重庆房地产市场调查分析报告.doc

重庆房地产市场调查分析第一章 重庆市概况一地理环境重庆位于东经10517-11011、北纬28103213之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，属亚热带季风性湿润气候。辖区东西长470公里，南北宽450公里。地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，成层性明显。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。重庆中心城区为长江、嘉陵江所环抱，各类建筑依山傍水，错落有致，以“山城”著称于世。二、行政区划重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区）;21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。三、比较优势重庆作为是中国西部最具投资潜力的特大城市，相较其他城市具有五大优势：1、 区位条件优越。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。2、 基础设施功能完备。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。3、 工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、房地产建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。4、 科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。5、 市场潜力巨大。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。抓住中国实行西部大开发战略的历史性机遇，重庆将按照建设 三中心、两枢纽、一基地（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展。四、综合实力把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。胡锦涛 按照胡锦涛主席的指示，重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。2007年，全年实现地区生产总值4122.51亿元，比上年增长15.6%，按常住人口计算，人均地区生产总值达到14660元，比上年增长15.3%。全市地方财政收入达到788.56亿元，比上年增长48.9%。全社会固定资产投资3161.51亿元，比上年增长28.9%。城镇建设与改造投资2121.47亿元，比上年增长27.7%。重庆两江环绕，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层次清晰、结构紧密，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。2007年全年实现社会消费品零售总额1661.23亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素，实际增长13.6%。 2007年年末全市常住人口2816.00万人，比上年增加8万人，其中城镇人口1361.35万人，增加50.06万人，城镇化率达到48.3%，提高1.6个百分点。全年城镇单位职工平均工资达到23098元，比上年增加3883元，增长20.2%。城市居民人均可支配收入达到13715元，扣除价格因素实际比上年增长10.3%。城市居民家庭恩格尔系数为37.0%。城市居民人均住房建筑面积27平方米，比上年增加2.8平方米。（数据来源：重庆市国民经济和社会发展统计公报）第二章 重庆市房地产及相关政策环境分析众所周知，房地产是与国家政策密切相关的一个行业，政策方向的变动直接影响到这个行业的发展，作为这个行业的市场主体开发商对政策的敏感度和运用力必然影响其项目运作的顺利程度。所以，特将2008年重要的政策、法规以及政府新举措收集、整理如下： 一、金融政策分析1、央行半年内连续五次上调存款准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%。中国人民银行在今年上半年，连续5次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。