（公共管理专业论文）房地产金融调控的效应分析与对策.pdf

山东大学硕士学位论文 中文摘要 1 9 9 8 年以来，我国房地产业飞速发展，整个市场异常繁荣，成为国内经济发 展的最大动力，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业。但另一方面部分地区 出现了房地产投资过热倾向，以及商品房空置面积增加、房价上涨过快等结构性 问题。有研究表明，我国房地产开发企业大部分资金来源于银行贷款这种对银 行信贷完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业 银行，另一方面房地产泡沫也容易通过银行信贷加以膨胀。因此，适时调整金融 政策，保持房地产业持续稳定发展，对防范金融风险以及促进我国国民经济持续 快速发展具有重要意义。 本文在国内外现有理论基础上，结合中国经济发展的实际，对我国房地产金 融调控的治理工具和效果等进行比较研究，并运用定量分析法从利率和货币供应 量两个方面出发，实证分析货币政策对房地产市场的影响同时，回顾了近年来 我国金融调控房地产市场的政策及其实施效果，指出实际调控过程中存在的问 题，对现有金融调控政策进行了反思。并以日照为例分析国家宏观调控房地产市 场的区域效应。 最后在以上论证的基础上提出如何提高金融调控房地产业效果的对策建议： 包括继续控制货币总量，收缩银行流动性；提高金融调控政策实施的艺术性、协 调性和稳定性；加快房地产金融体制改革，推进房地产融资模式创新：强化房地 产贷款的风险监控，建立房地产安全预警机制；以及完善房地产金融法规，逐步 规范房地产金融市场的一系列措施。 关键词】房地产；金融调控；货币政策；效应分析；金融改革 山东大学硬士学位论文 a b s 帆c t s i n 1 9 9 8 ，r 龃i 伪妇地i n d u 髓r yo fo 啊c o t 础h ym a l 【妫q u i c kd 潮。1 0 p m e m ，t h e w b o l em a r k e ti s 咖啪c l yp r o 渊塔a n d 雾萄矗叫羹雾霞妻辫府墼壑蕊| 燃兰甓l 灞攀霪蒸冒霪篷辫萋蹬墓麟嚣 麓衄 雾蠹辇囊翱罄要墓鐾甭霪菩酚矗垂囊一羲蕈劳艺藕! 刚薹醴毒覆篓篓溪弘李m i 茎衄囊嚣訇 d 羹怫薹圉爨霆憎霭睦薹囊懿薹囊嚣出鞣= 世霹笱i ! 墓j 各国政府的重要奋斗目标在电子 政务的信 息资源库中，有一类特殊的信息资源具有凭证性、唯一性、可靠性、权威性，这就 是国家机构和社会组织为开展各项业务和行政管理活动而形成的、具有特定效用 的凭证性信息文件。这种独特的信息资源是机构和国家的核心信息资源。是 国家机构正常运行的信息支持和信息保障，也是国家信息资源最重要的组成部 分 9 0 年代初，我国兴起计算机热，对电子政务的推广起到了启蒙和推动作用 此后大量文件被录入并存入计算机，为电子政务奠定了基础。江泽民同志在十六 大报告中谈到今后的奋斗目标时强调“进一步转变政府职能，改进管理方式，推行 电子政务”，我国政府搭建的以两大平台、十二项重点工程和信息资源建设为核 心内容的中国电子政务战略框架已经建立，正在付诸实施。一些政府机关建起了 自己的公共网站，并提出了具体的发展规划。国务院2 0 0 1 年印发的3 6 号文件 精神提出要加快电子政务建设。随着电子政务建设的发展，办公自动 化进一步发 展和深化，过去用纸墨、照相等形成和传递的政府机关公文以及图书、图纸、图 形、图像、文献资料、商业信息等，都可以用电子计算机进行，由此产生了电子 公文、电子图书、电子图形图像、电子文献资料等电子文件 1 1基本概念的界定 1 11 电子政务 电子政务也称电子政府，是指国家机关在政务活动中，全面应用现代信息技 术回、网络技术以及办公自动化技术等进行办公、管理和为社会提供公共服务的 一种新的管理方式换句话说，就是把现代化的技术运用于办公、管理和公共服 务中，以达到工作的高效率。 电子政务是借助于现代科学技术的政府管理的全新模式，除了具有传统行政 坐奎奎堂曼主竺竺堡苎 i 地i u d i 】呜蛹n l l i 】呜砷同删m e y 哪i y 矗n d 璐晡c 曲gb a n kn u i d i t y ： i 功舯州唧绷姗吼鲫i i n 撕m 觚d 咖b i l 玲o f 矗m i a l 。删p o u c y i m p i 黜枷岫呻：k e n i n g 酬e s 敞劬地汹夥s t e m 曲恤a n d 呲r e a l 髑协地句噙嘣增m o d cj n 越w 砸伽；靠山觚c i n gr i s k 咖lo f 刚岱舾t el 锄柚d 髑t a m 幽n gl e a l 髓协把鞠d y w a l n i n g 卿咖；g i 、，i n g 咖搴c f i 髓m 朗s i 嘲细 撇l e a l 鼬触蒯腑a n d 唧删嘟a n d 蝴删n a i i 逝蒯 e 瓯啦丘n 棚蝴n 瞰i 罅t k 哆 m r 山：r 盟ie 鲍瞻；f i 曲鹅i a l 曲同；m o 鹏t a r yp o l i c ) r ；e 疵c t 锄l 徊s ； f i n 呲融刮陆 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立 进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含 任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出 重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责 任由本人承担。 