土地价格评估报告.doc

安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告土 地 估 价 技 术 报 告项 目 名 称：怀宁县小吏港农产品开发有限公司位于怀宁县小市镇工业园一宗总面积为17128平方米的工业出让土地使用权市场价值评估受托估价单位：安徽华兴房地产土地评估有限责任公司土地估价技术报告编号: 皖华兴（2016）（技）字第AF0020号提交估价报告日期：二O一六年一月十二日关键词：怀宁县 工业 二O一六年安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地估价报告土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称怀宁县小吏港农产品开发有限公司所有的位于怀宁县小市镇工业园一宗总面积为17128平方米的工业出让用地使用权市场价值评估二、委托估价方委托单位：怀宁县小吏港农产品开发有限公司三、受托估价方估价机构名称：安徽华兴房地产土地评估有限责任公司法 人 代 表：王 枞估价机构地址：合肥市明光路东方装饰城2幢执 业 范 围： 全国范围内从事土地评估业务 注 册 号： A201534026 有 效 期 限： 2020年6月30日四、估价目的怀宁县小吏港农产品开发有限公司因确定位于怀宁县小市镇工业园一宗总面积为17128平方米的工业出让用地使用权价值，安徽华兴房地产土地评估有限责任公司应怀宁县小吏港农产品开发有限公司的委托，对上述建设用地使用权市场价值进行评估。本公司依据中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）、中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）、城镇土地分等定级规程及城镇土地估价规范及其他相关法律法规和怀宁县人民政府核发的国有土地使用证（证号：怀国用（2007）第056号），结合估价人员现场勘察、收集的相关资料，我公司为提供估价对象出让建设用地土地使用权客观、公正、合理的地价参考依据，为委托方以确定市场价值提供价格参考依据。五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）；3、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）；4、中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）；5、中华人民共和国城镇国有国有建设用地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）；6、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256号）；7、城市房地产开发经营管理条例（中华人民共和国国务院令第248号）；8、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）;9、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）；10、关于土地使用权抵押登记有关问题的通知国土籍字第2号；11、关于严格按国家标准实施和的通知（国土资发2002195号）；12、中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第136号）；13、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发198519号）；14、国务院关于修改征收教育费附加的暂行规定的决定（中华人民共和国国务院令第448号）；（二）地方有关部门颁布的法规、通知文件1、安徽省实施办法（安徽省人民代表大会常务委员会公告第21号）；2、安徽省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法细则（安徽省人民政府第41号令）；3、