制度创新.doc

制度创新物业管理健康发展的新路物业管理作为新兴行业，自1981年在中国深圳成立第一家专业性的物管企业以来，始终是在不断借鉴外地区先进经验的基础上，结合实际大胆实践、勇于创新，才探索出一条经营型 综合物业管理的新路子。在百业竞发的新时代，随着行业分工的愈加细密，市场竞争的白热化和市场需求的多样化，使得各行各业都面临新的机遇的挑战。只有积极应对新时期的重大变革，与时俱进，充分认识到创新对物管行业的重要作用，才可能求得一个企业健康、持续、稳定的发展。作为行业的实践者，笔者认为创新对物业管理的作用在于： 一、制度创新促使物业管理的产生 所谓创新，就是创造与革新，就是新架构、新思维、新观念的产生。自从房屋作为私有化的商品出现后，就需要制度来增加物业的经济效益，维护物业附属设施的正常使用，确保业主的公共安全和工作、生活的舒适，由此现代物业管理应运而生。物业管理的起源以及在国内外的发展，其新颖性、变革性、先进性都有创新的特征，是在继承的基础上有新的发展，因而具有无可比拟的优越性和强大的生命力。俗话说“没有规矩不成方圆”，物业管理也是一样。如果没有国家和地方政府出台的一系列物业管理政策、法规、条理、办法，中国在短短二十多年的时间，不可能将物业管理这个新兴行业发展得如此迅速。据有关资料显示，全国物业管理企业现有12000余家，从业人员150万人。目前重庆有物业管理企业1030家，从业人员近5万人，截止到2003年物业管理覆盖率达到42%，超过了全国平均水平的38%。而这样骄人的成绩是与国家和重庆市出台的一系列政 策、法规、条理分不开的。 二、制度的不断创新促进了物业管理水平的提高和行业的发展 物业管理作为我国房地产管理体制改革的必然产物，在为改革中国传统的行政性、福利型房产体制所进行的各种有益探索中，已经摸索出一条适宜中国国情的，适应中国社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化、经营型的城市物业管理道路。其间制度的不断创新和勇于实践，对于一个行业从无到有继而渐至成熟，发挥了重要的作用。国家出台的物业管理政策、法规、条例规范了整个物业管理行业，同时保证了全国不同地区的同步发展，为物业管理创造了一个良好的宏观环境。 （一）物业管理条例的颁布使我国的物业管理正式纳入了规范化、法制化的轨道。物业管理条例是第一部全国性的物业管理法规。由于中国地区间的经济发展不平衡，而物业管理这一新兴行业是随着经济发展和文明程度的提高而出现的，所以不同地区间的物业管理发展 水平及程度也极不平衡，每个地区都根据自己的实际情况制定并出台了地方性物业管理政策、法规、条例等等。但为了保证全行业同步发展和稳步提高 ，国务院在总结了各个地区的物业管理现状，广泛争取不同地区物业管理业界人士的意见于2003年出台中国第一部全国性物业管理条例，标志着体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。 （二）为了补充物业管理条例使其更加具体可行，国务院还相继出台了前期物业管理招投标暂行规定、业主大会规程、物业管理企业资质管理办法，会同国家发改委出台了物业服务收费管理办法，又颁布了业主临时公约和前期物业服务合同两个重要的示范文本，这一系列的法规、条例、办法都为整个物管行业的发展指明了前进的方向，整个行业在同一个轨道里运转、前进、发展，而不再是20年前漫无目的的摸索。 （三）物业管理条例等一系列法规、条例、办法的出台，使更多的民众（业主）认识和了解了物业管理，从而接受物业管理这一新型的社区管理方式，更加明确了物业管理企业和业主的权利、义务，这为物业管理的推广向更加规范化、专业化方向发展起了积极的推动性作用。 