（公共管理专业论文）我国房地产行业税收征管问题探究.pdf

山东大学硕士学位论文 中文摘要 随着我国经济体制改革的进一步深化以及市场经济的发展，房地产业已经作为 国民经济的支柱型产业，在扩大内需、促进消费、税收增长等方面发挥着越来越巨大 的作用。但由于房地产行业有着税收复杂性、工程长期性和收入隐蔽性等特点，给税 收征管带来很多的困难，造成税款流失严重。在2 0 0 5 年全国房地产行业税收大检查 中，查补收入高达4 l ，6 亿元，有人用“暴利并亏损着 来形容房地产开发企业的财 务状况，虽然难免太绝对，但也能说明一定的问题。因此，通过对房地产行业税收征 管存在问题的研究，有针对性地提出整改举措，对加强该行业税收征管、抑制投机行 为、规范市场秩序具有现实意义。 全文共分四个章节：一是论文研究的目的和意义，简要阐述国内的研究现状，并 提出研究的方法和思路；二是对房地产行业的征管现状进行分析，该章节从房地产行 业的特点、征税环节和税源构成入手，用大量详细的数字说明了该行业的征管现状让 人堪忧；第三章是全文的重点，分别从税收体制、税收影响、税务机关和纳税人四个 层面上深入研究了房地产行业税收征管存在的问题；并针对存在问题，分别从政策、 社会、行业和管理四个方面认真分析了存在问题的原因；四是通过国外房地产管理的 经验和启示，提出加强房地产行业税收征管质量的对策和建议。 本文的创新在于：通过笔者十几年的税收工作经验，对基层征管第一线的现状进 行分析，提出构建“政府主导、部门配合、信息支撑、立体监控 的精细化、规范化 管理的社会化“大征管 格局。当前房地产业的迅猛发展，仅靠税务部门“单打独斗 已远远不够，必须借助政府及相关职能部门的大力协助，在提供有效信息的基础上， 发挥税收协管员的作用，联合构建全方位的立体监督网，以最大限度地减少房地产业 的偷逃税现象。 关键词：房地产业；税收；征管 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t w i t ht h e f u r t h e rd e e p e n i n go fe c o n o m i cr e f o r ma n dd e v e l o p m e n to ft h em a r k e t e c o n o m yi nc h i n a ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e nt h ep i l l a ri n d u s t r i e so ft h en a t i o n a l e c o n o m y , e x p a n d i n gd o m e s t i cd e m a n da n dp r o m o t i n gc o n s u m p t i o n , t a xr e v e n u eg r o w t h h a sp l a y e da ni n c r e a s i n g l ys i g n i f i c a n tr o l e h o w e v e r , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yd u et ot h e c o m p l e x i t yo fat a x ，l o n g - t e r mf e a t u r e sp r o j e c t ，a n dc o n c e a l e di n c o m e ，w i t hal o to f d i f f i c u l t i e st ot a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n t ，r e s u l t i n gms e r i o u sl o s so fr e v e n u e i n2 0 0 5 t h er e a le s t a t ei n d u s t r yn a t i o n w i d et a x e si n s p e c t i o n ，s e a r c ha sm u c ha s4 16b i l l i o nt a x i n c o m el o s e ，s o m ep e o p l eu s e “s u d d e nh u g e p r o f i t sa n dw o r s ef i n a n c ec o n d i t i o n t o d e s c r i b et h ef i n a n c i a lp o s i t i o no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，a l t h o u g ht h ei n e v i t a b l ea r et o o a b s o l u t e ，b u tc a na l s oe x p l a i nc e r t a i ni s s u e s t h e r e f o r e ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yt h r o u g ht a x c o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n tp r