xx小区项目策划与可行性分析报告 毕业论文.doc

肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁螃螄芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅袇袈莆蒄薆螀节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膅蕿螇螅膁薈薇肁肇薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃芁蚆袀罿芀螈肆芈艿蒈袈芄芈蚀膄膀芇螃羇肆芆袅蝿莄芆薅羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羂莇莁 xx小区项目策划与可行性分析报告 摘 要自2010年以来，中国房地产市场一直受国家宏观政策调控的影响，特别是眼下的2011年召开的十二五规划中，中央政府明确表示要遏制房地产市场过热的现象。在过去的几年中我国房地产高速成长，并一直保持为国民经济支柱产业。房地产开发在这一新的情况下若要求得继续长久平稳地发展，须进行科学改进，不要盲目追求暴利收入。房地产开发行业本身具备高投入、高回报、高风险这三大特点，因此投资须谨慎。企业在开发房地产都时候因为行业的特殊性质需要在前期做大量的分析，其中包括市场调查、市场研究及分析、项目建设开发计划、项目财务分析、项目风险及不确定性分析。这需要大量的理论支持和实践经验，因此成为行业内的热门问题。本文在参考大量文献和相关资料的前提下，依据科学的分析方法和理论分析广汉市新丰镇汇嘉住宅小区这一房地产开发项目，并通过综合的分析最后得出可行性分析结论。关键词：房地产开发 可行性分析 项目风险 不确定性分析residential quarters xx project planning and feasibility study major: professional of project managementstudent: xxx supervisor: xxxabstractsince from 2010, chinese real estate market has been affected by the national macroeconomic policy, especially the influence of present at the 2011 1025 planning, the central government made it clear to contain property market overheating phenomenon. in the past few years chinas real estate high-speed growth, and keep to the national economic pillar industries. real estate development under the new situation if you want to continue long developing smoothly, must scientifically improvement, dont blindly pursuing windfall income. real estate industry itself has high investment, high risk, high return the three characteristics, therefore investment must be cautious. when real estate development enterprise in all the special properties of the need for industry in previous doing a lot of analysis, including market research, market research and analysis, project construction and development plans, project financial analysis, project risk and uncertainty analysis. this requires a lot of theoretical support and practical experience, thus became the hot issues in the industry. in this paper, a large number of documents and relevant materials reference, based on the premise of scientific method of analysis and theoretical analysis guanghan xinfeng town collects the fine residential real estate development project is a comprehensive analysis, and through finally reached the feasibility analysis conclusion. key words： real estate development feasibility analysis project riskuncertainty analysis目 录1.项目总论11.1项目背景11.1.1广汉市概况11.1.2项目概况21.2宗地现状及周边环境21.2.1宗地现状21.2.2宗地周边环境31.3宗地规划设计条件31.3.1用地规划31.3.2建筑规划31.3.3绿化环境规划要求41.4可行性研究报告研究意义与范围41.4.1可行性研究的意义41.4.2可行性研究范围42.