关于临汾市区物业管理市场的调查报告

关于临汾市区物业管理市场的调查报告 住宅小区建设，是一个城市经济发展的重要标志，是政府的形象 工程，德政工程，物业 管理则是这项形象工程和德政工程的深化和延 续，是建设 城市、管理城市和经营城市的重要内容之一。重建设、重形 象、更应重管理，而城市管理中的物业管理尤为重要。为此，搞好社区 建设， 优化社区环境，完善社区功能，提高居民生活质量，保障我市 19 万小区居民的生活安定，无疑是市委、市政府抓好经济建设工作的 头等大事，更是我市城市建设管理工作的基本任务之一。为全面落实 市委、市政府提出的六大战略任务，贯彻市委、市政府“ 执政为民”的 基本方略，全面提高城市管理工作的服务水平，针对目前我市物业管 理市场出现的新情况，新问题，我们受建设局党组的委托，利用一个 月的时间， 对我市物业管理市场进行了一次全面调研，对存在的问题 和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范临汾市区物业管理市场、 改善小区生活居住条件提出了粗浅的整改意见。现就调查结果报告如 下： 物业管理市场现状 临汾市住宅小区建设起步于九十年代初期。之前，城市住宅小区 除临钢、临铁 、师大等少数驻临单位外， 70%的城市居民居住在低矮 的住宅平房内，配套设施简陋，设施封闭独立，自来水入户率极低，冬 季取暖家家靠烧焦煤为主，区片物业管理几乎无从谈起，十五万城市 居民处在十七平方公里的半农村、半城市生活环境之中。进入九十年 代，随着住房制度改革和城市建设步伐的加快，城市基础设施逐步完 善，城市化水平逐步提高，管道煤气开始入户，旧城改造工程相继启 动，城市居民住房条件取得了质的飞跃，一批批设施齐全、设计新颖、 环境优美的商品住宅小区相继竣工落成，物业管理作为一项新生行业 在临汾开始出现。 临汾市区住宅小区的形成大致分为三种类型：一类是九 0 年之前 单位自筹、自建的原公建住宅小区；另一类是九十年代期间单位职工 集资建设的分散住宅小区；再一类是九十年代以后兴起的社会商品房 集中住宅小区。九年之前形成的住宅小区，受当时社会物质生活条 件和城市发展的局限，小区配套设施比较单一，停车场、自行车棚、安 全防盗设施、物业办公用房、小区公厕、保安值班室、业主委员会办公 室、公建绿地等公用设施严重配建不足，建筑规模不一，布局分散，封 闭独立，自成体系，对后期转入物业管理带来很大难度。九十年代以 后新起的商品住宅小区虽然相对集中，也具备一定规模，但由于受商 品利益的趋动，开发商只考虑了一次性水、电、暖基础设施的配建，而 没有从长远物业管理去着想，专项维修资金不能及时落实，智能化物 业管理条件落后，把小区管理一次性托给物管企业，不再关心过问， 把潜在的问题和矛盾留给了业主，留给了物业。加之近年来物业市场 缺乏正确的行业政策引导和有效职能监管，建设单位和开发商自行其 事，不按市场规律运作，从交接初期便形成了物业企业与业主之间的 对立矛盾。 截止二 四年底，临汾市通过集资建房和大 规模旧城改造，小区 住宅面积达到了 480 万平方米，其中八 年以前建设的楼房住宅面积 约 18 万平方米，现存的市区低矮平房住宅面积约 60 万平方米( 含违 法建房) ，八年至九年期间起建的楼房住宅面积约 70 万平方米，九 年以后新建的楼房住宅面积约 330 万平方米。全市现有新、旧高层 住宅小区面积共计约 420 万平方米，其中物业管理小区住宅面积约 410 万平方米。目前，市区住宅小区规模约为 230 个，小区居住人口 约 23 万人， 70%的住宅小区建筑规模集中在 8000-20000 平方米之间。 从物业管理企业看，市区 230 个住宅小区中有 120 家各类物业管理企 业和组织，物 业从业人员近 2000 人(不含建 设单位小区自管的在岗后 勤人员) ，120 家物业管理企业中，具备物业 管理资质和建立有正式物 业管理聘用合同关系的企业仅有 14 家，持有正规上岗证的物业管理 人员 150 余人，绝大多数物业人员由社会下岗人员临时组合而成，从 业人员普遍素质较低，物业企业规章制度不健全，大部分物管企业没 有与业主建立正式合同聘用关系。