（农林经济管理专业论文）农地价格评估理论与方法研究.pdf

迪型型丝塑燮童! 塑型堂 中文摘要 本研究报告以大量的市场调查和资料收集为基础，结合国内外农地价格评估的实践 与经验，深入研究了土地价格评估的三大基本方法在农地价格评估中的应用，分折和完 善土地价格评估的几种常用方法，探讨这些方法在农地价格评估中存在的问题，并引进 其他学科的些评估理论和方法，研究出一套操作性强的并适合我国国情的农地价格评 估理论和方法体系。 本研究报告除导言外有十章，分三大部分。 第一部分包括第一、二、三章，这三章从理论上研究了农地的价格，研究农地价格 特征和构成，分析了农地价格评估影响因素和因子体系，并深入探讨了农地外部地价。 第一章论述了农地资源价格特征和构成。农地资源作为土地资产的一种，其价格具 有外溢性、市场失灵性、影响因素复杂性等特征。农地和其他土地一样具有二元性，即 包括农地物质虚幻价格和农地资本次生虚幻价格。从农地产生效益的角度看，农地价格 包括农地社会效益价格、农地生态效益价格和农地经济效益价格，作为农地所有者( 或 使用者) 真正把握住且可让渡的价格仅是农地真实的价值中的极少的一部分。 第二章研究了农地价格评估影响因素及其因子。农地价格评估影响因素包括自然环 境因素层和社会经济因素层这两个层次，至于具体的因素因子的选择，应根据具体的地 域和不同的作物而确定，各因素因子间的相关性要小，性质稳定，变化范围较大且对农 地生产力有较明显的影响。 第三章探讨了农地外部效应和外部地价问题。农地外部效应具有存在的普遍性、完 全收益权实现的困难性、消费的非排他性等特点。农地外部效应的成因是由于农地收益 权外溢造成的。农地外部价格在数量上实为农地额外收益价格和农地外溢收益价格的代 数和。在深入研究农地外部效应和外部地价的基础上，提出了农地外部地价理论。 第二部分包括第四、五、六、七、八、九章。这六章在国内外已有的农地价格评估 方法的基础上，结合我国农地价格评估实践，研究农地价格评估方法及其体系，并尝试 引进其他学科的评估方法。 第四章就农地价格评估方法体系作了分析和归类。在我国。农地价格评估基本方法 不仅包括国际上公认的收益还原法、市场比较法和成本逼近法等土地价格评估基本方 法，也包括了我国特有的基准地价系数修正法。除了这四种基本方法外，还有由此派生 出的收益倍数法、市场均衡法、间接计价法等农地价格评估常用方法。除了农地价格评 估常用方法以外，还研究了从其他学科引进的一些方法。 第五、六、七、八章分别研究了收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基准地价 系数修正法及其拓展方法，并将理论研究和实证分析相结合，探讨评价了这些方法的优 i 浙江大学媾士后研究i 捧报告t 单鞋道) 中文摘要 缺点。第九章专门研究了效果评价法、收益损失法、旅行费用法、随机评估法等国外专 门用于环境资源价值的评估方法，并分析这些方法应用于农地价格评估时存在的问题和 对策。 第三部分为第十章，结合我国近几年农地价格评估的实践，专门分析和研究农地价 格评估中存在的几个特殊问题，并针对这些问题，提出相应的可行对策。 关键词： 农地效益外部地价农地价格评估理论评估方法 i i 塑塑竺塑堑型苎! 兰熊：巡 a b s t r a c t b yf o c u s i n go n t h ea b u n d a n tm a r k e tr e s e a r c ha n dd a t ac o l l e c t i o n ，t h er e s e a r c hr e p o r tn o t o n l yc o m b i n e st h ep r a c t i c ew i t ht h ee x p e r i e n c ei nt h ea g r i c u l t u r a ll a n dp r i c ea s s e s s m e n th o m e a n da b r o a db u tg i v e saf u r t h e ra n a l y s i so nt h ea p p l i c a t i o no fi t s3 e l e m e n t a r ym e t h o d sa n d o t h e rs e v e r a lm a j o ro n e si nt h el a n da s s e s s m e n ta sw e l l m e a n w h i l e ，t h ee x i s t e n tp r o b l e m s c a u s e db yt h e s em e t h o d sa r ed i s c u s s e da n dn e wa s s e s s m e n tt h e o r i e sa sw e l la sm e t h o d so f o t h e rs u b j e c t sa r ei n t r o d u c e d ，t h u sr e a c h e sas e to ff e a s i b l ep r a c t i c a b l et h e o r ya n dm e t h o d s