论文作者签名：生趣 日期2 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校 保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被 查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分内容编 入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文 和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：哇貂妊 导师签名： 面卜日期：盟型 山东大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 研究的目的和意义 1 9 9 8 年起，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠房贷、减免税等政 策支持。鼓励购房，刺激了住房消费我国房地产业进入了新一轮快速发展期，房地产 投资和房地产价格持续上涨一方面，房地产业已经成为带动我国经济发展的支柱产业， 其快速的发展有力推动了整个国民经济的增长；但另一方面，不断攀高的房地产价格， 有可能对我国房地产市场乃至国民经济造成较大的危害2 0 世纪，日本出现的泡沫经 济以及以东南亚金融危机为代表的新兴市场危机都表明：房地产价格的大幅度波动会严 重损害金融体系的稳定性，从而对国民经济造成巨大破坏所以，房地产市场应该成为 我国宏观经济调控所考虑的一个重要方面。近几年我国政府为控制房地产市场过热，已 将房地产价格纳入了宏观调控政策的视线，金融调控作为国家调控房地产市场最直接、 最主要的调控手段，从2 0 0 3 年起频繁出台，调控手段也多样化实地调查显示，国家 金融调控政策已取得阶段性成果，但仍存在一些值得关注的问题，且我国政府开始房地 产金融调控的历史较短，尚缺乏相应的理论基础和实践经验，迫切要求建立相应的金融 调控的理论体系 因此，研究金融调控政策影响房地产价格的机理，对应对房地产价格的过度波动， 维护金融体系和宏观经济的稳定有着较强的理论和现实意义本文运用定量定性相结合 方法，对我国房地产金融调控的治理工具和效果等进行比较研究，并以日照为例分析国 家金融调控房地产市场的区域效应，指出金融调控应该完善的地方，希望能对今后的金 融调控房地产起到一定的借鉴意义 1 2 国内外研究现状 1 2 ：国外金融调控房地产的理论研究 金融调控的理论源头：凯恩斯( 英国经济学家) 的通论。1 9 3 6 年2 月，凯恩斯划 时代的巨著就业、利息和货币通论 ( 简称通论 ) 出版在这部巨著里凯恩斯用 政府干预论取代了自由放任论，而政府干预主要是靠财政政策和货币政策凯恩斯多 次强调中央银行、货币政策和利率的重要性和调控作用。当利率下降时，消费倾向 山东大学硕士学位论文 很容易加强”由于凯恩斯划时代的就业、利息和货币通论) 首开了金融宏观调控 的先河，凯恩斯当之无愧也是。金融宏观调控理论之父”。 号称“美国的凯恩斯”的汉森( 九 lh 肌s e n ) 早于1 9 4 1 年就对货币政策有了清醒的 认识汉森曾言：。货币武器确实可以有效的制止经济扩张。”后继的凯恩斯主义者如美 国经济学家萨缪尔森和索罗等认为凯恩斯低估了财政政策的负面作用，因而在理论上更 倾向于货币政策。目前，货币主义和凯恩斯主义都趋向于相信，美国的稳定政策应该 主要通过货币政策实施。”o 。新古典综合派”的主要代表人物之一、美国著名的凯恩斯 主义者詹姆斯托宾( j 锄e st o b b i n ) 也断言货币政策具有重要性，并且认为。至少从 1 9 5 1 年签订了财政部一联邦储备系统协议以来，政府就已根据这种看法制定政策了。9 货币学派( n e t 篮i s t s ) 是以凯恩斯学派的对立面出现的，其最显著的特点是强调 。货币最重要”其代表人物米尔顿弗里德曼( m i l t o n f r i e d 腿n ) 认为，货币政策有 三个方面的作用，但就其实质而言只是一个即稳定经济的作用。毋 后来对房地产进行金融调控的理论有：学者i r c e l u s 和l t z e r ( 1 9 7 3 ) 认为抵押 贷款规模对住宅供给和需求影响不大。但具有较高的住宅供给和需求弹性；g i b s o n 、 k a r e k e n 、b o 趼o r t h ( 1 9 7 3 ) 等通过实证研究表明，房产市场的波动主要与贷款市场 的条件有关k 叫k e e n 锄( 1 9 8 0 ) 认为利率与住宅需求呈反比关系。提高利率将导致 投资和住宅价格同时下降；著名城市经济学家t h ( 1 9 8 6 ) 在估算抵押贷款函数时发现， 住宅价格与长期利率关系密切；( p a x s o n ，1 9 9 0 ) 指出个人会改变资产组合以避免将 来面临流动性约束，所以个人借贷市场中贷款上限的存在会导致个人增加流动性资产 的持有比例，而减少房屋这样流动性较差的资产比例；a d r i 矾c 0 0 p e r ( 2 0 0 4 ) 利用牛 津经济预测( o e f ) 模型对英国房地产市场进行研究时发现，白2 0 世纪8 0 年代以来 英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱，但是近期 该利率机制却是房地产价格持续上升的主要原因 1 2 2 国内金融调控房地产的理论研究 。