2018房地产法考试知识点复习考点归纳总结-2018[房地产法]考试知识点复习考点归纳总结.doc

2018年最新电大房地产法考试考点归纳总结房地产法单项选择题1.城市房地产管理法第八条规定,集体所有的土地经依法征用转为国有土地后,该幅土地的使用权可以有偿出让。这里的“集体所有的土地”是指（c.城市规划区内的集体所有的土地2.根据城市房地产管理法的规定,在哪种情况下,国有土地使用权的出让必须采取拍卖、招标方式（b.土地用于商业、旅游、娱乐和豪华住宅,具有拍卖、招标条件的3.某公司因生产建设需要取得了一幅国有土地的使用权,可土地使用权取得后,该投资计划被股东大会否决。公司欲改变该幅土地的用途,为此,它必须（d.取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金4.国有土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用该幅土地的,应当至迟于（c）申请续期。（c.使用年限届满前一年5.凤凰房地产开发公司于1997年3月21日取得一幅土地的使用权,因建设资金未到位,原定1997年4月1日动工开发,直到1998年3月21日仍未进行。这时,土地出让者（d.既不能收回土地使用权,也不能征收土地闲置费,更不能罚款6.房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租,其租金中所含的土地收益依法应如何处理?（b.应当将租金中所含的土地收益上缴国家7.根据城市房地产管理法的规定,以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向（）申请登记,经（）核实,由（）颁发土地使用权证书（c.县级以上人民政府土地管理部门县级以上人民政府土地管理部门县级以上人民政府8.下面是对土地使用权出租合同所作的表述,不符合法律规定的一项是（a.土地使用权出让,应当由市、县人民政府与土地使用者签订书面出让合同9.国家依法实行国有土地有偿,有限期使用制度。但是,下列哪种情形除外（a.国家在城市房地产管理法规定的范围内划拨的国有土地使用权10.根据城市房地产管理法的规定,县级以上地方人民政府房产管理部门、土地管理部门的机构设置及其职权,由（c）确定？（c.省、自治区、直辖市人民政府11.县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,必须根据（）下达的控制指标拟订年度的出让土地使用权总面积方案,按照国务院的规定,报（）批准。（d.省级以上人民政府国务院或者省级人民政府12.沙河乡柳树村内有乡办企业一家，村办林场一片。村内的耕地，过去由生产队集体耕种，以后生产队改为组，由各级发包给本组的农户。依照法律规定，以上土地的所有权归属应如何确定？（d、乡办企业用地归沙河乡所有，林场土地归柳材村所有，耕地归各组所有13.个人和集体所有制单位依法使用的国有土地，应由哪级人民政府登记造册，核发证书并确认使用权？（d县级以上地方人民政府14.甲企业将其房屋一幢转让与乙企业，由此发生的土地使用权转移，应通过何种方式实现？（d到土地管理部门申请土地使用权变更登记，并更换土地使用证房地产法多项选择题1.下列哪几种情形适用或者参照适用中华人民共和国城市房地产管理法（abcd）a.在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地的土地使用权,从事房地产开发的b.在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内,从事房地产交易的c.对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内,实施房地产管理的d.在城市规划区外的国有土地范围内取得房地开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活支以及实施房地产管理的2.根据城市房地产管理法的规定,中华人民共和国城市规划区范围内的国有土地使用权的出让,必须符合（ab）a.土地利用总体规划b.城市规划和年度建设用地计划3.某公司取得城区一块国有土地的使用权,使用年限为50年。五十年后,该幅国有土地使用权应如何处理,请选出符合法律规定的项（abcd）a.该公司可以在第49年申请续期,经批准并且重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金后,重新取得该国有土地使用权b.国家可以根据社会公共利益的需要,依法律,程序提前收回该幅土地使用权,但应给予相应补偿c.使用期限届满,即使该公司申请续期,国家也可以根据社会公共利益的需要无偿收回该幅国有土地使用权d.使用期限届满,该公司未申请续期,其获得的土地使用权终止,由国家无偿收回。4.根据城市房地产管理法的规定,设立房地产开发企业,应当具备下列哪些条件（abcd）a.有自己的名称和组织机构b.有固定的经营场所c.有符合国务院规定的注册资本d.有足够的专业技术人员5.根据城市房地产管理法,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,必须符合下列哪些条件（abc）a.按照土地使用权出让合同的约定已经支付了全部土地使用权出让金,并取得了土地使用权证书b.按照土地使用权出让合同的约定进行技资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件c.转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书6.