安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则（财综20011061号）；4、安徽省物价局、财政厅、国土资源厅关于规范征地管理费有关问题的通知（皖价房200247号）；5、关于印发安徽省耕地占用税实施办法的通知（财农村2008367号）；6、安徽省人民政府关于印发安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理办法的通知（皖政201254号）；7、安徽省人民政府关于公布安徽省征地补偿标准的通知（皖政20126号）；8、关于公布怀宁县城区基准地价的通知。（2011.1）（三）有关技术规程和技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范（GB/T18508-2001）；2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）；3、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T21010-2007）。（四）委托方提供的资料1、估价委托书；2、国有土地使用证复印件。（五）其他资料1、土地估价师现场勘查记录表；2、待估宗地照片；3、估价人员掌握的其他资料；4、委托方提供的有关资料；5、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日本次评估完成勘查之日，即：二一六年一月十一日七、估价日期二一六年一月十一日至二一六年一月十二日八、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘察，待估宗地实际用途、设定用途、土地使用年期和土地实际开发程度及设定开发程度等土地状况详见下表表1 待估宗地地价定义一栏表宗地编号宗地位置估价期日实际用途估价期日设定用途估价期日实际开发程度估价期日设定开发程度备注1怀宁县小市镇工业园工业工业宗地红线外五通及红线内五通一平宗地红线外五通及宗地红线内场地平整五通指“通路、通电、通上水、通下水、通讯”，一平指场地平整待估宗地地价定义一览表详细说明如下：1、土地使用权类型根据委托方提供的怀国用（2007）第056号国有土地使用证，待估宗地于估价基准日为国有出让用地；2、土地用途的设定：根据委托方提供的国有土地使用证（怀国用（2007）第056号）,证载用途为工业用地。此次评估，估价受托方根据一致性原则及土地利用现状分类（GB/T21010-2007），设定用途为工业用地；3、开发程度的设定：至估价基准日，待估宗地实际开发程度为宗地外“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通讯）、宗地内“五通一平”，根据估价目的，评估设定开发程度为宗地外“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通讯）、宗地内“场地平整”。4、土地使用年限的设定：根据委托方提供的国有土地使用证（证号: 怀国用（2007）第056号），至估价基准日，待估宗地为国有出让工业用地，终止日期为2056年12月。此次评估，估价受托方根据估价目的及合法性原则，按设定工业用途的法定最高出让使用年期扣除已使用年限设定待估宗地的使用年限，即：工业用地41年。5、土地利用说明：待估宗地为工业用地，已建工业厂房，评估宗地总面积17128平方米，容积率1，怀宁县小吏港农产品开发有限公司拥有的土地使用权面积共计17128平方米，建筑物利用状况良好。6、土地权利状况设定：至估价基准日，待估宗地作为工业用地，其所有权属于国家，使用权属于怀宁县小吏港农产品开发有限公司，无他项权利限制。本次评估的土地价格是在上述设定用途、开发程度、土地使用年限等条件下，于估价基准日二一六年一月十一日的出让国有建设用地使用权市场价格。