（土地资源管理专业论文）基于Smart+Growth理念的“城中村”改造研究——以西安市为例.pdf

摘要 “城中村 是我国城市城市化发展过程中出现的特有的城市社会经济现象，是我国 长期二元经济结构的特殊产物。“城中村”的存在，给城市经济、环境、景观、文化等 方面带来一系列问题，给城市面貌、建设管理、土地集约利用、城市精神文明建设等等 带来严重的负面影响，因此，对其进行改造成为一种必然。 随着城市化进程的进一步加快，我国城市的发展出现了疯长的趋势，城市建设蛙跳 式的向四周扩张，大量的侵吞优良农地，导致大量的资源消费，环境污染问题也越来越 严重。为了避免城市蔓延式发展造成对经济和环境不可逆转的影响，避免重蹈美国城市 蔓延的覆辙，美国的成功经验理论一s m a r tg r o w t h 理念开始受到了我国众多学者重视， 并进行了大量研究，以期指导我国城市化的正确发展方向。 s m a r tg r o w t h 理念由美国马里兰州州长于1 9 9 7 年首次提出，该理念强调环境、社 会和经济的协调发展，主张存量土地的开发利用，提倡紧凑、集中、高效的发展模式。 “城中村 作为城市中重要的存量土地之一，有效地运用s m a r tg r o w t h 理念指导开发 改造，有着前瞻性、全局性、长远性的重大意义。 本文主要对“城中村 的国内外研究成果、“城中村”改造存在的问题辨识以及西 安市“城中村 改造案例进行分析研究，通过现场调研和实地勘查，运用归纳、演绎的 思维方法，发现西安市“城中村”改造存在的问题；采用博弈论对“城中村 的利益相 关方政府、村民或村集体、开发商进行了博弈分析，得出不同改造主体主导的四种改造 模式，即政府提供优惠政策，取得村民的支持，由开发商进行投资改造或村集体与开发 商合作改造；或者政府提供优惠政策，由村集体自我改造或政府投资改造；或者政府只 进行宏观指导，不提供优惠政策，由村集体自我改造或与开发商合作改造；或者政府只 参与指导，不提供优惠政策，由村集体自我改造。并根据“城中村”的特点，提出不同 类型“城中村 改造模式的选择建议。借鉴s m a r tg r o w t h 理念，初步提出顺利实施“城 中村”改造的对策建议，并以“城中村 改造服务于城市理性增长为前提，提出具有针 对性的规划设计建议和改造实施建议。 关键词：城市化，城中村，城中村改造，s m a r tg r o w t h 理论 a b s t r a c t t h ev i l l a g ei nt h ec i t y ( v i e ) i sau n i q u ep h e n o m e n o nt h a tf o r m e dp a r to fc h i n a s u r b a n i z a t i o ne f f o r t s ，a n di ti st h es p e c i a lp r o d u c to ft h ed u a l - e c o n o m i cs t r u c t u r e si nc h i n af o r al o n gt i m e t h ev i l l a g ei nt h ec i t y ( v i e ) h a sc a u s e das e r i e so fp r o b l e m so nt h ee c o n o m y ， e n v i r o n m e n t ，l a n d s c a p ea n dc u l t u r eo ft h ec i t i e s ，a n dt h e yh a v eb a d l yi n f l u e n c e dt h eo u t l o o k o fc i t i e s ，t h ec o n s t r u c t i o nm a n a g e m e n t ，t h ei n t e n s i v eu s eo fl a n d ，t h es p i r i t u a lc o n s t r u c t i o no f t h ec i t ys oo na n ds of o r t h t h e r e f o r ei ti sn e c e s s a r yt ot r a n s f o r mt h eu r b a nv i l l a g e s w i t ht h er a p i dp r o g r e s so fu r b a n i z a t i o np r o c e s si nc h i n a ，c h i n e s ec i t i e sw i t n e s s e sa n e x t r e m e l yf a s td e v e l o p m e n ta n dt h e ya r ee x p a n d i n ga r o u n dl i k ef r o gj u m p i n g al a r g ea m o u n t o fg o o df a r m l a n di sr e p l a c e d ，w h i c hl e a d st ot h ew a s t eo fr e c