有关房地产的抵押,下列表述哪些是正确的（ac）a.房地产抵押时,房屋的所有权应当同时抵押c.房地产抵押时,该房屋占有范围内的土地使用权应当同时抵押7.海发房地产开发公司与金轮公司达成转让海发拥有所有权的海发大厦的协议,金轮公司要想取得海发大厦所有权,必须不存在下面哪些情形（ad）a.司法机关和行政机关对该房地产权利以一定形式加以限制的d.海发大厦占有范围内的国有土地使用权的出让金未支付完毕8.依据城市房地产管理法的规定,下列机构中哪些属于房地产中介服务机构:（bcd）b.房地产咨询机构c.房地产价格评估机构d.房地产经纪机构9.房地产开发公司预售商品房应当具备的条件是（abcd）a.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书b.持有建设工程规划许可证c.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五,并已经确定施工进度和竣工交付期限d.向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明10.根据有关法律规定,下列的表述正确的有（bc）b.未按出让合同约定支出全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书而转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得c.违反城市房地产管理法的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款11.根据土地管理法的规定，下列关于土地所有权的表述中哪些是正确的？（ac）a城市市区的土地属于全民所有，即国家所有c农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。12.下列各种土地使用权的取得方式中，哪些属于有偿取得的方式？（ad）a通过签订国有土地使用权出让合同取得d通过复垦土地取得13.甲企业欲将其房屋一幢转让给乙企业。下列有关土使用权转移的方式中，哪些是不符合法律规定的？（abcd）a当事人之间直接进行土地使用证交付b当事人之间直接进行土地使用证交付，并到公证机关公证c到土地部门备案，并在土地使用证上作变更记载d到土地部门申请土地使用权变更登记，并更换土地使用证14.乙公司将其所拥有的一块土地使用权转让给甲公司，甲公司支付了转让费，不久，乙公司就同一块土地又与丙公司签订了土地使用权转让合同并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司和丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。对于本案，下列哪些说法是正确的？（bd）b丙公司拥有这份土地的使用权d甲公司有权依经济合同法要求乙公司承担违约责任15.在下列哪些情况下，政府可以依照土地管理法的规定，收回国有土地使用权？（cd）c县政府超越批准权限，将一片农用地批给某外商用于建设别墅区d某工厂的自用铁路，因该厂转产，长期弃置失修，现已经核准报废16.红石村的土地被国家征用后，因使用单位违法用地，被土地管理部门依法收回土地使用权。县政府决定将这块土地确定给红石村农民耕种。县政府李科长在向红石村村民宣布政策时，有以下一些说法，其中哪些符合法律的规定？（abc）a“这块土地由你们耕种，但所有权仍然属于国家。”b“耕种期间，不能在这块土地上建房。也不能种植多年生作物。”c“国家需要使用这块土地时，应当随时交还。”17.农民王某未经批准在自家住宅耕地上新建一栋二层楼房，依土地管理法的有关规定，乡人民政府对王的行为有权作出哪些处罚？（ab）a责令退还非法占用土地b限期拆除新建房屋18.根据我国城市房地产管理法的规定，该法所称的房地产交易包括哪些内容？（abd）a房地产转让b房地产抵押d房屋租赁19.房地产开发公司预售商品应当具备的条件是：（abcd）a已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书b持有建设工程规划许可证c按提供预告的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工支付日期d向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明20.陈玉和韩东共有四间房屋，租给刘峰开办一商店。现韩东为担保杜湘所负的债务，将其对上述四间房屋中的共有份额抵押给潘兴，该抵押已得到陈玉同意，并在通知了刘锋后在房屋管理局作了登记。请指出下列哪些表述是正确的？（ab）a在房屋抵押后，陈玉、韩东与刘锋间的租赁合同继续有效b在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，如果陈玉与刘锋都愿意购买时，陈玉有优先购买权21.依照法律规定，下列机构中哪些属于房地产中介服务机构？（acd）a房地产咨询机构c房地产价格评估机构d房地产经纪房地产法不定项选择题1.根据我国城市房地产管理法的规定,该法所称房地产交易包括下列哪些内容（abd）a.房地产转让b.房地产抵押d.房屋租赁2.根据城市房地产管理法的规定,土地使用权的出让方式有（abc）a.拍卖b.招标c.双方协议3.下列哪些建设用地的土地使用权,如确属必需,可以由县级以上人民政府依法批准予划拨（bc）b.某市天然气公司安装输气管而需要使用国有土地的c.某县境内信仰天主教的人特别多,县政府准备修一座天主教教堂4.