土地增值税政策解读讲解版课件

开场语 各位国税、地税的同仁们，早上好！ 很高兴 也很荣幸 有这样一个机会 能和大家在一起学习 交流财产行为税 在坐的有些认识 有些初次见 为了更好的交流沟通 我先做个自我介绍我叫武志伟，在处里主要负责资源税、车船税和下面我将要学习的 土地增值税 通过今天的学习 希望能对大家今后 财产行为税的日常征收 管理工作有所帮助，这样培训 的目的就达到了 讲课过程中 希望大家能和我有所互动，互动的方式我建议 （因为课程安排的很紧，课堂 上交流很耽误时间）有问题的将问题写在纸上，并注上联系人和联系方式，课间休息时交 给我，课上能明确的 及时明确，课上无法明确的，经研究后告知大家。 谢谢大家的配合！ 下面言归正传 今天培训的内容：土地增值税政策解读，分五个章节进行学习讲解 第一节土地增值税概述 1 土地增值税政策解读 2 土地增值税政策解读 主 讲 人/武志伟 主讲人单位/区局税政管理三处 咨 询电 话3 讲座提纲 第一讲 概述 第二讲 税制要素 第三讲 征收管理 第四讲 减免税政策解读 第五讲 清算管理 4 第一讲 土地增值税概述 5 第一讲 土地增值税概述 内容: 概念 出台的目的、背景 立法原则 特点 6 一、概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地 上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象, 依照规定税率征收的一种税。 概念中有几个关键词大家需认真理解并在实际工 作中准确把握，转让（明确对那种行为征税，只对 土地、房产转让行为征税，其他行为不征税，如土 地出让就不征土地增值税）、国有土地、地上建筑 、附着物（明确了对那些财产征税及什么性质的财 产征税，也就是确定了征税范围，是国有土地而不 是集体土地）、增值额（土地房产在转让过程中有 增值才征税，无增值不征税，）准确理解把握以上 几个关键词组，对实际征管工作会有很大帮助。 7 二、出台目的、原因 现行的中华人民共和国土地增值税暂行条例是, 1993年12月13日国务院发布的，财政部于1995年1月 27日颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实 施细则,开征时间从1994年1月1日起在全国开征。 1、目的:开征土地增值税，是国家运用税收 杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场 的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维 护国家权益，促进房地产开发的健康发展。 8 从现在房地产业的火爆程度和房价的炙手可热度等多 方面来看，开征土地增值税的目的显然没有达到。 我考虑这与开征土地增值税的定位出现偏差有很大 关系，税收固然有调节经济的作用，但他的调节作 用应该说是很有限的，想通过提高土地增值税预征 率、加大清算力度等政策来影响或减缓房价的过快 上涨趋势，可以说是不现实也不可能的。那如何能 够解决房价过快上涨的问题呢？我们通过调研和参 加总局的培训讨论，大家一致认为买方市场的需求 固然是一方面，但现行的土地出让金制度才是房价 过快上涨的幕后推手，必须改革现行的土地出让金 制度，由现行的一次集中支付改为在法定使用期内 按年支付（如我们的住房土地使用权为70年，我们 应该分70年向国家支付土地出让金，这样房价将理 性回归。据统计土地出让金要占到房价的33%左后） 。对这方面有兴趣课后在进一步探讨。 9 2、原因： (一)开征土地增值税，是适应我国社会主义市场 经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地 产交易市场调控的需要。 这和我国的土地管理制度有很大的关系。87年 以前我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土 地实行无偿无期限使用，不允许买卖土地。87年我 国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权 的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业 发展和房地产市场的建立。 (二)开征土地增值税，其主要目的是为了抑制炒 买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开 发的发展。 (三)规范国家参与土地增值收益的分配方式，增 加国家财政收入，为经济建设积累资金。 开征土地增值税能对土地增值的过高收入进行 调节，为增加国家财政收入开辟新税源 10 三、立法原则 (一)要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴 利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为 。 土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四 级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税， 充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。 (二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国 家财政收入。 土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额 资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入， 用于国家经济建设。 (三)保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一 定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。 制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地 产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产 交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另 一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地 发展。 11 四、特点 (一)土地增值税以转让国有房地产为征税对象。 我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将国 有土地、房产的转让收入合并征收。