海峡西岸国际采购与区域物流配送中心可行性研究报告.doc

海峡西岸国际采购与区域物流配送中心 可行性研究报告海峡西岸国际采购与区域物流配送中心可行性研究报告 中国美旗控股集团有限公司二一年六月目 录第一章 项目概论第二章 项目投资背景第三章 美旗流通服务平台与非加价模式第四章 项目所在地概况第五章 项目投资及投资协作企业简介第六章 项目方案与实施计划第七章 投资估算与财务数据第八章 评价与结论海峡西岸国际采购与区域物流配送中心可行性研究报告第一章 项目概论项目名称：海峡西岸国际采购与区域物流配送中心(东南中心)项目承办单位：泉州美旗物流管理有限公司 投资方:中国美旗控股集团有限公司 项目拟建地区:福建.泉州.晋江 一、项目内容及发展宗旨本项目总用地规模3000亩，总投资约27亿美元。通过当地政府、中国美旗和中外运三方的共同努力，以服务贸易与现代物流业并举，致力于打造东南地区现代流通服务贸易基地和泉州市侨商、台商投资平台；创造更多项目合作机会，使泉州市成为侨商、台商投资新的聚集地之一；推动福建泉州市外向型服务贸易经济发展，为国内外企业提供采购平台、交易平台、信息平台、融资和金融结算平台、信用平台等现代物流平台，在5-6年内建成年交易额超过2000亿元，具有国际采购中心地位的生产性服务贸易基地，实现“世界市场，泉州直航”的功能和愿景。在十年内培育成年交易额达5000亿元的国际贸易中心和海峡两岸贸易中心。项目功能区分及工程技术指标如下：1. 国际采购中心。主要涉及电子通讯、机电、汽车、汽车零部件、建材、家具、办公自动化、家电、工业原料、服装、鞋帽、玩具、海峡两岸商品贸易等10个门类700多个专业从原材料、零部件到成品展贸服务、批发分销服务、零售服务、物流配送服务、代理服务和配套设施建设。2物流配送中心。主要用于配套的物流配送、仓储、物流加工基地建设，由中外运负责投资营运。3项目工程技术。严格按照国家工程技术标准或规范进行设计、施工和运行。 4环境保护。项目方案、规划、设计、建设和营运严格执行国家法规，完全符合环境保护要求。二、可行性结论：本项目侧重于流通服务业，以此为龙头将带动各入驻行业的产业链向上下游两端延伸；经营者由于成本大幅降低而使利润同比增长；中小企业从中得到资金、信息的扶持将加快发展；由于该项目规模庞大，高端人流聚集将有力推动泉州及周边地区第三产业的发展；由于项目位居海峡西岸核心区，东邻华东经济、金融中枢上海及长三角区，西临珠三角地区。这一项目犹如巨龙口含之明珠，发展前景不可限量。项目全部投入营运后，其功能可以实现“买全球，卖全球”、“流通全球商品，直达世界市场”、“万商云集美旗，国货物流世界”的目标。核心商贸流通辐射半径可达1500公里，年交易额将达2000亿至5000亿元。每年将为经营者创造100亿元以上的利润空间；为地方政府新创100亿元以上的税收；为社会带来十多万高端人群的就业机会。它将推动泉州及周边地区提升制造业的品质，形成资源优势整合的产业链。这对进一步发展泉州及周边地区的服务贸易业和商贸流通业将起到积极的推动作用。一期项目概况一期项目位于海峡西岸国际采购与区域物流中心核心区，占地459亩（净地279亩），总建筑面积65万。其中地面建筑41万，可出售面积24万（住宅8万,写字楼3万，酒店式公寓6万，步行街商铺5及地下室2万），不出售部分用于交易席位25万，配套的餐饮、娱乐设施5万，仓储3万，停车8万。一期计划交易展位4000个，主要用于地方优势产业：建材、纺织、服装、鞋帽行业从原材料到产成品的交易展示区。首期建成后年交易额达400亿人民币，会展6万，可满足近期世界鞋博会的召开 。综上所述，本项目具有极大的社会效益和可持续发展的盈利前景，是完全可行的。第二章 项目投资背景一、项目提出的背景 1.流通业是国家战略产业在短缺经济（即卖方市场）时代，生产比服务贸易业（含流通）重要，生产环节占商品价值链的80%；而在过剩经济时代（即买方市场），服务贸易业（流通业）比生产更重要，服务环节占商品总价值的80%，其中流通业占20%。流通业决定生产，流通业的发展状况已经成为一个国家市场经济发展是否成熟的重要标志，也成为体现国家竞争力的重要标志。流通业是推动国民经济发展的先导产业，在加入WTO以后，跨国公司纷纷在中国登场，在激烈的竞争中，我国流通业是否能够健康成长，直接关系到国家安全和国计民生。因此，流通业是国家战略安全产业，是对提高国家竞争力、对国民经济的整体发展能够发挥重要经济作用的产业，是一个增长潜力大，对一个国家和地区未来的经济发展、产业结构调整有重大影响的产业。所以是国家必须保持控制和支持的，不能以短期利益决定取舍的产业。2.流通业是经济发展的助推器流通是经济发展的助推器。生产力制造力流通力。离开了流通，产品还不是商品，进入流通，商品才能转换成货币，进而才能推进生产的发展。因此，发展流通产业实际上也是发展生产。