可以说，临汾市物业管理市场仍处 在一个起步期、低水平、粗放型松散管理阶段。 从物业小区管理体制来划分有以下四种形式： (1)单位自管式：即单位原公建住宅和职工集资建房形成的住宅 小区。这些小区大都由建设单位后勤部门统一管理、统一收费、统一 维修，享受物业补贴较多，物业费用负担较轻，合同关系不明确，基础 设施配套相对完善，设施运行比较正常、住户矛盾较少。如师大教工 楼区、市人民医院、市公安家属院、临铁小区、 临钢小区、小麦研究所 家属院、市政府家属院等。这部分小区占整个住宅小区的 60%。 (2)开发 商自行 组建物业公司管理式：如贡院街、贡院东街物业小 区，这部分小区， 设施配套，制度健全，合同关系明确，运作 规范，物 业费用偏高，但费用难收，对立意见大。 这类 形式占总小区的 12%。 (3)委托管理式。 这类物业小区全部由开发商或建设单位全权委 托物业公司管理，暴露的问题是物业设施不配套，维修不及时，合同 关系不明确，责权利不清，设施老化现象严重，物业企业处于亏损瘫 痪， 业主意 见较大，矛盾较深， 设施运行不正常，时有停水、停电、停 暖现象发生，物业管理较为混乱。如北城物业小区，兴隆物业小区等， 这类小区占总数的 23%。 (4)业主自治式。 这类小区物业管理透明度高，综合成本低，对立 面少，工作好做，费用好收，如平阳公寓等，这类小区占总小区的 5%。 总体上讲，临汾市物业市场管理水平较低，运作不规范，管理混 乱，制度不全，矛盾突出，设施不配套，欠费现 象严重，监管力度不够， 缺乏长效管理机制。 物业管理市场存在的问题 42 个重点小区调查结果显示，主要问题有： (一)小区共用部位及公共设施、设备普遍老化、失修。 2000 年以前兴建 31 个小区，占 73.8%；2000 年以后兴建 11 个， 占 26.2%。其中，34 个小区其楼房屋面均出 现不同程度渗水；36 个小 区的锅炉不能满足环保要求；16 个小区的锅炉需中、大修( 其中 13 个 小区的锅炉需更换)；25 个小区蓄水池、二次上水 设备以及室外给排 水管网有不同程度渗漏损坏；17 个小区内的道路、场地坑凹不平、损 坏严重；10 个小区自备变压器功率匹配不合理，经常超负荷跳闸断电 (其中部分 变压 器属老化淘汰之列)。 (二) 小区停水、停 电、停暖现象时有发生。被调查的 42 个小区当 中有 15 个小区曾发生过因拖欠水费、电费、取暖费而被停水、停电、 停暖事件，短则三、五天， 长则达数月，小区居民生活没有根本保障， 居民多次上访告状，给社会带来很大影响。如 2002 年 6 月，向阳路华 强小区停水、停电达 45 天，造成一百多住户两次围堵市政府；去年冬 季以来，兴隆小区、桃源小区、育英小区、三元小区、卧牛小区、大桥 小区、贡院西街等数十个小区因停水、停电、停暖造成小区居民多次 上访闹事，严重冲击了城市的正常生活、工作秩序。 (三) 小区防盗设施配制较差，失盗现象严重。99%以上的小区均 曾发生过自行车和机动车丢失现象，如开发新村 400 余户居民，几年 内仅自行车丢失千余辆，户均三辆；2004 年，市财政局小区，贡院东 街、房地产 局家属院等小区接连发生多起入室盗窃案件，小区公用井 盖、井篦、门窗被盗已司空见惯，目前，市区 230 个小区的井盖子、篦 子短缺达 70 多块。市区内 65%的小区保安夜巡以及防盗 监控设施处 于零状态。 (四) 室内装璜存在多处安全隐患。住户入住后，随意拆墙开洞，楼 房主体结构肆意更改；擅自拆改、增加甚至改变采暖管线，破坏供水 供暖系统的循环压力平衡，严重影响了整个单元系统的供暖质量，最 终导致住户供暖温度不能达标而拒绝交费的恶性后果；违规安装、钩 接照明、电 器设施线路，不仅增大了小区的用电负荷，而且埋下了事 故隐患。