凯恩斯：就业，利息和货币通论 ，北京：商务印书馆。l 孵3 年第2 版，第3 2 5 页 。萨缪尔森、诺德囊斯，经济学 ( 第1 6 版) ，北京，华夏出版社，i 螂年版，第如s 页 o 托宾t十来年的新经济学，钟淦恩译，北京，商务印书馆。1 9 年版，第5 5 页 。m i l 机f r j e d 帅m l1 h c r o k 甜m 呻相y p 一碲， l i 瞄i 嘲氏加蝴l j c r 州1 9 碍 2 山东大学硕士学位论文 第二章房地产业金融调控的背景 2 1 房地产业的内涵及其地位和作用 房地产是房产和地产的统称，一般是指土地和建筑物以及固着于其上或其下的不可 分离的部分由于房屋和土地不可移动，或者一经移动就要丧失极大价值，在有些国家 和地区，又称其为不动产，英语常用r e a l e s t a t e t 和r e a l p r o p e r t y 表示。前者说明了 房地产的物质实体；后者则在此基础上强调附带的各种权益，包括所有权及其相关的保 有权、使用权、管理权，收益权和处分权等。国 房地产业则是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括：土地的开发、 房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁， 房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场从包含的行业内容来看，房地产总体 上属于第三产业的第二层次 房地产业是社会生产和再生产以及科学、文化、教育、卫生等各种社会经济活动的 基础、载体和空间条件，处在国民经济发展的基础地位同时，房地产业在国民经济中 又具有高度的综合性和关联性，房地产业可以成为拉动经济增长的先导产业，其发展能 带动相关产业以更高的速度发展。房地产业涉及建筑、建材、交通、能源、冶金、轻工、 化工、电子、通讯、机械等5 0 多个行业的2 0 0 0 多个品种。我国2 0 0 3 年的统计数据表明， 房地产业的诱发系数为1 9 3 ，即房地产业产出1 万元可以诱发相关部门产出1 9 3 万元。 房地产消费需求的交化，直接刺激其他相关产业消费需求的变化。这使得房地产的大车 一经启动，对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长，最早就是从房地产增长 发力开始的因此，它也是国民经济的先导和支柱产业，具有特别重要的地位与作用。 房地产业是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收入的重要来源。在世界各主要 发达国家，房地产业的产值均占其国民经济总产值的l o _ - 4 0 1 9 7 9 年以来，世界各国 用于建造房屋的投资占其国民经济总值的比重一般都高达6 一1 2 。据有关统计，2 0 0 3 年，房地产业对我国g d p 的直接和间接贡献率约为1 5 。 依靠房地产市场的长期繁荣来推动经济增长，几乎是所有发达国家在经济起飞最后 一个阶段的共同经验但是房地产业的高关联度也同样意味着：如果它发生衰退，那么 。菌吾平：现代房地产投资管理，中国经济出敝社，2 5 年3 月 。钱昆润、芦金铎：房地产经济，中国计划出版牡，1 9 蛔年l o 月 6 山东大学硬士学位论文 也就必然伤及与其相关的所有行业所以，对于这样一个关乎国民经济增长计划成败的 行业，决策层出台调控政策只能慎而又慎 2 2 我国房地产业发展的宏观经济环境 自2 1 年以来，随着经济体制改革深化和对外开放扩大，居民生活水平提高，居民 消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高长期被压抑的 需求释放出来，出现了部分行业投资增长过猛、信贷投放增长过快的问题中国经济进 入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期 2 0 0 卜2 0 0 4 年g d p 分别增长8 鼹、9 1 、l o 雎、l o 1 其中，房地产、钢铁、水泥等行 业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长2 3 年全社会固定资产投资总额 达5 5 万亿元，比上年增长2 6 孺，主要受城市基础设施建设的拉动，钢铁、水泥、电解 铝、房地产投资分别增长1 傩到l 倍以上2 0 0 3 年，中国的投资率高达4 2 3 ，成为改革 开放2 6 年来仅次于l 3 年的第二个高峰年o 投资的过快增长特别是一些高投入、高消 耗、高污染行业投资的过快增长，带来了能源、原材料价格的上涨和动力紧张。 为扩大国内需求，中国政府自1 9 9 8 年以来，大力发展房地产业，给予优惠房贷、减 免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业，国家对 房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消 部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长，房地产市场体系基本 建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，发挥 了重要作用。