城市综合体规划策划案例.ppt

打造大天津城市客厅打造大天津城市客厅 推动新津南战略升级推动新津南战略升级 老海河北片发展战略 策划纲要 提 要 q在滨海国家战略与海河综合开发城市战略的推 动下，天津城市东扩和滨海新区产业西移的推 动下，天津中部崛起已成为必然，津南新城作 为“天津新都心”核心区的战略价值正不断凸显 。 q在此宏观态势下，津南如能以老海河北片开 发为支点，打造大天津城市客厅，强力启动“ 天津新都心”建设，势必能强化“北提升”战略 ，实现津南与滨海战略对接、与大天津融合 ，从而撬动津南城市与经济发展的全局。 q上篇：俯瞰篇 q中篇：定位篇 q下篇：发展篇 上篇 俯瞰篇 解读大滨海 发现新津南 要策划本案， 必先解读天津，解读滨海战略 一、大滨海催生新天津 大滨海中国第三个经济引擎 q滨海新区纳入国家战略，成为带动中国北 方区域经济发展的“第三引擎”，这标志着 天津城市格局将发生巨变。 q伴随着国家滨海战略的实施，天津城市战 略也发生了新的变化，“北方经济中心”的 城市战略定位终于尘埃落定。 新市策 新战略 q天津新的城市定位： 北方经济中心 国际港口城市 宜居生态城市 q北方经济中心：技术先进、制造业发达、服务 水平一流、综合竞争力强、 对外开放度高、创业 环境优越。 q国际港口城市：对外联系便捷、信息网络高效 、辐射能力强。 q宜居生态城市：资源利用高效、安全体系完善 、生态环境良好、宜人居住。 q城市战略的调整，必然引发城市格局 的重新洗牌。今天的天津，城市发展 的重心正悄然发生着转变。 （一）“大天津”格局形成 q在滨海战略实施和城市新战略转变的推动下 ，天津的城市结构也正发生着变化：从过去 围绕中心城发展的“小天津”转变到涵盖滨 海新区在内的“大天津”发展格局。 三个天津 共组大天津 q2002年海河综合开发计划中首先提出将过去 的天津（城市中心区）、现在的天津（滨海 新区核心区）和未来的天津（海河新城）共 同组成“大天津”的战略构想。 巨龙腾飞看中部 q在主城区城市东扩和滨海新区产业西移的双重 作用下，天津的“中部崛起”已成为大势所趋 。 （二）“三带”打造大天津城市脊梁 q在大天津的形成过程中， 在城市发展主轴上的京津 塘产业带、海河文化景观 带和津滨大道城市服务业 带构成了大天津的城市 “脊 梁”。 q京津塘多个产业带：高速公路串起武清开发区 、天津航空城、经济开发区、天津港等产业功能 区。 q海河文化和景观带：海河沿岸自然和人文景观 ，是城市魅力与生态功能的核心体现区。 q津滨大道服务业带：连接主城区与滨海新区核 心区的开放性城市主干道，是天津未来现代服务 业与城市高端功能发展的集聚带。 资料：城市主干道 城市功能的核心发展区 q开放性的城市主干道，是城市综合服务功 能发展最重要的生命线，是城市功能最主 要的拓展轴。 1993年深圳的深南大道贯通，迅速打通南 山工业区与主城区的连接，沿线城市服务业功 能得到了快速的发展。 （三）五朵金花构筑大滨海 q天津打造“北方经济中心”的核心发展区在 滨海新区，而推动天津北方经济中心的引 擎则是：天津经济开发区、大港石化区、 天津航空城、天津港口区以及西青-津南微 电子产业带构成的“五朵金花”。 滨海新区2004年GDP达到1250亿元，占全市的43，占京 津两市的17.3，占环渤海地区的3.1。 五朵金花布局图 第一朵金花：天津经济开发区 q现代制造业基地：电子通讯、生物医 药、化工以及高新技术产业等为主。 