沛县考察报告

1 / 17 沛县考察报告 千岛湖个人考察报告 一 . 前往路线 1.沛县乘 11 路车可到达 2.大屯煤电公司出发走江苏路向南过公司体育场，之后过 253省道向南拐入龙湖大道一直向北走约四十分钟可到。注意不要使用 GPS 卫星定位，他会误导你，沿龙湖大道直走，路灯上有标识可以参考。 二 .沿途风景 路况还不错，风景良好但部分地方较脏，有烟尘，中间会过一次铁路，以及苏北堤河 三 .景区 千岛湖属于在建景区，所以不少地方都未开放，唯一能够观景的就 是滨湖公园的码头以及向北走的东原港。路西属于食宿地区，未能进入，但貌似没有建好。 实际上，笔者仅在 湖西大堤附近徘徊游览，真正的景区在湖中各岛。但需要从码头坐船过去，渡船几乎是现在千岛湖唯一的盈利方式，六人的木质船价格为 240 元人民币，环岛的价格为 400 元。 四 .见闻 据守卫的门卫说，岛上有饭店，农家乐，还有一些基础性设施，风景还不错，貌似有鳄鱼还是什么。 2 / 17 据某上过岛的游客说，岛上的基础设施不够完善，实际上没有多少可游览项目，据真正的 3A， 4A 级景区还有一定 的距离。 五 .笔者的建议与评价 作为沛县唯一几个能拿的出手的景点之一，想不出沛县玩玩到这还是可以的，但渡船费用高昂，且千岛湖附近只有 11 路车，交通并不方便，可以考虑自驾游，如果上岛可以组队，岛上情况不详。 总建议：可以去，但花销较高，不做过多推荐 徐州市调研报告 一、 地理方位 徐州巨大的发展潜力不断吸引着外来资本的目光，截至今年上半年，已有 10 家世界 500 强企业在徐州投资了16 个项目，投资总额超过 5 亿美元。源源不断的国际资本和先进的生 产管理模式，给徐州经济增添了更加开放的生机和活力。圣戈班、卡特彼勒、蒂森克虏伯每一家企业在徐州都投资了 3 个项目。从 XX 年起，徐州连续两年荣登福布斯“中国大陆最佳商业城市”排行榜；在“ XX 跨国公司眼中最具投资价值中国城市”排行榜中，徐州位列第六。政策导向：建设以工程机械为主的装备制造业基地、能源工业基地、现代农业基地和商贸物流中心、旅游中心，成为淮海经济区的中心城市。 3 / 17 区位 徐州市共分为六大县：睢宁县 丰县 沛县 铜山县 新沂 邳州，位于江苏省的西北部，东西长约 210 公里，南北宽 约 140 公里，总面积 11258 平方公里，占江苏省总面积的 11。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。 交通 徐州交通便捷发达，陇海、京沪两大铁路干线纵横交会，即将建设的京沪高速铁路在徐州贯通； 5 条国道、 20条省道、 5 条高速公路在徐州纵横成网，高速公路通车里程达 350 公里，在全国地级市中位居前列；市区距连云港国际港口仅 200 公里，并与高速公路相连，运河及海上运输均较为便利；徐州观音机场已开通北京、上海、广州、深圳等 10多条国内航线；鲁宁地 下输油管道纵贯境内，形成铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通体系。 城市荣誉 世界最大太阳能多晶硅生产研发基地、 中国最大的高速数控机床研发制造基地、中国最大工程机械生产研发基地 、中国最大特种工程汽车生产基地、中国最大国家级新能源产业基地、中国最大摩托三轮车生产基地、中国最大电动车生产基地、中国最大板材加工出口基地、中国最大豆奶制品基地、中国最大的光伏电站华东最大电解铝生产基地、4 / 17 中国百佳产业集群第三位、中国百佳产业集群、中国最具竞争力低碳产业基地城市 二、 来往 乘车 三、徐州制造业发展的现状与对策研究 1、徐州市制造业发展的现状分析 中小型企业数量比重较大，但产值比重较小。 产业集中度逐步上升，但大集团综合实力有待提高。产业集中是指在特定的产业内，生产要素投入和产出被少数大企业所控制的程度。近 10 年来，徐州制造业的集中度提高很快，最大的前 4 家和前 8 家企业分别控制了全制造业市场份额的和，分别拥有和的总资产，占有 64和68盈利能力。 以传统制造业为支柱的行业结构。 近 10 年来，徐州市通用设备制造 、饮料制造、化学制品、医药、纺织、木材加工、非金属矿物制品业等产业发展迅速，这些行业在制造业内部的产值比重都在 5以上、是制造业的支柱行业，它们的产值约占全市制造业总产值的 70，占工业总产值的56，其工业增加值占全市地区生产总值 20以上。