但对转让集体房地产的行 为不列入土地增值税的征收范围。 (二)征税范围广。 一切单位和个人,不分企业经济性质,不分内资企业还是外 商投资和外国企业,也不论中国公民个人还是外籍个人,包括事 业单位、国家机关、社会团体以及其他组织,凡转让国有土地 使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的,均为土地增值 税的纳税义务人,都应依照税法规定缴纳土地增值税。 (三)土地增值税采用超率累进税率。 土地增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让应税 房地产的增值额为计税依据，按照累进原则设计税率，实行分 级计税。增值额高的，适用高税率，纳税多；增值额低的，适 用低税率，纳税少，税收负担公平合理，体现了土地增值税的 立法精神。 12 (四)在征收管理中，引入了评税法。 土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地 上的建筑物及其附着物所取得的增值额,即纳税人取得 全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余 额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机 构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的 成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该房产 所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地 的扣除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和即 为该房地产的扣除项目金额。 (五)土地增值税在应税房地产的转让环节征收，每转 让一次征收一次。 这一点与营业税类似，在计算方法上和所得税类 似。国家税务总局税收科研所刘佐所长学术报告会上 讲到土地增值税时，认为土地增值税实质就是所得税, 是对特定行业（房地产业）征收的又一道所得税。 13 第二讲 税制要素 14 第二讲 税制要素 内容： 征税范围 计税依据和适用税率 计算方法 注意事项 15 第一节 征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权。 一、征税范围的一般规定 (一)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让 集体土地行为不征税。 (二)土地增值税既对转让土地使用权课税也对转让地上的 建筑物和附着物的产权征税。 (三)出让国有士地的行为均不征税。 (四)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、 赠与等方式无偿转让的房地产,则不予征税。 具体包括以下两种情况： 16 1. 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土 地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的 行为。 2. 房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非 营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地使用 权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的 行为。其中,社会团体是指中国青少年发展基金 会,希望工程基金会、宋庆龄基金会;减灾委员会 、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年 基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的 其他非营利的公益性组织。 17 二、征税范围的若干具体规定 以房地产进行投资、联营 对于以房地产进行投资、联营,如果投资 、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投 资或作为联营条件的(房地产开发企业除外),暂 免征收土地增值税;但是,上述房产再转让的， 属于土地增值税征税范围。 2. 合作建房 对于一方出地,一方出资金,双方合作建房, 建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如 果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。 3. 企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转 让到兼并企业中的, 暂免征土地增值税; 18 4交换房地产 交换房地产行为既发生了房产产权、土地 使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收 入,按照规定属于征收土地增值税的范围。 5.房地产抵押 在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期 满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收 土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产 产权转让的,属于征收土地增值税的范围。 6.房地产出租 房地产出租,出租人取得了收入,但没有发生房 地产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围 。 19 7.房地产评估增值 房地产评估增值,没有发生房地产权属的 转让,不属于征收土地增值税的范围。 8国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物 及附着物 国家收回或征用,虽然发生了权属的变更, 原房地产所有人也取得了收入,但按照土地增 值税暂行条例的有关规定,可免征土地增值税 。 