q投资规模：开发区西扩48Km2成立开 发区西区，现已确定入区项目23个， 涉及总投资5.7亿美元 ； q发展情况：来自10个国家和地区的57 个世界500强企业，投资企业达123家 ；2005年GDP642亿元，比上年增长 25.2%。 第二朵金花：天津航空城 q天津航空城：北方最大的航空货运中心、 航空制造基地；规划面积102km2 q投资规模： 投资20亿改造机场，整个航空 城“十一五”期间投资总规模将上千亿。 q发展情况：总投资100亿元的空客A320 组 装生产线已落户航空城，预计2008年生产 出第一架飞机；空客、美国索顿技术公司 等国际著名公司将进入航空城。 第三朵金花：大港生态石化区 q石化基地：以大港为核心的国家级临港石 化区， q投资规模：“十一五”期间的投资总额将超 过2000亿元，主要在提高炼油能力和乙烯 产能。 q发展情况：中石化、中石油、中化工正投 入建设，国际石油巨头壳牌、BP等也将 相继入驻。 第四朵金花：天津港 q投资规模：投资400亿扩建天津港， 其港区将由原来30km2增至100km2， 将成为我国最大的保税港区。 q发展情况：已经聚集了LG化工、泽 西矿产、新加坡国际港务集团等众多 国际知名企业。 第五朵金花：西青微电子产业带 q微电子生产基地：以电子通讯为主导 的西青津南微电子产业带正在形成 ； q投资规模：聚集88家电子行业及其配 套企业，投资总额达10亿美元，； q发展情况：以韩资企业为主，韩资企 业投资总额占整个工业区的80%，工 业总产值占90%左右。松江高尔夫会 员有470多韩国人。 q在这个大背景下，无论是经济发达的城 区，还是经济落后的城区，都面临着怎 样调整自身的定位、自谋发展的问题。 调整区域战略 对接大滨海，融入新天津 成为当届各区政府的必修课 二、发现新津南 （一）五朵金花托津南 q被大滨海“五朵金花”环抱的津南，堪称“众星 捧月” 的“明月”。有着非常突出的战略价值！ 津南津南 新城新城 产业功能催生服务需求 q侧重于产业功能 的“五朵金花”，势必催生服务需求 ： 生产型服务业：五大产业集聚发展区需要高水平的服 务业作支撑； 高端商务休闲：巨大投资引发大量的商务休闲需求。 国际生活空间：大批外资企业和人员云集，需要一个 高品位国际生活方式的生活空间。 津南新机遇：遍采百花酿精蜜 q津南如能抓住这一战略机会，差异化发展 生产型服务业、商务休闲项目和国际居住 等现代服务业，满足“五朵金花”的服务需 求，其战略价值必将凸显！ 【案例】北京通州新城的启示 q通州新城位于东部发展 带上，依托北部的顺义 100KM2首都航空城和 南部的亦庄制造业新城 ，倾力打造区域性生产 型现代服务业新城。 q首都航空城：十一五投资1000亿，规划面积 100km2,将成为亚太最重要的国际航空枢纽。 q亦庄新城：以生物技术和新医药、电子信息、光 机电一体化、新材料为主的制造业中心，已聚集 了30多个国家的跨国公司； q燕郊开发区：以电子信息、生物医药、新型材 料为主的产业区，聚集了美、德、日、韩等25个 国家和地区的400多投资企业，投资达130亿元。 大北京 新通州 北京的产业综合服务新城 q伴随着北京行政中心的迁移和城市功能外溢，结合 形成的生产型现代服务业新城，托起通州新城 q发展目标：构建立足东部发展带、服务首都、面向 环渤海经济圈的区域服务中心；打造为首都文化中 心服务、现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化 产业基地；建设具有多样化高端服务设施和良好人 居环境的滨水宜居新城。 