《中海寰宇天下房地产品质内涵报告讲解课件》（76页）

中海寰宇天下房地产品质内涵报告讲解课件 1- 本资料来自 - To be or not to be？ Buy What？ Can I help you？ 目 录 2- 本资料来自 - 1.1 房地产价值与国家财富 图1 90年美国房地产价值 图2 90年房地产与全国财富的关系 3- 本资料来自 - 1.2 房地产投资与国民经济 图3 房地产开发投资与GDP的关系(2007年) 4- 本资料来自 - 1.3 房地产与地方财政 2007年天津财政收入1204.33亿元 2007年，天津市全年商品房销售收入 899.32亿元。 土地增值税0.5%，营业税率5.5%，所 得税率25%25%，契税1.5%，房地产 行业缴纳税金123.65亿元。 土地出让金约300亿元，交易契税约 10亿元。 房地产最少贡献433亿元。 图4 财政收入与房地产贡献的关系 5- 本资料来自 - 开发商与银行 小业主与银行 1.4 房地产与银行 6- 本资料来自 - 1.5 国际金融危机 美联储从2007年8月至2008年10月末，9次调低联邦基金利率、11次降 低再贴现率，还多次进行流动性管理工具创新，持续向市场注入大量 流动性。 2008年01月22日，为阻止金融市场崩盘以及经济衰退，美联储已采取 紧急措施，将隔夜拆借利率调降了75个基点，至3.50%。 2008年01年30日，美联储决定将联邦基金利率即商业银行间隔夜拆借 利率再降低0.5个百分点，从3.5%降到3.0%。 此轮调整正式启动的标志是2007年9月27日的新政，该政策明确提出 第二套贷首付不得低于40%，利率至少要上浮1.1倍。这被喻为最严 厉的调控政策，封死了房产投机的空间，对挤压房产泡沫起到了重要 作用。 2008年月日，央行发布消息，决定下调人民币贷款基准利率和 中小金融机构人民币存款准备金率。这是央行年来首度降息。 7- 本资料来自 - 2008年10月8日，央行下调存款准备金率和存贷款利率 2008年10月30日 央行再次下调存贷款基准利率 从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率 各1.08个百分点，金融机构人民币一年期贷款基准利率5.58%。 易纲驳斥了一些人士认为中国拥有进一步降息空间的观点。他称， 这种观点是基于对美联储(Fed)联邦基金基准利率和中国基准存贷 款利率的不恰当对比，目前中国的一年期人民币贷款利率为5.31， 一年期人民币存款利率为2.25，而美国存款利率是2%左右， 美国住房贷款利率大约是5.33%，中国的住房抵押贷款现在大约比 美国略低，对同一类型的利率进行比较才能得出正确的结论，“除 了日本是零利率外，中国的利率并不高”。 8- 本资料来自 - 1.6 宏观调控政策的经济学解释 经济增长 图5 经济增长对房地产长期均衡的影响 9- 本资料来自 - 1.6 宏观调控政策的经济学解释 长期利率 图6 长期利率对房地产长期均衡的影响 10- 本资料来自 - 1.6 宏观调控政策的经济学解释 信贷 建设成本 新增供给 图7 开发成本变化对房地产长期均衡的影响 11- 本资料来自 - 1.6 宏观调控政策的经济学解释 政府资助住宅 图8 政府资助住宅对房地产长期均衡的影响 12- 本资料来自 - 1.6 宏观调控政策的经济学解释 地方政府的开 发管制（许可 证、拆迁等） 图9 开发管制对房地产长期均衡的影响 13- 本资料来自 - 1.6 宏观调控政策的经济学解释 金融监管 图10 金融监管对房地产长期均衡的影响 14- 本资料来自 - 1.6 宏观调控政策的经济学解释 税收政策 图11 税收政策对房地产长期均衡的影响 15- 本资料来自 - 1.7 小结 国际经济 特别是美国经济 国际原油、铁矿石价格 中国宏观经济 可参考中经网的中经指数，特别是先行指数 利率 二套贷政策 1 2 3 房地产和国民经济的关系微妙 全球经济和中国经济关系微妙 宏观经济政策 16- 本资料来自 - 2 好房子的三十个细节 夜归时，有一盏属于您亮着的灯； 冬夜里，有热气腾腾可以煮出美食的自己的厨房； 自己跟自己对话的独处时刻，不被打扰的隐私空间； 我们要的可能不是房子本身，是一个家。 你真的需要一栋房子吗？ 建筑 远不止四道墙 17- 本资料来自 - 永远是相对的，建议就近一头1 （1） 地段 空间距离2 或者距离老人近，或者距离夫妻一方工作地近，或者距离孩子学校近 3 4 不外乎沿河流发展、沿轨道交通发展、沿机场路发展，这些 决定了升值潜力和速度 时间距离 轨道交通、城市快速交通 城市规划，城市发展 18- 本资料来自 - 19- 本资料来自 - 实力决定了是否烂尾1 （2） 品牌 资源整合能力2 3 质量控制能力：“过程精品” 规划设计：方案标、施工图标、样板房精装设计标、园林景观标、精装表 施工：土方、支护、桩基础、总包、机电、精装、园林景观、配套等等 材料设备采购：电梯、门窗、瓷砖、洁具、配电箱、电线电缆、阀门、柴油发 电机、甚至小区垃圾桶等等 可行性研究报告、定位报告、营销策划报告、设计策划报告、工程策划报 告、合约策划报告、项目发展总控计划 周计划、月计划、季度计划 20- 本资料来自 - 21- 本资料来自 - NO.1 香蜜湖一号 获奖时间：2007年 所在城市：深圳 22- 