特别是在市场经济条件下，生产和流通相互交织在一起，生产决定流通，流通也决定生产，二者互为条件，互为因果，共同推进着经济的发展。目前，物流和商品交易模式还比较落后，成本过高，这是中国经济面临的重大问题。未来的5-10年，将是有中国特色的商品流通总框架逐步形成时期，是商品市场体系逐步建成时期；是流通的社会化、现代化、市场化、产业化、国际化迅速推进时期。抓住这一时期的流通业，就是抓住了中国经济发展的主要矛盾之一。3流通业形势严峻的主要原因中国流通领域出现严峻形势。其主要原因，一是经济界处于主管地位的很多人的思维方式还停留在计划经济的意识中，现在是发展市场经济的时期，他们的认识没跟上已经发展变化了的形势。当今流通产业的内容远比狭义的商业要丰富得多，流通产业是宏观层面的、事关全局的综合性产业，研究这个问题，迫切需要用“宏观流通论”的思路进行创新。这要求我们要树立研究流通业的大局观，看问题要算大账、想大事，从流通业的体制变迁，经济运行质量、流通业所处的地位、作用提升等角度参与宏观理论和政策的研讨，但目前还很不到位。二是流通业缺乏竞争力。80年代以来培育起来的个体市场，从计划经济过渡到市场经济的过程中，由于这些个体经济普遍缺乏竞争力，从1999年到2007年底，个体户数量从鼎盛时期的近5000万户，逐步降到了1600多万户。新兴的连锁店产业受“连锁业不置业”这句是个陷阱的名言影响，导致中国连锁流通经营场所普遍采用租赁经营模式，结果内资企业由于不具备国际金融信用条件，经营场所的租赁成本比外资巨头的租赁成本高出5倍以上。现在外资在中国外贸流通领域中订单权所占份额已达到70%以上，在国内流通领域中的一些关系到民生项目占控制的地位，直接干扰着国家的宏观调控措施。因此，21世纪商业竞争不是终端产品的竞争，而是流通渠道的竞争。由于中国商业流通企业发展滞后，导致了上述严峻形势。4流通业被控制的严重后果中国目前采用的流通技术，连锁店模式是西方经济文化对中国扩张的产物，如果按此模式发展，中国流通业将永远处于被动局面，民族经济的创新步伐将被削弱。谁控制订单，同时也就控制了整个金融结算权和产品的定价话语权。一个国家，一个民族被控制了流通主渠道，这个国家的经济命脉就被控制，这个国家的企业将永远成为落后产品的加工厂。100年前的八国联军瓜分中国本质表现也只是如此；近年出现的DVD专利纠纷以及百安居风波等，其原因都是出于我们的流通主渠道被外国人控制所致。2007年6月4日，上海橱柜生产商雅迪尔公司公开指责百安居擅自扣除货款高达1600万元，一些工人以工会名义出面到百安居办公处讨债，此事件彻底揭露了“世界500强”之一的百安居公司掌握订货单压榨供货商的种种“劣迹”。去年业内闹得沸沸扬扬的“雅百事件”还没淡出消费者视线,如今一波未平一波又起。2008年1月11日下午，内地百安居的韩丽宅配、朗庭、好诗迪等三家全国橱柜供货商的工人到广东省深圳市的南山百安居公司门前静坐示威，讨要订货款及薪金。其原因也是由于百安居掌握订货单压榨供货商所至。食用油、日用洗涤类产品被垄断后物价被小数巨头操纵，导致通货膨胀的后果。从以上事件说明，流通主渠道被别人控制，这不仅给中国经济造成严重损失，而且影响国家的政治稳定。二、中国流通业存在的问题及出路1.中国现代物流业发展中存在的问题 总的看中国现代物流业还处于起步阶段，总体发展水平仍然较低。主要表现在：（1）我国旧的流通体系以消亡，新的流通体系尚在建立中，导致多个流通体系同处于各自为政的小流通格局，造成信息不畅、流通不畅、信用缺失、物流成本过高等不良局面。（2）专业化物流企业少、服务水平低。（3）区域发展很不平衡。 （4）流通技术正在照搬西方模式。（5）物流基础设施建设还不能适应现代物流发展的需要。2.中国现代流通业发展的有利条件 加快现代流通的发展，是贯彻科学发展观、提高资源利用效率、提高国民经济的效益和质量、提高国民经济整体竞争力的重要途径，也是广大工商企业的客观需要。现代物流业正在成为中国的一个新兴产业，具有广阔的发展前景。 （1）蓬勃发展的国民经济为中国现代流通业发展提供了强大需求。 （2）日新月异的基础设施建设为现代物流业发展奠定了坚实的流通物质基础。（3）体制变革、政策调整和技术标准统一，为现代流通业发展创造了良好的环境。（4）进一步扩大对外开放将为现代流通业发展注入新的生机。从2006年12月11日起全面放开流通业投资，对中国现代物流和流通业的发展起到了极大的推动作用。近几年，物流领域对外开放步伐加快，一大批国际知名物流企业进入中国，带来了现代物流发展的新理念，新技术和新的管理方式，对中国现代物流业的发展提供了可以借鉴的经验。3.用传统文化拓展中国流通业经过30年的改革开放,中国流通产业“多渠道”业已形成,但尚处于小型化、分散化的阶段,与国际上的跨国商业公司相比差距很大。因此,必须通过深化改革、调整结构,推进整合与创新,发展商业“大渠道”,引导小零售、小批发、小集市、封闭型、传统式向大超市、大配送、大市场、开放型、现代式转变,从而实现流通产业从“粗放型”向“集约型”转变,以适应现代化、国际化大生产、大流通的形势要求。