（土地资源管理专业论文）农村集体建设用地流转研究.pdf

摘要 随着我国城镇国有土地使用制度改革的不断推进，国有建设土地使用权转让 市场得到充分发育。但是农村集体土地制度改革却相对落后，农村集体建设用地 流转制度改革一直徘徊不前，虽有不少地方和区域来尝试试点改革，但是农村集 体建设土地流转研究的相对缺乏，无法满足当前我国农村实践的具体情况。另一 方面，约为城镇建设用地的5 倍的农村集体建设用地，由于国家法规的限制，集 体建设用地流转受到限制。集体建设用地流转的低效率导致对国有建设用地流转 无法形成有效补充，而隐性的流转存在很多的问题。目前，理论界针对这些问题 没能及时给出满意的解释，更没能提出前瞻性的建议，研究现状明显落后于实践。 而当前放开集体建设用地流转，促进集体建设用地的使用，有利于建设用地的集 约利用，有利于满足我国经济发展和城市化的需要，有利于保护耕地。 改革和建立农村集体建设用地使用权市场流转制度，打破城乡二二元用地制度， 实现统一的土地使用权流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，而且也是社 会主义市场经济完善的必然要求，同是也是有效规范土地隐性流转的必然选择。 农村集体建设用地流转制度如何完善，直接关系到农民、农业、农村的稳定和繁 荣，关系到国民经济和社会的可持续发展。因此，本文对集体建设用地流转进行 较全面的研究，希望能对促进集体建设用地流转规范发展及推动流转制度改革提 供一定的参考。 本文是在查阅大量文献资料的基础上，对农村集体建设用地流转进行的一定 的研究。文章主体共分四部分： 第一部分为本文的绪论。首先给出了文章的研究背景与意义；其次介绍和界 定农村集体建设用地和农村集体建设用地流转的概念；第三简要回顾了国内外农 村集体建设用地流转的研究；最后给出了文章的主要内容和研究方法的介绍。 第二部分为“农村集体建设用地流转的相关理论基础与政策法规”。首先介绍 农村集体建设用地流转的相关理论：马克思的地租、地价理论；土地供求理论； 1 土地产权理论；新制度经济学交易成本理论和制度变迁理论。随后介绍了近期有 关农村集体建设用地流转的有关政策法规。 第三部分为“农村集体建设用地流转试点分析 。首先总结我国农村集体建设 用地流转的现状与问题：其次对最早在集体建设用地流转进行试点的芜湖进行分 析，接着对流转成熟度较高的广东试点进行分析，重点介绍了成都、重庆( 成渝) 近期农村集体建设用地流转的基本情况和经验：最后在以上分析的基础上提出了 “土地交易所 试办研究。 第四部分为“农村集体建设用地流转制度的完善 。此部分是在以上三部分的 介绍和分析的基础上进行的制度完善，为本文章的重点部分。首先是集体建设用 地市场化流转的原则和营造良好的流转市场环境；其次重点介绍了集体建设用地 市场化流转的制度安排。在制度安排中有：建立适应的土地产权制度；明确流转 的条件；明确交易主体地位；确定流转范围；明确流转形式和年限；建立合理的 收益分配和规范政府的角色定位和管理内容。最后是集体建设用地流转相关配套 制度的改革完善，包括：完善集体土地法制建设；完善征地制度；完善用途管制 制度和完善土地利用的总体规划制度。 关键词：农村集体建设用地；集体建设用地使用权流转；制度完善 i i a b s t r a c t a su r b a nl a n du s es y s t e mr e f o r mc o n t i n u e st oa d v a n c e ，t h es t a t e o w n e d c o n s t r u c t i o n l a n du s er i g h tt r a n s f e rm a r k e th a v eb e e nf u l l yd e v e l o p e d h o w e v e r , t h e r u r a lc o l l e c t i v el a n dr e f o r mi s r e l a t i v e l yb a c k w a r d ，r u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d r e f o r mh a sb e e ns l u g g i s hc i r c u l a t i o n a l t h o u g hag r e a tm a n yl o c a la n dr e g i o n a lp i l o t p r o j e c t st ot r yt or e f o r m ，b u tt h er u r a lc o l l e c t i v el a n dc i r c u l a t i o nr e l a t i v el a c ko fr e s e a r c h t om e e tt h ec o u n t r y sr u r a la r e a sc o l l e c t i v eo fp r a c t i c e o nt h eo t h e rh a n d ，t h er u r a l c o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n di sa b o u t5t i m e st h eu r b