o b l e m si nt h er e s e a r c h , p u tf o r w a r dr e f o r mm e a s u r e st o s t r e n g t h e nt a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n to ft h ei n d u s t r yt oc u r bs p e c u l a t i o n , a n d s t a n d a r d i z et h em a r k e to r d e rh a sa p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e t h ef u l lt e x ti sd i v i d e di n t of o u rs e c t i o m ，f i r s t ，t h ep u r p o s eo fr e s e a r c hp a p e r sa n d s i g n i f i c a n c eo fab r i e fs t u d yo nt h ed o m e s t i cs t a t u sq u o ，a n dt h ep r o v i d em e t h o d sa n di d e a s ； s e c o n d ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yf o rt h ec o l l e c t i o na n da n a l y s i so ft h es t a t u sq u o ，t h e c h a p t e r s f r o mt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , l i n k sa n ds o u r c e so ft a x r e v e n u ec o n s t i t u t e sas t a r t i n gp o i n t ，w i t hal a r g en u m b e ro fd e t a i l e df i g u r e ss h o wt h es t a t u s o ft h ei n d u s t r yp e o p l ew o r r y i n gc o l l e c t i o n ；t h i r d ，w h i c hi st h ef o c u so ft h et e x t ，f r o mt h e t a xs y s t e m ，t a x a t i o n , t a xa u t h o r i t i e sa n dt a x p a y e r si n - d e p t hs t u d yo ff o u rl e v e l so ft a x c o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yp r o b l e m s ，a n df o rp r o b l e m so f p o l i c y , s o c i a l ，t r a d ea n dm a n a g e m e n to ff o u ra r e a st h ee x i s t e n c eo fac a r e f u la n a l y s i so ft h ec a u s e o ft h ep r o b l e m ；f o u rb yf o r e i g nr e a le s t a t em a n a g e m e n te x p e r i e n c ea n de n l i g h t e n m e n t ，t h e r e a le s t a t ei n d u s t r yt oe n h a n c et h eq u a l i t yo ft a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n tm e a s u r e sa n d r e c o m m e n d a t i o n s i nt h i sp a p e r , t h ei n n o v a t i o nl i e si n ：t h r o u g hm yw o r km o r et h a nt e n y e a r s 2 山东大学硕士学位论文 e x p e r i e n c ei nt h et a xo nt h ef i r s tl i n eo fg r a s s r o o t sc o l l e c t i o na n da n a l y s i so ft h es t a t u sq u o ， t h ec o n s t r u c t i o no f “g o v e r n m e n t l e d ，d e p a r t m e n t sc o o p e r a t i o n , i n f o r m a t i o ns u p p o r t , t h r e e - d i m e n s i o n a lm o n i t o r i n g t h er