资产评估论文-小煤矿兼并重组资产评估28296.docx

论文发表资产评估论文：小煤矿兼并重组资产评估中几个问题的探讨2010年，随着河南省人民政府关于加强煤矿安全生产的若干规定、关于批转河南省煤炭企业兼并重组实施意见的通知等文件的发布，拉开了河南省几百家小煤矿兼并重组的序幕。其中煤矿的资产评估是煤矿兼并重组重要的一个环节。从2010年到2011年，笔者参与了其中的几十家小煤矿的资产评估，也看了其他评估机构对小煤矿的资产评估的报告，有一些思考，下面就小煤矿兼并重组评估实践中的一些问题与大家探讨。 一、关于房屋建（构）筑物的成新率问题 在小煤矿兼并重组中，笔者发现各个评估机构对于房屋建（构）筑物的成新率的计算方法没有统一，主要有两种做法。 （一）第一种方法 综合成新率的确定采用年限法和观察法以不同权重加权计算，其中:年限法权重取40%, 观察法权重取60%。即： 综合成新率年限法成新率40%+观察法成新率60% 1.观察法成新率 评估人员实地勘查委估建筑物的使用状况，调查、了解建筑物的维护、改造情况，对其主要结构部分、装修部分、设施部分进行现场勘查，结合建筑物完损等级及不同结构部分相应的权重系数确定成新率。 观察法成新率=(结构部分合计得分权重+装修部分合计得分权重+设备部分得分权重)x100% 2.年限法成本文世纪论文网()提供新率 依据委估建筑物的经济耐用年限、已使用年限和尚可使用年限计算确定房屋建筑物的成新率。对于煤矿与矿井服务紧密相关的房屋建（构）筑物，其尚可使用年限按照其经济耐用年限与已使用年限确定的尚可使用年限和矿井的尚可服务年限孰低法确定。计算公式为： 年限法成新率尚可使用年限（已使用年限尚可使用年限）100% （二）第二种方法 1. 观察法成新率 评估人员实地勘查委估建筑物的结构（包括基础、承重构件、屋面、非承重件等）、装修（包括门窗、楼地面、内外粉饰、顶棚、装修等）、设备（包括水、电、暖等）等的现状以及平时维修情况，结合建设部颁布的房屋完损等级评定标准，对各个部分分别鉴定打分，汇总打分情况，综合计算该房屋的现场勘察成新率。基本公式为： 观察法成新率=（结构部分合计得分权重+装修部分合计得分权重+设备部分得分权重）100% 2. 年限法成新率 评估人员依据现场勘查的情况，根据被评估房屋建筑物的结构形式、建筑面积、内部设施以及装修、改造、维修等实际情况，估计出尚可使用年限，并结合被评估房屋建筑物的已使用时间来计算确定其年限法成新率。基本公式为： 年限法成新率尚可使用年限/（已使用年限尚可使用年限）100% 对于与生产不直接相关或当井下资源开采完毕后可另作它用的地面建筑物采用上述方法计算年限法成新率。 对于与煤炭生产密切相关、除了用于煤炭生产别无它用的房屋建（构）筑物，根据矿井剩余生产服务年限与尚可使用年限孰低原则确定其尚可使用年限，计算出房屋建（构）筑物的年限法成新率。 3.综合成新率的确定 采用观察法成新率和年限法成新率孰低的方法确定。基本公式为： 综合成新率min（观察法成新率，年限法成新率） 本人认为，相比较而言，第二种方法比较适用。对于与矿井有关的房屋建（构）筑物，第一种方法确定成新率有一定的弊端，例如，一主井口房，砖混结构，已使用两年，其建筑质量合格，没有缺陷，尚可使用年限为38年，而矿井尚可服务年限为3年，那么，其年限成新率确定的尚可使用年限为3年，年限法成新率尚可使用年限（已使用年限尚可使用年限）100%3/(2+3) 100%=60%;经评估人员现场勘查，该建筑物质量合格，使用情况正常，无重大缺陷，且才使用两年，按照观察法确定的成新率应该在90%以上，按此确定的综合成新率应在80%左右，矿井服务结束该主井口房无其他用途，综合成新率的提高影响评估值的增加，本人认为这种年限法和观察法相差较大的按照二者孰低的方法确定综合成新率比较实际。 