凤凰台合作意向书课件

凤凰台C区商业合作建议书 Phoenix TV commercial cooperation proposal C 做河南最有价值的商业服务商 鸿海商业地产机构 目 录 第一部分：项目认知 第二部分：项目分析 第三部分：项目定位 第四部分：服务内容 第五部分：服务案例 第六部分：公司简介 第七部分：合作品牌 项目认知 项目位于未来大道与陇海路交汇处，项目规模庞大，商业面积达到13万平方米 ，项目紧邻郑州市东建材和商品大世界，项目是郑州市老城区与新城区结合处的桥 头堡，是连接新城与老城的第一站，具有巨大商业潜力和巨大价值。 项目位 置及辐 射周边 商业 项目认知 项目位于郑州建材第一商圈的边缘，靠近老城区，受地域限制、规模限制、交通 限制、物流限制等随着城市的快速发展，建材发展将会遇到发展瓶颈； 地价越来越贵，城市发展越来越大，交通越来越拥挤，项目建材市场的定位将与 郑州市的整体规划相违背，市内的市场将逐步搬迁出郑州市。 建材 市场 项目认知 郑州是国内著名的商贸城市，历史悠久全国文明，但随着城市发展，老的商业网点将 改造，搬迁和移除郑州市，只是时间问题，随之而来的是商业服务中心、商务中心， 老的商业中心将分化迁移。 紫荆山 商圈 北建材 拆迁改 造 农业路 商圈 曼哈顿 商圈 调味品 迁移 水果市 场迁移 万达商 圈 小李庄 商圈 建材市 场 建材 市场 建材 市场 火车站 商圈 碧沙岗 商圈 蓝钻商 圈 项目认知 传统市场将搬离市区 商业服务中心将密布市区 凤凰城项目周边以建材、家电、家居类的商业形态为主，整体商业体量中州大道以东 约450万平方商业物业投放量，建材市场相当长一段时间发展，后整体发展方向正在由 中州大道以东发展，随着红星、居然之家等大型专业运营商的进驻。整体市场格局发 生了很大变化，家居建材高端品牌和特色商家纷纷入驻； 东建材及周边整体经营及租金评效受到了很大影响，家居建材市场的重心东移将是商 业发展的必然规律；中州大道以东物流金融和经营环境等配套设施的日趋完善；郑汴 路老建材区的城市改造不断加快；居住配套和综合商业的氛围日益凸显出来，所以本 区域未来很长一段时间将会是传统商业和居住办公等商业形态日趋成熟的一个过程； 随着本区域大量的住宅和商业项目的不断建成；人口密度和流动人口会大大增加，本 区域下一阶段需要提升的是基础商业的配套；如；超市、卖场、百货、电影院、特色 餐饮、休闲娱乐的商业功能形态；本案地处传统主力商圈之外；本区域现有的人口密 度和流动人口现已可独立支撑一个以购物；休闲娱乐；特色餐饮；为一体的多功能； 高品位的区域性商业综合体来满足本区域人口的消费购物需求； 项目认知 从一次调控到二次调控再到第三次调控，从“新国十条”到“新国五条”再到“新国八条” ，限购、加息、停房贷、土地问责、预售监管一波接一波的楼市调控重重地挥 向住宅，那么，这对依旧不受调控政策影响、一直独善其身的商业地产类项目而言 ，能不能说是一个比较明显的利好信号，并且能够带来实质性的转机？ 对楼市调控升级、限购大潮逼近，商业地产能否借道突围成功，迎来春天？ 项目分析 商业将会大发展 未 来 路 陇海路 区域商业广场：生活超市、百货、家居 餐饮、休闲娱乐等 项目分析 根据周边调 研、郑州商圈布局设置趋向，周边常驻人口和流动人口的 聚集情况，根据项目周边交通组织 和人流导向问题 ，根据项目自身地 块和区域分割的情况，项目具备成为区域商业中心的素质和条件，项 目将能够成为汇 聚大型超市、百货、品牌家居、品牌专卖 、中档剧院 等能够为 物业带 来长期受益的物业形态。 