老年公寓研究文集.doc

老年人需要什么住宅 低密度住宅成楼市亮点2005年10月14日重阳节是我国专为老人设置的节日，在刚刚过去的日子里，关注老年健康的话题再次被提出。有关专家表示，长久以来，商家只把注意力放在年轻消费群体身上，其实老年人的各项生活、居住需求也同样丰富，消费力也相当可观。尽管目前对于老年人在城内还是在郊区居住依然存在争论，但低密度、高舒适度、复合功能型综合项目，对于中高收入退休人员来说，无疑更具有诱惑力，同时也正在成为楼市中新的亮点。老年人需要什么样的住宅目前，人口老龄化已成为一个全球性问题，北京作为一个飞速发展的超大型城市，60岁以上的老人约有187万，已占到全市总人口的13%。有数据分析显示，到2025年，在京的老年人口将增至416万，比例也将上升至总人口的30%，全面进入“银色时代”。据中大恒基市场研究中心提供的资料显示，80%的老年人愿意与成年子女分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，又减少了长期共同相处容易产生的矛盾，而且越来越多的老年人是选择居家养老方式。适合老年人居住的社区要能够充分满足老年人的生理、心理等各方面的需求。有关专家认为，退休社区应包括以下几个基本要素：一、安全：提供行动和各类活动的安全性；二、社会交往：提供进行社会交往的公共空间；三、清楚的方向性和明确的标志系统：提供活动上的方便；四、易操作：如门、窗、家电等常用设施应易于操作；五、环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。以位于北京顺义潮白河畔的东方太阳城期清波小镇为例，除了户户皆有前后花园或中庭花园之外，3.1米层高，采光、通风、视野尤其通透；水源热泵，地板采暖；智能科技的运用是清波小镇的一大特色。区内防滑处理的地面、坡道，低按键、高插座设置；真正的智能“一卡通”，不单可开启防盗门、单元门便捷、舒适的人居体验，实现一家老小亲情互动，天伦共享。高尚退休社区充满活力作为针对这一部分特殊群体的开发项目来说，社区活动的丰富多样化更能够体现出退休社区的开发者的综合实力。以“全新退休生活的领跑者”为项目宗旨，东方太阳城正是这样一个典范。项目创立开发至今三年多来，致力于“银发产业”的创导与开拓，为广大中老年人士构筑崭新的生活方式。如今，社区发展日益成熟，一、二期的业主全线入住，四季纷呈的多彩生活每天都正在上演。进入金秋季节，中秋、国庆、重阳三节相连，东方太阳城更是精彩活动不断，有的是社区业主自发组织的，有的是开发商或物业公司和俱乐部倡导的。9、10月份的“重阳情金秋颂”东方太阳城社区文化汇演，让生活在这里的人们着着实实地年轻了好几岁：9月10日为社区里离退休的老师们特别奉献的“浓情蜜意献园丁蛋糕欢乐送”活动；9月18日在社区内嘉宾国际酒店室外举行的“中秋之夜”露天自助烟火晚会。此外，10月的金秋，东方太阳城特别推出“社区生活体验之旅”，酒店式公寓的短期租用、嘉宾国际酒店亲近试住，让喜欢这里的老人们可以亲身体验东方太阳城的精彩退休生活；10月1日在太阳会所举行了“秋之盛妆”假面舞会；10月6日完全由社区各个俱乐部、开发商以及物业公司共同举办的“金色年华”歌舞晚会又隆重登场；九九重阳佳节期间，社区里又开始了“绿色农庄丰收节”趣味采摘及雕瓜比赛凡此种种，无不展现了社区银发老年人对美好新生活的憧憬。目前，尽管北京楼市主打老年公寓的项目并不多，但种种迹象表明，老年住宅会日趋升温。此外，按照现行规定，银行在放贷时对年龄的限制很严格，对于50岁以上的老人借贷基本不予考虑。因此，有关专家呼吁，加大老年住宅的供给，给予老年人购房以更多的优惠条件。老年地产中国房地产开发忽略的区域2005年09月14日严格执行了20年的计划生育政策已经对中国的人口结构产生了深远的影响。中国在尚未成为发达国家之前，就将提前进入老龄化社会。一个某种意义上的老龄化中国正在向我们走来。 敏锐的投资者已经发现了机会。老年人的护理及居住需求是一个庞大的市场，传统的敬老院、福利院等公益性质的养老机构无论在供求比例上，还是在所提供的服务和设施上都很难满足市场需求，老年地产作为相对高端的补充产品应运而生，但在政策与市场的双重挤压下，目前国内的老年地产依然面临着发展的窘境。老年需求的巨大商机 据统计，目前我国60岁以上的老年人已经达到1.34亿，占总人口的10%以上；65岁及以上老年人口达到9377万，占总人口数的比例超过7%。据预测，到2020年，我国老年人口将达到2.4亿，占总人口数的16%以上；到本世纪中叶，老年人口将超过4亿，占总人口数的四分之一。 目前国内的养老设施大都为公办非营利性质，规模从几十张到几百张床位不等，但全国满足率大致只有百分之十几。虽然与实际的市场需求差距很大，但这些养老设施的入住率却不高。“特别是公办的，原因之一是广泛存在家庭养老的社会心理；二是养老机构的硬件和软件设施不够完善,这样的养老机构已经不能适应当今市场化的需求。”中国老龄科学研究中心的副研究员麻凤利说。除了政府创办的养老机构，实际上国内早已有民营资本进入了这一领域。例如中国老龄事业发展基金会发起的“爱心护理工程”目前已经吸引了35家民营企业挂靠在该基金会之下，开发与老年护理有关的地产项目。 “爱心护理院自负盈亏，归当地的民政部门管理，产权和经营权都归企业家自己。