显示出了以传统制造业为主的行业结构特征。 以内资和国有为主的投资结构及所有制结构。徐州市工业的投资力量主要依赖国内资本，其占比为，这一比重大大高于苏南、苏中、全省和全国水平。 而来自外商和5 / 17 港澳台投资的工业产值份额只有 ，远低于苏中、苏南，甚 至全国水平。徐州工业发展过分依赖国内投资和投资结构单一化的特征，极大地限制了徐州市制造业的快速发展和内部结构的升级。 在所有制结构中，徐州市国有控股企业的产值比重在省内最高，私营企业产值比重虽然较高，但企业规模效益较差，市场竞争力普遍较弱。由此造成了制造业产权结构的不合理，制约着徐州市制造业的进一步扩张。 制造业空间集聚趋势加快，呈现为园区和集群两类集聚形态。政府通过园区规划、基础设施投入，给予入园企业以土地使用、税收等方面优惠政策，不断引导企业向工业园区和开发区集中，直接推动制造业的空间集聚。 上世纪 90年代后期，乡镇企业 大量退出市场以后，出于对规模经济追求，生存下来的乡镇企业则自发集聚到各类工业园区、开发区等相对优势的区位，使具有较强嵌入性的同业企业在集聚中形成了紧密的企业联系，逐步向产业集群演进。如邳州市板材业集群，其形成过程代表了乡镇企业空间集聚的发展方向。同时、大中型企业迅速成长为大型或特大型企业，一批具有现代企业制度的企业集团诞生，企业内部的生产组织方式进行垂直分离、水平组织，配套协作企业向心化、集中式衍生，生产更加集中化。如徐工集团与配套企业间的卫星式集聚、维维集团养殖基地、生产基地 、物流派送中心等的6 / 17 垂直分离与集中，证明了大型企业是推动产业集中与产业集聚的重要力量。 2、对构建徐州制造业基地的现状分析 对构建徐州制造业基地的优势、劣势以及来自外部环境的机遇和威胁的对比分析显示，徐州制造业基地优劣势明显，机遇与挑战并存。 优势 l、产品品牌和区域品牌优势。制造业的内部已形成了具有核心竞争力的若干行业和产品门类，产品品牌存量增加，形成了一批驰名海内外市场的品牌，“徐工”是我国工程机械制造业唯一的驰名商标，“维维”、“新益农药”“海鸥”、“新大纸 业”等众多“徐州制造”的涌现，初步塑造了徐州制造业的区域品牌。 2、集团“巨人”与中小企业集群的双龙头效应。区域内既有徐工、维维等旗舰式大集团，也有近 20 年来衍生的如邳州板材业等中小企业集群。大企业对一个区域具有较强的辐射带动作用，而以中小企业为主的产业集群，通过集群的整体效率同样发挥出对区域的龙头带动作用，增加了本地对外部投资的区位黏附力。 3、区位、交通优势。徐州市地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部，既是东西贯通、南北对接、经济实 力较强的7 / 17 区域性中心城市，也是全国重要的水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的“十字路口”，起着沟通南北经济和进行物资交流的枢纽作用。徐州交通发达，素有“五省通衢”之称，京沪、陇海两大铁路干线交汇于此，是全国第二大铁路货运主枢纽地。穿城而过的京抗大运河水运条件优越，有国内最大的煤炭运输内河港口。 4D 级徐州观音机场是国内干线机场，通达全国 16 个主要城市。京福、连霍、京沪、徐宿宁等高速公路和 5 条国道、 20 条省道将构成强大的交通运输网络。 4、本地高级生产要素的集聚优势。本地区高等级生产要素相对丰富，集聚 了一大批高级人力资源和雄厚的智力资源，拥有以中国矿业大学为代表的一批工科和综合的高等院校、企业的研发机构、企业的博士后流动站、适合于制造业技术研发的优势学科群、国家及省级重点理工科实验室。这是构建现代制造业基地最具增长潜能的基础。 劣势 l、区位黏附力不强。外商直接投资越来越看重的是区域产业集群的持续竞争优势、产业结构的可配套能力、地方独特的文化制度安排等所构成的区位黏附力。这些流动的国际生产要素在产业空间上往往被黏附在优良的投资区位上。徐州产业集聚尚处于起步阶段，产业集群初露端倪， 远远落后于集群先发地区的珠三角、浙江、苏南、福建等地，8 / 17 甚至在某些方面还落后于周边地市，构建具有集中优势和体现独特地方社会文化制度背景的产业集群，是增加徐州制造业黏附力的主要途径。 2、区域与制造业体系的创新系统不健全。区域创新系统是指一定地域范围内，各个行为主体在交互作用和协同创新过程中，彼此建立起各种相对稳定的、能够促进创新的、正式或非正式的关系的总和。