九、估价结果此次评估国有建设用地使用权市场价值，估价人员进行了现场查勘，并对各种有关信息进行了收集、整理和分析，依据土地估价的原则、理论和方法，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响，综合评定出待估宗地市场价值如下：土地面积：17128平方米；单位地价：161元/平方米；地价总额：275.7608万元（精确到元）；大 写：人民币贰佰柒拾伍万柒仟陆佰零捌圆整。估价对象单位面积地价等详见表2土地估价结果一览表。十、需要特殊说明的事项1、估价的前提条件和假设条件（1）委托方提供的资料客观属实（2）委托方合法取得土地使用权并支付有关税费。 （3）估价对象作为工业用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。（4）至评估基准日，待估宗地地上无他项权利存在，故本报告评估结果是设定为无任何他项权利状况下的地价水平。（5）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。（6）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。2、估价结果和估价报告的使用（1）本次评估价格仅为土地使用权市场价值，不得用于其他用途。（2）土地使用权面积以委托方提供的国有土地使用证为准。 （3）本报告有效期自估价期日起壹年内有效。（4）本报告的货币种类为人民币。（5）本估价报告使用权归委托方所有，我所对估价结果拥有解释权。（6）委托方如违规使用本估价报告和估价结果，一切法律责任有委托方承担。3、需要特殊说明的事项（1）本报告估价结果为满足本报告价格定义条件下的土地使用权价格。如估价目的、估价期日、估价面积、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、地产市场供需状况等影响地价的因素之一发生变化，本报告估价结果不成立。（2）本报告只供委托方在估价目的范围内使用。（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。（4）本估价报告应在有效期内使用，超过有效期使用本报告结果而造成损失，本公司不负任何责任。（5）本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对仅使用本报告中的部分内容所导致的可能发生的损失，受托估价机构不承担任何责任。（6）本报告全部或部分及任何参考资料均不得在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，也不得以其它任何方式公开发表；（7）本次评估未考虑未来市场变化风险和短期处分等因素对评估价值的影响。（8）请报告使用方注意，由于本次评估价格为土地使用权价格，所以随着时间的推移该土地剩余使用时间也在不断减少，评估价格也会随着时间的推移而发生变化。十一、土地估价师签字注册土地估价师 注册号 签 字王 枞 2008340206张青云 2008340208十二、土地估价机构估价机构负责人签字： （机构公章） 二一六年一月十二日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况国有土地使用证登记情况如下：（1）土地证号：怀国用（2007）第056号；（2）估价期日土地使用者：怀宁县小吏港农产品开发有限公司；（3）地 号：/；（4）土地位置：怀宁县小市镇工业园；（5）用 途：工业；（6）使用权类型：出让；（7）土地面积：证载面积为17128平方米（8）终止日期：2056年12月；（09）登记时间：2007年；（10）土地级别：怀宁县小市镇工业壹级；2、土地权利状况（1）土地所有权在估价期日，待估宗地的土地所有权属国家所有。（2）估价对象使用权来源于怀宁县人民政府挂牌出让，根据怀国用（2007）第056号国有土地使用证确定怀宁县小吏港农产品开发有限公司拥有使用权，土地权属性质：出让，使用权终止日期为2056年12月,至估价期日已使用年限为9年，国有建设用地使用权剩余使用年限约为41年。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地权属来源合法、界址清楚、面积准确。