北上新城前期物业管理.doc

北上新城前期物业管理 招标文件杭州泰地置业有限公司 “北上新城”概况及招标情况说明第一章 总则 “北上新城”项目，由杭州泰地置业有限公司开发，座落于杭州市下城区石桥科研区块，东至华中路，南至规划杭玻路，西至洄龙湖邸，北至永华街。本项目建设用地72065平方米，建筑总面积224881平方米，包括地上面积158481 平方米、地下面积66400平方米。项目有9幢写字楼、1幢酒店及1幢企业总部，配套商业面积为26077平方米，项目交付时间为2012年12月底。本公司根据物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。一、“北上新城”规划建设基本情况（一）总占地面积：72065 m2。（二）总建筑面积：224881 m2。地上建筑总面积 158481 m2。其中办公建筑面积 121714 m2、商业建筑面积 8315 、物业经营用房和管理用房建筑面积 482 m2。总部建筑面积10008平方米、酒店建筑面积17762（由酒店管理公司管理）、广场配套建筑面积200. 地下建筑总面积 66400 m2。其中机动车位45110 m2（包括人防建筑面积18402m2），自行车库面积 8820 m2，地下商业8434 m2 ，设备配套用房4036 m2 （四）车位情况： 车位数 1108个。其中地上车位 118 个，地下车位990个。（五）公共设施及公用设备：1、 绿地率： 30%2、 容积率： 2.23、 建筑密度 25%4、 主要设施及设备情况：（1） 生活给水系统 水源：本工程采用市政水源，接入管采用DN300，并在室外用地范围内形成环状布置。市政给水压力不小于0.28Mpa， -13层，由市政管网直接供水，加压供水南北分区。1-8#楼地下室设置100T不锈钢水箱两只，低、高区给水设备各一套；48 层，由低区变频设备HLS65/55（Q=65m3/h,H=55m）加压供给。9-13 层，由高区变频设备HLS65/70（Q=65m3/h,H=70m）加压供给。10#楼地下室设置120T不锈钢水箱一只，高区给水设备一套；分别为宾馆及9号楼供水。宾馆高区给水设备为AAB40/0.62-3-11（Q=40m3/h,H=62m,N=11kw）。三至五层的客房均采用支管减压，设定压力0.20 MPa。凡水压超过0.35Mpa的楼层，设支管减压阀，以保证用水压力均小于0.35Mpa。最高日用水量：本工程最高日用水量2568m3/d （2）生活排水、排污系统、雨水系统室内采用雨、污分流，污、废分流的排放方式。小区最大日污水排量为2202T/D。厨房污水经隔油池处理后，生活污水经过化粪池初步处理后，就近排入市政污水管。雨水以一年重现期设计，雨水经管道汇流就近排入市政雨水管，杭州市的暴雨强度公式：q=3360.04(1+0.639LgP)/(T+11.945)0.825。地下室上部大面积绿地雨水上下层结合排水。地表水采用地面找坡结合雨水沟排放。渗入地下的雨水利用地下室顶板上敷设的透水管排放。（3）管材室内给水管采用钢塑复合管，丝扣连接。室外给水管采用球墨铸铁管，柔性胶圈连接。热水采用不锈钢管，环压连接。室内排水管酒店采用柔性抗振球墨铸铁排水管，柔性法兰连接，其他采用UPVC塑料排水管，粘接。室外排水管采用UPVC加筋排水管，柔性胶圈连接。小于等于DN80的消防管采用镀锌钢管，丝扣连接，其他采用焊接钢管，热镀锌处理，沟槽连接。冷却水管采用焊接钢管，法兰连接，热镀锌处理，二次安装。（4）供配电系统负荷等级一级负荷：地面建筑内的火灾应急照明，疏散指示，消防控制室电源，消防电梯，加压（排烟）风机，防火卷帘等;地下车库内的火灾应急照明，紧急疏散指示，防排烟风机，人防照明人防通讯等。二级负荷：高层建筑中的客梯电力主要通道及楼梯间照明地下室生活水泵排水泵等电源三级负荷:其余用电。供电电源a、本工程内设10KV开闭所一座，位于地面一层。电源由当地开关站提供两路独立的10KV电源。10KV供配电系统采用环网供电方式，双环引入引出。b、本工程内设专用变电所一座，位于地下一层。其中地下商业一座内设2X630KVA。给地下商业供电。另一座内设2X1250KVA。给9#、10#供电。c 、本工程内设公变六座，位于地下一层，给1-8楼、11楼供电。其中1#变（1楼、3楼地下室）一座内设2X630KVA，2#变（5楼地下室）一座内设3X630KVA，3#变（7楼地下室）一座内设2X630KVA，4#变（2、4楼地下室）一座内设3X630KVA，5#变（4、6楼地下室）一座内设4X630KVA，6#变（8楼及11楼地下室）一座内设3X630KVA。（5）照明系统1）光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定；2）照度标准：按现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004执行，标准如下： 商业 （300lx） 办公室 （300lx）走道,库房等 （50-100lx）车库 （70lx）3）应急照明：变配电所、消防控制室、弱电机房、（消防）楼梯间、走道、地下车库等场所设置应急照明（采用自带蓄电池式应急照明灯具系统，其连续供电时间不小于30分钟），采用220V电源供电，应急时能迅速点亮的光源，采用现场控制开关；4）疏散指示：在大空间用房、地下车库、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示（采用自带蓄电池式应急照明灯具系统，其连续供电时间不小于30分钟），采用220V电源供电，光源为寿命长的节能灯管；5）节日/室外照明：本工程设立面照明，作兼节日照明；在室外绿地,设草坪灯，在道路两侧适当位置设道路照明，采用220V电源供电，采用值班室集中控制；6）照明配电系统：一般照明采用ZRYJV-1kV电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电；7）照明、插座分别由不同的支路供电，除注明外照明支路导线为BV-2x2.5mm2穿SC15管敷设；插座支路导线为BV-2x2.5mm2+BVR-1x2.5mm2穿SC20管敷设；所有插座支路（空调插座除外）均设剩余电流保护器；应急照明支路导线为NHBV-2x2.5mm2穿SC20管敷设。8）凡安装高度低于2.4m的灯具,依验收规范增设PE线.（6）防雷接地系统本工程做二类防雷，设避雷带，屋面突物均与避雷带可靠连接，30米以上每隔一层做等电位连接。