商业地产的财税筹划创新.ppt

,商业地产的财税筹划创新,第一篇章：当前房地产企业面临的税收征管环境,第四篇章: 各阶段问题的解决办法（分享案例）,第二篇章：商业地产开发阶段税务面临的问题,目录,第三篇章：商业地产运营阶段税务面临的风险,关于进一步加强土增税征管工作的通知,税总发201367号 2013年6月20日 将土地增值税工作列入主要领导绩效考核内容 加强房地产开发项目的全流程监管 要对近几年积压未清算的项目进行全面清理 要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围 在对15个省市进行督导的基础上，2013年 7月起对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导,2012年全国房地产税收情况,2012年标杆地产纳税情况,土地增值税历年来的收入,全国房地产土地增值税收走势图 （单位：亿元）,房地产成本构成前三位,房地产税收构成前四位,70%,营业额的5%,利润的25%,增值额的 30%-60%,营业税,营业税,房产税,开发模式对税收的影响 如何合理利用建安成本？ 拆迁补偿费如何处理？ 甲方供材如何处理？ 融资成本如何计入成本？ 政府返还的土地出让金怎么处理？,商业地产开发阶段的税务问题,租售比应该是多少为宜？ 无租使用和免租期 销售和租金如何定价？,运营阶段的税务风险,遇到的问题： 解决思路： 收益分析：,案例分享,怎么办？ 开发阶段应该怎么安排？股权怎么设定？ 成本如何摊销？ 后期出售应该怎么处理？,商业地产税务如何创新,“税”不香,房地产税务管理如何创新,纳税合法化 资产阳光化 睡觉踏实化 社会和谐化,税务思维的创新,税务筹划时机要创新,不同的时机，不同的效益回报,未 雨 绸 缪 ， 从 胎 教 开 始 .,about us,关于我们,清算阶段进入筹税：,节税5%,开发阶段进入筹税：,节税10%,拿地阶段进入筹税：,节税30%,税务筹划阶段的创新,关系第一，专业第二,专业 第一，关系第二,第一次创业,第二次创业,税务视角的创新,利用税务 筹划的好处,关注过去,规划未来,税务筹划,税务关注点的创新,4个主要观点,最好的筹划时机在项目前期 最大的筹划空间在土地成本 最高的筹划人不是财务总监，而是老板 最佳的筹划应从战略、经营、财税三个层面立体开展,新形势下商业地产税务创新的基本思路,建材,房地产价值链 开发,可研,设计,建材,园林,代理,甲供材,广告,装修,商业地产不同开发阶段税务创新,公司成立阶段的税收筹划。 公司的所有制形式、股东个数、股份结构、注册资本多少、股本金的出资形式等。 拿地阶段的税收筹划。 以什么方式拿地，各种形式的地怎么拿最税负最低，如国土部门摘牌拿地、别的公司转让、收购别的公司项目、政府部门处置资产等。土地证是办一个还是分开办多个、土地款怎么支付、如何适当考虑在拿地过程中增加土地成本等。,商业地产不同阶段的税务创新,规划设计阶段的税收筹划 主要是一个项目是商业部分和住宅部分的比例，住宅中的大户型和小户型的比例各占多少，如何优化税负最低 报建阶段的税收筹划 在一个项目中商业、酒店、公寓、住宅等是分开报建还是统一报建，其中住宅的大户型和小户型是分开报建还是统一报建。另：商业和酒店是出租还是自营，在投资上怎么筹划能节约税收。如：代建、自建、合建等。,房地产企业各个阶段的税务筹划,开工前的税收筹划 如成立外围公司，可以争取哪些优惠政策，财务的账务设置，项目公司的人员配置等。 工程施工期间的税收筹划 营销售楼定价的税收筹划 怎么定价最合理，在操作上有哪些技巧，是自己销售还是请专业公司销售，是将自己的销售部变销售公司等。,微信公众号：中国商业地产观察 官方微信号：chinacre 官方网站：chinacre 中国商业地产研究 分享商业地产