e f i n e m e n ta n ds t a n d a r d i z a t i o no ft h em a n a g e m e n to f c o m m u n i t y - b a s e d b i gc o l l e c t i o n p a t t e m t h ec u r r e n tr a p i dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e ， t h el a xd e p a r t m e n ta l o n e ，“g oi ta l o n e ”i sn o te n o u g h ，w em u s th e l pt h eg o v e r n m e n ta n d t h er e l e v a n tf u n c t i o n a ld e p a r t m e n t so ft h eg r e a ta s s i s t a n c ei nt h ep r o v i s i o no fe f f e c t i v e i n f o r m a t i o no nt h eb a s i so ft h er o l ep l a y e db yt a xc o o r d i n a t o r s ，t h ej o i n tc o n s t r u c t i o no fa f u l l r a n g eo ft h r e e - d i m e n s i o n a lm o n i t o r i n g n e t w o r kt om i n i m i z et h et a xe v a s i o n p h e n o m e n o no ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y k e y w o r d s ：t h er e a le s t a t ei n d u s t r y ；t a x a t i o n ：c o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n t 3 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人 承担。 论文作者签名：日期：旦21 碰 关于学位论文使用授权的声明 本人同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的印刷件和电子 版，允许论文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手 段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：斗导师签名：弛期：班型 山东大学硕士学位论文 一、导论、1 r， ( 一) 选题的目的和意义 上世纪9 0 年代，随着我国社会主义市场经济体系的建立，城市化进程逐步加快， 受居民住房改革和住房消费的双重刺激，我国房地产业迎来了迅猛发展的新时期，并 且日益在国民经济发展中占着越来越突出的位置。与此相适应，房地产行业税收成为 社会关注的热点，公众普遍认为房地产企业偷逃税情况严重，房地产行业被戏称为“财 富的巨人，税收的侏儒。因此，对房地产行业的征管日渐成为税务机关征收管理的重 点，该行业也成为近年来税收专项检查的必选行业。那么，是什么原因造成了房地产 行业的税收环境如此不尽人意? 该行业目前的行业现状和征管现状如何? 国外房地 产行业征管的经验能给我们什么启示? 如何通过提高征管质效，发挥税收的杠杆作 用，实现国家对该行业的宏观调控? 这是我选该题目的主要原因。 笔者在大学期间主修税收专业，毕业后分配到地方税务局工作，有着十几年基层 工作的经验，见证了房地产业税收的飞速发展。以某市为例，2 0 0 3 年房地产行业税 收仅为2 1 8 亿元，到2 0 0 7 年，仅四年间，该行业税收增长了2 5 倍，2 0 0 3 年全年 的房地产税收收入，仅相当于2 0 0 8 年一个季度的房地产税收收入。在某市2 0 0 7 年全 年前1 0 0 名纳税大户中，房地产企业占到1 5 家，入库税收的比重占到9 。 房地产行业具有固定性、专门性、单件性、复杂性、长期性的特点，经过决策立 项、前期开发、工程建设、房屋销售四个阶段，投入与产出的周期较长；在财务核算 时，存在销售收入确认难、成本费用归集难、财务成果核算难的特点：二手房交易市 场的交易主体大都是在个人之间进行，公开、透明程度低，规范性较差，这些都是造 成该行业难管、漏管的内在原因；从外部环境讲，我国税收体制的不完善、行业税费 混杂、政府的干预、税务人员的业务素质参差不齐、纳税人自觉申报纳税的意识淡薄 等原因，造成了房地产行业税收管理难、问题多。 近几年来，国家先后出台了一系列调控房地产行业的宏观政策，如2 0 0 5 年3 月 5 日，温家宝总理在十届人大会议上作政府工作报告时，明确提出抑制高房价； 4 月2 7 日，国务院出台了加强房地产市场引导和调控的八条措施，要求地方政 府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论、法律手段控制不合 山东大学硕士学位论文 理的需求，抑制房价过快上涨；同时，各级税务机关也加大了对该行业税收征管的研 究，探索出许多符合当地行业发展现状的新举措和新办法，如房地产税收一体化管理、 打破地域界限实行行业专管等，都对房地产业秩序的规范、良性发展起到了重要的推 动作用。