（企业管理专业论文）郑州市房地产市场研究.pdf

西华大学硕士学位论文第1 页 摘要 房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市 场中都占有很重要的地位。近年来，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产 业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投 资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作 用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等 相关行业的快速发展。 随着“中部崛起战略的实施，郑州市作为中部地区的一个重要城市，房 地产业的迅速发展，带动了相关众多产业的快速增长，为国民经济的发展做出 了重大贡献。当然因行业的特性导致房地产业的发展具有高风险高收益的同时 容易引起泡沫经济，这需要政府和开发商及时应对形势，做出较为准确的预测 并结合实际情况做出调整，尽可能地发挥房地产对国民经济的带动作用。 论文通过对郑州市房地产业发展现状的分析，运用经济学、统计学、计量 经济学及灰色系统理论等方面的理论和方法，对郑州房地产市场的发展进行了 实证研究。 全文从五个方面来研究郑州市房地产市场。第一，介绍了论文的研究背景 及意义。第二，介绍了房地产业的相关理论。第三，分析了郑州市房地产市场 的发展现状和郑州市房地产业对g d p 的贡献。第四，通过大量详实的数据，以 住宅房地产为例，从房地产市场的供给、需求、价格三方面，运用定性分析与 定量分析相结合的方法，研究了郑州市商品房近些年的发展状况，并预测了未 来几年的发展趋势，得出了2 0 0 8 年郑州市房地产价格仍将保持上涨的势头，但 受到国家宏观政策的影响，涨幅将有所放缓的结论，同时根据房地产市场的现 状和定量分析的情况，指出当前郑州市房地产市场存在经济适用房供应明显不 足，房地产价格上涨过快等问题并剖析了原因。第五，基于前面的研究并针对 郑州市房地产业存在的问题，对房地产市场发展提出政策性建议，促进郑州市 房地产市场健康、稳定地发展。 关键词：房地产市场供求理论房地产价格趋势分析建议 西华大学硕士学位论文第页 a b s t r a c t t h er e a le s t a t em a r k e ti sas o c i a l i s tm a r k e ts y s t e ma l li m p o r t a n t p a r to fi t sp r o d u c t si nt h em a r k e ta n di sa l le l e m e n to ft h em a r k e tp l a y sa 1 1i m p o r t a n tr o l e i nr e c e n t y e a r s ，w i t hr a p i dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r ya sa c o n s u m e rh o t s p o t sa n dn e wp o i n t so fe c o n o m i cg r o w t h ，t h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h - ee c o n o m y , t h ee x p a n s i o no fd o m e s t i cm a r k e t ，t h et w o w a yi n v e s t m e n ta n dc o n s u m - p t i o ng r o w t h ，t h ec h a n g ei nt h ea p p e a r a n c eo ft h ec i t ya n dt h ep e o p l e sl i v e l i h o o dr a - i s et h el e v e lo f p l a yat r e m e n d o u sr o l e ，n o to n l yc h i n a sn a t i o n a le c o n o m yh a sg r a d - u a l l yb e c o m eo n eo f t h ep i l l a ri n d u s t r i e s ，b u ta l s ol e dt h ec o n s t r u c t i o n ，f i n a n c i a la n d o t h e rr e l a t e ds e c t o r so fr a p i dd e v e l o p m e n