o u r s e s ，a n dt h em o r ea n dm o r e s e r i o u sp o l l u t i o np r o b l e m s t oa v o i dt h ei r r e v e r s i b l ee f f e c ti ne c o n o m ya n de n v i r o n m e n t c a u s e db yt h ee x p a n s i o no fc i t i e sa n dw h a th a v eh a p p e n e di nt h eu n i t e ds t a t e s ，m a n yc h i n e s e s c h o l a r sh a v ep a i dm u c ha t t e n t i o nt os m a r tg r o w t ht h e o r yw h i c hi sa l la m e r i c a ns u c c e s s f u l e x p e r i e n c et h e o r y ，a n dh a v em u c hs t u d yo ni t ，a n dt h e yh o p ei tc a ng i v et h er i g h td i r e c t i o no f t h eu r b a n i z a t i o ni nc h i n a s m a r tg r o w t ht h e o r yw h i c hw a sf i r s tp r o m o t e db yt h eg o v e r n o r so ft h em a r y l a n di nt h e u n i t e ds t a t e si n1 9 9 7 e m p h a s i z e s t h e i m p o r t a n c e t h ec o n c e r t e d d e v e l o p m e n to f t h e e n v i r o n m e n t ，s o c i e t ya n de c o n o m y ，a n di tp r o m o t e st h ed e v e l o p m e n ts t y l eo fi n t e n s i t y ， c e n t r a l i z a t i o na n dh i g ha f f e c t i v i t y i ti sv i t a l l yi m p o r t a n tt od e v e l o pa n dt r a n s f o r mt h ev i l l a g e s i nc i t yw h i c ha r et h ei m p o r t a n tr e s e r v e dl a n di n c i t i e sw i t ht h ee f f e c t i v e l yp r a c t i c eo ft h e s m a r tg r o w t ht h e o r y t h i sa r t i c l ei st r y i n gt of i n do u tw h e r et h ep r o b l e m sl i ei nt h et r a n s f o r mo ft h ev i l l a g e si n c i t yt h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h er e s e a r c hh o m ea n da b r o a do nt h i si s s u ea n do ft h ec a s e so n t r a n s f o r mo ft h ev i l l a g e si nc i t yi nx i a nc i t y a n a l y z et h eg o v e r n m e n ta n dv i l l a g e r sa n d i n v e s t o rw h oa r ec o n c e r n e dw i t ht h et r a n s f o r mo ft h ev i l l a g e si nc i t yu s i n gb o y it h e o r y ，a n d g e tt h r e et r a n s f o r m m o d e l sa b o u tt h e m ，a n dg i v ea p p r o a c h e st oc h o o s et h et r a n s f o r mm o d e l s o nd i f f e r e n tv i l l a g e si nc i t yb a s i n go nt h ec h a r a c t e ro ft h ev i l l a g e si nc i t yi nx i a nc i t y ，a n d g i v es o m es t r a t e g i