被 调查的 42 个小区当中，因电器改造而造成的各类事故达 100 多起，因私接管网造成的单元系统供暖受阻达 80 多起。 (五) 业 主与物管企 业关系紧张，矛盾尖锐。在被调查的 42 个小区 当中，有 30 个小区没有成立业主委员会，占 71.4%，业主与物管企业 普遍没有建立聘用合同关系，责、权、利不明确，出现问题互相指责， 推诿扯皮，在小区共建问题上意见相悖，达不成共识，最终造成物业 费收难业主难伺侯亏损严重 资金短缺管理不到位 维修不及时居民意见大收费更困难被迫停水、停电、 停暖小区物业趋于瘫痪居民上访闹事的物业恶性怪圈。被调 查的 42 家物业小区，已出现物业脱管的有四家，如华强小区、北城小 区、育英小区等。截止二四年十一月十八日，仍没有提供正常供暖 的小区有七家，如北城物业小区、华强小区、育英小区、钟楼小区、兴 隆小区、新亚小区、 东赵 小区等，涉及到小区居住人口 2.2 万人。42 个 物业小区居民历年累计欠交物业公司各项费用多达 180 万元。 (六) 被 调查 的 42 个物业小区除北城小区等四个小区外，其余 38 家小区出户管网改造迟迟没有进展。按照正常合理改造费用，单户费 用约需 600 元。但自来水公司预算达 800 元，住户意见大，难接受，物 业公司进退两难，房产部门难以协调。2004 年省政府文件规定，楼外 管网改造费用由供水企业负担 300 元，楼内管网改造费用市财政补 贴 300 元， 业主自己分摊 300 元，共计费用 900 元。年内，房产部门对 城市住宅管网改造下达整改通知，并成立了专门管网改造领导组，但 由于小区集中改造户数较多，供水企业难以承担如此高额费用( 全市 共需 1500 万) ，政府每户改造补贴 300 元也 难以落实，居民一次性负 担全部改造费用又负担过重，致使出户管网改造工作无法顺利实施。 目前只完成了市区八个小区的管网出户改造任务(北城小区) ，改造费 用全部由业主自行负担。小区供电线路改造任务房产部门几经与供电 部门协商，由于涉及到变压器增容、线路更换、一次性改造费用独家 负担过高、 实施难度大而被搁置下来。这几项工作任务的难点是，各 小区管网改造谁牵头，谁出资，比例分摊费用如何落实，谁来具体实 施。若资金不能分摊落实，牵头实施单位不能确定，供水、供电部门实 行终端收费将无法兑现，物业管理市场难以走向规范管理轨道。 (七) 物 业宣 传引导工作做得不够。对 42 个物业小区调查发现，70%的 物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领 会不透，城市服务意识差，目标不明确，工作方法不得当。小区 80% 的业主不知道如何维护自身的权利， “只享受 权利，不履行 义务”的思 想较深，对业 委会的选举产生不慎重，对聘用物业企业不按程序办事， 物业小区设施丢失损坏无人关心过问，对出现的问题，不是通过协商 渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费办法来激化矛盾， 导致业主与物业企业的矛盾越积越深。房产部门，作为行业监管部门， 面对市区 230 个小区进行物业监管，人力投入显然不够，宣传工作跟 不上，政策引导不到家，处罚力度又太小，使本该处罚的资金不能现 场兑现，出 现问题不能及时合理解决。 (八) 由于物业市场的管理混乱，监管不力，加之业主与物业人员 城市化观念淡薄，缺乏公德意识，服务意识，商品意识，造成目前市 区 40%的小区物业设施 (如锅炉房、办公用房)被物业人员私自转让 出租和用于非物业管理用途；有的不经业主的同意，私自在小区公用 场地搭建临时建筑，占为私家住房；有的物管人员借服务之便，侵占 公共场地，长期堆放私有物品；有的业主擅自在公共小区续建停放车 库；有的业主为自己私利，把住房用作经营场地，开办家庭工厂、诊所、 学校、饭店、养猫、养狗，造成单元小区环境恶臭熏天，无法忍受。 这 种状况大有漫延失控之势。 