物业楼管员日常工作内容

楼管员日常工作内容楼管员日常工作内容 一、一、 建立、更新物业费台账建立、更新物业费台账 1.每年年底建立下一年度物业费台账，在与相关部门核对后作为红 苹果无法登陆时的物业费收费依据。 2.每日更新物业费台账（纸质版及电子版） ，每周进行核对。 二、二、 空置房的巡视与管理空置房的巡视与管理 1.按照要求定期对辖区内的空置房进行巡视，填写户内的空置房巡 视记录及巡视表。 2.以 B 区为例，空置房共 226 套，根据要求自 2013 年 5 月起，空 置房从每月巡视一次调整为每两月巡视一次。 三、三、 钥匙管理钥匙管理 1.做好钥匙的借出与还回登记，尽量要求借出钥匙不过夜，个别疑 难维修或因维修工作提供的周转房钥匙除外。 四、四、 公区的巡视公区的巡视 1.按照要求每月对公共区域巡视两次，但对重点区域基本做到每天 巡视。 2.对公区内的各类设备设施（如防火门，楼道灯等）进行查看，如 发现损坏或其他问题做好记录并跟进维修。 3.对公区的安全隐患进行检查，清除插在门缝上的小广告，清除户 门上的不明标示。 （避免不法分子以不明标示为依据入户盗窃） 4.对在公区堆放杂物的现象及时制止，如发现公区内堆放杂物则逐 2 户摸查，如能找到杂物所属人则提示其尽快清理。如不能确定则 在该层明显位置张贴提示。并在后期跟进杂物清理情况。 5.检查保洁工作情况，并与保洁主管进行沟通。 五满意度调查满意度调查 1. 根据要求每年进行一次业主满意度调查。 2. 逐户敲门进行走访，如居住人为业主的则填写业主满意度调查 表，如为租户的则了解基本情况并做好记录。 3. 对家中长期无人及部分出租户采用电话走访的方式完成业主满 意度调查。 4. 以 B 区为例，已入住户共计 1134 户，部门要求两个月之内完 成。 六、张贴张贴/ /清除各类通知提示清除各类通知提示 张贴各类温馨提示及突发事件的通知，如为配合清理楼道管井 逐层张贴通知。 七、协调清理平台协调清理平台 1.协调保洁安排人员安排清理时间。 2.协调安保部门开启平台防火门或协调业主安排保洁人员从其室内 进入平台进行清理。 （部分位置平台只能从业主家进入清理） 3.由于目前高空抛物情况较多，我们在加强宣传的前提下增加了平 台的清扫频次，目前平台清理频次基本为每三个月一次。 八、协调安装护栏协调安装护栏 部分业主出于安全考虑要求加装护栏，首先尽量劝导业主不要 3 安装护栏。对坚持要求的在对其进行风险提示后引导其办理相关手 续，并协调安保部门借出钥匙全程配合安装。 九、办理新业主入住办理新业主入住 十、协助办理二装手续协助办理二装手续 协助办理装修手续，并对装修户定期进行巡视，对装修时间以 外进行装修施工的及时制止，制止承重墙的拆除及其他违规行为。 告知现场施工人员相关的整修规定，提示安全施工，指明水电管井 位置等。 十一、协调邻里关系协调邻里关系 1.对各类邻里矛盾进行协调沟通，如楼上楼下扰民等 2.对已装修户的楼上往楼下漏水的情况进行协调。 十二、入户走访入户走访 对辖区内的重点户定期走访如交费边缘户，维修问题户等。同 时，对交费比较积极的也定期走访以显示物业对其的重视。 十三、对出租房的管理对出租房的管理 1.部分业主房屋出租后委托楼管员关注该出租房人员变更或其他情 况，对这部分业主定期沟通告知其所需信息。 2.部分业主出租后租户不能遵守相关文明公约，在楼道内堆放垃圾 杂物，喧哗扰民。与租户本人及中介联系多次无果的联系业主共同 对租户进行说服教育。 