三、土地增值税纳税义务人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用 权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取 得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队 、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单 位和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外 国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 20 第二节 计税依据 一、土地增值值税的计税依据 土地增值值税的计税依据是转让转让 国有土地使 用权权、地上的建筑物及附着物所取得的增值额值额 。增值额为纳值额为纳 税人转让转让 房地产产的收入减除 条例规规定的扣除项项目金额额后的余额额。 计计算增值额值额 需要把握两个关键键：一是转让转让 房 地产产的收入，二是扣除项项目金额额。转让转让 房地 产产的收入包括货币货币 收入、实实物收入和其他收入 ，即与转让转让 房地产产有关的经济经济 利益。对纳对纳 税 人申报报的转让转让 房地产产的收入，税务务机关要进进 行核实实，对隐瞒对隐瞒 收入等情况要按评评估价格确定 其转让转让 收入。 21 （一）转让转让 房地产产收入的认认定 以交易价格为为房地产转让产转让 收入。买卖买卖 双方实际实际 的 交易价格，包括转让转让 房地产产取得的全部价款和有关的 经济经济 利益。具体包括以下内容： 货币货币 收入。包括现现金、银银行存款 、支票 、汇汇票 、 国库库券 、金融债债券 、股票等有价证证券。其实质为转实质为转 让让方因转让应转让应 税房地产产而向对对方收取的价款。 实实物收入。一般是指转让应转让应 税房地产产取得的各种 实实物形态态的收入。如钢钢材、水泥、房屋等 。 需要说说明的 是实实物收入的价值值要进进行评评估确定收入。 其他收入。指转让应转让应 税房地产产取得的无形资产资产 或 其他具有财产财产 价值值的权权利。如专专利权权、商标权标权 、商 誉权权 、著作权权 、土地使用权权、代收的基金、费费用和 附加等。 其他收入中的专专利权权、商标权标权 、商誉权权 、著作权权 、土地使用权权的价值值只 要进进行评评估即可确定收入。而代收的基金、费费用和附加在什么情况下可以 认认定为为企业业的收入呢？分以下两种情况1、企业业代有关部门门、单单位和企业业 收取的各种基金、费费用和附加等，凡纳纳入开发产发产 品价内或由企业业开具发发票 的，应应全部确认为营业认为营业 收入。2、未纳纳入开发产发产 品价内并由企业业之外的其 他收取部门门、单单位开具发发票的，可作为为代收代缴缴款项进项进 行管理。 22 以评评估价格为为房地产转让产转让 收入 纳纳税人有下列情形之一的按照房地产评产评 估 价格作为为房地产转让产转让 收入计计算应纳应纳 税额额 （1）隐瞒隐瞒 、虚报报房地产产成交价格，应应由 评评估机构参照同类类房地产产的市场场交易价格进进行 评评估，税务务机关根据评评估价格确定转让转让 房地 产产的收入。 （2）转让转让 房地产产的成交价格低于房地产产 评评估价格，又无正当理由的，由税务务机关参照 房地产评产评 估价格确定转让转让 房地产产的收入。 23 （二）收入实现时间的认定 1、采取一次性全额收款方式销售房产的，应于 实际收讫价款或取得索取价款凭证（权利） 之日，确认收入的实现。 2、采取分期收款方式销售房产的，应按销售合 同或协议约定的价款和付款日期确认收入的 实现。付款方提前付款的，以实际付款日期 确认收入的实现。 3、采取银行按揭方式销售房产的，应按销售合 同或协议约定的价款确定收入额，其首付款 应于实际收到日确认收入的实现，余款在银 行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 24 （三）基本扣除项项目 取得土地使用权权所支付的金额额。包括纳纳税人为为 取得土地使用权权所支付的地从款和和在取得土 地使用权过权过 程中为办为办 理有关手续续，按国家统统 一规规定交纳纳的有关费费用。具体为为： （1）按照中华人民共和国城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例的规定，以招、拍 、挂等出让方式取得土地使用权的，为为取得土 地使用权权的所支付的土地出让让金； （2）以行政划拨拨方式取得土地使用权权的，为为 转让转让 土地使用权时权时 按规规定补补交的出让让金； （3）以转让转让 方式取得土地使用权权的，为为向原 土地使用权权人实际实际 支付的地价款。 25 房地产产开发发成本 （1）土地征用及拆迁补偿费。 是指为为取得土地使用权权（或开发权发权 ）而发发生的各项项 费费用，主要包括：土地买买价或出让让金、大市政配套费费 、契税、耕地占用税、土地使用费费、土地闲闲置费费、土 地变变更用途和超面积补积补 交的地价及相关费费用、拆迁 补偿补偿 支出、安置及动动迁支出、回迁房建造支出、农农作 物补偿费补偿费 、危房补偿费补偿费 等。 （2）前期工程费。 是项项目开发发前期发发生的水文地质质勘察、测绘测绘 、规规划、 设计设计 、可行性研究、筹建、场场地通平等前期费费用。 （3）建筑安装费。 是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主 要包括：开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费 等。 26 （4）基础设施费。 指开发项发项 目在开发过发过 程中所发发生的各项项基础设础设 施支出 ，主要包括开发项发项 目内道路、供水、供电电、供气、 排污污、排洪、通讯讯、照明等社区管网工程费费和环环境 卫卫生、园林绿绿化等园林环环境工程费费。 （5）公共配套设设施费费。 指开发项发项 目内发发生的、独立的、非营营利性的，且产权产权 属于全体业业主的，或无偿赠偿赠 与地方政府、政府公共 事业单业单 位的公共配套设设施支出。 （6）开发间发间 接费费用。 是指企业为业为 直接组织组织 和管理开发项发项 目所发发生的，且不 能将其归归属于特定成本对对象的成本费费用性支出。主 要包括管理人员员工资资、职职工福利费费、折旧费费、修理 费费、办办公费费、水电费电费 、劳动劳动 保护费护费 、工程管理费费 、周转转房摊销摊销 以及项项目营销设营销设 施建造费费等。 27 1、2、3、4、6项费项费 用的认认定和归归集全区各地掌握的均 比较较到位。下面我重点对对公共配套设设施费费的认认定和 归归集做进进一步解释释：企业业在所开发发的小区内建造的 会所，物业业管理所、电电站文体场馆场馆 、幼儿园等配套 设设施，应应按以下规规定处处理：1、属于非营营利性且产产 权权属于全体业业主的，或无偿赠偿赠 与地方政府、公用事 业单业单 位的，可将其视为视为 公共配套设设施，其建造费费用 按公共配套设设施费归费归 入房地产产开发发成本中。