t w i t ht h e ”r i s eo fc e n t r a lc h i n as t r a t e g y , t h ei m p l e m e n t a t i o no ft h ec e n t r a lr e - g i o no fz h e n g z h o uc i t ya sa ni m p o r t a n tc i t y , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sd e v e l o p i n gr - a p i d l y , d r i v e nm a n yo ft h er e l e v a n ti n d u s t r y sr a p i dg r o w t h ；t h ed e v e l o p m e n to ft h e n a t i o n a le c o n o m yh a sm a d eam a j o rc o n t r i b u t i o n b e c a u s eo ft h ec h a r a c t e r i s t i c sl e a d t ot h er e a le s t a t ei n d u s t r yt ot h ed e v e l o p m e n to f h i g h r i s kh i g h y i e l de a s i l yl e a dt oa b u b b l ee c o n o m y , w h i c h r e q u i r e sat i m e l yr e s p o n s et ot h eg o v e r n m e n ta n dt h ed e v e l - o p e ro f t h es i t u a t i o na n dm a k em o r ea c c u r a t e p r e d i c t i o n s 、) i ，i t l lt h ea c t u a ls i t u a t i o na - n dm a k ea d j u s t m e n t sa sm u c ha sp o s s i b l er e a le s t a t ep l a yt h el e a d i n gr o l ei nt h en a t i - o n a le c o n o m y o nt h eb a s i so fa n a l y s i st ot h ec u r r e n ts i t u a t i o no fz h e n g z h o ur e a le s t a t e i n d u s t r y , t h i sp a p e ra p p l i e de c o n o m i c s ，s t a t i s t i c s ，e v i e w sa n dg r a ys y s t e mt h e o r i e st o s t u d ya u t h e n t i c a l l y t h e d e v e l o p m e n tt e n d e n c yo ft h e r e a le s t a t ei n d u s t r yo f z h e n g z h o u t h i sp a p e ri n c l u d e df i v ep a r t s f i r s t ，i td i s c u s s e dt h er e s e a r c hb a c k d r o pa n d s i g n i f i c a n c ei nt h ef i r s tp a r t t h es e c o n dp a r tw a ss o m ef u n d a m e n t a l so fr e a le s t a t e i n d u s t r y t h et h i r dp a r tw a st h ec u r r e n ts i t u a t i o no fz h e n g z h o ur e a le s t a t ei n d u s t r y a n dt h ec o n t r i b u t i o nt og d p b yt h er e a le s t a t ei n d u s t r y w i t ht h ef u l la n da c c u r a t e d a t a ，r e s i d e n t i a lr e a le s t a t ea sa l le x a m p l e ，t h ef o u r t hp a r th a df o r e