a nc o n s t r u c t i o nl a n d a sar e s u l to f n a t i o n a l r e g u l a t i o n s ，c o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o n l a n dt r a n s f e ri sl i m i t e d t r a n s f e ro f c o l l e c t i v el a n df o rc o n s t r u c t i o np u r p o s e sh a sl e dt ol o we f f i c i e n c yo ft r a n s f e ro f s t a t e o w n e dc o n s t r u c t i o nl a n dc a nn o tb ea d d e dt of o n na ne f f e c t i v e ，a n dt h ec i r c u l a t i o n ， t h e r ea r em a n yh i d d e np r o b l e m s a tp r e s e n t ，t h et h e o r e t i c a lc i r c l e sf a i l e dt oa d d r e s st h e s e i s s u e s p r o m p t l yg i v e n a s a t i s f a c t o r ye x p l a n a t i o n ，b u t a l s of a i l e dt om a k e f o r w a r d l o o k i n gp r o p o s a l s ，r e s e a r c hh a sc l e a r l yf a i l e di np r a c t i c e t h ec u r r e n to p e n i n g u pt h ec i r c u l a t i o no fc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d ，a n dp r o m o t et h eu s eo fc o l l e c t i v el a n d f o rc o n s t r u c t i o np u r p o s e sa n di sc o n d u c i v et ot h ei n t e n s i v eu s eo fl a n df o rc o n s t r u c t i o n p u r p o s e sw i l lh e l pm e e te c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n du r b a n i z a t i o n ，t h en e e dt op r o t e c t a r a b l el a n d r e f o r ma n dt h ee s t a b l i s h m e n to fr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n du s er i g h tm a r k e t c i r c u l a t i o ns y s t e m ，t ob r e a kt h eu r b a n - r u r a ll a n ds y s t e m ，t h er e a l i z a t i o no fau n i f i e d l a n d u s er i g h t st r a n s f e rs y s t e m ，r u r a le c o n o m i cd e v e l o p m e n ti sn o to n l yt h eu r g e n tn e e d ， b u ta l s oi m p r o v et h es o c i a l i s tm a r k e te c o n o m i cs y s t e ma ne s s e n t i a lr e q u i r e m e n tf o rw i t h t h ee f f e c t i v er e g u l a t i o no fl a n di sa l s oa l li n e v i t a b l ec h o i c ef o rt h eh i d d e nf l o w s r u r a l c o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dt r a n s f e rs y s t e m ，h o ww e l li sd i r e c t l yr e l m e dt of a r m e r s ， a g r i c u l t u r e ，r u r a la r e a so fs t a b i l i t ya n dp r o s p e r i t yt ot h en a t i o n a le c o n o m i ca n ds o c