考试题解疑-2006土地估价实务

2005 年取得工业用地,楼面地价 1000 元/平,容积率 1,面积 1000 平方米,2005 年商业用地 楼面地价 1800 元/平,现在工业用地楼面地价 1200 元/平,商业用地楼面地价 3000 元/平,欲 将该工业用地申请变为商业用地,容积率为 3,请问补地价,请列出计算公式和结果 解：1.土地面积=1000（平方米），容积率=3 则： 总建筑面积=10003=3000（平方米） 2.对于增加容积率来说，补地价的数额可以用下列公式计算： 补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）原楼面地价=（3-1）120 0=2400（元/平方米） 补地价 1（总价）=补地价（单价）土地总面积=24001000=240（万元） 3.对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途 前的地价的差额，即：补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价 工业用地的价格=30001200=360（万元） 商业用地的价格=30003000=900（万元） 补地价 2（总价）=商业用地的价格-工业用地的价格=900-360=540（万 元） 4. 补地价（总价）=240+540=780（万元） 某宗地所临道路路线价为 1000 元m2，其形状为平行边垂直于临街线的梯形，平行边长分 别为 8m 和 12m，斜边为 8m，斜边中点距临街边为 10m，临街深度 8m、10m、12m 时，其深 度指数分别为 120、115、110，则该宗临街地地价为( B )元m2。 A1000 B1100 C1150 D1200 请帮我算一下，列出算式 平行边与临街线垂直的梯形宗地，以其两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计 算单价。 因此：1000*115=1150 答案选择：C 在城镇定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影 响分值分别为 50、15、5，但同时又受另一区级中心的功能和小区级商服功能影响，影响 分值分别为 20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为（ ） A。94 B。75 C。74 D。70 地块繁华影响度分值叠加时遵循的原则： 1.同时存在多级功能影响时，对各级功能的作用分值仅取值一次，直接加和； 2.受多个同级功能影响时，取其中最高分值，再直接加和。 本题市级商服功能影响分值取：50；区级区值：20；小区级取值：5 印 因此答案选择：B 城镇土地定级中某一点状因素,其功能分为 60,影响半径为 3000 米,在进行商业用地分级 时,采用指数衰减公式计算出距之 1000 米的某单元的作用分值为( ) A1.5 B20 C15.33 D40 某城市开展工业用地定级，该市工业区有一条全市性的交通型主干道 D 路，影响半径为 5 公里，又一条支路穿过定级单元 j,直通 D 路，j 定级单元中心点距 D 路的垂直距离为 2 公 里。按照城镇土地分等定级规程，该定级单元内道路通达度分值 FRj 可能为多少？（4 8.6） 请指教，写出思路、算式。 城镇土地定级中某一点状因素,其功能分为 60,影响半径为 3000 米,在进行商业用地分级 时,采用指数衰减公式计算出距之 1000 米的某单元的作用分值为( ) A1.5 B20 C15.33 D40 答：根据指数衰减公式 fi=Fj(1-r)可以计算繁华影响衰减分值为 60（1-1000/3000）=15.33 某城市开展工业用地定级，该市工业区有一条全市性的交通型主干道 D 路，影响半径为 5 公里，又一条支路穿过定级单元 j,直通 D 路，j 定级单元中心点距 D 路的垂直距离为 2 公 里。按照城镇土地分等定级规程，该定级单元内道路通达度分值 FRj 可能为多少？（4 8.6） 答：1）d=5,di=2,因此 r= di/d=2/5=0.4 2）当同时存在多种道路类型影响时，取其中得分最高值。 D 路的作用分 Fj1=100,因此影响分 fi1= Fj(1-r)=100(1-0.4)=15.85； 支路的作用分 Fj2=60,因此影响分 fi2= Fj(1-r)=60(1-0)=60； 因此影响分 fi=60 3）通达系数修正：含支路以上道路的地块或单元统计道路的通达方 向数，即 2 个方向数；通达系数 Ki=0.81 （注：4 个以上的方向，Ki=1;3 个方向，Ki=0.9;2 个方向，Ki=0.81; 1 个方向，Ki=0.58。） 