丽仁行长沙·雅苑周边竞争楼盘及长沙重点典型个案分析.ppt

上海丽仁行房地产经纪有限公司 长沙长沙恒大雅苑周边竞争楼盘恒大雅苑周边竞争楼盘 及长沙重点典型个案分析及长沙重点典型个案分析 上海丽仁行房地产经纪有限公司 热身一 上海丽仁行房地产经纪有限公司 目 录 第一部分 楼盘分析的方法 第二部分 恒大雅苑竞争楼盘分析 第三部分 长沙市其他区域重点楼盘分析 上海丽仁行房地产经纪有限公司 第一部分 楼盘分析的方法 上海丽仁行房地产经纪有限公司 SWOT分析的方法 SWOT分析 SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、 opportunities(机会)、threats（威胁）。 SWOT分析通过对项目（放在 市场中）的优势、劣势、机会 和威胁的加以综合评估与分析 得出结论，然后再调整项目资 源及项目策略，来达成项目的 目标。 机会 opportunities 威胁 threats 优势 strengths 劣势 weaknesses 利用优势 把握机会 规避劣势 把握机会 利用优势 避开威胁 规避劣势 避开威胁 上海丽仁行房地产经纪有限公司 用SWOT分析恒大雅苑 上海丽仁行房地产经纪有限公司 第二部分 恒大雅苑竞争楼盘分析 上海丽仁行房地产经纪有限公司 竞案楼盘分布 藏珑 湖景毛坯均价：6200元/ 圣爵菲斯 4900-5500元/ 财富名园 毛坯均价：4750元/ 起价：4100元/ 长大卧虎 毛坯均价：4500元/ 起价：4300元/ 威尔士春天 毛坯均价：4300元/ 售罄，二期7月后推出 华润凤凰城 毛坯均价：4350元/ 起价：4000元/ 第一湾 均价：5400元/ 湘江世纪城 毛坯均价：5500元/ 起价：5200元/ 山水湾 毛坯均价：3500元/ 恒基凯旋门 5号楼均价：4300元/ 恒大雅苑 上海丽仁行房地产经纪有限公司 万家丽丽北板块块 楼盘名 称 楼盘地址开发商物业类 型 均价（元/平 米） 销售情况 客户来源 愿景.山 水湾 长沙市万家丽北路 湖南致盛愿 景房地产开 发有限公司 联排、 洋房、高 层 4000元/平 米 4月底项目5期蓄客 ，预计 7月开盘（ 400套）。14期均 已售罄，整体销售 量去化75%。 主要为国防科大教师人 员、广电中心工作人员 、万家丽路沿线客户， 星沙范围客户较 少 红树 湾 长沙市南北主干道火 星北路与湘龙路交汇 处，湖南省机电职业 技术学院旁边 湖南华能房 地产开发有 限公司 小高层 3700 元/平 米 1套现房148，17 、13、14楼在售， 所剩房源不足50套 。 周边学校老师购买较 多 ，特别是机电职 院的老 师，万家丽路沿线为 主 郡原.居 里 长沙县城东北，潇湘 西路以南，西接建设 中的万家丽北路 浙江郡原房 地产投资有 限公司 洋房.高层 5500元/平 米 5月开盘，39套房源 ，现阶 段销售率近 70%。 开福区、芙蓉区改善自 住型客户 圆梦.完 美生活 长沙市万家丽北路与 潇湘西路交汇处 长沙圆梦房 地产开发有 限公司 小高层3100元平米 5、6号楼基本售完 ，4号楼房源不足40 套。 万家丽路沿线客户为 主 导 世景华 庭 万家丽北路与潇湘西 路交汇处 湖南世景置 业有限公司 小高层高 层 3300元/平 米 158中间套剩16套 ，其余全部售完 万家丽路沿线客户为 主 导，部分星沙客户 万丽景 园 长沙县星沙镇土 桥村 长沙瑞海 置业有限 公司 小高层 售完 售完 万家丽路沿线客户为 主导 楼盘统计表 上海丽仁行房地产经纪有限公司 星沙板块块 楼盘名 称 楼盘地址开发商物业类 型 均价（元/ 平米） 销售情况 客户来源 爱琴海 岸 星沙镇滨 湖路南、东 一线西 湖南博隆置业 发展有限公司 普通住 宅,高层 4000元/ 平米 预计 推出6、7号栋，共 约224套，其中6、7号栋 各约112套，预计 上市 时间为 2010年9 月；价格预计 4000元/平 米。 