i a l i i i s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t t h e r e f o r e ，t h ec i r c u l a t i o no fc o l l e c t i v el a n df o rc o n s t r u c t i o no f am o r ec o m p r e h e n s i v es t u d yw h i c hw i l lh o p e f u l l yb ea b l et op r o m o t et h ec i r c u l a t i o no f n o r m so fc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dd e v e l o p m e n ta n dp r o m o t i o no ft h er e f o r mo ft h e c i r c u l a t i o ns y s t e mt op r o v i d ear e f e r e n c e t h i sa r t i c l ei si nt h ea c c e s st oal a r g en u m b e ro fd o c u m e n t so nt h eb a s i so ft h er u r a l c o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n du s er i g h tt r a n s f e rf o rc e r t a i ns t u d i e s t h ea r t i c l ei sd i v i d e d i n t of o u rm a i np a r t s ： t h ef i r s tp a r to ft h ei n t r o d u c t i o nt ot h i sa r t i c l e f i r s to fa l l ，t h ea r t i c l eg i v e st h e b a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo ft h es t u d y ；f o l l o w e db yt h ei n t r o d u c t i o na n dd e f i n i t i o no f r u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o n l a n da n dr u r a lc o l l e c t i v el a n df o rc o n s t r u c t i o no ft h e c o n c e p to fc i r c u l a t i o n ；t h et h i r da th o m ea n da b r o a dab r i e fr e v i e wo ft h ec i r c u l a t i o no f r u r a lc o l l e c t i v el a n df o rc o n s t r u c t i o no ft h er e s e a r c h ；f i n a l l y , t h ea r t i c l e sm a i nc o n t e n t a n dp r e s e n t a t i o nm e t h o d s t h es e c o n dp a r ti sd i v i d e di n t o ”r u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dt r a n s f e rw i t ht h e t h e o r e t i c a lf o u n d a t i o no ft h er e l e v a n c eo fp o l i c i e sa n dr e g u l a t i o n s ”f i r s ti n t r o d u c e dt h e c i r c u l a t i o no fr u r a lc o l l e c t i v el a n df o rc o n s t r u c t i o no ft h er e l e v a n tt h e o r y ：m a r x sr e n t t h e o r y ；l a n ds u p p l ya n dd e m a n dt h e o r y ；l a n dp r o p e r t yr i g h t st h e o r y ；t h en e w i n s t i t u t i o n a le c o n o m i c sa n dt r a n s a c t i o nc o s t t h e o r yo fi n s t i t u t i o n a lc h a n g e t h e n i n t r o d u c e dt h er e c e n tt r a n s f e ro ft u