但由于房地产业涉及税种很多，加之房地产行业运营方式复杂，进一步加重 了征管难度；另一方面，无论理论部门还是税务部门，对房地产行业的税收征管研究 和思考都还不够深入和系统，致使该行业现有政策和措施的理论依据、实施细则和运 行效果都有待进一步研究和检验。因此，在这种背景下，深入研究房地产行业的税收 征管问题，提出改进对策和建议，整合现有的征管资源，提高该行业的征管质效，最 终实现房地产行业的规范、有序和健康发展，具有十分现实的意义。 1 、有利于完善房地产业的税收政策 为加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度，国家税务总局近年来连续出台 相关政策，各级地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项检查，但要从根本上解决 房地产行业偷逃税问题，除加强税收征管、加大查处力度外，关键是要加快税制改革的 步伐，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制体系。本文通过对房地产业税收征 管的研究，对完善我国房地产行业的税收政策具有一定的借鉴意义。 2 、有利于加强税源监控，建立税收预警机制 随着我国房地产业的迅猛发展，该行业对国民经济的影响必然会日益增强。据统 计，房地产业产值每增1 个百分点，相关产业的产值将增1 5 2 个百分点，而近年来， 我国每年g d p 增长率中，房地产业拉动的至少占2 个百分点。在这些辉煌数据的背 后，让我们担心的是：房地产业是否存在“泡沫经济”? 加强对房地产业征管问题的 探究，将该行业相关数据与税收数据进行对比分析，将有利于掌握房地产业税收收入 的变化情况，根据其各项经济指标，建立健全税收预警机制，加强对房地产业的税源 监控，堵塞该行业的“跑、冒、滴、漏 ，有助于促进房地产业的良性发展，发挥税 收的杠杆和调控作用。 3 、有利于开展跨地区的同行业税负分析，为税务稽查选案提供依据 税负是纳税人缴纳税款与其营业收入之间的比重，同行业的税负应该上下浮动不 大，税务机关可以通过开展地区内或者跨区的行业税负调研，了解本辖区房地产业的 安体富、王海勇：我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究，经济研究参考2 0 0 5 年，第4 3 期，2 1 2 9 页 2 山东大学硕士学位论文 发展情况，然后通过纳税评估，对税负指数偏离较大的企业，作为税务稽查的重点， 为稽查选案提供数据支持，有利于发挥稽查的以查促管的职能作用。 4 、有利于开展房地产行业税收影响分析，考核行业征管的力度 本文通过加强税收征管对房地产行业的影响分析，提供了税收征管对行业税收收 入的参考。目前影响某单项税种或行业的税收收入主要是从经济和政策因素来分析， 而税收征管的因素较少涉及，税收征管的严与松，对房地产行业的影响力到底有多大， 是个值得探究的问题。而通过对比分析房地产行业的税负变化，一方面可以说明该行 业利润率的上升或下降，另一方面可以体现税务机关对该行业征管力度的加强或减 弱，税收流失程度的大与小，可以用来考核一个地区行业税收征管的质效，有利于税 务机关查找自身不足，改进征管措施，提高征管水平。 ( 二) 目前国内的研究现状 在我国理论界，对房地产行业税收征管研究的并不多，大多数是从税收制度的角 度进行探讨和研究，当然，房地产行业的征管是以税收制度的完善为基础的，完善房 地产行业的税收制度，是加强房地产行业税收征管的有效举措。我阅读了关于房地产 有关的著作、法律法规，以及中国税务、当代财经、财政监督等期刊中与房 地产行业征管有关的文章，综合一下，主要有以下观点： 以税制改革和税收政策的完善改进房地产行业的税收征管 目前，多数学者、专家认为，我国的房地产税收体系存在许多不足之处，随着宏 观经济及房地产形势变化，国家有关部门不断出台房地产税收政策，但都只是针对 当时发展形势的抑制或调整，缺乏一个房地产税收体系的框架。到目前为止，房地产 行业涉及的税种达十多个、所交的费用几十种，税与税之间、税与费之间免不了会有 交叉和重叠，这些问题都是缺乏行业整体税制框架所造成的。部分税种设计不合理， 如土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种征税形式不能随着课 税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。李卫华、周鹏在基于 我国房地产税收征管问题的探讨中，提出我国现行房地产各税，其法律依据均为国 家行政机关制订、颁布的暂行条例，而不是由全国人大或人大常委会颁布的税法，立法 层次较低；并且目前国家关于房地产业税收管理的政策由于种种因素的制约，实际可 操作性不强，如工效挂钩、大包干办法等。很多企业利用这些办法钻政策空子，达到少 缴税款的目的。现行政策规定提供真实准确的计税依据可税前列支，但对什么是真实 3 山东大学硕士学位论文 准确的计税依据却没有明确的规定，实际操作中很难把握。各种规定繁琐复杂，缺少可 操作性，财务制度与会计制度差异问题亟待解决。 