通州新城的启示： q在周边产业区需求的催生，极有可能产生 一个提供集商务、休闲、办公、居住于一 体的综合服务功能城区。 q如果再加上城市行政中心的外移，延伸建 设城市大型公共文化设施和商业设施，最 终成为城市的“新都心”。 （二）左右逢源 津南隆起 q地处天津中部的津南新城，依托津滨大道服务经济 带的独特优势，大力发展现代服务业，必能成为天 津“中部崛起”的现代服务业发展高地（东丽区是 以临空经济为核心的现代制造产业发展区）。 津南新机遇：地利占尽四方财 q津南如能充分利用这一地利优势，抢占先 机，率先形成现代服务业发展高地，使天 津“中部崛起”的优势资源在津南汇聚，必 能使津南一夜之间从后卫变前锋，成为天 津“中部崛起”中的“明星”。 （三）天津新都心 津南新城凸显 q在最新的天津城市总体规划中，已将天津行政 中心规划在海河北岸的军粮城区域，包括津南 新城在内的海河新城被正式确定为“天津新都 心”。 q天津“新都心”的确定，为津南新城带来了非 常难得的发展契机。可以预见，在天津中部 崛起大趋势的带动下，津南新城区域必是大 天津发展格局中最具成长价值的战略板块。 1、深圳打造“新都心”的启示 q1992年，深圳成为珠三角的副中心城市；东部盐 田港、罗湖中心区、西部蛇口港成为深圳的三大 经济增长点。 q在93年城市规划中提出将处于深圳东部港口和西 部港口间城市发展主轴上的福田中心区作为预 留的未来城市中心，成为大深圳的“新都心 ”。 特殊的特殊的位置赋予了福田独有的发展机遇位置赋予了福田独有的发展机遇 福田中心区福田中心区 罗湖中心区罗湖中心区 南山南山 蛇口蛇口 盐田盐田 港口港口 福田中心区总体规划 “七大中心”筑起 “新都心” q经过15年的发展，福 田中心区通过七大 中心构筑起大深圳 “新都心”。 新都心新都心 文化文化 中心中心 商务商务 中心中心 行政行政 中心中心 商业商业 中心中心 会展会展 中心中心 休闲休闲 中心中心 酒店群酒店群 “七大中心”主要引擎项目 q行政中心：深圳广场、市民广场。 q会展中心：深圳高交会馆。 q商务中心：经贸中心、新世界中心、大中华国际 交易广场等被称为“十三姐妹”的高端写字楼群 。 q文化中心：相继建成市民中心、少年宫、电视中 心、音乐厅、图书馆、地铁水晶岛等市政工程。 q商业中心：怡景中心城、晶岛国际、城建购物公 园、 COCOPARK、天虹购物广场、第三空间等大型 纯商业建筑以及金中环、凤凰国际街区。 q休闲中心：深圳高尔夫球场、香蜜湖度假村、莲 花山公园以及五洲大酒店。 q高端酒店群：大中华喜来登酒店、星河国际丽 兹卡尔顿酒店、福田香格里拉大酒店、马哥孛罗 好日子酒店等10家国际顶级饭店和高星级酒店。 深圳“新都心”的战略布局 q深南路以北：主要发展会议展览、行政办 公、综合文化设施以及居住配套等功能； q深南路以南：主要发展金融、贸易、商业 、商务接待等功能。 会展中心高交会馆； 商务中心经贸中心、新世界中心 、大中华国际交易广场等被称为“十三姐 妹”的高端写字楼群 ； 文化中心相继建成市民中心、少年宫、电视中 心、音乐厅、图书馆、地铁水晶岛等市政工程； 高端酒店群大中华喜来登酒店 、星河国际丽兹卡尔顿酒店、福田香 格里拉大酒店、马哥孛罗好日子酒店 等10家国际顶级饭店和高星级酒店 休闲中心深圳高尔夫球场、香蜜 湖度假村、莲花山公园 商业中心怡景中心城、晶岛国际、 COCOPARK、城建购物公园、天虹购物广场、第三 空间等大型纯商业建筑以及金中环、凤凰国际街区 深圳打造“新都心”的启示： q国际化进程中的深圳打造新都心的成功，对于正在 从区域中心城市迈向国际化城市的天津建设新都心 ，有很强的借鉴意义。