基金会是非营利机构，只负责推广，不参与具体运营。”中国老龄事业发展基金会会长李宝库表示。 但就目前来看，这些挂靠在民政部的由民营企业家出资兴办的老年房地产项目，诸如养老院、托老所、护理院都很难赢利，因为这些项目很难抹去“公益”和“慈善”的色彩。 与这些“公益”和“慈善”性质的养老设施相比，目前由开发商们自主开发的新兴老年地产项目更趋向于面向中高收入的老年消费者，是一个完全商业化的房地产细分市场。“没有一定的消费能力不能成为市场，国家以前出现不了老年地产市场是因其较低的市场消费水平。我们选择把自己的老年房地产项目的人群定位在中高收入的老人，从中高收入老年人群切入市场更容易激活。”北京市首家国际老年公寓太阳城的董事长朱凤泊表示。麻凤利也认为应该把老年地产市场和这些敬老院、福利院等公益性质的机构区别开来，“中国老年房地产要想发展起来，需要有一个示范效应。太阳城的示范效应使以后众多的房地产开发商把老年房地产的消费群体定位在中高经济实力的老人。”麻凤利说这样的示范效应无可厚非。记者在采访中也发现，不论是研究人口老龄化的学者，还是亲历过老年房地产的开发商，都一致认为涉老项目的市场化符合现今中国的经济体制，是趋势，也是必然。政策是最大瓶颈 “由于定位难、无政策支持、回报周期长、总体造价高和经营困难等一系列原因，老年地产目前仍是鲜有人问津。”朱凤泊认为，“政策的限制是开发老年公寓遇到的最大困难，开发商需要税收、批地、贷款等优惠政策的支持。” 开发商所开发的老年公寓有一种趋势，目标人群明确定位在中高经济实力的老年消费者，其项目的硬件条件非常好，服务也优于传统的福利院，但房价也让好多老年人望而却步。作为长期关注老龄政策的研究人员，麻凤利认为，“从我国目前国情来看，和美国、日本比较，即使是中高收入的老年人群，目前在购买能力上也还是相对的弱势群体，能支配的现金收入还是低于在职人群。” 也正因如此，国内近几年由开发商所开发的老年公寓项目多数都不成功，很多最后都被迫由老年地产项目转型为普通住宅项目。因此，老年地产的开发商们急切希望能够得到一些优惠政策来激活市场。 “我国属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保、五保等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注得较少，只有一些粗放的政策，并且可操作性不强。”麻凤利表示。 “政府应当制定切实可行的标准，首先要确立功能，第二要有服务的规范，第三要有一定的信贷优惠。”朱凤泊警告，“民营企业得不到好的土壤，老年地产迟早会夭折。对于政府，我们希望首先是规范，然后是支持，特别是金融支持。” “121号文件下来前，我们拿到工商银行8000万贷款。可是现在已经投入5个亿了，贷款相对来说还是太少了，而且速度上不来，否则太阳城的效益会很好，结果我们承诺让老人用的配套设施不得不停下来，因为如果让老人用了，企业就得死了。如果当初政府可以给20%30%的贷款，按照测算今年太阳城的成本就可以回收。” 虽然面向老年人市场，但老年公寓目前在国内仍属于普通的房地产项目，资金上还得不到任何优惠。朱凤泊坦承目前自己最大的风险是资金上的风险，“资金投入很大，70%的资金都是自己筹集的。单位开发成本也要高于普通房地产开发成本，每平方米的造价大约高出1000元，从资金压力上说，就要比别人多背负30%资金的压力。不仅投资多，而且回收时间长，大部分投资是靠经营来回收的。” 另一位打算从事老年地产开发的开发商则希望国家尽快把老年地产开发纳入到整体管理体系中，“国家没有认可之前，社会不可能出现老年地产开发的热潮。我不知道哪个门冲我开，更不知道该敲哪个门。” 中国老龄科学研究中心研究员陶立群认为，“由于老年房地产属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定方面相对滞后，所以开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营应遵循市场规律，走福利性事业、市场化经营的道路。” 缺少政策的支持是目前国内老年地产所面临的不可忽视的困难，而另一方面巨大的商机又不忍错过，矛盾的心情困扰着试水老年地产的投资者。“在老年房地产标准没有规范化的时候，应该遵循市场的机制，市场的机制很科学当它牟取到大利润的时候，就有大的发展，这是成正比的，也是规律，不要因为开发商把目标瞄准老年人的口袋，就加以限制和束缚。”朱凤泊说。老年地产模式初现 商业运作以追求利润为目的，因此获得政策上的倾斜很难，开发商在寻求政策支持的同时，也应进行市场细分，主动寻找商机。老年地产不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，因此存在一定的难度和风险。 “由于老年地产项目需要无障碍设计，这导致项目的总体造价比普通住宅项目高五成至一倍。然而投资的回报率与普通房地产项目相比没有多少优势，回报率一般在26%左右。”朱凤泊表示，老年地产和普通地产项目的运营模式大相径庭，虽然建设形式雷同，资金保障形式一样，而两者的区别却很值得探究。 传统的房地产项目，例如商品房开发，以牟取最大项目转让收益为目的，通过项目出让获得盈利。