根据我国有关法律规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地,满二年未动工开发的,国家将无偿收回土地使用权,但是,下列哪些情况例外（abd）。a.东南亚金融危机,作为投资一方的外方资金没有到位b.某工程动工开发所必需的前期工作未完成造成动工开发迟延d.政府及政府有关部门的行为使得无法按期开发造成延误的5.甲公司与乙公司就甲享有所有权的某大厦以及该大厦占用范围内的国有土地使用权达成了转让协议,于此,甲乙两公司应当（abd）a.签订书面的转让合同b.向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记d.该房地产转让给乙公司后,原土地使用权出让合同中载明的权利和义务随之转移到乙公司，由乙公司享有和承担6.根据有关法律规定,下面表述不正确的有（d）d.为保护债务人和抵押人的利益,抵押权人不应参加抵押房地产的拍卖，除非经债务人、抵押人同意7.根据有关法律的规定,土地使用权可以因下列哪些原因终止（abc）a.土地灭失b.土地使用权期限届满c.国家依公共利益需要,依法定程序收回8.城市房地产管理法规定，国家实行房地产价格估制度。房地产价格的评估,应当（abcd）a.遵循公正、公平、公开的原则b.按照国家规定的技术标准和评估程序c.以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础d.同时参照当地的市场价格房地产法名词、问答房地产：是指土地与建筑物在空间上的统一体。房地产法：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。房地产法调整对象：包括：房地产开发关系、交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。我国房地产法的渊源体系：（1）宪法（2）房地产法律（3）国务院发布的房地产法规、决议和命令；（4）最高人民法院的文件；（5）国务院各部、委发布的命令、指示和规章；（6）地方政权机关发布的房地产管理法规。房地产法律关系：是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。房地产法构成要素包括：主体、客体、内容。房地产法律关系的特征：（1）房地产法律关系性质的多重性；（2）房地产法律关系主体的广泛性；（3）房产法律关系客体的特殊性；（4）房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格的程序性。房地产法律事实的概念及种类：是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。根据其发生是否与人的意志有关分为：（1）行为，包括房地产法律行为；房地产管理行为；房地产违法行为（2）事件，是只有房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的客观情况。主要是指国家房地产法律、法规的颁布实施或者修改、废止；不可抗力事件。土地征用的概念：是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。国家建设征用土地的法律特征：（1）征地主体的唯一性（2）征地标的的特殊性（3）征地行为的强制性（4）征地条件的补偿性我国土地管理法关于土地征用审批权限的规定：土地管理法45条规定征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。什么是土地补偿费：是用地单位依法付给被征地单位对土地投资的一定费用。什么是安置补助费：是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力而支付的补助金额。土地使用权出让的概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的法律特征：（1）财产性；（2）平等性；（3）期限性；（4）出让人的单一性和受让人的广泛性。土地使用权出让合同：是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。土地使用权出让合同特点：（1）土地使用权出让合同是一种民事合同（2）土地使用权出让合同标的的特殊性（3）土地使用权出让合同是一种要式合同土地使用权出让人的主要权利：1、解除合同。2、要求违约赔偿权。3、请求行政处分权。4、收取土地使用权出让金的权利。5、收回土地使用权的权利。土地使用权出让人的主要义务：1、依照出让合同规定，提供土地使用权。2、出让人应向土地使用者提供有关资料和文件。3、保证土地使用人取得的权利和义务。土地使用者的权利：1、解除出让合同的权利。2、要求违约赔偿的权利。3、对所出让的土地享有占有、使用的权利。4、有依法转让和出租的权利。5、有权在取得的土地使用权上设置抵押权。土地使用者的义务：1、缴纳土地使用权出让金的义务。2、土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务。3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准。4、土地使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务。土地使用权出让合同的变更和解除的条件主要有哪些种情况：（1）社会公共利益的需要；（2）双方协商并经有关部门批准；（3）由于一方违约，致使合同没有必要履行的；（4）土地灭失。