星沙当地客户 为主 华润凤 凰城 星沙大道与望仙路交 汇处 华润 置地高层 4300 元/ 平米 一期开盘时间 ：08年9月 20日，目前已交房，二 期10年4月左右推9#、 10# 70%星沙本地， 长沙、省内、外 地各占10% 尚城 长沙经济 开发区南山 路2号 湖南汇坤投资 置业有限公司 .高层 4350元/ 平米 尾盘外地投资客为 主 恒基凯 旋门 星沙开元路与东四线 交汇处 西北角 恒基兆业地产 有限公司 高层,小 高层,多层 4900元平 米 恒基凯旋门5号栋王座 10年1月22日开盘； 去 化93%。 星沙当地的事企 业单 位中高层 领导 、政府官 员、成功星沙商 人 幸福里开元西路 长沙星河苑房地 产开发有限公 司 小高层高 层 4000元/ 平米 幸福里润城目前在售83- 150平米的两房至四房， 均价4000-4200元/平米。 三期VIP认购 中，98折优 惠。 星沙客户主导 楼盘统计表 上海丽仁行房地产经纪有限公司 金鹰鹰月湖板块块 楼盘名称楼盘地址开发商物业 类型 均价（元/平米） 销售情况 客户来源 藏珑湖上 国际花园 车站北路 与浏阳河 交汇处 长沙双瑞房地 产开发有限公 司 联 排、 洋房 、高 层 湖景：6800元/ 平米；非湖景： 4800元/平米 5月将推出新房 源，目前销售房 源仅剩余150套 左 客户有一定区域性，集中在广 电、科大、各大市场（南湖、 马王堆、万家丽、高桥）、中 央区中高层管理人员 长大卧虎长沙市开 福区万家 丽北路2段 368号 湖南长大房地 产开发有限公 司 小高 层， 高层 均价4500元/平 米 一期售罄 区域性强，集中在广电等企事 业单 位及原有社区内， 威尔士春 天 开福区万 家丽北路 二段 湖南省友联置 业有限公司 高层均价4300元/平 米 一期售罄 万家丽北路原住民及周边单位 客户 财富名园 开福万家 丽北路二 段18号（ 西湖楼西 边） 长沙理想房地 产开发有限公 司 小高 层， 高层 均价4750元/平 米 目前在售为一期 1、2、5、7栋. 一期4、6号栋预 计在6月份推出 长沙大学、长沙大学附中、广 电等单位职工，及当地原住民 第一湾 车站北路 与浏阳河 交汇处 湖南富湘地产 小高 层 5000 元/平米 3房、4房产品都 还有，现在剩余 房源约800套。 区域性强，集中在四方坪企事 业单 位及原有社区内，如国防 科大、科大家园、水木轩等。 楼盘统计表 上海丽仁行房地产经纪有限公司 物业类型高层、别墅热线电发商 长沙双瑞房地产开 发有限公司 地理位置长沙市开福区洪山路188号代理商合富辉煌 占地面积(亩)500建筑面积(万)54容积率1.85 规划总套数2185累计销售套数1678开盘时间2009/4/1 项目介绍 项目位于长沙市开福区，紧邻国家级长沙经济技术开发区，东临火星大道，靠近长沙世界 之窗和湖南广电中心，北临工程兵大道，与长沙大学对望，西南与月湖公园融为一体，连 接浏阳河风光带，南有319国道城区段与城市主干道相连。项目区域交通便捷，区位优势 明显，自然环境优越，将成为集文化丶教育丶高科技丶商贸丶居住一体化的综合性区域。 项目总占地面积为1500亩，首期开发的第一地块占地面积约为500亩，总用地面积为 307300平方米，总建筑面积460160.15平方米。项目定位为中高档生态住宅，建设内容主 要包括独栋别墅丶双拼别墅丶花园洋房丶高层住宅丶商务楼，会所丶星级酒店以及与之配 套的综合性服务设施，金融商业，文化娱乐，社会服务，市政公用设施等，其中一期以带 电梯高层丶花园洋房为主和部分独栋别墅和联排别墅，二期以高层和小高层为主。 配套设施 公园：月湖公园 学校：长沙大学丶长沙大学附中 商场：毛家桥水果市场丶麦德龙超市 医院：163医院 银行：建设银行丶工商银行 其他：会展中心丶金鹰影视城 销售动态 项目二期在4月24日加推2栋33层高层，2梯2户结构，共110套房源，168-180平米大三房 和四房户型。