2016年成都远洋太古里考察报告

案例成都太古里 区位：项目位于成都市锦江区大慈寺路以南、纱帽街以东，比邻历史悠久的大慈寺，与“中国十大步行街”之一 的春熙路步行街接壤，其所处区位为市中心的核心区，地理位置极为优越。 交通：地铁2、3号线春熙路站太古里出口及多条公交线路。 商圈：项目处于成都核心商圈春熙路商圈，是成都最繁华和最具标志性的商业中心，庞大的消费人群，令该 商圈随时保持极高人气。目前该片区主要有群光广场、伊势丹百货、伊藤洋华堂、国际金融中心IFS、新世纪百货 、人后春天及摩尔百货等项目，商业集群效应显著。 案例成都远洋太古里 项目概况（区位配套） 区位交通 成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、 纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东 大街 直接连通地铁2号线和兴建中的3号线的交 汇站 占地面积 约70,800平方米 建筑面积 逾25.1万平方米 业态构成 零售街区：逾10.6万平方米 博舍酒店：逾1.52万平方米（100间客房 ） 服务式公寓：逾7,600平方米（42间客房 ） 办公楼：逾12.3万平方米 开业时间 2014年起分阶段开幕 发展商 远洋地产控股有限公司（50%） 太古地产有限公司（50%） 设计单位 The Oval Partnership（香港） MAKE Architects（英国） 停车位 约1,000（零售） 约610（办公楼，地下约500个，地面约 110个） 出租率 超过80% 品牌数量 约250家 睿东中心 远洋太古里 博舍酒店 服务式公 寓 案例成都远洋太古里 项目概况（经济技术指标） 大慈寺 案例成都远洋太古里 整体规划和布局 项目整体规划：甲级写字楼+街区购物中心+博舍酒店和服务式公寓 总建筑面积25.1万平方米，其中写字楼占比49%，整体出售给深圳一家基金公司；购物中心太古里 和博舍酒店及服务式公寓，全部持有招商运营。 博舍酒店（100间房，1.52万平） 服务式公寓博舍（42间客房，0.76万平 ） 甲级写字楼睿东中心（12.3万平） 购物中心太古里（10.6万平） 整体规划：快里和慢里构成的开放式、低密度街区购物中心，充分体现出“开发街区、新旧融合、快 慢呼应、文化传承、空间共享、永续都市”的核心规划理念 “快里”：由三条精彩纷呈的购物街贯通东西 两个聚集人潮的广场，体现国际大都会的时尚 潮流脉动 “慢里”：是围绕大慈寺精心打造的慢生活里 巷，为休闲生活、热爱美食的成都人量身定制 IFS 快里 慢 里 西广场 东广场 漫广场 车库出 入口 车库入口 车库出 入口 Hermes MUJI 案例成都远洋太古里 规划建筑 建筑风格：“以现代诠释传统”的理念构筑的仿古风格的街巷、广场组成的建筑群 项目规划和建筑设计由The Oval Partnership（香港）、MAKE Architects（英国）完成。成都远洋 太古里秉持“以现代诠释传统”的设计理念，将成都的文化精神注入建筑群落之中，这座城市的色彩 与质感，成都人的闲适与包容，点点滴滴的地域特色都将在房屋、街巷、广场一一呈现。通过保留古 老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙 ，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由的城市空间。 案例成都远洋太古里 规划建筑 项目定位：集文化、购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的开放式、低密度的街区形态购物中心 商业定位：文化+商业的城市中心新地标 建筑定位：复古街区购物中心 经营定位：中高档时尚消费 业态定位：国际一流品牌旗舰店引领潮流，快慢生活相结合的体验式消费聚集地 案例成都远洋太古里 商业（定位） 业态分布：项目分为地下一层，地上二层 u B1层业态：以餐饮、设计师品牌、鞋、包及生活类为主 案例成都远洋太古里 商业（业态分布） u L1层业态：以国际奢侈品牌旗舰店为主，东里以鞋包、时装、护肤、运动等业态为主，中里以精致生活品牌、 潮流设计、时尚服装、鞋履、箱包等业态为主 案例成都远洋太古里 商业（业态分布） u L2层业态：主要是餐饮、设计师服装品牌、鞋类、箱包等业态 案例成都远洋太古里 商业（业态分布） 方所 店铺位置 远洋太古里负一层M068-M070 建筑面积 4,000平方米 层高 8米 定位 涵盖图书、服饰、美学商品、咖啡、植 