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物业服务经济概论（8057）自学考试大纲目 录第一章 物业服务经济的产生和发展第一节 物业服务经济的内涵和外延第二节 物业服务经济的产生第三节 物业服务经济的发展第四节 我国大陆的物业服务经济第二章 物业服务的需求第一节 物业服务的需求弹性第二节 物业服务的需求预测第三节 物业服务的消费函数第三章 物业服务的生产第一节 物业服务的企业组织第二节 生产函数第三节 一般技术条件下的生产者选择第四节 技术进步条件下的生产者选择第四章 物业服务的成本第一节 物业服务公司的成本第二节 短期成本第三节 长期成本第五章 物业服务公司的经营决策 第一节 完全竞争物业服务市场的经营决策第二节 完全垄断物业服务市场的经营决策第三节 物业服务市场的垄断竞争和寡头垄断第六章 物业服务的价格第一节 成本加成定价法第二节 增量分析定价法第三节 差别定价法第四节 多产品定价法第七章 物业服务经济的宏观管理第一节 市场的缺陷第二节 政府的宏观调控第三节 调控物业服务经济的若干手段物业服务经济概论（8057）自学考试大纲 课程性质与设置目的物业服务经济概论是全国高等教育自学考试物业管理专业必考专业课和学位课程，是物业管理专业的专业基础课程。物业服务经济概论主要从服务经济学的角度对物业服务进行全面、透彻的研究。主要内容为：物业服务经济的产生和发展，物业服务的需求、生产和成本，物业服务企业的经营决策，物业服务的价格和物业服务经济的宏观调控。本课程具有综合性、实践性和应用性的特点。本课程的重点是第二章、第三章、第四章、第五章、第六章。难点在第四章、第六章。通过本课程的学习，学生应系统掌握物业服务经济的基本理论、基本知识和基本方法。认识在我国房地产业快速发展的进程中物业服务的重要性，了解我国物业服务经济发展的现状，能够结合实际对物业服务企业的经营活动进行分析评价，作出相应的判断决策，提高分析问题和解决相关问题的能力，并为物业管理其他专业课程的学习打下扎实的基础。 课程内容与考核目标第一章 物业服务经济的产生和发展（一）学习目的和要求本章系统介绍了物业服务经济的内涵及其产生和发展的历程，为学生学习物业服务经济打下基础。本章的重点是物业服务经济如何才能持续健康的发展。通过本章内容的学习，理解物业服务与物业服务经济的含义，掌握物业服务经济的产生原因和发展历程，明确物业服务经济和第三产业和房地产业的关系，了解我国物业服务经济发展过程。（二）课程内容第一节 物业服务经济的内涵和外延（一）物业服务经济的内涵（二）物业服务的类型按物业服务是否有偿分为行政福利类型、半行政福利类型和企业化经营型；按物业是否有盈利能力分为盈利性物业服务和非盈利性物业服务；按服务的重点分为管理型、服务型和经营型；按物业的取得方式划分为委托服务型和自主经营型。（三）物业服务经济与第三产业（四）物业服务经济与房地产业第二节 物业服务经济的产生（一）建筑技术的进步和产权的多元化（二）城市规划思想的进步和规划理论的应用（三）物业服务经济的兴起第三节 物业服务经济的发展（一）60年代中期到70年代末物业服务经济在世界范围内的发展。（二）从七十年代末以来各国物业服务经济的发展。第四节 我国大陆的物业服务经济（一）传统体制下住房制度的特点及其弊端（二）物业服务的最初尝试与物业服务经济的发展我国大陆对物业服务的尝试开始于80年代初。物业服务体制完善的制约因素：国民经济体制改革和国民经济发展水平；城镇住房制度改革进程；工资制度改革；法制建设。（三）考核知识点（一）物业服务经济（二）物业服务经济的产生和发展（三）物业服务经济在我国大陆的发展（四）考核要求（一）物业服务经济1识记：服务的含义。