项目定位 项目定位 整体经营优势经营优势 p 各主力店保持独立经营 ，统一招商分散经营 ； p 长期租约，收益稳定，有保障； p 投入小，二次投入为零； p 商家之间相互带动 ，实行优胜 劣汰； p 能够保持自有物业持续升值； p 甲方掌握主控权和主动权 ； p 方便管理，管理成本小； 项目定位 p 各店保持独立，经营 管理难度大； p 后期管理难度大； p 项目要二次商装，设备 投入资金大； p 三方合作问题 多困难大，容易引起纠纷 ； p 要求有相当丰富的管理经验 ； p 养商的周期长； 分散经营 p 三号楼商业题 量38953平方共3层，定位为主力店，百货主力大卖场 。 p 六号楼面积17768平方，定位IT数码小家电，考虑整体经营 。 p 八、九号楼面积25000平方，做背靠背双面分割，以休闲娱乐为 主 p 3.5.6.8.9号楼为本项目的领导 型业态 ，基本采取整体招商方式进 p 8.9号楼可采取双向分割招商，保持业态 的独立经营 ，在未来的管理 经营过 程中大大减少了成本和投入，以购物占50左右的经营 比例， 增加休闲、餐饮、娱乐 的业态 成份，使项目内的经营 互动性得以充 分发挥 ，经营 的品牌之间相互拉动、相互补充、逐步提升整体商业价 值，保持招商经营 的稳定性。 项目定位 根据现有面积控制设置 一、市场综合调查、营运资源分析、经营管 理定位 1百货零售业及商业环境之调查分析 百货零售业专业 批发市场品牌专卖店的 调查 新型业种业态调查 、消费需求趋势调查 2百货零售业经营 特色分析、经营管理分析 店面形象、装修风格、道具展架分析 经营结 构、品牌布局、业种配置分析 管理模式、营运方式、人员动态 分析 广告宣传、广宣企划、活动特色分析 产品定位、价格定位、客层定位分析 3立地环境调查分析 公共交通资源影响性分析 商业商圈的战略定位分析 消费人潮的总体预测分析 同业及异业的竞争优势分析 4地区经济结 构及指标分析 市区人口及周边人口数的消费分 析 市区人口及周边人口人均所得分 配分析 城区及郊区消费力及消费趋势 分 析 整体规划系统 （二）1建立专案计划运作制度 筹储期各部门之组织架构及运营模式说明 营运期各部门之组织架构及运营模式说明 2建立人员合理编制及定岗定责 全馆之人员编制员额制定及说明 全馆各部人员的岗位说明书及工作职掌 专案筹备项目运作、经营展开系统 3全馆卖场 的经营规 划与管理规范 全馆各楼层业种业态的定位 全馆各楼层品牌结构的布局 全馆各主题业种、特色名店及生活大店之规划 全馆各分区、卖场之区位规划与动线规 划 全馆各分区、卖场之边厅、中岛柜位、店中店、独立店之面积设定 全馆各楼层品牌设定与规划调整 全馆各楼层商品结构季节性调整 全馆各楼层商品陈列量之核定与规划 全馆各楼层道具展架量与陈列方式之管理 整体规划系统 （一）整体外观及内装之设计理念、表现风格、特色运用资源 1商业广场之立面外观造型设计与表现特色 商业广场外观及外立面设计建议 商业广场外观及外立面用材标准建议 商业广场外观及外立面细部工程节点处理协助 2商业广场室内风格设计装饰 商业广场内外部主色调与辅助色调建议 全馆卖场 分区设计规 划 全馆卖场 天花、墙体、柱面、中厅设计规 划 全馆公共区域之设计规 划（如：DP点、SW点等） 全馆卖场 内主动线、副动线、特区之设计规 划 全馆卖场 装饰介面工程协调（如各种专业线 路、灯源线、电话线 、电脑线 、监控线、背景音乐等弱电系统） 整体设计系统与全面工程协调 3商业广场总工程量预估与各项装修关联作业 商业广场内外装饰工程协助等 商业广场内外装饰工程介面及协调作业 各项工程用电量与专柜用电核算 4商业广场全馆卖场 