物与展览空间在内的一体式全新文化空 间 品牌历史 2011年，原创设计师品牌“例外”创始 人毛继鸿在广州创立方所文化 分区 时尚区、图书区、美学商品、植物区、 展览区、咖啡区和儿童美育空间等多个 空间 租金和营业 收入 按建筑面积计算租金，月均约140元/平 米；年营业收入约3360万元 成都店总面积： 4,000 广州店总面积： 2,000 案例成都远洋太古里 主力店展示 时尚区：第一层空间，为服饰陈列区，集聚了例外、Ys for living、YNOT、Massimo alba等原创 设计品牌 图书区：书柜多达63组，每组5-10个不等，藏书量超过15万册，书籍以艺术、设计、文学为核心，涵 盖两岸三地各类出版品，还将推出部分只能在成都店才能买到的限量版图书 方所 案例成都远洋太古里 主力店展示 美学商品区：网罗了来自全球的60多家品牌，商品品项多达2千多种，其中超过21家品牌第一次引进 成都，更有17家第一次由方所引进中国。 植物区：体现着中式园艺的特点，倡导耕作之乐，希望人们能在快速的城市节奏中体验一种减速的生活 情调。 方所 案例成都远洋太古里 主力店展示 展览区：未来将集结成都各种讲座以及展览 小方所：专门为儿童设计的空间，其 功能包括玩乐、课堂、服饰等，几乎 涵盖了“大方所”的全部功能。这也 是方所成都店重要的发展方向，把顾 客群体扩展到更多年龄层和社会人群 （目前尚未开业） 咖啡区：特推单品咖啡，精选于来自美洲、南美洲、非洲、 亚洲的咖啡豆构成一幅味觉的世界地 方所 案例成都远洋太古里 主力店展示 建筑面积 3,016平方米 楼层数 地上地下共计4层 经营产品 餐饮、家具、服装、文具、礼品等 租金和收入 按建筑面积计算租金，月均约400元/平米 ；年营业收入约7238万元 亮点 无印良品在全球开设的最大旗舰店 首次进驻的中国大陆地区Caf E日本家居品 牌、产品设计师深泽直人亲自设计的厨房家 电产品、以及为中国空气现状开发的空气净 化器。 品牌历史 日本无印良品（MUJI）诞生于1980年12月 ，在日语中的意思是“没有标签的优质商品 ”，运用无标签、注重价值和无修饰的理念 ，逐渐让消费者记住了它。截止2014年10 月，无印良品在日本以外的24个国家开店 286家，在中国布局了约100余家店铺 MUJI无印良品世界旗舰店 案例成都远洋太古里 主力店展示 案例成都远洋太古里 主力店展示 案例成都远洋太古里 主力店展示 案例成都远洋太古里 主力店展示 案例成都远洋太古里 主力店展示 案例成都远洋太古里 主力店展示 项目动线：项目动线简单，多为“一字型”动线，且商业内街长度适中，结合景观小品特色主题雕塑等，增加人流 参与及趣味性，三个主题景广场，便于开展商业活动，商铺切割结合因地制宜原则，设置双排铺增加其展示性及可 达性。二层全连廊贯穿，增强商铺可达性及商业价值，设置露台增加商业氛围及人流聚集。 案例成都远洋太古里 商业（动线） B1动线 案例成都远洋太古里 商业（动线） L1动线 L2动线 案例成都远洋太古里 商业（动线） 案例成都远洋太古里 设计师：本项目商业部分由香港欧华尔设计公司的设计大师郝琳先生设计完成。 博舍酒店由英国MAKE ARCHITECTS设计完成。 案例成都远洋太古里 商业区域：建筑风格 建筑风格：通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由 的城市空间。 案例成都远洋太古里 商业区域：建筑风格 建筑风格：川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，在反映“老成都”深厚人文内涵的同时也兼具 了洋气与时尚的现代属性。成都远洋太古里更好地诠释了“古”与“今”的融合。 案例成都远洋太古里 商业区域：层数与层高 地上为两层或三层商业建筑 地上两层：一层层高约6米，二层坡屋顶层高约5-7米； 地上三层：一层层高约6米，二层层高约5米，三层坡屋顶层高约5-7米； 6米 5-7米 两层建筑三层建筑 6米 5米 5-7米 案例成都远洋太古里 商业区域：层数与层高 地下为一层建筑 地下普通商业：层高约6米； 地下书店、影院：层高约8米； 6米 普通商业 8米 方所书店 案例成都远洋太古里 商业区域：尺度 尺度：沿街建筑高度与空间宽度比为1：1的空间关系，是人类最喜欢的空间关系。既不开阔，也不压抑。如若有适 当的景观妆点，徜徉其中，将是最好的视觉体验。这种空间关系，就是街区式商业的最大优势。 约15米 约15米 案例成都远洋太古里 商业区域：广场 广场：街区设置若干个大小不一、不同特色的广场。