c a s t e dt h e d e v e l o p m e n tt e n d e n c yo fz h e n g z h o ur e a le s t a t em a r k e tf i o mt h r e ea s p e c t so fs u p p l y , 西华大学硕士学位论文第1 页 d e m a n da n dp r i c e t h i sp a p e rf o r e c a s t e dt h ed e v e l o p m e n tt e n d e n c yo fz h e n g z h o u r e s i d e n t i a lr e a le s t a t ea n dc a m et oac o n c l u s i o nt h a t ：t h ep r i c eo fr e a le s t a t ei n2 0 0 8 w i l lc o n t i n u et om a i n t a i nt h em o m e n t u mg a i n e d ，b u tb yt h ei m p a c to ft h es t a t e s m a c r o e c o n o m i cp o l i c i e s ，t h es p e e d e x p e c t e dt os l o w , a st h er e a le s t a t em a r k e t q u a n t i t a t i v ea n a l y s i so ft h ec u r r e n ts i t u a t i o na n dt h es i t u a t i o n ，p o i n t i n go u tt h a tt h e c u r r e n tr e a le s t a t em a r k e ti nz h e n g z h o uc i t ye c o n o m i ch o u s i n gs u p p l yi so b v i o u s l y i n s u f f i c i e n t ，e x c e s s i v er i s ei nr e a le s t a t ep r i c e sa n do t h e ri s s u e sa n da n a l y z et h e c a u s e s f i n a l l y , b a s e do np r e v i o u ss t u d i e sa n df o rt h er e a l e s t a t ei n d u s t r yi n z h e n g z h o u ，w em a k ep o l i c yr e c o m m e n d a t i o n so nt h er e a le s t a t em a r k e t k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，s u p p l ya n dd e m a n dt h e o r i e s ，t h ep r i c eo fr e a le s t a t e ， c o n t i n g e n ta n a l y s i s ，p o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s 声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得西华大学或其他教育机构的学位或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论 文中作了明确的说明并表示谢意。 本学位论文成果是本人在西华大学读书期间在导师指导下取得的，论文成 果归西华大学所有，特此声明。 作者签名- 昊币。妒年午月7 日 导师签名 。骆牛月7 j 5 2 拍叩， 西华大学硕士学位论文第1 页 1 研究背景、研究内容及方法 1 1 研究背景 房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市 场中都占有很重要的地位。近年来，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产 业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投 资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作 用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等 相关行业的快速发展。 