4历史赋予美旗使命近年来，中国商品流通格局发生了巨大变化，昔日“主渠道”地位的国有商业、物资、供销三大流通体系受到市场无情的冲击，在市场经济条件下，新型的工商关系尚在培育中，上世纪80年代培养起来的个体市场又因资金缺乏，信用不足，经营方式落后，全面进入困境状态，中国传统的商品流通企业，由于信息不对称而产生的信息孤岛，资本不足而导致的信用缺失，规模小而导致的物流成本高等问题，在国内外竞争过程中普遍缺乏竞争力，尤其在“入世”以后更加严峻。据统计中国大陆流通业百强企业销售总额不到“沃尔玛”百货公司的十分之一，中国企业的综合流通成本是西方发达国家的三倍，中国具备直接与国际接轨能力和渠道的企业，不到企业总数的3%，在国内能够跨区域建立低成本物流、交易、销售体系的企业不足20%，由于信息闭塞、信用缺失，大部分企业均以很高的成本进行自产自销。显然中国经济的“流通功能”发挥不足，已成为国民经济健康快速发展的薄弱环节。针对现状，中国美旗控股集团经过近20年时间的研究、示范和实践，在吸收国外的先进理念同时，结合中国国情成功地研究出一套全新的、可操作性强并适合中国国情的商品物资流通交易模式。该模式可有效地解决中国流通业普遍存在的信息不对称和信用缺失两大难题；该模式还通过有效地整合人流、信息流、物资流、资金流和信用流，形成物流配送交易体系，降低流通过程中的市场风险，最大限度地服务于社会；为经营者提供经营平台，提高资金利用效率，争取更广阔的发展空间；在生产者和消费者之间架设桥梁，降低流通过程中产生的附加成本，为消费者提供价廉物美的商品和服务，最大限度地满足企业和个人对效率和效益的需求。中国美旗控股集团的流通技术颠覆了传统流通环节层层加价的模式，具有极强的竞争力。并以先舍而后得的传统文化理念搭建出中国特色的流通平台，对拓展中国流通业将奠下成功的基石。第三章 美旗流通服务平台与非加价模式一、美旗流通服务平台现代经济的发展,必须由现代流通来带动。营造流通主渠道,带动发展大生产,是商业集约化的必由之路。1.美旗流通服务平台中国美旗控股集团在长期的市场建设过程中，为了解决传统市场的种种弊端和中小企业以及个体经营者普遍存在的资金不足、信用不足（主要依靠现金交易）、社会地位低等问题，结合中国国情，吸收国外先进的流通管理技术，研究出一套先进的行之有效的美旗式流通经济模式非加价模式，即“零利润经营法”。美旗非加价模式汲取了批发制、超市制和连锁制的市场业态优势，集市场与现代物流于一体，成功地创造了商品的价值在市场中实现和提升，商品的采购价格在物流中降低的新型业态模式。这一模式将成为中国大陆继物资、商业系统改制解体后的流通主渠道，对国际采购团体具有很强的吸引力，已有多家国内外知名企业与美旗合作，取得了良好的经济和社会效益。2.美旗流通服务平台战略在未来6-10年内,中国美旗控股集团与中国外运长航集团在全国范围内，投资建成十大流通服务贸易基地(国际采购和区域物流配送中心)及一批分中心。将选择各具优势的10个区域中心城市作为美旗流通服务贸易基地的一级基地，分别为华南基地、华北基地、华东基地、华中基地、东南基地、东北基地、西南基地、西北基地、中原基地及上海中心基地。这十大流通服务贸易基地的建成，将对中国现代流通体系建设，降低流通成本，增强企业竞争力，杜绝假冒伪劣商品冲击市场等起到积极作用。目前东南基地已经在福建省晋江市进入建设实施阶段，华南基地已落户在广东佛山市开始建设中，华东基地已落户苏州，华北基地已落户北京，其他几大基地的选址工作也在有条不紊的进行。二、美旗非加价模式的特点和优势1美旗非加价模式的特点通过构建商品交易、融资和物流运营管理体系，为企业和消费者提供效率更高、成本更低的供应链服务平台，实现以展贸为特色的供应链管理。与传统商业、储运业相比，其区别在于强调以实现系统整体效率和效益为目标，将商贸和物流系统化。1. 集摊位制、超市制和调拨批发制等各业态优势之长。该模式运用现代高新技术和现代物流理念，以市场为中心，集成输入展贸交易、装、卸、储存、流通加工、运输转换、分检配载，并与信息服务平台链接起来，通过信息服务平台实现采购代理、内部分检、配送、对企业计划生产销售下单、银行信用贷款和结算、国际货代，最终完成整个商品交易和物流配送的市场运作。第二，除展览样品外，商品不进交易中心。该模式实现工厂直接到用户的运输配送体系，集成多种运输方式，使客户获得最佳的运输路线、最短的运输时间、最高的运输效率、最安全的运输保障和最低的运输成本。第三，通过供应链建立起对企业产供销全过程计划和控制。该模式从整体上完成最优化的生产体系设计和运营，在利用现代信息技术基础上，实现了货物流、资金流、信用流和信息流的有机统一，降低了社会生产总成本，消除因信用缺失而导致的过分依赖于现金交易而造成三角债等不良后果，实现了有序的社会大流通格局。第四，以整体最优为目的。