因此，大多数认为，要加强房地产业的税收征管，在税收政策上的完善应首当其 冲，郭璇在浅议房地产业税收征管的改进中，提出了提高房地产税收的立法层次， 赋予地方相应的立法权和管理权，将土地使用税和房产税合并，取消土地增值税，开 征物业税；张睿在法国的房地产税收及其借鉴一文中，提出推进房地产行业的费 改税改革，做好各项房地产收费的清、转、改、留。 曹彦栋、游群林在房地产业税收的问题与对策中，提出房地产税制应充分体 现其优化资源配置和激励房地产业快速稳定发展的作用，要建立以所得税、营业税、 房地产税为主要税种的房地产税收体系。在土地取得阶段不宜课税，否则会严重影响 土地价格；在房地产开发阶段亦不宜课税，否则会占用开发资金，制约房地产的供给； 房地产经营阶段应是设置税收的主要阶段，可设置营业税、土地增值税、契税、印花 税、所得税等；而房地产保有阶段可将土地使用税与房产税合并，设置房地产物业税， 此阶段课税可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用。 安体富、王海勇在长期战略选择：重构促进房地产业健康发展的租税费制度 中，提出我国目前商品房价格构成中的地价、税费和利润所占比重均比国外高很多， 北京、上海、广州、深圳等大多城市的地价占房价的比例基本都在2 0 一4 0 之间，地 价已经达到了建安成本的比例，建议由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一 次土地年租金( 土地使用费) ，可以大大降低地价所占比重，并且不建议将土地年租 金并入物业税，因为土地年租金带有明显的地租性质，以税代租很容易形成土地为部 门所有、企业所有甚至个人所有的观念，会大大增加税务部门的工作量，造成征管失 控。 建立健全房地产课税的配套制度和政策 如阿斯哈尔吐尔逊在规范我国房地产税收征管的思考中，提出成立以税务 部门为主、相关政府部门和评估专家组织的评估审理委员会，开发计算机评税系统， 建立起独立工作的政府评估机构；刘文贤在美日正反两例房地产税收制度给我们的 启示和借鉴中，提出实行房地产计税价格评估制度，由评估部门按某一特定年度房 地产市场价格评估出的房地产实际价格征税，一般3 5 年不变；何红、王维宏在论 我国房地产税收制度的改革与完善中，提出强化房地产产权登记制度，尽快实行房 4 山东大学硕士学位论文 屋与土地产权证书合二为一，采取实名登记，完善房地产价格评估制度，在税务机关 内部建立评税机构和专职评税人员，改变多头管理的积弊，建立“精简、高效、权威、 统一 的房地产管理体制。 加强政府部门合作，促进房地产税收征管的信息化 李卫华、周鹏在基于我国房地产税收征管问题的探讨中，提出建立信息传递 制度，实现房地产税收的源泉控管，建立行政管理部门的联合办公制度，使税务部门 及时掌握房地产开发企业的涉税资料。湖北省地方税收若干问题研究( 下) 中提出， 要加强房地产管理部门之间和税务机关内部各征收机关之间的协作配合，建立信息共 享机制，以县( 市、区) 为单位，逐步建立房地产税源信息数据库，强化税源监控，通 过信息比对堵塞税收漏洞。 加大房地产行业的税收稽查力度 税务稽查是保障税收、制止偷逃税的最后防线，也是税收征管的“铁拳头”，税 务部门应认真研究新形势下房地产征管中的新情况、新问题，规范稽查操作规程，建 立严密的税务稽查体系，提高房地产行业的稽查水平；加大违法处罚力度，使税收稽 查与征管有机结合，有效促进税收征管体系的运行。 以契税为抓手，建立房地产业税收控管的一体化 税务部门对房地产业税收的征管工作，需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握 房地产企业的税源资料。因为房产税诸多税种的纳税依据在契税申报表中都有反映， 何文明在谈谈契税征管对房地产税收一体化管理的作用中提出，如果对各税实施 一体化管理，必须以契税征管为抓手，全面掌控税源信息，契税征收机关与房地产管 理部门要严格执行“先税后证的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键，可以 有效堵塞漏洞。而冯晋滇在加强房地产税收一体化管理问题的思考、湖北省地方 税务局在湖北省地方税务若干问题研究( 下) 两篇文章中，也有此项观点的提及。 强化税法宣传，增加涉税违法的打击力度 要采取多种形式对房地产行业税收管理过程中的相关政策进行宣传，如采取送政 策上门、纳税辅导、组织会计人员培训、建立税务网站、给纳税人发送电子邮件等便 捷方式理顺、沟通征纳关系。宣传方法应该通俗简明，达到即使是没有受过多少教育 的纳税人也能够理解，税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、 规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民 5 山东大学硕士学位论文 的自觉行为，增强纳税人的社会责任感和自豪感，使纳税人明白在为国做贡献的同时， 自己也是税收的受益者；对偷、逃、抗、骗、欠税的人，要依法严厉处罚，形成强大的 震慑作用，这样才能逐步提高纳税人的税收遵从度，实现征纳双方的共赢。 提高税务人员的综合业务素质 税务人员的业务水平与房地产行业的税收征管有着密不可分的关系，因此，要切 实加强税务人员的自我学习、终生学习意识，各级税务部门要针对房地产的行业政策 与会计核算等方面开展专业培训，让税管员熟悉了解房地产开发交易的全过程，掌握 该行业的会计核算方式，知己知彼，方百战不胜，只有税管员的综合业务素质能够适 应房地产业复杂多变的发展趋势，房地产业的税收征管才能得到真正的提高。 