（3）土地他项权利经过委托方承诺和估价人员调查，至估价基准日该宗地不存在抵押权、担保权、租赁权、地役权、地上地下权等他项权利。（4）实际使用与证载状况分析待估宗地上已建工业生产及辅助用房，宗地实际利用为工业，开发程度已经达到宗地红线内外“五通一平”（通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整），证载用途为工业用地，与实际使用一致。3、土地利用状况待估宗地为已建工业厂房，怀宁县小吏港农产品开发有限公司拥有的土地使用权面积共计17128平方米，容积率为1，地上建筑物利用状况良好。二、地价影响因素分析（一）、一般因素一般因素是指在宏观上影响地价总水平及其发展的因素，应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。1、城市资源状况（1）地理位置怀宁县地处安徽西南，长江下游北岸，大别山南麓。东靠安庆市，西邻潜山县，南连望江，北接桐城。高河是安庆通向江淮地区的北大门，也是皖西南通江入海的咽喉要地，素有“襟江淮，控鄂皖”之说，距安庆、桐城、潜山均为37公里，处皖西南中心位置。区位优越，交通便利，是皖西南地区最重要的交通枢纽，3条国道（105、206、318国道）相近，2条高速公里（沪蓉、合安高速公里）立交，2条铁路（合九、合安铁路）交汇。南有安庆民航机场、长江码头，北有合肥民航机场。高河地处皖江开发开放规划中的桐（城）-高(河)-宜（安庆）产业带黄金地段，经济发展势头迅猛，综合经济实力名列全县前茅，优越的交通条件和区位优势，使高河成为二十一世纪的一方热土。（2）行政区划及城市人口截至2011年末，怀宁县下辖15镇（石牌镇：中国戏曲之乡、老县城）、小市镇（县城）、平山镇、月山镇、腊树镇、江镇镇（中国馒头之乡）、洪铺镇（金鸡奖的发源地）、黄龙镇、三桥镇、茶岭镇、金拱镇、黄墩镇、小市镇（孔雀东南飞之故地）、公岭镇、马庙镇），5个乡（雷埠乡、清河乡、凉亭乡、秀山乡、石镜乡）。截至2012年末，全县总户数206462户，总人口697952人。其中，男性人口360474人，女性人口337478人；农业人口614634人，非农业人口83318人。全县人口出生率9.7，死亡率7.4，自然增长率2.3。（3）自然环境A、地势、地貌、土壤怀宁县概况怀宁地貌属长江中下游平原区低山丘陵岗平原湖泊,东部群山叠翠,中部岗峦起伏,西南圩畈相连。红壤土占总面积的20.2%,淋溶程度较强,有机质含量低,偏酸,肥力较低,成土母质主要有花岗岩、正长岩、沙页岩和第四纪红土。前2种分布在花山、杨桥等乡镇较高的山地、十里铺、大枫乡的低山、丘陵地带也有少量分布。山地适宜松、杉、栗等林木生长;低坡和山麓适合种植茶、桐等经济林或种植山芋、小麦等旱粮作物。后两种土壤分布在十里铺、长风、老峰、凤凰等乡(镇)丘陵区。土壤组成以黏粒为主,部分平原夹杂石硕或卵石,土质比较黏重,呈黄色。植被以经济林为主,低坡多种植山芋、小麦、豆类、油菜等。B、气候、水文怀宁县属于北亚热带湿润季风气候区，具有四季分明、气候温和、雨量充沛、光照充足、霜雪期短的特点。春季风向多变，但常以东北风为主。全年月平均雨日11天，本季月平均15天。夏季，雨量集中，大雨、暴雨多，时有洪涝发生。7月上旬至8月上旬为仲夏期，常受副热带高气压控制，多晴热天气，局部有雷阵雨，温度高，日照强，蒸发量大，是一年中的最干热期。8月中旬至9月下旬，为季夏末期，时受台风影响，伴有强度不等降雨过程及大风。秋季，秋高气爽，昼夜温差大，少雨、始雾。由于北方冷空气影响逐渐明显，气温缓慢下降，至季末渐冷，偶有霜雪出现。冬季盛行北至东北风。季平均风速3.3米/秒，最大风速20米/秒，由于北方强盛冷空气频繁南下，气温急剧下降，多晴冷天气。季平均气温4.6，极端最低气温-15，多年日最低气温0 的平均天数约41天。C、自然资源土地资源：怀宁全县土地总面积1276平方公里，土地资源丰富，其中耕地57715.68公顷，占国土面积的45.23%，耕地资源丰富。有林地31351.23公顷，并且与耕地相间分布，为农业生产相对良好的生态小气候。