而当下的津南新城与93年深 圳福田中心区面临着相似的历史抉择。 2、天津新都心构成 新都心新都心 休闲休闲 中心中心 酒店酒店 群群 行政行政 中心中心 会展会展 中心中心 商务商务 中心中心 居住居住 中心中心 科技科技 中心中心 商业商业 中心中心 八大中心筑起天津八大中心筑起天津“ “新都心新都心 ” ” 两岸并立 功能互补 q海河北岸：主要发展行政办公、综合文化 设施等城市功能； q海河南岸：主要发展金融、贸易、商业、 会议展览、商务休闲、科技研发以及居住 配套等现代服务业功能。 津南新城+行政中心=未来天津中心 q海河北岸的军粮城区域，重点发展行政中 心和文化中心等城市服务业职能；而海河 南岸的津南新城则应以现代服务业为核心 ，发展新都心的现代服务业功能，两者共 同构成未来天津中心。 q为什么建议将现代服务业的七大 功能区布局在津南新城呢？ q第一，海河南部相对土地存量较多，可以安排更 多的城市拓展功能； q第二，海河南部紧邻津滨大道城市服务业发展带 ，有利于服务业的集聚与发展； q第三，海河南部拥有良好的生态环境，与海河北 岸国际航空城产业功能区相比，更利于商务和商 业环境的营造。 3、津南新城的战略定位 q伴随着天津中部崛起以及天津新都心建设 进程，随着津南新城现代服务业的七大功 能区的形成，这里将成为继天津主城、滨 海新区核心区之后的天津第三代新城。 q它既不同于老城区人口与产业外溢所形成的第一代新城，也不同于 滨海新区产业新城为特征的第二代新城，而是真正符合大滨海战略 下以现代服务业需求为特征的第三代新城（天津新都心的核心区） 。 第一代新城 天津主城区 （传统商业城市） 第二代新城 滨海核心区 （产业新城） 第三代新城 津南新城 （现代服务新城） 大滨海战略下的 天津第三代新城 津南新城的战略定位： q在“科学发展观、和谐社会” 指导下建设的 注重生态可持续发展、以现代服务业为主 导的、产业与城市化同步推进的新城。 第三代新城是什么？ q第三代新城以良好的自然生态环境和人文景 观为发展基础；以丰富多彩的公共设施 公园、运动场、图书馆、艺术馆为休闲平台 ；以具有造血功能的产业发展为核心动力； 以便捷的交通、健康的环境、良好的安全保 障和友好的社区文化的宜居城区为最终目标 ；以独具特色的城市精神和城市文化为城市 魅力的理想新城。 q通过与五朵金花的产业互动，成为支撑天津北方经 济中心建设的现代服务之城； q外向型为主导多元文化为特色的国际之城； q通过高端休闲设施的打造，成为高端政商务人士交 际活动的休闲之城； q以海河为载体，以科学的发展观以及和谐社会的理 念，打造追求人与自然和谐的生态之城； q吸引外籍人士和中高管理人员为主导宜居之城。 对于津南新城，第三代新城的内涵是 ： 津南新城的功能构成： 六大市级功能+区行政中心 q津南新城在功能上，主要发展现代服务业 为主导的六大市级功能，即：商务中心区 、商业中心区、科技中心区、会展博览中 心、休闲中心区、国际社区，再加上津南 区行政中心一个区级功能区。 六大市级城市功能说明： q商业中心区：大型购物中心、商场等等； q休闲中心：国际高尔夫、大型运动公园、滨河商业 休闲走廊； q商务中心区：主题酒店群、总部办公基地、国际采 购中心、金融中心； q会展博览中心：大型会展中心、国际会议中心、顶 级私人俱乐部以及大型政务商务论坛； q科技中心区：研发中心、SOHO创业坊等； q国际生活：国际社区、国际学校、商业娱乐。 