浅论房地产开发项目管理.doc

浅论房地产开发项目管理梁邦建 指导教师 张立山摘要：本文结合房地产开发的流程及特点，对一些常常困挠着开发商进行项目管理的关键难点问题进行探讨分析。针对影响工程建设项目进展的主要因素，提出提高开发商工程建设项目管理质量和效率、减少项目管理难度的方法和建议。关键词：房地产；项目管理；问题；对策措施房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期将地产交付消费者使用， 并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。而我国房地产开发企业的项目管理历史较短，缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。本文通过对现阶段我国房地产开发项目管理的初步探究，改进和完善项目管理模式，提高房地产项目管理水平。1 我国房地产开发项目管理存在的问题1.1 前期策划及市场调研不到位、调整不及时1.1.1 前期策划不到位 有些开发商以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口，不重视前期的项目详细可行性研究，项目市场定位不准确，浪费了项目的时机、时间。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，导致决策犹豫不决。决策高层“犹豫”了一段时间后，大多会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品基本不科学、不系统、不全面，也不完全可行。项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难并演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题，可以说由此造成的项目管理难度是“与生俱来”的。1.1.2 市场调研困难 城市整体规划不断被突破，造成整体规划外项目上市多，供应量难以控制，潜在竞争楼盘预测难，同时竞争对手的成本因素难以准确计算，使整个产业没有权威准确的调研数据和市场分析，同时没有专业权威调研公司。大规模开发项目决策需要依赖的数据来源及准确性值得怀疑。1.1.3 入户调查工作薄弱 项目决策阶段必需的消费者入户调查，包括对居住地、购房档次、装修档次、物业管理、住房面积、户型设计、居住环境、付款方式等的需求趋势调查基础工作薄弱。1.2 房地产开发企业缺乏系统的管理模式与经验1.2.1 重技术轻经济 目前我国的设计投标主要是从功能、技术、美观等角度来评价设计方案的优劣，较少考虑方案的经济指标项目投资，这显然不得项目成本控制的要领。同时，现行设计费计取方式不甚合理，因为目前设计费的多少取决于工程总造价的高低或建筑面积的大小，费用本身只反映了设计的程度，而没有考虑造价的合理性和经济效益的因素。1.2.2 控制项目投资的创新得不到认可 设计人员的创新，被社会认可的只是技术上的创新(如建筑造型和使用功能)，而控制项目投资的创新却得不到应有的关注和认同。设计人员在降低项目投资上深挖潜力的设计成果，得不到表扬和奖励，反而要承担风险。这造成了设计单位、设计人员经济意识淡薄，只要保证安全保险、不出技术或安全问题就不考虑工程造价，导致工程设计的“肥梁、肥柱”等抬高工程造价的现象。1.3 委托监理存在的问题1.3.1 权责不明责任不清 房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。1.3.2 建设项目监理缺乏独立性、公正性 因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。1.3.3 甲供材料的质量难以控制 房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。1.4 业主方项目管理自身存在的问题1.4.1 技术、管理人才素质较差 根据房地产企业资质管理规定，房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高，需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验，但目前具备如此高素质的人才并不多。1.4.2 招标制度不完善 工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。2 房地产项目管理的措施2.1 加强前期市场调查的力度，做好可行性研究工作 前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源；完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。房地产业发展与国家经济政策和行业政策有着必然的联系。而项目由于开发周期长，受政策变化影响更多。因此要研究宏观经济政策、房地产行业政策、金融政策、土地政策、开发政策、房改政策等对整个房地产市场的影响。开发商要谨记“船大难调头，产品需创新，操作要专业”。2.2 鼓励设计人员大胆进行技术创新 把设计费计取方法改为：设计费额=概算数额基本费率+(概算数额-预算数额)奖励费率。