服务经济的含义。物业的含义。物业的特点。物业服务的含义。物业服务经济的含义。物业服务的类型。物业服务经济的属性。2领会：物业服务的特点。物业服务经济和第三产业的关系。物业服务经济和房地产业的关系。 （二）物业服务经济的产生和发展1识记：物业服务经济产生的原因。2领会：物业服务经济在世界范围内发展的历程和各阶段的特点。（三）物业服务经济在我国大陆的发展1识记：传统体制下住房制度的弊端。住房生产与分配制度及其弊端。住房管理体制及其弊端。2领会：物业服务经济在我国大陆的发展过程。物业服务体制完善的制约因素。3简单应用：比较中外物业服务经济发展的历程。4综合应用：分析物业服务经济持续健康发展所必需的条件。第二章 物业服务的需求（一）学习目的和要求本章从市场需求的角度来考察物业服务经济，企业要想更好地为客户服务，首先就必须了解客户的需求。本章的重点是需求弹性，难点是需求预测。通过本章的学习，理解物业服务需求的特点，掌握物业服务需求价格弹性和收入弹性，掌握物业服务需求预测的基本方法，了解物业服务消费函数的影响因素。（二）课程内容第一节 物业服务的需求弹性（一）物业服务的需求（二）需求价格弹性（三）需求收入弹性（四）需求弹性在物业经营决策中的作用第二节 物业服务的需求预测（一）需求预测对物业服务公司发展的重要意义（二）物业服务需求信息获取的途径消费者访问。市场实验。消费者访问和市场实验的优缺点。（三）物业服务的需求预测的方法报酬表。最大最小值法；最大最大值法；赫维茨法；塞维奇后悔表。第三节 物业服务的消费函数（一）价格消费曲线。（二）恩格尔曲线。（三）市场需求函数（三）考核知识点（一）物业服务的需求（二）物业服务的需求弹性（三）物业服务的需求预测（四）物业服务的消费函数（四）考核要求（一）物业服务的需求1识记：需要与需求的区别。需求的含义。物业服务需求的特点。消费者实现最优选择的条件。（二）物业服务的需求弹性1识记： 总效用、边际效用、无差异曲线的含义。边际效用递减法则。需求价格弹性的含义。需求收入弹性的含义。需求价格弹性的分类。需求收入弹性的分类。完全无弹性、完全弹性、单一弹性、富有弹性、缺乏弹性的含义和区别。高档品。必需品。影响需求价格弹性、需求收入弹性的因素。2领会：需求价格弹性和需求收入弹性对物业服务公司收入的影响。需求弹性在物业经营决策中的作用。（三）物业服务的需求预测1识记：需求预测对物业服务公司发展的重要意义。报酬表。最大最小值法。最大最大值法。赫维茨法。塞维奇后悔表。2领会：物业服务需求信息获取方式和实施过程。3简单应用：利用报酬表、最大最小值法、最大最大值法、赫维茨法、塞维奇后悔表法进行物业服务的需求预测。（四）物业服务的消费函数1识记：价格消费曲线的含义。恩格尔曲线的含义。市场需求函数。影响物业服务消费者的选择行为的因素。2领会：物业服务需求函数的影响因素。3综合应用：针对消费者需求的特点，分析物业服务企业应该怎样做才能更好地满足消费者的需求。第三章 物业服务的生产（一）学习目的和要求本章系统介绍了物业服务生产的要素、选择及其组织。本章的重点是物业服务的企业组织。通过本章的学习，理解物业服务的企业组织形式，掌握物业服务的短期和长期生产函数，领会企业规模收益变动的原因，了解生产者最优选择的原则和各种技术进步条件下生产者最优选择点的变化。（二）课程内容第一节 物业服务的企业组织（一）物业服务的企业组织形式（二）物业服务公司的生产要素（三）物业服务公司的存在原因第二节 生产函数（一）物业服务的短期生产函数（二）物业服务的长期生产函数第三节 一般技术条件下的生产者选择（一）等成本线（二）生产者优化选择第四节 技术进步条件下的生产者选择（一）技术进步的类型资本使用型技术进步；劳动使用型技术进步；中性技术进步。