房地产行业投资迅猛增加，带动整个固定资产投资快速增长，中国经济运 行出现偏热的迹象目前我国的g d p 增长对房地产业的依赖程度较高，近几年房地产开 发投资直接和间接拉动g d p 增长每年保持在2 个百分点左右，约占中国g d p 增长率的l 4 ，房地产业存在一定程度的过度投资o 如果房地产业出现不正常的发展，或出现 一些大的起伏，不仅会导致房地产业的衰退，而且资金链的断裂会动摇国家的整个金融 体系，甚至危害到整个国民经济的持续快速健康发展 2 3 我国房地产市场出现的问题 。廖英敏：2 0 似年以来房地产业宏观调控政簟的总体评价田务院发展研究中心t2 7 年1 月 。郑新立：中匿当前经济走势与金融调控。中国金融 ，2 0 阻年第2 4 期 。李轿盂卫东，中国房地产业的弊端及宏琨调控分析 ，经济前沿，2 0 年l l 期 7 山东大学硕士学位论文 第三章金融调控政策的目标、本质及工具运用分析3 1 房地产金融调控的目标 房地产宏观调控离不开房价。房地产调控的基本目标就是保持总量基本平衡，价 格基本稳定，结构基本合理因为总量平衡不平衡和结构合理不合理都会影响到价格， 所以调控最主要的目标还在于“稳定房价”4 ) 政府调控的应该是造成现行房价变动的供求关系。宏观调控应是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，并深入分 析造成这种失街的原因，发现一些深层次的阊题，通过这种总量控制进而稳定整个社 会经济周期中的房价上下波动同时房地产调控目标应是引导房地产业稳步健康发 展，过高的房价或泡沫破裂进而导致经济衰退都不符合各方利益为稳定市场，应设 置调控的目标区间，一般的，房价涨幅略高于真实利率水平是正常的，目前以4 一体 的涨幅较合适 工业化、城市化是中国未来相当长时期的重要发展内容，而中国的城市化进程才刚 刚开始，农村劳动力向城市大量转移才启动不久。房地产业的发展通常伴随着城市化的 进程，承担着为农村劳动力向城市转移提供空间的重任，而且将伴随从总体小康向全面 小康发展的整个过程。从这个角度看，房地产业是重要的城市产业，甚至是支柱产业 所以政府调控房地产市场绝不仅仅是调控房价，限制房地产的发展，还有更深层次的调 控目的和作用：l 、房地产的核心是土地，土地资源是不可再生的属于稀缺资源，所以必 须让有限的资源充分的合理化利用。2 、抑制富人过分享受、占用奢侈的住房消费资源， 抑制房价泡沫，降低住房空置率，使住房分配合理化。3 、解决普通老百姓住房难问题， 加快小康社会的发展，解决因住房问题而引的社会问题。同时让广大百姓分享中国城市 化带来的房产升值成果。4 、调控房产市场的结构问题，使房产市场更健康平稳的发展， 不会因盲目投资而带来行业危机。5 、打击房产市场的投机行为，减少、杜绝恶意炒房， 特别是目前在人民币升值的情况下严格限制国外资金进入房产市场套利。6 ，控制投资 过快，引发通货膨胀 3 2 金融宏观调控的本质是货币调控 从各国与我国的历史经验看，任何形式的金融宏观调控都最终体现为货币调控。 嘭岩；对房地产调控政策的可行性分析与评价 ，中目房地产，2 7 年第l 期 山东大学焉士学位论文 无论是来自西方的公开市场操作、准备金率调整还是再贴现，还是我国的信贷政策与 再贷款，所有的调控手段都最终体现为信贷与广义货币的变动因而货币调控是金融 宏魂调控的本质o 中央银行对金融的宏观调控和管理，主要是通过制定和实旄货币 政策，运用货币政策工具，通过对货币供应量、利率、汇率等宏观金融变量的调控， 并采取相应的措施和手段，督导货币政策的贯彻执行，金融调控手段主要是通过运用 货币政策，控制资金投放房地产业的数量和结构，从而影响房地产业的发展，促进经 济协调、稳定、健康发展，保证宏观经济政策目标的实现 金融调控政策之所以会对房产问题的调控起到重要作用是因为房地产行业的发 展对金融也有较大的依赖，作为资本市场的重要投资内容，房地产市场日益体现出鲜 明的金融特性 货币政策，是中央银行采用各种工具调节货币供求以实现宏观经济调控目标的方 针和策略的总称，是国家宏观经济政策的重要组成部分 货币政策调节的对象是货币供应量，即全社会总的购买力，具体表现形式为：流 通中的现金和个人、企事业单位在银行的存款。流通中的现金与消费物价水平变动密 切相关，是最活跃的货币，一直是中央银行关注和调节的重要目标 货币政策的最终目标是保持币值稳定，防止通货膨胀，并以此促进经济发展。 货币政策是涉及经济全局的宏观政策，与财政政策、投资政策、分配政策和外资政 策等关系十分密切，必须实施综合配套措施才能保持币值稳定 3 3 货币调控房地产的工具 货币政策工具是指中央银行为调控货币政策中介目标而采取的政策手段。我国现 行的货币政策工具有：存款准备金率、利率、再贴现、中央银行再货款、公开市场操 作和贷款规模等现介绍如下： l ，存款准备金： 存款准备金，是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准 备的资金法定存款准备金率，是金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其 存款的总额的比率存款准备金率变动对商业银行的作用过程如下：当中央银行提高 。中国人民银行万，i i 中心支行谭怎组。