开盘前蓄客约120余人，但开盘当天到场人数不到60人，现场人气不足略显 冷清，最终签约34套；开盘过后，陆续销售了6套。 重点竞争楼盘 藏 珑 上海丽仁行房地产经纪有限公司 重点竞争楼盘 优势： 1.半岛豪宅，长沙首席国际湖居 2.项目西南面环境优越，面朝月湖公园 3.物业形态多样，别墅、洋房、高层、小高 层等 劣势： 1.目前交通不便 2.项目周边生活配套不完善 3.单价高、面积大，总价较高，客户群体有局 限性 藏 珑 上海丽仁行房地产经纪有限公司 长大卧虎 物业类型小高层，高层热线电话84692555开发商 湖南长大房地产开 发有限公司 地理位置长沙市开福区万家丽北路2段368号代理商自销 占地面积(亩)115建筑面积()21万容积率2.9 规划总套数 累计销售套数591开盘时间2008/10/28 项目介绍 位于长沙市万家丽北路与阳光路交汇处西南角，东临万家丽北路，西接规划中的月岛公园 ，南距新修的浏阳河大桥仅500米，北离月湖公园1100米。该项目不仅交通便捷，并凭借 倚靠的数百亩月岛公园，拥有着无以伦比的自然生态环境。 配套设施 商业： 麦德龙超市，马王堆市场 金融： 建设银行 工商银行 中小学： 马栏山小学，长沙大学附中 医疗：利兹医院 解放军163医院，马王堆医院 交通出行： 701 158 122 区内配套：会所，幼儿园 销售动态 一期仅剩少量51-55平方米的一房和164-178平方米的四房，二期预计在2010年底至 2011年初开盘。 重点竞争楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司 长大卧虎 重点竞争楼盘 优势： 1.临城市主干道，交通便捷 2.邻月湖和金鹰影视文化城，自然环境优，文化娱乐配套多 劣势： 所处板块处于发展期，商业生活配套不够完善 上海丽仁行房地产经纪有限公司 威尔士春天 物业类型高层热线电话82233555开发商 湖南省友联置业有 限公司 地理位置开福区万家丽北路二段代理商自销 占地面积(亩)141.32建筑面积()360000容积率3.5 规划总套数633累计销售套数602开盘时间2009/4/18 项目介绍 是由浙商背景的湖南友联置业有限公司斥巨资精心打造的公园（PARKHOUSE）文化 物业，总建筑面积达36万平米。项目位于万家丽北路与匍园路交汇处东南角，分两期 开发，一期由1、2、3、4共四栋高层组成，二期共7栋高层，另规划有幼儿园、会所 及商业街 配套设施 商业： 麦德龙超市，马王堆市场 金融： 建设银行 工商银行 中小学： 马栏山小学，长沙大学附中 医疗：利兹医院 解放军163医院，马王堆医院 交通出行： 704、701、158、122、915等多条公交线路途经 区内配套：会所 销售动态 一期4栋均已主体完工，在进行外装修及内装修，2011年4月前可交房，目前一期已售 罄，成交价格在3800-5300元/平方米之间。二期根据工程进展情况预计在2010年下 半年推出。 重点竞争楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司 优势： 1.新古典主义的建筑风格 2.近3万平米的超大英式中心园林、130米 超宽栋距 3.拥有国家专利申请号的创新户型 劣势： 1.公共交通及周边配套有所欠缺，发展不够成 熟 2.目前周边居住氛围较差。 重点竞争楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司 财富名园 物业类型 小高层，高层热线电话84919688开发商 长沙理想房地产 开发有限公司 地理位置 开福万家丽北路二段18号（西湖楼西边）代理商自销 占地面积(亩)200建筑面积()500000容积率3.2 规划总套数3000累计销售套数261开盘时间2009/12/17 项目介绍 目位于万家丽北路与三一大道交汇处，毗邻省国际会展中心、省广电中心、世界之窗和 海底世界，人文资源丰富。