通达度分值 Fi=fiKi=600.81=48.6 判断:我国标定地价的内涵是土地使用权价格. 请解答其理由。 正确，理由：标定地价 （1）定义 标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评 估的单位面积土地使用权价格。 （2）标定地价的确定 标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微 观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估的宗地地价 。 （3）特点 标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价； 在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押 、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估； 标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。 请教 2006 年土地估价实务基础单选第 12 题 某公司 1996 年以出让方式获得居住用地 70 年土地使用权，出让当时居住、 商业用地土地出让价格分别为 80 万元和 110 万元。2006 年，该公司申请将土地 用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时 的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为 150 万元和 100 万元，则应补交 的土地使用权出让价款为（ ）(土地还原率取 6%) A:33.44 万元 B:58.17 万元 C:70 万元 D:76.54 万元 答案是 B:58.17 万元 补地价=150-1001-1/（1+6%）40/1-1/（1+6%）70=58.17 万元补交的出让价款=新使用条件 下出让土地使用权评估时市场价格原使用条件下出让土地使用权评估时市场价格 为什 么进行年期修正时居住用地的剩余年限取 40，而不是 60，有什么规定吗 从题目的意思可以看出，万元是现在取得土地使用权年的居住价格；万元是现 在取得土地使用权年的商业价格该公司把土地用途由居住变成商业，实际取得的使用 年限为年而不是年；更不是年 万元对应的不是该地块年土地使用权的居住价格，我们的思路是先将年的居住土 地使用权价格修正为年的居住土地使用权价格；再按照用途变更补交地价公式：补交地价 新用途的地价-原用途的地价 现需要测算城市中 A、B、C 三点得繁华影响度分值，A 点位于城市中心，B 点距市中心 5 公 里，C 点距市中心 10 公里，已知三地块只受单中心影响，市级功能影响的作用分为 10，半 径为 20 公里，区级功能影响的作用分为 6，半径为 8 公里，街级功能影响的作用分为 3， 半径为 2 公里，问 A、B、C 三地的繁华度影响分各为（ ）19，16,10 解：A 点受到三级功能影响，所以繁华度影响分=10+6+3=19 B 点受到市级和区级功能影响，所以繁华度影响分=10+6=16 C 点受到市级功能影响，所以繁华度影响分=10 B、C 是 A 省的两个县级单位，E 是 D 省的县级单位，A 省省级农用地分等成果的自然等以 4 00 分为等间距，B 省省级农用地分等成果以 200 分为等间距。经国家级汇总后，B 县的一 等地与 C 县的一等地以及 E 县的一等地的质量关系是 B=C=E。 为什么，有规定吗 农用地分等以建立全国范围内的统一等别序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国 家、省、县三个层次上展开。县级分等成果要在本县域范围内可比；省级协调汇总成果要 在本省域范围内可比；国家级协调汇总成果要在全国范围内可比。 2006 年情景题里面这样写道“宗地修建性详细规划主要控制指标为：2.0建筑容积率3.0 ，40建筑覆盖率50。后面题目的 52 题的选项 C：”实际建筑容积率 2.8，建筑密 度 30，符合最有效利用原则。“怎么又是正确的。然到无视规划控制指标存在？53 题中的正确选项是 D，想不通，选项 D，用的是容积率 3.0，如果用覆盖率来说应该最大 7 层楼 单价应该是 6000 而不是答案用的 8000？各位高手帮忙分析下！ 1.