r n lc o l l e c t i v el a n df o rc o n s t r u c t i o no ft h er e l e v a n t p o l i c i e sa n dr e g u l a t i o n s p a r ti i ii sd i v i d e di n t o ”r u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n df o re x p e r i m e n t a la n a l y s i s o fc i r c u l a t i o n ”f i r s to fa l l ，s u m m e du pt h ee x t e n to fc h i n a sr u r a l c o l l e c t i v e c o n s t r u c t i o nl a n da n dt h ei s s u eo ft r a n s f e ro ft h es t a t u sq u o ；f o l l o w e db yt h ec o l l e c t i v e c o n s t r u c t i o no ft h ef i r s tp i l o ts i t e sf o rt h ec i r c u l a t i o na n a l y s i so fw u h u ，a n dt h e nt o t r a n s f e rt h eh i g h e rm a t u r i t yo ft h eg u a n g d o n gp i l o ta n a l y s i sf o c u s e so nt h ec h e n g d u ， c h o n g q i n gr e c e n tr u r a lc o l l e c t i v el a n df o rc o n s t r u c t i o no ft h eb a s i cf l o wo fi n f o r m a t i o n i v a n de x p e r i e n c e ；f i n a l l y , t h ea b o v ea n a l y s i sb a s e do nt h e ”l a n dt r a n s a c t i o n s ”p i l o ts t u d y p a r ti vi sd i v i d e di n t o ”r u r a lc o l l e c t i v el a n df o rc o n s t r u c t i o nt o i m p r o v et h e c i r c u l a t i o ns y s t e m ”t h i ss e c t i o ni sm o r et h a nt h r e ep a r t si nt h ed e s c r i p t i o na n da n a l y s i s b a s e do nt h es o u n ds y s t e m ，p a r to ft h ef o c u so ft h i sa r t i c l e f i r s to fa l l ，t h ec o l l e c t i v e c o n s t r u c t i o nl a n dt r a n s f e rm a r k e tp r i n c i p l e sa n dc r e a t eaf a v o r a b l em a r k e te n v i r o n m e n t f o r t h e c i r c u l a t i o n ；f o l l o w e db yf o c u s i n go nt h ec o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d m a r k e t o r i e n t e di n s t i t u t i o n a l a r r a n g e m e n t sf o r t h ec i r c u l a t i o n a r r a n g e m e n t si nt h e s y s t e ma r e ：t oe s t a b l i s has y s t e mo fl a n dp r o p e r t yr i 曲t s ；c l e a rc o n d i t i o n sf o rt h e c i r c u l a t i o n ；r e l a x a t i o no ft h em a i nt r a n s a c t i o n s ；t od e t e r mi n et h es c o p eo ft h ec i r c u l a t i o n ； c l e a rt h ef o r ma n dl e n g t ho ft h ec i r c u l a t i o n ；t h ee s t a b l i s h m e n to far e a s o n a b l ei n c o m e d i s t r i b u t i o na n dr e g u l a t et h eg o v e r n m e n t 。