而老年房地产则以创造一个有特色的生活环境，以转让为手段，牟取长远经营利益为目的，这是重要的区别。 其次是销售对象的差别。传统的房地产项目的销售对象宣传面广，不设定主要对象，而老年房地产则需要设定适合于本项目特点的老年群体。 第三是建设特点的差异。传统的房地产项目多追求自然景观的品质，而老年房地产则在营造环境的基础上，还要追求项目安全、生活方便以及功能齐全。需要提供多种生活配套设施，社区服务包括物业服务、家政服务、医疗服务及娱乐服务等。 第四是企业的经营特色。传统的房地产项目阶段性强，而老年地产项目则注重持续深入的服务和社区文化创造。 朱凤泊表示，就老年公寓而言，运营模式由租住型、托养型、产权出让型组成，开发商需要通过合理设计产权结构，以求达到利益的平衡，合理利用资源并求得开发资金的保障。“我们对老年公寓的配套商业设施定位是：对内经营求平衡即可，主要是通过优质的服务树立项目品牌；对外以效益为主，以保证企业的持续发展。”此外，老年公寓的租售方式也比一般住宅更为复杂。一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租售结合的方式满足老年人的需求。其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。“这没有一个固定的模式，我们现在仍然在摸索。”朱凤泊说。 陶立群也认为，不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。不同消费群体购买老年公寓的目的也具有多样性，如为老年人养老、投资房地产及二者兼有的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商回笼资金。老人住房房地产无限商机2005年10月18日老龄化已经成为一个人们不得不正视的社会问题。面对这仍在不断增长的庞大人群，以往只把挑剔的目光放在事业成功的中青年身上的房地产开发商们，也似乎从中看到了无限商机。 目前我国已步入老龄化社会。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的银色住宅，倒成了很多城市老人向往的事。 “夕阳”产业无限好 银色住宅，有的称“银发住宅”、“老年住宅”、“长寿住宅”、“乐龄住宅”或“关怀住宅”，是供老年人居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。 在北京、上海以及沿海一些经济发达的城市里，大多数老人都有一定的经济来源或是领有退休金，且收入较高，子女也有着较高和稳定的收入。出于各方面考虑他们并不愿意与子女一起生活。而且现在老人们传统的“攒钱为子女”的消费观念也有所改变，他们的收入及消费行为开始围绕着自身需要来进行，他们将可能是银发住宅潜在的最大的客户群。另外，中国人传统的“尽孝”思想，使很多子女愿意为父母购买一套银色住宅，让自己的父母得到充分的照顾。 在我国房地产市场上，商品房积压已是众所周知的。迄今为止，全国商品房积压面积已达上亿平方米，可同样是房地产产品，在一些大城市里银色住宅的有效需求每年至少在数十万平方米，银色住宅无疑是总体供过于求的房地产市场中的紧俏商品。一些眼光敏锐的房地产商已经看出，随着我国老龄化的进一步发展，老年人这一庞大的消费群体必将会带动起一个巨大的市场，兴办银色住宅已成为一些房地产商看好的投资领域。而今，在全国一些地方已引起开发“银色住宅”的热潮。 让点空间给老人 根据我国的国情，专家建议银色住宅可采取以下两种基本形式：一种是“老少居”住宅，是指两代或多代人同住一栋住宅，但各有各的独立完整的生活起居间和设施，有分有合，安排得当。这种“分得开、住得近”的居住方式，既保留了传统的东方家庭模式，又能适应现代人的需要。另一种是适合两代人同住的“连体式”户型，可以说这是真正的“两代居”。所谓“连体式”户型一般是将一个大户型拆分为两个小户型（多是一大一小，例如二居带一居、三居带一居、三居带两居等）的连体住宅，两个户型紧挨着并各有自己的门户。打开大门，穿过公共过道，看似两间房，其实是各有独立房产证和配套设施齐全的两套房子。“两代居”的最大特点是既分又合，既合又分，分合自如。北京市住宅建筑设计研究院副院长陈燕明认为，当前的住宅设计如果不考虑“两代居”、“三代居”的问题就跟不上市场的趟儿了。 老年公寓，70年代初创建于北欧，目前发达国家已盛行。在美国，老年公寓十分普遍，有赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。我国政府兴办的养老院主要是解决“三无”老人（无子女、无依靠、无经济实力）的养老问题。如果说，养老院在经济欠发达地区还有大量需求的话，对于一些大都市，显然难以满足人们的需求。现阶段，大部分城市居民的温饱问题已得到解决，不少老人退休之后还想玩一玩，乐一乐；许多老人希望有自己独立的生活，不愿与子女住在一起。而老年公寓则是他们在银色住宅中的首选目标。 银色住宅包含更多关爱 “从六七十岁父母的现实生活中，我已体会了老年人需要的关照。没有电梯的6层楼曾让看病回来的母亲望家兴叹；坐轮椅的父亲，每日下楼晒太阳，楼内却没有轮椅通道”一位同行说起自家那栋80年代所建的住宅，无不让人深刻体会老人设施之重要。 