（土地资源管理专业论文）我国房地产金融风险问题研究.pdf

摘要 近年来，随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进 程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济的支柱产业。与此 同时，房地产金融随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房 地业发展的重要支撑。 然而房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时， 不可避免地承担了房地产业的高风险。在我国，由于融资渠道的单一，使得商业银行成 为了房地产金融风险的主要承担者。种种迹象显示，我国的商业银行房地产金融已潜藏 着重大的风险隐患。历史教训表明，商业银行的房地产金融风险具有极大的危害性，一 旦爆发，将迅速波及到整个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定和发展。因而采取积 极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险已是刻不容缓。 本文从分析我国房地产金融的发展现状入手，综合运用经济学、金融学的相关理论 知识，采取理论分析和定性分析、系统分析和比较分析相结合的方式，研究和分析我国 房地产金融面临的主要风险及原因，并通过对西方发达国家房地产金融风险防范的分 析，结合我国的实际情况，综合提出防范我国商业银行房地产金融风险的政策建议和策 略。 全文分为五章。第一章为绪论，介绍房地产金融风险问题研究的背景和研究现状。 第二章从房地产业和金融业的关系入手，对房地产金融风险以及对社会经济发展的影响 进行概述，分析防范房地产金融风险的必要性。第三章分析我国房地产金融风险的现状， 回顾了从2 0 0 2 年以来国家房地产宏观调控的货币金融政策，并对政策的效果进行分析。 第四章剖析了我国房地产金融面临的主要风险及其原因，指出我国房地产金融风险主要 存在于商业银行之中。第五章在借鉴西方发达国家房地产金融风险防范措施的基础上， 结合我国的国情，提出我国防范房地产金融风险的对策和措施。 房地产金融风险的防范和化解是一个渐进的过程，在国内还是一个比较崭新的课 题，随着我国房地产经营体制和金融体制改革的逐步推进，我国房地产金融风险化解以 及相关制度建设也将日臻完善。 关键词：房地产金融风险宏观调控 a b s t r a c t mr e c e n ty e a r s ，w i mt h er e f o r m i n go fh o u s i n gs y s t e m i no u rc o 哪哆p u s h 士 0 刑删 c o n t i n u o u s l y ，m en a t i o n a le c o n o m yi n c r e a s e sc o n t i n u o u s l ya n d t h ep r o g r e s so fu r b 硼l z a t l o n m o r eq u i c k l y ，m er e a le s t a t ei n d u s t r yo fo u r c o u n t r yd e v e l o p sw i t hl l i g hs p e e d ，b e c o m i n ga m m 栅o ft h cn a t i o n a le c o n o m yg r a d u a l l y a t t h es a m et i m e ，t h er e a le s t a t e ed e v e l o p s q u i c k l y a l l d 西v e sp l a y t ot h ep r o m i n e n tf u n c t i o nt ot h e 小w e l o p m e n to ft h er e a l e s t a t e 砌u s 鲰b e c o m e s t h ei m p o r t a n tr e s i s t a n c eo fr e a le s 协t e 枷u s 咄 h o w e v e r 廿l er e a le s t a t ei n d u s t 巧i st h ep r o f e s s i o n w i t hh i g hr i s k ，w h i l er e a le s t a t ef h l a n c e i sp r o p p i i l gu pm eq u i c kd e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t