产生问题的根源 (一) 市区 60%的物业小区面积呈小布局、分散型，不能形成物业 规模管理。根据山西省物业管理条例，住宅小区建筑规模一般不小 于 3 万平米，且具备设施配套、功能齐全、相对封闭的基本物业运行 条件。而我市大部分住宅小区除临钢、临铁、贡院东西街、尧乡花苑等 几个小区的建筑规模达到 3 万平方米以上外，其余小区都在 0.82 万平方米之间，大部分由三、五栋楼房简单组合形成，且多数是由旧 小区过渡而来，配套设施极不完善，老化失修现象十分严重，根本不 具备实行小区物业管理的基本条件。分散、不配套、不成规模，势必造 成物业管理成本过高、人财物浪费现象严重、维修不及时、制度不健 全、管理不到位、费用 难收缴的必然结果。 (二) 小区物业配套设施前期规划建设考虑不周，遗留问题多，患 下了“ 先天不足，后天难医”的死症。物业管理设施不全。在原住宅 小区开发建设的整体规划中，没有重视后期物业管理的配套建设，一 旦建成交付使用后，很难改造完善。如：物管办公场所、业主委员会办 公用房、门卫 、保安休息室、自行 车存放场地、机 动车辆露天泊位( 不 能满足小区内住户私车容量)以及公建绿地面 积等都不能按照小区长 远规划要求实施。 小区供水、供 电、供暖等 设施安装没有实行分户、 出户计量，供水、供电 、供暖等相关部 门从各自的经济利益出发，不愿 向终端用户收费，不愿负担物业损耗费用，而山西省物业管理条例规 定，城市广电、供水、供 电、供热、供气等部 门必须实行向小区终端用 户收费。但截止目前， 这些费用的收取大部分由物业公司或建设单位 被动代收、代交，这种收 费体制无疑是造成物管企业水、电、气、热等 费用亏损严重和小区停水、停电、停气现象发生的主要根源。权、 责不清。小区前期工程质量上存在的潜在隐患，随着物业的接管运行， 其责任和矛盾随之转嫁到了物管企业的头上，本该开发商或建设单位 担负的责任和费用却由物管企业承担。物管企业无力担负，形成设施 运转失调，双方相互指责，业主拒绝交费的局面。物管有苦难言，管不 了、推不掉，说不清、脱不了。 (三) 专项维修资金不能足额落实到位，共用设施设备带病运行， 无钱维修。 95%的新建小区专项维修资金没有足 额缴纳，开发企业或 建设单位以各种理由少缴和拒缴，旧小区的专项维修资金几乎处于零 状态，物管企 业处在“ 巧媳难做无米之炊”的尴尬境地。如北城小区锅 炉设备运行已达十年之久，早已到了大修淘汰阶段，但物管企业苦于 无有维修资金，迟迟无法启动运行，无奈之下，只好于二 四年十一 月向小区提出物业脱管，北城小区的 8000 口居民也只能带着抱怨忍 冻过冬。可 见， 专项维 修资金落实不到位，是造成小区共用部位及设 施、设备维 修不力、物管企业服务质量低下的重要原因之一。 (四) 物 业管理意 识比较淡薄，住房商品化的观念没有形成。大部 分业主法律意识、城市意识、商品意识太差，只享受权利，不履行义务。 69.2%的小区物业管理费用收缴率处在 70%以下，物管企业亏损严重， 如城建开发总公司下属的城建物业公司所管辖的开发新村、八角楼、 北城、兴隆、钟楼等五个住宅小区，近三年来，累计欠交、亏损各项费 用 149 万余元。物管企业无资低垫也是造成小区停水、停电的主要原 因之一。 (五) 房 产行政部 门缺乏强硬的监管手段和人力保障。随着城市化 进程的加快，物业管理已成为房产行政部门的主要监管职能，但目前 我市房产局面对市区 230 个分散小区的物 业市场监管工作，投入的 人力和执法力度远远不够，处罚资金不能及时入库，小区改造费用不 能按时监管到位，监管人员工资无有基本保障，工作形不成合力，责 任心不强，也是造成物业管理市场监管不力的原因之一。 物业管理对社会、政治、经济生活的重要影响 (一) 小区停水、停 电、停暖现象出现，直接影响到了城市市民的生 活质量，打乱了城市的正常生活秩序，造成职工无法正常上班，学生 无法按时上课。