2、属 营营利性的，或产权归产权归 企业业所有的，或未明确产权归产权归 属的，或无偿赠偿赠 与地方政府、公用事业单业单 位以外其 他单单位的，应应当单单独核算其成本。除企业业自用应应按 建造固定资产进资产进 行处处理外，其余一律按建造开发产发产 品进进行处处理。在这这建议议大家要对对国家税务总务总 局2009 年3月印发发的房地产产开发经营业务发经营业务 企业业所得税处处 理办办法（国税发发【2009】31号）文件加以认认真的 学习习研究，办办法中明确规规定了：收入的税务处务处 理、 成本费费用扣除的税务处务处 理、计计税成本的核算等问题问题 ，掌握了办办法中的处处理方法，对对我们们在计计算和征收 土地增值值税会有很大的帮助。 28 3房地产产开发费发费 用 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简 称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务 费用。一般称“三项费项费 用” 根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计 入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了 便于计算操作，细则规定，财务费用中的利息支 出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融 机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业 银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发 费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成 本之和的5%以内予以扣除（我区规定为上限）。 凡不能按转让房地产项目计算分担利息支出或不 能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用 的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发 成本的10%以内计算扣除（我区规定为上限） 。 29 与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地 产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税 。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 （四）房地产开发企业的扣除项目 对从事房地产开发的纳税人，可按取得土 地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和 加计20%的扣除。依据房地产转让形式，对房 地产开发企业的扣除项目可分以下几种： 直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土 地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开 发既转让的，其扣除项目为： 30 （1）取得土地使用权所支付的金额; （2）按国家统统一规规定交纳纳的有关费费用; （3）在转让土地环节缴纳的税金。 不能加计20%的扣除。 B.取得房地产产权后直接转让的扣除项目 （1）取得房地产所支付的价款; （2）按国家统统一规规定交纳纳的有关费费用; （3）在转让房地产环节缴纳的税金。 不能加计20%的扣除。 C.进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目 取得土地使用权后,仅进行土地开发(进行 “三通 一平”或“七通一平”)，不进行房地产开发的， 扣除项目为： 31 （1）取得土地使用权所支付的金额; （2）按国家统统一规规定交纳纳的有关费费用; （3）开发土地的成本、费用； （4）在转让土地环节缴纳的税金。 （5）取得土地使用权所支付的价款和开发土地 的成本之和加计20%的扣除。 D.进行房地产开发的扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额; （2）按国家统统一规规定交纳纳的有关费费用; （3）开发土地和新建房及配套设施成本、费用 ； （4）与转让房地产有关的税金； （5）取得土地使用权所支付的价款和开发土地 和新建房及配套设施成本之和加计20%的扣除 。 32 E.成片受让、分批开发转让的扣除项目 1.基本规定： 纳税人成片受让土地使用权后，分其分批 开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定 ，可按转让土地使用权的面积占总面积的比 例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按 税务机关确认的其他方式计算分摊。 “总面积”是指可转让土地使用权的土地面积。 即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不 能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施 的用地） 2.分摊方法： 33 （1）转让土地使用权面积占总面积的比例计算 分摊； （2）按转让的建筑面积占总建筑面积的比例计 算分摊； （3）税务机关确认的其他方式计算分摊。 需要说明的是（1）、（2）两种分摊方法计算 的结果是有差别的 【例】 某房地产开发公司以1000万元购买10000 平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房 地产公司共建写字楼、住宅楼各1栋，其中： 写字楼占地面积4000平方米，建筑面积15000 平方米；住宅楼占地面积6000平方米，建筑面 积10000平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼 尚未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为： 34 A.按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊 的地价款为: 1000万元100006000=600万元 B.