ei n d u s t r y , i th a st o 哪d e 慨k et h em 曲n s k o fm er e a le s t a t ei i l d u s 仃yi n e v i t a b l y i n 0 1 1 1 c o u n t r y , b e c a u s et h ee h a n n e lt 0 c 埘c u l a t m g n e c e s s a r y 栅si sv 叫f c w ，s 0t h ec o n u n e r c i a l b a i l kb e c o m e s t h eu n d e r t 妇o f f i n a n c l a ln s k i nr e a le s t a t c a l lt h ee v i d e n c e ss h o w s ，t h ec o m m e r c i a l b a n ko ft h e 0 1 1 1 7c 0 1 1 1 埘h a sc o n c e a l e d r e a lm ei m p o 栅te s t a t cf i n a n c i a l r i s k s t h ef i n a n c i a lr i s ki nr e a le s t a t eo f t h ec o m m e r c l a l b a n kh a dv e r yb i ge n d a n g e r , o n c ei t b r e a ko u t ，i ts h o u l ds p r e a dt o t h ew h o l ef m 趾c l a l s y s t 锄q u i c l 【l y ，a n da f f e c t st h es t a b i l i t y o ft h ew h o l en a t i o n a le c o n o m y 。a sa r e s u l ta d o p tt n e p o s i t i v em e a s u r ea g 枷t h e r e a le s t a t ef i n a n c ee s p e c i a l l yt h ef i n a n c i a lr i s ki nr e a le s t a t co f t h ec o m m e r c i a lb a n kh a sb e e nu r g e n t t l l i st e x t 锄a l y z et h ep r e s e n tc o n d i t i o no f f i n a n c i a ld e v e l o p m e n ti nr e a le s t a t eo f0 u r c 0 硼帆s m l t h e s i z i n gt h et h e o r i e sk n o w l e d g e o fe c o n o m i c sa n df i n a n e e ，c o m b i n e s t l l et h c o n e s a n a l y s i sw i t ht h eq u a l i t a t i v ea n a l y s i s ，t h es y s t e ma n a l y s i sa n d c o m p a r a t i v e 粕a l y s l s ，s n l d 弘n g w i t h 锄批e0 u rc o 咖m a i n r i s ka n dr e a s o n st h a tr e a le s t a t ef i n a n e e a n d 觚a l y z ew e s t 锄 p r o s p e rf i n 柚c i a lr i s ki nn a t i o n a lr e a le s t a t e ，p o i n to u t t h ep o l i c yt h a ta g a i n s to u rc o u m r y f i n a n c i a lr i s ki nr e a le s t a t ei nc o n h n e r c i a lb a l l l ( s u g g e s t i o n t h e 伽l t e x ti sd i v i d e di n t of i v ec h a p t e r s c h a p t e r 1f o ri n t r o d u c t i o n ，1 n 仃。