什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。什么是房地产开发项目管理：是指人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全过程。房地产开发的原则：（1）符合城市规划的原则（2）坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一原则（3）鼓励和扶持建设居民住宅的原则房地产开发的特点：（1）房地产开发是多部门协作活动（2）房地产开发投资大（3）房地产开发周期较长房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的原则：（1）遵循民法的一般原则，即平等、自愿、等价有偿、诚实信用等；（2）出让方地位不变原则；（3）房地产一致原则；（4）效益不可损原则。以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件：1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书。2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地条件。3.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。房地产转让合同：是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。商品房预售：是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（2）持有建设工程规划许可证（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。法律对预售商品房的管理规定：（1）商品房预售实行许可制度（2）商品房预售合同实行登记备案制度（3）商品房预售所得款项专款专用房屋租赁：是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁合同：是出租人与承租人签定的在一定期限以内把房屋交给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的协议。房屋租赁合同特征：双务性、有偿性、期限性以及租赁物的占有权、使用权在租赁期内的转移性，房屋租赁合同应明确租赁的用途，合同签定后应在房产管理部门登记备案。房屋租赁合同的主要条款：租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任及当事人的姓名或名称及住所、出租房屋的坐落面积、转租的约定、变更和解除合同的条件以及违约责任等。房屋出租人的权利义务：1.出租人有权按照房屋租赁合同约定向承租人收取房租；2.出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督；3.租赁期限届满，承租人有权收回房屋；4.解除合同；5.交付房屋义务6.修缮房屋义务房屋承租人的权利义务：1.承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利；2.承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权。3.承租人代出租人修缮房屋的，有权要求出租人支付修缮费；4.承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添；5.承租人必须按期缴纳租金，违约应当支付违约金；6.房屋租赁合同期限届满，承租人应及时返还承租的房屋。房屋转租：是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。抵押：是指债务人或者第三人不转移对法律允许抵押财产的占有，而将该财产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿优先受偿。房地产抵押的原则：（1）合法原则（2）同一原则（3）特定原则用于抵押的土地使用权的范围：（1）土地所有权不得用于抵押（2）集体所有的土地使用权抵押仅限于抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。（3）土地使用权抵押必须是权属明确的土地使用权抵押的房地产的价值与其所担保债权数额的关系：（1）抵押的房地产的价值应大于或等于它所担保的债权数额。（2）房地产抵押后，其价值大于所担保债权金额的部分，在余额限度内可以再抵押。房地产抵押中土地使用权与地上建筑物的同一关系：（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，即“房随地走”。（2）地上建筑物、其他附着物抵押时土地使用权随之抵押，即“地随房走”。房地产抵押与地上新增建筑物的关系：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上的新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。实现房地产抵押权的条件：债务履行期限届满，抵押权人的债权未受清偿。实现房地产抵押权的方式：依房地产法的规定房地产抵押权的实现只能采取拍卖的方式。实现房地产抵押权的程序：协商诉讼。房地产抵押权实现的顺序：是指在同一财产上设定了两个或两个以上的抵押权时，各抵押权人受偿的先后次序。