整个流通渠道的商品运动的管理范围包括生产物流、销售物流、供应物流、积压物流、退货物流以及废弃物资回收物流等。每个环节都在追求不断降低成本的最优化效益。 第五，通过与国有商业银行、中国外运长航集团的合作 ，实现供应链金融服务，为企业降低金融和财务成本，为银行创造了新的增值业务和安全高效的投融资平台，为物流企业提供物流信息、货物等源源不断的物流业务。2美旗非加价模式的优势美旗流通服务模式是一种流通新理念，它不同于传统配载、运输、仓储等一条龙服务的物流模式，是对金融供应、产业和市场链整合的一个质的飞跃。其好处：一是该体系靠相对依赖和吸引所形成的自然的运行，将降低流通成本，增强企业竞争力，对杜绝假冒伪劣产品冲击市场起到积极作用。二是高效率的物流与供应链技术模式，交易成本低，不收取场地租金，不分享交易利润，交易灵活、自由（席位制交易），发挥各厂家和代理商专业能力，不限制交易方。三是能实现零租金、零库存和无三角债。零租金，席位永远免费，节约交易成本8%，提供强大信息平台，节约交易成本2%，提供系统仓储与配送，节约交易成本1%，统一结算与融资担保，节约结算与资金成本3%，提供信用体系，节约商务费用1%以上，在货物上下游整个供应链中总成本共降低15%以上。四是阳光交易，高透明度、公平公正、遏止灰色交易。美旗流通服务平台网络以连锁交易区（交易点）为基础，辐射生产商会员、零售商会员、消费者会员、服务商会员等对象，形成了一个“群赢”的利益共同体。五是与中外运及中资银行联盟，为企业提供供应链金融解决方案。对获得融资的企业从原材料采购到生产、销售整个过程进行有效监管，这对解决企业尤其是中小企业融资、三角债和金融安全起到保障作用。 第四章 项目所在地概况一、 福建省、泉州市概况1. 福建省概况福建地处祖国东南部、东海之滨，东隔台湾海峡，与台湾省相望，东北与浙江省毗邻，西北横贯武夷山脉与江西省交界，西南与广东省相连。福建是中国著名侨乡，旅居世界各地的闽籍华人华侨1088万人。福建与台湾源远流长，关系密切，台湾同胞中80%祖籍福建。福建居于中国东海与南海的交通要冲，是中国距东南亚、西亚、东非和大洋洲最近的省份之一。陆地面积12.14万平方公里，其中，山地、丘陵占陆域的80%，海域面积13.63万平方公里。全省海岸线总长6128公里，其中大陆线3324公里，居全国第二位。大小岛屿1546个，占全国1/6，拥有厦门湾、福州湾、湄州湾、沙埕港、三都澳等众多天然良港。全省生产总值10863亿元，增长13%；财政总收入1516亿元，增长18.2%，其中，地方级财政收入833亿元，增长19.1%；全社会固定资产投资5270亿元，增长22%；外贸进出口总额848亿美元，增长13.9%，其中，出口569亿美元、增长14%，进口279亿美元、增长13.7%；按可比口径实际利用外商直接投资100亿美元；社会消费品零售总额增长20%；居民消费价格总水平上升4.6%；城镇居民人均可支配收入17850元，实际增长10.1%；农民人均纯收入6180元，实际增长7.8%；城镇登记失业率3.86%；人口自然增长率6.3。单位生产总值能耗降低3.5%、二氧化硫排放量下降1.1%、化学需氧量排放减少1.3%的节能减排目标预计可以完成。2、泉州市概况泉州市地处福建省东南部，是福建省三大中心城市之一。北承省会福州，南接厦门特区，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安溪、永春、德化、金门（待统一）5个县和泉州经济技术开发区。全市土地面积11015平方公里，2007年常住人口774万人（不含金门县），汉族占人口总数的97.81%，少数民族占2.19%。少数民族有48个，以回族、畲族、苗族和蒙古族居多。方言以闽南话为主，通用语言为普通话。外来人口154万。泉州是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，也是中国古代海上丝绸之路的起点，唐朝时为世界四大口岸之一，宋元时期被称为“东方第一大港”，被誉为“世界宗教博物馆”，联合国教科文组织将全球第一个“世界多元文化展示中心”定址泉州。泉州是全国著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地。分布在世界129个国家和地区的泉州籍华侨华人720万人，旅居香港同胞70万人，旅居澳门同胞6万人，三者合占全省60%以上。台湾汉族同胞中44.8%、约900万人祖籍泉州，全市现有台属近16万人，中国闽台缘博物馆落户泉州。长期以来，旅外乡亲心系桑梓，或投资办厂，或兴学育人，或捐资慈善，或兴办公益，涌现出一大批贡献巨大、成就杰出的乡贤硕彦，成为推动泉州经济社会发展的重要力量，成为泉州与世界密切联系的纽带和桥梁。 经济建设。全市实现生产总值3000亿元，增长12.6%；财政总收入300亿元。泉台关系。泉州与台湾一水之隔，泉台关系源远流长。