也是07年以来第15次动用这一货币政策工具。此次调整后，普通存款类金融机构将执行17.5的存款准备金率标准，创历史新高。次数公布时间调整前调整后幅度1508年06月15日和25日16.517.51%1408年05月20日16%16.5%0.5%1308年04月16日15.5%16%0.5%1208年03月18日15%15.5%0.5%1108年01月16日14.5%15%0.5%1007年12月08日13.5%14.5%1%907年11月10日13%13.5%0.5%807年10月13日12.5%13%0.5%707年09月06日12%12.5%0.5%607年07月30日11.5%12%0.5%507年05月18日11%11.5%0.5%407年04月29日10.5%11%0.5%307年04月5日10%10.5%0.5%207年02月16日9.5%10%0.5%107年01月5日9%9.5%0.5%分析：央行年内5次上调存款准备金率，这一举措是为强化落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。同时此举也在很大程度上也打压了房地产市场发展，在调控市场的同时加快了房地产市场的洗牌过程。2、固定利率房贷首降央行在多次上调存款准备金率对抗通货膨胀后，加息却不见动静。利率水平没有提高，固定利率房贷的吸引力下降。为留住客户，重庆市某商业银行降价吸引市民 其固定利率房贷有3年以下到20年等不同的贷款档次，优惠利率每个档期下调了5到35个基点不等，平均下调幅度在4%左右。该行固定利率优惠利率下调后已为同行业最低，但依然比央行基准利率优惠15%后的利率要高出许多。调整固定利率房贷后部分情况，(优惠档)3年以上到5年期由6.86%下调至6.78%，5年以上到10年期由7.18%下调至6.93%，10年以上到15年期由7.58%下调至7.33%，15年以上到20年期的由7.93%下调至7.58%。假设市民贷款20万，贷款期限为20年，以等额本息还款法计算，在未调整前，每月需要还款1664.18元，总共支付利息199402.64元；调整后，每月需要还款1620.98元，总共支付利息189036.15元。总计少支付利息近10367元。二、土地市场分析进入08年后，随着房市的低迷，土地交易市场也逐渐转冷，众多开发商在07年疯狂拿地后，过高的土地成本也致使开发商们密谋退地。重庆退地传闻高位满仓被套在重庆土地市场上演。有重庆开发商割肉退地，以维持正常开发的现金流的消息开始在业界疯传。可靠消息证实，本土开发商已有多家密谋退地。亦有外报报道，去年重庆的地王之一香港信和也在准备退出其在三钢厂的地块。至于哪个地块将会是重庆首例退出的土地？哪个开发商将会是推动退地风波的第一块多米诺骨牌？由于重庆土地交易中心秘密封锁消息，暂时还无法得知退地一事的具体进展。退地开发商的两方面压力重庆疑似退地的地块位置大多属于城市核心区域，在房地产火爆的市场局面下，都有可以预测良好的发展前景，以拍卖地块占多，且拍卖地块都有“面粉贵过面包”的现象，土地的楼面地价与周边房地产销售价格相差不大。退地的开发商们巨大压力来源于两个方面，一是在2007年拿地过猛，二是在销售回笼资金不理想的情况下，出现巨额的开发资金缺口。重庆土地拍卖遇冷买下的土地想退回，相关部门计划推出的土地则遇冷。来自重庆国土局土地交易信息称，今年5月，通过招牌挂共卖出13块土地，总成交金额5亿多，其中最大一笔是南方东银置地有限公司(以下简称“南方东银”)拿下的2.95亿的小龙坎地块，当月第二名拿地出让金为4950万元，是第一单的1/6，其中由房地产公司出手拿下的仅有6块地。重庆嘉华拍卖公司有关人士表示，15月，嘉华拍卖一共只拍出了3块地，5月份拍出的九龙坡地块金额仅有几千万。而去年1年所拍出的地块有20多块，其中包括弹子石70多亿的天价地和香港信和40多亿的地块。土地交易已现全款交易对于土地，开发商不敢轻易接招，相关部门也小心谨慎。以南方东银拿下的小龙坎土地为例，土地出让方要求南方东银一次性付清土地出让金。一般来说，大型地块都是分期付款的。事实上，重庆一些开发商往往以土地作抵押向银行贷款，待房屋销售后再上缴出让金和归还贷款，有的甚至继续购买土地。此次的拍卖将规定调整为全款交易，是否为规避退地的风险？对此，重庆土地交易中心方面拒绝发表看法。重庆首推出限价房土地市地房局近日发布公告，公开出让部分地块的国有建设用地使用权，其中北碚静观的一块土地，首次限定了建设商品住宅的最高销售价：2200元/平方米（套内）。