关于在天水市秦安县西川新城区开发房地产的可行性报告

关于在天水市秦安县西川新城区开发房地产的可行性建议 一、方便的区位优势 秦安县位于甘肃省东南部，天水市北部，渭河支流葫芦河下游。是天水的北大门距离天水市区 37 公里，天馋公路、靖天公路纵贯南北，泾甘公路横穿东西，莲叶公路、蔡莲公路已建成通车， 是沟通陇东、陇南、兰州及西安的交通枢纽。城市建设步伐加快，城市人口增长较快，城市功能初 步完善，对周边地区形成了较强的辐射力、吸引力和带动力。另外宝兰客运专线在天水境内的线路 方案已初步确定并在年底动工修建，线路在天水境内路长约 115 公里，设东岔、天水南、秦安 3 处 中间站。规划中的天平高速也过境秦安即将开工建设。交通十分便利，区位优势明显。 二、 众多的人口资源 秦安县辖 5 镇 12 乡，428 个村委会，6 个社区，1384 个村民小组。总户数 14.1 万户，总人口 62 万多人，其中乡村人口 57.09 万人。总面积 1601 平方公里，人口密度 393 人/平方公里。教师及 其他财政供养人员 13000 人左右。 三、快速发展的经济 秦安县经济近年来发展较快，尤其是商贸和经济林建设取得了突飞猛进的发展，是我国北方 主要果椒生产基地之一，目前，全县果椒园面积达 54.58 万亩，已被国家林业局命名为“中国名特 优经济林桃之乡” ， “中国名特优经济林苹果之乡、花椒之乡”称号，2006 年 8 月，秦安蜜桃“北 京七号”桃荣获北京奥运推荐果品一等奖，并荣获“中华名果”称号。果椒生产蕴藏着巨大的发展 潜力户均收入在 20000 元以上。秦安虽属国家贫困县，但财政供给人员工资由国库直挂，直发。另 外随着城镇化建设的进一步加快，以及天水关中经济区，天水秦安经济一体化的建设，秦安一 定是投资者的热土。 （天水关中经济区里边提到的天水经济一体化中在天水两区五县中只有秦安。 ） 四、 市场分析和项目定位： 1、商业开发 1-1、商业定位 利用所征地临近 310 国道及葫芦河风情线和马上动工修建的宝兰客运专线拟定车站的便利优势， 开发修建小商品批发市场。 整体建筑以 2 层为主带地下室，1 层为店面和商铺，2 层住人地下室 可临时存货。 1-2、定位依据 秦安人的商品意识浓厚，商贸流通繁荣。民间商贸活动历来十分活跃，小商品市场已成为陇东 南地区最大的商品集散地之一，并形成了以小商品市场为龙头的城乡市场流通网络，秦安已成为名 副其实的商埠重镇。现有的小商品市场连续 10 年被省、市、县工商部门评为“文明集贸市场” ，连 续两次被国家工商局评为国家级文明市场。 开发修建西川新城区小商品批发市场是秦安县近年来招商引资重点项目，项目选址在西川新城 区 310 国道旁，临近即将修建的宝兰客运专线拟定车站和即将搬迁的秦安县汽车客运站，运输条件 十分便利，再加上秦安人有多年的批发市场运作经验，这里将成为客商们投资的热土，升值潜力极 大。 该项目建成以后，将成为秦安县第一个临近 310 国道和正在酝酿搬迁的秦安县汽车客运站以及 马上动工的宝兰客运专线的批发市场，发展前景看好，销售难度小。 总之天时、地利、人和三方面的条件均符合该类型项目的开发条件。 1-3、效益评估 该项目投资周期短、建设成本低 ， 调查表明，据调查秦安县一般乡镇地段商铺销售价在 3500- 4000 元/平米左右，县城一般商铺销售价在 7000-9000 元/平米左右，贵公司如能审时度势，捕捉商 机应该具备极大的市场竞争力。 2、住宅开发 1-1、住宅定位 遵照当地政府对商品房住宅品质开发、理念开发、科技开发的要求，注重居住小区的环境、功 能和质量，注重不同民族的习俗和文化传统，注重住宅科技的现代化，以符合房地产理念升级、消 费升级的中档、品质住宅为主，配套开发幼儿园、商业购物、娱乐休闲等公用设施，全面引进智能 化设施，商业运作人仕及其他中、高收入阶层提供优美的人居环境。 1-2、定位依据 秦安县住宅开发几乎没有过剩现象，以普通消费者为对象的普通多层住宅供应不足，而价格 适中、品质优良、环境和配套服务完善的中档住宅严重不足。随着购房消费的日益理性，一次置业 者不再受低价格误导，对房屋的品质要求越来越高。全县 67 万多人以 50 人购置一套住房计算秦安 县需商品房 12000 多套，随着城镇化进程的加快及人们观念的进一步转变在城里购房者会进一步增 加。这对秦安现有的 23 家房地产开发公司来说还远远不够，可以说房地产开发还是一个盲点。 市场统计表明，到 2010 年，秦安县小高层住宅几乎买不到房子，我的一位亲戚在西藏做生意 最近回家想在县城买房子，我陪他去的买了一套十三层中的五层销售价在 3300-3500 元/ 平（五层 以上没有房子了） ，而多层商品房空置率几乎为零，地段相对较好的住房均价在 3300-3500 元/ 平米。 这充分说明价格适中、品质优良的住宅和商品房在当前秦安县房地产市场供应不足。同时随着西部 城镇化步伐的加快，一些聪明的秦安商人把购置住房和商铺作为财富升值的途径之一，我们有理由 相信，随着宝兰客运专线的建设营运这片刚刚开发的处女地在房地产开发方面前途一片光明。 1-3 市场风险分析： 根据秦安县学校资源整合规划该居民小区主要居住对象为西川中学和马上修建的秦安县第六中学 的教师，秦安第四中学，秦安县第三中学，秦安县二中等教师以及周边其他单位的工作人员。由于 他们： 1）职业稳定：改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高， 人们对文化 的追求也提高到了新的位置，随之而来的教职工的收入水平也逐步的提高。秦安县虽属国家贫困县， 但财政供养人员工资国库直发，不会发生拖欠，反而逐步提高。 2）文化水平较高：他们的年龄的多数在 30 40 岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强， 工作紧张，需要一个好的生活环境。 3）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性、安全性的要求外，由于工作的原因，他们要求居 住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作。 4）交通方便：开发的西川新城区位于 310 国道，葫芦河风情线以及马上动工修建的宝鸡兰州客运 专线旁，可以说是依路傍水，区位优势突出。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这 也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大。 5）政策灵活：房地产开发受政府行为影响较大，天水关中经济区里边把秦安县定位为天水秦 安经济一体化的小城市，为此秦安县委、县政府在招商引资方面可以说是大开绿灯，而且开发地段 正好现在属县上专为招商引资留用的闲置土地，拆迁费很少。依照目前政府政策，风险较小。 二 0 一 0 年十一月八日 联系地址：永昌县第三中学 邮编：737206 电话尊敬的董事长： 您好！我叫蔡国军，系天水秦安县人，现在金昌市永昌县第三中学工作，我虽然在教育战线上 工作，但我时时关注着金昌我的第二故乡的发展，特别是近年来自己的亲身感受和在报纸上看到 的金昌发展情况，使我万分高兴，八冶公司从几年前的低谷到今天