本资料来自 - NO.2 阳光棕榈园 获奖时间：2007年 所在城市：深圳 23- 本资料来自 - NO.3 中海大山地 获奖时间：2007年 所在城市：深圳 24- 本资料来自 - NO.4 中海水岸馨都 获奖时间：2007年 所在城市：长春 25- 本资料来自 - NO.5 中海安德鲁斯庄园 获奖时间：2007年 所在城市：北京 26- 本资料来自 - NO.6 中海月朗苑 获奖时间：2007年 所在城市：深圳 27- 本资料来自 - NO.7 中海海悦花园 获奖时间：2007年 所在城市：上海 28- 本资料来自 - NO.8 中海半山溪谷 获奖时间：2008年 所在城市：深圳 NO.9 中海观园国际 获奖时间：2008年 所在城市：广州 29- 本资料来自 - NO.10 中海湖滨一号 获奖时间：2008年 所在城市：苏州 30- 本资料来自 - NO.11 中海格林威治城 获奖时间：2008年 所在城市：成都 31- 本资料来自 - NO.12 中海西岸华府 获奖时间：2008年 所在城市：深圳 32- 本资料来自 - NO.13 中海星湖国际 获奖时间：2008年 所在城市：苏州 NO.14 中海名城 获奖时间：2006年 所在城市：成都 33- 本资料来自 - NO.15 中海蓝湾 获奖时间：2006年 所在城市：广州 34- 本资料来自 - （3） 社区规模 中国很多城市的百万大盘社区大多属于万丈高楼平地起 ，在一片荒芜的土地建造的，根本谈不上人文。事实上， 人文也是需要一点点的习惯、传统慢慢沉淀下来的，最少 需要几十年的时间，即便这样还不一定能形成。而在形成 的过程中，还有忍受后续开工楼盘的干扰。 城市中10-20万规模的社区，是一个城市新陈代谢的自 然结果，没有破坏城市的机理、文脉。 35- 本资料来自 - 36- 本资料来自 - （4）户型 注意纵墙是否对齐 37- 本资料来自 - （5）出房率 38- 本资料来自 - （6）气质 决定了客群，决定了邻里关系 39- 本资料来自 - 彰显本色 40- 本资料来自 - 物业 管理 个性化服务 园艺师服务 前置服务 小区秩序维护 指南针服务 车位管理 （7）物业管理 机电管理 电梯维保、强电弱电智能化系统 、环境工程及二次供水 双人巡警、隐形卫队 消费服务指南、提供生活顾问 沟通大使、收楼大使、装修大使 花园、水景、观赏鱼喂养、 病虫害防治 爱心服务、物业理财、保姆 培训、家居服务、代办服务 41- 本资料来自 - 走进“中海物业” 42- 本资料来自 - （8） 主入口 43- 本资料来自 - 小品（亭、廊、甬道、水景） 铺装与裸露 （9）园林景观 建筑1 植物2 层次 四季变换 3 井盖 44- 本资料来自 - 45- 本资料来自 - 46- 本资料来自 - 47- 本资料来自 - 48- 本资料来自 - 49- 本资料来自 - 50- 本资料来自 - 51- 本资料来自 - 52- 本资料来自 - 53- 本资料来自 - （10）大堂 普通住宅大堂 54- 本资料来自 - 中海御湖翰苑大堂 55- 本资料来自 - （11）电梯厅 普通电梯厅 56- 本资料来自 - 中海御湖翰苑电梯厅 57- 本资料来自 - （12）电梯 58- 本资料来自 - （13）管井 59- 本资料来自 - 严禁裸露的横管、立管 60- 本资料来自 - 一定要看整层平面! 61- 本资料来自 - 距门最近 除烟道外，有无其他管井 最少5平方 上下水等留位是否考虑流程 有无冰箱位置 入户门 （14） 因为全明，所以通透 (15) (16) (17) 功能分区合理，动静分离，清污分离 厨房 62- 本资料来自 - 餐厅 （18） 卫生间 (19) 户型大小决定餐厅大小 中海御湖翰苑餐厅开间3.1米 三居户型一定要有两个 一定要明卫 最短面墙的尺度大于1.8米 坐便周围空间不能局促 收纳空间 插花或并排布置 63- 本资料来自 - 客厅 （20） 卧室(21) 与卧室避免相互干扰，保持独立性 开间不小于4米，中海御湖翰苑客厅4.5米 电视墙不小于3米 电视墙和沙发两道完整墙面 面积要大，光线要好 主卧开间3.9米 最长面墙大于3.9米 不应小于12平方 私密性 64- 本资料来自 - 阳台、飘窗等 最好有两个阳台 270度转角飘窗 （22） 65- 本资料来自 - 窗(24) 节能环保 中空断桥铝 五金件 打胶质量 会呼吸的窗 66- 本资料来自 - 空调机位 （25） 墙体(26) 足够 易安装 有遮挡 观感 平面尺寸 水电暖气(27) 按精装标准设置，改造少 面板、阀门、电箱的位置 安装质量、成品保护质量 智能化(28) 67- 本资料来自 - 防水 （28） 小区公厕(30) 窗 卫生间 屋面 地下室 （29） 承担会所功能 24小时便利店 24小时药店 商业街外置 68- 本资料来自 - 3 如何成为一名卓越的销售人员？ Sales or consultant ? To be No.1 This is just a game 69- 本资料来自 - 西 服 整 洁 的 衬 衫 手 打 领 带 Sales第一步 工 牌 净 面 名 片 系带皮鞋 同色袜子 职业化= 70- 本资料来自 - sales第二步 熟读天书 人生难得、中土难生、明师难遇、佛法难闻 71- 本资料来自 - Sales第三部 语言 眼神 面部表情 ，