据悉，推出限价房土地，这在重庆还是首次。这块土地位于北碚区静观镇城镇规划组团Ca分区，二类居住土地，面积5858平方米。按规划要求，地上建筑总规模要控制在17574平方米以内，基本容积率不超过3，建筑密度不得大于35%，绿地率必须在30%以上。与此同时，市物价局对该宗地块商品住宅最高销售价格进行了限制：套内面积2200元/平方米。市地房局表示，此宗土地经过“招、拍、挂”确定中标单位后，各项规划指标不得改变，公共服务设施数量不得减少。市物价局表示，售房时，开发建设单位可以在限价内下浮销售，但不得擅自突破限价。三、建筑规划分析1、建筑面积60以下的小套型住宅限建夹层户型6月18日重庆市建委有关负责人表示，重庆市小套型住宅设计规范完成，并作为强制性工程建设标准，从9月1日起实施。届时，建筑面积在60平方米以下的小套型住宅，“夹层”户型将受到限制。小套型建面小于60平方米 规范所指小套型，是指套型建筑面积在37-60平方米的住宅。其中，最小建筑面积为37平米的住宅，使用面积不得小于22平米，并规定至少要有居住、厨房、卫生间三个基本空间。 层高不得超过3.6米 规范要求，这类小套型住宅层高宜为2.8米，不得大于3.6米。重庆市建委专家解释，一些开发商利用稍高的层高，把小住宅做成拥有两层的“夹层”，一来是增大了消防疏散的难度；二是夹层部分空间小、通风不好，降低了舒适性。控制层高以后，建“夹层”户型将受限。 厨卫通风和采光良好 小套型要求厨房、卫生间通风、采光良好，考虑到安全需要，阳台进深不得大于2.7米。据介绍，为节能、节水，在小套型住宅中不宜设置浴缸。为满足使用功能完备，成品房均应配置便器、洗浴器（喷淋）、洗面器三件卫生洁具。过道净宽不小于1.1米 建筑面积在45-60平米的小套型，要求住宅套内入口过道，净宽不宜小于1.2米；其它小套型住宅套内入口过道，净宽不得小于1.1米。为了防火，任一层建筑面积大于650平米或任一住户的户门至安全出口的距离大于15米，每单元每层安全出口就不应少于两个；超过11层的高层通廊式小套型住宅建筑，应设防烟楼梯间。电梯不应低于350人/台小套型住宅建筑（小套型户数超过该层户数50，或总户数超过该栋总户数50的住宅建筑），其电梯配置不应低于350人/台的标准。2、新合同文本规定：商住项目原则上3年内开发完商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。6月1日，国土资源部表示，为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局日前联合下发通知，向各地发布国有建设用地使用权出让合同示范文本，自2008年7月1日起执行。2000年和2006年发布的国有土地使用权出让合同示范文本、国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）同时废止。据悉，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。若受让人未能按照本合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。新修订的合同文本由合同正文、3个附件和合同使用说明三个部分组成。正文部分9章48条，包括总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则等。根据示范文本，受让人应在按合同约定付清全部国有建设用地使用权出让价款后，方可持合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。签订出让合同时，要明确填写宗地上建设项目的开发投资总额、建筑容积率最高限制与最低限制、建筑面积、建筑限高、建筑密度最高限制与最低限制、绿地率最高限制与最低限制等土地利用条件。受让人应当按照本合同约定的土地用途容积率利用土地，不得擅自改变。值的注意的是，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。对住宅项目建设中，宗地范围内住宅建设总套数、套型建筑面积90平方米以下住房套数、套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例、配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求进行了约定。