纵观目前的住宅市场，一方面，众多开发商的地产项目，只注重购房者（主要是中青年人）当前需求，而疏于关注购房者步入老年后的特殊需求，造成老时居住不便、家人难以照顾的状况；另一方面，众多养老院、老年公寓往往又因收费高、地址偏远、服务欠佳、设施不全、观念转换等原因而入住率较低，从而不能满足老年人对居室的需求。人到老年，生理和心理大异于从前随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；在心理上多有失落感专家认为：银色住宅所处环境应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对年老以后记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性设计者可通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多色彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加大，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间和厕所要安装扶手、有暖气，最好淋浴或采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以干净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用。 银色住宅应有一定的可改造性。人从步入老年（60岁）到进入被照顾关怀期（85岁以上），差不多有一二十年的时间，有些设施和设备，只有在行动缓慢期（75岁后）才迫切需要，因此房间要具有一定的改造性。比如扶手，过早安装，会影响居室美观；厕所空间，到照顾关怀期后，才需要有协助人的空间；洗脸盆的位置不宜过低，以免洗脸时前倾曲度过大，较为合适的高度约在80cm90cm上下。如果是供坐轮椅或坐着洗脸的老人使用，脸盆的高度就要下降，这些都要求房间具有很强的改造性。 当然，银色住宅社区内环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。 即便如此，这也并不是真正人性意义上的“银色住宅”因为，一个没有年轻活力，没有新人类碰撞，只有诸多老病者抚慰的日子是不堪想象的。为此，银色住宅最好和幼儿园建在一起，没有年轻人的老人聚居地，只会加重老人的精神衰老。 老人居住问题引起关注 人都会老，天理使然。年轻时适宜居住的住宅，未必满足老来时的需要。绝大多数人购房的最主要目的是为了居住，即为了改善目前的居住条件。但是当问及“是否考虑过老年以后居住的方便性问题”时，只有37的被调查者表示“考虑过”；但在进一步的追问下，近70的被调查者认为“有必要考虑”，主要原因：其一，人都会到那个年纪，而目前我国暂不具备社会养老的条件；其二，房子不是消耗品，不能说不要就不要；其三，家中本来已经或打算与老人同住。 从平均水平来看，我国老年人口的收入水平整体偏低，能拿出几十万来买房子的毕竟是少数，而且老年人买房几乎不可能得到银行的贷款支持。这无疑是制约老年人进入银色住宅的一道门槛。针对这种状况，北京太阳城国际老年公寓提出将老人原来住房出租或置换来帮助入住老年公寓。为了解决老年人入住资金短缺的问题，在征得老人同意之后，由太阳城将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城。另外，还可以采取置换的方式将老人原有的住房与太阳城的老年公寓进行等价换房。当老人百年之后，又将原置换的房产折价返还其法定继承人。目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。 建设部有关人士表示：现在老年住宅面临的首要问题是规模不够，目前已有多少人口建一个小学，多少人口建一个幼儿园的规划，但却没有多大范围内建一个银色住宅小区或老年活动中心的规定。另外，社区内公共设施的设计，比如无障碍通道、户型设计对老年人关照不够。随着全球人口老龄化的到来，更多的老人需要社会的关爱。解决好数量日益增加的老年人的居住问题，已是世界各国非常重视并普遍研究的课题。种种迹象表明，银色住宅会日趋升温，一些有先见之明的房地产开发商自然不会错过这一无限商机。愿老者不再忧其屋。 青岛市老年公寓个案研究文/吕梁思来源/老龄问题研究2005第四期 去年 4 月份，青岛市老年公寓组织了一次入住老人生活状况问卷调查。问卷主要调查老年人的基本情况，了解他们对服务工作的建议和意见。经过对收回的 208 份有效问卷统计，并与 2000 年青岛市社会福利院老年人生活状况统计数字对照分析，结果发现，入住青岛市老年公寓的老人呈“三高一低”态势，即学历高，工资高，生活满意度高，入住老人年龄更趋低龄化。这些新特点以及老人提出的意见与建议，老人的生活状态，给养老服务业界带来了诸多值得思考的问题。 一、青岛市老年公寓的背景资料 青岛市老年公寓是直属于青岛市民政局的市级老年福利机构，1999年5月由市计委批准立项，于2000年10月开工，2002 年8月20日 正式移交使用单位，同年9月20 日 试营业，10月10日 正式开业纳客。