房地产市场研究52.1宏观环境分析52.1.1宏观行业政策分析52.1.2宏观行业经济分析62.2区域环境分析62.2.1社会环境62.2.2经济环境72.3房地产市场现状及供求趋势分析82.3.1广汉市房地产市场现状82.3.2广汉市房地产市场供给及需求趋势分析92.3.3总结93.项目定位103.1项目swot分析103.1.1优势分析（strength）103.1.2劣势分析（weakness）103.1.3机会分析（opportunity）103.1.4威胁分析（threat）103.2可类比项目研究113.3 产品定位123.3.1结构定位123.3.2户型定位123.4 价格定位134.项目规划设计154.1户型设计154.2小区规划155.项目开发建设165.1项目开发计划165.2开发周期计划166.财务分析186.1 规划要求及项目指标186.1.1规划要求186.1.2项目指标186.2 项目总投资估算186.2.1项目开发成本及开发费用186.2.2开发费用196.2.2销售税金206.2.3土地增值税206.2.4项目总投资206.3预计收入206.4 财务盈利能力分析216.4.1项目利润216.5主要经济技术指标226.5.1静态回收期226.5.2净现值226.5.3内部收益率237.可行性研究报告247.1敏感性分析247.2盈亏平衡分析257.3不确定性分析257.3.1土地费用257.3.2建安工程费267.3.3销售价格267.3.4开发期267.4风险分析267.4.1项目自身267.4.2项目环境267.4.3分析总结278.可行性分析总结28附录29参考文献30致 谢3136四川大学锦城学院本科毕业论文 xx小区项目策划与可行性分析报告1.项目总论1.1项目背景1.1.1广汉市概况（1）广汉市区位广汉市位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都以北的重镇，南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。境内地势平坦，气候温和，河流纵横，道路四通八达，全市每百平方公里拥有等级公路78公里。全市东西宽36.2公里，南北长27公里，幅员面积551平方公里，辖24个乡镇，总人口58万，城市人口17万。1（2）广汉市建设规划现状广汉市城市性质确定为：省级历史文化名城，全市政治、经济、文化中心，以发展加工业及旅游业为重点的古蜀文化旅游城市。1广汉依托三星堆历史文化资源，倾力打造三星堆国际旅游精品，建设文化旅游名城，创建中国优秀旅游城市，旅游产业发展速度加快，2005年实现旅游综合收入12.6亿元，增长39.2%。1广汉工业经济发展迅速，机械、医药、轻纺、化工四大产业强势突出，以川油宏华、蜀中制药、源基药业为代表的重点企业蓬勃发展，民营经济、股份制经济已占经济总量的95%以上，成为全市经济中最具活力、竞争力和发展潜力的重要部分。1（3）城市发展规划实现工业现代化，城乡一体化，全市综合经济实力、工业化水平、城市化水平位居全省前列。全市城镇化率达到75%；人均期望寿命达到78岁。初步实现工业现代化，城乡一体化，全市综合经济实力、工业化水平、城市化水平位居全省前列。1依据城市远景轮廓构想及周边自然“水、城”环境特征，规划采用既集中紧凑、又相对完整带状加组团的连片发展模式，构成沿河纷呈“水、城、园”一体化的城市用地布局形态格局。总体规划结构概括为：“一城、两区、五组团”。 1“一城”：指广汉市主要中心城区。1“两区”：指“南岸功能区”和“北岸功能区”。其中“南岸功能区”为城市综合区，居住人口17万人。“北岸功能区”为高尚居住、文教科研综合区，居住人口8万人。1“五组团”：指由河流、干道、铁路线所分隔的城市五大功能组团河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西“高尚居住组团”和城东“居住文教组团”；河南岸由“旧城中心组团”、“城南工业组团”以及高速公路西南面的“民航学院文教组团”。同时，城区西面的三星堆文化公园是城市的有机组成部分，作为城市周边一个风景文物区和旅游观光度假区考虑。11.1.2项目概况（1）项目名称“汇嘉”住宅小区项目策划可行性研究（2）项目单位“汇嘉”房地产开发股份有限责任公司“汇嘉”房地产开发股份有限责任公司是一家集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体公司，公司产品包括：普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅。（3）项目编制依据a、委托编制汇嘉建设项目可行性研究报告的项目委托书；b、广汉市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心中山大道与深圳路交汇处用地定点及坐标的批复；广汉市建规规地字200910号；c、广汉市土地收购储备中心201035号关于中山大道与深圳路交汇处用地规划定点的申请；d、国家发改委发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法及相关要求；e、现场考察和调研搜集到的资料。1.2宗地现状及周边环境1.2.1宗地现状（1）宗地位置:宗地位于中山大道南三段与深圳路西一段交汇处，北有三星堆客运站，南有上美年华。宗地位于经济开发新区划范围内，紧临老城，见图1.1。（2）宗地用地性质:商业金融用地。（3）使用年限:居住用地70年。（4）宗地地质状况(地勘):无地质灾害区、符合建设用地规划。（5）宗地现状描述: 暂不具三通一平的条件。图1.1宗地位置1.2.2宗地周边环境宗地周边地块除三星堆客运站、上美年华，附近主要建筑有：帕提娅国际大酒店、邱家大院农家乐、四川蜀中制药有限公司、四川盛泰建筑勘察设计有限公司、四川盛禾房地产开发有限公司、广汉市三星堆客运站等。