外滩新街赛福特招商方案

外滩新街外滩新街 招 商 方 案 编号：SYHQ1401 北京永联恒泰商业管理顾问有限公司北京永联恒泰商业管理顾问有限公司 二二 O 一二年十一月三日一二年十一月三日 2 目录目录 总纲总纲 经营战略经营战略 文化理念 经营定位 营运模式 招商方案招商方案 招商理念 招商原则 招商范围 招商对象 招商方式 商铺类型 进度比例 招商政策 付款方式 招商周期 品牌规划 实施计划 开业建议 人员管理 北京永联恒泰商业管理顾问有限公司 01052168989 3 总总纲纲 口口号号： 外外滩滩新新街街、改改变变日日照照夜夜生生活活 我们的工作思路： 精心准备、高唱实打、团队合作、彻底执行、全面胜利 我们要做的事： 围绕招商目标的整体解决方案 我们要达到的目标： 实现招商 90%，力争 99%。为新街的销售奠定坚实的基础 经营战略经营战略 文化理念：文化理念： 全面专业服务，快速创新经营 经营定位： 2、3 号楼已西餐、茶寮、美容 SPA、足疗健身、休闲娱乐为主 5、6、号楼已特色主题餐饮、KTV、酒吧娱乐为主 消费者定位消费者定位 主群体：主群体：（商圈范围 5-20 公里）当地的固定生活居民，私企人员，政府 机关公务员、各类业主、各私营企业主、中高收入家庭、灰色收入者等家庭 的女子。 次群体次群体：（商圈半径 20-50 公里）旅游人群、城市及乡村居民，城市职业 工作者、企业员工、自由打工者、外来人群、辖区乡镇生活群体等家庭的子 女。 功能定位功能定位 集吃、喝、玩、乐、购五位一体， “一站体验式”餐饮娱乐主题街区 经营理念定位经营理念定位 打造日照首个“一站体验式”餐饮娱乐主题街区 商品定位商品定位 4 走中端特色主题品牌品质消费路线 经营方针经营方针 商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，品种以全取胜，价格以实 取胜。 运营模式 运营总原则： 因本项目是产权式商铺+自持物业经营模式，即商铺的经营业态交由专业的 北京永联恒泰商业管理顾问有限公司经营管理公司统一定位、统一宣传、统一 管理、统一招商。经营管理公司整合各特色品牌商家进场，保证商街经营的成 功。 具体分述如下： 1. 统一招商管理统一招商管理 自持物业的统一招商和部分底商招商定位、指导、把关。 2、统一营销推广、统一营销推广 经营管理公司统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，费 用按销售额相应比例分摊，营销效果共享。 3、统一物业管理、统一物业管理 本项目所有经营户均由本项目成立的专业物业管理公司进行统一物业 面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾 之忧。 4、统一形象管理、统一形象管理 经营户店面形象统一；经营要素的软硬件全部由专业经营公司进行统一 审核设计形象，并进行形象的监督管理。 招商方案招商方案 1、招商理念、招商理念 合作双赢 共同发展 北京永联恒泰商业管理顾问有限公司 01052168989 5 2 2、招商原则、招商原则 永联恒泰秉承以客户为中心，诚信为本、信誉至上、互惠合作、永续经营、 先做人气、后做生意的原则。努力寻求投资者、经营户和消费者之间的利益平 衡点，让公司和客户共同分享市场的巨额利润。 1）.以租赁为主的原则以租赁为主的原则 按规划的功能区域尽量引特色品牌商家、及其它经营业主，以租赁方式进 场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。 2）.坚持品牌经营的原则坚持品牌经营的原则 旨在突出外滩新街外滩新街的经营特色，要注意中高档品牌价位带适宜的品种，注 重特色品牌经营。 3）.坚持商品的连带性的原则坚持商品的连带性的原则 招商时应严格按经营门类规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过 度，作到自然过度，避免生硬连接。 4）.坚持多品种、不交叉、不重复的原则坚持多品种、不交叉、不重复的原则 为满足不同类型消费者的多种需求，不同商铺之间形成“差异化经营” ，充 分体现多业态、多功能的“一站式”消费特点。 5）.坚持以坚持以“固本吸远、远交近攻固本吸远、远交近攻”的招商原则的招商原则 本项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，根据项目的进程把 握好招商的节奏，坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则。 3 3、招商范围、招商范围 1)主营项目：西餐、咖啡、茶寮、烤肉、火锅、特色餐饮及足疗保健、美容 SPA、酒吧、KTV 休闲娱乐行业等。 2)配套项目： 银行、便利店、宾馆等。 4 4、招商对象、招商对象 1) 具备一定经营能力和经济实力的商家、公司或个人； 2) 有强烈的经营意识和成功欲望； 3) 认同外滩新街的经营模式； 4) 愿配合外滩新街统一规划、统一管理和各项营销活动； 5) 讲求信誉，可长期合作； 6 6) 能够按规定及时交纳各种费用； 7) 严格按照外滩新街的各项要求及流程操作； 8)办理合法的经营证件及相关手续； 5 5、招商方式、招商方式 1、电话招商 2、短信终端招商 3、媒体发布 4、一对一上门招商 6 6、商铺类型、商铺类型 本项目的招商工作仍然考虑到产权式商铺类型特点，并充分考虑到投资者投资 形式的多样性，故分类确定适宜的政策，具体分述如下 1: 商铺自购自营型 品牌及项目审核，要必须符合本案的定位要求。 