新出台的法律政策对工业项目用地中企业行政办公及生活服务设施的用地面积比例、套型建筑面积90平方米以下住房套数及面积比例、商品住宅项目中配建经济适用住房和廉租住房等有规定的，签订出让合同时，应当按照最新政策规定填写。3、重庆主城09年建80万平米限价房3月31日，市国土房管局公布了重庆市2009年度住房建设计划（以下简称计划）。计划显示，2009年全市拟新建住房建筑总面积3115.17万平方米，并首次提出限价商品房的建设计划：09年建限价普通商品住房100万平方米。90平米以下户型超7成2009年的住房建设依然以中小户型为主。计划显示，2009年全市拟新建住房建筑总面积3115.17万平方米，其中主城区拟新建住房建筑面积1724.63万平方米，远郊区县拟新建住房建筑面积1390.54万平方米。从户型结构看，09年住房建设计划中，单套套型建筑面积90平方米以下的住房面积为2283.17万平方米，占住房建设总面积的73.29%。4.58万套经适房09年开建在3115.17万平方米的总建筑面积中，09年计划建设政府保障性住房326.94万平方米。 保障性住房主要包括廉租房和经济适用房。计划显示，在326.94万平方米的保障性住房中，廉租住房51.99万平方米，经济适用房的建筑面积为274.95万平方米。按照我市出台的相关政策，经济适用房的套型面积控制在60平米左右，照此计算，09年我市有4.58万套经济适用房入市。09年我市将推限价房 计划显示，09年全年计划商品住房建设2788万平方米，中低价位、中小套型普通商品住房1856万平方米。在09年的住房建设计划中，我市首次明确了限价商品房的建设计划，2009年全年拟建限价普通商品住房100万平方米，其中主城拟建80万平方米。计划还显示，大户型、花园洋房等高档房的全年建设计划仅为832万平方米，约占全年计划的1/4。2009新建住房：3115.17万平方米主城区：1724.63万平方米远郊区县：1390.54万平方米建保障性住房：326.94万平方米主城：180.74万平方米远郊区县：146.20万平方米其中廉租房：51.99万平方米经适房：274.95万平方米限价商品房：100万平方米主城：80万平方米远郊区县：20万平方米各区拟建住房具体计划（建面）区县廉租住房经济适用房商品房渝中区27万平方米沙坪坝1万平方米16.90万平方米133万平方米江北区4万平方米10.66万平方米157万平方米南岸区2万平方米20.38万平方米325万平方米九龙坡5万平方米24.50万平方米277万平方米渝北区2.4万平方米28.40万平方米445万平方米大渡口0.8万平方米9.40万平方米31万平方米北碚区2万平方米43.60万平方米55万平方米巴南区0.50万平方米9.20万平方米94万平方米远郊区县34.29万平方米111.91万平方米1244万平方米预计300万平米住房09年将卖给外地人计划称，2007年底，全市常住人口2816万人，城镇人口1361.31万人。全市城镇居民人均住房建筑面积27.31平方米，全市现有住房总建筑面积37177万平方米。其中，都市区城镇居民人均住房建筑面积27.68平方米，住房成套率69%。综合重庆市近年来住房需求的变化趋势和经济社会发展情况等各种因素，预计2009年新增住宅需求量在2800万平方米左右。其中，新增城镇人口产生的住房需求约1500万平方米，城市居民改善住房条件产生的住房需求约1000万平方米，市外购房产生的住房需求约300万平方米。4、主城780万平米旧房将改造 未来绿地率达50%主城大量建设新型住宅的同时,危旧房也将全面改造。市建委等日前宣布,主城还有786万平方米危旧房,将在3年内拆迁、5年完成改造,以改善居民的居住条件。尤其值得关注的是,危旧房改造后,原址“绿地率”指标将达到50%！据介绍,主城区危旧房改造范围包括渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区和北部新区。786万平方米要改造的房屋,分“危房”和“旧房”两部分,均指具有房屋产权产籍证明的房屋,住宅为473万平方米,非住宅313万平方米。 具体来说,“危房”是指2007年底以前经危房鉴定机构确认,结构已严重损坏或承重结构已属危险构件,随时可能丧失结构稳定和承载能力的不安全房屋,这部分面积为355万平方米；“旧房”是指1969年12月31日以前建成投入使用的房屋,这部分面积为431平方米。6、 鱼嘴长江大桥，主桥08年底合龙鱼嘴长江大桥昨起吊装钢箱梁。施工单位称，吊装预计七月完成，主桥08年底可望合龙贯通。6-7月内，长江鱼嘴段将每天封航3小时。 