sr o l ea n dm a n a g e m e n to fc o n t e n t f i n a l l y , t h e c i r c u l a t i o no fc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dr e f o r mo ft h es y s t e mr e l m e dt o i m p r o v e ， i n c l u d i n g ：i m p r o v i n gt h el e g a ls y s t e mo fc o l l e c t i v el a n d ；i m p r o v et h el a n dr e q u i s i t i o n s y s t e m ；i m p r o v eu s ec o n t r o ls y s t e ma n di m p r o v et h eo v e r a l ll a n d u s ep l a n n i n gs y s t e m k e yw o r d s ：r u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d ；r u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n du s e r i g h tt r a n s f e r ；s y s t e mp e r f e c t v 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 了嗍僦一蛾墨一 学位旁请瓣瘟弹住谂毒髀者磅器名：，互薹塑磁瑟2 孑b 蕊 麓矿囊鬻澎熬囊蘸嘉襄貔爹 学位获得薯( 学位论文作者) 签名：4 缢霞) 蕴 学位论文指导教师釜兰 1 绪论 1 1 研究背景与意义 1 1 1 研究背景 随着我国社会主义市场经济体制逐步建立，我国国有土地市场逐渐得到发展 和完善，土地使用权流转制度也有了较大的发展，这主要体现在国有土地使用权 流转制度与农村土地承包经营权流转制度两方面。与国有土地使用制度改革和农 用地使用制度改革相比，农民集体所有的建设用地使用制度改革却一直徘徊不前， 农村集体建设用地流转至今处于改革的初期。 随着城镇国有土地使用制度改革的深化和城镇化、工业化进程的加速推进， 集体建设用地自发进入土地市场隐形流转已成为一种普遍现象。引发“小产权房”、 农民宅基地转让纠纷和“城中村”问题等。目前，在中国广东、浙江、安徽、河 南、成都和重庆( 成渝) 等地已经或者正在进行农村建设用地流转地方试点或区 域试验，并创新出来重庆土地入股、广东、海南土地出租、天津自上而下的土地 变革等模式。随着2 0 0 5 年1 0 月1 日广东省集体建设用地使用权流转管理办法 的正式实施，广东省开创了农村集体建设用地使用权直接进入市场流转的先河， 成为了我国第一个允许集体建设用地直接进入市场流转交易的省份。成渝统筹城 乡综合配套改革试验区又在自身基础上大力开展集体建设用地流转试点工作，试 办土地交易所，为今后相关流转研究积累了经验。至此，我国农村集体建设用地 流转取得了丰富的实践经验。土地作为我国社会主义市场中的一种特殊资产，其 商品属性逐渐被人们所认识，其进入市场流通，受市场机制调解成为一种必然川【2 1 。 相比农村集体建设用地流转实践，其理论研究的进展则较为缓慢。与此同时 中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的中共中央关于推进农村 改革发展若干重大问题的决定指出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对 依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规 范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。由 此可见政府j e 在逐步规范农村集体建设用地流转。集体建设用地流转问题亟需深 入全面的理论研究，以为国家立法和流转实践提供必要的理论基础和指导。 1 1 2 研究意义 首先，该研究紧扣社会和时代热点问题，具有极强的针对性。目前，在我国 城镇化不断向前推进的情况下，农村集体建设用地交易活动日趋活跃，集体建设 用地的流转顺应了土地市场发展的要求，但我国农村有关集体建设用地的政策与 法规严重滞后于相关土地市场的发育。农村集体建设用地自发、私下的隐形流转 市场的存在，不仅严重干扰了国有土地市场的j e 常运行，而且造成集体建设土地 收益大量流失，农民的利益得不到保护。政府在农村集体建设用地流转这一问题 上也面临着矛盾 3 【4 1 。 其次，该研究有利于重新审视我国现行土地政策和制度。该研究提出了完善 集体建设用地流转制度的设想与政策建议，为土地管理部门制定土地政策，完善 土地制度，解决集体建设用地流转中存在的问题提供理论指导与政策建议【5 1 。 最后，该研究不再探讨农村集体建设用地能否流转，而是直接研究农村集体 建设用地流转的设计与完善。