大学城调研报告

1 / 17 大学城调研报告 广州大学城分布式“三联供”能源站调研报告 一、为解决公司机房项目供电需深入调研“三联供” 为解决机房建设项目供电问题，在可研报告中提出建立“三联供”能源站是方案之一。但对建立“三联供”能源站的投入、占地、规模、运营等理解不多。公司领导决定对该项目再做深入调研，并安排对目前国内标志性工程广州大学城的分布式“三联供”能源站进行调研。随即确立由宋汉民、陈明哲、范平组成调研组开始工作。 9月 6日经过联系广州大学城华电新能源有限公司总部朱主任安排，我们一行三人与九月 11 日傍晚到达广州大学城。第二天广州大学城华电新能源站曾总派车接我们至“三联供”能源站，并安排站里安监部长陪同参观。 看到花园式的站区、整洁的站房、安静的环境、漂亮的主控大楼不觉肃然起敬。站区布臵井然有序，远处有燃气计量间、冷却塔、制水车间、维修间，近处很紧凑的放臵燃汽轮机间、余热锅炉间、蒸汽轮机间、制冷机间。为减少噪声干扰整个车间都是被隔音板封闭。四台入网升压变压器露天整齐摆放。设备布臵相当合理，占地约 4 万平方米。 安监部长带领我们边参观边介绍，从能源站系统流程到投资建设及运营智能化 管理，介绍的非常清晰。又带我们进入生产区参观了余热锅炉、燃气发电设备、 4 台上网升压2 / 17 变压器、输电控制间、制冷室间及总控室。 看到总控室里电脑自动随机显示的各分区的温度、压力等数据，真是感到该“三联供”能源站的分散控制，集中智能化管理的运行是多么的先进。随后我们又和总控室的技术人员进行了技术交流和索取了一些文字资料。下午我们返回驻地。 第二天，我们调研小组对调研情况进一步深入学习及讨论，形成了许多共识。我们于 14 日晚回到北京。 二、广州大学城分布式能源站“三联供”介绍 广州大学城分布式“三联供”能源站占地 11 万平方米为广州大学城 18 平方公里区域内 10 所大学 20 万人提供、热、冷、电能，是目前全国最大的分布式能源站。该能源站规划容量为 4x78MW，分两期建设。一期投资亿元的 2x78MW已于 2016 年 9 月实现“双投。正常运行每年上缴 5000 万利税。 该项目能源利用率 78%。相当同容量火力电站机组，相比较每年减少 CO2 排放 24 万吨；减少 SO2 排放 6000 吨。经济和社会效益显著。 下面是广州大学城能源站“三联供”规划系统图 广州大学城分布式 能源站规划流程 燃气轮机发电机余热锅炉蒸汽轮机蒸汽发电机压缩制冷。 3 / 17 广州大学城分布式能源站依靠台燃烧天然气 .8 万千瓦机组，向大学城内所大学及周边万用户提供全部电力、生活热水和空调制冷。“天然气进来以后，进入燃气轮发电机发电，这是第一次利用。它产生的高温烟气送到余热锅炉，生产中温、中压的蒸汽，继续推动蒸汽轮机做功发电，这是第二次利用。第三次是把前一过程中产生的低压蒸汽重新补充回蒸汽轮机里做功发电，增加发电量。第四次是将整个发电过程中形成的摄氏度高温烟气利 用起来制备热媒水，供大学城的生活热水。第五次利用是把热媒水给热水型溴化锂机组作 为动力热源进行制冷。” 该能源站的燃气轮机用美国普惠的 FT8-3wift 双联60MW；余热锅炉是中船重工集团 703 所研制的两台中压和低压带自处氧，尾部制热水卧式自燃循环、无补燃型露天布臵的预热锅炉；蒸汽发电机是中国长江动力公司集团生产。配18MW、 25MW 发电机各一台。锅炉补水用 RO 横 +ED1 系统制水，无强酸、强碱产生。生和产生的废水经过处理后用于绿化 广州大学城能源站 CDM获联合国 EB 批准注 册，开辟了国内唯一项目成功注册 CDM 先河。 该项目由广东天联工程有限公司和广东电力设计研究院设计。 三、广州大学城冷热电三联供能源系统项目建设的4 / 17 背景 XX 年 1 月，广东省政府按照现代城市规划、建设和管理理念，高标准地建设了一个占地 18 平方公里、容纳 25万大学生的大学城。由于广州市 98以上的煤炭和油品需从省外调入，电力主要依靠省网供应。夏季峰期空调负荷比率高达 40以上，峰电缺口达 100 多万 kW；以煤为主的能源结构，使全省酸控区面积已达 63，直接经济损失 40 亿年；“生态系 统处于亚健康状况，能源结构、水环境等都离生态城市有一定的距离”。鉴于此，广州大学城建设指挥部委托华南理工大学等单位，制 订了广州大学城能源规划，包括 800 万平方米建筑物主体节能设计规范、基于区域供冷的冷热电三联供的分布式能源系统、可再生能源利用方案和能源系统建设运营机制等内容。 DES CCHP 和 DCS 方案先后于 XX 年 6 月和 7 月通过了国内权威专家的评审，随后付诸实施。 四、广州大学城冷热电三联供能源系统项目规划的技术方案 广州大学城区域能源站一期，是以 2 78MW 燃气一蒸 汽联合循环机组为基础的天然气冷热电三联供系统。燃气能的 38先经燃气轮机转换为电能， 500左右的烟气在余热锅炉产生蒸汽，然后进抽凝式汽轮机进一步作功发电；可以抽出部分蒸汽供给第一制冷站的溴化锂吸收制冷机。