有坑塘河沟水面14856.70公顷，为本区农业生产提供了相对充足的水资源。矿产资源：怀宁构造基底以古生代和中生代为主，成陆时间早，地质构造复杂，矿产资源种类多样，以中小型为主，已探明矿种34种，主要分布于中部低山丘陵区。黑色金属矿产有铁，有色金属矿产有铜、钼、铅、锌、钴、镍，贵重金属矿产有金、银等；非金属矿产有石墨、硫铁矿、矽钱石、红柱石、硅灰石、石棉、透闪石、石膏、重晶石、石灰岩、含钾岩石、白云岩、玻璃石英岩、紫砂陶、瓷石（土）、砖瓦用粘土、水泥用粘土、水泥用砂岩、花岗岩、大理岩、玄武岩、泥炭等。已探明的矿产地有223处，其中大型矿床26个、中型矿床43个、小型矿床33个、矿点66个、矿化点55个。旅游资源：怀宁县生态环境良好，自然风光秀丽，文化底蕴深厚，发展生态旅游产业潜力巨大。怀宁县境内资源丰富，资源覆盖面广，特色旅游资源突出。县域旅游资中具有较大独特性和影响力的资源集中在人文旅游资源、生态旅游资源。人文旅游资源有孔雀东南飞文化、诗歌文化、黄梅戏文化等，生态旅游资源主要以特色乡村、特色农业、森林旅游为主。正在努力打造五大旅游板块：综合接待板块、石牌黄梅戏体验板块、独秀山度假板块、孔雀东南飞休闲板块、乡野生态旅游板块。目前，拥有4A级景区孔雀东南飞影视基地、3A级景区独秀山观音洞、2A级景区安庆市石门湖生态农庄。怀宁县以生态农业、生态林业为落脚点，大力发展乡村旅游、生态农业旅游、森林旅游。乡村旅游以农家乐为主要形式，现有孔雀山庄、独秀山庄、石门湖生态农庄五星级农家乐3个；磨山休闲山庄、向荣生态农庄、雷埠善士生态农庄、草排山庄、春旭生态农庄三星级农家乐5个。怀宁县以生态农业、生态林业为落脚点，大力发展生态旅游，生态农业旅游主要打造以省级现代农业示范区平山镇为代表的集观光、体验、度假为一体的综合旅游区，随着洪铺野塘湖生态农业示范区、清河美林苑生态观光园等项目进展顺利，怀宁县生态旅游有望成为生态农业、林业与旅游观光结合的典范。（4）城市性质怀宁县以旅游产业为龙头，以日用化工、食品生产加工、农副产品深加工等工业基础，逐步形成以承接东部发达地区产业转移为工业动力。（5）区位优越怀宁县是皖西南地区重要的交通枢纽和商品集散地。途经境内的有206国道、209省道，沪蓉、京福高速公路，合九、合安铁路。是安庆市通往江淮的北大门，也是皖西南地区通江入海的咽喉要地，素有“襟江淮、控鄂赣”之说。（6）基础设施状况目前怀宁县新城区道路已基本形成网络，市区道路体系以方格网为主，均为20米以上的宽度。供电、供水、排水已初见规模，并正在逐渐完善，基础设施齐全，新城区大部分已达到“五通一平”（路通、上水、下水、电讯、场地平整）。（7）经济发展概况2010年国民生产总值102.4亿元，按可比价格计算，比上年增长14.8%。分产业看，第一产业增加值17.3亿元，增长2.9%；第二产业增加值57.3亿元，增长22.7%；第三产业增加值27.7亿元，增长7.4%。第二、第三产业对国民生产总值增长的贡献率分别为81.6%和15.1%。三大产业结构比例为16.9:56:27.1。按户籍人口计算，人均GDP为14796元，比上年增加2416元。全社会劳动生产率26119元/人，比上年增加4702元。2、房地产制度或房地产市场状况2013年，怀宁县全年生产总值（GDP）159.5亿元，按可比价格计算，比上年增长11.2%。分产业看，第一产业增加值20.5亿元，增长3.6%；第二产业增加值101.1亿元，增长14.1%；第三产业增加值37.9亿元，增长7.1%。就建筑业而言，全年全县增加值10.79亿元，比上年增长7.5%。建筑业利润总额2904.3万元，增长39.8%。房地产业，相比去年也有6.7%的增长。3、产业政策金融政策：2011年以来，国家实施稳健的货币政策，对金融采取的政策较为紧缩，广义货币供应量和狭义货币供应量增速增下降；对不同行业信贷实施差别化政策，重点扶持小型企业和微利企业，改善实体经济融资环境和经营环境，对房地产行业贷款有所减少，尤其是对房地产开发贷款和第二套住房的按揭贷款的控制较为严格；总体来说国家采用多样化的金融政策努力遏制部分城市房价过快上涨，使国民经济软着陆。