论我国中央银行在金融宏观调控及稳定中的主导核心作用，金融研究 ， 2 0 0 4 年第l 期 山东大学硬士学位论文 和金融体系的存款准备金构成目前，我国央行基础货币的存在形式主要包括；金融 机构准备金存款，金融机构备付金存款、货币流通量和非金融机构存款( 即财政金存 款+ 邮政储蓄转存款) 央行基础货币投放渠道包括；央行货款、金银外汇占款、财政 透支借款和各种专项贷款 中央银行贷款，是指中央银行对金融机构发放的贷款，是中央银行调控基础货币 的一种重要渠道此贷款会增加金融机构贷款的初始资金来源，直接影响金融机构的 信贷资金供应能力因此，控制中央银行贷款，对于防止信用过度和通货膨胀有重要 意义 6 、信贷计划与信贷政策： 3 5 2 货币供应量对房地产价格的影响 1 9 9 8 年以来，我国实施稳健的货币政策，适当增加货币供应量，加大金融对经济 发展的支持力度。央行通过取消对商业银行贷款限额的控制、扩大公开市场业务、降 低法定存款准备金率、存贷款利率和再贴现率等货币政策措施，来增加货币供应量， 支持经济的增长以法定存款准备金政策为例，央行将法定存款准备金率从1 9 9 8 年 年初的13 9 6 最低下调到2 0 0 3 年的6 ，降幅高达7 个百分点。这些扩张性货币政策的 实施使得我国货币供应量年增幅维持在较高水平，具体表现在1 9 9 8 - - 2 0 0 5 年舵增幅 均超过实际g d p 增幅与c p i 增幅之和，并且多数年份超过的幅度较大货币供应量持 续较快的增长，一方面，增加了商业银行的准备金和存款，从而提高了其贷款的供给 能力，推动了个人住房抵押贷款快速增长1 9 9 7 年末个人住房抵押贷款余额仅为1 9 0 亿元，而到2 0 0 5 年末就达到了1 8 3 6 6 亿元，增长了9 6 倍个人住房抵押贷款的快速 增加，扩大了房地产的有效需求，推动了房地产价格的上涨：另一方面，降低了资产 组合中货币资产的边际效用，使资产组合效应发生投资者将新增加的部分货币资产 转变为非货币资产，使得购房倾向不断上升，这也促进了房地产价格的提高 总之，广义货币供应量舷的变化与房地产价格的变化呈现出正相关关系，货币供应 量的变化对房地产价格变化存在影响力 1 i 山东大学硬士学位论文 3 5 3 数据模銎分析 ( 1 ) 数据说明本文计量分析中所采用的数据主要来自国家统计局网站、中国人 民银行网站和中国发改委网站数据样本期均为2003年1季度至2006年4季度。其 中，房地产价格变量采用房屋销售价格季度同比增幅(呻。)；货币供应量变量采用广 义货币供应量季度增长率( r m ) ：利率变量采用一年期实际贷款利率( i 。) 本文 采用计量经济学分析预测软件e v 望| 爵鬓g ；齑! 目目币国蔺蔼； 目目；鲡戮嚣“，羹j 隍淘商篓；摹窑! ；首薹嚣西；行出台了g 箝m x ；副副垫鲁 缸岩l 薹嚣鳓；! 主础塑l i 三i 驯的jl | ；力管 室季：蚕冀窑l霪一孽；k 呈耋2墓霆j 耋耋霎i 妻春耋爵融罨；：蓄? 议甬：i 是f 斡h 聊替。誓湾丽溺苣挈舀；| ：j g = # 铪鑫并碚，舌简稿瞳；掬静瓢翔。夔e 孓曛 躲替 发放房地产开发企业贷款二是限制房地产开发土地供应贷款。要求商业银 行严格控制土地储备贷款的发放，明确对政府土地储备中心的贷款应为抵押贷款，贷款 的额度不得超过所收购土地的评估值的7 嘣，贷款的期限不得超过2 年。三是严格控制建 筑旌工企业流动资金贷款用途，严禁建筑施工单位使用银行贷款垫资房地产项目。四是 限制房地产需求消费。包括商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷 款；提高第二套住房和商业用房的首付比例和贷款利率：规定个人商业用房贷款的抵借 比不能超过6 嘣，贷款期限最长不能超过1 0 年等。 2 调控商业银行流动性 针对金融体系流动性总体偏松和货币信贷持续高速增长的局面，人民银行决定从 2 0 03 年9 月2 1 日起，提高存款准备金率1 个百分点( 由哦调高至7 ) 此举仅冻结 商业银行1 5 0 0 亿元的超额准备金，因此相对于信贷调控政策而言，这是一项温和的政 策措施。 4 2 约舛年房地产金融政策 2 0 0 4 年一季度全国固定资产投资继续保持高增长，且在很大程度上是由房地产的 投资增长所引发和带动的，在此背景下，国务院、人民银行、银监会等部门加大政策力 度，出台了多项房地产金融调控政策。 山东大学硕士学位论文 汇率对房地产价格具有正向影响，利率对房地产价格具有反向影响相对而言，利率 对房地产价格的影响更大因此，目前要抑制房价的疯狂上涨，央行应在控制货币供 应量的同时，结合宏观经济形势，寻找时机相应提高利率水平同时，还要逐步完善 金融宏观调控手段，寻找新的调控方式。 山东大学硕士学位论文 第四章近年来我国调控房地产市场的政策回顾分析 自2 0 0 3 年以来，国内多数地区出现了房地产投资增长迅猛、价格上涨过快以及 商品房结构严重失衡的局面对此，我国出台了一系列针对房地产市场过热的金融调 控政策本章节是对2 0 0 3 年一2 0 年金融调控房产政策的详细回顾及解读 4 近年我国房地产金融政策的简要回顾 4 1 12 嘲年房地产金融政策 1 调控房地产信贷活动 2 3 年6 月1 3 日，央行出台了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知 这就是后来引起广泛争议的1 2 l 号文件其主要内容：一是对房地产开发 商开发方面的限制，要求房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的3 0 ，需要“四 证齐全”才能获得开发贷款，同时严禁商业银行以房地产开发流动资金贷款及其他形式 的贷款科目发放房地产开发企业贷款二是限制房地产开发土地供应贷款。要求商业银 行严格控制土地储备贷款的发放，明确对政府土地储备中心的贷款应为抵押贷款，贷款 的额度不得超过所收购土地的评估值的7 嘣，贷款的期限不得超过2 年。