y s t e mi na g c u l t u r a lp r i c ea s s e s s m e n ts u i t a b l et oo u r n a t i o n a lc o n d i t i o n s t h er e s e a r c hr e p o r th a sa l t o g e t h e r1 0 c h a p t e r sb e s i d e st h ei n t r o d u c t i o n ，m a i n l yi n c l u d i n g 3p a r t s p a r t1c o n s i s t so fc h a p t e r1t oc h a p t e r3 ，w h i c hg i v e sa r t a n a l y s i so nt h ep r i c eo ft h e a g r i c u l t u r a ll a n d ，t h ep r i c ef e a t u r e ，t h ep r i c ec o m p o n e n ta n dt h ef a c t o r i n f l u e n c i n gs y s t e mi n t h ep r i c ea s s e s s m e n ta n dm a k e saf u r t h e rd i s c u s s i o no nt h ee x t e r n a lp r i c ef o rt h ea g r i c u l t u r a l l a n df r o mat h e o r e t i c a lv i e w t h ef o l l o w i n ga r ct h ed e t a i l s ： c h a p t e r 1 e x p o u n d st h ep r i c ef e a t u r ea n dp r i c ec o m p o n e n to ft h ea g r i c u l t u r a ll a n d r e s o u r c e s b e i n gak i n do f t h el a n dr e s o u r c e s ，i t sp r i c ei sp r o v i d e dw i t ht h ef e a t u r e ss u c ha s t h eo v e r f l o w ，m a r k e td y s f u n c t i o na n d c o m p l i c a t i o no ff a c t o r i n f l u e n c i n ge t c l i k et h el a n do f o t h e rk i n d s ，t h ea g r i c u l t u r a ll a n dh a si t sd u a l i t y ，t h a ti st os a yi ti n c l u d e st h ev i s i o n a r yp r i c ef o r t h el a n dm a t e r i a la n dt h es e c o n d l yv i s i o n a r yp r i c ef o rt h el a n dc a p i t a l f r o mt h ea n g l eo ft h e p r o d u c t i o nb e n e f i t ，t h ea g i c u l t u r a l l a n dp r i c ec o m p r i s e s3m a i np r i c e s ，i n c l u d i n gs o c i a l b e n e f i c i a lp r i c e ，e c o l o g i c a lb e n e f i c i a lp r i c ea n de c o n o m i cb e n e f i c i a lp r i c er e s p e c t i v e l y ，b u tt h e r e a lc o n t r o l l a b l ee x e c u t i v eb e n e f i c i a lf a c t o rf o rt h el a n do w n e r ( o rt h el a n du s e r ) i st h er a t h e r m i n o r p a r to f i t s a c t u a lv a l u e c h a p t e r 2s t u d i e st h ef a c t o r si n f l u e n t i a lt ot h ea s s e s s m e n t t h e s ef a c t o r sa r em a i n l yo n2 s c a l e s ，t h a ti s 。