每个广场，都是一批店铺的绝佳展示面。 漫广场 西广场 东广场 案例成都远洋太古里 商业区域：连廊、扶梯 连廊、扶梯： 案例成都远洋太古里 商业区域：灰空间 灰空间：由建筑形成或由商家营造的灰空间都成为绝佳的体验场所。 案例成都远洋太古里 商业区域：商业小品 商业小品：多为国内外名家之作，很好的起到烘托氛围的作用。 案例成都远洋太古里 商业区域：细节 细节：排水沟采用暗沟，路面上仅能看到2厘米宽的缝，路两边向排水沟找坡，相比传统的排水沟美化效果要好的 多，窨井盖上面也采用与路面相同的石材铺装，但由于石材铺设角度问题，有些窨井盖的效果并不是太好。 案例成都远洋太古里 博舍酒店 案例成都远洋太古里 博舍酒店 入口：酒店南面的入口是古建筑，进入后是三面围合的两层建筑，这里是布置了一个小型的美术馆和小型图书馆。 案例成都远洋太古里 博舍酒店 客房：两幢形高层是酒店客房和出租型公寓，沿外侧的立面是灰砖砌块，沿内侧的立面是玻璃幕墙。 案例成都远洋太古里 博舍酒店 细部：灰砖砌块为厘米厘米的干挂砌体。 案例成都远洋太古里 博舍酒店 细节：酒店的灯具、摆件等都是精心设计过的。 案例成都远洋太古里 博舍酒店 细节：酒店的绿化设计非常简洁，仅设置草坪，在草坪中的圆形凸起是采光井。 案例成都远洋太古里 博舍酒店 配套：室内咖啡馆与背面的外摆区，有玻璃纹样和吊挂的绿植装饰。 案例成都远洋太古里 博舍酒店 楼梯：通往意大利餐厅的楼梯，造型独特。 项目 亮点 定位 精准 快慢全 生活方 式目的 地 国际大 牌旗舰 店引领 业态布 局 复古街 区商业 规划 总体来看，项目的亮点至少包括四个方面：定位精准、快慢全生活方式目的地、国际大牌 旗舰店引领业态布局、复古街区商业规划 总述 HermsGUCI 案例成都远洋太古里 总结 定位精准 整体定位 l城市型新标杆 l精品、时尚型 l街区型商业购 物中心 客群定位 l高端人群引 领 l中高端时尚 青年人群为 主 业态定位 l国际大牌旗舰 店确立市场地 位 l体验式消费引 导业态招商和 运营 结合核心地段价值、大慈寺悠久历史地脉，定位为城市型精品、时尚复古街区商业购物中 心，以体验式消费引导业态招商和运营，高端和终端合理搭配的业态布局，充分满足开放 式街区带来的高端、中高端甚至中端等不同层次的客群需求。 案例成都远洋太古里 总结 体验式消费 通过建筑体验、业态体验、商家体验三个方面立体式、全方位的极致化，太古里让消费者从 感官五觉上充分享受到了物质和精神两个层面的美好体验，在快慢中实现全生活方式的消费 体验 建筑体验 业态体验 商家体验VS 低密、开放、复古街区 现代盒式建筑 露天广场+现代、传统小 品 VS 室内中庭 方所 MUJI 星巴克全黑围裙旗舰店 意大利MOLESKINE 芭蕾舞鞋专卖 店的舞蹈演员 野兽派花店 快里 慢里 案例成都远洋太古里 总结 规划建筑 现代中式建筑风格与毗邻古迹高度统一，即经典又时尚；二层连廊让独栋建筑彼此相互连 通，形成很好的观光休闲平台；二层连廊让独栋建筑彼此相互连通，形成很好的观光休闲 平台 约15米 约15米 1：1的空间关系 大慈寺文物 太古里新 建筑 历史与现代建筑融合 独栋与连廊 三大广场（漫广场） 传统、现代艺术小品 案例成都远洋太古里 总结 业态布局 “五新”特征品牌布局在快里和慢里中，除首次进入成都的品牌外，其余的老品牌都是新装 上阵，国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示的形象出现，新潮品牌、餐饮娱乐品 牌在体验上、装修设计上实现了新升级；并且中国本土设计师品牌首次在高端购物中心集中 亮相。 新规模之首品牌：打造品牌旗舰店，如GUCCI亚太旗舰店、Herms 亚太旗舰店、Chlo 新概念双层旗舰店、MUJI 世界旗 舰店、ZARA三层体验旗舰店、I.T旗舰店、Apple旗舰店等，通过这些旗舰店，奠定了太古里商业城市新地标的市场定位。 新首次引进品牌：有约50个首次进入成都的品牌，如野兽派、百丽宫影城、方所书店、Christopher Bu、亚历山大麦昆、 coterie潮牌眼镜集合店、bonpoinp顶级童装店等。 新突出体验品牌：鼓励品牌体验性、互劢性营销，增强消费者的参不性，引领新的购物体验和消费模式，用全新的模式、全新 的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人，如方所、MUJI、Starbucks、ZARA、米其林三星正斗等 新前卫装修品牌：项目要求所有品牌都要为该项目设计一套独特的