津南区行政中心布局说明 q建议将津南行政中心放在月牙河与海河交汇的金 角区域，与天津市级行政中心隔河相望。 津南行政中心 月牙河沿线比将成为月牙河沿线比将成为“ “天津天津 新都心新都心” ”南北向的主干道，南北向的主干道， 有利于形象展示；有利于形象展示； 海河沿岸是天津时重点规海河沿岸是天津时重点规 划的生态景观带，具有良好划的生态景观带，具有良好 的生态环境。的生态环境。 津南新机遇：天津“新都心”建设 q津南新城如能充分抓住天津建设新都心的 契机，大力发展与城市中心区密切相关的 现代服务业功能，必能成为天津都心的核 心现代服务业发展核心。 小 结： q五朵金花重构大滨海产业核心、大天津中部 崛起以及天津“新都心”建设等宏观趋势，为 津南区发展创造了难得的历史机遇，为津南 区创造了跨越发展的可能。 q在此态势下，摆在津南区面前最关键 的问题就是，如何将这些难得的机遇 转化成现实的优势，从而带动津南区 经济社会的全面发展。 中篇 定位篇 强化北提升 重塑新津南 一、津南的隐忧 q天津中部崛起、津滨大道服务产业带形成 以及天津新都心建设，确实给津南带来千 载难逢的发展机遇。但同时，我们也应看 到津南的隐忧 q在当前天津市依旧围绕中心城和滨海新区 两大中心为核心的发展格局中，津南如果 不能抓住以上三大机遇，找到快速发展的 道路，完全有被进一步边缘化的危险！ q要破解被进一步边缘化的难题，津南就必须 必须站在滨海战略的高度，在大天津新战略 定位中寻求自己独特的定位，一方面获得天 津政策资源的倾斜，另一方面采用独辟蹊径 的战略手段，实现津南的差异化生存和发 展。 二、津南区的新战略 q新一届区委市政府躬逢其盛，提出了“东联 、西接、北提升、南生态”的区域发展 格局，实现“9341”四大奋斗目标的津南新 战略蓝图。 津南“9341”四大奋斗目标 q九大工业区：葛沽产业功能区、津南经济开发区、泰 达微电子（津南）工业区、国家农业科技园区、八里台工 业区、咸水沽鑫达工业区、北闸口工业区、港鑫工业区、 小站工业区等； q三大旅游区：小站练兵园、天嘉湖旅游度假区、宝成 北方石林园； q四个新镇：双港、葛沽、八里台、小站； q一个新城：咸水沽新城区（津南新城）。 “东进、西连、南生态、北提升”发展格局 q东进：以葛沽为基点，把津南融入滨海新区，形 成产业特色突出，生态效应明显的泛葛沽格局； q西连：与西青、微电子工业区相连，借势发展， 着力打造微电子工业带； q南生态：恢复南部生态区、历史文化旅游观光区 。 q北提升：提升津南北部城市化形象，共享市区基 础设施，全面提升区域综合竞争实力。 我们认为： q从津南区发展的战略全局看，“北提升”应该是 津南这盘战略之棋最重要的一“手”棋，而“津 南新城”建设是最关键的“棋眼”。这是因为： 三、北提升津南新战略之魂 q对于津南来说，9大产业园区的开发建设面临着与周 边开发区存在严重的同质化，易陷入低水平竞争的怪 圈； q对于3个旅游开发区来说，并不在天津规划的旅游轴 带上，面临着蓟县、团泊与七里海的强势竞争； q只有北部的津南新城，是天津市规划的未来城市中心 区，具有唯一性、权威性和排他性，是津南最核心的 竞争优势所在。 北提升 津南新战略之魂 四、北提升的内涵 北提升的内涵概括为“三提升 两带动”： q三提升：战略地位的提升、城市功能的 提升、区域形象的提升 q两带动：带动土地价值的增值、带动区 域经济的发展 q其一，北提升”能够实现与大滨海战略以及新 天津格局的对接，将迅速提升津南区的战略地 位。 q其二：北提升”将倾力打造七大现代服务业功 能区，迅速提升天津和津南的城市功能。 