t h en a t u r a le n v i r o n m e n t a ls c a l ea n ds o c i a le c o n o m i cs c a l e b u ta st oi t sf a c t o r c h o o s i n g ，w es h o u l dm a k e ac o n c r e t ea n a l y s i so fc o n c r e t ec o n d i t i o n s ，t a k i n gt h es p e c i f i ca r e a a n ds p e c i f i cp l a n t i n gi n t oc o n s i d e r a t i o n t h er e l a t i o na m o n g t h ef a c t o r ss h o u l db ea ss m a l la s p o s s i b l ea n dt h o s eo f t h es t a b i l i t ya n dw i d er a n g ea n do fh u g ei m p a c to nt h ep r o d u c t i v i t y s h o u l de n j o yt h ef i r s tp r i o r i t y c h a p t e r 3m a k e sad i s c u s s i o no nt h ee x t e r n a le f f e c ta n de x t e r n a lp r i c ef o rt h ea g r i c u l t u r a l i l l , 嘶e r x - 学博士商研究i 柞报告( 单眭谨) 英文擒要 l a n d i t se x t e r n a le f f e c t ，w h i c hr e s u l t sf r o mt h eo v e r f l o w so ft h ea g r i c u l t u r a ll a n du s u f r u c t ，i s b e s t o w e dw i t ht h ef e a t u r eo f u n i v e r s a l i t y , t h ed i f f i c u l t yj nf u l f i l l i n gt h ec o m p l e t eu s u f r u c ta n d t h ec o n s u m p t i o ne x c l u s i v e n e s s i na d d i t i o n ，t h ee x t e m a lb e n e f i c i a lp r i c ea n dt h eo v e r f l o w p r i c ea m o u n t t ot h ea l g e b r a i cs u mo ft h ee x t e m a lp r i c ef o rt h ea g r i c u l t u r a ll a n d a f t e rg i v i n g a n a n a l y s i so n t h ee x t e r n a lb e n e f i c i a la n de x t e m a l p r i c e ，t h er e p o r tp u t sf o r w a r dt h et h e o r yo n t h ee x t e r n a l p r i c ef o r t h ea g r i c u l t u r a ll a n d c h a p t e r s4 t oc h a p t e r9a r ei n c l u d e di np a r t2 b a s i n go nt h ep r e s e n tm e t h o d sh o m ea n d a b r o a di nt h ea g r i c u l t u r a ll a n da s s e s s m e n tw i t ht h ep r i c ea s s e s s m e n tp r a c t i c ei no a rc o u n t r ya s w e l l ，t h e s e6c h a p t e r sm a k e sac o m p a r a t i v ea n a l y s i so ni t sa s s e s s m e n tm e t h o d sa n ds y s t e m a n df u r t h e r m o r em a n a g e st od r a wo nt h ev a l u a b l em e t h o d sf r o mo t h e rs u b j e c t s m o r ed e t a i l s a r eg i v e ni nt h ef o l l o w i n g ： c h a p t e r4a n a l y s e sa n dc l a s s i f i e s t h ep r i c ea s s e s s m e n tm e t h o ds y s t e m i nc h i n