交通便利，十余条快速公交线路从项目四周经过，给您的出 行带来无忧与便捷。10分钟直达火车站，15分钟抵五一商圈、东塘商圈，到黄花国际 机场亦只需20余分钟。 本项目占地200余亩,总建筑面积50 万平方米，共24栋建筑，严格按照高档住宅小区标 准分三期左右开发。建筑首层架空并设星级入户大堂；全城实行人车分流；采用超高轿 厢智能空调电梯；纯净直饮水入户；数字智能家居控制系统管理，远程遥控家电安防； 近80000方皇家风格园林景观及休闲空间，彰显主人尊贵身份；社区配套有篮球场、羽 毛球场、休闲会所、大型生活购物中心、商务中心、星级酒店等，竭力为您营造一个生 态、健康、安全、典雅、舒适、尊贵的私人生活空间，足以让您世代传承。 配套设施 公园绿化:月湖公园、月岛公园，内部8万方休闲及园林景观。 就医条件:163医院 就学条件:长沙大学、长沙大学附中 商业环境:精彩生活超市、麦德龙超市 区内配套：会所，幼儿园，游泳池 销售动态 目前在售为一期1、2、5、7栋.一期4、6号栋预计在5、6月份推出，户型为110-190平 方米的三房和140-190平方米的四房，价格未定。二期、三期推出时间未定。 重点竞争楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司 优势： 1.临城市主干道，距县城中心较近 2.邻月湖公园,规划中的月岛公园，周边 自然环境优 3.社区规模较大 4.临广电、会展、世界之窗 劣势： 1.公共交通及周边配套不完善，发展不够成熟 2.推出户型面积多为大户型,户型配比有所欠缺 财富名园 重点竞争楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司 华润凤凰城II倚云府 物业类型高层热线电发商华润置地 地理位置长沙经开区开元路与星沙大道交汇处代理商无 占地面积(亩)193.5建筑面积(万)47.4容积率3.67 规划总套数3800余套累计销售套数 开盘时间2010/3/20 项目介绍处于星马新城的核心位置，高层产品，以二房、三房为主力户型 配套设施 商业： 易初莲花、通程商业广场、新一佳超市 金融： 工行、建行、中行、农行 中小学： 盼盼中心小学、星沙实验学校 医疗药店： 长沙市八医院 休闲娱乐： 本楼盘建有业主专属会所 运动设施： 楼盘建有运动会馆 交通出行： 703、星沙二路 小区配套：商业内街、会所及幼儿园 销售动态 项目3月20日开盘，推出9、10、11号栋，当月去化率达57.8%，成交均价约4400元/平 米。4月24日推出1、6号栋，均价约4200元/平米。 重点竞争楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司 优势： 1.开发商品牌优势强，一期积累了良好的口碑 。 2.整体规划布局较好 ，一期社区配套成熟、居家氛围浓厚。 3.项目在区域内处于核心地段，交通便利。 4.绿化率高，户型设计实用性强，较宜居。 劣势： 1.周边环境有待提高。 2.项目本期周边道路未完全拉通，通达性有待 提升。 重点竞争楼盘 华润凤凰城II倚云府 上海丽仁行房地产经纪有限公司 恒基凯旋门 物业类型 多层，小高层 ，高层 热线电话84073888开发商恒基兆业地产有限公司 地理位置长沙县代理商 中原地产代理（深圳）有限 公司湖南分公司 占地面积(亩)360建筑面积() 168050（一期 ） 容积率1.4 规划总套数3570累计销售套数440开盘时间2009/10/17 项目介绍 位于长沙县星沙镇开元东路，邻规划中的松雅湖生态公园，距县城中心约3分钟车程。项 目整体规划为围合式布局，中央打造近8万平方米的园林景观，社区内有会所、游泳池、 幼儿园等配套。 