商业管理公司运营细则

商业管理公司运营细则商业管理公司运营细则 标签：商业 商业管理公司运营 一、商业经营管理公司成立的目的 对于购物中心（商场）开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的， 还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国 内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下 ，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺 业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上 。综观国内外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的 模式。 二、商业管理公司组织架构 商业管理公司组织机构一般包括： 经营层面：（含总经理、副总经理/总经理助理）； 管理层面：办公室；财务部；业务发展部；商场管理部；招商部（后期可并至 业务部）；企划部等。 各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室 主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和收银员等工作；业务部主管 商场的营运等方面；商场管理部主管商场水、电、保安，维修等工作；企划部 主管商场形象、促销等工作；招商部前期以招商为主，后期合并至业务部门。 三、商业经营管理公司作用 受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系，由于前期的业 主委员会尚未成立，开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委 托合同予以明确，以确认 XXX 商业商业经营管理公司对 XXX 商业进行系列工作 的管理地位，从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价 格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投 资者、经营者保驾护航。 四、商业经营管理公司目标 以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目 市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体 运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营 方等多方共赢局面。 五、商业经营管理公司构建模式 1、商业管理公司隶属于开发公司，由开发公司投资组建； 2、由开发公司专聘商业管理公司，委托其对项目进行管理、服务； 六、商业管理公司管理功能 1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市调信息及 相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持 及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。 2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。 确保优良、健全的融资、消费环境。 3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭 建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。 六、商业经营管理体系 1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费 活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具 备不可比拟的竞争优势。 2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动 ，统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以部分品牌 为单位，在适当范围内进行造势宣传。 3、后勤配送：成立专业后勤部，针对品牌商家和消费群体，以大宗或特殊服务 为主，实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送服务； 4、先行赔付：制定专项赔付额度，加大购物保障力度，增强消费信心，引导、 建立客户忠诚度和品牌度； 5、末位淘汰：针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家，及时运用政策扶 持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很 好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。 七、商业进经营管理公司经营模式 （一） 购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点 购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营” 是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求购物中心必须 由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中 心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和 经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是 在消费者和经营者之间搭建桥梁。 （二）购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服 务监督、统一物管 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应 该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁 合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中 心管理公司的管理地位。 1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理 所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注 册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适 用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理” 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其 他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式 ），比如： （1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果 发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可 ）； （2）营业时间的确定； （3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面 须接受统一管理； （4）为整个购物中心促销承担的义务； （5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； （6）投保范围事宜； （7）是否统一的收银。 购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。 一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常带动整个购物中心的顺利销 售与管理。但是近年来，购物中心与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。 因为对购物中心来说，其一，连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做 支撑，故而其商品销售价格会低于非连锁型店，而低价格也是购物中心想要吸 引消费者购物的“法宝”之一；其二，购物中心对进驻商户的管理虽属统一规 划，但只要商户遵纪守法，购物中心的商业管理公司不会如同百货公司那样对 商户干涉过多。因此，选择自律性高、有固定经营模式的连锁企业，对购物中 心的管理来说，是相当省心和放心的。 另外对连锁商业企业来说，选择商业价值高的地段和足够大的面积经营是 至关重要的。购物中心由于选址慎之又慎，多选在人气最旺的区域或最有潜力 的区域，因此进驻购物中心的连锁企业，就等于不费力气找到经营的好地段； 其二，购物中心采取入驻商户独立经营的模式、多功能商业规划，人气上有保 证，故连锁商业企业也希望入驻购物中心。 2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益 由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引 购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好 1 年 365 天的天天营销计划，所 谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生 的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户 销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按 销售额分摊费用。 3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作 购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调 、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有： （1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排； （2）协调项目：协调经营者之间的