a ，t h e c o m m o na n df u n d a m e n t a lm e t h o d si na s s e s s m e n tn o to n l yc o n c l u d et h ew o r l d a c c e p t e d b e n e f i c i a lr e d u c t i o n ，m a r k e tc o m p a r i s o na n dc o s ta n dt h el i k eb u tc o n c l u d et h ec h i n e s e c h a r a c t e r i s t i cm e t h o da sb a s i cs t a n d a r dc o e 腑c i e n tc o r r e c t i o n a p a r tf r o mt h e s e4m e t h o d s ， t h e i rd e r i v a t i o n a lm e t h o d ss u c h a sb e n e f i c i a l m u l t i p l i c a t i o n ，m a r k e tb a l a n c e ，i n d i r e c t v a l u a t i o na r ef r e q u e n t l ya p p l i e da n dn e wm e t h o d sa r ed r a w nf r o mo t h e rs u b j e c t s c h a p t e r 5t oc h a p t e r8m a k e sa na n a l y s i so nt h eb e n e f i c i a lr e d u c t i o n ，m a r k e tc o m p a r i s o n ， c o s ta n dt h eb a s i cs t a n d a r dc o e f f i c i e n tc o r r e c t i o na n dt h e i rd e r i v a t i o n a lm e t h o d sr e s p e c t i v e l y h e r et h er e p o r td i s c u s s e st h e i ra d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e sw i t ht h et h e o r e t i c a lr e s e a r c ha n d t h e p o s i t i v ea n a l y s i s c h a p t e r 9 s p e c i f i c a l l ya n a l y s e s t h ee f f e c ta s s e s s m e n t ，m e t h o do f b e n e f i c i a ll o s t ，t r a v e lc o s ta n dt h er a n d o ma s s e s s m e n tw h i c ha r ew i d e l yu s e da b r o a di nt h e a s s e s s m e n to ft h ee n v i r o n m e n t a lr e s o u r c e sv a l u e ，i na d d i t i o n ，t h ee x i s t e n tp r o b l e m sa n d s t r a t e g i e sa r ed i s c u s s e d c h a p t e r 1 0i si n c l u d e di np a r t3 w i t ht h er e c e n tp r a c t i c ei nc h i n a ，c h a p t e r10s t u d i e sa n d s u m m a r i z e st h ep r e s e n tc h a r a c t e r i s t i cp r o b l e m sa n ds o m ef e a s i b l es t r a t e g i e sa r ep u tf o r w a r d i nt h e p r i c e a s s e s s m e n t o f t h e a g r i c u l t u r a ll a n d k e yw o r d s ：a g r i c u l t u r a ll a n db e n e f i t ，e x t e r n a lp r i c e o fl a n d ，a g r i c u l t u r a ll a n d p r i c e ，a s s e s s m e n tt h e o r y ，a s s e s s m e n t m e t h o d 秭我大学博士岳磅巍i 柞报告t 单畦谴) 掌亭 1 农地价格评估现状 导言 资产价格评估无论在传统经济学，还是在现代经济学中都有其根源。