总投资人民币 3200 万元，共4个楼座，总建筑面积 15593 平方米 ，其中：综合楼 3599 平方米 ，宾馆式公寓 4340 平方米 ，普通式公寓 4488 平方米 ，家庭式公寓 3166 平方米 。其他设施有青岛星光老年大学、图书馆、阅览室、网球场、门球场、健身房、乒乓球和台球室、室外健身路径、山头公园及小型医院、购物中心等设施。 青岛星光老年大学于 2003 年 9 月 1 日 正式开学，为青岛市老年公寓开办的具有独立法人资格的社会力量办学单位，目前学员 637 人，开设 16 门课程。市老年公寓有 90 人报名参加学习，总学时 14935 。 老年公寓总床位 400 张，目前收费标准为家庭式公寓 238O 元 / 月（套二厅房）、1800元/月 （套一厅房）；宾馆式公寓为 600元/月/床（双人间北向）、 750 元/月/床（双人间南向）；普通式公寓为450元/ 月/床（三人间北向）、500元/月 /床（三人间南向）；生活费每人每月280 元。 2004 年 3 月份，青岛市民政局决定，市社会福利院与市老年公寓合并运作，老年公寓主要收住生活基本能自理的老人，一般入住率保持在 70 以上，旅游旺季，床位利用率最高时达 98，呈现出良好的发展势头。 二、问卷调查结果提示 从学历上看，被调查的人中，大专以上文化程度的占 26.4 ，比 2000 年的统计数字增加 12.6 个百分点；中等文化程度的占 44.2 ，比 2000 年的统计数字增加 14.8 个百分点：小学以下文化程度的占 29.4% ，比 2000 年的统计数字下降 26.6 个百分点。 从工资收入上看，有离退休金收入的老人占 94.7 ，人均每月 1497.40 元，月离退休金 2000 元以上的占 38.9 ；无工资收入的老人占 5.3 。在 2000 年的统计数字中，有退休金收入的老人占 72 ，人均每月仅 518.33 元，无退休金收入的老人占 28 。 2000 年入住福利院的老人中月工资超过 1000 元的仅有 2 人，目前入住老年公寓老人的个人经济状况显著提高。 有 70 .7 的老人“用自己的离退休金支付养老费用”， 18 .8 的老人是“离退休金加子女资助”， 10 5 为“子女亲属或单位交费”。 2000 年福利院的老人中有 68 的“用自己的退休金支付养老费用”， 4 的老人是“退休金加子女资助”，由“子女亲属或单位交费”的占 28 。 入住养老机构是对生活的一种选择， 37 的老人是因为“喜欢养老院的生活”，比 2000 年的统计数字增加 5 个百分点，因为“子女没时间照顾”的占 44. 7 , 与 2000 年的 44 基本持平。其他的人住原因有因病、住房紧张、短期旅行（包括外地老人夏天来青、本地老人冬天为取暖而入住）等。 由于大多数老人自愿选择了养老院的生活，所以有 82 2 的老人对“目前的生活感到满意”，比 2000 年的满意度提高了 2 . 8 个百分点；感到不满意的为“ 0 ” ，在 2000 年中，“对目前生活不满意”的占 4 。 人住老人中男性占 51.4 ，女性占 48.6 。 2000 年福利院的统计数字为男性老人占 56 ，女性老人占 44 。两者对比可看出男性老人入住率始终高于女性老人，说明单身的男性老人更需要别人的照顾。入住老人的平均年龄为 76 . 4 ，比 2000 年的平均年龄下降了 2.18 岁。其中 70 岁至 89 岁年龄段的占到 84.6 ，是选择养老院生活的主要群体。 60 岁以下和 90 岁以上的均不足 3% 。 在入住老人中，第一次住养老机构的占 76.9 ，住过二家以上养老机构的占 23 .1 ，说明选择养老院生活已成为当前老年人的一件很平常的事。 在“您最关注的问题”的选项中，有 80.3 的老人将“自己的身体健康”列在第一位，其他依次为“社会的稳定”、“子女家庭和睦”、“社会经济的发展”。 在每日的时间分配上，老人用于睡眠的时间占第一位，人均为 430.8 分钟， 42.3 的老人睡眠时间超过 8 小时。排在第二位的是看电视，人均时间 126.3 分钟，每天看电视超过三小时的占 26. 9 。排在第三位的是室外活动，人均时间为 79.2 分钟，有 85.6 的老人坚持经常性的室外活动。排在第四位的是读书看报，人均时间为 137.5 分钟，超过 2 小时的占 24.5 。排在第五位的是与其他老人聊天，人均时间为 39 5 分钟，能经常与人聊天、交流的占 62 。排在第六位的是整理个人内务，人均所用时间为 33.3 分钟。 第七位是打麻将、下棋，人均时间 20.5 分钟，经常参与的人数占 16.8 。排在最后一位的是“参加康复娱乐活动”，人均时间为 10 分钟。 三、思考与建议 （一）服务定位要准确 从养老费用来源可以看出，靠自己的退休金或退休金加子女资助交费的老人占 89.5 ，说明绝大多数老人靠退休金养活自己。 老年人的退休金差距很大，这次调查中最高者为 3800 元 / 月，最低者仅为 200 元 / 月。可见，养老机构的收费标准，必须考虑到当地老年人的经济状况和承受能力。同时必须尽快扩大养老保险的覆盖面，进一步完善养老互助金、养老保险金、养老补贴等多种养老保险途径，使老有所养得到保障。对政府办养老机构，政府应当给予必要的政策和资金扶持，保证其在微利或不获利的情况下能正常运转。政府可以通过定期对其资金使用情况进行审计，实施监督。 