担保法54条规定抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。划拨的国有土地使用权抵押权实现的特殊程序：（1）拍卖该土地使用权，必须报经有批准权的人民政府审批（2）拍卖所得价款必须首先依法缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。哪些土地使用权可以设定抵押？（即用于抵押的土地使用权的范围）：（1）以出让方式获得的土地使用权可以设定抵押权（2）集体所有的土地使用权抵押仅限于：a抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权b乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。房地产抵押与地上新增建筑物的关系是什么？房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上的新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。房地产抵押权所担保的债权范围有哪些？（1）原（主）债权（2）利息包括约定利息和法定利息（3）违约金（4）赔偿金（5）费用包括保全抵押权和实现抵押权的费用。物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。房地产权属登记：是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属状况进行持续登记。我国现行房地产登记制度有什么特点？（1）房地产登记由不同登记机关分别登记；（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记；（3）房地产权属登记采取实质审查主义；（4）房地产权属登记具有公信力；（5）房地产权属登记实行强制登记制度；（6）颁发权利证书。什么是房屋产权登记？是指房屋所有权和他项权利（租赁、抵押等）的登记。什么是土地登记？是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。什么是房地产市场管理？是指房地产市场管理机构按照房地产经济的客观规律和国家的政策法规，对房地产市场经营活动进行计划、组织、指挥、协调和监督的活动。什么是契税：是在房屋所有权转移登记时，向不动产取得人征收的一种税。房地产法案例一、2000年5月，王某的丈夫赵某去世，留下房屋一幢，100平米，房屋产权证登记的所有人是赵某。同年7月，赵某生前好友刘某找到王某，向其出示了原建房协议等证据材料，该建房协议书明确写明赵某所留房屋系赵某和刘某二人合资兴建，并约定二人各有一半产权。刘某据此要求确认自己对房屋的部分产权，王某不承认合资建房的事实，要求按产权证办事，由她一方继承全部房产。双方争执不下，发生纠纷。王某遂到法院起诉，要求法院依法处理。王某与刘某发生争议以后，刘某未经王某同意于2000年9月与张某达成协议，将其所有的份额以10万元出卖，并得到了全部价款，准备待法院判决后即向张某交付房屋。法院在调解过程中，将有关情况告诉了王某，而王某仍坚持按产权证继承全部房屋，不承认刘某与张某的买卖关系。同时申明，因为是其丈夫建造了这幢房屋，居住此屋可以寄托对死者的思念，所以即使法院最终判决刘某有部分产权，她也要把那份房产买回自用。请问：本案中共建房屋产权如何确定？如果确认刘某有部分产权，在刘某已将部分产权出卖的情况下，王某要将刘某所有份额买回自用的请求是否可以实现?答：应确认赵某和刘某对房屋是按份共有关系。虽然房产证是确认房屋产权的合法证据，其他证件不能代替房产证确权的效力。但实际生活中，也常常会出现房产证的记载与事实不符的情况，在这种情况下，应当依据实事求是的原则来确认房屋的产权，这才公平合理，才能更好地保护当事人的合法权利。案中争议房产证虽然没有将刘某登记为房屋共有人，但是，刘某向法庭出具了建房协议和购买建房物资的发票等一系列证据材料，同时，当时被雇佣建房的几个工人也证明争议房屋是刘某和赵某共建。据此可以确认房屋为赵某和刘某是按份共有关系。依民法通则的规定，在同等条件下财产共有人享有优先购买的权利。本案中，王某继承赵某的遗产成为房屋共有人，具有优先购买权。刘某在王某不知情的情况下将自己所有的份额卖给张某，其行为侵犯了王某的优先购买权，应属无效。在同等条件下王某有权优先购买刘某所有的房屋份额。二、原告：李甲、李乙。被告：赵某。案情：原告李甲、李乙诉称，原、被告三人共同继承父母遗产旧房三间，被告背着二原告擅自将该房产以20万元卖给王某，二原告请求法院确认此合同无效，返还该房产。被告辨称，此房购买时90的钱来自被告生父留给被告的遗产，因此，该房产的90部分应归被告所有；因无法按实物分割。才将此房卖出，拟从卖房得款中拿出10即2万元给二原告，其余归被告所有。法院查明：二原告与被告系同母异父关系，买房时三人均未成年，产权原为二原告生父及被告生母夫妻共有，原产权人去世时未留遗嘱，房产为原、被告三人共同继承。被合在卖房时假造了二原告的授权委托书，将房屋卖给王某，并办理了产权转移登记。被告对90购房款来自其生父留下的遗产无法举证。试分析：原、被告三人与本案房产是何种产权关系?被告售房的行为应如何认定?被告关于购房款90来自其生父遗产的说法如何认定?本案购房者王某是否必须返还该房屋?被告的行为可能产生哪些其他法律后果?答：原、被告三人与本案房产关系为房屋共同共有关系。被告售房属擅自处分共有房产，是对其他共有人的侵权，应认定为无效。被告关于其生父遗产的说法不能举证，本案无证据证明房屋是按份共有，应认定为共同共有。