综合来讲，目前国内外的研究方向，大都是从社会的大环境来考虑，认为房地产 行业税收征管存在的问题主要是税制方面的不合理，提出的应对措施大多是税制上的 不断完善、稽查深度和广度的加大等等。本论文的创新之处在于，基于征管第一线的 现状分析，提出构建“政府主导、部门配合、信息支撑、立体监控 的精细化、规范 化管理的社会化“大征管格局。当前房地产业的发展，仅靠税务部门的力量已远远 不够，必须借助政府相关部门的大力协助，在提供有效信息的基础上，发挥税收协管 员的作用，联合构建全方位的立体监督网，最大限度地减少房地产业的偷逃税现象。 ( 三) 研究的方法及思路 本论文在理论研究的基础上，采取历史分析、对比分析和实际分析的方法，筛选 部分典型样本，重点分析房地产行业税收征管存在的主要问题及其成因，并提出相应 的改进措施。但是随着房地产企业偷逃税款的形式更加多样，手段更加隐蔽，而税收 稽查程序环节复杂，在一定程度上滞后于公安、工商等部门执法的速度；违法纳税人 利用社会活动能力寻求公开保护的趋向更加明显；大规模房地产企业的不断出现，造 成的跨区开发、异地施工给税收征管带来相当的难度；目前我国还缺少一支象国外那 样专业的税务警察，具体征管与法规、细则的愿景存有差距；而基于征管的相关税制 改革，存在推行时间、操作效益等诸多不确定因素：特别是提出的由政府主导构建的 社会大征管格局，受政府重视程度如何、相关部门鉴于自身利益的积极性高低的限制， 以上种种原因，都使本论文提出的改进房地产行业的税收征管措施在实际施行中的效 果难以保证。 6 山东大学硕士学位论文 二、我国房地产行业税收征管的现状 ( 一) 房地产行业的特点及利益分割情况 房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，指不能移动，移 动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物， 很多国家将房地产称为物业。 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管 理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房 地产管理业( 物业管理业) 、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑 业的房地产建设部分。本文提及的房地产业，偏重指的是房地产开发、建设和销售， 对房地产出租也有少部分的涉及。 从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入2 0 世纪9 0 年代以来，房地产业得 以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：第一，改福利性住房 制度为商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通 过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三，改千 家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。 1 9 9 1 年3 月和1 9 9 4 年7 月，国务院分别颁布了城市房屋拆迁管理条例和中华 人民共和国城市房地产管理法，标志着我国房地产业走上了法制轨道；1 9 9 8 年8 月，全国人大再次修订了中华人民共和国土地管理法，从土地利用、用地审批等 方面规范了我国房地产业的成长。 房地产业有如下的主要特点： 1 、房地产行业为资金密集型行业，具有固定性、专门性、单件性、复杂性、长 期性的特点，要经过决策立项、前期开发、工程建设、房屋销售等阶段，因此投资量 大，经营运转周期长，收益集中在中后期。 2 、房地产行业财务核算难。主要包括：销售收入确定难。房屋销售价格受国 家土地产业、税收、物价、房屋的坐落位置等因素的影响，波动较大，购买时间的不 同，同样的房屋，价格悬殊可能也很大。多数房地产开发单位为了筹集资金，房屋销 售采取多种方式，主要有预收购房定金、一次收款、分期付款、按揭贷款等几种方式。 7 山东大学硕士学位论文 从定金的收取、预售房款的取得、到房价的最终确认，由于买卖双方在合同的履行上 因质量的好坏、面积的计算、交房日期的变化等原因而存在争议，很难通过协商取得 一致，通过法律途径更是经年累月。通常是以合同、协议方式管理的，即使账务进行 了处理，一般也存在入账金额偏低等问题。成本、费用归集难。开发成本、间接费 用的核算量大，统计频繁，特别是原始凭证取得的及时性，在实践中很难按财务管理 规定的期限得以保证。财务成果核算难。由于前期开发成本较高，启动资金较大等 种种原因，开发期限一般较长，通常都实行滚动开发以降低成本，提高资金的使用效 益，土地成本、开发成本、开发费用的摊销虽有财务上的具体规定，但在实际操作中， 由于各种主客观因素影响、分摊的合理性、准确性都不是一件容易界定清楚的工作。 在管理实践中，该行业财务核算大量业务一般是通过往来科目核算，财务成果要么不 核算，即便核算了，要么就是极不准确，随意性、差异性很大。 3 、资产负债率高，对金融机构依赖程度大。