1）利用建筑物柱内主筋作为引下线，基础底板及基桩钢筋作为接地体，防雷接地与保护接地共用一个接地体，要求接地电阻小于1欧，当达不到要求时增设人工接地体。2）配电箱的插座回路分支上安装瞬时动作（动作电流为30mA）的漏电保护器。3）各配电系统总进线开关设（动作电流为300mA）的漏电保护器。4）所有用电设备均作接地保护。工程设总等电位端子箱，卫生间做局部等电位联结。5）各弱电机房电源进线设置总漏电保护装置；各弱电线缆由厂家配带电涌保护。6）变电所，消防控制室，防化值班室等处设电涌保护器。7）消防控制室、防化值班室、弱电间（井）内等设接地端子箱，8）共用接地电阻不大于1欧。（7）消防电气1）消防负荷：地上建筑内的消防控制室用电，火灾应急照明，疏散指示，消防电梯，加压风机，防火卷帘等;地下车库内的火灾应急照明，紧急疏散指示，防排烟风机等等.2）消防电源：本工程拟建10KV终端变电所一座，由当地提供两路独立高压10KV电源专线供电，以满足本工程内消防负荷对电源的要求，如当地不能满足两路独立电源的要求，则应设置满足启动时间及容量要求的应急柴油发电机组。对消防负荷的配线采用双回路配电（该两路电应分别取自不同母线）末端电源自动切换方式此外，本工程应急照明及设疏散标志灯具采用带直流电源装置专用灯具3）应急照明：消防电梯间及其前室、地下室，地下汽车库及各疏散通道设应急照明及疏散指示灯。4）线路敷设：消防负荷干线路均采用耐火电缆，水平方向穿耐火型金属线槽沿棚下明敷，竖向沿电缆竖井壁敷设，消防支线采用耐火电线穿钢管暗敷，其保护层厚度应符合消防有关规定。5）各配电系统总进线开关设（动作电流为300mA）的漏电保护器。6）火灾报警系统：本工程在3楼首层设集中报警系统消防控制室消防控制室设集中报警控制器及联动控制台，报警系统为总线制报警加多线制联动形式，按1级火灾保护；此外，本工程设总线制火灾应急报警系统及消防专用电话系统，其主机均设于消防控制室机架内。（8）弱电系统本工程智能化拟配置以下子系统：信息系统（包括综合布线系统、计算机网络系统、语音通讯系统、有线电视系统、无线覆盖通信系统、酒店管理系统、物业管理系统）、安全防范系统（包括视频监控子系统、防盗报警子系统、出入口控制子系统、酒店门锁管理子系统、巡更（无线对讲）管理子系统、可视对讲子系统、地下停车场管理子系统、电梯三方通话子系统 ）、设备管理系统（包括楼宇自控系统、智能照明系统、能源计量系统）、多媒体信息系统（包括紧急广播及背景音乐系统、多功能会议系统、多媒体信息发布系统）、集成管理系统、智能化支持系统（包括弱电机房工程、综合管路系统）共计23个子系统。二、“北上新城”的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据国务院第279号令建设工程质量管理条例的规定执行。1、 电梯：18 个月2、 主体主建： 50 年3、 主体水电： 24 个月4、 供水系统： 24 个月5、 监控系统： 24 个月6、 消防系统： 24 个月7、 绿化： 24 个月8、 配套市政： 24 个月保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业管理内容 （一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；（四）清洁卫生；（五）公共绿化的维护和管理；（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；（八）对装修活动进行监督的管理；（九）商业网点的管理；（十）社区文化活动；（十一）档案资料管理；（十二）法律政策及合同规定的其它事项。四、物业管理资金来源和物业管理用房（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心；（二）物业管理用房及物业经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照物业管理条例规定的缴交比例配置物管用房移交给中标单位。（三）办公物业管理费暂定每平方米 3 元/月M2，商铺 2.5 元/月M2，酒店物业管理费暂定每平方米 1 元/月M2，（酒店专属部分由酒店公司管理，物业公司可收费面积为17762M2）地下车位使用管理费 80 元/个月，上述收费标准可上下浮动25。地面停车费用按照杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法收取。小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工交付但尚未出售物业，由开发建设单位按照物业管理费100的标准交纳。电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用摊。（四）本物业项目采取包干制：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。 （五）其它有偿服务项目：受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。五、管理投标企业资质条件具有行政主管部门颁发的物业管理 一 级资质的专业物业管理公司。六、奖惩措施（一）“北上新城”物业管理服务标准按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准及前期物业服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准及前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准进行服务，经考核该项目管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业；七、有关说明（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位（杭州泰地置业有限公司）签订的前期物业管理服务合同对“北上新城”全方位统一的物业管理服务。（二）制作标书时，统一按 2012 年 12 月为物业管理公司交付时间，若开发商要求物业管理公司提前进驻将支付相应费用（可以在此招标文件内注明）；（三）中标企业应在正式交付前 1 月进驻，开发建设单位不支付前期进驻费用。（四）招标单位经过综合验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。