人们普遍认为养老院床位利用率不高是受传统居家养老观念的影响， 事实上，经济因素更起到了重要的制约作用。因此，政府办养老服务机构 应以低偿服务为主，积极降低服务成本，突出福利公益特色，最大限度地满足老年人的不同需要。特别是满足低收入老人的养老需求，政府办养老机构责无旁贷。同时也应该拉开服务档次，调整服务格局，由老年人各取所需。既要让低收入老年人“住得起”，又要让高收入老人“住得好”，服务定位准确可行。政府办养老机构应把社会效益放在首位，而不能单纯追求经济效益，唯有如此，才能实现政府办养老机构的良性发展。目前，市老年公寓与市社会福利院统一运作，资源共享，优势互补，就是一种具有发展眼光的战略决策，其良好的发展前景逐渐显现出来。 （二）人住老人的生活质量亟待提高 离开生活了几十年的家庭，到了一个陌生的环境，对老年人来讲，是一种挑战。养老机构要突出“亲情服务”，不要使老人产生被遗弃感。提升入住老人的生活质量乃至生命质量，是养老机构应当追求的最高目标，而且这也是人住老人及子女亲属的迫切愿望。 从调查情况看，尽管“喜欢养老院生活”的占到了37，比 2000 年提高了 5 个百分点，但仍然有63的人是由于子女没时间照顾或住房紧张等非自愿的原因而住进了老年公寓。因而，个别的老人入住后有一种很悲观的消极心理，自我封闭，不愿与人接触，也不关心别的事情，有点就等“那一天”的意思。政府办养老机构不能停留在让老人吃饱饭有地方住这种低层面的服务上。不仅要让老人居能安身，医可治病，更要积极地为老年人创造优质的生活条件，全面体现“老有所养、老有所为、老有所乐、老有所医、老有所学”，实现由“温饱型”向“小康型”的转变，提升老年人的生活质量。 事实上，如今人住的老人文化程度、个人素质等都大有提高，思想比以前更加开放，生活品味和追求也日趋时尚化。要说过去住养老院是为了寻求照顾，而现在不少人是为了选择一种悠闲的生活方式。因此必须适时开发新的服务项目，比如搞好文化娱乐、社交联谊等各种活动，办好老年大学，以适应老年人高品味生活的需要。有的子女就专为父母就读“星光老年大学”或寻觅伴侣而选择人住市老年公寓，这是一个很好的例证。 （三）老人普遍关心的两件事：医疗和饮食 调查数字显示， 80.3 的老人将“自己的身体健康”作为最关心的问题列在了第一位。健康而快乐地活着，成了老人们最重要的生活追求，其实很大程度上讲的是科学养生。有不少老人很注重养生之道，每天用于室外活动的时间人均近 80 分钟， 85.6 的老人坚持经常性的室外活动，基本上是进行必要的健身运动，如慢步、倒行等。此外，饮食养生也是老人们比较关心的问题。由于多数老人不同程度地患有老年性疾病，医疗和饮食就成了和身体健康密不可分的两件事。 很多老人担心的是现在身体尚可，但若干年后身体不好了怎么办？所以，医务人员和医疗设施是必需的，可以随时为老人提供服务，免除了老人的后顾之忧。同时，很多老人离退休后享受医疗保险，因行动不很方便，能在老年公寓剧卡进行医疗消费，送医上门，有关主管部门能否与医疗行政部门协调做到这一点？ 常言道“民以食为天”，对于饮食，要合理搭配，注重营养，每餐都要有几种不同的口味，由营养师进行专业指导，制订符合科学营养的食谱是很有必要的。老人们来自不同的地区，饮食习惯差异很大，切忌不要以“众口难调”为由开脱责任，要想方设法满足老人的需要。让老人吃得好，是养老院最主要的基本功之一。实行分餐和订餐（小炒），为老人自己随时加工食品提供方便，都是可取之处。 （四）关注老年人的心理健康 人到老年，心理上的衰退不亚于生理上的衰退。养老机构是老年人非常集中的地方，不少老年人不同程度地存在着心理障碍。老人之间的经历、背景、健康状况以至于生活的富足程度各不相同，容易造成心理失衡。为什么我有病他没有病，为什么别人的孩子常来而我的孩子就不常来看我，这些看起来不大的事，在老人心中往往是很重要的。个别的老人迷失了生存目的，产生孤僻、烦躁、疑心、爱发牢骚等不良情绪。 在调查中我们注意到，有的以前做过领导的老人，现在还常常拿出领导的派头，颐指气使，引起其他老人的不满。也有个别的老人非常霸道，对同室的老人指桑骂槐，拨弄是非，以图自己独占一室。个别老人感觉住到养老院是被子女遗弃，病患者人整天忧心忡忡，惧怕死亡，或是友谊婚恋等诸多心理问题常常困扰着老人。 不良情绪容易传染，因而，养老机构应当积极加强老年人的心理护理，有必要增加心理医生，进行心理咨询，帮助老年人清除心理障碍，健康愉快地生活。设立老人聊天室、院长接待日等，也不失为一个良策。实际上有许多老人就是想找人说说话，有一个倾诉的对象，你听他说，把自己的心里话倒出来，感觉也就轻松了，并不祈求更多。 （五）为老年人创造社交圈 住到养老机构，老年人的生活圈子发生了很大的变化，远离了亲人，远离了过去交往密切的同事朋友，有些人无法适应这种变化，干脆闭门谢客，不与外人交往，表现为以我为中心，孤芳自赏，社交萎缩，没有爱好，情绪消极，闷闷不乐，个别人终日以床为伴。从调查数字上可以看出，有 38 的人不能主动与人交往，有 14.4 的老人在床上呆的时间超过 9 个小时，我们姑且称之为社交缺乏综合症。 不愿与人交往或不能积极主动与人交往，这也与老年人趋向保守有关。所以，养老机构有必要适当组织一些老年人喜闻乐见的联谊活动，内联外交，加强与社会的接触与交流，培养老年人广泛的兴趣和爱好，给老年人的生命注入活力，帮助老年人建立友谊，追寻爱情（近几年在公寓相识相恋再婚的常有发生）。