第二种方法对于房屋建（构）筑物已使用年限较长，中间经过改造的，要根据改造的情况确定其尚可使用年限，不能简单的按照经济耐用年限减去其已使用年限，许多改造会增加其尚可使用年限，确定的年限成新率和观察成新率正常使用的房屋建（构）筑物相差不应太大；对于使用年限不长，但现场勘查有质量缺陷，如墙体裂纹，门窗损坏等，应根据缺陷减少尚可使用年限，不能简单的按照经济耐用年限减去其已使用年限确定尚可使用年限，那样年限成新率会很高但观察成新率可能很低，虽然不影响综合成新率的确定，但二者差别理论上不能太大。 二、关于井巷工程评估套用定额问题 在本次小煤矿兼并重组评估过程中，各个评估机构对井巷工程的评估套用的均为煤炭建设井巷工程概算定额，作为小煤矿除资源外最主要的资产，井巷工程的评估也是兼并重组双方争议比较大比较多的地方。因套用的是概算定额，评估人员的解释往往让双方不是很满意。 根据井巷工程概算定额总说明，概算定额主要用于编制矿井初步设计概算之用，也可编制矿井可行性研究投资估算。作为井巷工程的评估，笔者认为和建筑及安装工程一样，套用预算定额较合适。煤炭建设井巷工程消耗量定额总说明，本定额供编制井巷工程工程量清单报价及施工图预算之用，也是进行工程结算和编制招标工程标底或投标报价的依据，以此来确定井巷工程的建安综合造价（重置基价）比较合适。 例如，主斜井井筒混凝土砌碹，倾角18，掘进断面为7，中硬岩，支护厚度300mm，按照煤炭建设井巷工程概算定额，定额直接费套0948，该概算定额是以10m为单位，掘进断面8,包括上、下行掘进，临时支护，砌碹，水沟，台阶，扶手，粉刷等内容，如果按照正常设计，包括的内容可能都有，但是对于小煤矿，一些煤矿有，一些煤矿部分有，但按照概算定额，有、部分有或没有，且断面8的,定额直接费均相同，造成几家煤矿互相比较就会提出异议，而重组主体单位也会提出问题，参数有区别，评估单价却没区别；一些没按照正常设计或没按照正常设计实施的小煤矿的井巷工程，评估值会高。而套用煤炭建设井巷工程消耗量定额，首先，其掘进断面分的相对较小，概算8的，分成4, 6,8三级，概算定额中硬岩，消耗量定额分为f3,f6,f10,且消耗量定额是以100m为单位，掘进断面7.1与7.2的定额直接费就有区别，消耗量定额是将掘进，临时支护，砌碹分开按不同定额号分别套用，概算定额中套用定额子目包括的水沟，台阶，扶手，粉刷等内容消耗量定额中是分开的，有就套，没有就不套，保证了和井巷工程实际情况的一致性。 如果套煤炭建设井巷工程消耗量定额，需要的参数要比概算要求多的多，虽然比较复杂，但比较有说服力，对重组双方比较容易解释，同时也比较接近井巷工程的实际造价。 三、关于资金成本问题 本次小煤矿兼并重组资产评估，各个评估机构对房产类资金成本主要有两种确定方法，一种是将整个资产作为一个整体，所有的均按照一个建设工期取资金成本；另一种是按照每个建筑物的规模，按建筑工期分别确定资金成本。 对于新建的煤矿，所有的房产均是按照设计满足正常生产所必需的，项目处于生产期或达产期，按照固定资产投资建设期贷款利息的规定，可以将整个资产按照一个整体以建设期时间取资金成本；但对于已经生产多年，不是直接为生产服务必不可少的房产类，按照单个建筑物的建设工期确定资金成本比较合适。例如，有的生活类房屋建筑物，建筑面积很小，整体按照两年或一年考虑资金成本，就不太合适。 对机器设备，新建的煤矿，按照设计满足正常生产所必需的，可以将整体资产按照一个整体以建设期时间取资金成本;但对于已经