题目中：“根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产 市场价格平均每年上涨比率为，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率.， 平均建筑覆盖率 31%，平均开发周期两年， ”实际建筑容积率 2.8，建筑密度 30，符合 最有效利用原则，就是根据客观情况定的。 2.根据上述条件,在开发完成后,该宗地房地产最可能实现的最大价值是： =10000*3*8000*（1+2%）2=249696000（元）=24970（万元） 我个人认为：容积率是有伤心上限和下限，但建筑覆盖率只有上限没有下 限 某企业出资 150 万元购建一厂房,预计可使用 20 年,净残值为 10 万元,该企业决定采用双倍 余额递减法计提折旧,则月折旧率为() .答案是 0.83% 我不会做折旧方面的题,对于直线折旧法,双倍余额递减法最好能给出公式和计算过程.谢谢! 双倍余额递减法是在不考虑固定资产残值的情况下,根据每期期初固定资 产余额和双倍的直线 法计算固定资产折旧的一种方法。其公式为:年折旧 率=2预计的折旧年限100%。 因此：月折旧率=2/（20*12）*100%=0.83% 估价直线折旧法的公式： 建筑物折旧【建筑物重置（建）价格预计净残值】建筑物已使用年限建筑物的耐 用年限 建筑物的耐用年限建筑物已使用年限尚可使用年限 某工业开发区土地总面积 5 平方公里，道路、绿化等基础、公用设施占地 1.5 平方公里， 现已完成“七通一平”开发建设。根据成本逼近法计算该开发区单位面积土地成本价格为 400 元/平方米。另据调查，该区域土地增值收益率为 25。现拟出让该工业开发区内一宗 工业用的 Y，出让年限 50 年，土地面积 10000 平方米，土地还原率为 7。 1、若按无限年期计算，该工业区平均土地价格为（B） A400 B500 C650 D71 解：平均土地价格=成本价格+土地增值收益=400+400*25%=500 2、若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地平均单价为（D） A350 B500 C650 D714 解：可转让率=（5-1.5）/5=70% 可转让土地单价=500/70%=714 3、Y 宗地出让土地总价为（C） A500 B647 C600 D714 解：Y 宗地出让土地总价=714*10000*1-1/（1+7%）50=690(万元) 2006 年情景题里面这样写道“宗地修建性详细规划主要控制指标为：2.0建筑容积率3.0 ，40建筑覆盖率50。后面题目的 52 题的选项 C：”实际建筑容积率 2.8，建筑密 度 30，符合最有效利用原则。“怎么又是正确的。然到无视规划控制指标存在？53 题中的正确选项是 D，想不通，选项 D，用的是容积率 3.0，如果用覆盖率来说应该最大 7 层楼 单价应该是 6000 而不是答案用的 8000？各位高手帮忙分析下！ 1.题目中：“根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产 市场价格平均每年上涨比率为，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率.， 平均建筑覆盖率 31%，平均开发周期两年，”实际建筑容积率 2.8，建筑密度 30，符合 最有效利用原则，就是根据客观情况定的。 2.根据上述条件,在开发完成后,该宗地房地产最可能实现的最大价值是： =10000*3*8000*（1+2%）2=249696000（元）=24970（万元） 我个人认为：容积率是有伤心上限和下限，但建筑覆盖率只有上限没有下 限 请再接着解答：该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果（8243）万元 补充 2006 年最后一题 该市工业用地价格在 2003 年 7 月 1 日至 2006 年 7 月 1 日期间，平均每月上 涨 0.5%。基准地价的估价期日为 2005 年 1 月 1 日，宗地估价期日为 2006 年 7 月 1 日，则： 期日修正系数=（1+0.5%）18=1.0939 16.某企业拟向政府承租某工业用地 20 年的国有土地使用权.在进行土地估价时,经调查获 得以下数据:一年期国债利率 4.20%,一年期银行定期贷款利率 5.23%,五年期银行定期贷款 利率 6.12%.若该地区风险调整值为 1%,则该土地还原率为(A) A6.20% B5.56% C7.23% D6.12% 17.在上题结论的基础上，若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为 4 万元/年，市场租金标准为 6 万元/年。