十四、日常的物业宣传解释工作日常的物业宣传解释工作 1.对业主提出的各种问题进行宣传解释，如车库的开放，门禁的开 4 放问题，物业服务标准等。 2.对租户特别是占到很大一部分的短租户主要的宣传方向是业主文 明公约。 十五、维修跟进工作维修跟进工作 1.对所辖区域内的维修工作进行跟进，如维修工作不能及时进行则 与总包、厂家协调沟通催促尽快开始维修并与业主沟通告知其进 展 2.对与厂家、总包沟通遇到障碍的请求相关部门协助或与部门领导 沟通解决办法。 3.协调维修时间。 a.对可以开始维修的协调业主与施工方时间，如防水维修要先联系 楼下业主查看漏点。再联系楼上业主安排维修时间。如遇楼上为 租户的还要再联系业主确定。 b.部分业主（特别是出租房业主）对维修工作持排斥态度，认为维 修工作给自己带来了不必要的损失和麻烦并希望物业能够承担租 户或中介对其要求的赔偿，对这部分业主要尽快反复做工作安排 维修以减少对相邻业主的影响避免损失扩大。 c.维修工作进展工程中还要联系楼下业主安排施工方查看维修效果 d.对突然安排的维修工作进行安排，如前段时间门禁维修厂家打来 电话告知第二天安排维修，得知消息后立即入户通知业主或租户 直至晚上八点。 （第二天门禁厂家爽约） 4.对较大的维修项目或业户反映比较强烈的维修项目每日到现场跟 5 进维修进展。 5.主要维修结束后还要协调安排恢复。 十六。物业费的收取工作物业费的收取工作 1.在业主交费日期到来前提前打印交费通知单（一式三联） 2.提前 10 天张贴交费通知单一联。 3.提前 3 天发送短信提示物业费即将到期。 4.到期当日拨打电话催费，以去年为例共拨打电话近 3000 个，均 有文字记录。 5.对联系不便或有特殊问题的欠费户入户催收。 6.按照业主要求入户收取物业费回办公室打印交费凭证后再入户送 回交费凭证。 7.个别业主白天没有时间则按约定时间等待业主交费。 8.对到期一个月仍未缴纳的业主再次张贴缴费通知单。 9.业主如需发票，待正式发票转回后需通知业主前来领取或直接送 至业主家中。 十七、十七、各类数据的分析汇总各类数据的分析汇总 根据交费情况、维修情况及日常采集到的情况进行分析汇总， 对辖区内的人群进行分析分类，方便日常物业管理服务及物业费的 收取。 十八、十八、信息的沟通信息的沟通 将从业主中收集到的信息进行整理后与部门领导沟通，在保障 企业利益的前提下尽量满足业主提出的要求。如最近为了缓解住宅 6 入口乱停车现象安装的路锥。 十九、楼管员所做的其他工作楼管员所做的其他工作 1.入户解决中水表、燃气、壁挂炉维修问题，指导业主使用，如不 能解决的指导业主报修。 2.开通调试壁挂炉并指导使用 3.指导业主报修，如部分业主无法说清报修位置及故障原因，如遇 这种情况则楼管员现场查看指导业主报修。 4.在领导授权后配合执法机关（如朝阳分局）工作。 5.处理各类突发事件。 6.配合管理处所搞的各类目的人群为业主或弘善家园实际居住人的 活动。 7.参与楼道杂物的集中清理。 8.参与社区民警，居委会联合的对群租房的检查。 9.协助前台工作，接报修、售中水等。 10.协助业主办理党组织关系的转移。 11.协助业主办理燃气卡（表） ，电卡的丢失补办手续。 12.配合燃气厂家及工程部门逐户对燃气设施进行检查。 13.收取第一次自来水费。 14.处理跟进各种赔偿问题。 15.搜集相关法律法规，以便应答业主提出的各项咨询与疑