税收政策：国家今年年初分别在重庆和上海进行房产税开征时点，对当地房地产市场造成一定程度的冲击；对尚未开征房产税的城市也产生一定程度的恐慌心理，但是对房地产总体的影响程度还有待观察。目前国家涉及房地产的税收政策改革主要集中于住宅，对商业和工业房地产的税收政策改革较少，税务部门主要加强力量对涉及商业和工业房地产的既有税种的征收，防止偷税、漏税现象的发生。土地政策：今年年初以来，国家出于房地产宏观调控的目标，一方面对商品房开发项目收紧地根，一方面优先供应保障房建设；较为紧缩的土地政策一方面使未来2-5年内住宅房地产的供应量较少，对房地产价格产生了推高的预期，另一方面也体现了中央政府对住宅房地产价格调控的决心，对目前房地产市场产生了利空的预期。4、城市规划与发展目标根据怀宁县城总体规划（20062020）中的中心城区规划为：（1）、城市发展目标：充分发挥怀宁县资源和环境优势，通过5年的建设，到2015年把怀宁县建设成生态经济发达、生态环境美好，生态文化繁荣、人民生活幸福、社会稳定和谐的安徽省生态县，到2020年建成国家级生态县；（2）、城市性质：安庆市域次中心城市；怀宁县政治、经济和文化中心，工贸城市；（3）、城市规模：人口规模，近期2010年城市人口规模为：15万人，远期2020年城市人口规模为24万人，展望远景，到2050年前后达到35万人。用地规模近期(2010年)，城市建设用地规模15.92平方公里，人均城市建设用地控制在106平方米左右，远期(2020年)城市建设用地规模25.20平方公里，人均城市建设用地控制在105平方米内，远景城市建设用地发展到35平方公里左右；（4）规划区范围：怀宁县域行政区划范围，面积1276平方公里，规划内容：县域城镇体系规划。怀宁县城区120平方公里(包括高河、金拱、马庙和茶岭部分地区)，规划内容：中心城区规划；（5）、规划战略：坚持“五个统筹”，以经济结构的战略性调整和经济布局的优化为主线，面对国内、国际发展机遇和挑战，以市场为导向，大力实施工业化、城镇化战略，实施特色农业、发展旅游业促进生产要素向主导产业、重点城镇聚集，培育发展产业互动、特色鲜明的产业体系和城镇体系，提高县域综合竞争力，把怀宁建设成经济繁荣、生活小康、环境优良的生态型工贸县。5、城市经济发展状况初步核算，全年生产总值（GDP）159.5亿元，按可比价格计算，比上年增长11.2%。分产业看，第一产业增加值20.5亿元，增长3.6%；第二产业增加值101.1亿元，增长14.1%；第三产业增加值37.9亿元，增长7.1%。第二、第三产业对县内生产总值增长的贡献率为82%和13.9%，分别比上年下降4.1和提高2.3个百分点。三次产业结构为12.9：63.4：23.7，第三产业比重提高了1.4个百分点。按户籍人口计算，人均GDP22786元，比上年增加506元。全社会劳动生产率41536元/人。（二）区域因素影响工业用地的区域因素主要有产业聚集度、道路通达度、公交便捷度、距火车站、汽车站的距离及区域基础设施水平等。1、区域概况（1）区域位置小市镇区位优越，交通便捷，318国道、沪蓉高速公路穿境而过，距安庆民航机场，长江舫运码头50km，距天柱山火车站仅5km，自古以来就是商贾云集、商贸繁荣的古老商埠、皖西南地区重要的商品集散地。小市毗邻潜山县城，沪蓉高速公路高界管（2）区域人口2011年末，辖区总人口2.46万人。总人口中，男性12496人，占50.83%；女性12087人，占49.17 %；18岁以下4104人，占16.69%；1835岁6233人，占25.35%；3560岁10135人，占41.23%；60岁以上4111人，占16.73 %。总人口全部为汉族。2011年人口出生率7.69，死亡率1.75，人口自然增长率5.94。辖区东西最大距离6.1千米，南北最大距离12千米，总面积52.25平方千米，其中陆地43.87平方千米，占83.96 %；水域8.38平方千米，占16.04%。人口密度每平方千米473.08人。（3）级别根据怀宁县城区土地级别与基准地价图，待估宗地位于小市镇壹级工业用地覆盖范围。（4）经济发展状况理处、车轴寺收费所坐落镇区，是外地游客到天柱山旅游的必经之地，交通区位十分优越。