鱼嘴长江大桥是我市外环高速公路上的控制性工程，桥位起与广阳镇葵花山庄，在长江南岸石盘凼附近跨越长江，于长江北岸的师母滩登陆，止于鱼嘴镇的下果园。大桥全长1438米，双向六车道，整体式路基宽33米，设计时速每小时100公里。施工单位中铁大桥局总工程师李德坤介绍，该桥桥型与鹅公岩大桥一致，属单跨双立铰简支悬索桥，主跨跨度达616米，在西南地区同类型桥梁中居首位。桥面行车时速也将是我市最快的。四、房地产政策分析1、08年重庆市政府发布关于采取适应性调控政策措施保持经济平稳较快发展的通知，出台相关政策。财政贴息中小企业贷款佣金新劳动合同法的实施客观上加大了企业用工成本，特别是中小企业压力较大。据通知，中小企业将获得市政府更大的流动资金支持力度。市政府要求，各类金融机构对所有中小工业企业的流动资金要加大贷款强度，三峡担保公司和各类担保公司要加大担保力度。为贴付担保公司收取的佣金，由市财政单列资金1500万元予以贴息。 房交会买房契税为0.75% 据通知，市内组织和承接的全国性房交会、商品交易会等会展促销活动，所交营业税减按2.5%即征即返，契税在已减半为1.5%的基础上，再减半按0.75%征收。重庆市财政局有关负责人介绍，市民购买房屋所收契税为3，以前在房交会上购买房屋的契税减半为1.5，而现在最新政策则按0.75%征收。 鼓励类产业税率政策扩大 据通知，市政府决定将西部大开发鼓励类产业15%的企业所得税税率政策，由工业领域进一步覆盖至与工业密切相关的外贸进出口、内贸批发、现代物流及建筑业（仅限于建筑施工企业，不含房地产开发企业）等领域，具体办法由市财政局会同税务部门负责制定后再公布2、危旧房拆迁补偿5大优惠政策危旧房改造的拆迁补偿优惠政策成为重庆主城区被拆迁人最关心的问题。近日，重庆市建委相关负责人表示，按市政府关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作指导意见的通知，危旧房改造的拆迁补偿优惠政策主要有5大优惠政策。货币安置每户奖1万3万元危旧房改造拆迁区域内的被拆迁人，在规定搬迁期限内选择货币安置的，除按规定享受货币安置补偿费和提前搬迁奖励费外，以产权户（或公有住房承租户）为单位，根据区位差异，住房每户给予1万-3万元的一次性货币安置特别奖励费，具体地段标准由主城各区制定。非住房（如商铺、店面）按房屋评估价格的5%以内的标准给予一次性货币安置特别奖励费；非住房一次性货币安置特别奖励费按标准计算不足2万元的产权户按2万元给予补偿。市建委表示，同一产权内既有住房也有非住房的，按就高不就低的原则，合并给予一次奖励，不能分别奖励两次。公摊系数不低于15%在危旧房改造拆迁中，被拆迁住房建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被拆迁住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。如果实行产权调换安置，安置住房公摊系数超过15%的，其超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用，在15%以内的按实计算。低收入住房困难家庭人均15平方米危旧房改造拆迁区域内的低收入住房困难家庭（需审查公示），以产权户（或公有住房承租户）为单位，家庭人口在2人及以下，住房建筑面积不足30平方米，在拆迁安置时，由拆迁人按建筑面积30平方米给予等值货币或实物补偿安置；家庭人口在3人及以上，住房建筑面积不足45平方米，在拆迁补偿安置时，由拆迁人按建筑面积45平方米给予等值货币或实物补偿安置。异地安置两地学校任选对危旧房拆迁异地安置户关心的子女教育问题，本次也作出了相关的优惠政策，安置户可在迁出地和迁入地任选学校就读。市建委表示，被拆迁居民迁出原地后的义务教育入学，拆迁之时可一次性选择六年内继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学，凡区教育行政部门安排接收的学生，任何学校不得拒绝接收入学或变相收取捐资助学费。低保户一年不用审核对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭，因居住地发生变化造成人户分离的，在拆迁安置完成一年内，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由迁入地民政部门审查核定发放最低生活保障金，一年后，按规定向迁入地民政部门提出申请。迁入地民政部门对符合低保条件的家庭要及时纳入低保范围，做到应保尽保。