d u c em e m e s t i g 妇eb a c k g r o u n da n d t h ep r e s e n ts t u d y i n gc o n d i t i o ni np r o b l e mi n 缸眦1 a lr i s ko f r e a le s t a t e c h a p t e r2 f o rf i n a n c i a lr i s ki nr e a le s t a t ea n d t h ei n f l u e n c ep r o c e e d i n go ft h es o c l a l e c o n o n l yd c v e l o p m e n tt t l er e a le s t a t ei n d u s t r yw i t h f i n a n c i a li n d u s t r yc o m 】m e n c e s ，a n a l y z em e n e c e s s i t yt h a ta g a i l l s tt h ef i n a n c i a lr i s ki nr e a le s t a t e c h a p t e r3 f o rt h ea n a l y s l so f 肺a l l c l a l 矗s ki nr e a le s t a t ei i l0 u rc o 咖i i lc l l 玎e n c y l o o k b a c kt h ef i n a n c i a lp o l i c yo f t h en a t i o n a lr e a l e s t a t em a c r 0r e 舭a t i v es i n c e2 0 0 2 ，a n dt ot h e r e s u l tp r o c e e d i n ga n a l y s i so fm ep o l l c y c h a p t e r4 f 0 ra i l a 船i i l gt h em a i nr i s ko u rc o u n t r y r e a le s t a t ef i n a n c ea n di t sr e a s 0 n ，p 0 i n t o u t t h ef i l l 卸【c i a lr i s ki nr e a le s t a t ei no u rc o u n t r ye x s i ti nc o m m e r c i a lb a n k c h a p t e r 5f o ra f 0 吼d a t i o nf o rd r a w i n gl e s s 0 璐丘嗽w e s td e v e l o p e d c o u n t r i e sf m a n c i a l r i s ki nm t l o n a lr e a l e s t a t ea g a i n s tm e a s u r e s ，c o m b i n ew i t ht h es i t u a t i o no ft h eo u rc o u n t r y , p u tf o r w a r dt h e m e a s u r e st h a to u rc o u n t r ya g a i n s tf i n a n c i a lr i s ki nr e a le s t a t e r e s i s t i n gt h ef i n a n c i a lr i s ki nr e a le s t a t ei sap r o c e s sf o rg r a d u a l l y i nd o m e s t i c ，i ti s s t i l la c o m p l e t e l y - n e wc o m p a r i s o n ，o p e r a t et h es y s t e ma l o n gw i t l lt h eo u rc o u n t r yr e a le s t a t e w i t ht h er e f o r m i n go ff i n a n c i a ls y s t e mg r a d u a l l y , t h ef i n a n c i a lr i s ki nr e a le s t a t ei no u rc o u n t r y d i s s o l v e sa n dr e l a t e ds y s t e md e v e l o p m e n t sm u s tb ep e r f e c ts o m e d a y k e yw o r d s ：r e a le s t a t e f i n a n c i a lr i s km a c r or e g u l a t i v e 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体己经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名： f 罗放 狲年月导日 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名： 导师签名： 、汐叔 z7 s 长安大学硕上学位论文 第一章绪论 ( 一) 、研究目的 “房地产是资本的游戏 。 