通过这些信息，若要针对其他目的进行测算，则 下列结论正确的是（C） A 土地使用权出让，宗地地价 92 万元 B 土地使用权作价入股，宗地地价 92 万元 C 标定地价评估，宗地地价 106 万元 D 土地使用权转让，宗地地价 101 万元 具体思路 16.某企业拟向政府承租某工业用地 20 年的国有土地使用权.在进行土地估价时,经调查获 得以下数据:一年期国债利率 4.20%,一年期银行定期贷款利率 5.23%,五年期银行定期贷款 利率 6.12%.若该地区风险调整值为 1%,则该土地还原率为(A) A6.20% B5.56% C7.23% D6.12% 解析：土地还原利率一般取一年期定期存款利率或国债利率加风险调整值；同时承租土地 使用权评估是取的土地还原利率比出让土地使用权的高一个百分点。 17.在上题结论的基础上，若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为 4 万元/年，市场租金标准为 6 万元/年。通过这些信息，若要针对其他目的进行测算，则 下列结论正确的是（C） A 土地使用权出让，宗地地价 92 万元 B 土地使用权作价入股，宗地地价 92 万元 C 标定地价评估，宗地地价 106 万元 D 土地使用权转让，宗地地价 101 万元 解析：根据题意和公式 P=a*1-1/(1+r)n/r，年收益 a=6 万元，r=5.2%(这里是出让、转 让、作价入股、标定地价都是市场价格，土地换原利率取 5.2%，n=50 年)，所以 P=6*1-1 /(1+5.2%)50/5.2%=106.24 万元 根据当前房地产的租金水平，类似不动产水平为每月 50 元/平方米建筑面积，而出租费用 、维护费等为每月 15 元/平方米建筑面积，综合还原率 8%，贷款利率为 5。31%，建筑面积 为 5000 平方米，土地剩余使用年限为 40 年，则不动产总价为多少？ 解析：1.年收入=50*5000*12=300（万元） 2.年运营费用=15*5000*12=90（万元） 3.年净收益=300-90=210（万元） 4.不动产总价=210*1-1/（1+8%)40/8%=2504.17（万元） 1.基准地价是指大多数城市不是楼面地价，但也有城市的基准地价是楼面地价。 2.“开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费”这 句话的意思是：甲企业不承担销售税费，同时计算也不考虑甲企业取得土司取得土地使用 权后的前期投入和转让过程中税费；也就是甲企业所得的地价款可以全部来抵房价款。 3.市场价格就是市场客观存在的价格，题目中就是综合楼售价为 6000 元平方米，公寓售 价为 4500 元平方米；卖方实际得到价格就是扣除销售税费后卖方实际进账的价格；双方 约定价格就是按照合同约定的价格。 4.销售税费包括港高广告代理费、营业税、城市建设维护税、教育费附加等，一般由卖方 支付。 某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用年时间完项目开发 建设,经分析测算,项目建成后的年房地纯收益为 320 万元.若综合还原率为 8%,折现率为 12%, 则该项目开发完成后的房地产现值为()万元. A.4000 B.3768 C.2682 D.2847 计算过程和思路：a=320（万元）,r=8%,n=40-3=37（年） 1.房地产开发完成后的价值 P=320*1-1/（1+8%）37/8%=3768.06（万元） 2.开发完成后的房地产现值 P=3518.88/（1+12%）3=2682.03(万元) 17.在上题结论的基础上，若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为 4 万元/年，市场租金标准为 6 万元/年。通过这些信息，若要针对其他目的进行测算，则 下列结论正确的是（C） A 土地使用权出让，宗地地价 92 万元 B 土地使用权作价入股，宗地地价 92 万元 C 标定地价评估，宗地地价 106 万元 D 土地使用权转让，宗地地价 101 万元 解析：根据题意和公式 P=a*1-1/(1+r)n/r，年收益 a=6 万元，r=5.2%(这里是出让、转 让、作价入股、标定地价都是市场价格，土地换原利率取 5.2%，n=50 年)，所以 P=6*1-1 /(1+5.2%)50/5.2%=106.24 万元 为什么 r=5.2%(这里是出让、转让、作价入股、标定地价都是市场价格，土地换原利率取 5.2 %，n=50 年)，而没有加上风险调整值呢?