（二）技术进步条件下生产者最优选择点的变化资本使用型技术进步条件下生产者最优选择点的变化。劳动使用型技术进步条件下生产者最优选择点的变化。中性技术进步条件下生产者最优选择点的变化。（三）技术进步的测定（三）考核知识点（一）物业服务的企业组织（二）生产函数（三）一般技术条件下的生产者选择（四）技术进步条件下的生产者选择（四）考核要求（一）物业服务的企业组织1识记：个人业主制企业、合伙制企业、公司制企业的含义。物业服务公司的生产要素。物业服务公司的存在原因。2领会：目前我国的物业服务公司的种类。3简单应用：我国的物业服务企业的理想模式是什么？（二）生产函数1识记： 短期的含义。长期的含义。总产量。平均产量。边际产量。边际产量递减法则。生产三阶段。等产量线。边际技术替代率。规模收益递增。规模收益递减。规模收益不变。物业服务的短期生产函数。物业服务的长期生产函数。2领会：规模收益及其变动的原因。3简单应用：分析物业服务企业规模收益及其变动的原因和过程。（三）一般技术条件下的生产者选择1识记：等成本线的含义。等成本线的特点。生产者优化选择的两种情形。2领会：生产者优化选择的原则。 （四）技术进步条件下的生产者选择1识记：技术进步的类型。资本使用型技术进步。劳动使用型技术进步。中性技术进步。2领会：各种技术进步条件下生产者最优选择点的变化3综合应用：结合生产函数和生产者选择理论，分析物业服务企业怎样才能实现持续健康发展和企业做大做强的目标。第四章 物业服务的成本（一）学习目的和要求本章全面考察了物业服务企业生产经营中的成本因素。本章的重点是物业公司的成本有哪些。通过本章的学习，理解物业服务成本的概念和各种成本的相互关系，掌握物业服务公司短期成本和长期成本的含义、构成和相互关系，能够将所学有关成本的知识运用于物业服务公司的经营实践。（二）课程内容第一节 物业公司的成本（一）会计成本与机会成本（二）显明成本与隐含成本（三）个别成本与社会成本（四）增量成本与沉没成本 第二节 短期成本（一） 总成本（二） 平均成本 （三） 平均成本曲线与总成本曲线（四） 边际成本第三节 长期成本（一）长期总成本（二）长期平均成本（三）长期边际成本（三）考核知识点（一）物业公司的成本（二）短期成本（三）长期成本（四）考核要求（一）物业公司的成本1识记：会计成本与机会成本的含义。显明成本与隐含成本的含义。个别成本与社会成本的含义。增量成本与沉没成本的含义。2领会：比较区分各种不同类型的成本。 3简单应用：物业服务企业应当如何处理各种成本和利润的关系。（二）短期成本1识记：总固定成本的含义。总可变成本的含义。总固定成本、总可变成本和总成本的关系。平均固定成本的含义。平均可变成本的含义。平均固定成本、平均可变成本和平均总成本的关系。平均成本曲线与总成本曲线的关系。边际成本的含义。边际成本与平均总成本的关系。2领会：短期成本在物业服务公司经营中的应用。（三）长期成本1识记：长期总成本的含义。长期平均成本的含义。长期边际成本的含义。三种长期成本的图形及其相互关系。2领会：长期成本在物业服务公司经营中的应用。3综合应用：在物业服务公司发展和壮大的过程中，应如何处理短期成本和长期成本的关系。第五章 物业服务公司的经营决策（一）学习目的和要求本章详细介绍了物业服务企业的经营决策过程与方法。本章的重点是竞争环境下的经营决策。通过本章内容的学习，理解完全竞争、完全垄断、垄断竞争和寡头垄断型物业服务市场的含义、特征，理解各类型市场下物业服务企业的均衡实现过程，能够针对各类型市场的特点进行经营决策分析。