cs u g g e s t i o n so nt r a n s f o r mu n d e rt h ec o n d i t i o no fs e r v i n gt h er a t i o n a l i n c r e a s eo fc i t i e sa c c o r d i n gs m a r tg r o w t ht h e o r y k e yw o r d ：u r b a n i z a t i o n ，t h ev i l l a g ei nc i t y ( v l c ) ，t r a n s f o r mo fv i l l a g e si nc i t y ，s m a r t g r o w t ht h e o r y 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体己经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 彬， 论文作者签名：匆t 、) ，三z & 彩年g 月；日 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：与，) ， 导师签名： o 如占年石月3e l 加汐年g 月弓e t 长安人学硕 ：学位论义 1 1 提出问题 第一章绪论 “城中村”是我国城市化发展过程中出现的特有的城市社会经济现象，是我国长期 二元经济结构的特殊产物。近年来，在城市化步伐进一步加快和城市经济快速发展的情 况下，尤其是在中央提出构建和谐社会的号召和经济可持续性发展的战略方针的情况 下，增强城市综合实力和竞争力，提升城市品质品位成为城市经济、地方经济、社会经 济发展的强大背景。但是存在于我国城市中的非城非村的“城中村”却表现出了诸如土 地利用混乱和土地资产严重流失、城市规划滞后和居住环境恶劣、社会安全性和社会环 境极差等严重影响城市形象和城市发展的负面影响，成为阻碍城市经济发展的绊脚石。 随着我国经济的快速发展，城市化步伐的进一步加快，城市发展出现了疯长的趋势， 城市建设开始出现蛙跳式向四周扩张的现象，导致大量优良农用地被侵吞。仅1 9 9 7 到 1 9 9 9 三年内，就有5 7 3 8 k m 2 的农用地被转变为建设用地，平均每年因开发而减少的耕地 达2 0 万公顷。同时，这样的蔓延式扩张，不但导致大量的资源消费，如2 0 0 3 年我国钢 材和水泥的消费就分别占到了世界产量的3 6 和5 0 ，2 0 0 7 年我国的石油原油进口比 例上升到了5 0 ，而且因之引起的环境污染问题越来越严重1 1 1 。 在这种情况下，如何使“城中村”得到顺利改造，如何在我国城市化已经出现蔓延 趋势的现实状况中，科学地规划设计“城中村的改造项目，使得“城中村 改造能够 有效地保护土地资源、有效地节约能源，有效地保护环境，实现我国城市的理性增长， 成为一个必要的、亟待解决的问题。 1 2“城中村 理论研究综述 1 2 1 国外研究现状 ( 1 ) 关于贫民窟的研究 国外把贫民窟也称为贫困邻里( p o v e r t yn e i g h b o r h o o d s ) 、贫困社区( p o v e r t y c o m m u n i t i e s ) 、贫困地区( p o v e r t ya r e a s ) 等。联合国人类居住规划处把贫民窟定义为： 以低标准和贫穷为基本特征的高密度人口聚居区，住房建在合法租赁的土地上，建造标 准达不到规范要求的最低标准；英国地理学家s u s a nm a y h e w 把贫民窟定义为：平民窟 是穷人住宅的聚集地，通常以多户混居和拥挤为特征；也有研究者把贫民窟定义为擅自 第一章绪论 占用空房或在无主土地上定居，土地使用和建造标准上都不合法律和规范的聚居区。威 尔森( w i l s o n ) 在对芝加哥的贫民窟研究中，把贫民窟界定为在贫困发生率在3 0 或以 上的贫困社区【2 1 。 霍伊特( h o y t ) 通过对住宅租金的研究指出低级住宅区不完全按照同心圆状分布，随 着高收入阶层的外迁，低收入阶层也可能迁入弃置的原高级住宅区，并在地域上形成扇 形模式( s e c t o r a l m o d e l ) 【3 j ；马斯塞( m a s s e y ) 指出贫民窟在机构方面显现出如教堂、社 区组织、警察保护、学校等的缺失或低质量，在基本经济设施方面则表现为如银行、零 售、抵押和小额商业信贷等的缺失或低质量【4 1 ；威尔森的经典研究中提出了以阶级选择 ( c l a s s - s e l e c t i v ep o p u l a t i o n ) 为3 e 人口流动，把城市贫困的增长、贫困阶层的聚居与中产 阶级的迁出联系起来：为了解决贫民窟带来的社会问题，以美国为代表的发达国家主要 采取两种手段，一是鼓励为低收入者建造“住得起的房子”，二是通过担保贷款等方式 帮助居民拥有自己的住房，从而实现社会稳定，带动经济发展，具体种类有：提供低租金 的公共住房；提供房屋补贴、住房贷款利息补贴、妇女、儿童的住房补贴；低收入出租 房屋税收减免。 