据国家统计局统计，2 0 0 5 年，我国 房地产开发企业资产负债率为7 2 7 ；据统计局最新资料显示，2 0 0 9 年卜7 月，房 地产开发企业本年资金来源2 8 6 3 9 亿元，同比增长2 8 7 。其中，国内贷款6 5 2 4 亿 元，增长4 2 7 ；利用外资2 7 3 亿元，下降3 3 1 ；企业自筹资金9 5 5 7 亿元，增长 9 9 ；其他资金1 2 2 8 5 亿元，增长4 3 2 。在其他资金中，定金及预收款7 1 7 9 亿元， 增长3 5 7 ；个人按揭贷款3 6 2 8 亿元，增长7 8 9 铲。国内贷款和个人按揭贷款占到 整个开发企业资金来源的3 5 5 。 4 、牵涉面广，运作程序复杂。综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、 电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局 等等，需要打交道的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。 5 、二手房交易市场交易主体大都是在个人之间进行，公开、透明程度低，规范 性较差，相关法规不完善。 近年来，经济的快速发展，居民收入也在大幅增加，与此同时，地价、房价以更 高的速度飞涨，远远超过了老百姓的购买能力，由最初的几百元一平方，涨到令人咋 舌的几万元，如创下北京楼盘最贵纪录的“钓鱼台7 号 ，其一平方米的单价为七万 元! 而且已经售出l o 多套；在一份国家统计局的调研报告中显示，2 0 0 9 年上半年楼 。房地产企业资产负债率逾七成：2 0 0 6 年1 2 月2 日2 0 ：1 8 ，h t t p ：n c w s s o h u 跚 。l - 7 月全国房地产市场运行情况：2 0 0 9 年8 月l o 日1 1 ：4 0 ：4 6 ，h t t p ：w w w s t a t s g o v e n 8 山东大学硕士学位论文 市的回暖中，1 4 0 平方米的高档住宅销售增长7 7 2 ，而9 0 1 4 0 平方米的中小户型反 而下降了1 0 7 ，豪宅出人意料的成为了楼市回暖的主力。 人们质疑房地产行业存在暴利，因为多年来，房价成本一直秘而不宣，房地产行 业是当前不透明的产业之一，开发公司提供的数据无法核实，让我们不能轻易下定论： 扬州市某公司2 0 0 6 年3 月完工的楼盘房价构成表圆： 项目地价建安成本配套费用期间费用财务费用税金 利润 缬擞( 元 1 0 8 3 2 41 2 8 3 8 44 0 1 2 11 6 21 1 2 33 9 3 1 8 7 2 2 1 6 丹艄 占房价比 重( ) 2 7 3 2 l o 0 4 2 8 9 8 1 8 上述资料表明，税费高是高房价的原因之一( 配套费与税金占1 9 8 ) ，但不是 根本原因，整个比重中，利润比重还是比较大的，这仅仅是开发公司提供的数据。据 媒体报道，国家统计局准备对4 0 个主要城市的商品房成本进行摸底统计，就房价成 本而言，主要指固定成本( 包括土地开发成本、建设成本、占用资金利息成本等) 和 变动成本( 包括销售成本、工人工资、勘察设计费、管理费用等) ，两项成本加起来， 就是房屋的造价。就建筑公司而言，同一类型的建筑成本基本持平，多层建筑在 8 0 0 1 0 0 0 元平方米，小高层建筑11 0 0 1 3 0 0 元平方米，高层建筑1 6 0 0 元平方米， 从成本构成上分析，材料费会随着建材的涨跌起伏波动，人工费随着工人工资的上扬 有所提高，但是建安公司会压缩其他成本支出，弥补材料费和人工费上升的影响，以 保持成本总额的稳定，而房屋的品质、开发商的信誉等无形价值则成为决定利润大小 的因素。但是开发商只将高房价的原因归结为高地价和多税费，对房价成本从未公开。 2 0 0 5 年7 月福州物价局在全国率先公布了房价成本，结果显示，开发商利润率平均 为5 0 ，最低约为2 0 ，最高则超过9 0 ，即使是最低的比例，也高过开发商企业 的自报利润，当然，福州物价局的这一举措立即引发开发商和很多地方政府的抵制。 房价成本长期是一笔糊涂账，不仅损害民生，更影响公共政策的权威和公正，而政府 因对整个房地产市场缺乏数据支撑，会导致政策出现诸多混乱 。 但是有一点是不容置疑的，那就是，由于诸多错综复杂的原因，导致了房地产企 业存在着大量的偷逃税问题，这也正是目前房地产业迅速发展与房地产税收增长的不 协调之所在。 回李乐：高档豪宅领先俏销，楼市回暖结构存疑，中国经营报，2 0 0 9 年7 月2 7 日，b 1 5 版 。彭骥鸣、张文生：促进房地产行业健康发展的税收政策研究 。张光远：统计局能说清楚房价成本吗? ，中国经营搬，2 0 0 9 年6 月1 5 日，a l l 版 9 山东大学硕士学位论文 在房价飙升的同时，住宅楼质量问题也甚嚣尘上，近来频频出现“倒楼 事件： 上海闵行，幢1 3 层的在建商品楼向南整体倾倒在地，被网友戏称为“楼脆脆 ； 成都两住宅楼在下过雨后竟然“脸贴脸 挨在一起，摇摇欲撞，被称为“楼歪歪 ； 石家庄一栋二层民房在风雨交加的早上竟然被“雷 击中倒下，死伤多人。高房价的 背后，并没有给人们带来相应的安全感，专家呼吁政府部门应加强监管，信息公开。 ( 二) 房地产行业的税源构成 房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行 征税，我国现在开征的房产税( 城市房地产税) 、城镇土地使用税以及将来可能开征 的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地 产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所 得税等。 