养老机构应当为社会各界人士提供机会，积极介入老年人的生活，包括慰问、结对助老等，特别应该充分发挥志愿者服务队伍的作用，建立社会与老人联系的桥梁并使之畅通，拉近老人与社会的距离，使老年人有机会有条件接触社会，走出小圈子，溶入大社会，让老人的生活与时代的发展同步。 （六）关注老年人的个性需要 大包大揽式的服务，实际上并不是理想的服务模式，一些力所能及的劳作，对老年人来讲，是非常有利的。常言道，用进废退。所以，应当倡导老人自主生活，自己能做的事，要鼓励老人自己去做。当然，最主要的还是服务工作要有针对性。 从日常时间分配上不难看出，老人用于室外活动、看电视及读书看报占去了大部分可利用时间，而康复娱乐活动所用时间较少，喜欢参加的人数也不多。这虽然有老年人不爱活动的因素，但是，最主要的还是缺少老年人喜闻乐见的活动。因此，组织老人兴趣小组，经常开展适合老年人参加的文体娱乐活动，小手工制作等，都会为养老院的生活增色不少。有一次老人食堂买来野菜，请老人帮忙择菜，直让一帮老太太们乐不可支。如果活动形式单一，即使再精彩，久而久之也会让老人感到索然无味，失去参与的热情。 目前青岛市老年公寓开办的“青岛星光老年大学”、图书馆和阅览室，老人自发组织的“歌咏会”，吸引了不少老人。特别是图书馆和阅览室有必要增加资金投入，毕竟老人用于读书看报的人均时间为 137.5 分钟，每日读书超过 2 小时的占了四分之一多。让老人们动起来，乐起来，增加文化娱乐设施和精力的投入，丰富老年人的精神文化生活，娱乐大众，彰显个性，架构老年生活社区，是吸引老年人入住的重要手段。 此外，老人在生活中常遇到一些难以预料的困难，大到法律纠纷，小到煎药服药，都需要帮助，养老服务的触角要向老年人不断变化的个性需求延伸。 特别值得注意的是，近年来老年旅游日渐火爆，短期入住的外地老年人或其他游客都把目光瞄向了老年公寓。异地互动式养老将日星火爆趋势。灵活的经营方式，是激活老年服务市场和提高人住率的有效手段。 （七）设施配置要符合老年人的体能特征 老人出来度晚年不是旅客，一般来说，出来住以后，就不想再回家住了，要给老人一个“家”的感觉，设施配置要符合老年人的体能特征。根据老人的反馈意见，当前建筑设施的不足之处主要是老年人居所应安装电梯；北向房间不利于老人居住，北方地区的洗手盆要冷热水混合，坡度较大的路段应安装扶手等。这些直接影响到使用功能的问题，是今后老年人建筑设计应当注意的。老年公寓不同于旅馆，没有阳光的北向房间不宜于老人长期居住。 调查中发现，双人间更受老人青睐，也有的老人希望建设小户型， 8 或 9 个平方，一个人住既经济又实用。住多人间的，相互间容易产生矛盾，关系较难相处。当然，长年卧床的老人比较适用多人间，方便照料。 日常生活中，老人使用频率最高的有两样东西，一是卫生间，二是存放物品的橱柜。由于多数老人或多或少有失禁现象，动作又慢，因此，除室内必备卫生间外，还应建设公共卫生间，以满足需要。很多老人弯不下腰来，蹲下来起身又挺困难，所以，橱柜最好高一点，以方便存取物品。有些老人的床头柜、衣橱的最底部，基本上常年闲置。 要确保无障碍通道的畅通，路上的台阶不要太多，道路的坡度不要太大，免得老人走起来吃力，有坡度的路边应该加上扶栏。建筑及房间设施的配置等细节都应体现 ” 以人为本 ” 的理念，要不断加以改进，以期更符合老年人的生活需要。人性化，其实很简单，就是方便、实用。如果还不明白，不妨假如你是一个老人，设身处地的试一试。 （八）优化服务结构，增强员工亲和力 老年人的生活质量的高低，很大程度上取决于员工服务的水平。管理人员的职业化 , 服务队伍的专业化，服务流程的规范化，是较大规模养老机构必备的基本支撑点。服务内容、服务形式要贴近老年人的生活，满足老年人的不同需求。院长与员工要学会与老人交朋友，增强亲和力和凝聚力，特别是单位的主要领导，要有公仆意识，经常拜访老人，做老人的知心朋友。 要在优化服务结构上做文章，密切关注老年人生活需求的动态变化，不断研究和调整服务格局，适时开发新的服务项目，引导市场，促进消费。要有市场竞争意识，老年人交费入住，其实完全是一种生活消费，养老机构应充分注意到这一点。同时，要加强职工队伍的素质教育，特别要加强对服务人员的老年社会学、老年心理学、老年医学等方面的教育，加强理论学习和调查研究，逐步建立起以社会工作者和医务工作者两大专业人才为支撑的社会福利运行机制。要不断深化内部改革，完善以竞争激励机制为主要内容的管理制度，促进管理制度与市场运行机制的有机结合，促进政府办养老机构适应市场多元化需求的发展格局。 潜在需求270万平米 上海老年公寓前景看好2006-04-05 11:11:47 新华报业网 到2015年，在上海，入住老年公寓的人数将达到9万人。按每人30平方米(建筑面积)计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。巨大的潜在需求，将成为房地产开发投资的热点，已有不少海内外资本暗中觊觎这一创新商机。而业内人士认为养老型住宅的投资开发需要三个前提：企业的参与、政策的支持以及对老年人市场整体需求的研究和规划。