设计方案越经济，设计单位就能获取越大的经济效益，从而引导设计人员为业主节约资金而进行创造性的工作。在方案的确定过程中，运用价值工程把工程的功能和成本两个方面综合起来对设计方案进行经济比较，促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价上下功夫。开发商可以从销售角度出发，要求设计人员在材料设备上要敢于使用性能价格比好的新材料、新设备、新工艺；在建筑结构设计上要科学化、合理化、规范化；在给排水、供电、煤气、通讯、有线电视等方面通过与各有关部门的密切沟通，优化每个配套系统方案，从而保证房地产项目的经济效益。2.3 监理存在问题的管理2.3.1 完善监理制度，提高监理水平 一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。2.3.2 明确监理单位与建设单位、承建单位的关系 建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。监理单位与承建单位之间是监理与被监理的关系。承建单位必须接受监理单位的监督检查， 并为监理单位开展工作提供方便；监理单位应为项目的实施创造条件，按时按计划做好监理工作。监理单位与承建单位之间没有合同关系，监理单位之所以具有监理职能，一是建设单位的授权；二是在建设工程施工合同中已经事先约定；三是国家建设监理法规赋予监理单位具有监督实施有关法规、规范、技术标准的职责。2.3.3 严格按合同标准检验 对于甲供材料的质量控制，监理单位应参与材料招标的资质审查，避免不合格材料参与竞标。对进场材料，应会同建设单位严格按供货合同与质量检验标准进行质量检验。2.4 业主方项目管理应注意的事项2.4.1 谨慎选择人才 高薪聘请具有设计、施工、管理各方面经验的高素质技术、管理人才， 加强技术和管理能力的培训，提高技术、管理人员的业务水平，并规范对技术、管理人员的执业资格管理。2.4.2 运用市场化手段公开招投标 工程发包应采用公开招标，选择有资质、有实力、好配合、施工和管理水平高的施工队伍，避免指定发包、暗箱操作等不规范行为。总之，针对当前我国房地产开发企业实行业主方项目管理与委托监理并行的项目管理现状，一方面呼吁建设监理机制尽快健全与规范，推行全过程监理；另一方面对业主方项目管理和委托监理并行的管理模式进行探讨，解决房地产开发业主方项目管理自身存在的问题。同时理顺建设单位、监理单位和承建单位之间的关系，将业主方项目管理的重点转向协调监理工作。以此建立更加科学、合理、有效的项目管理模式，提高项目管理水平。参考文献：1 “建筑施工手册编写组”.建筑施工手册M .中国建筑工业出版社,2003.2 曾晔，郑立.对当前工程建设监理工作中一些问题的思考.J工程质量,2007，（4）.3 陈伟珂，黄艳敏.工程风险与工程保险M.天津 天津大学出版社.2005.4 徐阳.国际承包工程面临的若干风险及对策J.国际经济合作,2001,(2):29-33.5 梁世连等编工程项目管理M中国建筑工业出版社 2004.Discuss the Real Estate Development Project ManagementLiang Bang-Jian Director Zhang Li-shan(Engineering Management 0702 Department of Civil Engineering HeBei Normal University of Science & Technology )Abstract: In this papers, combine the characteristics of real estate development,I analyze some questions that troubled the real estate developer .There are many problems that have an influence to the conduct of the project construction and I advanced my recommendations and methods in order to improve the efficiency and quality of the project construction and decrease the difficulty of the project construction.Key words: property ；project management ；question ；measures科研技能训练总结通过几周的紧张准备，这学期的科研技能训练终于落下帷幕。这是我们第一次接触科研技能训练，通过这次训练，我受益匪浅。在理论上、动手上甚至思想态度上都有很大的提高。科学研究讲究严谨，每个研究者都要怀着一丝不苟的态度去做好每一次研究。在研究开始前的计划与大量准备是必不可少的。通过训练我发现要干好一件事情首先必须要不怕困难、坚持到底，只有这样才会战胜困难，赢得最后的胜利。作为信息时代的大学生，仅会操作鼠标、懂得理论知识是不够的，基本的动手能力是一切工作和创造的基础和必要条件；另外，仅仅有以上一点是不够的，我们必须要做到绝对