我国现行房地产税收体系，按房地产运转阶段，分在房地产流通阶段和保有阶段 征税两种，具体是： l 、房地产流通阶段( 转让、典卖) 的税收构成： 税种纳税人计税依据税率 转让土地使用权、销售 5 ( 个人将购买不足五年的 营业税建筑物及其他地上附着 向对方收取的全部价款住房出售的，全额征收；超 及价外费用过五年( 含五年) 的符合当 物的单位和个人 地普通住宅标准的，免征) 缴纳产品税、增值税、 按转让典卖房屋时实际 市区：7 城市维护建设税县城、镇：5 营业税的单位和个人缴纳的营业税税额 其他：1 缴纳产品税、增值税、 按转让典卖房屋时实际 教育费附加 3 营业税的单位和个人缴纳的营业税税额 地方教育费附加 缴纳产品税、增值税、按转让典卖房屋时实际 1 营业税的单位和个人缴纳的营业税税额 转让国有土地使用权、 四级超率累进税率 土地增值税地一卜建筑物及附着物并转让房产取得的增值额 ( 3 0 - 6 0 ) 取得收入的单位和个人 承受土地、房屋权属的 契税成交价格3 5 单位和个人 房产税承典人房产租金收入 1 2 书立产权转移书据、财 产权转移书据：0 0 5 产租赁合同、领受房屋书据、合同所载金额； 印花税 财产租赁合同：o 1 权证、土地使用证的单按件贴仡 按件贴花：5 元件 位和个人 取得财产转让收入和财财产转让及租赁所得扣 个人所得税 2 0 产租赁收入的个人除相应费用后的余额 l o 山东大学硕士学位论文 2 、房地产保有阶段的税收构成 税种 纳税人计税依据 税率 房产原值一次性减除 1 2 房产税 产权所有人个人所有的非营业用房 1 0 - 3 0 后的余额 免征 0 2 1 0 _ 元，平方米( 按土地 城镇土地使用税 使用土地的单位和个人实际占用的 = 地面积 等级) 占用耕地建房或从事其 1 1 0 元平方米( 按类别 耕地占用税他菲农业建设的单位和 实际占用的耕地面积 分，一次性征收) 个人 ( 三) 房地产行业税收征管运行状况 从上世纪9 0 年代，随着住房改革的深入，金融政策的支持，城市化进程加快， 房地产的需求主体迅速由集体向个人转移，需求的增长带动了房地产开发投资的强劲 上扬，房价更是扶摇直上，房地产市场出现了繁荣景象，房地产行业逐步成为了拉动 整个经济增长的重要力量。即使在受全球金融危机的影响下，房地产市场进入了一个 相对较短的低迷阶段，但2 0 0 9 年上半年房地产市场就从2 0 0 8 年的低迷中迅速回暖。 据统计显示，2 0 0 9 年1 - 6 月，全国商品房销售面积3 4 1 0 9 万平方米，同比增长3 1 7 ； 商品房销售额1 5 8 0 0 亿元，同比增长5 3 。具体到地方的房价涨幅非常明显，如北京 2 0 0 9 年6 月商品房住宅成交均价为每平米1 3 3 0 2 元，比2 0 0 9 年1 月份上涨了2 8 6 4 元，涨幅为2 7 ；广州楼市涨得更猛，5 月份，7 5 的楼盘价格已经回到2 0 0 7 年水平， 其中高端市场，短短三个月上涨2 3 6 。在金融危机下，民众们认为的房价会下跌 的情形并没有出现。房市多年的火爆，造就了多个亿万富翁、财富童话，2 0 0 5 年的 “胡润中国富豪榜 中房地产企业依旧占据了半壁江山，其数量甚至超过2 0 0 4 年，在 该富豪榜中共有4 8 位企业家主营或涉及房地产业，且在“百富榜中 排名较靠前。在 前l o 名富豪中，主营业务中涉及房地产业的富豪就多达5 位，身价达1 4 0 亿元。与房 地产行业经营业绩喜人相对的是，2 0 0 5 年9 月l o 日，中国税务总局第五次公布了“中 国纳税5 0 0 强排行榜 ，在本次排行榜中，3 0 0 名内竟然没有一家房地产企业的名字 出现，在8 0 的房地产企业向税务机关所报的报表上赫然显示的是“亏损 二字，其 他的企业也多以“微利”的面孔出现 。这种极不相称的现状，既影响房地产行业的 健康发展，扰乱了市场秩序，更会带来一系列的社会问题。国家税务总局曾对浙江、 o 时寒冰：开发商的狂欢是民众的不幸，2 0 0 9 年7 月1 8 日，h t t p ：s h i h b b l o g s o h u t o m 国孙群、张红霞；从会计角度看我国房地产行业避税现状、原因分析及对策 山东大学硕士学位论文 安徽、山西、山东、四川、云南、上海7 省市进行调查，在各种涉税问题中，房地产 业问题占了9 0 。山东省地税局2 0 0 4 年曾开展以房地产行业为重点的地方税收专项 检查，结果发现房地产企业偷逃税现象严重，被检查的6 6 5 户企业中有偷逃税行为的 达5 4 2 户，占八成以上。2 0 0 5 年，全国1 1 个省级国税机关和2 9 个省级地税机关开 展了房地产行业的税收检查，共检查纳税人2 7 7 3 8 户，其中有问题的1 3 8 3 5 户，问题 率4 9 8 8 ；查补收入合计4 1 5 7 5 7 6 5 万元，其中，查补税款3 7 11 1 7 9 7 万元，罚款 2 7 7 4 1 5 8 万元，加收滞纳金1 6 8 9 8 1 0 万元；从其中的统计数据分析，查补税款占企 业申报纳税的5 1 5 ，查补数额巨大，税款流失严重；以北京市为例，全市共有7 1 0 1 户房地产企业，2 0 0 4