王某属善意第三人，且是有偿取得该房产，应维护其合法权益，无须返还该房产。被告擅自处理共同共有财产，如果给原告(其他共有人)造成损失，应负赔偿责任。如果王某同意返还该房产，被告应对王某因此造成的损失负赔偿责任。三、1990年4月，王军承包了小李庄的养鱼池，并与村委会签定了10年的承包合同。1年后，王军未经村委会的同意将养鱼池转让给了张起，双方签定了协议，协议约定了转让期，转让费5000元，鱼池现有设备归张起所有。双方依约履行完毕。1993年，包括养鱼池在内的小李庄部分土地被国家征用，小李庄村委会遂与张起就解除承包协议、赔偿损失达成协议，履行时，张起领取了部分赔偿款，尚有部分款项在发放时由于工作人员疏忽将钱发给了原承包人王军，致使张起没有得到应有的补偿。问题：王军与张起的承包经营权转让协议是否有效？张起是否应得到赔偿？此案如何处理？答：依民法通则的规定，承包人未经发包方同意擅自转包或转让的行为无效。但本案中，发包方村委会对转让行为是明知的，并在土地征用时同张起订立了解除承包的协议，据此，应认定村委会对转让行为是追认同意的，转让行为有效。张起作为土地使用权人应该得到国家征用土地所给予的补偿。本案中，村委会因过失将款项发给原承包人王军，王军应属“不当得利”，张起有权要求其返还。四、a省b市政府经研究决定在本市郊区兴建经济开发区。遂与被征地单位签定了征地协议，征地协议涉及的被征土地有60公顷，其中基本农田10公顷，其他耕地20公顷，其他土地30公顷，所征土地没有履行相关审批手续。后该征地协议依约履行，向被征地单位支付补偿费用三千万元。问题：市政府批准征地行为是否合法，为什么？本案应如何处理？答：依民法通则的规定，承包人未经发包方同意擅自转包或转让的行为无效。但本案中，发包方村委会对转让行为是明知的，并在土地征用时同张起订立了解除承包的协议，据此，应认定村委会对转让行为是追认同意的，转让行为有效。对于市政府的越权行为，按照法律规定，其批准文件无效；对非法批准征用，使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准，使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。五、张云系某县甲村农民，1990年与某县农场职工陈力结婚，生一子，陈强。婚后户口一直未迁出。1994年，县统一调整土地时甲村分给张云母子责任田3亩，1995年该土地被征用，甲村在下发土地补偿费时仅发给张云母子青苗补偿费400元，土地补偿费、安置补助费不给下发，理由是张云的丈夫是农业户口，张云应到其夫处分地。张云多次找到村委会交涉，未果。无奈，张云起诉到法院。问题：张云是否可以在甲村分得责任田？张云是否应分到土地补偿费、安置补助费？答：张云婚后户口一直未迁出，其母子应当在甲村分得责任田。张云作为该村合法居民，并依法获得了责任田，因此，属于合法土地使用权人，甲村应分给张云母子土地补偿费及安置补助费。六、2000年3月，某公司经土地管理部门批准，征用了市郊区菜地7亩用以扩建。2000年10月，批准用地的文件下达，某公司如数缴纳了征地费用，相关手续也相继办齐。此后，直至2003年6月，商贸公司既未动工建设，也不许被征地单位恢复种植。问题：某公司的行为属什么性质？依照有关法律规定，对该公司的行为应该如何处理？答：某公司的行为属闲置土地行为。依照法律，已经办理审批手续的非农业建设占用地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省，自治区，直辖市的规定缴纳闲置费；连续两年未使用，经原批准单位批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权，土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。（土地法37条）因此，对该公司的行为，可以采取缴纳土地闲置费，收回土地使用权以及恢复耕种等措施。七、1995年，某市甲房地产开发公司与该市土地管理局签定了200亩土地使用权出让合同，地价每亩10万元。甲房地产开发公司受让土地后，即进行开发，完成开发投资总额的5%后，于1996年与乙房地产开发公司签订土地使用权转让合同，将其获得的200亩土地，以每亩13万元的价格转让给乙公司，合计价款2600万元。1997年，该市土地管理部门下达了行政处罚决定书，没收甲房地产开发公司的非法收入，并无偿收回土地使用权。问题：甲房地产开发公司与乙房地产开发公司的土地使用权转让合同是否有效，为什么？该市土地管理部门的处罚是否合法，为什么？答：甲房地产开发公司与乙房地产开发公司的土地使用权转让合同无效，因为，以出让方式获得的土地使用权必须符合以下条件才能转让：第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；第二，按照出让合同约定进行投资开发，完成投资开发总额25%以上。甲房地产开发公司获得土地使用权后，开发投资额未达到法律的规定即进行转让，是无效的。市土地管理部门的处罚是不合法的。因为违反法律规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。本案中，该市土地管理部门作出的没收违法所得，但本案并未发生可以无偿收回土地使用权的情形。因此，无偿收回土地使用权的处罚决定不合法。八、某工厂为扩大规模，拟投资建一个分厂，向县级人民政府申请用地5公顷，经县级人民政府批准使用属于甲村集体所有的耕地5公顷。随后，该工厂与甲村签订土地使用权出让合同，该合同规定，由甲村向工厂出让5公顷，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。