q其三：按照第三代新城的发展理念，将倾力打 造一个生态、休闲、宜居的理想新城，迅速提 升天津市和津南区的城市形象。 三 提 升 q通过战略地位、城市功能和区域形象 三大提升，带动津南区域土地价值的 升值和区域经济发展的升级。 两 带 动 四、津南新城的使命 q打造大滨海的高端服务区 q打造生态城市的示范区 q打造天津“新都心”的服务主题城区 战略使命一：打造大滨海的高端服务区 q为外籍人士提供一个适宜的居住、办公、 休闲的高端服务区，使之成为与“五朵金花 ”互动的高端现代服务配套区，吸引外资企 业的中高层管理者来此集聚。 战略使命二：打造生态城市的示范区 q按照第三代新城的理念，通过环境营造、 滨水开发以及生态建设等一系列动作，打 造一个吸引外籍人士的生活空间，成为天 津生态城市的示范区。 战略使命三：打造天津新都心的服务主题城区 q作为“天津新都心”的引擎项目，将通过商务 中心、休闲中心、商业中心、科技中心等等 一系列服务业项目的打造，提升土地价值， 带动产业集聚，构筑天津新都心的现代服务 业集聚发展高地，推动津南发展。 q面对全新的机遇与挑战，强化北提升战略，尽快 启动津南新城，已经成为津南区迫在眉睫的头等 大事。 q我们认为：津南区应该举全区之力、全区之智、全区之 财倾力启动津南新城，强化“北提升”战略，使津南新城 成为与大天津经济圈互动发展的榜样，成为新津南城市 发展的启动点、着力点！ 启动津南新城，迫在眉睫！ 那么，如何启动津南新城这一富有战略价值 的项目呢？ 新城开发三步曲： q人旺打造适宜于高端人士商务交际、休闲娱乐、生 态休闲、工作生活的各种平台，筑巢引凤，聚集人气； q地旺构筑高端产业功能区，吸引高端产业，推动 地价升值； q财旺完善现代服务配套体系，产业和城市互动， 产业动力和城市功能双驱动，最终提升区域价值。 启动津南新城，人旺是关键！ 城市客厅，浮出水面 q要想让高端人士在津南新城集聚，就需要构筑能够 招待他们的商务平台、休闲平台、娱乐平台和生活 平台，即：城市客厅。 1、什么是城市客厅？ q对城市客厅最狭义最常见的理解就是城市广场；也有认为 旅游集散中心是客厅；除此之外还有将迎宾馆、机场和火 车站等公共设施视为客厅的观点。 q广义的城市客厅是展现城市形象，塑造城市魅力，接待城 市来客和进行会议活动所有场所的统称。 q工作室的观点是介于狭义和广义之间： 当某个城区或项目同时具备了城市的对外产业功 能与对外形象展示作用，它就是城市的客厅。 q我们认为，城市客厅，是具有产业造 血功能的形象代表性城区，是高端休 闲服务业的聚集平台。 城市客厅有三层含义： q首先它是城市的形象展示平台 城市客厅是城市的形象门户区，它应从软硬件各方面大 力展示城市形象，以及城市的发展理想。 q其次它是城市的休闲产业平台 城市客厅具有强大的旅游价值和高端休闲接待功能，具 有会议商务和休闲运动等功能，是超级迎宾馆和菁英俱乐部 。 q再次它是城市的文化体验平台 城市客厅是城市文化精神或追求的浓缩，应该表现城市 对于文化价值的特色化思考，为客人提供独特的文化体验载 体。 q只有满足了以上三大内涵中的两点以上， 才称得上是城市的客厅。 城市 形象 展示 平台 高端 休闲 产业 平台 文化 价值 体验 平台 城市客厅 2、中国迎来客厅时代 前二十年中国是世界的车间。 q改革开放以来，中国创造了世界经济的高速奇迹，中国 制造横扫全球；但其代价是潜在的社会隐患和环境危机 ，杀鸡取卵的工业模式已经走到了尽头。 近十年来中国处于卧室时代。 q城市化浪潮席卷中国，居者有其屋是时代的呐喊。