有什么特别规定么 2006 年计算题第二题：某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地底价，开发程 度已达“五通一平”，可出让面积比率 80，土地出让年限为 50 年，50 年期工业 用地市场价格与成本价格比率为 120，计算土地单价。 算出成本价格=251.0 这里成本价格为什么不进行年期修正呢？ 土地增值收益251*20 50.2，土地单价251+50.2301.2，可出让301.2/80376.5 某评估人员对 A 市 B 街的一个商铺进行了评估，由收益还原法求得的试算价格为 8000 元/ 平方米，而用市场比较法所求得的试算价格为 12000 元/平方米，而 B 街所在区域由于规划 所限，预计未来人流量将越来越少，则最后的估价额可能较接近于 8000 元/平方米，为什 么？ 为什么 r=5.2%(这里是出让、转让、作价入股、标定地价都是市场价格，土地换原利率取 5.2 %，n=50 年)，而没有加上风险调整值呢?有什么特别规定么? 这个地方是: 安全利率+风险调整值=5.2%，没有提高 1%；而 16 题：“同时承租土地使用 权评估是取的土地还原利率比出让土地使用权的高一个百分点。” 所以土地怀远土地还 原利率取 6.2%。 17 题是出让，所以还原利率取 5.2%。 这是根据“B 街所在区域由于规划所限，预计未来人流量将越来越少”这个信息得出德，考 虑未来市场风险 1.题目中：“根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产 市场价格平均每年上涨比率为，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率.， 平均建筑覆盖率 31%，平均开发周期两年，”实际建筑容积率 2.8，建筑密度 30，符合 最有效利用原则，就是根据客观情况定的。 2.根据上述条件,在开发完成后,该宗地房地产最可能实现的最大价值是： =10000*3*8000*（1+2%）2=249696000（元）=24970（万元） 我个人认为：容积率是有伤心上限和下限，但建筑覆盖率只有上限没有下 限 请再接着解答：该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果（8243）万元 2006 年土地估价实务试题第三题计算题“其他 有关资料：（ 1）以 2003 年 7 月 1 日为基期，该市工业用地价格在 2003 年 7 月 1 日至 2006 年 7 月 1 日期间，平均每月上涨 0.5%”本题给出的答案 ，求取期日修正系数时 从 2005 年 1 月 1 日至 2006 年 7 月 1 日共计 18 个月， 期日修正系数=（1+0.05%）18=1.0939 为什么不是 期日修正系数=1+0.05*18=1.09？ 在 2004 真题第三卷的单项选择第 52 题，与这一题如出一辙，只不过说法是“每月平均上涨 X%”结果正确答案确是以计算模式计算， “平均每月上涨”和“每月平均上涨”有什么区别吗 ？请予指教？“平均每月上涨”一般认为是环比指数；“每月平均上涨”一般认为是定基 指数。 10对某宗居住用地价格进行评估的试算结果分别为：收益还原法 1030 元平 方米，市场比较法 1000ff平方米，假设开发法 990 元平方米。按当地土 地市场的实际情况和土地估价实务经验，各方法试算结果对最终估价结果的重 要性程度分别为：收益还原法 50，市场比较法 30，假设开发法 20。则 该宗地土地价格可确定为( )。 解：1030*50%+1000*30%+990*20%=515+300+198=1013 解：1030*50%+1000*30%+990*20%=515+300+198=1013 因为三个相差不超过 20% 用算术平均数。超过 20%的用加权平均数。 。 12某公司 1996 年以出让方式取得居住用地 70 年土地使用权，出让当时居住、商业用地 土地出让价格分别为 80 万元和 110 万元。2006 年，该公司申请将土地用途由居住变更为 商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地 的出让价格分别为 150 万元、100 万元，则应补交的土地使用权出让价款为( )(土地还 原利率取 6)。 