2: 铺购买委托招商型 在商铺销售中，业主购买商铺后委托招商，原则价格由业主制定，招商人员 给予建议，招商的品牌和项目由商场招商部把握。 3：铺返租招商型 投资者所购买的商铺自己不经营，自愿接受公司统一返租政策，交由公司统 一招商管理，针对这类商铺，制定销售和返租政策时，要充分考虑到合理的招 商政策制定。 4: 机炒铺型 商铺销售中注意适宜投机炒铺者，发展太多导致招商困难或影响。 7、进度比例、进度比例 招商前期阶段，招商比例计划为：本地招商区占 65%左右，外地招商占 30%、 预留出 5%的比例，作为机动或炒作。其中本地区招商占比例不的超出占整体的 65%，外地招商根据可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额。如 出现招商火爆可加大预留部分。例如 10%。这样后期通过保留精品商铺推出或 拍卖等提高租金水平，得到商铺升值的部分利益。 8 8、招商付款方式、招商付款方式及优惠政策建议及优惠政策建议： 付款方式：分小商家和大商家两种情况付款方式：分小商家和大商家两种情况 （1）一般情况付款方式分为（季度付、半年付、年付） 大商家：根据谈判情况，由公司领导另行确定。 北京永联恒泰商业管理顾问有限公司 01052168989 7 （2）押金基本在 1 万，大型商家另行商定。 （3）递增比例以及时间（递增不超过 10%从第三年开始递增） 。 （4）签约合同年限（3-5 年） 。 （5） “放水养鱼放水养鱼”，装修免租期政策、，装修免租期政策、根据品牌大小赠送免租期（半年至两年不 等）特殊商家另行商定 （6） “房租高开低收房租高开低收” 房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体 现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时， 建议租金应高开低收即前三年租金一个较高的水平，然后通过免租、免物业管 理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况 在确定三年后的市场租金价格。 9 9、招商周期、招商周期 本项目预计招商期为本项目预计招商期为 5 个月个月 1.本项目开盘前期的策略招商（1 个月） ； 2.项目集中招商（3-4 个月） ； 1010、品牌规划、品牌规划 1、主力店品牌招商； 2、次主力店招商； 3、其它商品品牌； 1111、实施计划、实施计划 招商工作准备阶段及招商资料的准备。 （一） 、 招商工作准备阶段招商工作准备阶段 时间：2012 年 10 月 8 日2012 年 11 月 8 日 主要工作事项： 1) 市场调查； 2) 招商方案的制定； 3) 各类招商合同文本的拟定； 4) 各种表格设计、印刷及业务流程的制定； 5) 招商人员的招聘与培训； 6) 目标品牌的规划； 8 7) 作好品牌推介的准备工作； 8) 对“待定”业主，进行经营（自营、代租、返租）确认； 9)招商手册等宣传资料的编写及印制； 10) 招商中心的布置，办公用品的购置； 11) 模拟签约演练； 12) 推出招商预热广告； 13)案场内外的包装设计； （二） 、招商启动阶段招商启动阶段 时间：2012 年 11 月 8 日2012 年 12 月 7 日 主要工作事项： 1) 招商广告全力推出 （DM、报刊等硬性广告） ； 2) 到日照市各临街商铺及各品牌连锁店发放相关招商资料 3) 招商人员进行招商初步谈判； 4) 全方位客户集累（本司资源客户推介） 5) 招商市场信息反馈，再结合市场情况进行经营布局规划调整 ； 6）自营业主品牌的确认、把关、准入 ； （三） 、招商推动阶段招商推动阶段 时间：2012 年 12 月 8 日2013 年 1 月 7 日 主要工作事项： 1)完成自营、自营业主管理公约 、 补充协议的签定； 2)本地招商全面推进； 3)组织实施外埠招商； 4)组织第一次业户座谈会，增强业户信心； 5)本阶段完成商铺30%的招商； （四） 、招商深入阶段招商深入阶段 时间：2013 年 1 月 8 日2013 年 3 月 7 日 主要工作事项： 1)在各种招商广告加大的基础上，继续做好招商签约工作； 2)商铺交接时，再次组织业户座谈会，并参观商场装修，增强业户信心； 3)撰写、印刷并发放装修说明 ； 北京永联恒泰商业管理顾问有限公司 01052168989 9 4)通知业户作好装修准备，并组织业户进场装修； 5)大量积累客户资源，作好应急准备； 6)本阶段完成商铺 40%的招商； （五） 、招商后期招商后期 时间：2013 年 3 月 8 日2013 年 4 月 7 日 主要工作事项： 1)继续进行补充招商； 2)做好二次商装的协调与管理； 3)本阶段完成商铺 20%-30%的招商； 12、开业建议、开业建议 最好是统一开业能极大增加新街的宣传力度。 13、人员管理、人员管理 1、招商全体人员均应按公司确定的招商政策、商品定位、招商方式、管理 方式、收费标准开展工作，任何人不得以招商的名义从事未经上级授权 的一切活动。 2、所有招商人员工作要有严密的计划性，并确保按时完成计划，达到良好 的招商效果。 3、招商人员既要维护公司的形象与利益，又要尊重善待客户，既要按公司 的政策原则与客户洽谈，又要客观真实地向客户介绍公司的情况，与客 户建立正常良好的工作关系。 4、招商人员不得有意或无意泄露公司的招商秘密资料，