按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价 款为: 1000万元（15000+10000）10000=400万元 可见，按不同的分摊方法计算的结果是不 同的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使 用权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别 很大，按转让的建筑面积分摊较为合理。 现实中具体采用那种方法，要结合税务机 关意见，采取较为合理的办法，并将核算方法 在税务机关备案，且同一清算项目的分摊方法 应保持一致。 35 （五）代收费用的扣除 县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各 项费用，可按下列规定办理： 房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证， 代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费 项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣 除项目金额时允许扣除，但不能作为加计20% 的基数。 如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费 凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价 之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让 收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允 许扣除。 36 （六）转让旧房的扣除项目 新建房与旧房的界定 新建房是指建成后未使用的房产。 凡是已使 用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧 房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治 区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规 定。 我区规定建成后未使用的房产为新建房， 凡已使用不论使用时间和磨损程度如何均属旧 房。 转让旧房的扣除项目 转让旧房准予扣除以下项目： 37 （1）旧房及建筑物的评估价格； 评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政 府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以 成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关 确认。 （2）取得土地使用权所支付的地价款； 对未支付的地价款或不能提供支付的地价款有效凭证 的不允许扣除 （3）按国家统统一规规定交纳纳的有关费费用; （4）与转让房地产有关的税金； 指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、 印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 （5）旧房评估费用。 指评估过程中支付给评估机构的评估费用。 38 二、土地增值值税采用四级级超率累进进税率， 最低税率为为30%，最高税率为为60%。超率累 进进税率是以计计税依据的相对对率为为累进进依据，按 超累方式计计算和确定适用税率。在确定适用税 率时时，首先需要确定征税对对象数额额的相对对率。 即以增值额值额 与扣除项项目金额额的比率（增值值率） 从低到高划分为为个级级次：即增值额值额 未超过过扣 除项项目金额额50%的部分；增值额值额 超过过扣除项项 目金额额50%，未超过过100%的部分；增值额值额 超 过过扣除项项目金额额100%，未超过过200%的部分； 增值额值额 超过过扣除项项目金额额200%的部分，并分 别别适用30%、40%、50%、60%的税率。 土地增值值税级级超率累进进税率中每级级增值额值额 未超过过扣除项项目金额额的比例，均包括本比例数 。如增值额值额 未超过项过项 目金额额50%的部分，包括 50%在内，均适用30%的税率。 39 第三节 计算方法 一、土地增值税的计算方法 （一）收入额（主营业务收入）的确定 （二）扣除项目金额的确定 1、支付的地价款 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 （1）能认定利息的：利息（12）5以 内 （2）不能认定利息的：（12）10以内 40 4、税金 （1）营业税：销售收入营业营业 税税率 （2）城建税：营业税城建税税率 （3）教育费附加：营业税教育费附加征收率 （4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除 0.5）：销售收入0.5 5、加扣费用（仅限于房地产开发企业并开发房 地产的情形） 加扣费用（12）20 扣除项目金额合计15 41 （三）增值额 增值额收入总额扣除项目金额 （四）增值率 增值率增值额扣除项目金额100 （五）计算应纳土地增值税 应纳土地增值税税额=增值额税率-扣除项目 金额扣除率 42 二、关于纳税人转让旧房及建筑物扣除项目的 计算 （一）评估价格 1经评估机构评估的评估价格重置成本 价成新度折扣率 2不能取得评估价格的，按照发票所载金 额并从购买年度起至转让年度止每年加计5。 （二）地价款：未支付地价款或不能提供付 款凭证的，不得扣除。 （三）相关税费：评估费、营业税、城建税 、教育费附加、印花税、契税。 43 第四节 涉税注意事项 一、确定征税范围和纳税人的注意事项 在确定征税范围，要把握三要素： A.对转让行为征税。 B.对国有房地产征税。 C.对增值额征税。 征税范围必须同时符合上述三个条件。 与此对应可以排除下列情况不属于征税范围: A.出让、抵押、出租行为。 B.转让集体房地产行为。 C.未取得增值额。如继承、赠与(直系亲属或直接赡 养义务人或教育民政社会福利公益事业)行为。 44 (二)对代缴土地增值税的,在开具税票时, 应按税法规定对转让方开具,并且受让方代缴的 税款不得列入成本。 二、计算扣除项目金额的注意事项 (一)对取得土地或房地产使用权后，未进 行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣 除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有 关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定 ，其目的主要是抑制“炒买炒卖”地皮的行为。 (二)对取得土地使用权后投入资金，将生 地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣 除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有 关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本 的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是 鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。 45 （三）对取得土地使用权后进行房地产开发 建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土 地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土 地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、 转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣 除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回 报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。 （四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值 额是时，允许扣除由税务机关参照评估价格确 定的扣除项目金额，以及在转让时交纳的有关 税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额， 为尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因 素的影响，比较合理。 46 三、 房地产评估的计税事项 在征税中，对发生下列情况的，需要进行房 地产评估： （一）出售旧房及建筑物的； （二）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （三）提供扣除项目金额不实的； （四）转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格，又无正当理由的。 房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构 根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，税务机关根 据评估价格，确定其转让房地产的收入、扣除项目金额等，及 计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税。对评估价与市场交 易价差距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重 新评估。纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额予以 扣除。采用评估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收 法纪，加强征管。 47 四、对转让旧房及建筑物的,在计算土地增值税时 ,应将土地与建筑物和附着物视为一体(尽管从 形态上可以区分开),不得将土地使用权与建筑 物和附着物分割开,分别计税。 五、对转让旧房及建筑物的,在计算扣除项目时不 得采用评估价格,应据实扣除。具体为为： A.以出让让方式取得土地使用权权的，为为支付 的土地出让让金； B.以行政划拨拨方式取得土地使用权权的，为为 转让转让 土地使用权时权时 按规规定补补交的出让让金； C.经转让经转让 方式取得土地使用权权的，为为支付 的地价款。 48 六、确定房地产转让收入的注意事项 (一) 直接销售应税房地产收入确定。 纳税 人直接转让房地产所取得的收入,是指包括货币 收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及 有关的经济利益,不允许从中减除任何成本费用 。 对取得的实物收入,要按收入时的市场价格 折算成货币收入; 对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在 确定其价值后折算成货币收入。 对取得的收入为外国货币的,应当以取得收 入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人 民币,据以计算土地增值税税额。当月以分期收 款方式取得的外币收入,也应按实际收款日或收 款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。 49 (二) 非直接销售应税房地产收入确定。 A.房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入 a.开发产品用于开发产品用于职工福利、奖 励; b.开发产品用于对外投资、分配给股东或投 资人; c.开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和 个人的非货币性资产; d.开发产品用于赞助、广告等。 50 上述行为发生所有权转移时应视同销售房地 产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同 类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地 产的市场价格或评估价值确定。 但房地产开发企业将开发的部分房地产转 为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产 权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清 算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 51 .非房地产开发企业下列行为应视同销售确认 收入 a.职工福利、奖励; b.对以房地产投资联营和合作建房分配给股 东或投资人再转让的房地产; c.抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币 性资产; d.赞助、广告等。 上述行为发生所有权转移时应视同销售房地 产, 其收入确认原则同上 52 .单位和个人互换房地产转让收入的确认 a.单纯房地产互换; b.