世界银行强调贫民窟改造不是简单的拆除重建，政府应该改善居住环境质量和公共 服务水平，增加更多的商业、娱乐、交通和健康设施，进而提高居民的生活条件，加强家 庭的稳定性和社区凝聚力。改造方案关注下层文化的发展，崇尚社区慈爱、官方友爱和 人文主义管理。后期实践表明改造是一个复杂的过程，需要考虑许多因素，首先要考虑的 是怎样支付改造成本，政府越是想在改造项目中收回成本，导致贫民窟绅士化的可能性 就越大，进而影响到改造初衷；其次如果没有来自社区持续的主动支持，改造将会困难重 重，甚至不可能实现【5 1 。 总结国外对贫民窟的研究，可以看出，基本围绕着以下几个方面展开论述。 贫民窟概念和界定研究； 贫民窟的空间分布、社会经济构成研究； 贫民窟形成机制研究； 从解决穷人住房问题和改善社区居住环境等方面进行研究，解决贫民窟带来的 社会问题。 尽管国外的贫民窟与我国的“城中村”的形成机制不同，但在社会经济构成( 教育、 文化、安全、卫生等方面基础设施缺失，人口混杂且普遍收入低、素质低) 、景观特征 ( 赃、乱、差) 、社区特征( 与相邻社区隔离) 等方面有相似之处，国外贫民窟研究己 2 长安人学砀! i j 学位论文 经形成了一个完整的体系，其经验和教训可以为我国“城中村”改造提供借鉴。 ( 2 ) 关于城市边缘区的研究 1 9 3 6 年，德国地理学家郝伯特路易斯( h l o u i s ) 在研究德国柏林的城市地域结构时， 率先提出了城市边缘地带这一概念，他把原来的乡村土地被城市建设区占用并成为城市 的一部分的地区称为城市边缘地带( s t a d t r a n d z 咖e n ) 。1 9 4 2 年，威尔文( g sw a h r w e i n ) 首先定义边缘区是明显的工业用地与农业用地的转变地带。1 9 5 3 年麦坎( m c m c k a n ) 与波恩赖特( r g b u r m g n t ) 将边缘区划分为内边缘区、外边缘区、城市阴影区和外围 农业区。2 0 世纪5 0 年代以来，奎恩( q u e e n ) 和托马斯( t h o m a s ) 将城市的结构分解 成内城区、城市边缘区和城市腹地三个部分。至此，城市边缘区有了明确的概念，也开 始进入了轰轰烈烈的专题研究。 从城市边缘区的产生过程来看，它和我国的“城中村”比较相似，都是城市化和城 市蔓延的产物，均存在着农业活动与非农业活动的混合现象。国外学者对城市边缘区问 题的研究已有近7 0 年的历史，研究的内容从最初的空间状况认识到深入讨论城市边缘 区的发展规律、边缘区发展的影响因素、边缘区发展的动力机制、边缘区的设施建设等 方面，已经形成了完整成熟的理论，其研究成果可以为我国的“城中村 改造起到借鉴 作用【6 】。 ( 3 ) 关于城市蔓延的研究 城市蔓延是2 0 世纪西方国家城市发展过程中出现的一个重大问题，指的是城市化 区域向未城市化地域的不相称扩张，其特征是城市边缘大片低容积率和高建筑密度的住 宅开发使城乡间的界限日趋模糊。 自2 0 世纪8 0 年代开始，城市无序蔓延特别是美国的城市蔓延所带来的对环境质量、 经济稳定和人类健康等方面的威胁，引起学者们的普遍关注，并从不同的视角对城市蔓 延进行定义和度量，但至今尚无统一的定义( u s g a o ，1 9 9 9 ；j o h n s o n ，2 0 0 1 ) 。s i e r r ac l u b 把城市蔓延描述为“一种不负责任的、规划失败的发展，其毁坏了绿地，使交通堵塞、 空气污染加剧、学校拥挤和增加开车税等 ( s i e r r ac l u b ，2 0 0 1 ) ；有的学者把城市蔓延 描述为“恶性肿瘤似的增长或病毒似的增长”( d il o m z o ，2 0 0 0 ) ；还有的学者将其描 述为“城市住宅散布在农村” ( h a r v e ya n dc l a r k ，1 9 7 1 ) 、 “低密度城市化 ( p e n d a l l ，1 9 9 9 ) 、非持续性发展”( w e i t za n dm o r r e ，1 9 9 8 ) 等【7 1 。 分析研究显示，国外城市蔓延所带来的问题( 如低容积率、高建筑密度的居住空间， 严重的土地资源浪费，贫富的空间隔离增加了社会犯罪率等方面) 与我国城市化过程中 3 第一章绪论 产生的“城中村”所表现出来的特征( 详见第三章) 非常相似，所以，在这方面的研究 成果可以为我国的“城中村”改造提供借鉴。 国外就城市蔓延的研究理论成果主要有以下几种： 区域主义。区域主义最早见于格迪斯( p a t r i c kg e d d e s ，1 9 1 5 ) 的著作演变中的 城市( c i t i e si ne v o l u t i o n ) 一书中。在该书中迪格斯首次提出城市区域观，认为城市的 形成有赖于整个区域。该理论指导建立一个强有力的都市区政府、设立新的区域服务区、 专门的区域税收区等方式来解决城市空间发展的矛盾与冲突，并试图通过区域成长控 制、区域交通和土地利用规划协调、区域税收资源共享等政策工具来解决城市的无序蔓 延问题。 城市成长管理。城市成长管理源于上世纪7 0 年代的美国，指对城市开发的时间、 区位以及开发性质作出的总体安排( j o h nm l e v y ，1 9 9 4 ) 。