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文档简介
【天津解放南路】项目市场联合调研表 项目名称 天津解放南路万达广场所属城市天津 日期:20140113 一、 项目拟建业态及售价建议 可售业态建议业态测算价格发展建议售价营销建议售价 室外步行街步行街 首层 60000 元/ 二层 40000 元/ 50000 元/40000 元/ 底商底商40000 元/40000 元/35000 元/ SOHO 精装公寓25000 元/25000 元/21000 元/ 车位车位15 万/个15 万/个15 万/个 建议的理由及依据: 商铺 商铺市场总体情况2013 年供应量 122 万,成交量 71.6 万,存量为 594 万 ,库存去化周期 99 个月。天津市整体商业产品成交情况较为低迷,由于商业整体市场近 年来投资回报率较低,整体市场成交均价保持低位,2013 年下半年小幅增长。 河西区 2013 年成交商铺 2.3 万平方米,存量约 24.5 万,库存积压比较严重。成交金 额 6.8 亿,均价 2.9 万,套均面积约 200 平米,除少量 1500 平米以上大商铺外,套均总 价约为 550 万。总得来说,河西区目前商铺库存大而去化慢,存在一定的市场风险,但从 成交商铺套均总价来看,还是体现出区域客户较强的购买力,难点在于销售量的突破。 项目周边即解放南路沿线商业配套比较缺乏,大型商业配套仅有第六田园商业,该项 目以主力店易买得超市为主体,环绕若干小型商铺, 20以内小型商铺租金价格可达 15 元/天,100以上大面积外铺租金价格约为 5 元/天。其他商业配套仅有香年广 场少量底商,未满铺开业,目前该项目二手市场 100以下小商铺销售单价为 3.5 万/。 综上所述,该地块急需大型综合性商业体入住,全面满足新老梅江版块大量居住人群 的购物、娱乐、餐饮等需求,大商业体建成后必将成为该地块人流聚集的中心。但鉴于天 津整体市场供应过剩,客户投资信心不足,加上万达在天津前三个项目(和平万达广场、 河东万达广场、万达中心)目前商业经营状况均较差,租金水平较低,故急需解决前三个 项目的招商问题提升口碑,并谨慎定价入市。 办公及公寓 天津市场目前库存办公面积为 575 万,13 年去化仅为 59 万,整体去化周期在 100 个月以上,是严重供过于求的市场。梅江板块是传统的高端居住区,商务氛围薄弱, 周边几乎无办公项目在售,河西区 13 年住宅销售均价为 2.4 万左右元/,而办公仅 1.5 万元/。综上所述,在本项目规划办公业态,不仅销售不乐观,而且完全没有溢价作用, 因此不建议在本项目规划办公业态。 2013 年天津公寓供应量 73.3 万,成交量 62.5 万,存量为 296.7 万,库存去 化周期 59 个月。河西区 2013 年公寓成交 6.3 万,目前库存约 22 万,去化周期约 42 月, 略好于全市平均水平。天津市公寓市场对此类型产品区位要求较高,在售项目多集中于市 中心核心区位,购买者多看重其区位及价格优势。从公寓市场的各项目成交情况来看,少 数楼盘占据着较大的成交量比重。 目前项目周边无在售公寓产品项目。雅境新枫尚项目有 58-61 平米左右小户型销售, 2013 年下半年开盘,16000 起售,400 套左右已经基本售罄,客户出于落户或者投资的需 求购买占比各半。河西区售价最高的公寓项目凯德国贸,当前最高单 23000 元/,成交 均价 19268 元/(精装),2011 年 10 月首开,截止目前成交 225 套,成交总金额 3.4 亿。销量最大的公寓项目昆仑中心,2011 年 6 月首开,截止目前成交 371 套,成交总金 额 3.8 亿,月均去化 11 套,2013 年销售均价 13483 元/(毛坯)。 公寓产品在本项目所在板块有一定市场需求,2016 年地铁 6 号线通车对公寓产品有较 好的预期支撑,但相对于住宅并无价格优势。 二、重大风险提示 1、地块东北向现有热电厂,计划14年6月拆除,如延迟,对项目销售存在一定影响。 