1.3宗地规划设计条件1.3.1用地规划（1）规划建设总用地面积约为：52.51亩（35006.67 m2），为二类住宅用地（r21）。（2）用地使用性质：二类住宅用地（r21）。（3）用地使用强度：容积率：2.54.0； 建筑密度：40% 。1.3.2建筑规划（1）建筑退让距离：沿中山大道，深圳路后退用地红线不小于10米，中山大道与深圳路交汇处布置公共开放广场。（2）建筑控制高度：满足航空净距要求。建筑层数控制，15层。建筑控制高程：建筑底层室内地面高出城市道路0.30m以上。建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市城市规划管理技术规定（2010年试行版）相关要求。（3）建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市规划管理技术规定的有关要求。1.3.3绿化环境规划要求绿地指标：绿地率 25% 。1.4可行性研究报告研究意义与范围1.4.1可行性研究的意义作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产的投资、开发、经营、管理，兼具基础性、先导性、带动性和风险性等特征。房地产可行性研究意在科学、民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出现的失误，提高开发建设项目的经济、社会和环境等各方面效益。1.4.2可行性研究范围房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大、建设周期长涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。依据可行性研究的结论进行投资决策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。6本报告主要是对“汇嘉”建设项目的市场周边情况、产品定位、项目建设及实施进度、项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。2.房地产市场研究2.1宏观环境分析2.1.1宏观行业政策分析房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。温家宝总理说：“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”十七届五中全会10月18日闭幕,会议审议通过有关“十二五”规划的建议。“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下：一、进一步落实地方政府责任 二、加大保障性安居工程建设力度 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 四、强化差别化住房信贷政策 五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导2其中在第一条“进一步落实地方政府责任”中，有提到“各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策”，从此可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。在第五条“严格住房用地供应管理”中提到“各地要增加土地有效供应今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广限房价、竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。”综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重大影响。专家指出，广汉市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以广汉市的房地产开发商不必过多担心。2.1.2宏观行业经济分析国务院总理温家宝27日在接受中国政府网、新华网联合专访时表示，“十二五”规划中，我们确定的经济发展速度是7%。而专家预测，2011年中国经济有望继续保持较快发展，gdp增长9%左右。从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增速可能比2010年略有回落。2010年以来，基建投资处于一个高峰时期，作为“十二五”的开局之年，固定资产投资仍将保持20%左右的增速。国家统计局公布的最新数据显示：2010年1-12月，我国固定资产投资总额24.14万亿元，同比增长24.5%，2010年1-12月，中央投资同比增长8.9，2010年12月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月36.5%左右的增速。22.2区域环境分析2.2.1社会环境1.人口图2.1广汉市人口变化趋图数据来源：广汉市人民政府公众信息网 图表自绘图2.1反映了2005年2020年广汉市区人口变化趋势。由图2.1可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。人口增长主要是由于广汉市区出生人口率大于人口死亡率并且每年的迁入人口大于迁出人口，根据这一增长趋势，估计2020年广汉市区人口将超过25万。人口的增加意味着住宅的市场需求加大，这一情况对本项目非常有利。而根据2000年第五次人口普查，广汉市总人口577298人。 2005年全市人口低速增长。据公安统计年报，全年出生人口3479人，死亡人口3800人，人口自然增长率-0.51；年末户籍人口为587831人，比上年净增520人，增长0.09%。12.