三是严格控制建 筑旌工企业流动资金贷款用途，严禁建筑施工单位使用银行贷款垫资房地产项目。四是 限制房地产需求消费。包括商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷 款；提高第二套住房和商业用房的首付比例和贷款利率：规定个人商业用房贷款的抵借 比不能超过6 嘣，贷款期限最长不能超过1 0 年等。 2 调控商业银行流动性 针对金融体系流动性总体偏松和货币信贷持续高速增长的局面，人民银行决定从 2 0 0 3 年9 月2 1 日起，提高存款准备金率1 个百分点( 由哦调高至7 ) 此举仅冻结 商业银行1 5 0 0 亿元的超额准备金，因此相对于信贷调控政策而言，这是一项温和的政 策措施。 4 2 约舛年房地产金融政策 2 0 0 4 年一季度全国固定资产投资继续保持高增长，且在很大程度上是由房地产的 投资增长所引发和带动的，在此背景下，国务院、人民银行、银监会等部门加大政策力 度，出台了多项房地产金融调控政策。 2 i 山东大学硕士学位论文 第一，人民银行自2 0 0 4 年4 月2 5 日起实行差别存款准备金率制度，将资本充足率 低于一定水平的金融机构存款准备金率提高o 5 个百分点( 由7 9 6 提高到7 5 ) 。自2 0 0 4 年3 月2 5 日起实行再贷款浮息制度。 第二，2 0 0 4 年9 月，银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引。针对土 地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款等房地产贷款的风险管理做了详细规定。 指引 规定，申请贷款的企业自有资金不得低于总投资的3 蹦；每笔住房贷款的月房 产支出与收入比控制在5 嘣下。月所有债务支出与收入比控制在5 5 以下。 第三。中国人民银行自2 0 0 4 年l o 月2 9 日起上调金融机构存贷款基准乖j 率，并放 宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构1 年期存款基准利率 上调0 2 7 个百分点，由1 9 溉提高到2 2 5 ，1 年期贷款基准利率上调0 2 7 个百分点， 由5 3 1 提高到5 5 蹋。 4 1 3 年房地产金融政策 1 中央银行的调控政策 2 0 0 5 年3 月，针对房地产价格涨幅持续高位运行、潜在金融风险增大的形势，中 国人民银行加大需求调控力度，开始调整商业银行自营性个人住房贷款政策。 第一，对商业银行个人住房贷款利率定价机制进行了市场化调整，将自营性个人住 房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平。同时，上调各档次个人住房公积金贷款利率 o 1 8 个百分点 第二，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由 2 0 提高到3 叽。 第三，对个人住房贷款逾期执行商业性贷款的罚息利率，由现行按每日万分之二点 一计收罚息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收3 0 - 5 0 。 2 中央银行与银行监管部门联手支持和引导房地产金融创新 2 0 0 5 年5 月，中国人民银行与银监会联合发布了信贷资产证券化试点管理办法。 此后，资产支持证券发行登记与托管结算业务操作规则、金融机构信贷资产证券 化试点监督管理办法) 相继出台并实施，资产证券化业务的相关配套规章、政策基本成 型。 3 银监会强化风险监控 山末大学壤士学位论文 2 0 0 5 年9 月，银监会向各地方银监局发布的关于加强信托投资公司部分业务风 险提示的通知 要求各银监局提示信托公司密切关注存量的证券和房地产风险变化情 况，并对信托公司内控制度建设及薪发生的房地产业务作出相应规定。通知大幅提高了 房地产信托的门槛，要求满足自有资金超过3 蹦、四证齐全、二级以上开发资质三个条 件全部具备的房地产企业才能融资 4 1 硼年房地产金融政策 至2 0 0 6 年上半年，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制但房地 产领域的一些问题尚未根本解决，少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾 愈发突出针对以上情况，5 月中旬的国务院常务会议提出了六条房地产调控意见( 简 称。国六条”) 5 月3 0 日，建设部、发展改革委等九部委联合发布关于调整住房 供应结构稳定住房价格的意见 ( 简称。国十五条”) 在房地产金融政策方面的措施 主要有： 第一上调商业银行贷款利率。 2 0 0 6 年4 月2 8 日，央行全面上调各档次贷款利率o 2 7 个百分点，其中，5 年期以 上的银行房贷基准利率由6 1 2 上调至6 3 。 2 0 0 6 年8 月1 9 日，中国人民银行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融 机构1 年期存款基准利率上调o 2 7 个百分点，由2 2 5 提高到2 5 2 ；1 年期贷款基准 利率上调0 2 7 个百分点，由5 8 5 提高到6 1 2 9 6 ；其他各档次存贷款基准利率也相应调 整，其中5 年以上的贷款利率由6 3 9 提升至6 8 4 ，提高了o 4 5 个百分点，是各档次 贷款利率中调整幅度最大的一档。 