房地产互换差额部分以货币、实物等经济 利益作为补偿的; 买卖双方上述行为都发生了所有权转移，交 换双方取得了实物形态的收入，属于征税范围 ，应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺 序确认： 1.按所置换的房地产在同一地区、同一年度 销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照所置换的房地产当地 当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 。个人互换自有居住用房地产的免征土地增 值税 53 七、相关概念 房地产：是房产和地产的总称。一般来说，房地产在物质形 态上是不可分的，也就是说，房地产在使用价值形态上是分不 开的，在价值形态上，房产和地产是可以分别计算的，但是， 在现实的经济运行中，它们是作为一个整体运行的。 产权：也称物权。是指财产所有者在法律规定的范围内，对 其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 .土地使用权：土地使用制的法律表现。在一定范围的土地上， 按照法律规定对土地进行利用、管理和取得收益的权利。 土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用 权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付 土地使用权出让金的行为。 土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行 为。 重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工 费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标 准的新房及建筑物所需花费的成本费用。 成新度折扣率：按旧房的新旧程度（俗称陈新度）作一定比 例的折扣。 54 第三讲 征收管理 55 内容： 纳税期限 纳税地点和征收机关 纳税手续 纳税申报 房地产开发企业税款预征 转让旧房及建筑物的税款征收 56 一、纳税期限 纳税人应在转让房地产合同签订后的七日 内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申 报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值 税。 二、纳税地点和征收机关 （一）纳税地点。纳税人应向房地产所在地 主管税务机关办理纳税申报。 房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税 人转让房地产座落在两个或两个以上地区的， 应按房地产所在地分别申报纳税。 57 （二）征收机关。 土地增值税由税务机关征收。 虽然法定的征收职责在税务部门，但不依靠其他 相关政府职能部门的配合是完不成不好征收任务的， 这一点各级税务部门必须有清醒的认识。 土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提 供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地 管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手 续。 土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提 供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供 有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数 额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更 等方面的资料。 58 三、纳税手续 （一）纳税人应在转让房地产合同签订后的 七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳 税申报，并向税务机关提交房 屋及建筑物产权 、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同 ，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的 资料。 纳税人因经常发行房地产转让而难以在每次 转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以 定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据 情况确定。 （二）纳税人按照税务机关核定的税额及规 定期限缴纳土地增值税。 59 四、纳税申报 （一）房地产开发企业纳税申报 从事房地产开发的纳税人，在其开发项目审 核批准后30日内到项目所在地主管地方税务机 关进行登记，填报土地增值税项目登记表 ，同时提供以下资料（复印件）： 土地使用权受让合同或批准文件； 立项报告； 项目规划建设技术指标； 项目的预、概算。 主管地方税务机关要求提供的其他资料。 60 从事房地产开发的纳税人，应于每个月份终 了后10日内进行土地增值税纳税申报。 纳税人因特殊情况，不能按期办理纳税申报 的，应在规定的申报期内，向主管地方税务机 关申请延期申报。 经批准延期申报的，纳税人应当在纳税期 限内按照上期实际缴纳的税款或者地方税务机 关核定的税款预缴土地增值税。 61 （二）非房地产开发企业纳税申报 非从事房地产开发的纳税人，应自转让房 地产合同签订之日起7日内进行纳税申报。 纳税人转让旧房及建筑物，分期取得转让 收入的，应在取得房地产转让收入7日内进行纳 税申报。 62 五、房地产开发企业税款预征 （一）细则规定，纳税人在项目全部竣工结 算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其 他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土 地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清 算，多退少补。 （二）我区规定，对从事房地产开发的纳税人，在项目 全部竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预售房 收入），按规定预征率预征土地增值税，并按房地产 所在地主管地方税务机关确定的申报期限，于月末或 季末终了后10日内，缴纳土地增值税。 各级税务部门应严格执行宁地税发【2006】65号文件， 宁夏回族自治区土地增值税预征试行办法 63 （三）我区土地增值税预征率的幅度为0.5%至1% 。