目前上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划，将在某些边远区域进行开发试点，并对沪上一些滞销楼盘进行改造，或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓，改“三代同堂”为“三代同区”。 目前，公寓仍是绝大多数被访者购买养老型住宅的首选物业形态。根据上海退管会办公室提供的2005年养老型住宅购买意愿调研结果，月收入8000元以上的人群中，55%的被访者表示愿意购买养老型住宅，其中，40岁以上的中年人购买意愿尤为强烈。带电梯的多层公寓、两房一厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，成为中老年被访者选择最多的物业类型。 老年用房专业委员会在对上海老年公寓现状的调研资料中预测，到2015年，按老年人口的3%计算，入住老年公寓的人数将达到9万人。按每人30平方米(建筑面积)计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。 据介绍，老年公寓可分三种类型，按7：2：1的比例划分，即分散建设的老年公寓组团占70%(约189万平方米)，集中建设的老年公寓小区占20%(约54万平方米)，综合建设的“老年城”占10%(约27万平方米)。 巨大的潜在需求，将成为房地产开发投资的热点。尽管大规模的养老型住宅投资开发尚未形成，但早已有海内外资本暗中觊觎这一创新商机。上海市房产经济学会相关负责人表示，不久前接待的一个美资地产投资集团，瞄准的就是上海老年社区、老年公寓的开发项目。 而不少业内人士认为养老型住宅的投资开发需要三个前提：企业的参与、政策的支持以及对老年人市场整体需求的研究和规划。 “上海正在与欧盟合作，尝试建立一个评估体系，评估哪些老人可以进入由公共财政支持的养老机构。”上海市老龄科研中心副主任孙鹏镖向每日经济新闻透露，根据设想，评估将跟踪进行，先前进院的老人如果经济状况改善，则要将资格让位，形成一个能进能出的体制。未来，由公共财政支持的养老机构将有针对性地向老年群体开放。 与此同时，“三代同堂”向“三代同区”模式的转变也在逐步进行。 据了解，目前上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划，将在某些边远区域进行开发试点，并对沪上一些滞销楼盘进行改造，或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓，改“三代同堂”为“三代同区”。专家认为，上海可以考虑在近年市政府基础投入大、自然环境好、交通较方便的近郊地区开展老年公寓的规划和建设。一方面，市郊地价较低，可以控制成本，以减轻老年人的经济负担；另一方面，市郊空气清新，有益于老年人的身心健康。黄清燕 【养老型住宅市场】 上海养老型住宅开发艰难举步 房价的居高不下，令不少老年人对购买带有服务性质、价格颇高的老年公寓望尘莫及。一些有心经营老年公寓的开发商也担心在经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后，老年公寓难以盈利。事实上，由于交通、医疗、老年人实际消费能力等因素，老年公寓的开发举步维艰。许多有意投资老年公寓的开发商表示，开发老年公寓本身是一件带有社会福利性的事，但目前没有任何政策表示可以对开发老年公寓提供优惠。 老年公寓作为老年人居家养老的一种形式，最早出现在上海进入人口老龄化城市行列的初期。 老年公寓是根据老年人生理特点和方式设计建造，专供生活能自理的老年夫妇(包括单身)住用的成套独用住宅；在经营管理上，这一养老形式是一项按市场机制运作、为老年人提供社会化服务的产业。20世纪80年代后期，由上海市退休职工管理委员会在浦东新区建立的“上海市退休职工老年公寓”，开创了上海建设老年公寓的先河。 目前，上海的老年公寓走的仍是养老院性质的路线，而类似国外流行的健康型老年公寓仍零星可数。 每日经济新闻近日走访发现，上海以“老年公寓”命名的机构共有10家，包括位于嘉定区的众仁老年公寓、静安区的孙克仁老年公寓、卢湾区的金色港湾老年公寓、上海市退休职工嘉定老年公寓、黄浦区黄浦老年公寓和千鹤老年公寓、闸北区彭浦新村老年公寓以及虹口区老年公寓等。这些老年公寓依然带有强烈的社会福利色彩，一般是由政府经营，大部分不具备成套独用的特点，真正具备老年公寓基本特征的几乎为零。 到目前为止，真正进入上海市政府统计系统的老年公寓床位不到2000张，这些老年公寓大多规模较小。拿目前在上海规模最大、档次较高的嘉定区南翔镇“众仁老年公寓”来说，只有3幢住宅楼、492张床位。最小的老年公寓甚至仅设几张床位。 而房价的居高不下，令不少老年人对购买带有服务性质、价格颇高的老年公寓望尘莫及。一些有心经营老年公寓的开发商担心在经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后，老年公寓恐怕难以盈利。 事实上，由于交通、医疗、老年人实际消费能力等因素，老年公寓的开发举步维艰。昆山一位开发商曾在嘉定华亭镇建了十几幢老年公寓，共有1000多张床位，结果只入住30多人，最终因无法维持而告终；奉贤区红庙镇的一所老年公寓，三星级宾馆的设施，350多张床位至今只住了不到50人；也曾有开发商设想在崇明打造“世外桃源”，但宣传近一个月，只有一