问题：该土地使用权出让合同是否有效？为什么？县级人民政府批准工厂用地70年是否合法，为什么？按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？答：该土地使用权出让合同无效。因为按照我国有关法律规定，集体所有的土地，必须先征为国有，其土地使用权才能出让。土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本案中由甲村直接向工厂出让土地使用权是违法的，也是无效的。县人民政府批准该工厂用地70年是不合法的，按照有关规定，工业用地最高年限为50年。该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：应当首先由省级人民政府办理批准手续，同时办理征地审批手续，将集体土地变为国有土地，然后在将土地使用权出让，工厂缴纳土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用证书，取得土地使用权。九、甲，乙系兄弟，其父母去世后留有一幢小楼。由于乙常年在外地工作，兄弟间未对房屋进行分割，而是由甲一家居住。后来，甲到房产管理部门把房屋登记在自己一人名下并与丙签订了房屋买卖合同。丙支付房款后，双方到房产管理部门办理了变更登记手续。乙得知此事后，向甲主张房屋所有权，甲不予理睬，乙起诉到法院。问题：甲，乙对诉争的房屋所有权是什么关系？本案应如何处理？答：二兄弟之间对于本案争议的房屋是共同共有关系。a共同共有人在未征得其他共有人同意情况下无权擅自处分共有财产。因此本案甲未征得乙同意，无权处分共有楼房。b丙取得房屋的所有权。根据民法通则规定，第三人善意，有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益。c对于乙的损失，乙可以向擅自处分共有财产的人，即甲要求赔偿。十、原告：某单位甲(简称甲)；原告：某单位乙(简称乙);原告：某单位丙(简称丙)被告：某房地产开发公司。案情：1995年1月甲与被告签订一商品房预售合同，规定甲购买被告商品房30套共2000平方米，售价300万元，交付日期为1996年12月。合同签订后，甲全部支付了房价款，但合同签订时被告尚未交付土地使用权出让金，未取得建设工程规划许可证，开发建设资金尚未实际投入，未取得预售许可证，该预售合同亦未办理登记。1996年1月，被告又与乙签订了一商品房预售合同，由乙购买同一标的商品房，售价500万元，交付日期为1996年12月。合同签订后，乙按合同规定交付了定金及首期房款共200万元，此时，被告已交付了全部土地使用权出让金，建房投资已达50，取得了预售许可征，并在有关部门办理了预售合同登记。1996年7月，被告在隐瞒了上述事实的情况下，又与丙签订了一商品房预售合同，由丙购买同一标的商品房，售价800万元，交付日期为1996年12月。合同签订后，丙按合同规定交付了定金100万元，被告通过弄虚作假的方法，办理了预售合同登记。1996年11月，三原告得知被告“一物卖三家”的作法后，均向被告主张权利，协商不成，三原告于1997年3月分别向法院起诉，法院决定合并审理。试分析：本案三个合同的效力如何？本案应如何处理？答：甲与被告签订的合同为无效合同。该合同不具备商品房预售合同的有效条件，投资未达到法定比例、未取得预售许可证、合同未登记备案，违反了法律和行政法规的强制性规定。乙与被告签订的合同为有效合同。该合同具备了商品房预售合同的有效条件，即投资达到法定比例，取得预售许可证，合同登记备案。丙与被告签订的合同为无效合同。(注；答可撤销合同也算对)该合同是被告通过欺诈手段、不真实意思表示签订的合同。甲与被告签订的合同无效，被告返还甲的房款，其他损失按双方过错比例分担。乙与被告的合同继续履行。因延期交付，被告对乙承担违约责任。丙与被告的合同无效。(注：答撤销也算对)被告返还丙的房款并赔偿丙的损失。被告在未交付土地使用权出让金情况下，通过签订无效合同获得的一切违法所得，由有关行政主管部门予以没收，并可处以罚款。十一、2000年，甲将其一幢房屋出租给乙，双方订立了租赁合同，约定租期为5年，年租金为8000元。2003年3月，甲欲出卖该房屋，乙表示愿意购买，甲提出售价为10万元，乙认为售价过高。丙得知后，向甲表示愿以11万元的价格买下房屋。甲认为丙提出的价格较合理，决定将房屋买给丙。同时向丙说明：因乙租期未到，丙应允许乙继续承租房屋直至期满，丙表示同意。2003年5月，甲与丙办理了产权过户手续。对此乙提出异议。2003年8月，乙向法院起诉，要求甲将房屋优先卖给他。问题：法律中承租人优先购买权的含义是什么？乙的诉讼是否会得到法院的支持？答：房屋租赁合同中，承租人享有优先购买权，此系法定权利，其含义是指：出租人在租赁合同届满之前转让其拥有的房屋时，在同条件下，承租人有优先于他人购买的权利。请求不会得到法律支持。本案中，丙以11万元的价格购得房屋，而乙对10万元的售价还嫌其过高，显然，二者购买水平有所不同，因而不能构成“同等条件”，乙对其所租房屋不能享有优先于丙购买的权利。十二、张某与周某是同事，张某长期借住周某一套住房居住，后张某购得一套商品房，遂以自己的名义将借住周某的房屋租给孙某，双方亦签定了书面的租赁合同，约定租金每月800元，租期1年。合同签定后，张某找到周某要求租赁该房屋，周某同意，双方签定了租赁合同，合同约定租期2年，租金600元每月。2个月后，周某发现此事，十分气愤，向法院起诉要求认定张某与孙某的租赁合同无效并赔偿其损失。问题：张某与孙某的租赁合同是否有效？为什么？此案如何处理？