刚需楼盘尾盘营销方案.ppt

PPT模板下载：/moban/,一期尾盘营销方案,剩余房源是“保留的房子”， 而不是“卖剩下的房子”； 是“别人买不起的房子”， 而不是“不想买的房子”!,销售现状,营销策略,执行方案,销售难点,销售机会,第一章 销售现状,剩余房源分析,1.1 销售难点,来电来访少,1,无来电来访，不但使得项目成交量少，也会对置业顾问的心态造成严重的影响。,广告投入少,减少广告投入是尾盘的必然，但广告少也容易造成无楼可卖的错觉。也是来访少的直接原因。,区域人流小,项目位置交通发达，也是开发热点，但毕竟常住人口不多。人流量不大，自然进店量受到很大的限制。,二期节点长,距离二期开发还有很长一段时间，因此，在此之前，不能搭乘二期造势的顺风车，所有的宣传只能靠一期本身的营销费用支撑。,2,3,4,1.2 销售机会,房源集中,刚需户型,政策松绑,剩余房源以5.6.7栋为主，相对集中的房源，不会给人造成被挑剩的感觉。也更利于后期销控。,户型以90-100两房和120左右三房为主，合适刚需人群和改善型需求人群。,政府限购政策松绑，同时银行认贷不认房，公积金全省通用等政策对刚需项目更有利。,1.3 剩余房源分析,两房在剩余房源中约占30%，主要面积为98-100，面积虽然较紧凑户型来说要大，但因带户内花园，属于2+1户型，对刚需人群有很大的吸引力。,三房在剩余房源中约占70%，主要面积为117-130，部分为3+1户型，对刚需人群和改善型住房人群都较为匹配。,剩余房源统计：略,营销思路,目标客户群定位,第二章 营销策略,渠道策略,2.1 营销思路,营销思路,加强坐销能力，拓展营销渠道 暖场活动烘托营销中心气氛 开展营销活动支撑坐销 充分利用老带新和转介 广告推广以小众媒体为主 充分挖掘自媒体优势,一期仅剩130余套商品房，离二期推出尚有不短的时间，因此，在公司未要求迅速清盘的情况下，不宜以轰炸式广告带动销售。,2.2 目标客户定位,根据本项目的地块特点、周边环境，本项目客户定位在租房客、年轻夫妻等刚需人群和改善型需求人群。具体而言，这部分客户描述如下： 区域：长沙城区，以岳麓区、开福区、芙蓉区、望城区为主； 年龄：25-40岁之间； 职业：白领、普通职员； 购房能力：家庭年收入在10万元，能承受60万元左右的购房总价； 置业次数：首次置业或二次置业； 购房要求：项目区域地位优越，小区配套齐全，教育配套优质， 建筑品质有保证，物业管理水平高，首付不高。 置业意向：打算在长沙长期发展，在长沙有一个家。,目标客户群,2.3 渠道策略,在不做大规模广告投入的情况下，主要采取异业合作、团购、分销等方式拓展营销渠道，弥补广告投入的不足，直面目标客户群体。但渠道的拓展部是一窝蜂全上，而是根据任务目标、配合活动逐步介入。,单身公寓、老小区 DM单,A,民政局婚姻登记处合作,B,写真摄影馆、婚纱影楼合作,C,写字楼 推广,D,中介、分销、购房团,E,企业团购,F,渠道为王,第三章 执行方案,小众媒体,现场气氛营造,老带新 转介,宣传推广,微信推广链,装修照片展,超级玛丽赛,促销活动,分销推广,3.1 宣传推广 小众媒体,要保持项目在公众中的印象，不一定需要轰炸性的大众广告，在精准定位目标客户群的前提下，小众广告具有更好的性价比。而为了让开展的促销活动达到更好的效果，也需要一定的广告支持，建议广告渠道为：微信自媒体、微博、快递广告、电商广告、QQ群广告、邮件广告等，此类广告费用不高，但精准指向刚性需求客户群体。,不做大规模广告 不做广告,微博,微信自媒体,邮件广告,快递广告,杂志广告,电商广告,QQ群广告,3.2 宣传推广 现场气氛营造,通过举办趣味性强、参与度高的主题周末，不仅可以迅速建立品牌形象，还可为在售产品蓄客。同时，参与者的口碑传播将为项目带来源源不断的效益转化。 售楼部场地可开展的暖场活动类别有：美食、冷餐、手工DIY、礼品、游戏等共计100多个活动。 此类活动可承包给专门的活动公司，由活动公司提供人员、物料、现场组织等，我们所要做的，只需要将活动信息传达给客户。费用也不高，一场活动一般3000-6000元。,周末暖场活动,3.3 宣传推广 老带新、转介,老带新,同行转介,老业主介绍新客户，成交后，双方均可获得奖励（物业费或奖金），金额以3000-5000为宜。市场情况不好的时候，可以加大奖励额度，以作为变相降价的手段。,收集竞争对手置业顾问名片，造册登记，并邀请转介客户，成交即给予奖金。因置业顾问转介客户有风险，故奖金应高于老带新，普遍行情为1000元/套,3.4 宣传推广 渠道推广,分销宣传 发展中介公司、房地产门户网站作为分销商，给予一定的提点，他们在推荐我们项目的同时，也在给我们做宣传推广。虽然算不上无本生意，但付出的代价很小。,加盟看房团、购房团 目前，各大网络门户、媒体都喜欢组织购房团，也有专业的巡展公司（如：R20）。购房团的目的在于销售，但更多的，应该是媒体对项目的宣传和口碑的传播。,异业合作 和婚纱影楼等刚需人群聚集点合作，以互换广告、互换赠品等方式开展合作。,3.5 促销活动,号召现有的微信公众号关注人群邀请好友关注，邀请成功达到一定人数，即奖励物管费或者小家电，规定时间内前几名还可以活动大家电等奖品。,通过此活动快速增加微信公众号关注人数，提高微信自媒体推广效果，为以后的活动打造一个有效的推广平台。 微信活动不仅限于此，活动形式多种多样，建议每月开展一次。 部分需要微信后台技术支持，需确定是否有技术力量支持。,微信推广链,3.5 促销活动,装修照片展示活动,邀请老业主将房屋装修好后的照片提供给我们，我们根据其装修创意、美观程度等方面的因素评出一二三等奖并给予相应奖励。获奖作品放大后放在营销中心展示，以弥补没有样板房的缺憾。 活动形式还可以是“婚房设计大赛”等其他形式。,3.5 促销活动,品位经典 挑战超级玛丽,购买若干“超级玛丽”游戏机（淘宝价格约100元），在售楼部连接电视机或者投影仪，比赛方式或者挑战方式，邀请准业主参加，活动契合案名主题，目标则主要瞄准80后。奖励可以加入购房优惠等。,说 明,推广语和价值