同时，小市主动积极接纳潜山省级经济技术开发区的地缘辐射，着力开发车轴寺工业小区，争创经济发展新优势。小市是文化名镇。境内历史人文景观众多，孔雀东南飞文化园、焦刘合葬墓、孔雀台、“小市安徽龟”化石出土点王家山新石器遗址、清乾隆年间纯种洛阳牡丹园等知名景点，使古老集镇大放异彩。小市镇抢抓粮食价格上涨趋缓的时机，积极帮助新开张的为民米厂多渠道筹集流动资金，不仅确保了新上大米生产线满负荷生产，刚引进的再生维生素大米设备也安装调试就绪，小市镇项目工作呈现出强劲的势头。小市镇充分发挥紧邻国道、高速公路的优越区位条件，依托车轴寺工业园区大力整合有效资源，优化发展环境，坚持大小项目齐抓、外引内激互动、新上技改并重，2007年，鼓励落户园区从事脱水蔬菜加工的小吏港农产品开发有限公司滚动创业，利用节余场地与福建客商共同投资1000万元新上建筑模板项目；积极支持本镇官桥窑厂响应国家产业政策，投资170万元新上空心砖项目生产线。小市镇9个新上项目中有6项全面投产，3项大部建成，完成投资8700万元。2、产业聚集度估价对象位于怀宁县小市镇工业园，相关产业聚集度较优。3、交通条件（1）对内联系与公交状况区域内出租车到达，交通便利（2）对外交通条件区域内318国道、沪渝高速，交通便利4、基础设施条件（1）道路公路：以206、318国道和212、209省道构建“双人字形”的交通干道系统，配合县级主干路改造建设最终形成布局合理，适应农村社会经济发展，满足全县生产生活需要的公路网络。期内县域范围内国道、省道规划改造为双向4车道(18米)一级公路，县级主干路规划为双向两车道(10米)二级公路，县级支路规划为双向两车道(8米)三级公路，乡镇级公路规划达到四级路标准，路面要求进行硬化处理，宽度68米，并打通乡镇之间的断头路。（2）供电怀宁境内现有1座500千伏、2座220千伏、4座110千伏和11座35千伏变电站，主网供电能力强，35千伏变电站基本实现无人值守和双电源供电，城区手拉手环网供电正在逐步规划和分步实施。公司拥有有载调压主变22台，总容量146.3兆伏安；拥有35千伏线路17条/182.037公里、10千伏线路84条/1745.83公里；拥有10千伏配变3193台。（3）供水全县拥有中型水库2座，小（一）型水库8座，在册小（二）型水库53座，总库容10364.8万立方米；1990年以来兴建的不在册小（二）型水库15座，总库容223.6万立方米；当家塘16652口，总塘容49926万立方米；大小圩口175个，防洪堤线总长256公里（江干堤17.048公里），保护耕地26.4万亩（计算亩），其中万亩以上大圩6个，一万亩以下至一千亩以上的圩口26个，千亩以上圩口防洪堤线总长221.128公里，保护耕地20.667万亩，千亩以下圩口143个；有88个圩口建有30KW的固定机电排涝站90处，共装机149台套，计12683KW，排涝面积15.10万亩；现有装机30KW以上固定机电灌溉站72座126台套计7386KW（其中有25座为排灌结合站，装机48台套3506KW）。流量每秒1立方米以上涵闸71座；县内有花凉亭、麻塘湖、观音洞、皖埠、金鸡岭五个万亩水库灌区，总设计灌溉面积17.2万亩。（4）排污及排水加强怀宁县城市污水处理厂运行管理，确保城市污水集中处理设施建设、维护和正常运行，保证污水处理安全、正常、达标；完善清污分流排水管网系统，工业废水经济企业预处理达到污水处理厂接管标准后进入县城污水处理厂，生活用水经市政管网进入怀宁县污水处理厂；加强城市污水处理费的征收、使用和管理，提高城市污水处理水平；推进怀宁污水处理厂二期工程开工建设，提高污水处理能力，建设污水处理厂和配套污水管网，改善城镇环境。（5）通讯怀宁县城区内有电信、移动、联通三家通信机构，移动电话、固定电话和网络线路已经基本普及，网络通讯基塔已经布局完成，无通讯盲点，通讯普及率100%。5、工程地质状况怀宁县城区地基承载力较高，无滑坡、崩塌、岩溶、河流冲刷与沉积等不良地质，能达到建设的要求。6、区域规划限制怀宁县严格按照“工业项目建设用地控制指标（试行）的通知”（国土资发2004232号）要求，本着集约节约利用土地原则利用土地。