价格评什原则和技术的形 成，在许多国家都在1 9 世纪4 0 年代之前。而且各国的应用情况也火同小异。然而，把资产价格评 估作为一种职业是在1 9 世纪4 0 年代之后发展起米的。1 9 世纪6 0 、7 0 年代些国家开始成立 批价格评估机构，并公布了价格评估专业操作标准。 在我国，把资产价格评估作为一种职业，并成立专门从事资产价格评估机构却在1 91 u j 纪8 0 年 代末。土地作为人类生活的手段，是一种资源也是一种资产，共同构成了人类生存和发展的基础。 土地价格评估理论研究和实践始丁农地，具有5 0 0 0 年历史文明古国一中国是世界上研究1 j 地分类 进行农地价格评估最早的国家。春秋、左转及许多朝代均对农地评价有理论评述和实践记载。 关丁农地价格评估理论，中国宋代绍兴3 2 年( 1 1 6 2 年) 便已有“民间更田之初必以租定价”，南宋 贾似道公田法中也有“不以亩为价而随租以为价”的论点。虽然这些理论和实践对后来的我国土 地价格评估具有一定的影响，但这些已远不能成为现代意义的士地价格评伟。 土地价格评估和土地市场状况密切相关。我国卜地市场发育较晚， 般认为，我闻 ：地f h 场发 端丁1 9 8 7 年深圳市政府首次以拍卖的方式出让国有土地使用权“。在此之j 亓，我国开始进行士地使 用制度改革，其核心是变无偿、无限期、无流动的使用制度为有偿、有限期、有流动的使用制度。 随着我国士地使用制度改革的不断深入，国民经济得到了迅速发展，土地市场也日益发育，特别自 1 9 9 2 年初以来各类土地价格评估机构也相继成立。近几年来，随着我国土地科学的发展，有关地价、 地价管理等方面的理论研究和社会实践得到了一定程度上的开展，尤其姓最近几年，随着自然科学、 社会科学、计算机技术的不断发展，以及专家系统、信息系统的建立和模型方法的应用，使土地经 济研究逐步从单一走向综合，从静态走向动态，从定性走向定量以及它们之间的相互结合。但十 地价格评估工作仍一直局限于城镇土地。农地价格评估工作本应在农村实行家庭联产承包责任制之 前就进行，但由于当时的认识不足，思想保守，致使许多地方的承包田仅仅根据肥力、位置等因素 进行良田和劣地搭配承包。经济学者提出了土地估价之前要先将土地分等定级。目前我国农地定 级估价工作仍处于试点阶段，今后应该进一步朝着综合化、精确化和定量化方向发展“1 。 在国外，农地评价资料最早见于1 5 世纪莫斯科公国的税册中。德国开展农地价格评估工作已 有1 8 0 年历史。在日本，从薄和初期开始就出现农地价格评估，不过，作为门科学，却在1 9 世纪 末期。丽美国进入2 0 世纪后才从德国引进农地价格评估的一些方法，以后又逐步形成土壤潜力估价 法、收益还原法、市场比较法、成本法等方法体系。与国外相比，我国对农地价格研究显得十分滞 1 黄贤金，农地价格论，北京：中国农业出版社，1 9 9 7 ：l o 一1 1 。 2 单胜道试论农用土地价格评估的必要性，中国地产市场，1 9 9 7 ( 9 ) ：2 2 2 3 3 柴强，房地产估价，北京：北京经济学院出版社，1 9 9 3 ：1 ( 序言) 。 4 周建明。城市类型与地价成因的定量分析中国土地科学1 9 9 7 ( 4 ) ：2 7 3 1 5 黄贤金，农用地估价理论和方法研究，农业经济问题1 9 9 3 ( 1 1 ) ：3 1 3 5 塑坚蒌! 塑垒兰丝生篓壁! 生! ! 兰 量芝 后，但在近几年，有关专家和学者也开始作些探讨。章铮”1 、李亚静”1 、黄鸿权”1 、吴进明、赵建 安”、黄贤金等从自然资源价格理论角度进行研究，李周“、刘东生“、孔明、邓建民1 、杨 石泉”、纪益成“”、张治中“、杨大起1 ，崔平1 、王合德、刘春雷1 、刘伟平、张颖1 、单 脏道“”等有针对性地研究了农地价格，吉林森工集团和原林业部经济发展研究中心在1 9 9 5 - - 1 9 9 7 对 森林资源资产评估理论与方法作了专题研究”。i m 且在国内，农地价格评仲在备种评估行业中也处 ，落后状态。据浙江省地产评估咨询中心掌握的资料焉，尽管在农村农地私下交易己人量存在，但 目前浙江省已j 】二式进 j 价格评估的农地仅有余杭市长乐林场、温卅i 茶山森林公州雨i 浙江省曲圃生产 基地等三个案例。在全国，农地价格评估案例也寥寥无儿。 2 农地价格评估意义 目前我国城镇士地价格评估日趋规范，但农地价格评估显得r 分滞后。现结合我圉的实际情 况，谈谈农地价格评估的意义。 2 1 开展农地价格评估是贯彻土地管理法精神的需要。 针对我国耕地大量减少和士地粗放利用并存的客观现实，中央要求改革土地利j 】方式，以1 ，地 挖滞，推行以十地整理为重点，实现土地利用从粗放向集约转变，努力提高土地产出率。挖掘农地 的滞力，就必须树立农地的价格观念。另外，树立农地的价格观念，有利于改革土地收赫分剐办法， 强化保护耕地的经济制约机制。“多卖地，多得益”的土地收益分配办法，是耕地锐减的经济诱囡。 因此，在1 9 9 8 年8 月2 9 日修订通过的土地管理法中规定：“国家实行占用耕地补偿制度。非农 6 ：章铮，边际机会成本定价自然资源定价的理论框架，自然资源学报1 9 9 6 ，1 1 ( 2 ) ：1 0 7 1 1 2 。 