立足现实，廓清争议，结合我国实际情况，综合目 前试点地区农村集体建设用地流转的问题和经验。因此，该研究的结论具有一定 的现实意义。 1 2 相关概念 1 2 1 农村集体建设用地的概念 ( 1 ) 农村集体建设用地的概念 我国的土地按其用途可以分为三种：农用地、建设用地和未利用地。其中， 建设用地按所有权主体的不同可以分为国有建设用地和集体建设用地。集体建设 用地是指乡( 镇) 、村企业、公共设施、公益事业和农村村民住宅等建设所占用 及使用范围内的土地，是城镇以外我国广大农村和集镇建设用地的统称【6 】。农村集 2 体建设用地，根据用途又有农村非农集体建设用地和用于农业的集体建设用地。 本文农村集体建设用地特指农村非农集体建设用地。考虑到结合土地管理法 等有关法律，本文的农村集体建设用地，是指农村集体经济组织或村民兴办乡镇 企业、村民建设住宅、乡( 镇) 、村公用设施和公益事业建设经依法批准使用集 体经济组织所有的土地。 ( 2 ) 农村集体建设用地的种类 集体建设用地的项目和内容多而复杂，其规模有大有小，特别是乡( 镇) 、 村企业用地，几乎包括了国家企业建设中所有用地的内容。根据土地管理法 规定，农村集体建设用地的种类，具体可以分为农村村民住宅建设用地、乡镇企 业用地、公共设施和公益事业用地。 农村集体 建设用地 农村村民住宅建设用地 乡镇企业用地 公共设施和公益事业用地 图1 1 农村集体建设用地种类 农村村民住宅建设用地，即农村宅基地。通常是指农村村民个人取得合法 使用权用以修建住宅的集体土地，包含主建筑物( 居住用房) 和附属建筑、构筑 物( 如厨房、仓库、厕所等) ，以及房子周围独家使用的土地。 乡镇企业用地。这里乡镇企业用地，是指乡镇企业所使用的集体土地，不 包括乡镇企业所使用的国有土地。它包括乡( 镇) 、村、组三级农村集体组织举 办的企业、股份合作制企业、农民集资联办的企业、农民个体企业和以集体土地 使用权作为联营条件，由农村集体经济组织同全民所有制或城市集体所有制企业 共同兴办的联营企业所使用的集体土地。 公共设施和公益事业用地。这里公共设施和公益事业用地，是指公共设施 和公益事业用地所使用的集体土地，不包括公共设施和公益事业用地所使用的国 有土地。这类用地主要有乡( 镇) 、村行政办公，文化科学、医疗卫生、教育设 施、生产服务和公用事业等用地。尽管这些建设用地为公共使用，但是其土地所 有性质属于农民集体所有，同样属于集体建设用地的范围。 1 2 2 农村集体建设用地流转的概念 ( 1 ) 农村集体建设用地流转的概念 土地流转是指土地产权在不同经济实体之问的流动和转让，即土地所有权或 土地使用权在不同经济实体之间的流动和转让。 从土地流转的内容而言，农村集体土地流转大体上可以分为三种情况：所有 权流转、使用权流转和土地用途流转。其中，集体土地所有权流转是指由于国家 征用，土地所有权由农民集体所有转变为国家所有的一种方式；集体土地使用权 流转是农民集体或个体农户将其使用的集体土地通过出租、转让、入股等方式让 与他人使用的行为：集体土地用途流转是指农村集体农用地向集体非农用地转变， 改变了土地利用方式【7 】。 对于“农村集体建设用地流转 的概念，当前在法律上没有确定的说法，但 从集体土地的流转现状来看，总体而言，农村集体建设用地的流转，是指土地权 利的流转，即集体建设用地所有权和集体建设用地使用权的流转。 ( 2 ) 农村集体建设用地流转的种类 农村集体建设用地所有权的流转：一是指由于国家征用，集体建设用地所有 权由农民集体所有转变为国家所有；二是指不同农村集体之间所有权的流转，从 而确保土地所有权的集体性质。其中第一种情况占较大比例，第二种情况属于非 法隐形流转，占较小比例。本文农村集体建设用地流转不涉及所有权的流转，而 是研究农村建设用地使用权的流转。 农村集体建设用地使用权流转，从不同的流转主体而言，可以分为初次流转 和再次流转，前者是指农民集体经济组织根据“土地的所有权和使用权可以相分 离”的原则，将集体建设用地的使用权，通过出租、转让、土地使用权折价入股 4 等形式，与所有权相脱离，有偿或者无偿地转移或让渡给其它单位和个人的行为， 其流转主体是集体建设用地所有者与使用者之间的流转。所谓农村集体建设用地 再次流转，是指已经从集体经济组织那里得到集体建设用地使用权的单位和个人， 在法定使用期限或合同约定的使用期限届满之前，再以一定的形式，将该建设用 地的使用权再转移给其他单位和个人的行为，它是不同的集体建设用地使用者之 间的流转【s 】。 其中初次流转的方式有划拨、出让、租赁、作价出资或入股等。再次流转的方 式有转让、出租、抵押、作价出资入股、继承等。 图1 2 初次流转的方式 图1 3 - 1 再- 次流转的方式 初次流转的主要方式 划拨。划拨是集体经济组织将集体土地无偿交付给符合法律规定条件的土地 使用者的行为。目前农村的宅基地和公益事业、公共设施用地基本上都是采用划 拨方式提供的。 出让。出让是集体经济组织以土地所有者的身份将一定年限的集体建设用地 使用权让渡给土地使用者，并向使用者一次性收取该年限内的土地收益。这种流 转方式目前没有法律依据，是完全仿效城镇国有土地使用权出让的办法进行的， 但出让方主要是乡镇一级的集体经济组织。由于通过这一方式可以取得长期稳定 的土地使用权，便于融资，因此这种方式得到了土地使用者的一致拥护。 租赁。这种方式同前一种方式的区别在于，土地收益不是一次性被收取，而 是采用定期缴纳租金的形式分批收取。