该理论的优点是考虑了土地 利用控制和资本投资之间长期的协调发展，倡导在进行新开发的同时，保护社区的特性、 保护资源环境和开放空间，并限制对基础设施的投资。 新城市主义。新城市主义产生的背景是城市郊区的扩展模式给城市带来了交通 拥塞、空气质量下降、土地资源严重浪费、城市个性丧失等问题。2 0 世纪8 0 年代后， 一些学者和建筑师们开始倡导紧凑发展( c o m p a c td e v e l o p m e n t s ) 模式。紧凑发展和土 地混合利用( m i xl a n d u s e ) 是新城市主义解决城市蔓延的主要思想，该思想主要强调两 点：第一，进行土地综合利用，打破传统的、纯粹的功能分区，高效集约地利用土地进 行建设；第二，追求步行和公共交通友好的社区建设模式i 引。 s m a r tg r o w t h 。s m a r tg r o w t h 在我国被翻译为理性增长、精明增长、精明累进、 聪明增长等词语，目前应用比较广泛的是理性增长一词。s m a r tg r o w t h 由美国马里州长 p a r d sn g l e n d e n i n g 首先提出，其初衷是建立一种州政府指导城市开发的手段，使州财 政支出能对城市发展产生正面影响【训。理性发展理念一经提出，就受到欧美国家的广泛 关注和重视，其国家领导人如克林顿、戈尔等就将理性增长作为新的城市发展模式来提 倡，不少学者也开始致力于理性增长的理论和政策的研究。 理性增长理念也是针对美国城市严重的蔓延趋势而提出的，它吸纳了城市成长管 理、新城市主义理论的部分思想，从土地混合使用、改善社区环境、构建步行社区、t o d ( 交通导向型丌发) 等手段来解决城市蔓延问题。理性增长理念倡导以人为本的、优秀 的、具有前瞻性和可操作性的城市发展手段，实现城市的发展及其目标。这对我国城市 化发展很有意义，而“城中村”作为城市重要的存量土地，对其开发改造，客观上起着 4 k 安人学硕l ：学位论文 城市理性增长的作用。因此，运用s m a r tg r o w t h 理念指导“城中村”的改造，具有非常 重要的现实意义。 1 2 2 国内研究现状 “城中村”是我国城市化进程中出现的一个特有的城市经济现象。上世纪9 0 年代 中后期，我国经济快速发展，城市扩张和郊区化进程加快，“城中村 数量开始剧增， 引起了学者们的重视并成为众多学者的研究对象。相关的研究文献也逐年呈快速上涨趋 势，如表1 1 所示： 表1 11 9 9 4 年- 2 0 0 5 年关于“城中村”研究文献的年份分布 提法2 0 0 0 年以前 2 0 0 1 年2 0 0 2 笠2 0 0 3 年2 0 0 4 证2 0 0 5 年合计 都市里的村庄 11 都市里的村庄 22 都市里的村庄1 2 4 96353 7 “城中村”71 22 54 66 68 72 4 3 纵观我国“城中村 的理论研究成果，其研究内容大致可以分为两个大类：一是 “城中村 的理论研究，一是“城中村 的实践研究。 ( 1 ) “城中村 的理论研究 “城中村 的概念研究。目前我国“城中村”的概念尚未统一，李钊认为“城 中村”是指在城市快速发展的过程中，城市将一些距离新旧城区较近的村庄纳入城市建 设用地内，这些村庄就是“城中村”1 1 0 】；李俊夫认为“城中村 是指那些位于城市规划 区范围内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或仅有少量农用地的 村落【1 1 】；韩秀茹认为“城中村”是指在伴随城市郊区化、产业分散化以及乡村城市化的 迅猛发展，为城建用地所包围或纳入城建用地范围的，但仍然保留和实行农村集体所有 制、农村经营体制的农村社区1 1 2 】；李培林认为“城中村 是存在于城市与村落之间的混 合社区：可以看出，虽然研究者们对“城中村 的定义在文字表述上不一致，但对于“城 中村”的实质把握基本上达成了一致，即处于城市规划区内、纳入城市建设范围的农村 社区【1 3 1 。 “城中村”的形成机制研究。刘一苏认为“城中村的形成是我国城乡二元管 理体制及土地的二元所有制结构所造成的1 1 4 l ；田莉认为在城乡二元格局下城市、乡村各 自发展方式的缺陷是“城中村”形成的具体背景，而社会调节系统的局限则是“城中 村”形成的社会因素【1 5 】；李培林认为“城中村 这种特殊的建筑群体和村落体制的形 第一章绪论 成，是农民在土地和房屋租会快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结 果1 16 j ：刘红萍把“城中村”的形成机制总结为城乡二元隔离政策、城市行政区划管理体 制不健全、城市规划体制的断层与弱化和转型时期体制不顺所导致的利益缺口四点【1 7 1 。 “城中村”的类型研究。大多数学者对“城中村类型的划分都是通过定性描 述，将“城中村”划分为三类【1 8 】；刘伟文用动态方法将“城中村”划分为三种类型：一 是已经与建成区融为一体，基本上没有农业的村庄；二是建在城市的边缘，含有部分农 业，正在向完全的“城中村”转变的村庄；三是建在城区之外，规划区之内，以农业为 主，即将成为“城中村 的村庄【1 9 】；王福定认为“城中村 可以归为三种形式，即旧村 古貌、空心村、农民新村【2 0 】；李俊夫在研究广州“城中村 问题时是根据建设用地比例 将“城中村”分为几乎没有农用地、农用地和建设用地l k t 歹j 大致相当、尚余较多农用地 的三类【2 1 l ；吴志刚则以建设用地的比例将“城中村”划分为典型“城中村”、转型“城 中村”和边远“城中村”。 “城中村”其他理论研究。除上述“城中村 的研究内容外，我国学者们还从 土地利用、社会保障、改造模式、效益成本等领域和不同视角研究了“城中村”。其中 关于“城中村 的特征研究比较成熟，学者们从“城中村 的地域特征、人口特征、功 能特征、经济特征和生活方式等角度分析了“城中村”的特征。 王福定指出“城中村 的地域特征：“城中村”违法、违规建筑大量存在，社区内 缺乏统一规划，建筑密度大，人1 3 拥挤，环境脏乱，道路狭窄，设施配套不剑2 2 1 ；吴晓 把“城中村”的人口特征描述为主体人口以农业人口为主，但从事农业活动的人很少， 流动人1 3 集中，甚至超过本村村民，职业构成复杂1 2 3 1 ；李津逵在城中村的真问题一 文中指出，“城中村 具有控制深圳的营商成本、降低创新产业和人才进入门槛、为构 建和谐社会搭建基本前提的功能【2 4 】；郭艳华认为“城中村”由于基本没有了农业用地， 因而产业结构多以第二、三产业为主，由于村民拥有宅基地，因而靠近市中心区“城中 村”的出租屋收入相当可观，形成了独特的出租屋经济【2 5 1 ；刘伟认为，“城中村”的村 民们已经摆脱了“日出而作，日落而息的生活方式，饮食文化、文化娱乐、休闲服务 等生活丰富多彩、五光十色；人们的言行举止、穿着打扮已趋向城市化，过去的那种单 一的传统农村生活方式逐渐被丰富多彩的现代城市生活方式所取代1 2 6 1 。 ( 2 ) “城中村”的实践研究 “城中村”最早出现在我国沿海的大中城市，如广州、深圳、杭州和珠海等地，这 6 长安人学硕i ：学位论文 些地方也率先展丌了“城中村”改造，并积累了很多好的改造经验。 广州市根据“城中村”的特征，形成一套行之有效的改造对策，即在改造策略上由 政府统一规划引导，由市场主导建设；在改造规模上实行统一建设，成片改造，有计划 地逐步推进；并运用容积率和地价对“城中村”实行双重调节，避免了改造单位“把肉 吃了，留下骨头”的零星插建局面：将“城中村”土地彻底国有化，完全消除改造的产 权障碍；设立“城中村改造基金，解决了市政配套建设的资金问题。 深圳市政府的改造策略是以“坚持规划先行与整体开发、合理控制强度、完善功能 配套 为原则，并形成了自己独特的改造模式，如最早进行“城中村”改造的罗湖区的 “渔民村 ，采用的改造模式是由村民自筹资金完成改造，很好地解决了改造资金压力 问题；但这种改造模式只适合于改造规模不大、较为富裕的“城中村”。“蔡屋围村” 则走的是完全市场化的道路，由开发商完成从拆迁、规划到建设的全部过程【2 7 】。 杭州市则在改造过程中实施全过程立体管理，提出了“策划到位、规划超前、提高 起点、持续发展 的总体思路，“相对集中、以片划分、就近安置、总体平衡”的规划 目标，“一次规划、分期实施、先易后难、整体推进 的实施策略，“城市经营、政府 做地、企业做房、市场运作”的运作原则，“以人为本、强调稳定、加强宣传、引导生 活”的改造理念，并在改造过程中推行“3 + 1 联动机制 ，即在农民公寓建设过程中， 在传统三方主体参与的基础上，组成村民代表施工监理队，对小区建设进行全过程跟踪 和监督，探索出了一条很好的“城中村 改造路子l 捌。 珠海市在总结和借鉴其他城市的改造经验的基础上，从改造模式、政策手段、质量 监管和补偿机制上进行了创新。巧妙地发挥了政策手段的杠杆作用，适时出台“拆一免 二免三”政策，即根据具体项目和地点不同，房地产商每拆l m 2 的“城中村”，可免交 2 m 2 或3 m 2 的地价，并在报建方面给予税费优惠等，从而激发了房地产商参与“城中村 改造的积极性；在补偿机制上出台了合理的、可操作的补偿政策，即1 9 7 9 年前建造的 房屋，拆迁面积和补偿面积按1 ：1 1 计，1 9 7 9 年后建造的按1 ：1 2 计，村民回迁房免收 土地配套费、人防费、消防费等，并可以立即进入市场流通，消除了村民担心“城中村” 改造一夜间变成贫困户的忧虑，从而得到了村民的广泛支持和响应1 2 驯。 经过分析可以归纳出，当前我国“城中村”改造的研究成果主要集中于概念的界 定、特征、形成机制、分类、改造模式方面，侧重于“城中村”的内在本质研究和如何 顺利的进行“城中村 拆迁改造，缺乏从某一方面深刻剖析并形成具有普遍适用性的理 论研究；大多数学者把注意力集中在“城中村”拆迁改造上，关注如何安置补偿、如何 7 第一章绪论 改制、如何实现“村改居”、以哪种方式进行拆迁改造以及资金运作等方面，缺乏“城 中村”改造从城市发展的宏观体系研究和以人为本的研究思想。 1 3 研究的目的和意义 “城中村”是我国长期二元体制的产物，它的存在有其本质的内在原因和外部的 形成动力因素，而且，“城中村”的改造，涉及到土地制度、户籍制度、社会保障制度、 城乡管理体制等很多经济问题，这些因素和经济问题共同阻碍着“城中村”的顺利实 施。