东南沿海的改革开放、西部大开发、振兴东北等国家发展战略的实施，使 得中部崛起成为了必然。地处中部中心地带的中原顺势而动，中原崛起战略势 在必行，河南省会郑州责无旁贷地担起了中原崛起“火车头”和“先锋队”的 角色。于是，扩大城市规模，建设大郑州就成了中原崛起战略实施的重点之一。 郑州城市版图的扩大，城市常住人口的增加，带动了房地产市场的蓬勃发展。 郑州房地产业经过近五年的快速发展和近三年的宏观调控，房地产市场和 房地产企业的整体主客观环境要好于市场的预期，加上资本市场的日益复苏， 人民币不断升值和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开 始回暖。在2 0 0 7 年底至今年初，全国房价在一片调控声中出现“拐点，但对 郑州楼市影响不大，郑州市主城区商品住宅销售均价从0 6 年1 2 月的3 2 0 0 元 平方米，上涨到0 7 年1 2 月的4 2 9 8 元平方米以上，年上涨率在3 4 以上。 郑州房价的上涨有其客观必然性，尽管2 0 0 7 年新增住宅建筑面积比往年有 了大幅度的增加，但城市版图的扩大、郑州城市常住人口的持续增加、外地置 业者来郑置业有增无减等等因素，使郑州房地产仍然处于一种供求不平衡的状 态。从经济学的原理来讲，无论宏观调控政策如何引导，最终的买卖都要以市 场为导向，市场供求的不平衡必将通过价格杠杆来寻求平衡，因此，郑州房价 的持续上涨实属必然。由此预见，2 0 0 8 年郑州房价仍然会在上涨中稳步前行。 西华大学硕士学位论文第2 页 但是，郑州市房地产行业在短短几年的高发展中也带来了许多不可避免的 问题，如：房价上涨过快、结构失衡、供需矛盾、土地流标等等。房地产业已 成为社会普遍关注的焦点。 1 2 研究目的与意义 纵观2 0 0 7 年郑州市房地产市场发展轨迹，整个市场尤其是住宅房地产市场 在投资规模、供需和价格走势等诸多方面，依然保持着较高的发展趋势。目前 国内的房地产市场虽然在走向成熟，但远未成熟，相关影响因素如国内、外宏 观政治、经济形势、金融政策、相关法律法规的变化都会直接影响其微观市场 表现。 供需关系是房地产市场的主导因素。了解市场供求关系及其变化趋势，深 入研究微观经济走势的变化是极具意义的，市场研究的意义在于揭示市场真实 表现，分析市场发展变化的原因，通过科学的研究模型研究市场的历史和现在， 对影响未来市场发展的相关因素进行分析，提出促进市场及企业健康发展的意 见与建议。 中国的房地产业之所以大起大落，其中一个重要原因就是政府、企业及消 费者对于房地产市场缺乏全面的认识。政府对管理房地产市场也缺乏足够的经 验，另一方面，中国的房地产市场与国外成熟的房地产市场相比，对于房地产 市场进行监管所必要的基础数据及统计指标还不够充分和完善。而企业尤其是 一些其他行业的企业则完全是出于取得高额利润的目的，用带有盲目的投机性 的操作方式进入房地产行业，而不是依赖对市场的准确分析和判断做出决策。 尽管能在短期内获得很高的风险收益，但从长期来看，由于房地产完全是资金 密集型产业，投资规模大，期限长，如果缺乏长期的市场研究，其经营风险是 非常高的，稍有不慎便会给社会经济发展和企业带来巨大的危害。 纵观郑州市房地产市场发展轨迹，整个市场在投资规模、供需和价格走势 等诸多方面，依然保持着较高的发展趋势。房地产开发建设投资快速增长，土 地开发面积不断扩大。居民住房消费需求保持旺盛势头，房地产市场呈现出供 需两旺的局面，商品房交易价格也不断攀升，二手房市场日趋活跃，整个房地 西华大学硕士学位论文第3 页 产业呈现活跃繁荣的局面。但也导致房地产投资过热，引发了盲目投资、商品 房积压、土地抛荒等诸多问题。从客观的角度来看，上述问题的出现有其必然 性。由于房地产业在我国还属于新兴产业，缺乏较为全面、深入、系统的理论 和方法作为指导；房地产市场的发育还不完善，相应的法律法规还不健全，房 地产投资带有很大的盲目性。因此进行长期的市场调研并运用科学的理论方法， 分析郑州市房地产市场的发展状况和趋势，对政府和房地产企业有重大的借鉴 和指导意义。 本文试图通过对郑州市房地产市场的分析，来判断和预测其发展趋势，并 对目前存在的一些问题提出解决的方法和建议。 1 3 国内外现状和发展趋势 在西方，由于欧美国家房地产业较早地走上了市场化、商品化的道路，在 房地产供求、价格等方面的理论和实践研究得比较早，也比较成熟。很多学者 把效用论、均衡论等一些经济理论应用于房地产业的理论与实践。如美国的伊 利尔沙里宁著城市的发展衰败与未来c z ，盖伦格里尔等著房地产投 资决策分析嘲，迪帕斯奎尔等著城市经济学与房地产市场n ，等，在早期简 单的趋势线外推方法的基础上，以高度耐用品的存量、流量理论为基础，来研 究城市住宅市场的动态运作规律。m a n k i wa n dw e l l 提出住宅需求总量模型，认 为租金和人口数量因素影响住宅需求总量。