第三章 重庆市房地产市场环境分析一土地供应进入2008年经市土地交易中心挂牌出让的地块共61宗，面积2938352，其中用于住宅和商业开发的土地有2233844，占总量76%。具体各区的土地交易情况如下：区域渝中区江北区北部新区渝北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区北碚区巴南区高新区土地出让面积（）376682959151142987438398224500576376152594150556711109558（数据来源：重庆土地交易中心）简析：上图所示，进入08年后土地交易主要集中在九龙坡区和巴南区，这两区土地交易量达到1194326，占成交土地总量的53%。由此可以看出由于主城热点区域可供开发土地的减少，房地产逐渐向周边各区发展，可以预计未来1-2年以上各区又将掀起新的开发热潮。二、主城区商品房成交量分析简析：07年7月受重庆直辖10周年和“经济特区”效应的利好刺激，重庆房地产市场进入销售高峰，特别是07年8月商品房成交量突破历史高位，达到246.69万。然而进入2008年后，受国家宏观调控和世界经济环境低迷的影响，市场观望气氛浓厚，成交量明显下滑，月成交量维持在100万左右。三、重庆主城区商品房成交价格分析简析：从07年开始，重庆主城区商品房成交均价一路上扬，到2008年1月达到峰值，随后的几个月一直在4100元/平方米左右振荡，上涨势头减弱。但受土地、建筑和人力成本的上涨，主城商品房相较去年同期仍全面上涨。第四章 重庆购房需求分析2008年春季房交会，针对参会的购房人群进行针对性的问卷调查，具体数据如下：一、57.76% 的人表示会在一年内购房在购房时机的选择上，有57.76%的受调查者表示会在一年以内购房，这部分人购房的愿望比较强烈，是未来一年内商品房市场买方的主要力量。此外，有20.52%的人选择在12年内买房，有18.50%的人表示会在两年后买房。由此来看，重庆购房者的意愿较强烈，未来重庆商品房市场的成交量仍值可期。二、购房首选江北区受调查者所偏好的购房区域分布严重不均衡，排在前三位的依次是江北区、南岸区和渝中区，分别有34.68%、17.51%和16.16%的受调查者表示愿意到这三个区购买商品房。这三个区由于交通便利，商业配套设施完善而积累了大量人气；渝北区、北部新区虽然是新兴的居住热点区域，人居环境良好，但区域内楼盘品质较高，价格较贵，普通人难以承受，故此排位不高。北碚区、大渡口和区巴南区则是因为离核心城区较远，导致商品房市场不及主城其它区域活跃。受调查者中，仅有4.38%的人表示愿意到这三个区域去选择购房。三、大部分人希望购房毛坯房在装修要求上，有43.77 %的受调查者表示希望选择毛坯房；17.51%的人表示无所谓，希望开发商将房屋按菜单进行精装修的购房者所占比例为12.46%。这表明购房者对于装修的个性化要求较高，希望买房后按照自己的意愿进行装修。四、小高层、高层住宅最受购房者亲睐调查显示，购房者最亲睐的商品房物业形态是小高层，小高层楼盘的容积率相对较小，性价比较高，因此收到购房者的热捧。在受调查者中，有41.41%的人表示会首先选择小高层住房。其它物业类型的认同度从高到低依次为高层、花园洋房、多层、别墅，认同度分别为27.27%、15.82%、14.48%和1.01%。五、面积90平方米以下的中小户型市场需求巨大受调查者最偏好的户型面积为51-70平方米区间段，选择这一区间段的人占总样本数的35.02%；其次是71-90平方米区间段，选择这一区间段的人数占总样本量的28.28%，选择50平方米以下区间段的人也达到了14.14%。面积区间选择人数最少的是201平方米以上和181-200平方米区间，选这两个面积区间的人仅为0.00%和0.67%。从中不难看出，购房者偏爱的是中小型户型，调查数据显示，表示会选择90平方米以下户型面积的受调查者达到230人，占总样本数的77.44%。六、两居室住房最受购房者欢迎如上图所示，购房者在房屋结构偏好上依次为两室一厅、两室两厅、三室两厅、一室一厅、和三室一厅，在897名受调查者中，这几种房屋结构的认同度依次为41.41%、24.92%、13.13%、10.44%和8.42%。七、近六成受调查者表示只接受4000元以下的商品房购房者可承受的商品房价格区间分布呈现不规则的正态分布。在受调查者中，24.85%的人表示可承受的最高价位为35014000元/平方米之间， 22.90%的受调查者表示可接受30013500元/平方米价格区间，选择这两个区间的人数占总样本数的47.47%；此外，还有16.50%的人选择40014500元/平方米价格区间，14.48%的人选择45015000元/平方米价格区间，12.12%的人原则3000元/平方米以下价格区间。