本文以西安市为例，通过实地调查获得一手资料，结合对已有研究成果和获得资料 的分析论证，找出“城中村”改造过程中的阻力因素和改造规划设计效果方面的不足之 处，并运用博弈论对“城中村”的利益相关方进行博弈分析，根据西安市“城中村”自 身的特点，找出适用的改造模式选择对策；运用美国的s m a r tg r o w t h 理念，提出“城中 村”的改造对策和规划设计建议，期望能为我国“城中村”顺利的、科学的、可持续的 改造提供借鉴。 我国当前的城市蔓延式发展已经表现出了严重的资源浪费尤其是土地资源浪费问 题，因此带来的环境污染、资源消费、社会成本增加等直接影响我国经济可持续发展。 在这样的大背景下，引入美国治理城市蔓延有效的经验理论s m a ng r o w t h 理念，联系 城市理性发展和经济可持续发展的宏观体系，秉承以人为本的研究思想，从促进城市理 性发展和经济可持续发展的角度进行“城中村”改造研究，具有十分重要的意义。 1 4 研究的内容、技术路线与方法 本文通过对国内外相关研究成果分析，辨识我国“城中村”的各种问题，以西安市 为例，重点分析了长延堡和祭台村，找出改造过程中存在的问题，同时，站在城市理性 发展的高度，总结出西安市“城中村 改造前后面临的困难和不足之处，运用博弈论进 行利益相关方的博弈分析，提出适用不同类型“城中村”的改造模式，运用s m a n g r o w t h 理念，提出“城中村”的改造对策、规划设计和实施建议。 通过现场调研和实地勘查，运用博弈论和归纳、演绎的思维方法，综合土地资源、 城市规划、经济学、人口学、建筑学和城市规划等相关学科的知识，从多层次、多侧面 进行综合研究。 本论文的技术路线：整体路线是从提出问题到分析问题再到解决问题。通过实地调 查，发现问题之后，尊重前人研究成果，对“城中村 的概念、特征、形成机制、正负 8 = = 安人学形! l j 学位论文 面影响、改造的必要性等问题进行系统全面的辨识；在案例分析的基础上，结合s m a r t g r o w t h 理念，分析研究“城中村”改造过程中存在的问题；最后，以我国城市发展出 现蔓延趋势为背景，以提高人居环境质量、保护自然生态资源、节约社会成本、维护经 济可持续发展和推动我国城市化理性前进为目的，灵活运用s m a r tg r o w t h 理念，在解决 当前改造过程中存在问题的同时，拓宽改造视野，深化改造目标，提出“城中村 改造 规划设计和具体实施的对策建议，从而得出结论。 本论文的技术路线如图1 1 所示： 图1 1 本论文的技术路线 9 第一二章s m a r tg r o w t h 理念 第二章s m a r tg r o w t h 理念 2 1s m a r tg r o w t h 理念简介 s m a ng r o w t h 理念指的是以综合规划为手段，对社区进行管理、规划、发展、复兴 和建设，以实现社会、经济、环境、健康、住房和交通等方面的协调发展，实现更为紧 凑的城市发展格局。该理念由美国马里兰州州长于1 9 9 7 年首次提出。其最初目的是为 了解决城市向郊区蔓延增长给美国社会和环境带来沉重负荷问题。2 0 世纪5 0 年代以来， 美国等西方国家城市不断向外扩张，私人汽车的出现，致使人们购房置业的地域选择范 围越来越大，从而加剧了城市向广大农村地区的扩展，造成美国城市居民生活品质下降、 政府财政浪费、社会成本剧增。城市在增长，经济、人口和就业也随之增长，后来这种 无限制增长的负面影响不断涌现出来，如耕地的锐减、城市土地的低效利用以及对环境 资源的破坏等等。进入8 0 年代，西方社会丌始关注城市扩展带来的各种环境问题及其 经济社会后果，随之s m a r tg r o w t h 理念在美国开始应用并取得了实践上的成功，很快 得到各界的普遍支剖则。 s m a r tg r o w t h 理念强调环境、社会和经济的协调发展，强调对现有社区的改建和对 现有设施的利用，强调生活品质与发展的有机联系，提倡紧凑、集中、高效的发展模式， 人文、优美、经济上有活力、有特色、可持续是理性发展的五个基本特征【3 1 j 。 2 2s m a r tg r o w t h 理念的引入背景 改革开放之后近3 0 年，我国经济得到了快速发展，城镇人口从1 9 7 9 年的2 0 上 升到4 0 ，超过2 0 万人口的城市数量从原来的2 1 6 个增加到2 0 0 2 年的6 0 0 多个。此外， 每年大约有1 5 0 0 万农民移居到城镇，给城镇的住房和市政服务增加了巨大的压力。尽 管如此，中国人口的6 0 仍然在农村，其中1 5 亿到2 亿人口没有足够的土地耕种。为 了解决如此大量的农村剩余劳动力，我国政府采取的一个重要战略就是城市化，以城市 发展来刺激消费、促进就业，刺激经济不断增长【3 2 j 。 然而，近年来，中国城市的发展出现了快速增长的趋势，城市建设开始出现蛙跳式 的向四周扩张的现象，大量优良农田被侵吞。数据显示，过去2 0 年内，我国城市建造 了8 0 多亿m 2 的新住宅，加上农村房屋建设面积，建造了相当于9 0 0 0 万套美国住房； 2 0 0 1 年至2 0 0 3 年，我国城市内道路的总长度增加了1 8 ，总面积增加了2 6 ；仅1 9 9 7 1 0 k 安人学硕i ：学位论文 到1 9 9 9 三年内，就有5 7 3 8 k m 2 的农用地被转变为建设用地，平均每年因开发而减少的 耕地达2 0 万公顷。