答：无效。我国城市房屋租赁管理办法27条规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全转租给他人。出租人可以从中受益。”本案中，张某未经周某同意，擅自出租房屋，事后亦未得到周某追认，据此，应认定房屋转租行为无效。本案合同自始无效，孙某应搬出租赁的房屋，张某应返还周某转租房屋所得差价每月200元。十三、2000年，甲向乙借款10万元，借款期限1年，乙要求甲提供担保，甲遂以其所拥有的一幢楼房作为抵押，双方签订了借款抵押协议，约定以甲所有的一套房屋作为抵押物，借款期满后，乙多次向甲催还借款，甲始终不还。2002年，甲又将上述抵押房卖给了丙，双方办理了房屋产权登记手续。乙得知了情况后，向法院起诉，要求判令甲与丙买卖关系无效。问题：甲与乙之间的借款协议是否有效？抵押协议是否有效？甲与丙之间的房屋买卖行为是否有效？此案如何处理？答：甲与乙之间的借款协议有效，抵押协议无效。因为根据担保法的规定，房地产抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自抵押登记之日起生效。甲与乙之间因没有办理抵押登记，因此抵押合同无效。甲与丙之间的房屋买卖行为有效。因抵押协议无效，甲有权处分自己房屋，且双方依法办理过户登记手续，丙取得房屋所有权。因抵押协议无效，乙不能处分该抵押物，也没有优先受偿的权利。若甲不能偿还债务，乙可向法院起诉，要求甲偿还债务并赔偿损失。十四、张好和李立共有一幢房屋，租给周利开办一商店。现李立为担保孙兵所负的债务，将其对上述房屋中的共有份额抵押给吴刚，该抵押已得到张好同意，并在通知了周利后在房屋管理局作了登记。问题：房屋抵押后，张好、李立与周利间的租赁合同是否继续有效？为什么？以出卖共有份额的方式实现该抵押时，如果张好与周利都愿意购买，谁有优先购买权？为什么？答：租赁合同继续有效。依据担保法的规定，租赁关系成立在先，抵押权设立在后，抵押权的设立、实现均对租赁关系不发生影响，法律只要求抵押人以书面形式将设定抵押之事实告知承租人，原租赁合同继续有效。张好有优先购买权。张好是房屋共有人，对房屋享有物权，李立是承租人，属于债权关系。依物权优先于债权原则，张好享有优先购买权。十五、房地产抵押案例甲因欠乙债务10万元，故以其价值15万元的三层楼房作为抵押。问题：如果甲乙办理了抵押登记，几天后甲又将同一房屋以5万元价格抵押给丙，乙将享有什么权利？如果甲未办理抵押登记，则甲与丙又是什么法律地位？如果甲用作抵押的房屋权属存在争议，或是已被法院因其他案件查封，或是已被依法公告列入拆迁范围，甲乙之间的抵押是否有效？如果甲乙办理抵押登记后，甲又在抵押物之上加盖了第四层楼房，乙对新加盖的房屋有何权利？房屋占用范围内的土地使用权是否同时抵押？如果该楼房存在出租情况，乙与出租人的法律地位如何？如果在抵押登记后，甲将抵押物出卖给他人，该如何处理？答：如果甲办理了抵押登记，则抵押权合法成立。乙对该房屋享有优先受偿权，受偿范围包括主债务、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。丙的抵押权成立在后，根据前权优于后权的理论，丙只能在乙优先受偿后就房屋残值优先受偿。（此处需掌握抵押权的成立要件，即登记成立）如果甲乙未办理抵押登记，则抵押权不成立，乙只能作为普通债权人主张权利，对房屋不享有优先受偿权。如果甲的房屋有上述情况，则该房屋依法不能抵押，甲乙之间的抵押合同无效，抵押权不成立，乙只能作为普通债权人主张权利。乙对新增房屋不享有优先受偿权。房地产法第51条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。”在处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分的新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。房地产设定抵押权时，土地上有房屋等建筑物存在的应当将土地上的建筑物连同土地使用权同时抵押。抵押权人行使抵押权的范围包括土地使用权及土地上的房屋等建筑物。a如果抵押在前、租赁在后。抵押权是设定在先的物权，而租赁权是设定在后的一种债权，按照物权优于债权、前权优于后权的原则，租赁权不得对抗抵押权。随着抵押权的实现，买受人不受租赁关系的约束。承租人不得对抗买受人，租赁关系随之解除。b如果租赁在先、抵押在后。抵押权的设立、实现对租赁关系均不发生影响，法律只要求抵押人书面通知承租人，原租赁合同继续有效。根据“买卖不破租赁的原则”，租赁关系可以对抗新的买受人，抵押权的行使不影响租赁关系的存在。抵押人有权将已经办理登记的抵押房地产转让，但在转让时必须通知抵押权人、告知受让人，否则转让行为无效。物权本应有追及效力，但我国担保法规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者与抵押权人约定的第三人提存。”实际上它规定了抵押物的转让行为具有抵押权提前实现的效力。抵押物一旦转让，设定其上的抵押权就应当以提前实现而消灭，不可追及于抵押物而继续存在。十六、购房人有权重新选择物业管理公司吗？光明小区的业主由于和小区物业管理公司为了卫生费的收取发生了矛盾，致使小区的垃圾几天没人清理，时值盛夏，可想而知。其实，小区居民对物业管理公司的不满由来已久，所以大家想这次干脆换掉这家物业公司，重新选择一家服务好的物业公司来进行物业管理。试问：小区业主是否有这个权利来更换物业管理公司？答：购房人在与开发商签订购房合同时，就已接受了开发商为其选聘的物业管理公司提供的物业管理服务，许多物业管理公司以此为