泉州是对台工作的重要“窗口”，在推进祖国和平统一进程中具有的重要地位和作用。主要体现在“五缘”：地缘近。肖厝港距高雄港194海里，距台中港94海里；晋江围头距金门5.6海里，是大陆与金门距离最近的地方。血缘亲。泉州是台湾汉族同胞的主要祖籍地之一，台湾汉族同胞中约44.8%近900万人祖籍泉州。历史上泉州曾有三次移民台湾的高潮，仅1945年前后泉州去台就有10万余人，全市现有台属16万人，居住在泉州的台胞3000余人。泉州籍人士不少是台湾的政要和富豪。被台湾卓越刊物列为“百大富豪”的蔡万霖、王永庆、黄世惠等13人，列为百大民营制造业主的王玉珍、许胜发以及林洋港 、施启扬、王玉云等20多人，以及不少政党头面人物和知名人士的祖籍均在泉州，他们在岛内政界、经济界、学术界和广大台湾民众中均有举足轻重的影响。文缘深。由于历史上泉州人大量移居台湾，带去了泉州的文化。因此，今天具有浓郁泉州地方色彩的民歌、小调、南音、木偶、高甲、梨园、打城戏等传统文化，在台湾民众中仍有较大的吸引力。商缘广。据记载，早在隋朝时，泉台两地就有商贸往来。宋元时期，台湾作为泉州海外交通的中转站，通商贸易络绎不绝。到了乾隆四十九年（1784年），清政府开放台湾鹿港与泉州蚶江对渡通航，泉州与台湾的贸易也未曾停止。法缘久。泉州先民入台时，不但把家乡的住宅式样、时岁习俗、婚丧礼仪带进台湾，而且把家乡所信仰的道教、佛教及其他神祉请进台湾奉祀，历代相传。如目前岛内440余座龙山寺、260多座上帝公宫、100多座清水祖师庙和其它大量的神祗、寺庙大都是从泉州分灵出去的。3、晋江市概况 晋江是泉州区域的重要组成部分，也是泉州新都市发展区（由于桥乡的原因，一直未能撤市设区），晋江占地649平方公里，户籍人口100万，外来人口100万，海外华侨200多万，晋江市著名的侨乡。 2009年，全市预计完成地区生产总值（GDP）775亿元，财税81.5亿。 晋江港是离台湾最近的港口，晋江机场和港口均拟为国家一类口岸，这为晋江对台开放和通航提供了有利的条件，晋江港是首批对台直航港口之一。第五章 项目投资及投资协作企业简介一、中国美旗控股集团简介中国美旗控股集团有限公司前身是美旗投资有限公司，成立于上世纪八十年代末，是由多家港台企业和个人及其家族联合海内外华人华商共同组建的综合性投资管理型企业。 . 中国美旗控股集团事业分为营利和非营利事业两大部分。营利事业主要包括金融投资业、现代流通业、旅游和服务业、文化传媒业、科研业；非营利事业包括慈善事业、扶贫教育、社会课题研究、参与各类非营利基金会等。同时，中国美旗还无偿为来大陆投资的台、侨商提供从项目落户前的评估、调研，到落户后的服务工作，解决台、侨商在大陆投资过程中普遍遇到的项目选址和产业定位难、行政司法接轨难、金融配套服务难、物流（流通）难等四大难题，促使台、侨商在大陆少走弯路，获得更加满意的投资效益。中国美旗控股集团及股东在长期投资大陆过程中，坚持理论研究和实践相结合，先后出资创办了美旗战略咨询有限公司、中国物流商业研究院、中国台商研究所、和谐社会研究中心、三农问题研究中心、中国美旗慈善基金会等非营利机构。以美旗为主研究及参与研究的课题成果有：中国社区警务研究、台商投资大陆亏损原因和解决办法、中国区域经济差异与投资环境分析研究、农村三集中课题研究、流通与经济安全研究等课题。 经过近20年的发展，特别是最近几年大量港、台、海内外华人企业的加盟，中国美旗已逐步形成金融投资业联盟，物流商业投资联盟，光电、半导体产业投资联盟，现代农业、旅游观光业投资联盟等多个联盟体。中国美旗联盟凭借资金、技术、凝聚力等优势，在今后的十年内将根据中国大陆各地的社会、经济、人才、资源、产业结构的不同，划分出十大适合不同产业投资的聚集地，逐步引导台、侨商根据不同产业到最有利于自身发展的地方去投资，同时将在上述地区建设十大国际采购与区域物流中心及若干分中心，为台、侨商在大陆投资创建安全的投资平台，为海内外华商谋福祉，为两岸和平做贡献，为中国美旗的不断壮大提供发展空间。二、中国外运长航集团中国外运长航集团，是以海、陆、空国际货运代理业务为主，集海上运输、航空运输、航空快递、铁路运输、国际多式联运、汽车运输、仓储、船舶经营和管理、船舶租赁、船务代理、综合物流为一体的国际化大型现代综合物流企业集团，是国资委直属管理的166 家中央企业集团之一。截至2005年底，中国外运在国内设有40家全资子公司，8家控股子公司，1家香港上市公司（中国外运股份有限公司）和1家国内A股上市公司（中外运空运发展股份有限公司），国内经营实体1000余家。在境外设有8个代表处，16家海外企业，并与境外400多家运输企业建立了业务代理关系，形成了覆盖全国，辐射全球的优质高效的运输服务网络。 中国外运自1998年开始，制定并实施了面向21世纪的企业发展战略，即中国外运集团战略发展纲要，致力于把中国外运从一个传统的外贸运输企业建成由多个物流主体组成的、按照统一的服务标准流程和规范体系运作的、国际化、综合性的大型物流企业集团。