收入根据广汉市住户调查资料显示：2008年1-11月城镇居民实现人居可支配收入11205元，同比增加13389元，同比增长14.2%。其中，工资性收入实现7986元，增长18.4%，2010年广汉市国内生产总值突破180亿元。13.消费图2.2广汉市人均消费性支出趋势图数据来源：广汉市人民政府公众信息网 图表自绘图2.2反映了2002年2010年广汉市人均消费性支出趋势。由图2.2可以看出，从2002年到2010年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且增长率维持在15%左右。2008年，由于“5.12”大地震原因，作为重灾区，广汉市的经济受到巨大的冲击，各类经济指标都有所下降。但这是特大灾难的缘故，不能反映彭州市经济发展的真实情况。根据20022010年消费额的发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。2.2.2经济环境1.gdp2010四川省gdp排名全国第八位，16898.59亿元，增速15.1%，成都北区新建国际商贸城，区域经济发展迅猛。广汉市国内生产总值160亿元，人均gdp已突破3万元，超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平。2010年人均可支配纯收入突破14000，消费水平显著提高。产业结构以旅游、医药、机械、等为主，相辅相成，产业结构布局合理，广汉市坚决把工业作为全部工作的重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量的96%以上，企业完成增加值33.8亿元，销售收入135亿元，利润10.8亿元，利税13.5亿元，基础设施完善，利率、通货膨胀率仅为3%。1数据来源：广汉市人民政府公众信息网2.固定资产图2.3固定资产投资与房地产投入资金图数据来源：广汉市人民政府公众信息网 图表自绘图2.3反映了2005年2008年广汉市全社会固定资产投资与房地产资金投入。 从图中可以看出，广汉市近几年固定资产投资与当地房地产资金投入都处于稳健增长的趋势，这对该项目很有利。2.3房地产市场现状及供求趋势分析2.3.1广汉市房地产市场现状随着经济的发展，旅游业也得到了快速扩张，各地的旅游名胜吸引了成群结队的海内外游客，地处川西旅游环线的广汉，已闻名世界的三星堆为魅力核心，近几年吸引的海内外游客连连增加，极大地刺激了当地的旅游消费经济，以至于成都商界人士纷纷看好光还是的投资开发前景，广汉市的房地产开发、商业经营急剧升温，被众多投资置业者看好。 3专业人士认为，二级城市由于土地成本较低、开发资金压力小、项目增值空间大等优势条件，将吸引更多的外地、本地乃至成都的投资者的资金投入，这也是必将成为二级城市商业地产投资风暴的风向标。308年广汉市房地产投资额4.46亿元，有力地推动了全社会固定投资和国民经济发展。商品房施工面积哦60.2万平方米，商品房竣工面积15.1万平方米，销售面积25.3万平方米。32.3.2广汉市房地产市场供给及需求趋势分析 广汉市房地产在宏观政策的调整中并未受到冲击，反而随着近年来城市的开发及发展上升。特别是广汉市新经济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后的继续开发。依据市场发展的趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。2.3.3总结根据上述的分析，可以得到以下结论：1.短期内，广汉市房地产市场主要呈现供不应求的态势。这一时期的需求主要为刚性需求和投资性需求，市场上改善性住房、解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及时跟进，房地产价格将进一步上升，且上升速度较快，预计2011年城区住宅均价将突破3500元/ m2。2.随着房地产价格的上涨，投资性需求越来越少，当价格上升到一定程度，投资性需求退出市场。但由于广汉市外来人口的增加，解决居住性住房的需求将在一定程度上弥补投资性需求退出留下的空缺。市场需求的增长趋势有所减缓，但供给仍不能完全满足需求，市场价格仍将缓慢上升。3.市场达到供需平衡后，由于开发商之前的大力投入，供给的增加将超过需求，预计到2012年下半年或2013年，市场供给将达到高峰，出现供过于求的状况，此时房地产价格将在高位运行。3.项目定位3.1项目swot分析swot分析法是一种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。这里，s是指企业具有的优势，w是指企业具有的劣势，o是指企业外部环境的机会，t是指企业外部环境的威胁。43.1.1优势分析（strength）（1）地块位于广汉市经济开发区，距成绵高速广汉出入口仅一步之遥，前临深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴马牧河。交通便利，升值潜力巨大。（2）地块占地52亩，且比较规整，便于开发利用。（3）项目位于经济开发区的新开发区，地处工业与住宅交汇区域，周边无污染源。（4）地块周围规划有三星堆客运站，提升了地块的开发价值。（5）本项目绿地率高达45%，为广汉地区少有，具有竞争优势。（6）小区容积率仅为3.4，占地面积为24.43%，在同类小区中占有绝对优势。3.1.2劣势分析（weakness）（1）项目所处地地块处于工业区，生活氛围还没形成。（2）周边配套设施较少，有待完善。（3）离中心城区距离较远，公交线路较少。（4）周边新建楼盘较多，竞争激烈。3.1.3机会分析（opportunity）（1）项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。（2）近期内广汉经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。（3）成都第二绕城路缩短广汉与成都之间的距离，对