道具及专柜装修风格之审核管理 全馆专柜装修进场流程规划 全馆专柜装修风格协助审核、设计 全馆装饰工程与营业间 介面协调 全馆内各专柜、大店之各项工程配合事项 各专柜进场装修之时程安排与各项行政、营业、企划等配合之要求 整体设计系统与全面工程协调 1招商前置工作作业安排 招商前置之厂商资料收集、品牌分析、定柜作业 招商人员团队组 建、工作职掌、任务说明、目标设定 招商办公室正式挂牌、内部布置、气氛营造规划 招商进度安排控制、招商流程实施作业 招商广告宣传、造势活动、平面媒体等设计规 划 2招商法律文件及合约事宜 各种合作模式合约书之起草、调整、修正及定案 （经营合约、租赁合约、主题大店、代销合约、特殊厂商补充及相关规定） 全馆各业种业态厂家版本配合条件之拟订 厂商品牌收集、洽商前置准备、招商系统展开 3本地与其他地点之招商基地布建 招商地点之设立与运作事宜（如：本地、上海等地域） 大型招商说明会筹备召开（如：郑州等地域） 4招商工作具体执行环节规 范作业 专业厂商与重点品牌的洽商、招商与情报列管 招商作业流程规划与培训说明 主题业种与专业大店分类洽商、招商作业 Q&A（答客问与问客答）工作之建立与落实 5以招商工作为核心的辅助配合工作事项 招商倒计时日及进度时程安排执行 各楼层及分区厂商品牌招商之目标达成表列 品牌厂商进柜审核及进场流程规划 广告宣传与造势活动之计划执行 厂商品牌收集、洽商前置准备、招商系统展开 5以招商工作为核心的辅助配合工作事项 招商倒计时日及进度时程安排执行 各楼层及分区厂商品牌招商之目标达成表列 品牌厂商进柜审核及进场流程规划 广告宣传与造势活动之计划执行 厂商品牌收集、洽商前置准备、招商系统展开 1全馆员工干部培训管理架构、课程实施、教案编撰作业 全馆员工干部培训管理课程安排 全馆各部门基本共通训练课 程及专业课 程培训 协同配合专业电脑 厂商整合电脑收银及后台系统之组建 2全馆员工干部之绩效考核与人力资源运用 绩效考评制度建立与定性素质的考核 人力资源定岗定编工作核定 全员培训系统及绩效考核、人力资源开发 1全馆各部门管理办法、规章制度、企业准则之建立 筹备期管理制度拟订与各项暂行管理办法之拟订 营运期各部门管理办法、规章制度、企业守则之拟订与建立 企业总部之稽核检查制度之建立 馆内总值星值班制度之建立 2全馆各部门岗位职掌、工作说明、手册编定作业 营运部操作手册拟订 行政部操作手册拟订 企划部操作手册拟订 财务部操作手册拟订 电脑中心操作手册拟订 员工行为规范手册拟订 商业经营管理模式与运营管理制度的制定 3全馆各部门作业流程、表单表格、行政规定作业之建立 各部门作业流程之拟订（营运、采购、财务、行政、企划等） 营运厂商之进、退、撤、换柜流程之拟订 财务结 付与对帐系统之建立 4全馆整体安全管理与消防防护计划 5筹备期与营运期各项业绩 指标之分析 筹储期整体投资预算预估 筹储期整体经营管销与效益预算说明 营运期营运绩效分析与各投资主体之财务预 算预估 营运期坪效分析与利润分析 商业经营管理模式与运营管理制度的制定 6全馆商品、品牌、厂商及营运调整计划 根据营业分析数据作出楼层业种调整计划 即有品牌分析筛选及后继品牌持续招商作业 卖场内柜位面积、位置、方位之综合调整规划 商品陈列指导及排设量的监督与咨询 7全馆经营 管理期之品牌调整、改装工程、风格变更之作业 季节性、节庆性、主题性之各种业种业态调 整 馆内各分区风格的阶段性闭馆改造 馆内相关因应改装之天花、地板、壁面、墙体柱位之调整修正 商业经营管理模式与运营管理制度的制定 1品牌形象整体规划建议 企业识别 系统导入CIS作业 （MI理念识别、BI活动识别 、VI视觉识别 ） SIS店头形象识别系统导入运用 基本设计系统 （标志、标志释义、标志比例图中英文标准字及专用字体、标志配色标准、 标志的变体设计，标志组合规范、企业吉祥物等） 应用系统设计 （名片、信封、信纸、便签、指引牌、胸卡、会员卡、 吊 旗、招帖、POP海报、灯箱、展示架、制服、车体形象设计、广告礼品、请柬 、活动DM等） 品牌形象整体规划、市场开发战略、企业文化管理、经营理念建立 2企业战略规划 建立企业领导 品牌之战略目标 建立公司宏伟发展蓝图与长期发展策略规划 企业经营 理念、企业文化的展开与建立 因应竞争市场的优劣势发展规划 品牌形象整体规划、市场开发战略、企业文化管理、经营理念建立 1筹备期之各项综合涉外公关宣传事项 开工奠基仪式庆典之协办 楼层结构封顶仪式庆典之协办 新闻记者发布会协助主办 店铺销售说明会/造势活动协助主办 招商说明会之主导召开与关连协助主办 主要大店、品牌厂商之签约仪 式之协助主办 招商引资、政府汇报会议说明协助主办 营业前期各项节庆应 景活动之举办协 助 各项公益及社会回馈活动之召集协助主办 全馆广告宣传与企划规划、造势活动、公关运作之建立 2开业前、中、后造势主题企划活动 CIS企业识别 系统全面导入发布会 经营设计规 划团队与经营管理顾问入驻之签约仪 式 开业前导活动之系列活动安排 媒体联谊中心与新闻处理中心建立 开业庆典与各项造势活动 周月庆活动与各项活动规划 主题业种与主题大店强强联合促销活动 媒体传播计划资源整体（电视、报纸、广播等专题制作） 户外广宣媒体/流动媒体之组合实施 软性媒体与小众媒体之配合实施 全馆广告宣传与企划规划、造势活动、公关运作之建立 3、全馆内外宣传气氛布置与美化绿化作业 招商区域与办公环境之美化及气氛布置 开幕、开季、及各项节庆 活动日卖场气氛布置 户外假日活动广场的建设与活动规划 主题橱窗的布置与美化作业 馆内外广告的招租与办法制定 中厅及公共区域的主题布置 主要门头的气氛布置作业 户外立招品牌招之设计规 划 全馆广告宣传与企划规划、造势活动、公关运作之建立 4广宣与相关制作物设计规 划及发包协助 员工整体形象设计（员工春秋服装、干部服装等） 招商手册与销售说明手册之设计制作 卖场内外公共指引系统建立 DM宣传册与品牌商品型录之设计制作 各项提袋、包装用品之设计制作 馆内POP海报、气氛用品、景观用品之购置协助 企划用品、美工陈列用品之购置协助 背景音乐、店歌、广播稿之汇整与时段播放规划 服务总台、售后服务之内容拟订 活动全馆、文化广场、拍卖场、公共区域之服务规划 吉祥物、造型礼品之设计规 划 全馆广告宣传与企划规划、造势活动、公关运作之建立 p 焦作市三维商业广场(shopping mall)(12万平方米商焦作开发区焦作新城（40万 平方米综合项目） p 洛阳市凯瑞君临广场(17万平方米商住项目) p 信阳银珠广场/银珠花园（12万平方米商住项目） p 洛阳申泰新世纪广场（12万平方商住项目） p 洛阳台塑万象之城/城市购物广场（30万平方米综合项目） p 洛阳元华国际（9.5万平方米住宅项目） p 安阳滑县金牛国际城（50多万平方米住宅项目） p 南阳市鸿德购物公园运营调整（10万平方米商业项目） p 郑州市姚寨金成国际项目前期定位（170万综合项目） p 开封金明区西蔡屯项目前期规划及市场定位（30万住宅项目） p 开封金明区电视塔改造项目规划定位（500亩旅游休闲地产项目） p 巩义市金鑫国际商场整体招商（巩义市供销社） p 郑州宝龙城市广场（25万商业项目） p 焦作新世纪生活广场（5万商业项目） p 开封开元名都商业广场（8万商业项目 p 长春恒兴现代城（30万商业项目） p 江苏永泰国际广场15万商业 服务案例 服务案例郑州大上海城（32万商业项目 ） 郑州大上海城步行街是目前中原地区规模和影响力都为首屈一指的商业地产项目，总 投资15亿人民币，总占地面积约103亩，总建筑面积32万平方米。