余热5 / 17 锅炉排出的约 50 100烟气用于加热生活用水，不足热量用蒸汽透平冷凝潜热补充；集中生活热水系统 60，供应24 万人。燃气能源利用效率达到 80以上。其中，分布式能源系统为 2 78MW 燃气轮机 余热锅炉 汽轮机分布式能源站 DES，包括电力接入系统和热水部分及输送管道的建设总投资为 l2 亿元，等价可满足 大学城 17 万 kW 的高峰电力负荷。按照测算的大学城电网峰荷为 18 万 kW，以传统的电力建设模式计，须增加初投资为 19 亿元；采用 DES CCHP可节约投资约 7 亿元，同时可节约一次能源 实习报告 实习类别 城市认识实习 实习时间 实习班级 学生姓名 学 号 指导教师 大学校园规划调研报告 -以长清大学城和山东建筑大学为例 调查时间： , 调查地点：长清大学城，山东建筑大学 调查内容：大学校园规划 调查方式 实地考察，走访本校学生 前言： 大学校园作为教书育人的和科学研究的场所，是知识产生的美。大学校园规划应该使用功能合理明确，各项公6 / 17 用和服务设施力求齐全，以适应人们在教学、科研和文化、生活质量等方面不断提高的需要。为了了解济南市的大学规划情况，从而客观的考察大学作为一个特殊群体在济南城市建设方面所取得的成就与不足，我们六人组决定以长清大学城和山东建筑大学为例，从校园功能分局方面对其进行分析。长清大学城位于济南长清区，目前有 10 所大学入驻，为了合理调研活动，我们选取其中的五所 大学作为调研对象，他们分别是山东师范大学，山东女子学院，山东轻工业学院，山东工艺美院，山东中医药大学。山东建筑大学作为一个独立于大学城之外的院校，也同步列入被调研行列。为了更好的了解这几个大学的规划 情况，我们下午坐车赶赴长清大学城， 开始了我们的调研活动，在调研过程中，我们不仅实地感受了每个大学的规划氛围，记录并拍摄存档，而且我们还询问了其本校的学生对于本校规划情况的观点看法次日，我们结束了长清大学城的调研活动，整理并讨论调研结果 下面，我将整理结果汇报如下 一，校园功能分区 1 在六所院校中，每一所院校无论大小都会有明显的功能分区，其中包括教学区 生活区 行政办公区 体育活动区 教工生活区等 之所以这样，一方面是为了统一管理，另7 / 17 一方面是为了形成大学校园的秩序感， 1-1建筑大学整体规划 1-2 山东师范大学长清校区整体规划 1-3 轻工业学院整体规划图 2 对于动静分区，像女子学院和工艺美院两所小学校并无明显划分，但是对于山东建筑大学，山东师范大学和山东中医药大学等面积较大的学校来说，动静分区的合理与否十分重要，教学区可以说是 静区，体育场为动区，而生活区则可以作为一个动静结合的功能区。以山东建筑大学为例，山东建筑大学采用由南向北依次为静，半静，动的布局方式，合理的将动静划分开来。山东师范大学和中医药也都将运动区作为一个整体安排在了生活区附近，这样有利于同学们平常的体育锻炼 3 事实上，功能分区太明显也会有其弊端，比如，分区之间联系性不强，需要花费大量的时间在路上，例如山东建筑大学，山东建筑大学南北狭长，生活区靠北，学习区靠南，大部分学生都会反应上课路途遥远，而山东轻工业学院则采用以学习区为核心，各个功能区环绕的布局方式 ，使各个距离缩短，不过这个布局方式要求土地形状规则，对于山建这是行不通的 4 各功能区内部建筑的尺度：六所院校都有一个共同点，那就是将图书馆作为尺度最大的建筑物放在了学校的显眼位置，因为图书馆是一个学校的门面，至于其他功能的建8 / 17 筑物，依照建筑功能的主次关系决定其大小。大小建筑错落有致的排列才能形成更好的视觉效果 1-4山东中医药大学图书馆 1-5山东女子学院图书馆 1-6 山东建筑大学图书馆 二 .校园道路交通 1 除了面积较小学校，大部分学校主次干道明显 ，交通标志齐全，交通安全隐患较少 2 作为一个大学，学生们要穿梭与各个功能区，这就要求大学校园的路网设置合理，通达性较高，所以就出现了林中小道，几既不影响美观，又能达到通行的效果 图 2-1 图 2-2 目录 第一章 房地产经济发展分析 一、房地产最新宏观调控 二、房地产发展趋势 第二章 大学城经济发展分析 一、大学城概况 二、大学城发展地位 三、大学城规划发展 第三章 大学 城房地产市场调查分析 一、大学城房地产市场概述 9 / 17 二、大学城在售楼盘调查分析 三、市场调查总结 第四章 项目市场调研主要结论概括 重庆大学城在售项目市场研究报告 为更加深入地了解一些关于房地产的知识，我们对大学城区域进行了深入的市场调研。以通过实地考察与相关人员访谈相结合的方式，以达到如下调查目地： 1、了解房地产行业的最新宏观调控； 2、预测房地产市场发展趋势； 3、了解大学城发展地位、经济发展和规划； 4、掌握本在售项目的相关资料； 5、明确在售项目楼盘的优势、劣势； 6、掌握各类目标消费群体对项目的初步认知与潜在需求； 通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实施过程和实施结果基本符合前期的构思及意图，能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。 