这种方式在各地试点中较为普遍，主要是 由于土地所有者希望以此保证获取长期而稳定的土地收益，以避免一次性让渡方 式和入股方式难以解决的土地收益问题。 作价出资或入股。集体土地所有者以一定年限的集体建设用地使用权作价， 以出资或入股方式投入企业，并按出资额或股份分红，土地使用者取得作价出资 ( 入股) 集体建设用地的土地使用权。这一方式在乡镇企业改制中比较常见，它 一方面满足了土地使用者希望获得长期的土地使用权用于资金融通的需求，另一 方面也保证了土地所有者可以获取更为稳定的土地收益。 再次流转的主要方式 转让。集体建设用地使用权人将权利以让与、交换或赠与等方式转移给他人。 出租。集体建设用地使用权人作为出租人，将其取得的集体建设用地的一部 分或者全部出租给承租人使用，由承租人支付租金，并取得土地的占有、使用权 能。 抵押。集体建设用地使用权人为担保抵押权人债权的实现，而将其土地使用 权予以抵押，当债务人不履行债务时，抵押权人有权以土地使用权的变卖价金优 先受偿。 作价出资或入股。指集体建设用地使用权人为取得投资收益，而将其拥有的 6 集体建设用地使用权作为出资标的的行为。 继承。当集体建设用地使用权人是自然入时，如果土地使用权人死亡，其继 承人可以根据继承法，取得该土地使用权。 1 3 研究综述 1 3 1 国外研究综述 国外的土地市场基本上是城乡统一的，对于土地流转这一领域，土地交易方 向研究得较多，比如土地的买卖、租赁、抵押等。马克思、恩格斯是较早对土地 流转进行系统、深入研究的经济学家。他们的企业学说、产权学说和地租理论至 今仍是我国土地经济学研究的理论基础，对我国的土地流转、土地使用制度改革 发挥着极为重要的指导作用。其次还有威廉配第、亚当斯密、詹姆斯安特 生、李嘉图、屠能等地租理论，在土地流转的理论建设方面有着重要的贡献【9 】【1 0 】【l l 】。 在国外，大部分国家实行土地私有制度，土地可以直接进入市场进行交易， 因此，在国外土地流转的领域，国外学者也是主要从产权和市场角度来研究买卖、 租赁、抵押等土地交易行为。 1 3 2 国内研究综述 在认识和评价农村集体建设用地入市问题及入市后应如何管理的问题上，国 内研究的重心主要体现在对这两个问题的回答上。一是集体建设用地是否应该进 入土地市场，国内学者经过长期争论后，比较一致认为集体建设用地入市具有合 理性和必然性。二是集体建设用地应该怎样进入市场，即集体建设用地市场的运 行模式问题，也就是集体建设用地流转的管理模式问题。针对第二个问题，国内 学者集体建设用地的研究主要集中在流转的产权基础、形成条件、流转形式、收 益分配、市场建立等方面【1 2 】【13 1 。 ( 1 ) 农村集体建设用地流转的条件和范围 关于流转的条件和范围有三种观点：第一种观点认为，农村集体建设用地流 转的范围应控制在符合土地利用总体规划并经依法批准的集体建设用地范围内； 7 第二种观点认为只要符合土地利用总体规划的集体土地均可以流转；第三种观点 认为应当在土地利用总体规划大的范围下，依照新颁布的城乡规划法进行区 分，城乡规划区范围外的集体建设用地可以流转，城乡规划区内的集体建设用地 则不允许流转，应通过土地征收或征用制度改革解决。 ( 2 ) 农村集体建设用地流转后的使用年限及用途 关于集体建设用地流转后的使用年限，大多数学者本着有利于构建城乡一体 的土地流转市场建设的原则，认为集体建设用地流转的年限应与国有土地流转年 限相衔接，并依据国有土地流转年限成熟做法予以试点推广。关于集体建设用地 流转后的用途，有三种意见，第一种意见认为只要符合土地利用总体规划和城乡 规划，不对流转后用途作特别规定；第二种意见认为流转后用于经营性用途的集 体建设用地j 土地使用和流转应当采用招标、拍卖和挂牌方式；第三种意见认为 应当对流转后土地用作商品住宅开发的，加以必要限制。 ( 3 ) 农村集体建设用地流转中的收益分配问题 在关于流转中的收益分配问题上，学者普遍建议各地集体建设用地流转收益 分配考虑农民、农民集体、政府三者的利益，但在三者作为收益分配主体角色为 题上专家学者的观点还不尽相同。李延荣和张新桥认为，土地使用权转让收益首 先应归属土地所有权人，并根据权利与义务相一致及投资与收益合一原则进行收 益分配。地方政府既不是土地的所有者，又非土地的使用者，没有理由参加土地 流转收益分配。各级政府参与集体土地使用权流转收益的分配，很可能会导致土 地供给失控并扰乱正常的市场秩序，影响集体土地资源市场配置机制的形成 1 4 】【1 5 】。 而卢吉勇则认为，农民、农民集体和国家因其权益和义务均应参与收益分配，国 家由市、县、乡三级政府代表为宜【1 6 1 。吕传进也认为，城镇集体建设用地的价值 在很大程度上依赖国家基础设施建设，国家理应参与收益分配【1 7 1 。 1 4 研究内容 在内容结构安排上，本文由四大部分组成，第一部分为绪论，即为第1 章的 8 内容；第2 章为相关理论基础与政策法规；第3 章为农村集体建设用地流转试点 分析；第4 章为农村集体建设用地流转制度的完善；第5 章为结语。其体的各章 研究内容如下： 第l 章，绪论。介绍文章研究背景与意义：介绍集体建设用地流转的相关概 念；并对文章相关的国内外研究进行综述研究；给出了文章的研究内容和研究方 法。 第2 章，农村集体建设用地流转的相关理论基础与政策法规。