业主大会将依照物业管理条例选举产生。业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；（五）除由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，被视为投标物业公司承担费用。如中标，须在承诺期限内予以实施。（六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。第二章 投标须知一、投标依据（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；（二）杭州市物业管理优秀示范小区评选标准；（三）政府有关部门批准的“北上新城”小区规划方案。二、投标要求投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。三、招标文件解释及答疑（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。现场答疑会及勘察现场的时间另定。（二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办核准同意后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。 （三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问题给予回复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。第三章 投标文件的编制一、投标文件的语言投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。二、投标文件的组成（一）投标函；（二）法定代表人授权委托书；（三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）；（四）接管“北上新城”的主要物业管理人员名单、简介及职称、职务、专业资格资质证书复印件，及附拟派管理处主任相关管理经验的证明材料； （五）管理方案及内容： 1、符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的小区管理整体设想及策划； 2、采取的管理方式、工作计划和物资装备； 3、根据“北上新城”实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理； 4、根据“北上新城”实际情况，制定物业管理的具体措施，发挥高科技在管理中的作用，智能化系统的日常运行及维护方案，主要包括：房屋管理、共用设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、档案管理等）； 5、制定争创“杭州市物业管理优秀小区”规划和具体实施方案，制定完成承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业管理公司满意率等等； 6、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动计划及制度建设； 7、以“北上新城”为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲； 8、有类似小区（大厦）管理经验，案例介绍。 三、投标报价1、投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价。2、投标报价应包含下列内容：A. 报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用B. 报价均包含所有的税费和利润四、投标文件的份数和书写（一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使用A4纸，并装订成册，各投标单位应提供6份完整的投标文件。（二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲自署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。（三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批示进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。修改处由投标文件签字人签字证明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改的内容无效。（四）投标文件叙述应简洁明了。第四章 投标文件的密封和递交一、投标文件的密封（一）投标单位应将投标文件装订成册，装入文件袋，文件袋的接缝处用薄纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章。（二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法定代表人印章。（三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。二、投标截止期投标单位应于2 年 月 日 分前将投标文件密封送达市建设工程交易中心（杭州市东新路155号和平家私城四楼）。三、投标保证金 1、投标企业在递交投标书时，应按规定向招标单位交纳贰万元人民币的投标保证金（缴纳保证金时间2 年 月 日 点前，地点 ； 2、对于未能按要求交纳保证金的，招标单位将视为不符合投标要求而予以拒绝。 3、投标企业未中标的，由招标单位在中标通知书发出十天内退还保证金（无息）； 4、中标企业按要求签署合同协议后，十天内招标单位将退还投保证金（无息）； 5、投标单位有下列情况者，将被没收投标保证金： 投标单位在投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的； 中标单位不能在规定期限内签署合同协议的。四、投标文件处理中标单位的投标文件将成为前期物业管理服务合同的有效组成部分。未中标单位的投标文件予以退回，但不予支付标书制作所需的相关费用。第五章 评标、决标一、评标组织由招标单位代表在评委库中随机抽取有关专家和开发建设单位