中国美旗控股集团与中国对外贸易运输（集团）总公司通过强强联合，共同打造中外运美旗物流体系，着重发展物流金融和供应链金融业务，2007年中外运的物流金融业务突破千亿元，达1140多亿元。2008年，中外运物流金融监管业务实现800多亿元，中外运物流金融业务运营成功经验，为中外运美旗物流交易体系的建设起到了积极作用。2009年1月5日，中国对外贸易运输集团总公司与中国长江航运集团公司合并，成立了中国外运长航集团公司成为我国综合实力最大的综合物流企业，资产规模与营业规模均已进入世界500强行列，这为中国外运长航集团与中国美旗共同打造的物流及流通体多增添了更强的竞争力。第六章 项目方案与实施计划一、项目设计方案本项目拟在落户地建设国际采购与物流配送中心，该中心将包括“三区九中心”，“三区”指交易批发区，会展、商业服务区，生活配套区；“九中心”指国际采购中心，信息中心，订单中心，电子商务中心，会议展览中心，金融结算中心，信用中心，仓储物流配送中心，商务及生活配套中心。项目规划以展贸、物流、仓储和其他配套设施有机连接的方式，运用步移景异的设计理念，在建筑空间上创造出丰富的流动视觉感受，并将主题贯穿于整个区域中，形成各重点区域的中心广场、交易走廊、绿化景观带和交易市场。二、主要功能建筑规模拟建设的海峡西岸国际采购与物流配送中心项目总占地3000亩，建筑面积360万平方米，其中用于商品交易场所及公建、酒店等将占地2000亩左右，建筑面积200万平方米，设立3万个交易席位。配套的商业、住宅各种建筑的规模比例如表1所示。表1：建筑规模（容积率1.8）建 设 项 目占地面积（亩）建筑面积（万）长期展贸区、公建、酒店1500220短期展贸场区（会展）50010短期周转配送仓库及地下室30配套：办公、商务、金融服务、住宅、公寓及地下设施1000200合 计3000460三、专业展贸区及仓储配送区方案展贸交易席位采用美旗非加价经营模式，对入市经营的单位和个人长期不收席位租金。以中国美旗斥巨资建设的交易场所物业作为抵押，换取银行高额授信，为经营者提供信用担保和授信服务，以解决经营者资金不足和信用不足的难题。海峡西岸国际采购和区域物流配送中心专业展贸区及仓储配送区方案根据项目落户地的市场需求确定。四、招商计划和投资建设进度1招商对象和客户来源交易场所设各类批发交易席位共3万个。招商是市场建设成败的关键，根据中国美旗控股集团以往经营商贸市场的成功经验和拥有的市场网络优势，结合当地实际情况，主要向以下对象进行招商：（1）项目所在地及其周边企业约可招到6000户，占20%。（2）吸引沿海和发达地区经营者到此经商，这一部分约可招到9000户，占30%。（3）吸引台、港、澳和海外企业6000户，占20%。（4）在全国建立连锁市场，将吸引全国，尤其是在苏州、南京、盐城、宁波等华东地区和佛山、东莞等华南地区及分中心同时实施，这为泉州一级中心获得商品东南区域总代理将起到巨大作用，同时也将吸引更多高端客户云集泉州，这一部分约可招到12000户以上，占总席位的40%以上。交易中心设二十大类商品，约1000多个专业行业，平均每个行业只有30个席位，分5-6年建设，加上先进的经营技术、优惠的政策，市场席位将供不应求。2时间安排每期工程开工时便进行招商工作，半年时间可招满当期席位。3建设进度及营运目标：中心分六期建设，首期在2009年5月开工建设，2010年4月投入使用，以后每8至10月月启动一期，每建设一期投入营运一期。其中一期占地459亩（净地279亩），总建筑面积65万，其中可出售面积23万，不出售面积42万，一期建成后将形成4000个交易展位和综合配套设施。一期经营建材、装饰材料、金属材料、纺织服装、鞋帽等当地优势产业。一期建成后年交交易额可达280亿人民币以上。2011年底二期建成后，年交易额达550亿人民币以上；2012年底三期建成后年交易额可达850亿人民币以上；2013年四期建成后，年交易额可将达到1200亿人民币以上；2014年第五期建成投入使用后，年交易额将达1600亿以上；2016年第六期建成后年交易额将达到2000亿以上。局部超高层建筑和五星级酒店等建筑将在2018年全部投入使用，到时将实现年交易额突破三千亿元；会展中心每年举办各类会展200次以上，为地方政府年综合创税能力达到数百亿元。第七章 投资估算与财务数据以下数据以海峡西岸国际采购与区域物流配送中心全部建成后为进行整体核算分析，并假设成本、收入均为均匀产生，涉及金额的数据，如无特别说明，单位均为人民币元，汇率为6.7人民币元/1美元。对于第一期的计算以及以后的分期进展，可按其占总规模的比例近似折算。一、资金筹集与使用所有的建设资金都通过自筹和融资方式解决。1中国美旗控股集团资本金；2项目的土地、在建项目及物业抵押贷款；3美旗基地营运后资金沉淀部分理财服务收益；4、向金融机构融资；5美旗基地营运后的管理收益；6，美旗基地服务设施、住宅、商业、写字楼的租售收益；7、金融租赁业务融资。 