配套设施 商业： 易初莲花超市 新一佳超市 金融： 建设银行 工商银行 中小学： 盼盼中心小学 星沙中学 医疗： 长沙市第八人民医院 交通出行： 701 702 704 星沙2路 区内配套：会所，幼儿园，游泳池 销售动态 一期1-4、6-7号栋基本售罄，目前5号栋在售，剩余8-13号栋主体结构施工，预计五月 份推出部分房源。截至2009年4月累计成交501套，本月新增成交套数为26套。 重点竞争楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司 优势： 1.临城市主干道，距县城中心较近 2.邻规划中的松雅湖生态公园，周边自然环境优 3.品牌开发商、社区规模大 4.合围式布局，超宽楼间距，近8万平米中央园林景 观 5.配私人影院会所 劣势： 1.公共交通及周边配套有所欠缺，发展不够成 熟 2.建筑形式多为品字形，竞争力较差 重点竞争楼盘 恒基凯旋门 上海丽仁行房地产经纪有限公司 第三部分 长沙市其他区域重点楼盘分析 上海丽仁行房地产经纪有限公司 项目地段品牌产品社区物管 珠江花城临近芙蓉北路 珠江实业，大牌国企 。长沙首个项目 110-132三房板楼。功能一 般 外临洪山公园、内 有水系园林 广州珠江物业，欠 缺知名度和美誉度 双湾国际临近芙蓉北路 长沙市水利投资置业 发展有限公司 130-150三房；大面宽，观 景面好 外有湘江、浏阳河 ，内有水系园林 湖南美世界物业， 缺乏知名度、美誉 度 北辰项目 芙蓉北路、浏阳河隧 道 北辰地产 主要为121-125，133-135 的三房 外有湘江，内部园 林 - 湘江世纪 城 芙蓉北路、浏阳河隧 道 世纪金源100-140的三房、分摊高 外有湘江，内部园 林 湘江世纪城物业 万国城 MOMA 临近芙蓉北路 北京当代。长沙首个 项目 常规户型， 115-149三房, 。 外临洪山公园、内 有水系园林 湖南第一物业，缺 乏知名度和美誉度 天健芙蓉 盛世 芙蓉中路深圳天健 90-170平米二房、三房、 四房 外有湘江，内有水 系园林天健物业管理公司 万科城开福开福区芙蓉北路 与福元路交汇处东南 角 万科138-168三房、四房内部水系园林万科物业管理公司 堤亚纳湾 临近二环线和芙蓉路 沙河实业 送车库、露台、花园，赠 送率达100% 230亩湖景- 其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司 项目名称湘江世纪城所处位置开福政府西侧 产品结构一房二房三房四房五房起价均价 面积：/87120-143161-185/5500元/ 所占比例（% ）： /38%42%20%/ 目前销售比例 （%）： /53%48%39%/ 产品分析： 湘江世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超大型复合型地产项目，占地面积约1700亩，总建筑面积约 400万平方米，商品房数量约22000套，规划入住居民数量约为7万人。目前融江苑户型全部以平层设计 为主；90-143江景小户、161-185江景阔宅。项目建筑包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、超 五星级标准酒店、一流名校、综合商业等多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙市规模最大的 高尚综合社区。 主打广告语及优惠措施： 主打广告语：湘江世纪城161-185江景阔宅，90-143江景小户稀缺发售中！ 优惠措施：一次性付款9.6折，按揭9.8折。 配套装备（包含但不限于幼儿园、车位等因素）： 教育：周边有清水塘小学金霞分校、周南中学、北雅中学 银行：中国银行，农业银行，建设银行，邮政储蓄 医院：163医院 超市：旺和超市、乐购超市、新兴批发超市、 商业：长沙金源时代购物中心、世纪金源大饭店 湘江世纪城 其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司 优势： 1、项目的占地面积1700亩，规划入住居民数量约为7万人。