三、制度创新是地区物业管理健康发展的重要保证 物业管理是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作。物业管理公司作为以市场为经济杠杆的经营管理独立企业，需要在政府的支持下，在开发商、业主的配合下，管理者、经营者不断创新，积极探索，寻求适合本地区物业发展的管理制度，这是做好地区房地产健康发展的重要内容。重庆作为内陆城市，房地产改革和物业管理起步均较晚，尽管只有十年时间，但我们欣喜地看到，重庆市房地产行政管理部门和物管行业协会在促进物管的健康发展上，始终不遗余力，作了大量有益的工作。 由于受区域经济发展水平的限制，导致中国各地区间和管理水平发展不平衡：“东强西弱，南厚北薄”，所以国家出台的政策、法规也只能是粗线条的、指导性文件，无法对每一个地区的物业管理进行一一界定，各个地区必须根据各自的实际情况和不同特点在全国物业管理条 例的指导下，“量身定做”适合自已发展的地方性条例、法规，这样才能充分发挥地方物业特色的优势，从而推动房地产业的进程。以重庆市为例，从 90年初到现在，已经取得了让人可喜的成绩，地方性政策、法规、办法的扶持在其中发挥了重要作用。从 1999年4月1日开始施行的重庆物业管理办法到2002年11月1日施行的重庆物业管理条例，再到2003年 6月1日施行的解除物业服务合同的程序规定这一系列的地方性条例、法规、办法都为重庆的物业管理发展提供了更实际、更具体的法律、政策依据。 四、制度创新是物业管理企业生存、发展、壮大的重要手段 物业管理作为房产开发建设的延续和完善，在服务中体现管理水平。物业管理公司作为独立的企业，也同样是以经营为手段，以为业主提供优质服务为宗旨，以经济效益、社会效益、环境效益的综合统一为公司经营目标。社会效益主要表现在为业主提供一个安全、舒适、优美的 生活环境；经济效益主要表现在为向国家提供税收，有利于开发企业房产销售，加快资金周转，通过服务取得佣金；环境效益表现在有利于治理城市脏、乱、差现象，改善人居环境。物业公司作为企业，如果仅单纯地收取管理费，那么势必利润微薄甚至亏损，企业要生存、发展、壮大，必须在创新经营，才可能在市场竞争中取得不败之地。在企业创新经营中不断探索，提倡四方面的创新内容，即：观念创新、经营创新、管理创新、考核创新。 观念创新：真正将自己定位于服务性企业，倡导服务是商品，以酒店式的服务理念对待业主或使用人，以酒店式的服务标准来规范日常工作。 经营创新：不单纯地依靠管理费作为企业收入 ， 而是开展多种经营 ， 向业主提供更多式服务 ， 开展会所经营、咖啡吧、茶楼、娱乐等自营业务 ， 从而取得更多的收入。 管理创新：将自己确定为独立核算的企业，不依靠不等待开发公司的投入，以独立法人资格参与市场竞争 ，自给压力，力争将企业发展成为行业的品牌企业。 考评创新：公司管理小区、大厦众多，用传统一把抓的方式来管理多个管理处是很难有成效的。去年10月 ，公司开始自创一种新的管理模式“项目管理责任制”，即确定每一个管理处的收费、成本及各项服务指标:制定出公平、合理的奖惩标准，让管理处主任完全当家作主，而公司领导及各职能部门只负责对管理处的各项工作进行考评和检查，不需要大事小情都必须由公司来解决。今年4月份公司开始了“项目管理责任制”的试行，效果明显，管理处自觉地将各项管理服务工作好，公司只需对一些突发事件进行指导。 国家和地方出台的政策、条例、法规的在物业发展过程中确实起了决定性作用，但是物业管理企业内部管理服务制度的建全和逐步完善，也是影响物业管理发展的一个不可缺少的积极推动因素。整个物业管理行业是由每一个物业管理企业组成的，物业管理企业就是物管行业这个有机体的组成细胞，只有所有的物业管理企业发