7 ：李亚静，资源技术替代率的资源定价模式探讨，生态经济，1 9 9 4 ( 5 ) ：48 。 8 ：黄鸿权，自然资源的定价理论和定价方法研究，生态经济，1 9 9 7 ( 5 ) ：2 0 2 3 。 9 ：吴进明、孙海清、杨永康，持续利用的自然资源价格论，生态经济1 9 9 7 ( 3 ) ：1 0 1 4 。 1 0 赵建安，我国资源开发利用中的价格问题，自然资源学报，1 9 9 6 ( 4 ) 3 2 6 - 3 3 2 。 1 1 黄贤金、吴克宁，自然资源估价理论与方法，资源开发与市场，1 9 9 5 ( 1 ) ：4 3 4 4 a 1 2 李周，关于林业级差地租问题的探讨，林业经济，1 9 8 6 ( 2 ) ：3 4 3 9 。 1 3 刘东生。简论绝对地租与价格改革，林业经济，1 9 8 6 ( 5 ：1 6 1 8 。 1 4 孔明，关于森林价格经济实质的探讨，林业经济，1 9 8 6 ( 6 ) ：4 卜4 3 。 ：1 5 邓建民、蔡时钧，关于林木的森林生态环境价值及价格问题的探讨，林业科技通讯，1 9 9 5 ( 4 ) ：1 4 1 6 1 1 6 扬石泉、詹兆腾，森林资源资产评估的一个案例，中国资产评估1 9 9 8 ( 6 ) ：3 6 3 7 。 1 7 纪益成，旅游资源资产评估若干问题探析，中国资产评估，1 9 9 8 ( 3 ) ：3 8 4 1 。 1 8 张治中，森林公园地价评估方法探讨，中国地产市场，1 9 9 6 ( 8 ) ：2 0 2 2 。 1 9 杨太起、黎聪，对搞好国有森林资源资产评估工作的探讨，林业经济，1 9 9 4 ( 4 ) ：1 9 2 2 ， 2 0 崔平，林地资产评估方法探讨，林业经济，1 9 9 6 ( 2 ) ：6 3 6 5 。 2 1 王台德浅析林地地租和林地价格，林业经济，1 9 9 4 ( 1 ) ：7 1 7 5 。 2 2 3 刘春雷，论林地产价格的确定林业经济1 9 9 4 ( t ) ：7 6 7 9 。 2 3 刘伟平森林价格评估方法初探，林业经济，1 9 9 5 ( 3 ) ：1 7 2 2 。 2 4 3 张颖，中国林地价值评价研究综述，林业经济。1 9 9 7 ( 1 ) ：6 9 7 4 。 2 5 单胜道、黄祖辉、赵哲远，林地资源价格及其评估。经济地理。1 9 9 8 ( 6 ) ：5 1 0 5 1 6 。 雎6 森林资源资产评估课题研究组，森林资源资产评估理论与方法t 林业经济，1 9 9 7 ( 1 ) ：3 8 4 5 。 2 濒江大学博士辱研究i 作报告t 单牲道)导害 业集体经批准占用耕地的，按照占多少，垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用 耕地的数量和质量相当的耕地：没有条件开垦或者开垦耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、 直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地”。建立占用耕地补偿制度是逐步建立耕地保 护经济制约机制的有效手段之一。这样做可以遏制多占农地，多出让土地的势头。然而要建立可行 的耕地保护经济制约机制，耕地的数量和质量须在价格上统，开展农地定级和评估工作是一项不 可缺少的基础性工作。 2 2 开展农地价格评估有利于资源的优化配置。 土地、资金、劳动力三大要素市场是基础性市场。在发达国家中，这三大要素市场极为活跃， 在中国这三大要素中，资金市场、劳动力市场发展历史长，且相对成熟，而土地市场的发展则人为 滞后，尤其是农地市场。 农地流转包括农地流转为非农建设用地和农地内部流转。农地流转为非农建设用地，j l 二地能产 生增值，国家要收回因土地用途改变而产生的土地所有者收益。农地内部的流转包括农地产权流转 如农地转包、农地合作经营、入股或他项权利的转移等，另外还包括农地用途的转换。农地的流转 都必须以农地价格为基础，否则，农地流转将冈难以得到合理的补偿而中断。这样，当然不可能实 行农地资源与资金、技术、劳动力等的优化组台。 2 3 开展农地价格评估是建立城乡地价统一体系的需要。 在我国，城镇土地价格评估理论和方法正日趋完善城镇土地价格评估工作己成为社会的一个 热门话题，但对农地价格评估的研究却极为冷淡，理论尚无体系，实践：l ：作者更是寥寥无儿。然而， 根据国外的成功经验，城乡地价是一个统一的整体，而在我国土地管理实践中对城乡地价体系人为 地加以割裂，这样不仅有碍于地价的科学评估与管理，而且也不利于“统一、规范、竞争、有序” 的土地市场的建立，更不利于耕地保护及农业的持续发展。开展农地价格评估，逐步缩短农地与城 镇土地评估的距离，并最终与城镇土地评估接轨，是十分有利于我国城乡土地统一管理的。 2 4 开展农地价格评估是合理征收地税，促进公共积景的需要。 中国现行农业税是依据1 9 5 1 年财政部查田定产而确定的，经过5 0 年的培育、利用，农地质鼙 本身已发生了很大的变化，其生产力水平也和当时大相径庭。而且，在不同区位单位农产品销售成 本也有差异，因此，人们推崇从价计征，即以农地市场价格或估定的征税价格为课税标准。目前中 国涉及农地的税种主要有农业税、农林特产税、耕地占用税。