哺， 房地产业在我国还是一个新兴的行业，因此在理论和实践上，我国的房地 产研究还处于初级阶段。国内在定量预测方面，罗兆烈等人利用收入、人口和 旧房淘汰量等建立多元线性回归模型对我国城镇住宅需求量进行预测。吲赵黎 明等人对天津住宅市场需求预测中对神经网络、灰色模型预测方法进行了开创 性的探索。盯1 朱永升等人和梁迅等人通过定量研究的方法研究了影响住宅市场 需求的主导因素以及各因素对需求的影响程度。嘲 纵观目前国内对于城市房地产方面的研究，多为定性研究，而且对郑州市 房地产市场的研究文献很少，李汝功、赵振江着重分析了郑州市房地产业存在 的问题，并提出了如何完善和规范郑州市房地产市场的对策。阳，郑梁文对郑州 西华大学硕士学位论文第4 页 市房地产市场形势作了分析。n o ，对郑州市房地产市场方面的研究主要是定性分 析和特征描述，缺少定量分析、实效性和总体性。 1 4 研究内容和方法 本文的主要研究内容包括：与房地产业发展相关的基本理论、郑州市房地 产市场发展现状，结合其发展现状，运用供求理论、价格理论等经济理论来分 析其形成机制、原因和特征，通过定性分析和运用计量经济模型定量研究相结 合来探讨郑州市房地产市场发展趋势，最后针对当前郑州市房地产市场存在的 问题提出相关的对策和建议。 本文的定量研究方法主要有指数分析，回归分析，灰色关联度分析等实证 研究方法，将理论和实践相结合，定性和定量相结合来分析研究郑州市房地产 市场。 在本文的研究工作中，首先收集和整理大量资料，对郑州市房地产业对g d p 的贡献进行计量分析，接着运用房地产业发展相关的供求关系理论、价格理论 等理论对郑州市房地产市场发展现状进行分析，并通过定性分析和运用指数分 析、回归分析等计量经济模型定量研究相结合来探讨郑州市房地产市场发展趋 势，最后依据以上市场分析和市场调研对目前存在的一些问题提出解决方法和 建议。 本文的研究思路见图1 1 。 西华大学硕士学位论文第5 页 图1 1 研究框架 f i g u r e1 1 r e s e a r c hf r a m e w o r k 西华大学硕士学位论文第6 页 2 房地产市场运行的一般规律 2 1 房地产市场概述 2 1 1 房地产市场的含义 市场是指供需双方见面、买卖双方交易的场所，同时又是指交易活动的总 和。狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所或交易中 心；广义的房地产市场是指房地产交易活动的总和或房地产商品流通中所有交 换关系的总和。n u 2 1 2 房地产市场体系 房地产市场是一个完整的市场经济体系中不可或缺的部分；同时又相对独 立，有其自身的体系。房地产市场体系可以从不同的角度划分。n 羽如图2 1 所 示 2 2 房地产需求 2 2 1 房地产需求的内涵 房地产需求是指在一个特定时期内，消费者或投资者在各种可能的价格下， 愿意而且能够购买的房地产数量，也称作房地产的有效需求。n 羽通常，在一个 特定价格下，消费者愿意而且能够购买房地产的数量，称为房地产的需求量。 2 2 2 影响房地产需求的主要因素 影响房地产需求的因素是多方面的，主要有以下因素：国民经济发展水平； 人口数量和结构；房地产价格收入比；信贷能力；消费者或投资者的偏好；对 市场的预期；政策因素等。 2 2 3 房地产需求的特性 房地产商品是一种特殊商品，具有以下一些特征。 房地产需求具有区域性：由于房地产位置的固定性，某一区域的房地产需 求只能在该区域得到满足。房地产需求具有层次性：房地产对于不同的消费者 西华大学硕士学位论文第7 页 ，f 1 房地产一级市场 l 按市场运行层次划分 ki 房地产二级市场 【| 房地产三级市场 叫土地使用权市场 j 房产市场 l 按市场交易客体划分 ki 房地产金融市场 房 l l l 房地产中介服务市场i 地 声 市 叫住宅市场 场 体 i 商业物业市场 系 l 写字楼市场i l 按物业类型划分k l 工业物业市场 l 农用物业市场 l l 休闲娱乐物业市场i 。ii 置目的划分 ui 投资市场 i u 自用市场l 形式划分价格h ：现u 。地产资产市场l 1 房地产使用市场i 按供货方式划分 jj i 现房市场 。 ll 期房市场 l 按供求状况划分 ui 买方市场 i v 。l j 卖方市场i 图2 1 房地产市场体系示意图 f i g u r e2 1 s c h e m a t i cd i a g r a mo ft h er e a le s t a t em a r k e ts y s t e m 西华大学硕士学位论文第8 页 可以满足生存、发展和享乐等不同层次的需求。 房地产需求具有消费和投资的双重性：一方面消费者可以把房地产当作消 费品，作为生活、生产的场所；另一方面，由于房地产土地资源的稀缺性，一 般会不断升值，又是极好的投资品。 