项目位于郑州市最 繁华的“二七商圈”黄金腹地，由北二七路、东太康路、人民路这三大金街所围合的“金 三角”的核心原点。 大上海城步行街项目东西跨度为430米，南北跨度为280米，包括上海商城、金街、 银街、展示中心、城市主题广场等子项目，其以巨大的内聚力和辐射力形成了一个开 放式、跨区域的商业群体，集购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、康体、旅游等 多种功能于一身，是郑州首席时尚生活中心岛和市民休闲娱乐的首选之地。 中国最大的五星级国际影城，亮相郑州大上海城 2006年12月14日，位于郑州大上海 城的奥斯卡五星级国际影城正式开业，这也是河南电影公司继奥斯卡电影大世界、奥 斯卡影都之后，在2006年精心雕琢的“旗舰之作”。而郑州大上海城这个从一亮相就备 受郑州瞩目的商业地产项目力作，也将于2007年4月28日盛大开业。 服务案例郑州大上海城（32万商业项目 ） 服务案例焦作三维广场12.8万商业项目 ） 焦作市三维商业广场于2004年11月28日开业，与中央电视台焦作影视城以及焦作市首 家五星级涉外酒店-三维戴斯酒店同属于焦作市三维房地产开发有限公司。公司位于 焦作市解放路与民主路交叉口，傲然矗立于焦作文化、商业、购物、休闲、旅游观光 之核心区域，其主体建筑面积12.8万平方米,地下停车场面积达1.2万平方米，花园式景 观广场占地0.5万平方米，主楼高25层111米，拥有24部自动豪华扶梯，4部垂直电梯， 入住国内外知名品牌商户1000多家，是焦作标志性商业建筑之一。 三维商业广场以其无以伦比的地段优势、品牌优势、被业内人士誉为焦作市“商业心脏” ，是迄今为止，豫北地区规模最大，集购物、娱乐、餐饮、娱乐四合为一体的立体购 物休闲购物中心。目前已开放营业楼层八层：即地下二层多功能停车场，地下一层三 维商业广场大型综合超市，一层红妆精品馆；二层少女时尚馆；三层名媛淑女馆；四 层绅士运动馆，五层居家生活馆，六层都市特卖场。 三维焦作广场我司全程参与，从项目立项到项目规划设计、推广销售、营销策划、整 体招商等，一直服务到开业，在2003年度河南百货公司招商中属于全河南第一名。 服务案例焦作三维广场12.8万商业项目 ） 服务案例洛阳王府井百货18万商业项目 ） . 凯瑞.君临广场占地40820平方米，总规划建筑面积180000平方米左右。总投资3.5亿 元一期商业部分（主力专题店购物中心）建筑面积5.5万平方米左右。洛阳首家的70年 产权商铺，一铺养四代比一般商铺多20-30年的投资收益，每个铺位均为带房产证销售 。 主力专题店购物中心 是以不同建筑形态区分不同的商业业态的一种新兴商业模式 室内空中步行街 步行街作为一种商业形态已经非常普遍，但大多数处于室外，存在于 室内的很少；将步行街引进室内在洛阳是第一家；13米宽的空中室内步行街，大功率 的中央空调，志在创造一种适合消费者购物的环境和氛围。 内岛购物中心 充足的公共空间，独特的建筑形态，最大程度增加人群的停留时间及消 费欲望。购物时既避免太阳晒，又能呼吸到新鲜空气，建筑物的顶部搭建顶棚，露出 天空可以欣赏室内的景观，又可喝咖啡、休息、聊天、思索 合理的的平面规划，先进的业态分布，层次分明的功能布局，为消费者提供完美的消 费空间。