虽然徐州本地已经集聚了一大批高级人力资源和雄厚的智力资源，他们应该是创新网络中最活跃的节点要素，但是，当前大学、研究机构在本地的集聚还没有形成 密切的合作网络，科技信息、知识转化为新产品的效率还比较低。产、官、学、研之间的合作网络还处在初步构建阶段。 3、交易费用较高。制造业系统的交易费用偏高，对作为淮海经济区中心城市的徐州来说，是一个不可忽视的劣势。 4、高能耗高物耗的制造业体系。徐州制造业的结构呈现为对能源及矿产资源高度依赖的特征，高物耗的传统制造业产值比重在 50以上，耗能耗物相对较高的原料工业的产值比重在 40以上。这种产业结构在我国能源供给日益紧缺的形势下，必然面临较多的发展限制，在新型工业化道路中，需要增加更多的环 境治理成本和能源基础设施投资。 机遇 9 / 17 l、沿东陇海线产业带规划的实施。沿东陇海线产业带战略目标是把徐州、连云港的东陇海沿线地区建成江苏新兴的产业密集带、苏北地区对外开放的先导区。加快制造业发展是实施沿东陇海线产业带开发战略的关键，该地带将重点发展机械、化工、能源、食品等行业，建成具有国际竞争力的国家工程机械制造基地、全国重要的乳业基地、全国市场覆盖率最大的板材制造与出口基地、全国重要的石膏制品基地、全国最大的中枢神经药物和糖尿病药品生产基地。 沿东陇海线产业带规划的实施，无疑是振兴徐州制造业的历史性机遇。 2、国际制造业的转移。国际制造业正逐渐从劳动力成本较高的我国东部沿海地区向集聚配套能力强、劳动成本低的经济低谷地区转移，徐州在工程机械、食品、纺织等产业的市场地位，特别是产业集聚所形成的配套能力，已引起国际制造商的关注。徐工集团与世界 500 强的美国卡特彼勒公司、德国克虏伯公司等组建了 13 家中外合资企业，利勃海尔、美驰、罗特艾德相继投资徐州，卡特彼勒把亚洲唯一的区域性技术研发中心落户徐州等事例说明，徐州面临国际制造业转移地大好机遇。 威胁 1、国外企业的进入。随着市场竞争的加剧，跨国公司为了开拓国际市场，寻求低成本的投资区位，将会不断扩10 / 17 大直接投资比重，外部投资的进入将会使徐州制造业发展面临严峻威胁。 2、低端产品产出能力的过剩。徐州市以低成本劳动力、土地、能源等资源导向的产业结构为主、随着国内市场需求的萎缩、开拓海外市场的乏力，传统制造业的产业结构转换、升级迟缓，是制造业发展的不利因素。 3、与周边地区产业结构同构导致的过度竞争。由于淮海经济区资源结构、产业政策、发展过程、路径依赖等均具有 相似性，导致该经济区内部各区域主体间产业结构严重趋同，过度竞争，威胁到资源、基础设施、区际利益的整合，进而威胁到徐州市制造业的发展空间和区位黏附力的增强。 3、加快徐州市制造业基地建设的对策 以集群政策取代产业政策，将集群和园区作为提升制造业核心竞争力的载体。一个区域的繁荣取决于区内所有的产业而不是仅仅重点产业的生产率。在区域范围内，需要以产业集群政策替代简单的产业布局安排，以促进区域和产业竞争力的提高。从创新能力和对市场变化的快速反应角度来看，产业集群政策最有利于中小企业和民营企业 的快速发展。未来国内制造业的竞争将会以产业集群为单位展开，发展良好的集群将是具有核心竞争力的制造业的载体。因此。能否成功规划和推动产业集群的发展， 将是制造业在未来若干年能否成功发展的关键。但11 / 17 是，目前徐州市大型企业集团仍在传统的产业政策保护下寻求发展，而中小企业数量比重偏大、产值比重偏小，迫切需要实行集群政策，以彻底取代政策供给型的产业政策，来塑造徐州制造业的核心竞争力。 加大对基础设施建设、劳动力培训和信息服务的投入，优化公共服务。城市基础设施对工业空间布局的导向显著，地方政府应该承 担起区域骨干网络的规划建设工作。公共投入只有转化为人力资本才能对地方经济持续发展具有深远意义、因此要加大教育培训投入，不断培养有技能的劳动力群体。同时充分发挥政府自身的信息资源优势，通过提供免费公共信息来扶持市场中介服务机构成长。 营造区域创新环境。目前，徐州制造业尽管出现了企业扎堆现象，但在生产上的的相对独立，发展过程缺乏应有的技术、信息等交流，不能很好地建立技术与营销网络，这不但造成了不能进行专业化分工与合作创新、反而在市场中恶性竞争，导致信息、技术、知识的流动不畅。这些问题的解决，最好的途 径就是尽快营造区域创新环境。