随着中国经济制度的规范化，地税征 收制度也日臻完善。要实现公平、合理地赋税，必须从价计征，而农地估价则是这一工作的基础。 另外农地收益的提高有时是得益于国家或集体的开发投资行为，如兴修水利、抗洪救灾或城 市扩建、交通发展等，由于未进行农地价格评估，使得理应收归国家或集体的投资收益而为企业、 集体或个人所享有。例如，我国投放了大量的资金开发海涂，但由于海涂资源使用权的无偿使用， 致使人们对政府或集体围垦的海涂只是多占、滥用，使用效益不高，造成海涂资源的浪费，也造成 了大量投资流入海涂开发企业和个人。类似基建或工程投资收益流失现象，在城郊更为严重，因此， 通过对农地价格评估，合理征收地税回笼公共投资以促进公共积累。 2 5 开展农地价格评估有利于实现农地产权在经济上得以体现。 从古今中外土地产权制度的比较研究中可以发现，土地使用是否经济台理，要取决于是否具有 符合现代市场经济发展要求的产权制度，即取决于土地所有者、使用者之间所形成的产权关系明确 化程度和利益分配关系。权、责、利清晰合理，则散率越高，反之，则效率低下，不经济。以我国 3 浙江大学博士后研究i 柞报告( 单胜遘) 导亨 国有资源海涂为例由于长期奉行无偿使用，国有海涂资源使用权未能在经济上得以实现，国家海 涂开发的大量投资也变相流入集体、个人腰包。因此土地权能一旦丧失了有效的经济保障( 价格、 税收、租费等) 。则其收益也就难以保证，要使农地产权权能在经济上得以体现，就必须台理评估其 资产价格，否则，混乱、不合理的收益关系只会造成农地资产的低效运行。 4 浙江大学博士岳研究i 作报告t 单畦遘) 第一章农地价格分析 1 农地资源价格特征 第一章农地价格分析 自然资源是指一切能为人类提供生存、发展、享受的自然物质与自然条件及其相互作 j 而形 成的自然生态环境和人f 环境。而经济资源则是指自然资源经过人类劳动的投入和改造，成为人类 社会的对人具有使用价值的物质与条件( 即社会财富) 。人工环境( 资源) 具有经济资源的特性。自 然资源是经济资源的前提与基础，经济资源是人类对自然资源加工、改造的结果“。可见，农地资 源既具有白然资源的性质，义具有经济资源的特点。农地资源到底属不属地产的范畴，要同答这个 问题，首先要弄清地产的内涵。地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人丁作或生活需要 的士地资产”。地产是一种资源性资产，它首先是一种资源，其次才是一种资产，并且资源这一基 础属性是地产的根本属性，也是区别于非资源资产的本质之所在”1 。了解了地产的内涵，我们就不 难理解，农地资源也是一种土地资产。农地资源作为土地资产的一种，其价格具有如f 特征： 1 1 价格外溢性 农地的敬j ；i 是多方面的，它既具有经济效益，又具有生态效益和社会效益。而且生态效益、社 会效益远大丁直接经济效益。特别是林地，中国林业科学院热带林业研究所研究表明：林地生态效 益是经济效益的7 倍以上。但林地所有者或使用者却往往无法实现其生态效益的收益权益和社会 效益的收益权益。真正能够以价格形式体现的仅是直接的经济收益，这些直接的经济收益包括木材 收益和部分的非术材收益。小材收益是指林地的林木收益。非木材收益可分为有形的产品和无形的 服务。有形的产品包括采摘的各种浆果、蘑菇、坚果和其他水果，也包括猎获的动物的肉类，而更 大的一部分非术材收益是以各种环境保护和娱乐服务的形式来实现的t 这些以无形产品或服务形式 体现的收益具有明显的外溢性。又如耕地，我国以世界7 的耕地养活世界2 2 的人口，其社会效葫 不可估量，但这些社会效益无法在交易价格中得以体现。因此，农地资源的价格也具有外溢的特征。 1 2 市场失曼性 正常： 作的市场通常是资源在不同用途之间和不同时间上配置的有效机制，然而，市场的正常 工作要求具备若干条件。潘那约托( p a n a y o t o u ，1 9 9 3 ) 曾经总结了市场失灵原因，这些原因包括： 产权不安全或不存在：无市场、薄市场和市场竞争不足；外部效应存在；公共物品；交易费用；不 确定性和短期计划等”3 。目前，我国农地资源常常存在产权不明确问题农地市场极不发育，市场 严重缺乏竞争，而且农地资源外部效应十分明显。因此，农地资源价格具有明显的市场失灵( m a r k e t f a i l u r e s ) 的特征。 1 刘文，王炎庠，张敦富资源价格，北京：商务印书馆，1 9 9 6 ：4 - 5 。 2 鹿心杜，中国地产估价手册，北京：改革出版社，1 9 9 3 ：1 1 5 一1 1 5 3 曹振良、郝寿义、袁世明，土地经济学概论，天津：南开大学出版社，1 9 8 9 ：5 。 4 尹发权，环境与木头谁重要，中国环境报，1 9 9 8 6 ，2 0 5 张帆，环境与自然资源经济学，上海：人海人民出版社，1 9 9 8 ：1 5 2 5 - 5 浙江大学博士矗硪究i 件报告( 单畦道) 第一章农地价格分析 1 3 影响因素复杂性 农地资源的价格影响因素很多，有土壤、地形、海拨、气候、水文等自然环境冈素和利用方式、 区位交通、基础设施等社会经济因素。特别是自然环境因素对农地的价格影响很火。由于农地地形 复杂多变，高程不同导致土壤条件、气候因素和水文条件等均质性筹。