商场有观光梯3部扶梯17部代梯2部充分将人流引到商场的各个角落，使每个 铺位的商业价值打倒最大。 服务案例洛阳王府井百货18万商业项目 ） 服务案例郑州金成时代广场130万商业项目） 服务案例江苏永泰国际广场15万商业项目） 服务案例郑州宝龙城市广场130万商业项目） 公司简介 企业形象展示 鸿运当头 海阔天空 您需要什么样的专业化服务体系？ 战略专家、品牌专家、顾问式营销专家鸿海为您全新打造一个遇向中国与 世界的永久性企业品牌！ “路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。” 我们不给自己设定终点，但我们坚信我们迈出的每一步都会留下坚实而有力的 印迹。 鸿海房地產諮詢服务有限公司創建緣起。 【鸿海】房地产咨询服务有限公司创办于2007年，长期以来致力于全国各大中型 城市的综合房地产服务。公司是集房地产开发、商业地产的综合服务、房地产全 程营销代理、品牌战略管理、营销培训和文化产品交流服务的综合性公司。 “得中原者得天下”。 省会郑州，中原要塞。乃古代兵家必争之地，战略位置尤其重要，占有此地者相 当于控制了一个制高点。 如今随着企业战略发展和品牌诉求的升级变化，客观上需求的不仅是单纯的广告 推广服务公司作为整合机器，更多的是需要一个全方位的地产方案解决提供商作 为合作伙伴。 公司简介 公司简介 【鸿海】房地产咨询服务有限公司将为每一位合作伙伴提供国际化的视野触角 和多维化的解决方案；打造一种多角度、多交叉、多视角的立体综合平台。 战略力、营销力、表现力三力合一的房地产咨询服务营运商 鸿海地產 品牌管理專家 值得你的信賴专业房地产服务机构 公司的核心竞争力 A. 强大的品牌优势 品牌不仅决胜企业的未来，品牌更是企业综合实力的体现，品牌不仅意味着品质的保 证、信誉的承诺，更是企业未来在激烈的市场竞争中占据优势的庞大无形资产。从河南 到全国以至河北、山东，体现了【鸿海】的实力之所在，更体现了自身品牌的价值。 B. 先进的管理经营模式 公司建立了以策划部为核心，以各部门为主体的运营模式。推行“专业化、规范化、延 伸化”的经营管理，使自身不断增强市场竞争力，迅速扩张；占领市场以及提高竞争优 势及服务品质。 C. 持续的创新能力 我们要打破常规，要不断地透过表面现象看清事物的本质，我们利用真相来做出种种将 会推动其公司前进的决策，我们力求在不断创新、不断进取的前提下打破以往固有的销 售模式。针对每个项目的不同特性提出全新的概念，更能体现鸿海人的聪敏才智以及敏 锐的市场洞察力。 公司简介 公司的核心竞争力 D. 高效的工作 针对地产市场投资大、风险高、周期长的特点，经过长期的总结及实践，公司形成 了一整套高效决策、快速突进，帮助客户有效抢占市场、加快销售资金回笼与规避风 险的有效措施和方法。规范化的制度、健全的体制、责权明确的决策机制是我们提高 效率顺利完成业绩的有效保证。 E. 互动营销及立体服务 直接面对市场，面对客户，在与客户的不断互动中，调整、修正、完善我们制定的各 项计划及方案，使得各项工作更加符合市场的需求。 F. 广泛而双赢的合作方式 公司每一个项目的销售合作采用多样而灵活的合作体制，通过有效地整合资金、人 员、公共关系等多种资源，而最终达到各方满意的预期目标。 公司简介 公司的服务品质 一个历经楼市多年风雨的实战专家、一个定位构造中国品牌风范的营销策划 代理企业、一个创意赢市、实战赢市的恒昌将于中原大地上打造出属于自己 的品牌，力做中国房地产业最有价值的合作伙伴! 信息集成 观点供应 全案复合 综合方案 高度标杆 项