2、天津市整体商业及办公市场库存去化周期较长,处于较严重供过于求状态。 发展部项目负责人:营销部项目负责人: 发展部区域总经理:营销部总经理: 发展部总经理:项目管理中心副总经理: 三、 项目综述 1.地块情况 项目位于天津核心城区南部,占地面积 278 亩,距离天津老商圈和平区 7 公里左右,距离天津市政府 5 公里左右。 项目地块西侧紧邻天津城市南北主干道解放南路(双向 8 车道);北侧为 东西主干道-浯水道(双向 6 车道);南侧为渌水道(双向 4 车道);东侧为 规划路微山湖路。地块西侧 2 公里梅江湿地公园为全国最大市区内湿地公园, 已建成天津国际会展中心、五星级酒店等公建及大量高档居住小区,可通过浯 水道与地块连接;地块东侧紧邻解放南路片区规划的 200 米宽绿轴,绿轴两 侧均为一类住宅用地;地块南北两侧均为在建或待建高层住宅。 规划中的地铁 6 号线位于地块南侧渌水道下,设有解放南路地铁站点,该 站点需与地上商业相连,计划 2016 年通车。因此,该项目商业部分亦为地铁 上盖物业。现解放南路设有中心隔离带,规划将建设入地快速路,将隔离带取 消,2013 年年底施工,2014 年 10 月份完工。 2、区域描述 项目处于河西区(河西区工资水平 2012 年为 7.6 万元,居天津中心城区 首位),河西区整体规划为四区、四带,八大功能区,本案所在的解放南路综 合商贸带,将成为河西南部最大的商业中心。项目毗邻有富人区之称的梅江版 块,在天津梅江会展中心落地之后,梅江已经从居住区升华到经济文化中心, 而梅江地区也是高端住宅云集,包括富力津门湖、万科水晶城、海逸长洲等一 线品牌项目。 新梅江与原梅江板块一路之隔,北区以陈塘商务区为核心,功能定位为 “总部基地、高新技术服务核心区”,南区为以生态居住为主,目前正处于积 极的建设阶段,相关配套尚不完善,但未来发展潜力巨大。 2013 年下半年,天津土地交易中心推出多块规划在新梅江板块内的经营性 用地,其中金桥城置地公司 2013.9 月摘牌位于本项目南向的 41 号地(一类住 宅用地,容积率 2.2,限高 100),成交楼面地价高达 14700 元/ ,显示出 对新梅江区域的强烈看好。 四、 宏观经济和房地产市场数据 名称2011 年2012 年数据来源说明 城市人口(万人,不含下辖市县) 1354.581413.15 天津市统计局 项目所在区域常住人口(万人) 90.195.3 区政府公报 城市(亿元) 1119112885 天津市统计局 项目所在区域 GDP(亿元) 589655 区政府公报 城市人均可支配收入(元) 2692129626 天津市统计局 城市三产比重(1 产:2 产:3 产)1.4:52.5:46.11.3:51.7:47.0天津市统计局 社会零售商品总额(亿元) 3227.093767.76 天津市统计局 年度房屋竣工面积(万) 2527.682726.04 天津市统计局 年度商品房销售均价(元/) 1017010762 天津市统计局 年度房地产销售面积(万) 1643.111661.69 天津市统计局 年度商品房销售总额(亿元) 1473.111365.53 天津市统计局 项目所在区域(河西区)土地成交量(万) 36.433.6 富思博得年报 项目所在区域(河西区)商品住宅成交量(万) 9.5315.53 富思博得年报 项目所在区域(河西区)商品住宅均价(元/) 1730522323 富思博得年报 五、 分业态具体市场指标 序号业态调研指标内容 1 2013 年天津市年供求及存量 2013 年供应量 1337 万,成交量 1272 万,存量为 2099 万,库存去化周期 20 个月。 2 2013 年天津市均价2013 年天津市成交均价为 10694 元/。 3 区域同类项目最高价格、最快 速度、最大销量 最高价格:【雅境新枫尚】当前最高单价 19000 元/, 成交均价 16601 元/,2013 年 7 月首开,截止目前成交 706 套,成交总金额 9.6 亿。 最快速度:【富力津门湖】(精装)2013 年成交均价 17110 元/,整体成交均价 13598 元/,2010 年入市, 整体成交 7836 套,月均 217 套。 