这样的蔓延式扩张，导致了大量的资源消费，2 0 0 3 年我国钢材和水 泥的消费就分别占到了世界产量的3 6 和5 0 ，2 0 0 7 年我国的石油原油进口比例上升 到了5 0 ，因之也引起了越来越严重的环境污染问题。 笔者认为，要避免蔓延式发展造成对经济和环境不可逆转的影响，就应该合理地采 纳美国理性增长模式，在城市和地区提高经济竞争力的同时，减少社会成本和环境成本， 保证城市经济可持续发展。 2 3s m a r tg r o w t h 理念的原则 s m a r tg r o w t h 理念的原则包括混合使用土地；紧凑的建筑结构及布局设计；创建可 步行的社区；培育有地域特色的社区；创造不同的住房选择机会；保护开放空间、农地、 自然景观和重要的环境保护区；鼓励公众和利益相关方协作制定开发决策；保证开发决 策具有预见性、公正性和效益性；提供多样化的交通选择；加强对现有社区开发的指导 等，如图2 1 所示。 s m a r tg r o w t h 基本原则 图2 1s m a r tg r o w t h 原则 ( 1 ) 混合使用土地 将住宅、商业、开放空间及学术机构混合，是其形成动态性社区的重要组成部分。 混合的土地利用，可以给人们带来众多方便，诸如可以步行去附近的商店买面包，喝咖 啡，租影碟，或带家人去附近的小公园看业余演员表演剧目。这种轻松步行可以到达很 多地方的城市设计，把住宅、商业和公共场所有机结合起来，便是混合型社区的标准。 ( 2 ) 紧凑的建筑结构及布局设计 1 1 第二章s m a r tg r o w t h 理念 紧凑、高密度建筑设计的优点在于既可以缓解城市人口的压力，提高土地利用效率， 又有利于创建步行可达的社区；从零售商的角度而言，高密度意味着多客户，一个紧凑 开发的小区能够在其区域内提供更多的商店和餐馆，满足居民的r 常需要；同时，还有 利于降低住房成本，使丌发商在市场中有更多的可变性，为住户提供多样性的住房。 ( 3 ) 创建可步行的社区 步行可达社区必须考虑许多要素：学校、住宅区附近的商店、干洗店、餐厅等，这 些要素都必须都分布在附近。这就要求在社区内进行更多的紧凑开发，必须提供步行交 通和到达目的地的多种交通选择；还有，步行可达社区必须给步行者以享受：街道两旁 的树木提供树荫，设立机动车缓冲区，有趣的建筑立面给步行者们以视觉享受。简言之， 如果一个社区内，使得步行对一个人来完成日常活动变得非常有吸引力，那么，该社区 理性发展的其他方面也一定做得很好。在世界范围内，有很多成功的步行社区实例，步 行是快乐的重要选择。 然而，作为理性发展的一项措施，仅仅是建造几条步行街道对于建设步行可达社区 还是远远不够的。建立步行社区所包含的问题都是以这个简单问题为基础，即步行是否 是人们完成日常工作的非常有吸引力的选择? 而这个简单的问题能够指导社区朝一个 全新的方向发展，且实现社区的步行化，从长远来看，也能够为居民提供一个方便的、 富有吸引力的和适宜居住的社区。 ( 4 ) 培育有地域特色的社区 城镇中心、商业走廊、公共广场和交通通过的村落越来越需要建立一种地区特色， 这种特色表现为以历史、文化或者自然特色为核心的完美设计、相互渗透的步行社区和 购物、休闲的便利条件。c h a r l e sb u h l ( 查尔斯布) 在创造区域特色( p l a c e m a k i n g ) 一书中写道：发展城镇中心、主要街道、以及城市村庄，全国大约有1 0 0 个正在规划或 建设的城镇中心项目和6 0 0 0 多条城镇翻新的主要街道。调查结果显示，消费者很愿意 为生活在有吸引力、可步行、有特色的社区而付出额外的费用。 美国有很多社区都具有这样的特点，他们通过维护建筑和保护自然环境，以特色设 计增强地方凝聚力和城市的骄傲。 ( 5 ) 创造不同的住房选择机会 为不同的收入阶层和年龄的人及不同结构的家庭提供住房。随着人们经历不同的阶 段，其住房需求通常会改变，而理性发展面临的就是如何在社区内建造大量可供选择的 房屋类型，满足各收入阶层的住房需求。较大的闲置房屋可以划分为几个小面积住房， 1 2 长安人学硕f j 学位论文 对经济实力较差的居民，社区应该提供方便的出租房屋，提供数量充足的各种类型、价 位的住房，以满足不同人群的需求和偏好。 ( 6 ) 保护开放空间、农地、自然景观和重要的环境保护区 美国农业部( d e p a r t m e n to fa g r i v u l t u r e ) 统计，到2 0 0 1 年，美国仅仅有7 的州、 地区和私人用地被用作住宅、商业和交通开发的保留地，2 8 保留为林地，6 2 为农业 和农场用地，3 为其他农村用地( 例如：沼泽地、贫瘠的土地和农业建筑物占地) 。这 些数字使人们对美国有这样的一种印象有很多开放空间( o p e ns p a c e ) ，但是，公众 仍然继续投票呼吁为保护更多的开放空间和农地投入资金。从2 0 0 1 年起，为公共保险 投入了1 1 7 亿美元。大量的公众支持，使得开放空间的保护成为许多州和地方土地利用 规划的核心。 开放空问、农地、森林、湿地、草地和其他自然区域能够为人类提供必要的生态服 务