A3344 万元 B5817 万元 C7000 万元 D7654 万 元 对于土地估价师考试补地价那个题，论坛中总的来说主要有 2 种做法：一 种是对改变以后的商业用途进行了 30 年的年期修正，一种是对改变以后的商业 用途不进行年期修正，而对于原住宅用途进行了 40 年的年期修正，我认为这 2 种做法都不正确，原因如下： 协议出让国有土地使用权规范（试行）中规定：应当补缴的土地出让金额应当补缴的土地出让金额 = 批准改变时的新土地使用条件下批准改变时的新土地使用条件下土地使用权土地使用权市场价格市场价格 - 批准改变时原土地使批准改变时原土地使 用条件下用条件下剩余年期土地使用权剩余年期土地使用权市场价格。市场价格。 1、这里的批准改变时的新土地使用条件，是指用途变更后的商业用地，土地 使用期限为 40 年的市场价值；批准改变时原土地使用条件，是指原取得 70 年 住宅用地的剩余 60 年的住宅土地使用权的市场价值。那么该题正确的做法应该 为： 150-100*K60/K70 2、把商业作 30 年修正我认为是不正确的，原因是，有关法律只规定了不 能超过土地剩余使用年限，并未规定已使用年限，该题土地剩余使用期限为 60 年，超过商业法定最高使用期限，在合法的前提下，应按商业最高法定出让年 限确定。 3、对原用途土地市场价格进行 40 年修正没有依据，而且侵犯了原土地使 用者的合法权益。原土地使用者取得的是 70 年的住宅土地使用权，至估价基准 日，已使用了 10 年，剩余使用期限为 60 年，也就是说，用途改变前，原土地 使用者享有住宅 60 年的土地使用权，如果政府回收其土地使用权或者土地使用 者转让其土地使用权，他可以得到住宅 60 年土地使用权价值的补偿，如果用 4 0 年进行修正，势必侵犯了原用途使用者的合法权益。因此修正原用途修正 40 年是不正确的。 4、综上所述，本题所给出的答案中没有正确答案。 （一）承租土地使用权的概念 承租土地使用权承租土地使用权( (国有土地租赁权国有土地租赁权) )是国家将土地出租给土地使用者使用而设定的。是国家将土地出租给土地使用者使用而设定的。 国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地 行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。 （二）承租土地使用权拥有的权利 承租土地使用权可以转租、抵押和转让转租、抵押和转让。 （三）承租土地使用权价格的评估方法 1、估价思路 ： 根据城镇土地估价规程9.1：承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场 租金的差值（盈余租金）在租期内的资本化租金的差值（盈余租金）在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。 8386 题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项 某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积 121 平方公里，商业中心可以分为* ，其中，一级商业中心一个，营业收入平均为 9 万元/平方米年；二级商业中心 4 个，营 业收入平均为 3 万元/平方米年；*商业中心 30 个，营业收入平均为 1。2 万元/平方米年 ；某 L 地块离一级商业中心的距离为 5 公里，离二级商业中心的距离最近为 1 公里，和最 近的*商业中心只有一路之隔。 请计算下列问题： 83二级商业中心的规模指数 IM2 为（ C）。 A. 100 B. 667 C. 333 D. 133 84商业中心二级功能的功能分 fM2 为（C ）。 A. 667 B. 333 C. 200 D. 133 85商业中心二级功能的影响半径为（D ）公里。 A. 621 B. 55 C. 31 D. 278 86L 地块的商服繁华影响度为（C ）。 A. 133 B. 156 C. 224 D. 333 直接看不明白，请帮忙解答一下，谢谢！ 90在城镇土地住宅用地定级中，道路对城镇某一土地的通达度作用分衰减属于（A ）形 式 A. 线状因素线性衰减 B. 线状因素非线性衰减 C. 非线状因素线性衰减 D. 非线状因素非线性衰减 此题答案为 A，但道路作用分公式不是指数衰减吗，是不是 B 啊，线状因素非线性衰减？ 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 1066、905、899 元，建筑容积率分别为 55 、50、45，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(B)土地用于开发建 设。 A甲 B乙 c丙 D甲或丙 不知怎么分析的？ 83二级商业中心的规模指数 IM2为（C ）。 