第二，加大行政调控力度。2 0 0 6 年5 月2 9 日颁布的国十五条规定：一是要严 格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目 资本金比例达不到3 碱等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地 和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任 何形式的滚动授信。对空置3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 二是有区别地适度调整住房消费信贷政策为抑制房价过快上涨，从2 0 0 6 年6 月1 日 起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于3 暇考虑到中低收入群众的住房需求，对 购买自住住房且套型建筑面积平方米以下的仍执行首付款比例2 嘣的规定。 山东大学硕士学位论文 第三，收紧商业银行流动性年内三次调高存款准备金率：中国人民银行决定从2 0 0 6 年7 月5 日起，上调存款类金融机构存款准备金率0 5 个百分点，调整后存款准备金率为 蹦。农村信用社( 含农村合作银行) 存款准备金率暂不上调，继续执行现行存款准备金 率。2 0 0 6 年8 月1 5 日，再度上调存款类金融机构存款准备金率o 5 个百分点。调整后存款 准备金率为8 5 。2 0 0 6 年1 1 月1 5 日，央行年内第三次调高存款准备金率o 5 个酉分点至 9 。业内专家估计，年内三次上调存款准备金率，已冻结货币市场约4 5 0 0 亿元至4 8 0 0 亿元资金 第四，严格对外资房地产企业开发经营活动的管理。2 0 0 6 年7 月1 1 日，建设部联 合人民银行、外汇管理局等5 部委下发1 7 l 号文件关于规范房地产市场外资准入和管 理的意见 ( 简称意见 ) ，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个 人购房的管理。意见规定：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得 国有土地使用证，的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35 的，不得办理境 内、境外贷款。外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇 第五，控制境外购房需求。2 0 0 6 年9 月5 日，外汇管理局、建设部联合发布关 于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，进一步就规范境外购房主体购买境内 商品房的外汇管理作了限制性规定。 4 2 对近几年我国房地产金融调控政策的评价 4 2 1 近几年房地产金融政篆的调控效应 从2 0 0 3 年央行。1 2 l 号”文件的发布，到央行多次加息、上调存款准备金率等一 系列房地产调控政策，政策出台的频率和调控力度是前所未有的。总的来看，这一系列 政策“组合拳”对房地产市场的调控取得了一定成效，但潜在问题和压力尚未得到根治。 1 房地产市场方面 在一系列金融调控政策作用下，房地产业快速发展的势头已初步得到控制。房地 产投资过快的增长势头得到控制，房地产业保持平稳发展。银根、地根紧缩及政府监 管力度加大。房地产投资在规范中发展；投资、投机需求得到一定程度抑制，房地产 市场向以自住性需求为主转换；地方政府在调控和住房保障政策被赋予更大的责任。 房地产投资过快增长的势头得到了有效控制( 见表4 一l 、图4 1 ) ，房地产投资增长 山东大学硕士学位论文 图4 - 22 0 舛年一2 0 年各月累计房地产投资同比增速对比( ) 资料来源：中国统计年鉴 2 房地产金融方面 ( 1 ) 房地产企业资金来源中银行贷款占比变化不大 近几年国内贷款在房地产开发资金来源中的占比始终保持在2 0 9 6 左右，但是在其他 资金来源中的定金和预付款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此2 0 0 0 年以来，银行贷款在房地产开发资金中的占比应在5 0 以上。2 0 0 3 年达到近几年历史最 高点，为5 5 4 隅，2 0 0 4 年下降至5 2 5 5 ，2 0 0 5 年为5 2 3 5 ，2 0 0 6 年上升幅度加大， 上井到5 4 。鞴。母 ( 2 ) 商业性房地产贷款增幅得到控制，但2 0 0 6 年有所反弹。 。在一系列调控措施实旎后，2 0 0 4 年、2 0 0 5 年商业性房地产贷款增速得到有效控 制但自2 0 0 6 年以来，商业性房地产贷款反弹幅度较大，至2 0 0 6 年末，全国商业性 房地产贷款余额3 鹋万亿元，比年初增加6 6 5 3 亿元，同比增长2 2 1 ，增速比上年 同期快5 9 个百分点，高于金融机构人民币贷款和中长期贷款增速1 5 3 3 和1 1 7 5 个 百分点，差距明显拉大 ( 3 ) 房地产开发商贷款先降后升，个人购房贷款增幅趋于下降 西张承惠、雷蕞对近几年覆国房地产金融政策的回顾评价与建议 田务院发展研究中心，2 0 年1 2 月2 0 日 山东大学碗士学位论文 银行利益的背离，传统的行政指令传导机制在很大程度上失去了效能。