工作 室十年从碧桂园到华南板块，大盘、超大盘、复合地产 、泛地产创造了众多地产经典项目，见证并参与和 引领了中国卧室时代的兴起。 q和谐社会、宏观调控、消费拉动，种种迹 象预示，一个新的时代正在来临，一个新 的趋势正在显现这就是客厅时代。 3、为什么会出现城市客厅？ 从车间到卧室再到客厅，是社会发展必然趋势 q城市发展经验告诉我们，一个城市、区域和国家 的发展，必然伴随着工业化、城市化和现代化历 程。 q工业化是城市化的动力，城市化是现代化的基础，而现代 化的第三产业既是城市化的后续动力，也是城市化的必然 产物，三者相互影响但不完全重合，通常依次表现为三个 发展阶段。 城市化工业化 现代化 q三次浪潮模型 工业化 城市化 现代化 第一阶段 车间时代 工业化初期 第二阶段 卧室时代 工业化中期 城市化初期 第三阶段 客厅时代 工业化后期 高度城市化 进入现代化 198519952005 q当城市临近或达到第三阶段，也就是后工业化时代 时，城市化速度也逐渐趋缓，城市发展的主要动力 来源于第三产业和现代服务业的推动。 q发达大城市的外向度、首位度和活力度大大提高， 对城市的旅游接待、娱乐休闲、政商活动、会议会 展等需求也大大增加。更重要的是，城市前所未有 地开始重视自身形象和文化魅力的展示传播。 q城市对产业、对交流、对城市形象的需求越来越高 ，催生了新一代城市客厅。 4、城市客厅的构成要素 q城市客厅构成要素不一而足。而以下四大基本功 能要素往往不容忽略： q接待功能主题化酒店 q休闲功能高尔夫、体 育设施、养生保健 q服务功能餐饮、商业 q人居功能高端住宅、 先进教育、游艇等 城市客厅 接待功能 人居功能 休闲功能 服 务 功 能 5、城市客厅的类型 q城市客厅是对城市经济、环境和人文高度的浓缩， 什么样的城市就会有什么样的城市客厅，根据我们 的研究，城市客厅分为以下几类： 生活样板型城市客厅 娱乐消费型城市客厅 文化名片型城市客厅 国际休闲型城市客厅 小 结： q从目前发展态势看，天津尤其是以津南 新城为核心的“天津新都心”区域，迫切 需要一个能够代表大天津形象和城市魅 力的“城市客厅”项目。 q对于津南来讲，头等大事就是如何打造一 个城市客厅项目，强化北提升战略，启动 津南新城建设。 下篇 发展篇 打造新客厅 引爆新津南 一、聚焦老海河北片 q当我们站在打造城市客厅，启动津南新 城建设的高度上，来审视约3600亩老海 河北片土地时，我们会发现其以下三大 独特价值： q其一，海河是天津的母亲河，是天津传统文 化的标识和图腾；而地块为老海河所环绕， 有着深厚的文化底蕴，是津南新城很重要的 城市文化承载区和体现区。 q其二：项目地处津滨大道现代服务业 发展轴带，交通便捷，是津南新城面 向大天津的形象体现区。 q其三：老海河北片所在区域有大片尚未开 发的土地资源和良好的生态资源，为发展 商务交际、高端休闲以及生态宜居社区等 服务产业功能奠定了良好的基础。 老海河北片 打造城市客厅的绝佳之地 q具有文化承载、形象体现和现代服务产 业发展三大核心优势的老海河北片，是 打造城市客厅的绝佳之地。 q老海河北片是什么？ q我们认为： q它不应是普通的城市外溢功能区； q也不应是城市边缘的休闲度假区； q更不应是造城运动主导的大盘居住区； 它是什么？ q它应该为来津的高端人士打造的一个集休闲、交际、 居住、办公为一体的国际性平台，成为高端人士进津 的首选之地，即： 新天津的城市客厅 二、老海河北片的总体定位 q1、战略定位 q2、功能定位 1、战略定位 q城市大客厅 国际生活城 q立足大天津市场，吸引高端人士在此运动、休闲、交流、商务、 居住等，打造成新天津的城市形象中心、商务休闲中心、政商交 际中心，成为新天津最富魅力的城市客厅。 