1 9 9 8 年7 月国务院颁布了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知，标志着中国住房制度真正进入了停止住房实物分配，实行住房分配货币化 的阶段，中国房地产业的市场化进程取得了一次实质性的进步，房地产业的快速发展促 进了房地产融资体制的发育和成长，这为我国的房地产信贷业务扩张提供了制度基础， 经过近十年的发展，房地产金融已经成为房地产业极其重要的组成部分。目前我国已经 形成了以商业银行信贷为主，资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系。 房地产业发展的决定因素是土地和资金。随着城市国有土地出让制度从原来的划拨 和协议出让向招拍挂出让方式的转变，土地市场的透明度大大增加，开发企业之间原来 通过不正当手段圈地的竞争模式也正在日益减少，资本运营正在成为企业成败的关键。 近年来，国内尤其是部分重点城市房地产业飞速发展，固定资产投资增幅迅猛，房价居 高不下，商业银行房地产相关贷款额度持续增长，各种问题不断涌现，房地产金融风险 也在不断积累过程中，房地产金融风险对整体金融风险的表征意义和预警作用越发突 出，加上我国商业银行原有的金融风险本来已经积聚到相当程度。因此，中央政府吸取 上世纪9 0 年代东南亚金融危机的教训，及时出台了一系列的宏观调控政策来改变这种 局面，预防房地产泡沫破裂给国民经济带来的巨大灾难。 但是从目前的情况看，宏观调控力度的不断加强显现的效果却不尽人意，中国人民 银行发布的2 0 0 6 年第四季度货币政策执行报告数据反映出宏观调控还有许多问题没有 解决。因此，房地产金融机构应该如何规避和房地产相关的金融风险已经是迫在眉睫的 问题，这不但关系着开发企业和普通住房消费者的贴身利益，更关乎整个国民经济发展 和国家政治稳定。本文借鉴了已有的房地产金融风险理论研究的相关内容，摒弃了以前 单纯立足于金融理论研究层面的不足，将我国房地产宏观政策、法律制度、市场运行等 方面的理论尽可能涉及，一方面可以使金融理论研究进一步深入，更重要的是可以使其 他领域的理论研究可以更好的融合和相互促进。 第一章绪论 ( 二) 、研究现状概述 1 国外研究现状 ( 1 ) 房地产周期波动研究 从1 9 2 9 年到1 9 3 3 年爆发的世界性经济大危机引发人们对于经济周期开始予以重视 和研究，与此同时，房地产建筑业周期作为经济周期的一个重要组成部分也成为经济学 者研究的对象。进入2 0 世纪8 0 年代以后，房地产周期波动的研究也开始从经济周期研 究的从属部分发展成为一个独立的领域。国外有关房地产周期波动的解释和研究主要有 巴拉斯和弗格森( b a r r a s f e r g u s o n ，1 9 8 5 ) ，格雷纳第尔( g r e n a d i e r ， 1 9 9 5 ) ；爱 德斯坦和保罗( e d e l s t e i n & p a u l ，1 9 9 9 ) 和波特兰( b e r t r a n d ，1 9 9 6 ) 等，他们分别 从房地产周期波动的基本经济条件、预期和国际传导机制三个方面进行研究。戴维斯 ( d a v i s ，1 9 9 3 ) 则认为，建筑开发贷款是银行贷款中最“顺周期和最容易波动的部分。 ( 2 ) 房地产融资风险理论研究 该理论研究作为现代金融理论的一个重要组成部分，主要的研究对象是房地产融资 系统的不稳定以及系统风险产生的根源。