选择其它价格区间的人数所占比重均小于10%。分析结果显示，不同购房者的可承受价格之间差异较为显著，这就要求开发商应对市场进行合理细分，并针对不同的购房者群体，提供不同价位的商品房，以满足市场需求，同时获得良好的收益。八、超过八成的受调查者表示可承受商品房总价在50万以下在可承受的商品房总价这一问题上，有84.16%的受调查者表示，自身可承受的商品房总价在50万以下，11.79%的受访者表示可承受50-70万元的商品房，能够承受70万元以上商品房的受访者占总样本数的4.05%。这说明房地产产品的消费者主要是中、低端消费者，价格的敏感性较高。第五章 重庆市区域房地产市场一渝中区1、渝中区社经概况渝中区位于长江和嘉陵江交汇的半岛之处。北隔嘉陵江与北部新城相望，南隔长江与南岸区相对，西接沙坪坝区和九龙坡区。户籍人口60万，常住人口70万，日均流动人口30万人次左右。2007年，全区实现地区生产总值279.5亿元，财政收入16.3亿元。按常住人口计算，人均地区生产总值达到39502元。渝中区是全市的行政、商贸、金融中心，同时也是重庆市的水陆客运交通枢纽。2、渝中区房地产开发状况2006年渝中区完成全社会固定资产投资988012万元，房地产开发完成投资402391万元，占投资总额的40.7%。2006年渝中区房屋建筑施工面积795.82万平方米，房屋建筑竣工面积191.77万平方米，其中住宅147.77万平方米。3、代表项目1）奥园康城开发商中国奥园地产集团股份有限公司位置渝中区大坪九滨路（原黄家码头丽水菁苑旁）物业类别高尚住宅开盘时间2008.6.14总建筑面积599943.93户型面积（）36-200销售均价（元/）4460配套设施中小学:大坪小学、马家堡小学、九坑子小学、六十六中、后勤工程学院等 综合商场:百盛商场、新世纪超市；大坪正街农贸市场、竞地花园市场等 银行:交通银行、中国银行、建设银行、工商银行、招商银行、兴业银行等 医院:大坪医院项目卖点区域位置、名企名盘、运动主题、临江2）江湾国际花都开发商重庆旭庆房地产开发有限公司位置渝中区大坪红楼宾馆往肖家湾方向前行50米进入物业类别高层江景住宅开盘时间2008.5.31总建筑面积580000户型面积（）45-160销售均价（元/）5800配套设施小区内部配套:超市、幼儿园、健身场所,其他:大坪商业中心、奥体中心、滨水休闲商务区项目卖点区域位置、江景二江北区1、江北区社经概况江北区是重庆直辖市北部主城区，位于长江、嘉陵江北岸。是重庆市规划的行政中心、经济中心、金融中心、商贸中心、文化中心、信息中心、科技中心，交通枢纽。总面积221.28平方公里，常住人口64.02万人。经济基础雄厚，地理位置优越，具有良好的投资环境，是国内外客商投资兴业、经贸通商的理想地区，是未来重庆的“浦东”。2、江北区房地产开发状况2006年江北区全社会固定资产投资完成155.6亿元，比2002年增长2.1倍；02年至06年共完成房地产投资201.32亿元，竣工房屋面积达510.47万平方米；已实施危旧房改造面积51万平方米，全区城镇人均住房建筑面积达到26平方米。2006年江北区房地产开发投资额76.6242亿元，在全市四十个区县中名列第三；销售商品房房屋面积为133.57万，商品房屋销售额429651万，位全市第四。通过对城市天际线、水际线的构筑，江北区已经初步形成色彩丰富、形式多样、层次分明的城市建筑群。3、代表项目1）龙湖春森彼岸开发商重庆龙湖地产发展有限公司位置江北区北滨路物业类别高尚住宅滨江豪宅开盘时间2007.12.1总建筑面积782392.65户型面积（）75-230销售均价（元/）10000配套设施滨江风情商业街项目卖点名企名盘、临江豪宅、地标性建筑2）中海北滨1号开发商中海地产位置江北区北滨路物业类别别墅、小高层开盘时间2008.5.25总建筑面积146000户型面积（）110-300销售均价（元/）别墅15000，小高层7000配套设施暂无项目卖点名企名盘、临江别墅大盘三、南岸区1、南岸区社经概况南岸区地处重庆市中心长江以南，北面长江环绕，南至李家沱邻巴南区，西面为重庆著名风景区南山。东以鹅公岩大桥与九龙坡连接，占地22.85平方公里，依山傍水，是重庆唯一同时拥有江景和山景资源的区域，是重庆规划建设中的经贸和风景旅游重点区域。2007年末全区总户数19.45万户，人口56.63万人，全区实现地区生产总值156.8亿元。