司法考试经济法重点讲义之城市房地产管理法

司法考试经济法重点讲义之城市房地产管理法司法考试经济法重点讲义之城市房地产管理法 司法考试经济法重点讲义之城市房地产管理法。2016 年司法考试复习正在 进行中，法律教育网为考生整理了司法考试基础知识，供考生复习使用。 一、房地产开发 用途与期限。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土 地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约 定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20以下的土地闲置费；满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 二、房地产交易 1.一般规则。 （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用 权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投 资总额的 25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。 出让合同的效力及转让后继受取得土地使用权的用地者。出让合同体现着 出让方（国家）与受让方（用地者）双方的意志，一经生效即具有法律效力， 受让方转让其权利，不影响出让合同的继续履行，因此，城市房地产管理法规 定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限 为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的 剩余年限。 2.商品房预售。 商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为，预售方具有一定投机性， 预购方具有较大风险性，如不加以控制，预购方权益易受到侵犯。因此，城市 房地产管理法对商品房预售规定了较之一般出让土地使用权转让更加严格的限 制性条件和程序。 商品房预售，应当符合下列条件： （1）已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资 的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许 可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产 管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 3.划拨土地使用权转让。 划拨土地使用权人权利内容不充分，其对土地仅有占有权、使用权和部分 收益权，而无处分权，也无完全的收益权，其实施房地产转让时，应依法获取 国有土地所有者代表同意并与之分享土地收益。因此，城市房地产管理法规定： （1）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定， 报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方 办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。 （2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民 政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照 国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 / 精彩链接：精彩链接： 法律教育网法律教育网 20152015 年司法考试优秀学员高分榜年司法考试优秀学员高分榜 20152015 年司法考试成绩查询年司法考试成绩查询 网校辅导捷报频传网校辅导捷报频传 20162016 年司法考试网上辅导特色班年司法考试网上辅导特色班/ /精品班精品班/ /实验班实验班/ /定制班火爆热招定制班火爆热招 20152015 年司法考试优秀学