二、商品房部分投资分析1.投资分析序号项目名称数量（万）单价（元）总额（亿元）备 注1土地成本1603004.82前期费20010023工程建安费2001800364机电及配套20050010租赁解决住宅、写字楼1006006 5装酒店公寓3010003修商铺302000.6只装修公共部分6市政园林1602003.2 7销售与管理费2003.28不可预见费68.8亿元2%1.379财务成本10亿元（五年）6%310合 计73.17海峡西岸国际采购与区域物流中心总建筑面积460万。其中不出售的交易展示、会展、仓储和公建、酒店260万，出售的配套商品房200万。商品房部分投资分析如下：2、销售收入1）、商品房部分销售收入，商品房总面积200万。其中，住宅80万,写字楼20万，酒店式公寓30万，商铺30万。目前，泉州及晋江市住宅价格（5000-12000）元/，写字楼（5000-12000）元/，酒店式公寓（8000-15000）元/，商铺（15000-90000）元/，未来六年泉州地区经济将翻一番，加上两岸紧密经贸关系及和平协议的签订，泉州将成为对台的桥头堡，泉州的房价将成倍提高，按未来7年平均低限价格定价：住宅10000元，写字楼10000元，酒店式公寓1.3万元，步行街商铺3万元。住宅：80万10000元=80亿元写字楼：20万10000元=20亿元酒店式公寓：30万13000元=39亿元步行街商铺：30万30000元=90亿元地下商业：10万10000元=10亿元地下车库：30万5000元=15亿元 合计：254亿元 营业税：254亿元5.05%=12.8亿元，实缴10亿元。 毛利：254亿-73亿-10亿=171亿元 所得税：171亿25%=42亿元，实缴30亿元。净利：171亿-30亿=141亿元三、国际采购交易中心投资收益分析1、投资分析国际采购中心总建筑面积460万。其中，交易展位160万，会展10万，酒店、餐饮、娱乐、会所共20万，教育、医疗等公建10万，地下建筑60万（交易、展位10万，商业配套5万，仓储20万，停车25万），按未来6年预计均价作为建设成本依据，投资分析如下： 序项目名称数量（万）单价（元）总额（亿元）备 注1土地20030062前期费2601002.63工程建安费2602000524通风、消防、冷气、机电、照明26080020由金融租赁解决5装修费（会展交易区）200100020只装修公共部分6市政园林费20020047营销管理费20020048不可预见费108亿元2%29财务成本10亿元（五年）6%3 合 计113.62.经营收益：1）、营业额：160万的交易展区分成3万户交易席位，每户平均每天营业额按2万计：3万2万360天=2160亿元2）、押金、平均每个席位20年免租，收取租赁押金平均每席20万元，3万20万=60亿元。、地下加地上停车场60万，分2万个停车位，每个1万元押金，2万1万=2亿元、35万商业配套设施，出租的餐饮娱乐设施租赁押金，每平方米收取押金500元，30万500元=1.5亿元 小计：63.53）、授信保证金：3万个席位，平均每个席位授信保证金150万元，3万150万=450亿元4）、收入：、理财收入，2160亿营业额，平均按30%沉淀资金，216030%=648亿，平均按沉淀资金的3%作为理财收益，（648亿+450亿）3%=32.84亿元；、代理收入：平均按交易额的2%，收取代理佣金，2160亿2%=43.2亿。 小计：+=76.04亿元、租金收益30万酒店餐饮、娱乐，5万的配套商业，共35万，平均年租金500元，其收益为：35万500=1.75亿元；30万的仓储，按年租金200元计，其收益为：30万200=6000万元；10万的医疗、教育、公建等平均年租金150元，其收益为：10万150=1500万元。小计：2.5亿、管理费收入，65万停车，2万个车位，平均每个车位每年2000元管理费，2万2000=4000万元；160万的交易席位，25万的商业铺位，平均每年管理费240元，185万240元=4.44亿元；140万的公寓，住宅，写字楼，平均每平方每年管理费50元，140万50=7000万元小计：5.54亿元年营业收入：84.18亿元5)、支出、管理费支出，平均每平方米每年120元： 460万120=5.52亿、折旧支出，按20年折旧：97亿20=4.85亿/年、综合税支出按6%计：84.18亿6%=5.05亿小计：15.42亿元6）、年收益：税前毛利为84.18亿15.42亿=68.76亿元7)、所得税：68.7625%=17.2亿元，前6年政府返还地税部分的50%，约5亿元。