对于商业银行， 相对于其他类型的贷款，房地产贷款一般被视作高质量、低风险的资产，而房地产信贷 的风险常常在5 7 年甚至更长时期以后才能出现，因而商业银行往往有扩大房地产信贷 的内在冲动，将房地产信贷业务向前过度延伸。因此为避免因房价下跌而引发坏账，银 行的价值取向必然是高房价而在现有财政体制和政绩考核体系下。房地产的价格高低 关系地方政府的利益，地方政府也乐于看到土地价格、房产价格不断攀升，具有推动房 地产业发展的强烈动力。事实上，银行很容易与地方政府和房地产开发商结成利益同盟， 对中央政府的调控政策阳奉阴违也就在所难免 山东大学硬士学位论文 家数的8 ；注册资本为o 7 5 亿美元，占全市房地产企业注册资本的9 5 。自2 0 0 4 年以来，全市外销房大约3 7 万平方米，主要是外资( 含机构、自然人) 经营、居住用， 少部分为投资。从调查看，无境外私募基金收购地产情况。 5 1 2 商品房市场情况 1 、商品房供求情况从调查看，我市商品房市场总体为买方市场。主要原因：一 是日照市区位优势突出注重加强生态环境建设，充分开发利用。蓝天、碧海、金沙滩” 得天独厚的自然资源，在空气质量、海水质量还是淡水质量均保持国家一级标准二是 随着市政府招商力度的加大，省内外乃至国外诸多商家也纷纷加盟丑照房地产业大摘商 业开发，外来人员不断拥入；三是据统计，日照市居民人均住房密集不足1 5 平方米， 随着旧城改造和城市化进程的加快，广大市民的住房需求或购买潜力空前高涨，换代住 宅成为主要消费对象，一户两宅或多宅现象越来越多，市场需求始终处于快速增长态势， 预计在相当一段时期内房地产市场将不会有大的波动。据日照统计局对样本企业调查， 各家房地产在楼盘开盘前多层住宅7 哦已全部认购，商业用房8 0 已全部认购；在购房 客户中，外地到日照购房者占比4 嘶( 外地真正来住居的占3 0 ，炒房投资占1 0 9 6 ) ，本 地居民购房占比6 嘣，其中：团体购房占比2 嘴，散户购房占比8 嗍 2 、商品房空置面积情况 空置率= ( 新建商品房的空置面积+ 存量房的空置面积) 房屋总鱼砖1 0 既，国际上警戒 值是1 鹏。空置率是供给超过真实需求的集中体现，当空置率居高不下，房价稳定甚至反升， 伴随投资膨胀，说明泡沫越来越大，2 0 0 5 年、2 0 0 6 年，日照市空置率分别是1 2 8 、1 1 。 从调查情况分析，现在房产空置情况有两种，一种为投资房，此类房大部分是投资人 已有两套或两套以上的住房，或是投资人计划近几年内需要房子，因价格因素先提前 购置。第二种空房为外地人买房，先选择好房子，等过几年来日照住，提前买好。初 步调查一年以下的房率占整个空房的4 0 一5 0 ，一年到三年的占2 0 一3 0 ，三年以上 的占1 5 以下从调查情况看，商品房空置主要出现在别墅等高档次、高价格的开发 项目中，另外商业性项目较住宅项目空置率略高，总体情况良好。位置位子山海天旅 游度假区一带的商品房，目前还不是人口密集地区，为旅游度假区，所以产生一定空置， 这种状况目前是比较正常的 3 、房价增长情况 山东大学顼士学往论文 的控制，都导致了房地产利润的下降，日照市房地产市场虽然继续呈良好发展态势。 开发投资继续增长，但增幅从2 0 0 4 年起逐年回落( 见表5 - 1 、图5 1 ) 2 0 0 6 年日照 市共完成房地产开发投资3 5 。5 9 亿元，商品房旋工面积2 6 8 0 5 平方米，同比分别增 长3 0 鳊、l o 1 ；商品房竣工面积7 7 0 2 万平方米，同期相比基本持平；商品房销售 面积1 1 0 6 2 万平方米，同比增长1 2 蕊；房地产交易持续活跃，全年销售总额为2 6 亿元，同比增长1 0 哦。对日照市2 2 家房地产开发企业调查结果显示：九成以上企业 主要开发普通多层住宅，开发的房型结构主要是三室一( 二) 厅和两室一厅，主导 户型是8 0 - 1 2 0 平方米，住宅开发总体趋于合理。 年份周定资产投资比上年增长 房地产投资较上年增长房地产投资占 ( 亿元)( 亿元)比 2 0 0 2 年8 5 3 61 3 0 3 5 弱2 1 e 6 2 8 2 0 0 3 年1 3 1 2 45 3 7 5 1 4 1 71 6 3 g 1 0 7 9 2 0 0 4 年1 8 3 韶3 9 9 5 2 1 2 3 5 傩1 1 5 9 2 0 0 5 年2 4 1 83 1 确z 7 2 9 2 8 矾1 1 2 9 2 0 0 6 年2 9 4 7 52 1 3 5 5 93 0 4 1 2 0 7 表5 _ 12 2 一枷6 年日照市固定资产和房地产投资情况对照表 图5 - 12 2 2 8 年日照市固定资产和房地产投资增长情况 资料来源：日照统计年鉴 2 、商品房三个指标增长率下降，购房人员结构有所变化。 2 0 0 卜2 0 0 6 年，日照市商品房施工面积增长率是4 雠、1 3 冁、1 8 7 、9 1 、2 2 哦、 山东大学硕士学位论文 l o 。l 薯，销售亟积增长率是e 9 铸、7 4 骚、鹤蛾、5 2 。6 强、1 6 穰、1 2 。及，房屋销售额 增长率分别是5 疆、l 嘣、7 乏8 k1 0 2 k1 9 8 kl o e k 增幅均从2 0 0 5 年开始回落( 见图 5 - 2 ) 2 0 年据日照统计局对2 2 家房地产开发企业调查显示：开发的商品住宅主要销 售对象是本地长住人员，约占6 嘿，外来人员约占4 0 以往外来人员购房占主流的情形 发生了转变在外来购房者中，长期居住的约占5 7 嚣，经营及短期居住的约占2 1 哦， 投资或长期闲置的约占l o 1 ，