A. 100 B. 667 C. 333 D. 133 解析：IM2=100XKMXmaxM=1003/9=33.3 84商业中心二级功能的功能分 fM2为（C ）。 A. 667 B. 333 C. 200 D. 133 解析：fM2= IM2- IM3 =100(3/9-1.2/9)=20.0 85商业中心二级功能的影响半径为（D ）公里。 A. 621 B. 55 C. 31 D. 278 解析：d2=0.5642(s/n)0.5=0.5642（120/5）0.5=2.78 86L 地块的商服繁华影响度为（C ）。 A. 133 B. 156 C. 224 D. 333 解析：IM3=100XKMXmaxM=1001.2/9=13.3 fM3=13.3 所以：e3=13.3 e2= fM2 (1-r2)=20(1-1/2.78)=6.8 d1=0.5642（120/1）0.5=6.21 e1= fM1 (1-r1)=100(1-5/6.21)=2.45 因此：俄 e=e1+e2+e3=2.45+6.8+13.3=22.55 1.题目中：“根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产 市场价格平均每年上涨比率为，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率.， 平均建筑覆盖率 31%，平均开发周期两年，”实际建筑容积率 2.8，建筑密度 30，符合 最有效利用原则，就是根据客观情况定的。 2.根据上述条件,在开发完成后,该宗地房地产最可能实现的最大价值是： =10000*3*8000*（1+2%）2=249696000（元）=24970（万元） 请问为取单位为 8000 元/平方米？8 楼向上的价格才是 8000 元/平方米，8 楼向下的价格是 6000 元，难道 8 楼以上的就不计算了吗？ 道路的通达度，可以按照线性衰减和非线性衰减确定； 但在住宅用地和工业用地定级时，作用分按线性衰减规律公式确定 ei ： ei=fiM （1- r） 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 1066、905、899 元，建筑容积率分别为 55 、50、45，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(B)土地用于开发建 设。 A甲 B乙 c丙 D甲或丙 解析：按照楼面地价计算： 甲的楼面地价=1066/5.5=193.82 元/平方米 乙的楼面地价=905/5.0=181 元/平方米 丙的楼面地价=899/4.5=199.78 元/平方米 所以智者会选择楼面地价比较低的乙宗地。 86L 地块的商服繁华影响度为（C ）。 A. 133 B. 156 C. 224 D. 333 解析：IM3=100XKMXmaxM=1001.2/9=13.3 fM3=13.3 所以：e3=13.3 e1=66.7 e2=20 e3=13.3 e2= fM2 (1-r2)=20(1-1/2.78)=6.8 d1=0.5642（120/1）0.5=6.21 e1= fM1 (1-r1)=66.7(1-5/6.21)=2.27 因此：俄 e=e1+e2+e3=2.27+6.8+13.3=22.37 约等于 22.4 某一加油站处于城市远郊区，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建深井；供电由 加油站自行投资，接自 3 公里外变电所，宗地临接某一区域主干道，加油站装有一部电话 ，无其他设施。如果评估，其土地价格定义中开发程度应设定为（B）为什么不是 D A 宗地红线外“两通”（通路、通讯）及红线内场地平整 B 宗地红线外“三通”（通路、通讯、通电）及红线内场地平整 C 宗地红线外“四通”（通路、通讯、通电、通水）及红线内场地平整 D 宗地红线外“三通”（通路、通讯、通电）、红线内“一通”（供水）及场地平整 这种题目做题时如何思考，好像碰到过很多次类似的题目。还有在土地估价技术报告中， 开发程度有时要求实际的、有时要求设定的。用途也是有时要实际的，有时要设定的。利 用条件有时要现状的，有时要规划的。这都怎么判断呢？什么情况下应该是什么条件？ 请指教，谢谢 请教:某省进行城镇土地分等等工作.该省共有 68 个城镇参与分等,其中 S 城镇的人均道路 铺装面积为 20 平方米,该指标按从大到小排序处于该省各城镇中第 15 位,则采用位序标准 化方法计算 S 城镇的人均道路铺装面积指标的分值为( ) 求计算过程 谢谢! 应该是：10015/6822.0