房地产需求具有可替代性：第一，房地产租赁的需求与房地产买卖的需求 具有一定的可替代性；第二，作为投资品，房地产需求与股票、债券、期货等 其他投资工具具有一定的可替代性。 2 3 房地产供给 2 3 1 房地产供给的内涵 房地产供给是指房地产开发商或房地产持有者在某一特定时期内，在每一 价格水平上愿意并且能够租售的房地产数量，也称作房地产的有效供给。n 7 ，实 现房地产的供给需要具备两个条件，一是供给愿望，二是供给能力。 由于房地产的经久耐用以及具有投资价值，房地产供给者除了“厂商 一 一开发商之外，同时还有大量的房地产所有者，而非房地产开发者。 2 3 2 影响房地产供给的主要因素 影响房地产供给的因素是多方面的，主要有：房地产开发的成本价格比； 土地供应量；税收、信贷政策；对市场的预期等等。 2 3 3 房地产供给的特性 2 3 3 1 房地产供给的层次性 房地产使用年限长、价值量大且极具投资价值，而且城市发展由内而外的 扩张规律，先开发的房地产往往具有很高的区位、文化和历史价值。因此一个 完整的房地产市场体系中，房地产的供给方有两个层面：开发商和非开发商一 存量房的原产权人。 2 3 3 2 房地产供给的滞后性 房地产开发建设周期较长，供给往往不能及时随着需求的变化而变化，其 滞后性给开发商带来较大的风险。 2 3 3 3 房地产供给缺乏弹性 西华大学硕士学位论文第9 页 根据经济学的一般原理n 。，房地产供给弹性就是指供给的价格弹性，即房 地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变 动对房地产变动的反应程度。用公式表示为 e = 筹 式中：e 。房地产商品供给弹性系数； 尸房地产商品价格； p 房地产商品价格的变动量； q 房地产商品的供给量； q 房地产商品供给的变动量。 房地产价格与供给量同方向变化，所以供给弹性的弹性系数为正值。由于 房地产供给具有明显的时期性，在不同的时期分析中，其供给弹性是有区别的。 2 3 3 3 1 特短期内土地、房地产供给无弹性 由于房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生变化，因 而房地产供给无弹性，即e 。= 0 ，如图2 2 所示，0 p 表示价格，o q 表示供给量， s 表示住宅房地产供给曲线。当价格低于某一特定水平时供给消失，因此s 线 与o q 线没有相交，存在一段虚线的距离。无论价格如何变化，供给量总是q 0 ， 因而s 线表现为垂直于q 0 。 p p o p l l s l o q 。q 图j 2 特短期内土地、房产供给 f i g u r e2 2s p e c i a ls h o r t - t e r ml a n d ，h o u s i n gs u p p l y 2 3 3 3 2 短期内土地供给无弹性，房地产供给弹性较小 短期内土地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性。房地产可以通过 西华大学硕士学位论文第1 0 页 可变要素的增减而改变其供给，但变动幅度较小，因此房地产供给弹性较小， 即0 f o o l ( 1 ，1 3 ) - - 9 0 7 ) 极显著。 3 1 2 4 模型检验 经过多重共线性检验异方差检验和自相关检验后，得出估计后检验的实际 值、预测值和残差表，见表3 3 ，残差坐标图，见图3 3 。 西华大学硕士学位论文第1 6 页 、，s g g 图3 1 郑州市国内生产总值与郑州市房地产业产值散点图 f i g u r e 3 1z h e n g z h o uc i 够sg d p a n dt h er e a le s t a t ev a l u eo f z h e n g z h o uc 姆p l o t 图3 2 郑州市房地产产值占国内生产总值比重柱状图 f i g u r e 3 2z h e n g z h o uc i t yr e a le s t a t ev a l u eo ft o t a lg d pc o l u m n 西华大学硕士学位论文第1 7 页 表3 2 回归分析结果 t a b l e 3 2 r e g r e s s i o na n a l y s i s d e p e n d e n tv a r i a b l e ：g m e t h o d ：l e a s ts q u a r e s d a t e ：0 2 0 i 0 8 t i m e ：15 ：0 8 s a m p l e ：19 9 52 0 0 7 i n c l u d e do b s e r v a t i o n s ：13 r s q u a r e d 0 9 9 4 1 9 7 m e a nd e p e n d e n tv a r1 0 6 