物业管理行业集团公司财务管理战略分析

物业管理行业集团公司财务管理战略分析 摘要 随着全球经济一体化的逐渐演变，这将对我国物业管理行业的发展产生了巨大的影响，逐 步分化出不同的物业管理服务类型。物业管理就是通过为用户提供保安、保洁等高质量的服务 来保证用户的物业资产可以维持正常、良好的运营。对物业管理行业来说质量理念和品牌理 念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管 理企业从服务观念到服务方式从经营理念到市场定位。都要作出相应的变革。才能适应发展 的需要。本文作者通过对物业管理行业的瞻前顾后，尝试着提出一系列新的建议与方案。 关键词 物业管理 集团公司 财务管理 战略管理 对策 一、物业管理行业财务管理目前存在的主要问题 上世纪 80 年代，随着改革开放的潮流，物业管理行业正式被引入国内当时，其运作模式 和财务管理都是学习香港、新加坡等的物业管理并结合我国情况，总结出了适合我国当时实 际的收支平衡，略有节余、取之于民，用之于民、一业为主，多种经营等财务管理的基本指导 方针进入 9O 年代，深圳等一些物业管理较为发达的地区又进一步发展总结出保本微利、量 出为入、独立核算和保证佣金、多退少补等既保证业主利益，也保证企业利益，同时又促进行 业发展的物业管理财务管理思路。如今，我国的物业管理行业已发展约 3O 年随着时过境迁 的变迁与与时俱进的潮流，业主的服务要求越来越高，相反物业行业的服务水平与管理模式 却呈现落后，笔者将其归纳如下： 1、物业管理行业管理者理财观念相对落后 如今随着物业服务需求的进一步扩大，物业管理行业已经逐步市场化、专业化、规模化 和智能化。但长期以来，受物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安 等观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市 场定位没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作人、财、物、 信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下。因此，物业管理企业 经营者应树立现代理财观和成本核算观。 2、物业管理行业内部财务控制相对落后 当前我国物业管理公司内部财务存在着诸多问题，其原因归根到底是因为物业管理公司 还没有完整的财务管理办法可供遵循，很多物业管理公司甚至没有制定相应的内部财务管理制 度，这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目，但会计基础管理薄弱、依 法建账不到位，并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目这不仅不利于公司及 时的向业主客户反映物业管理费的使用情况而且会计信息也不能得到真实的反映。 3、物业管理行业内部资金管理的力度不够 主要包括物业管理的启动资金，即资本金；物业维修资金；日常综合管理服务费及经营性 收入。至于其他渠道，如银行借款资金，由于物业管理企业几乎都是中小企业，其注册资本较 少，资本实力有限，土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以 取得银行贷款。 4、物业管理行业内部财务报表过于笼统 各层次的管理需要物业公司根据会计制度的要求，对外提供的报表。现今大多数物业管理 公司只有资产负债表、利润表、现金流量表，数据过于笼统和宏观，缺少管理需要的各种报表。 如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费 用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款 周期表和客户信用档案等各种财务信息，只能采取统计办法获取，耗时耗力，且容易出现差错， 无法满足内部管理的需要。 二、物业管理行业财务战略管理的目标和理念 众所周知，物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中包括整 个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，必须遵循有关规定。 只有规范了财务行为，加强了财务管理和经济核算，物业管理行业财务管理才会更加完善。首 先，物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益， 扩大收入来源，使物业不断保值增值，这就需要物业管理企业加大经营力度，建立多元化经营， 仅此而言，便是增添了财务管理的工作量。这就需要物业企业建立更新更完善的财务管理模 型只有如此，才能使得公司本身在竞争中立于不败之地。笔者在此尝试拟定其管理模型内 容是：对资金筹集运用的管理固定资产和出租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金 的管理物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收 支汇总平衡等。而其应当建立的主要任务是： 1、筹集、管理资金 主要是保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有 资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收人、物业有偿服务管理费收入。要大力 组织租金收入。加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金 使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。 2、经济核算 本文通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，降低消耗， 增加积累，提高投资效益和经济效益的最好方法之一。 3、多元经营 积极组织资金，开辟物业经营新市场，所谓一业为主，多元经营只有不断寻求物业经营 的新生长点，不断拓展物业经营的新领域形成新优势才能使得企业走的更远。 4、财务监督 物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计 划对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督使资金的筹集合理合法资金运用的效果 不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。 总而言之，物业管理行业未来发展的发展战略、投资扩张规模和对资金巩固及管理，应当 兼顾资金筹措的难易程度和成本高低等因素。做出合理的筹资规模和结构决策。将资金投放战 略的重点建立在对集团内部的资金需求及时进行了解和分析以提高集团的整体效益为出发点， 根据集团内部和外部理财环境及其变化趋势，对资金进行整体和长期的规划合理运用集团公 司的财务分配功能适当集中核心企业的收益，发挥资金的规模效益，培育利润增长点。此外， 重点培养和吸引一些熟悉国际理财规则、经济分析专家、风险控制专家等知识型财务高级管理 人才，为集团提升国际竞争力提供理财方面的人才储备 三、战略财务管理措施 财务战略管理是现代企业财务管理的一个研究领域有其发展的客观性和迫切性。物业管 理行业由于其特殊性，按照国际水准管理企业的各项经营活动、前瞻性地制定企业财务战略十 分有必要。本文作者力图在这一方厩做出新的尝试，从战略财务管理的角度提出以下建议： 1、货币赘全集中管理 货币资金是企业的血液，任何企业的启动和发展必须靠足够的资金来解决，如果一个企业 没有资金或者是资金不足再好的计划、项目，都是空想，再好的投资活动都有可能中途搁浅。 因此物业管理行业加强资金的管理及控制具有十分重要的意义，而建立健全的管理体制，对 物业管理行业经营环节实施有着根本上的影响。所以物业管理企业务必做到对资金统一筹措、 统一调度和统一监控。一方面将货币资金结算集中在集团的银行存款结算户，减少资金沉淀， 确保经营的正常进行，另一方面，加强对经营单位资金使用的计划管理，利用资金收支的时间 差合理安排银行贷款和还款计划，节约资金利息支出。 2、统一财务会计制度 一般说来，财务管理是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生 的会计是运用凭证、帐簿和专门报表采用以货币为主要计算单位的各种计量方法，收集、 分类、记录、报告、分析、比较和评价特定单位经济活动和经济效益的一种管理工作。所以， 物业管理企业只有严格的遵从国家制定的会计制度的基础上再进行企业内部一系列会计制度 的建立，只有严格遵守会计制度才会进行会计工作、保证会计工作秩序、提高会计工作质量 的重要前提 只有如此各公司在费用管理、会计核算、资金管理等方面，执行集团统一制定的 管理制度，及时、准确地填报内外部会计报表。 3、统一财务机构的设置和财会人员的管理 主要是各分公司的财务经理由企业财务部委派，其工资奖金由集团考核发放，分公司财会 人员按集团的标准任用。以改革会计核算体制为契机，从严定岗，以岗定人，务必对全公司财 会人员进行培训、调整，使财会人员的综合业务素质得到普遍提高。 4、统一税务管理 一个企业由