实际应缴所得税为：12.2亿元净利润：68.76亿-12.2亿=56.56亿元3、投资及财务评价结论国际采购与区域物流中心项目总投资170亿元（25亿美元），建成后可以形成以下收益：1）、形成固定资产300万、160万交易中心2万元=320亿元、60万停车场5000元=30亿元、20万的酒店、商业资产1.5万元=30亿元、10万的公建设施5000元=5亿元、20万的仓库3000元=6亿元、15万的地下展位及商业1.5万元=22.5亿元 合计：413.5亿元2）、租赁押金：63.5亿元3）、授信保证金：450亿元以上，+可获得综合授信600亿以上4）、年利润收入：56.56亿元5）、为地方带来近百亿税收。国际采购中心部分总投资113.6亿元。建成后，押金收入达63.5亿元，作为现金回收，授信保证金450亿以上，加上413.5亿元固定资产，可获得银行600亿元以上的授信额度，年营业收入56多亿元，因此可望在每期建成后第三年即可回收投资成本。第八章 评价与结论一、经济效益分析海峡西岸国际采购与区域物流中心项目总投资180亿元（27亿美元），根据以上分析，投入8亿人民币和10以下的融资贷款作为启动资金完成一期工程后，即可形成10多亿元的现金流（押金）和60多亿元以上的授信额度，30亿元以上的固定资产，200亿元以上的营业额，以第一期收益作为第二、三期的建设资金，以此类推。项目全部建成后，可出售部分的销售额可达到254亿元，基本可回收全部投资。该部分若单独核算，可产生100多亿元以上的净利润，不出售部分可形成413亿元以上的固定资产。中心设10多个大类700多个专业，3万多个交易席位，投资方20年不收取租金，每个展位收取20万元的租赁押金，总押金收入达63亿元，相当于不出售部分投资总额的60%。利用采购中心形成几百亿元的固定资产获得银行授信，为入驻的经营者提供三倍于自有资金授信额度，平均每个展位持150万元自有资金，存入银行结算中心，3万户150万=450亿元，加上419亿元固定资产，将可获得授信额度600亿元以上，平均每个席位每天交易2万元，年交易额可达到2160亿元，年综合管理、服务利润56亿元以上。随着该中心管理的进一步完善，与国内外企业及行业机构建立广泛合作关系，与政府达成行政、公共采购关系，拓宽业务渠道，预计在建成五年内，每个席位日交易额可达5万元以上，年交易额可达5000多亿元，盈利能力将成倍增长。综上所述，该项目的经济效益十分显著。二、社会效益本项目完全实施后，庞大的订单，良好的金融服务体系，对促进所在地区及周边地区招商引资、工业聚集等起到促进作用。庞大的信息流、人流、资金流将带动中心所在地区经济发展，进一步加快促进该地区成为区域流通服务贸易中心枢纽。13万个交易席位，平均每个席位代理3家公司的产品，可为9万个以上的企业提供永不落幕的交易平台，为全世界及全国各地采购商提供采购平台，为企业获得订单、信息和降低销售、物流、采购成本起到积极作用。2交易中心将为入场参展的企业免费提供全球采购及销售产品数据库、门户网站服务和电子商务服务，保证企业足不出户，通过交易中心与全球直接接轨。3每个席位设4个交易员，加之仓储、物流人员，3万个交易席位可直接解决十几万人就业，为所在地区及周边地区解决就业问题起到积极作用。4在本项目成熟期，年交易额将达到3000亿元人民币以上，本项目所在地将逐步具有区域金融中心地位，而庞大的交易额为当地政府每年获得几十亿元甚至几百亿的税收。5. 本项目与国有商业银行和中国外运长航集团形成强强联合，为上下游企业提供供应链金融服务、物流金融与供应链金融服务、信息平台和电子商务服务，使上下游企业、经营者、银行、物流公司、电信公司形成共赢局面，为解决信息不对称、物流不畅导致的物流成本过高，中小企业贷款难，控制银行信贷风险将起到积极作用。6高档次的规划与建筑、现代化的交易会展设施、世界领先的流通理念和先进的交易管理技术，可彻底改变过去交易市场脏、乱、差的不良社会现象；先进的采购、配送交易模式，可有效杜绝假冒伪劣产品进入市场，为保护知识产权，促进产业健康发展起到积极作用。7现代化的会议展览中心，及配套的酒店设施，世界各地采购商的聚集，带动所在地区的商务、旅游、房地产的发展。三、项目SWOT分析1优势（Strengths） 国家对现代流通业的重视，政策扶持，有利于项目发展，中国美旗控股集团与中国外运长航集团、中国移动、国有商业银行的品牌和实力、对流通业改革的强烈的社会责任感、非加价经营模式、整合社会资源能力及多年大陆投资管理经验等构成的综合优势，是其他欲投资流通业的企业短期内难于超越的。中国美旗控股集团自主创新研究的商贸物流配送经营模式的优势在于聚合商贸与物流的规模优势。对入市经营的单位和个体经营者长期不收租金，且提供3倍于其保证金的授信额度，解决经营者资金不足和信用不足等众多环节制约问题。相对于其他市场经营模式，美旗非加价经营模式具有强大的市场核心竞争力。中国美旗控股集团坚持优势互补、平等互利、共谋发展的原则，与项目实施地各级政府良好的互信协作的合作关系，以及项目营运后参与各方共享效益，大力提升东南流通服务贸易水平和