人均地区生产总值达22874元，城市居民人均可支配收入13750元。2、南岸区房地产开发状况2006年南岸区完成全社会固定资产投资1978035万元，房地产开发完成投资1130792万元，占投资总额的57%。2006年南岸区房屋建筑施工面积219.45万平方米，房屋建筑竣工面积70.19万平方米，其中住宅55.11万平方米。3、代表项目1）富力现代广场开发商重庆富力城房地产开发有限公司位置弹子石石新街59号物业类别高尚成品住宅开盘时间2007.10.27总建筑面积274000户型面积（）43-133销售均价（元/）精装修5500配套设施教育：小区特设闻达全市的景德幼儿园与片区的弹子石小学，十一中学构成的高素质教育体系，给孩子一个良好成长的环境. 综合商场:南坪百盛、新世纪江南商都、重庆百货等 银行：中国建设银行，中国工商银行，中国农业银行、重庆商业银行、中国银行等项目卖点名企名盘、CBD核心区位、精装修2）龙湖郦江开发商重庆龙湖宜恒地产发展有限公司位置南岸区南滨路物业类别高尚住宅开盘时间2008.4.26总建筑面积410000户型面积（）68-185销售均价（元/）精装修7000配套设施滨江商业配套项目卖点名企名盘、江景高层、可变户型、精装修四沙坪坝区1、沙坪坝区社经概况沙坪坝区位于重庆市区西部。全区幅员面积396平方公里，人口74.65万。其优越的地理位置、发达的交通、便捷的通讯，成为重庆人流、物流、信息流之要道。也是重庆重要的物资集散地和商贸地，对周边具有较强的辐射力。沙坪坝区具有悠久的历史，是重庆市科技实力雄厚，文化教育发达的科教文化区。06年沙坪坝区实现国内生产总值1930456万元，人均地区生产总值达22199元。2、沙坪坝区房地产开发状况2006年沙坪坝区完成全社会固定资产投资1482894万元，房地产开发完成投资486291万元，占投资总额的32%。2006年沙坪坝区房屋建筑施工面积584.77万平方米，房屋建筑竣工面184.20万平方米，其中住宅125.28万平方米。3、代表项目1）华宇秋水长天开发商重庆华宇物业(集团)有限公司位置沙坪坝区沙滨路石门大桥与磁器口中段(重大后面)物业类别普通住宅开盘时间2008.6.28总建筑面积180000户型面积（）33-150销售均价（元/）4800配套设施中小学:育英小学项目卖点名企名盘、江景高层、教育配套2）俊峰龙凤云洲开发商重庆俊峰置业有限公司位置沙坪坝区杨公桥104号物业类别高尚住宅开盘时间2008.4.26总建筑面积233175户型面积（）33-120销售均价（元/）4500配套设施中小学:树人小学、南开小学、重庆市一中、南开中学、重庆市八中,幼儿园:实验幼儿园,项目卖点区域位置、教育配套五九龙坡区1、九龙坡区社经概况九龙坡区位于重庆西南部，地理条件优越，城市功能完备。水陆空交通便捷，是重庆的交通枢纽和物资集散地。九龙坡港是长江上游最大的水运联运港；成渝、川黔、湘渝铁路交汇于重庆南站；成渝高速公路起始段横穿辖区东西；李家沱长江大桥和鹅公岩长江搭桥紧连川黔、成渝公路。国道、市道、城市干道公路网四通八达。辖区内有重庆高新技术产业开发区和重庆九龙坡经济开发区。07年九龙坡区国内生产总值达到3745555万元，占全市生产总值9.1%,按可比价格计算，比上年增长14.6%。其中人均GDP为38523元，比上年增长12.6 %。九龙坡区现人口为78.89万人，其中非农业人口56.51万人，占到总人口的71.6%。由于九龙坡区为重庆传统的工业发达区域，因此工业从业人员较多。2、九龙坡区房地产开发状况2006年九龙坡区完成全社会固定资产投资1514706万元，房地产开发完成投资737747万元，占投资总额的48.7%。2006年九龙坡区房屋建筑施工面积1465.45万平方米，房屋建筑竣工面685.81万平方米，其中住宅452.25万平方米。3、代表项目1）金科云湖天都开发商重庆市金科实业(集团)有限公司位置九龙坡区石坪桥陈庹大桥南桥头(绿韵康城旁)物业类别花园洋房高层开盘时间一期开盘2006.8.5 ，新推MINI公寓开盘2008.7.5总建筑面积400000户型面积（）27-180销售均价（元/）5400配套设施公园：彩云湖生态公园、巴国城休闲娱乐公园、天都山公园 教育：巴蜀中学、杨二小 超市：重客隆超市 小区配套：篮球场、网球场、半提琴游泳池、音乐广场及活动室 商业配套：巴国城商业街 其他配套：市政广场项目卖点名企名盘、临湖住宅2）隆鑫国际开发商重庆市隆鑫地产(集团)有限公司位置九龙坡区谢陈路原隆鑫物流中心(物业类别普通住宅开盘时间2008.6