介绍农村集体 建设用地流转的相关理论基础有马克思的地租、地价理论：土地供求理论；土地 产权理论；新制度经济学交易成本理论和制度变迁理论，以及近期农村集体建设 用地流转的政策法规。 第3 章，农村集体建设用地流转试点分析。首先介绍目前农村集体建设用地 流转的现状与问题，其次在芜湖试点、广东试点和成渝地区试点的基础上，分析 其试点经验。 第4 章，农村集体建设用地流转制度的完善。先介绍集体建设用地市场化流 转的原则和营造良好的流转市场环境；重点介绍集体建设用地市场化流转的制度 安排。在制度安排中有：建立适应的土地产权制度；明确流转的条件；明确交易 主体地位；确定流转范围；明确流转形式和年限；建立合理的收益分配和规范政 府的角色定位和管理内容。并提出集体建设流转相关配套制度的改革完善。 第5 章，结语。 1 5 研究方法 本文对农村集体建设用地流转的研究是以马克思历史唯物主义与辩证唯物主 义理论为指导，并借鉴马克思地租、地价理论、土地供求理论、土地产权理论、 新制度经济学交易成本理论和制度变迁理论等有关理论进行的。在研究中，始终 坚持理论联系实际的方法，注重规范分析与实证分析相结合；个体研究和总体研 究相结合的系统分析法等。 9 ( 1 ) 规范分析与实证分析相结合。 本研究在研究农村集体建设用地流转机制和相关制度时，主要采用规范分析 的方法，在对农村集体建设用地流转试点分析，主要采用实证研究的方法。在对 农村集体建设用地流转的制度完善研究时，采取规范分析和实证分析相结合的方 法。 ( 2 ) 系统分析法 农村集体建设用地流转问题是当前一个全国必须面对的问题，它涉及到政府、 农民、企业等等各个主体，同时这个问题也涉及到法律、行政、经济等各个方面。 因此，对农村集体建设用地使用权流转问题研究不可能孤立地进行，必须综合各 项因素进行研究，将其纳入整个社会经济发展系统中来，去有效的研究制度完善 的对策建议。 1 0 2 农村集体建设用地流转的相关理论基础与政策法规 2 1 马克思的地租、地价理论 地租意指报酬或收益；就各种社会经济形态下地租最一般的特征来讲，地租 是直接生产者在农业( 或其他产业) 中创造的生产物被土地所有者占有的部分， 是土地所有权借以实现的经济形式。马克思指出不论地租有什么独特的形式，它 的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。马克 思根据地租产生的原因和条件，把地租分为绝对地租和级差地租。绝对地租是指 土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租，土地所有权的垄断是绝对地租形 成的根本原因。马克思在分析级差地租时，按其形成的基础不同，把级差地租分 为两种形式，即级差地租i 和级差地租i i ，级差地租i 是因利用肥沃程度高和位置较 好的土地所创造的超额利润而转化的地租，级差地租i i 是因对同一地块连续增加投 资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。 土地有了地租，才产生了土地价格。马克思认为：“实际上，这个购买价格 不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”。土地资本的利息和 真正的地租，都构成了土地所有者的收入，从而都决定土地价格。土地价格实际 上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即 地租的资本化。因此，“土地价格无非是出租土地的资本化的收入”【l 引。 马克思地租、地价理论是研究各种土地问题的基础理论之一，它比较系统地 回答了地租的产生及其构成、地价的形成，它对我国集体建设用地流转有很强的 理论和实践指导作用。因此，根据马克思地租、地价理论来分析集体建设用地流 转问题，对于我国农村集体建设用地价格的科学评估、集体建设用地流转区域差 异的合理解释、建设用地流转模式和集体建设用地流转收益分配办法的有益探讨 是大有帮助的【1 9 j 。 2 2 土地供求理论 “土地价格的决定因素是土地的供给和需求”，在自由市场经济中，土地与 其它商品一样，其价格取决于本身的供给和需求，土地供给增加，需求不变，地 价下跌；土地供给减少，需求增加，则地价上升。在图2 1 中，s s 为土地供给曲线， 由于土地的稀缺性且不可再生，可看作供给不变，即垂直于o l 线，d d 为土地需求 曲线。从土地总量上看，土地的供给弹性趋近于零，土地的均衡价格由市场的需 求决定 2 0 】。 0 = 、垂。 譬 1 2 ( 土地l 图2 1 自由竞争状态下的土地需求曲线 就微观来讲，对具体的投资者，土地的供给不是一成不变的，在同一价格水 平下，他可以在众多的土地供给中做出选择。因此，当价格水平不变时，土地的 供给可以看作是无限的，如图2 2 。 r 幽价) 0 d =e s 4 l ( 土地) 图2 2 自由竞争状态下的土地供给曲线 1 2 然而，就土地价格的一般情况而言，它是土地供给和需求二者互动的结果。 土地供给受诸多因素的影响而变化，如产业结构的调整，土地供应计划的变化， 土地总体利用规划的变更等；土地需求也因经济的发展，人口的增加，城镇化的 发展而变化。需求的增加使土地的价格上升，从而使土地供给数的增加，而价格 的上升，又会导致需求减少，又使价格回落，土地需求的相互运动形成均衡价格e ， 如图2 3 。