（二）课程内容第一节 完全竞争物业服务市场的经营决策（一）完全竞争物业服务市场的短期决策（二）完全竞争物业服务市场的长期决策（三）完全竞争物业服务市场的经营分析第二节 完全垄断物业服务市场的经营决策（一）完全垄断物业服务市场的短期决策完全垄断市场的需求、边际收益和总收益。垄断企业的短期决策。（二）完全垄断物业服务市场的长期决策 垄断企业长期均衡的条件是MR=SMC=LMC。垄断企业的长期均衡。（三）完全垄断模型在物业服务市场中的应用第三节 物业服务市场的垄断竞争和寡头垄断（一）物业服务垄断竞争市场的特征（二）垄断竞争市场的决策（三）垄断竞争物业服务企业的品牌策略和广告策略（四）寡头垄断市场的条件和特征条件：市场上仅有少数几家企业，她们支配了整个市场；产品同质或异质；存在某种进入或退出市场的障碍；信息不完全。特征：在寡头垄断市场中，少数巨头之间的任何一家改变价格和产销量，立即会对整个市场造成举足轻重的影响。因此，任何一家企业决策的实际后果，依赖于其他企业对其作出的反应。（五）寡头垄断市场模型古诺模型；博异论；卡特尔模型；价格领导模型。（三）考核知识点（一）完全竞争物业服务市场的经营决策（二）完全垄断物业服务市场的经营决策（三）物业服务市场的垄断竞争和寡头垄断（四）考核要求（一）完全竞争物业服务市场的经营决策1识记： 完全竞争的含义。完全竞争市场的条件。完全竞争物业服务市场企业的需求曲线。总收益、平均收益和边际收益的含义和区别。企业短期均衡产量的决定。企业的短期供给曲线。行业的短期供给曲线。完全竞争物业服务市场的长期决策。完全竞争市场企业长期均衡的条件。完全竞争物业服务市场的长期供给曲线。供给曲线的价格弹性。经营杠杆率。2领会：完全竞争物业服务企业的经营决策过程（二）完全垄断物业服务市场的经营决策1识记：完全垄断市场的特征。垄断的成因。完全垄断市场的需求、边际收益和总收益的含义和区别。垄断企业的需求曲线。垄断企业的短期决策。完全垄断企业长期均衡的条件。完全垄断模型在物业服务市场中的应用。2领会：完全垄断物业服务企业的经营决策过程（三）物业服务市场的垄断竞争和寡头垄断1识记：物业服务垄断竞争市场的特征。垄断竞争物业服务市场必须满足的条件。垄断竞争的两条需求曲线。垄断竞争市场的短期均衡。垄断竞争市场的长期均衡。垄断竞争物业服务企业的品牌策略和广告策略。寡头垄断市场的条件和特征。古诺模型；博异论；卡特尔模型；价格领导模型。2领会：垄断竞争和寡头垄断市场的联系与区别。垄断竞争和寡头垄断物业服务企业的经营决策过程。3简单应用：利用所学知识，分析我国当前物业服务市场的类型和特点，以及物业服务企业应该采取的市场策略。第六章 物业服务的价格（一）学习目的和要求本章系统介绍了物业服务企业价格制订的各种方法。本章的重点是各种定价方法在物业服务定价实践中的运用。通过本章内容的学习，掌握物业服务成本加成定价法、增量分析定价法、差别定价法、多产品定价法的含义、实施过程，了解各种定价方法的适用条件，能够应用上述方法进行物业服务定价。（二）课程内容第一节 成本加成定价法（一）成本加成定价法概述（二）对成本加成定价法的评价（三）成本加成定价法和标准边际定价模式的比较（四）成本加成定价法在物业服务定价实践中的运用分析第二节 增量分析定价法（一）增量分析定价法概述（二）对增量分析定价法的评价增量分析定价法最适合于在短期经营条件下，尚有剩余生产能力的企业，因为这时管理费用和固定成本已经分摊，新增的变动成本不会很大。（三）增量分析定价法在物业服务定价实践中的运用分析增量分析定价法在物业服务定价中运用较少，主要是因为现行价格政策控制，另一方面也因为物业服务的固定成本占总成本的比例过大。第三节 差别定价法（一）差别定价法概述差别定价法的概念；差别价格的存在需要的三个条件。（二）价格差别第一级价格差别；第二级价格差别；第三级价格差别；高峰负荷定价。