因此，在评估具体的某一农 地价格时，要考虑的影响因素实在很多。 2 农地的价值和价格构成 马克思在运用劳动价值论分析十- 地价值这一问题时，把士地物质和十地资本区别开米研究。j 十： 地物质作为自然存在和自然赋予的一种资源，因未经人类的改造利用，从而来凝结决定价值的抽象 劳动，网而，是没有价值的。需要指出的是，马克思将十地等自然资源价值作为一个特殊的范既奇加 以论述，该范畴与一般意义上的劳动价值论有很大筹异，其差异性在丁土地的稀缺性。冈此十地物 质价值不是一般劳动价值概念下的价值，而是一种具有特殊意义的价值，马克思称之为“虚假的社 会价值。“虚假的社会价值”是由市场价值规律产生的，是通过“竞争而贯彻时作出的决定”1 。 马克思把“土地资本”定义为“对已经变成生产资料的十地进行新的投资，也就是在不增加土地物 质即十地面积的情况卜i 增加士地资本”。马克思对“士地资本”的解释失之过宽，对此，周诚先 生认为“l ：地资本应是那些直接改善十地的物理、化学、生物功能，从而改善十地的使埘价值或功 能，并且与土地密切结合为一体的那些同定资本，如_ 十地改良、十地平整、辟山或填海造地、地基 构筑等形成的土地【刮定资产”1 “。由此可见，土地资本凝聚了人们的活劳动和物化劳动，是有价值 的。由于土地的垄断性、稀缺性、不可缺性和土地资本的固定性，十地资本价值不是决定于社会必 要劳动时间，而是在社会必要劳动时间基础上产生超额价值，这部分价值是十地投资与市场竞争批 同形成的超额价值，这里我们姑且称之为次生虚幻的社会价值。阅此，任何土地的价值都是虚幻的 社会价值，准确地说是虚幻的社会价值与次生虚幻的社会价值的综合体。因此，农地作为土地的一 种类型，具备土地的一般属性。对未经开发的农地价值，具有虚幻的社会价值，对已经开发的农地 价值，则具有虚幻的社会价值和次生虚幻的社会价值。 对于地价本质的认识，理论界尚无定论。大多数学者认为地价是地租的资本化，但我们认为这 个结论显得太笼统，具体地说，地价应是虚幻社会价值与次生虚幻社会价值的体现，产生虚幻社会 价格与次生虚幻社会价格实质上是土地权利( 尤其指效用) 在土地供给与需求之问由市场竞争而产 生准均衡的结果，但这种均衡并非是完全竞争市场意义上的均衡。由于土地自身的特性，土地市场 呈现不完全竞争性，土地价值准均衡也就是不完全竞争市场意义上的相对均衡。土地价格之所以难 以确定正是由于土地价格的准均衡性。市场竞争下产生的地价更接近土地价值正因如此，土地的 出让和转让应通过市场竞争的方式( 包括拍卖、招标) 来进行，以充分反映土地的价格水平，在市 场充分发育下，由市场比较法得出的地价更能反映土地的价格状况。 农地价格与一般土地价格一样，也是二元价格，农地价格是由农地物质虚幻价格和农地资本次 6 马克思，资本论( 第1 卷) ，北京：人民出版杜1 9 7 5 = 6 6 8 。 7 周诚，土地价值论，中国土地科学1 9 9 2 ( 2 ) ：1 0 1 6 。 6 扫 江大学博士鑫研究i 作报告( 单眭谨) 第一章表地价格分辑 生虚幻价格构成( 如图卜1 ) 。农地资本次生虚幻价格又是由土地资本超额价格和土地投资资本构 成。其中农地物质虚幻价格与农地资本的超额价格是由市场竞争决定，而士地投资资本具有一般劳 动价值的特点，是由社会必要劳动时间决定。 特别值得一提的是，农地具有经济效益、生态效益霸m 会效益，冈此，农地收髓价格应该足经 济收茄价格、生态收髓价格和社会收益价格这二名之干。丁农地jl _ = f e 明显的效益外漪e e 特点，j e 生态效益和社会效益远远人丁经济效益，田此在农地交易中，农地真止能够让渡的并能使受让方得 到的权利，仅仅是农地的直接经济收益权。而农地的社会收益价格和生态收豁价格由丁- 外溢，农地 所i 者或使用者不能实现其收益权利，在此，我们姑且把这两部分的价格称为农地收黼的外溢价格。 冈此，就目前来说，农地交易价格体现的仅仅是农地的直接经济收益权价格，农地评估价格也仅仅 是农地真实价值的极少的一部分。特别是林地，外部性更叫显，我们远h j 层次分析法( 简称a h p 法) ， 将林地综合效益分为经济效益、生态效益和社会效益二个方面，弗将各方面分解为若干具体分i 形成一个具有三个层次的综合计量指标体系，见图卜2 。当然，针对不同的讨餐对蒙，分项内容要 根据实际情况筛选。从幽1 2 中，我们不难看出作为林地所有者( 或使h j 者) 较难完全实现其收 益权，即林地产权是不完整的。如我国吉林省环境保护研宄所对| ：镱二章表造价格评估骺响困素和因子 一高的变化过程。 2 2 5 技术因素及其因子 技术因素主要包括农业生产资料( 如化肥、农药等) 的生产技术水平、农业生产的机械化水平、 农艺技术水平等。技术水平的提高，能促进农地生产力的发展，从而提高农地投入产出率，促使农 地价格上涨。例如，作物育种水平的提高，优化了作物的品种，提高了作物抗瘸抗害能力，减少了 作物施肥用药等的费用，提高了农地纯收益。 2 2 6 人口因素及其因子 人口因素包括人口质量和人口数量两个因子，人口质量主要指人类掌握农业技术的水平和运j _ j 农业技术的能力，这一点己在技术因素及其因子中分析过。因此；这里的人口因素主要指人1 3 数最 因子，也就是说，可以用人口数量因子来代表人口因素。 1 由1