紧邻湘江风光带。 2、公交线路发达，可乘112、149、159、9、128、801、807路等在开福区政府站或者盛世路口站下车前往。 3、小区配套齐全：商场、小学、初中、公交路线、银行、医院、超市一应俱全。 4、户型设计161-185江景阔宅，90-143江景小户稀缺发售中。 5、浏阳河隧道，捞刀河大桥已通车，地铁1号线预计在2010年动工 6、周边配套：雅礼中学、金源时代购物中心、世纪金源大饭店两馆一厅、游艇码头等大型高档标志性建筑。 7、推广定位较好：为民生盖房。 8、6公里私家滨江风光带，35万平米滨江花园，60%绿化率。 劣势： 1、同期投资客户较多，客户同时出手多，对于投资不利。 2、因为楼盘太大，造成在小区内来往不便，物业管理很难同步执行。 3、江景房朝向为西北或西南，西晒现象无法避免。 4、纯毛坯房，还属期房，,无样板房，客户不能亲自去实地感受。 5、项目内园林景观不够精致。 6、楼间距窄，容积率高。 7、项目价格适中，所居人群整体素质偏低。 8、楼盘外立面颜色较暗沉，档次较低。 湘江世纪城 其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司 万科城 物业类型高层、洋房热线电话82201666开发商湖南和顺置业有限公司 地理位置开福开福区芙蓉北路与福元路交汇处东南角代理商 世联地产（长沙）/长沙兴鼎置 业顾问有限公司 占地面积(亩)403.4建筑面积(万)49.7容积率2.8 规划总套数777累计销售套数0开盘时间2010/5/30 项目介绍 万科城是万科地产在开福区政府板块打造的一个高档住宅项目。项目总占地约26.9万，总建筑面积49 万，容积率2.8，绿地率46%。共分三期开发。一期由4栋高层住宅、8栋洋房组成，共777套。 项目位于开福区政府东侧,北临福元路,西接芙蓉北路,属于城市中心区与捞霞组团结合部，地理位置优越, 福元路直通国家级开发区星沙经济开发区,芙蓉路贯穿长沙南北,规划中的福元路大桥连接河西滨江新城, 交通极为便利。 北城中央景观大宅：项目西侧紧临的是沃尔玛规划用地,东侧是规划中的洪山公园用地,南侧临浏阳河风 光带,自然资源绝佳。 北城中央的唯一豪宅：项目首期规划的花园墅院产品是万科独创产品,在全长沙具有领先性和唯一性。 高层全部采用精装修,在高层与洋房之间设计的是中央景观轴；项目定位为北城首席豪宅,将以万科成熟 的产品及优质的服务于2010年面市销售。 配套设施 两馆一厅：斥资12亿，集博物馆、科技馆、音乐厅，建成后为长沙城市名片 幼儿园：中国科学院幼儿园、开福区教育局幼儿园等 小 学：清水塘小学、顺天小学和前进小学 中 学：北雅中学、陈家渡中学、长大附中等 商场：岁宝百货 银行：建设银行 医院：湘雅医院、163医院 其他：洪山公园规划、浏阳河风光带、沃尔玛规划、顺天酒店等 销售动态万科城5月开盘，主推138-168三房、四房，样板房将在4月底开放，优惠暂未定。 其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司 优势： 1.产品新颖品质高，花园墅院产品是万科独 创产品. 2生活配套齐全及小区内部配套完善包括会 所，学校，商铺等 3.交通便利，四通八达 劣势： 1.周边环境有待提高 2.高层全部精装修,可支配性少. 其他区域重点楼盘 万科城 上海丽仁行房地产经纪有限公司 天健芙蓉盛世 项目定位与档次 形象定位：城市中心70万平米超大规模综合体 物业定位：星城CCLD领袖 档次：高档。 项目主题概念（ 居住、度假、投 资、健身、运动 等） 集居住、办公、购物为一体的复合型社区。 项目主要优势与 特点 超大规模；中央文化生活区；品牌发展商；创新产品设计 等。 项目独特之处大规模，高绿化率。 目标群体定位 知富人士：中学教师、大学教授、医生、金融行业和高科技行业人才 权富人士：政府公务员和国有企业的中高层领导 智富人士