最大销量:【富力津门湖】(精装)2013 年成交均价 17110 元/,整体成交均价 13598 元/,2010 年入市, 整体成交 7836 套,月均 217 套。 4 典型项目价格与销量(1-2 个) 【雅境新枫尚】成交均价 16601 元/,2013 年 7 月首 开,截止目前成交 706 套,成交面积 5.8 万,成交总金 额 9.6 亿。 5 住宅 其它 【万科柏翠园】预计 2014 年 5 月开盘,顶级精装修,产 品面积区间 155-193。 1 2013 年天津市年供求及存量 2013 年供应量 122 万,成交量 71.6 万,存量为 594 万,库存去化周期 99 个月。 2 2013 年天津市均价2013 年天津市成交均价 1.6 万元/。 3 商铺 区域同类项目最高价格、最快 速度、最大销量 【海河大观】成交均价 44440 元/,2012 年 11 月首开, 截止目前成交 98 套,成交面积 9524,成交总金额 4.2 亿。 4 典型项目价格与销量 梅江版块项目:【富力津门湖】2013 年成交均价 36244 元/,整体成交均价 24559 元/,成交面积 1.5 万, 成交总金额 3.67 亿。 1 2013 年天津市年供求及存量 2013 年供应量 73.3 万,成交量 62.5 万,存量为 296.7 万,库存去化周期 59 个月。 2 2013 年天津市均价2013 年天津市成交均价 1.4 万元/。 3 区域同类项目最高价格、最快 速度、最大销量 最高价格:【凯德国贸】当前最高单价 23000 元/,成 交均价 19268 元/,2011 年 10 月首开,截止目前成交 225 套,成交总金额 3.4 亿。 最块速度:【昆仑中心】成交均价 12662 元/,2011 年 6 月首开,截止目前成交 371 套,成交总金额 3.8 亿, 月均去化 11 套。 最大销量:【富力中心】成交均价 18683 元/,2010 年 11 月入市,整体成交 385 套,月均 9 套。 4 公寓 典型项目价格与销量 【昆仑中心】2013 年河西区公寓产品成交第一名,成交 均价 13483 元/,2011 年 6 月首开,截止目前成交 371 套(2013 年成交 182 套),成交总金额 3.8 亿,月均去 化 11 套。 六、各类别典型项目销售周期比较 1 1、周边住宅典型项目销售周期汇总表周边住宅典型项目销售周期汇总表 序号项目名称区域业态 建筑面积 () 供应 (套) 成交 (套) 开盘时间 成交价格(元 /) 面积区间 () 总价区间 (万元) 累计销 售率 月均去 化速度 销售周 期(月) 1 雅境新枫尚河西区住宅12 万71660158-94100-17049%1176 2 万科柏翠园河西区住宅12 万 793- 预计 2014-5 25000(报价、 顶级精装) 155-193- 3 富力津门湖河西区住宅427 万 841178362010-71359888-23050-40093%21736 2、周边商业典型项目销售周期汇总表周边商业典型项目销售周期汇总表 序 号 项目名称区域业态 建筑面积 () 供应 (套) 成交 (套) 开盘时间 成交价格 (元/) 面积区间 () 总价区间 (万元) 累计销 售率 月均去 化速度 销售周 期(月) 1 富力津门湖河西区商业57 万 79722008-6 24559 2013 年成 交价格 36244 110-1138350-250091%166 2 海河大观河西区商业2 万 180982012-114444015-60060-420049%616 3 三联公馆 (两栋整售) 河西区商业0.95 万 222010-12349732706-3038 8087- 12000 100%-27 3、周边公寓典型项目销售周期汇总表周边公寓典型项目销售周期汇总表 序号项目名称区域业态 建筑面积 () 供应 (套)
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