更甚者，出现市民受寒感冒，就医为患，导致市民怨声 载道，上访闹事，政府“执政为民”形象也大打折扣，政府在百姓心目 中的信用度就会降低。 (二) 城市化是社会进步的形征，城市功能的完善，是城市化的重 要标志，小区的物业规范管理，是城市和谐发展的具体体现，是优化 城市发展环境的核心工作，如果居民小区出现管理混乱，城市生活节 奏就会随之打乱，城市功能就不会得到有效发挥，城市经济发展将受 到阻力，社会治安状况就会走向恶化，优化城市发展环境，改善人民 生活条件，也只能是一句口头空话。 (三) 如果重经济发展，轻环境治理，重城市建设，而勿视居民小区 的文明建设、物业管理，进而影响到城市居民的衣、食、住、行，波及 到社会的政治安定，城市建设管理工作将会出现失衡，政府的经济中 心工作将无法顺利实施。 (四) 城市形象是一个地区经济发展、政治安定、社会和谐的重要 标志，改变 城市形象必须先从治本开始，创造居民小区的和谐生活， 关系到整个城市的形象，也是检验党和政府执法能力的重要标志。为 此，花大力气、投大资 金来改善居民小区的环境条件，规范小区的物 业管理，改善城市居民的生活质量，无疑是政府实施安民工程的双赢 之举。 解决物业管理市场混乱的建议和对策 加大物业管理宣传力度，营造浓厚社会氛围 在物业管理上注重四个方面的宣传工作：一是对公民物业政策、 法规的教育宣传；二是强化公民公德意识的宣传；三是规范物业市场 管理的工作宣传；四是对物业管理人员服务意识的宣传。四项宣传引 导工作同步开展。利用一切可利用的舆论工具，采用正反典型事例， 对城市物业管理进行一次全民性、大动员、长效化、针对性的集中宣 传教育。最 终达到城市市民爱护公共居住环境、遵守城市公德、维护 合法权益、共 创和谐城市生活的基本目的。 建立严格的住宅小区建设规划审批程序和小区竣工验收报批制 度 治水先治源头，城市住宅小区建设规划审批，要把物业配建设施 的规划纳入之内，对不合乎物业运行的住宅建设项目一律不予审批， 包括公建绿地、小区公厕、物业办公用房、 车辆停放场地、安全值班室、 供水、供气、供热、供 电 出户计量管网安装等相关物业配套设施内容， 要一并例入小区建设规划审批和施工验收之内。房产局作为物业行业 主管部门，要参与小区建设规划审批和竣工验收的全过程，并对小区 配建设施的建设行使行政监督权利。切实从源头上杜绝小区配套设施 配制不全、规划滞后的弊端出现。 建立行之有效的物业市场监管机制 物业市场管理作为一项新生行业，没有一套行之有效的长效管理 机制和一支依法监督、作风过硬的物业执法队伍，物业市场将会失去 控制，走向无序。针对临 汾市目前物业管理市场出现的问题，有必要 由房产行政部门牵头，成立临汾市城市物业市场管理执法大队( 视同 城市规划执法监察大队)长期对城市物业市 场的违规操作、物 业小区 的违章行为、物业企业的侵权行为、物业收费的抗拒行为、房屋装璜 的破坏行为实施强有力的行政执法监督，维护物业市场的有序规范管 理，保障城市居民的正常生活。成立后的城市物业管理执法大队，例 为全额事业财政开支，以确保管理人员基本工资收入。 成立临汾市物业管理领导组 临汾市物业市场管理，涉及到市区 23 万城市居民的切身利益， 关系到社会的安定和政府执政为民的形象，也涉及到社会的方方面面， 对此，建议 成立由市政府领导牵头，城建、房产、财政、公安、 电业、规 划、园林、公用、物价、电信、广电、卫生、劳动 、法院、城管、供水、供 气、供热及各街道办事处等相关部门共同参与的城市物业管理领导机 构，共同协调领导城市物业市场的规范整顿工作。 建立维修基金专款专用制度 此项费用由市物业管理办公室统一管理，安排支付，并建立专项 维修资金审报审批使用制度。对不按国家规定足额缴纳维修基金的开 发企业，其 资质不予年审，所建小区不得交付使用，不予办理房产登 记手续。旧住宅小区的正常维修费用由原建设单位逐步安排拔付，分 期专存。个人 应交部分，可适当提高物业管理费用，从中提取集中安 排使用。 集中对市区旧物业小区进行一次整治改造