（三）对差别定价法的评价对厂商来说，采取差别定价的方式，可比采取统一价格获取更多利益。原因是差别定价会使“消费者剩余”不同程度地转归厂商占有。（四）差别定价法在物业服务定价实践中的运用第四节 多产品定价法（一）多产品定价法（二）多产品定价法在物业服务中运用实例分析（三）多产品定价法在物业管理中的评价（三）考核知识点（一）成本加成定价法（二）增量分析定价法（三）差别定价法（四）多产品定价法（四）考核要求（一）成本加成定价法1识记：成本加成定价法的含义和实施方法。对成本加成定价法的评价。成本加成定价法和标准边际定价模式的比较。2领会：成本加成定价法在物业服务定价实践中的运用分析3简单应用：利用成本加成定价法实施物业服务定价。（二）增量分析定价法1识记：增量分析定价法的含义和实施方法。对增量分析定价法的评价。2领会：增量分析定价法在物业服务定价实践中的运用分析。3简单应用：利用增量分析定价法实施物业服务定价。（三）差别定价法1识记：差别定价法的含义。实施差别价格的条件。第一级价格差别。第二级价格差别。第三级价格差别。高峰负荷定价。对差别定价法的评价。2领会：差别定价法在物业服务定价实践中的运用。3简单应用：利用差别定价法实施物业服务定价。（四）多产品定价法1识记：联产品。固定比例生产的联产品定价。变动比例生产的联产品定价。2领会：多产品定价法在物业管理中的评价。3简单应用：利用多产品定价法实施物业服务定价。4综合应用：比较分析各种物业服务定价方法的适用情形。分析在市场竞争的条件下物业服务企业应该采取怎样的市场战略以赢得竞争。第七章 物业服务经济的宏观管理（一）学习目的和要求本章系统介绍了政府如何对物业服务经济进行有效的宏观调控和管理。本章的重点是调控物业服务经济的主要手段。通过本章内容的学习，理解单纯市场的缺陷的物业服务经济的宏观管理的必要性，掌握宏观经济管理的基础理论，了解调控物业服务经济的若干手段。（二）课程内容第一节 市场的缺陷（一）市场竞争不完全（二）市场信息不对称（三）市场供求不均衡市场均衡的概念。市场供求不均衡对经济运行的影响。（四）洛伦兹曲线和基尼系数市场缺陷的另一个重要表现形式是收入分配的不平等。通常用洛伦兹曲线和基尼系数来说明整个社会收入分配的结果。第二节 政府的宏观调控（一）凯恩斯革命凯恩斯的经济政策的核心观点是反对自由放任，主张国家干预。（二）宏观经济管理的两种模式宏观经济管理的概念。宏观经济管理的两种模式：一种是政府直接宏观管理为主；一种是政府间接宏观管理为主。（三）物业服务经济管理的类型现阶段，中国的物业服务管理模式可分为三类：第一，行政、福利性管理模式；第二，综合型管理模式；第三，社会化、专业化、市场化管理模式。第三节 调控物业服务经济的若干手段（一）经济手段的调控物业服务经济的价格调控；物业服务经济的税收调控。（二）非经济手段的调控非经济手段有行政调节手段、法律调节手段、道德调节手段等。（三）考核知识点（一）市场的缺陷（二）政府的宏观调控（三）调控物业服务经济的若干手段（四）考核要求（一）市场的缺陷1识记：不完全竞争存在的原因。市场竞争不完全对经济运行的影响。市场信息不对称。市场供求不均衡。洛伦兹曲线和基尼系数的含义和应用。2领会：结合所学知识分析物业服务市场的缺陷。3简单应用：试用洛伦兹曲线和基尼系数分析我国现阶段城乡居民收入分配状况。（二）政府的宏观调控1识记：凯恩斯经济政策的特点。宏观经济管理的两种模式。物业服务经济管理的类型。2领会：不同宏观经济管理模式的比较。（三）调控物业服务经济的若干手段1识记：经济手段的调控的含义及特点。非经济手段的内涵。行政调节手段的特点。2领会：我国调控物业服务经济的作法和理想模式。 