7、环境条件区域内厂区较为集中，有一定的噪声污染。（三）个别因素1、宗地土地开发状况基础设施开发程度：待估宗地的实际土地开发程度为宗地红线内外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），根据此次评估目的,设定待估宗地开发程度为宗地红线外“五通”（ 通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内“场地平整”。2、宗地临路条件待估宗地临近318国道、沪渝高速。3、相关企业聚集程度待估宗地位于怀宁县小市镇工业园，周边相关企业聚集程度较好。4、宗地面积、形状估价对象形状规则，呈矩形，地势基本平坦，起伏35米25-35米15-25米10-15米10米基础设施状况供水状况供水保证率达99%以上供水保证率97-95%供水保证率 95-97%供水保证率93-95%供水保证率93%供电状况供电保证率95%以上供电保证率90-93%供电保证率90-93%供电保证率85-93%供电保证率95%排水状况排水设施完善排水通畅排水设施 较完善，排水较通畅排水设施基本能满足排水需要，排水状况一般排水设施尚不能满足排水需要，排水状况较差排水不通畅，排水状况差自然条件地形平坦，无淹水现象，自然条件好地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好地形较平坦，连续大雨后有淹水现象，自然条件一般地形有一定起伏，大雨后有淹水现象，自然条件较差地形 起伏较大，常有淹水现象，自然条件差工业区成熟度产业集聚类型集聚企业几乎全部为同类产业，该产业为区域的支柱企业集聚企业大部分为同类产业，属明显的主导产业集聚企业分属多种行业，其中某几种行业较多集聚企业分属多种行业，无支柱产业和明显的主导产业集聚企业分属多种行业，类型相差很大，无支柱产业和主导产业产业集聚度高较高一般较低低行政因素城市规划限制未来土地利用以工业用地为主未来土地利用以工业、市政公用设施用地为主未来土地利用以市政公用设施、住宅用地为主未来土地利用以住宅、商业用地为主未来土地利用以其它用地为主个别因素宗地地基条件很好好一般较差差宗地形状矩形近似矩形较不规则，但对土地利用无影响不规则，对土地利用有一定影响很不规则，对土地利用影响较大宗地面积面积适中，对土地利用有利面积较适中，对土地利用较有利对土地利用略有影响对土地利用影响较大面积过大、过小，对土地利用影响大宗地临路状况临交通型主干道临混合型主干道临生活型主干道或交通型次干道临生活型次干道临支路或巷道土地使用限制规划用途工业，规划对土地利用强度基本无限制规划用途工业，规划对土地利用强度略有限制规划用途工业，规划对土地利用强度有一定限制规划用途工业，规划对土地利用强度限制较大规划改变土地用途宗地基础设施状况供水保证率达99%以上，排水通畅，通讯状况好供水保证率96-99%，排水较通畅，通讯状况较好供水保证率93-96%，排水状况和通讯状况一般供水保证率90-93%，排水状况和通讯状况较差供水、供电、供气保证率90%，排水不通畅 ，通讯状况差接近对外交通设施程度距汽车站距离3000米距火车站距离3000米距高速公路出入口距离3000米表5 怀宁县工业用地基准地价修正系数影响因素修正系数优较优一般较劣劣交通状况道路道路类型0.920.460-0.46-0.92状况道路等级0.890.450-0.45-0.89基础设施状况供水状况10.50-0.5-1供电状况1.030.510-0.51-1.03排水状况0.940.470-0.47-0.94自然条件1.060.530-0.53-1.06工业区成熟度聚集及配套状况产业集聚类型1.420.710-0.71-1.42产业集聚程度1.440.720-0.72-1.44行政因素城市规划限制1.20.60-0.6-1.2宗地地基条件0.90.450-0.45-0.9宗地形状0.940.470-0.47-0.94宗地面积1.150.580-0.58-1.15宗地临路状况1.10.550-0.55-1.1土地使用限制1.190.590-0.59-1.19宗