具体规定为： 1、商业用房预征率为1%； 2、非普通标准住宅预征率为0.5%。 普通标准住宅和列入城镇旧城改造的安置项 目不预征土地增值税 （根据国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的 通知（国税发201053号）文件精神，西北地区 的预征率不低于1%，区局将在近期对土地增值税预征 范围和预征率作出调整。） （四）有关规定 纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按 上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高 预征。 64 2、对未按预征规定期限预缴税款的，根据税 收征管法及其实施细则的有关规定，从 限定的缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳 金。 六、转让旧房及建筑物的税款征收 A.能够取得评估价格的 增值额=转让收入-评估价格-销售税金 应纳土地增值税=增值额适用税率 转让收入可按契税的征收依据确定。 评估价格是指转让旧房及建筑物时，经省以上房地产管理部门 确认的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率后的 价格。 评估价格须经主管地方税务机关确认。 65 B.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的 增值额=转让收入-购房发票金额-综合费用-销售 税金 应纳土地增值税=增值额适用税率 转让收入可按契税的征收依据确定； 购房发票金额按购入房地产时发票所载的金额确定； 综合费用按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年 加计5%计算确定。 纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予 作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5% 的基数。 C. 对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又 不能提供购房发票的，实行核定征收。（全区 的核定征收办法即将下发执行） 66 第四讲 减免税政策 67 内容： 综合规定 具体规定 有关文件解读 注意事项 68 一、综合规定（条例、细则） 按照条例和细则的规定，土地增值税减 免税共有三条： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额 未超过扣除项目金额20%的（含20%），免征土地增 值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全 部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部 分）。这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而 增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普 通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。 （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产， 免征土地增值税。这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收 回一些土地使用权或征用一些房产，带有一定的强制性，国家要给予纳税 人的经济补偿通常低于正常的市场交易价格，是一种非完全性的补偿，故 予以免税。 69 （三）因城市实施规划、国家建设的需要而搬 迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入 ，免征土地增值税。 因“城市实施规划”而搬迁是指因旧诚改造或因企 业污染（废水、废气、废渣三废和噪音等）而由政府 或政府有关部门根据城市规划进行搬迁的情况； 因“国家建设需要”而搬迁，是指因实施国务院 、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而 进行搬迁的情况。不含省以下批准的项目。 70 二、具体规定 （一）个人销售住房的减免税规定 财政部 国家税务总局关于调整房地产交 易环节税收政策的通知（财税【2008】137号） 文件第三条规定“对个人销售住房暂免征收土 地增值税” （二）1994年1月1日以前已签订的房地产转让合 同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增 值税。 71 （三）1994年1月1日以前已签订房地产 开发合同或已立项，并已按规定投入 资金进行开发，其在1994年1月1日以 后 5年内首次转让房地产的（延长至 2000年底），免征土地增值税。签订 合同日期以有偿受让土地合同签订之 日为准。 72 （四）企业兼并转让房地产的免税规定 在企业兼并过程中，对被兼并企业转让 到兼并企业中的房地产，暂免征收土地增值税 。 适用范围：仅适用企业间的兼并行为，对 合并、买卖、拍卖等不适用此项政策。 兼并的概念是指两个规模大致相当的企业结合起来将其资 源整合成一个实体。 收购的概念是指一个企业取得另一个企业的所有权和管理 控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。 企业兼并是指:A企业对B企业进行并购,结果会出现被并购B 企业法人主体资格消失.A企业继续存在。 企业合并是指:AB两家企业进行重组,结果会出现A/B企业 主体资格同时消失,重新出现C企业。73 （五）以房地产进行投资、联营的征免税规定 非房地产企业。对以房地产进行投资、联营 的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价 入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让 到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增 值税。对投资、联营企业将上述房地产（含股 权）再转让的，应征收土地增值税。 房地产企业。对下列两种情况应按规定征收 土地增值税： a.以土地（房地产）作价入股进行投资或 联营的，凡所投资的企业从事房地产开发的； b.房地产企业以其建造的商品房进