可以通过两种渠道营造区域创新环境：一种是通过政府自上而下的建立或帮助建立的地方区域创新环境；另一种是企业自下而上的、自发形成的区域创新环境，政府自上而下的行为以两种方式来实现：一是建设优良的物质基础，如区域交通运输系统、信息通讯网络、企业家聚会场所等技术基础设施，创造12 / 17 富于吸引力的自然和人文环境；二是通过数据信息服务、法律监督、企业家交流平台的构建，着力建立一种富于活力的创新精神、尊重人才的区域文化。 培养本地的企业家和创业精神。区域制造业发达的标志之一是有竞争力的企业 不断衍生，具有创新精神的企业家不断涌现。只有企业家才能实现增加就业机会和区域创新的目的。因此，构建徐州制造业基地的首要问题，就是不断培养本地企业家，倡导企业家的创业精神，如何通过制度创新，帮助集群企业向专业化发展，降低交易费用，促进企业间的劳动分工，提高制造业企业竞争力。 树立循环经济理念，建立本地制造业系统内物质 能量循环利用网络。研究表明，集群战略既是减少区域差异和消除贫穷的措施，又是应对环境污染的举措。 从环境的角度看，把生态工业思想引入地方集群战略，利用严格的地方环保标准，促使本地企业 采用环保技术和手段，加强环保的技术创新。在工业园区规划建设中，可以有意识引导园区企业之间相互利用废料，建立起本地工业系统内物质 能量循环利用的网络。在形成本地对生态环境保护共识的基础上，促进废料再生利用的信息交流，使企业或潜在的创业者能及时了解到相关技术信息和市场信息，从而促进集群成员自觉参与到本地工业系统的长期优化过程中。 四、 八大开发区概览 13 / 17 【徐州经济开发区】 位于徐州市东郊，区划面积平方公里，拥有企业 1000余家，美国、德国、法国、日本、韩国、菲律宾、香港等十余个国家和地区的客商在此投资，卡特彼勒、蒂森克虏伯、圣戈班、伟世通、利勃海尔、拉姆齐、劳特斯等大批跨 徐州市场考察报告 目 录 一、 徐州投资环境 、徐州概况 、徐州投资环境 、徐州城市发展规划 二、 徐州房地产市场状况 、徐州土地市场状况 、徐州房地产市场状况 1、国内重大政策 2、 2016 年前三季度全国房地产运行情况 3、徐州销售火爆状况分析 4、 徐州楼市面临状况 5、 1-10 月楼市销售状况 三、 项目周边楼盘 四、 地块信息 一、徐州投资环境 14 / 17 徐州概况 地理位置 徐州市位于江苏省的西北部，东经 116o22118o40、北纬 33o43 34o58之间，东西长约 210 公里，南北宽约 140 公里，土地总面积 11258 平方公里 .徐州地处古淮河支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋 布，老黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。 气象气候 徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期；四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 矿产资源 徐州是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地，拥有煤炭、井盐、铁、钛、大理石、石灰石等 30 多种矿产，储量大、品位高。煤炭已探明储量达 39 亿吨以上，年产量2500 多万吨、占全省 95%以上；井盐储量为 220 亿吨、且品位很高，发展煤化工、盐化工的资源条件十分优越；石膏年15 / 17 开采能力 500 万吨，为华东地区之首。丰富的矿产资源为该市传统工业发展奠定了坚实的基础，但同时由此而衍生的矿产开采、加工及化工产业也给城市环境带来一定负面影响。 人口构成 人口总量保持低速增长。至 XX 年末全市户籍人口万人。较上年末增加 万人，增长 %，全年登记结婚万对，比上年增加万对。年末常住人口万人，比上年末下降 %。 城市功能 徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区、环渤海经济圈的结合部，是四省经济的重要连接点。另外还承担着陇海 兰新经济带东部的中心城市、全国重要的综合性交通枢纽、区域性商贸物流中心和国家历史文化名城等多个重要角色。 交通情况 徐州是全国重要的交通枢纽，京沪、陇海两大铁路干线的交汇点，京沪高速铁路使徐州到北京、上海的时间均