q立足”五朵金花“产业区所吸引的大量外籍人士，利用项目优美的 生态资源环境和文化资源优势，挖掘老海河文化、高尔夫文化、 休闲文化等在项目中体现，是项目成为适合外籍人士生活、符合 国际标准和管理的国际生活城。 2、功能定位 城市大客厅 国际生活城 国际居住 高端休闲 （高尔夫） 顶级交际 生态景观环境 海河故道月牙河沿岸 商务办公 三、老海河北片的功能构建 老海河北片老海河北片 国际休闲平台国际休闲平台国际商务平台国际商务平台国际居住平台国际居住平台 北洋高尔夫北洋高尔夫 滨水娱乐街滨水娱乐街 名流天地名流天地 北洋主题酒店北洋主题酒店 商务公园商务公园 驿岛：驿岛：CEOCEO官邸官邸 国际社区国际社区 市镇中心市镇中心 国际学校国际学校 贝壳堤公园贝壳堤公园 城市大客厅城市大客厅 国际生活城国际生活城 1、国际商务平台 q战略定位：以“五朵金花” 为重要依托，构 建服务于国际高端商务人群的国际商务平 台，促进现代服务业（尤其是服务于“五朵 金花”的生产型服务业）在津南集聚。 q核心项目：北洋主题酒店+国际商务公园+ 逸岛CEO官邸。 2、国际休闲平台 q战略定位：以良好的生态环境为重要依托 ，为国际商务人群的营造一个宜人的商务 休闲平台国际商务平台； q核心项目：北洋国际高尔夫+古海河风情商 业街+名流天地俱乐部。 3、国际生活平台 q定位：按照外向型、多功能、现代化国际 城区的定位，参照国际标准和惯例，构筑 为外籍人士服务的国际性生活区。 q构成：国际社区+市镇中心+国际学校+贝壳 堤运动公园。 【案例】上海的外籍人士生活区 最适宜国际家庭生活的国际社区 q上海在国际化城市的建设过程中，在浦东形成了 聚集世界500强落户上海的企业中40%的CEO、高层 管理者的碧云国际社区，在浦西形成了聚集了30 万台湾人的古北新区。 q这样的外籍人士生活区，都是按照外向型、多功 能、现代化国际城区的定位，参照国际标准和惯 例建成的新型国际社区。 q在外籍人士生活区，都会带来高端商务休闲和交 际的需求和功能区在此集聚，如：上海浦东的汤 臣高尔夫。 地理位置： q碧云国际社区位于金桥出口加工区的西侧，紧邻 汤臣高尔夫，整个社区占地4平方公里。 q通过社区、河道、道路等几个方面的营造 ，迅速提升津南的城市形象，依托项目四 周环绕的城市水系、公路等优势资源，将 水系、建筑、人居生活融为一体，打造成 一个亲水宜居的国际化生态社区，形成景 观四重奏： 四、造景观树形象，启动老海河北片 一重奏：亲水社区 q合理规划，将古海河水引入社区，通过诸 如城市广场喷泉、社区水景雕塑等一些列 主题景观的设计，做足水文章，将商务办 公、休闲娱乐、国际生活中的人们置于一 个“户户门前清水流”的环境中，打造一个 极富魅力的亲水宜居社区。 社区水景亲水公园 城市广场喷泉 二重奏：老海河商业景观带 q老海河景观带的打造，需要将老海河的整治和沿 岸项目开发相结合，与滨河风情商业街一起构成 一条富有魅力的商业景观带。 q为配合老海河北岸商业节点的开发，建议对老海 河南岸进行环境整治，以形成统一的景观效果。 三大主题段 十大功能节点 q前卫时代：大型娱乐设施，KTV、影城等 q时尚天地：个性购物一条街 q美食公园：餐饮一条街 q同乐世界：酒吧娱乐一条街 q品味空间：茶艺 风 情 商 业 段 顶级办公段 前卫城 时尚天地 美食人家 同乐世界 品位空间 CEO官邸 名流天