1 5 3 5 a d j u s t e dr s q u a r e d 0 9 9 3 6 6 9 s d d e p e n d e n tv a r 6 3 0 0 0 2 7 s _ e o fr e g r e s s i o n5 0 1 2 7 9 1a k a i k ei n f oc r i t e r i o n1 0 8 0 7 6 7 s u ms q u a r e dr e s i d2 7 6 4 0 8 9s c h w a r zc r i t e r i o n 10 8 9 4 5 9 l o gi i k e l i h o o d - 6 8 2 4 9 8 6f s t a t i s t i c18 8 4 4 2 6 d u r b i n - w a t s o ns t a t 1 3 7 5 4 3 2 p r o b ( f s t a t i s t i c l 0 0 0 0 0 0 0 表3 3 估计检验的实际值、预测值和残差表 t a b l e 3 3e s t i m a t e av a l u eo f t h ea c t u a lt e s t ， a n dt h er e s i d u a lv a l u ef o r e c a s tt a b l e 时间实际值预测值残差值 1 9 9 53 8 9 8 93 4 2 4 7 3 9 0 2 7 6 44 7 416 0 9 7 2 3 6 4 1 9 9 65 0 4 4 94 5 3 0 9 4 8 14 8 0 25 1 3 9 5 1 8 5 1 9 8 1 1 9 9 75 7 4 45 2 5 2 6 6 9 0 4 9 8 64 9 1 3 3 0 9 5 0 1 3 8 1 9 9 86 2 0 3 26 17 2 0 0 4 0 0 8 163 11 9 5 9 9 1 8 3 8 5 1 9 9 96 4 0 8 56 5 1 9 9 7 6 5 8 5 8 411 1 4 7 6 5 8 5 8 3 6 2 0 0 07 3 8 0 17 4 4 7 9 0 3 4 5 9 6 36 7 8 0 3 4 5 9 6 3 3 2 2 0 0 18 2 8 28 8 8 4 9 0 13 2 6 6 96 0 2 9 0 13 2 6 6 9 5 2 0 0 29 2 8 2 99 8 3 8 6 0 3 9 4 6 9 95 5 5 7 0 3 9 4 6 9 8 7 2 0 0 31 1 0 2 2 81 2 0 5 9 6 1 4 1 0 3 31 0 3 6 8 1 4 1 0 3 2 5 2 0 0 41 3 7 7 8 91 3 8 0 1 6 2 4 9 7 0 52 2 7 2 4 9 7 0 4 9 7 3 2 0 0 51 6 6 0 616 3 5 3 4 2 3 8 7 3 42 5 2 5 7 612 6 5 5 9 2 0 0 62 0 1 3 5 119 8 5 6 7 7 7 4 17 82 7 8 3 2 2 5 8 219 8 2 0 0 72 4 2 1 2 22 3 8 5 6 3 1 4 0 8 2 23 5 5 8 8 5 9 17 8 2 1 r e s i d u a ip l o t i v j i i i i i ) ( 1 l ， i i i 图3 3 残差坐标图 f i g u r e 3 3 r e s i d u a lc o o r d i n a t ep l a n s 利用表3 - 3 ，图3 3 中给出的统计检验结果对模型的可靠性进行统计学检验， 由统计结果可以看出该模型拟合优良。 3 1 2 5 结论及分析 g = 1 9 0 8 2 6 6 + 2 1 4 7 9 8 x 3 2 ) ，这是房地产业产值对国内生产总值的贡献 西华大学硕士学位论文第1 8 页 函数。可以近似认为，在1 9 9 5 年至2 0 0 7 年期间，郑州市房地产产值平均每增 加1 0 0 0 万元，将会使g d p 增加2 1 4 8 0 万元。可见房地产业对g d p 的带动作用 是很可观的。 从近些年的数据和回归分析的结果来看，房地产产值占g d p 的比例有增大 的趋势，说明了房地产业是国民经济的先导性行业，带动了建筑业、林业、材 料工业、金融业等相关行业，对郑州市的城市发展起到了越来越重要的作用。 但与其它行业相比，房地产业开发投资中，国有经济投资所占比重较少， 缺乏内部约束机制，房地产私营企业虽然与市场经济结合较紧，但由于其发展 的时间不长，缺乏健全的内部约束机制，加上融资的灵活优势，投资扩张和反 弹相对突出，容易导致房价大幅上涨，引发房地产“泡沫 的产生，殃及金融 安全和整个国民经济发展。 由于房地产业在国民经济中的作用越来越强大，目前的体制性因素使地方 官员