第一章 房地产经济发展分析 一、 房地产最新宏观调控 国务院总理温家宝 26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议指出，自去年 4 月份国务院关于坚决遏制部10 / 17 分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： 进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。 2016 年各城市人民政府要根 据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确 定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障 工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督 检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估11 / 17 技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第 最新消息 价格 户型 点评 二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单 位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，12 / 17 并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2套及以上住房的当 地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负 责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳 入约谈问责范围。 坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人13 / 17 的责任。 二、房地产未来发展趋势 以信息化带动产业化，是中国房地产产业化发展的必然方向 中国房地产业作为一个新兴的支柱性产业，对于推动中国经济发展发挥了重要作用。在新的历史条件下，传统产业化发展模式受到越来越严峻的资源约束和环境约束，必然要被新型产业化模式来取代。年国家信息化发 展战略明确指出，信息化是当今世界发展的大趋势，是推动经济社会变革的重要力量。 从行业发展来看，信息化是房地产行业实现集约发展的必由之路。信息化不仅使信息成为房地产业中相对独立且日益重要的生产要素，还从根本上改变了房地产业利用土地、资金与劳动力等物质资源的传统方式。随着信息技术的不断创新，信息资源日益成为我国房地产业中重要的生产要素和无形资产。信息化推动了房地产业的分工和结构调整，对房地产经济增长的贡献度稳步上升。 从企业发展来看，信息化是房地产企业实现数字化管理、科学化决策的理性发 展模式的重要途径。无论是企业内部管理的信息化，还是企业外部公共服务的信息化，都对房地产企业实现数字化管理、科学化决策产生着重要而深远的意义。随着计算机硬件产品快速更新换代，各种管理软件14 / 17 不断开发和完善，以及网络技术、成像技术、数据存储和人工智 能齐头并进，房地产信息服务出现大跨步发展。 从运行模式来看，信息化是房地产业运作模式向专业化和精细化转型的重要手段。通过建设房地产专业门户网站，不仅可以提供新闻、搜索、网络社区等功能，连接房地产相关产业链的企业、从业者，为他们提供最广泛的资讯服务，更能够有效整合资金、信息、营销、人才等有价值的资源。 房地产信息集成服务，是推动中国房地产信息化的当务之急 上世纪年代以来，我国房地产信息化发展经历了三个历史阶段：在第一个阶段，企业网站开发与办公自动化应用是主要特征。一方面，一些规模较大的房地产企业意识到可以通过网站进行企业宣传，这种低投入高产出的宣传模式效果明显，逐渐为各大企业所采用；另一方面，一些具有前瞻性的房地 产企业将办公自动化引入日常工作，简化了工作流程，提高了工作效率，逐渐由传统的工作模式向现代化的工作 模式转变，管理软件开发的雏形逐步形成。 在第二个阶段，软件开发初具规模，网络信息技术得到普遍应用，我国房地产信息化建设取得较大进展。首先，15 / 17 房地产企业管理和应用软件得到了大量开发和应用。其次，房地产企业的网络建设得到越来越广泛的推广，许多房地产企业都建立了自己的主页或网站。到了世纪，专业房地产信息网站逐步发展壮大，全国性、区域性的房产网站和房产频道一应俱全。与此同时，各地房地产主管部门也开始不断推进房地产政务的信息化。 在第三个阶段，信息集成服务成为房地产信息化的关键指标。首先，信 息集成服务能提供一个跨区域、完整、专业的房地产信息集成系统，以标准规范的形式形成一个大型数据平台