有关说明与实施要求为了使本大纲的规定在个人自学、社会助学和考试命题中得到贯彻落实，特就有关问题做如下说明，并提出具体实施要求。 一、自学考试大纲的目的和作用课程自学考试大纲是根据专业自学考试计划的要求，结合自学考试的特点而确定。其目的是对个人自学、社会助学和课程考试命题进行指导和规定。课程自学考试大纲明确了本课程学习的内容及深广度，规定了课程自学考试的范围和标准。因此，它是编写自学考试教材和辅导书的依据，是社会助学组织进行自学辅导的依据，是自学者学习教材、掌握课程内容知识范围和程度的依据，也是进行自学考试命题的依据。 二、课程自学考试大纲与教材的关系课程自学考试大纲是进行学习和考核的依据，教材是学习掌握课程知识的基本内容与范围，教材的内容是大纲所规定的课程知识和内容的扩展与发挥。大纲与教材所体现的课程内容应基本一致；大纲里面的课程内容和考核知识点，教材里一般也应有。反过来教材里有的内容，大纲里不一定体现。三、关于自学教材全国高等教育自学考试指导委员会组编教材：物业服务经济概论，张贯益主编。四、个人学习方法指导1、正确处理物业服务经济概论和其他课程的关系。物业服务经济概论主要从服务经济学的角度对物业服务进行全面、透彻的研究，它以经济学、特别是服务经济学知识为基础。学习本课程，需要具备一定的经济学基础知识，并对房地产经营管理有一定的了解。因此，在学习本课程的同时，自学者有必要同时涉猎相关知识，以强化对本课程内容的理解和掌握。2、正确处理理论知识和实践能力的关系。物业服务经济概论是物业管理专业课程，具有专业性、实用性的特点，学习本课程必须紧密结合实际。在系统掌握基本知识、基本理论和基本方法的基础上，应积极运用所学知识分析物业服务经济中的实际问题，以提高分析问题和解决问题的能力。3、正确处理重点和一般的关系。本课程共六学分。在每章课程内容之后我们附上了考核知识点和考核要求，并将考核要求细化为识记、领会和应用三个层次。但这只是本课程的基础知识和基本框架，是学好本课程的最基本的要求。为从整体上把握物业服务经济学的内容，自学者须全面系统地学习各章节的知识。五、对社会助学的要求1、应根据本大纲规定的课程内容和考试要求，认真钻研指定教材，明确本课程与其他课程不同的特点和学习要求，对自学应考者进行切实有效的辅导，引导他们防止自学中的各种偏向，把握社会助学的正确导向。2、社会助学者应强调理论联系实际，在授课的过程中可以补充若干案例分析，通过案例的剖析，着重培养学生的分析问题和解决问题的能力。3、课时安排：本课程建议每周开设24课时，课时的安排可因校制宜。六、对考核内容和考核目标的说明为了使考试内容具体化和考试要求的标准化，本大纲在列出考试内容的基础上，对各章规定了考核目标，包括考试知识点和考核要求。明确考核目标，使自学应考者能够进一步明确考试内容和要求，更有目的地系统学习教材；使考试命题能够更加明确命题范围，更准确地安排试题的知识能力层次和难易程度。1、本课程要求考生学习和掌握的知识点内容都作为考核的内容。课程中各章的内容均由若干知识点组成，在自学考试中成为考核知识点。因此，课程自学考试大纲中所规定的考试内容是以分解为考核知识点的方式给出的。2、 本大纲在考核目标中，按照识记、领会、简单应用和综合应用四个层次规定其应达到的能力层次要求，四个能力层次从低到高。四个能力层次的含义是：识记：要求考生知道本课程的名词、概念、原理、知识的含义，并能正确认识或识别。领会：要求在识记的基础上，能把握本课程中的基本概念、基本原理和基本方法，能掌握有关概念、原理、方法的区别与联系。简单应用：要求在领会的基础上，应用本课程中的基本概念、基本原理、基本方法中的少量知识点，分析和解决有关的理论问题或实际问题。综合应用：要求考生在简单应用的基础上，运用学过的本课