主要有以下的代表性研究：明斯基 ( m i n s k y ，1 9 8 2 ) 提出金融不稳定假说，认为私人信用创造机构特别是商业银行和其他 贷款人的内在特性使其经历周期性的危机和破产浪潮，金融中介的困难被传递到经济的 各个组成部分，产生宏观经济的动荡和危机：而货币主义的代表弗里德曼( f r i e d m a n ， 1 9 6 3 ) 认为金融动荡的基础在于货币政策，正是货币政策的失误引发了金融风险的积累， 并最终演变为剧烈的体系灾难，施瓦茨认为在货币政策紧缩期，企业和金融机构已经使 金融运行的各个环节之间的矛盾加剧，货币供需出现较大缺口，影响金融机构安全性的 因素增强，社会经济运行的链条断裂，金融风险增加；阿克罗夫( a k e r l o f ，1 9 7 0 ) 则 认为信息的不对称会导致逆向选择和道德风险、委托代理问题等，是金融风险产生和积 累的根源所在，包括房地产金融机构和存款者、贷款者、市场监管者之间都存在信息不 对称；信贷周期理论认为金融系统内部竞争最终会导致不良的银行行为，在大部分情况 下，房地产市场一直是信贷周期影响经济的主要渠道，因为危机往往发生于对经济中某 一部门利润的过高期望，从而激发对资金的过度需求；行为金融学的观点是房地产金融 市场主体的非理性行为导致了房地产融资的系统风险，因为冒险带来的可观收益和决策 失误招致的损失相比有着巨大的吸引力，这种盈亏不对称使房地产金融业自我约束有 限，而愿意做出一些高风险、高收益的融资决策，甚至不惜从事不正当或违规交易，从 而导致风险产生。 2 长安大学硕士学位论文 ( 3 ) 房地产信用风险度量和管理研究 国外通过量化度量的方法进行管理风险的模式已经得到公认，这些理论方法和工具 在金融界的应用促进了理论和技术的更新。早期的一些著作：房地产金融与投资( 布 鲁格曼w il li a mb b r u e g g e r m a n ) ，商业银行管理( 彼德罗斯p e t e rs r o s e ) 等都 进行了一般意义上风险的度量，专门针对房地产融资风险特性进行的测度还不多见。在 2 0 世纪9 0 年代几次金融危机的爆发和房地产业的过度膨胀密切相关，理论界才逐渐开 始了对这方面的研究。 2 国内研究现状 在国内研究方面，因为我国房地产业发展的时间不长，房地产融资业务尚属于新兴 金融业务，正处于成长和发展过程中，房地产金融的风险也还没有得到充分的暴露。上 世纪9 0 年代，全球金融危机频频爆发，包括1 9 9 7 年的东南亚金融危机无不是房地产泡 沫破灭在其他各种外部条件的作用下引发的，房地产由于过度膨胀成为金融危机的基础 性诱因，当时我国的海南、北海等地大量“烂尾楼 的出现曾经引发了国内理论界对房 地产金融风险的研究热潮，一系列的问题开始引起广泛关注，但论述范围主要集中在房 地产的政策引导、规模调控、对土地和项目的审批管理、对西方发达国家制度的分析和j 金融危机的反思等方面，另外还有一些风险的量化度量的论述。 ( 三) 、研究框架： 3 第一章绪论 房地产业与金融业 j r 金融风险与房地产金融风险 1r 我国房地产金融风险现状 j r j r 我国 一 房地 房地 房地产金融政策 产金 产金 和重要事件回顾 融风 融风险形 险现 上 成及 状影响 房地产宏观调控 过程 政策效应分析 1r 房地产金融风险的成因分析 上 上上 操市政策 作场法律 风风 风险 险险 上上上 上上 流动性风险资本风险 上上 上 房地产金融风险的防范和化解 上上上上上 国创银加推 外造行强进 管良加法房 理好强制地 经宏风建 声 验观险设金 及环控融 借 境制 创 鉴 新 4 长安大学硕士学位论文 第二章房地产金融风险概述 ( 一) 、房地产业和金融业的关系 1 、房地产业 房地产业是房地产的开发、经营、管理和服务等一系列经济活动的总称。在当前阶 段，房地产业作为国民经济和社会发展的基础和前提，为整个社会经济和活动的开展提 供了重要和基本的构成要素，同时也是解决居民住房问题、改善人民生活的重要保障。 房地产是国民财富的重要组成部分，而且，因为与其他产业之间存在极强的关联性，它 对整个国民经济还具有明显的拉动作用。据有关部门估计，房地产业对上游产业的拉动 比率大约是1 ：1 9 或1 ：2 ，对下游产业及对包括家具、家电、装修装饰等行业的拉动 比率为l ：1 3 - 1 ：1 4 。目前，我国正处在城市化的高速推进时期，而城市化作为房地 产业发展的主要推动力，随着城市数量增加，规模扩大，城市人口也在快速增加，因此， 房地产业的规模已经相当庞大，成为国民经济中举足轻重的重要支柱产业。 2 、房地产业和金融业的关系 房地产业和金融业之间存在着密不可分的关系。在国际产业分类标准体系中，摩根 斯坦利公司和标准普尔公司于1 9 9 9 年8 月共同推出的全球产业分类标准g i c s 和伦敦金 融时报的全球分类系统g c s 都把房地产业划归于金融部门，这是因为在西方国家和地区， 房地产产品多被视为金融工具进行投资。就国内而言，国家相关机构从上世纪8 0 年代 以来发布的四次国民经济行业分类都把房地产业作为一个单独的门类，原因是目前在国 内，房地产业的发展最根本的目的还是在于解决广大居民的住房问题，改善居住生活环 境，还远没有成为一种金融投资工具进行投资。 即便如此，我们也应该清楚地认识到房地产业和金融业紧密结合在一起，是一种相 互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。 ( 1 ) 、房地产业的发展离不开金融业的强大支持 第一、房地产和其他商品生产一样需要金融支持 人类社会发展的历史表明，随着商品生产和商品交换的进一步发展，货币作为一种 特殊商品出现之后，商品的内在矛盾就表现为商品和货币的外部对立，商品生产者只有 把商品和货币相交换才能实现其价值。房地产作为一种商品，开发商在生产过程中必然 需要大量的资金购买土地、建材包括支付劳动力工资等，而且其产品在实现从商品到货 币的“惊险的跳跃 中，也需要大量的资金支持；同样，对于消费者而言， 5 第二章房地产金融风险概述 无论出于自住还是投资的目的，都必须有大量的资金来购买房产。 第二、房地产业的特殊性对金融业有极强的依赖 房地产作为一种特殊的商品，具有资金占用量大，回收速度慢等特点，属于典型的 “高投资、高风险、高回报”的“三高 行业，因此在开发过程中会出现项目开发所需 要垫付的大量资金与开发商自有资金不足之间存在突出矛盾，而解决这个矛盾最好的办 法就是通过金融机构进行资金融通；另一方面，目前住房价格的不断攀升和住房消费者 现期支付能力之间的矛盾也需要通过商业银行、住房公积金管理部门通过贷款解决。 第三、房地产业内在周期性运行的实现需要金融业的配合 房地产周期是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交 替进行反复运动的过程。它一方面和国民经济总的发展态势密切相关，同时，又和行业 经济与国民经济的协调程度紧密联系。而房地产周期和经济周期一样，都要经过复苏期、 扩张期、衰退期和萧条期，整个的周期变动是按照经济发展规律运动的过程，但是在这 个过程中的众多指标无论是先行指标、同步指标还是滞后指标，例如：投资量、投资增 长率、销售额、销售面积、价格增长率、开发经营利润等众多指标都和房地产市场的资 金量有着千丝万缕的联系，而房地产业有规律周期波动正是在市场上由供求关系决定的 周期性资金的充盈与否的情况下实现的。 第四、从政策层面讲，房地产业宏观运行的协调必须有金融业的调控 金融业是国家宏观经济运行的枢纽。国家可以根据实际情况通过执行不同的货币政 策对整个宏观经济运行进行调控。房地产业持续、健康、稳定的发展离不开金融宏观调 控。当房地产业出现固定资产投资增长过快、部分城市商品房销售价格居高不下、老百 姓无力买房、金融机构风险加剧等突出问题的时候，中央银行就会配合其他相关政府部 门出台一系列的措施，例如：提高法定准备金率、提高开发企业自有资金比例、提高按 揭贷款首付比例、提高贷款利率等政策为房地产业的宏观运行创造良好的环境；反之， 在房地产消费能力下降，产品积压时，金融业对房地产消费市场投入资金，刺激消费等。 这种供求之间的平衡，是房地产业持续发展的重要保证。现实中，国家也是借助调节与 房地产相关的金融政策来达到宏观调节房地产市场健康有序发展的目的。 ( 2 ) 、房地产业对金融业有着超乎寻常的吸引力 第一、金融资本需要借助房地产市场增强对市场的渗透力 房地产业因为和其他产业之间强烈的关联性已经成为我国国民经济发展的支柱行 业。它和其他行业之间的前向、后向和侧向关联使其在全社会的整个投资和消费市场拥 有强大的占有力和推动力。同时，我国经济发展良好的宏观环境吸引了大量的国际资本 6 长安大学硕士学位论文 进入中国市场，这些资本和国内资本结合急需要找到合适的投资方式，于是通过房地产 业的各个环节进入市场，借助房地产业增强其对市场的渗透就成为金融资本获利的绝佳 途径。 第二、房地产较好的保值增值性提高金融资本的增值能力 土地作为一种稀缺资源在人类面临资源环境问题日益突出的今天显得更加重要， 中国经济发展良好的宏观环境和我国城市化的快速推进使房地产市场的需求日趋增加， 房地产较好的保值和增值性正在成为金融资本追逐的目标，金融资本希望通过投资房地 产来提高自身的增值能力也正在成为一种趋势。 第三、房地产为金融创新提供了巨大的空间 2 0 0 6 年，我国对银行业加入w t o 后的保护已经期满，国内商业银行将直接面对来 自全球的各大银行的挑战。随着金融体制改革的深化和外资银行来势凶猛的挑战，国内 商业银行不得不和国际金融业监管制度接轨强化资产负债比例管理，提高银行的资 本充足率以达到巴塞尔资本协议的规定。但是，巨额的不良资产使商业银行的经营 环境日趋艰难。在当前情况下，因为房地产业发展的时间不长，各种房地产金融业务也 处于迅猛发展阶段，伴随着经济的高速发展，中央政府对房地产业的宏观调控力度不断 加大，为改变现状，商业银行都在寻求更多的金融创新，以求减轻监管压力，规避风险， 增加利润，因此，房地产业从客观上就为金融创新提供了巨大的空间。 ( 二) 、金融风险和房地产金融风险 金融业是经营金融商品的特殊行业，被称为“第二国防 ，它在国民经济中处于牵 一发而动全身的地位，关系到经济发展和社会稳定，具有优化资金配置和调节、反映、 监督经济的作用。金融业的独特地位和固有特点，使得各国政府都非常重视本国金融业 的发展。经过二十几年改革，我国金融业以空前未有的速度和规模在成长。随着经济的 稳步增长和经济、金融体制改革的深入，加入w t o 以后对外资银行的开放，我国的金融 业发展面临着巨大的机遇和挑战。 金融风险，是经济风险的一种，是金融机构在经营过程中，由于决策失误，客观情 况变化或其他原因使资金、财产、信誉有遭受损失的可能性。金融业是一个特殊的高风 险行业，金融风险种类繁多，成因复杂，危害严重，往往会由个别机构的经营困难，引 起连锁反映，很可能导致局部乃至整个金融体系的动荡，从而引起金融危机，危及整个 社会的稳定。 房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构在支持房地产企业从事 7 第二章房地产金融风险概述 房地产开发、经营过程中由于决策的失误、客观环境的变化以及其他原因而导致的金融 机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。就我国目前房地产开发、 经营的现状而言，其中的种种现象实际上已经预示着房地产金融风险无处不在，但是因 为房地产发展的时间较短，各种风险还没有充分暴露，更需要引起各个方面高度关注。 ( 三) 、房地产金融风险对经济社会的影响 房地产金融风险的存在并不是孤立的，它会对整个社会经济的发展造成极大的影 响。 1 、房地产金融风险可能引发系统性金融风险甚至经济崩溃 房地产价格的波动最容易导致房地产金融风险的发生。无论是因为宏观经济环境还 是房地产行业内部出现问题，甚至其它相关行业的问题造成的房地产价格波动最终都有 可能引发房地产金融风险。尤其在我国目前阶段居高不下的空置率说明房地产商品的存 量正在快速增加，商品房供给结构的不均衡、房地产业投资总量的持续快速增长，如果 不能及时、有效的化解巨额的商品房存量，必然造成价格的变动，价格的波动直接打击 的是房地产业，紧接着就是金融业。因为价格的波动首先会影响到银行的信贷资产状况， 而银行的风险具有极强的传染性，而且当一家银行出现风险，数以亿计的存款人会对整 个金融系统产生不良预期，最终导致整个银行系统出现风险，而银行的资金周转不灵， 必然会引起整个国民经济滑坡，甚至经济崩溃。 2 、房地产金融风险会抑制房地产金融的成长 据发达国家的经验，一般商业银行对房地产信贷的比例占全部信贷资产的3 0 左 右，而我国的房地产信贷占银行信贷总额的比例不到5 ；同时，我国房地产金融的内部 结构也存在非均衡的现象，即房地产信贷资金中房地产开发和消费贷款的比例约为1 9 ： 1 ，而国外的同一比例在1 ：l 左右。各方面的因素导致房地产商品的空置不断提高，结 构性矛盾突出，房地产金融风险逐步增大，进一步抑制了房地产金融的发展和成长。 8 长安大学硕士学位论文 第三章我国房地产金融风险现状 ( 一) 、我国房地产金融风险现状 从统计数据来看，我国的房地产开发投资每年都在快速增长。房地产投资的超常规 增长源自其对传统住宅建设方式的替代，即以市场化、产业化的生产方式，替代业主( 机 关、工商企业、个人)自建的方式，而房地产开发贷款的高速增长也正是对这种市场 化产业化方式的积极支持。我国从1 9 9 8 年开始取消原先的单位福利房，实行住房商品 化。这样，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置，因此这种住房贷款的快速增 长是原有住房潜在需求在银行信贷支持下的短期剧烈释放；其次，从经济层面分析，我 国经济的高速增长不仅提高了当期的开支，更重要的是增加了居民未来收入增长的预 期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。 房地产开发信贷和居民个人住房按揭贷款的快速增长使房地产金融风险也在集聚。 当前我国房地产业金融风险主要来源于三个环节：购房者环节、房地产开发企业环节和 为房地产业提供贷款的金融机构环节。 目前我国房地产企业自有资金比例有了很大提高，高于中国人民银行3 0 的标准。 房地产企业整体资产负债率较高，基本维持在7 5 左右，但上市公司指标适中，房地謦 上市公司1 0 强的资产负债率为5 5 - 5 8 ，流动比率在1 5 1 9 之间，略低于经验值2 。 与成熟国家的房地产上市公司比较，我国上市公司十强资产负债率低于日本，与美国相 当，高于欧洲和香港。就整体房地产企业而言，存在着一定的金融风险，但这种风险更 多是由于缺乏改善企业融资渠道的制度而导致的。金融机构环节风险的大小主要表现在 向房地产业中投放的贷款数量和质量。2 0 0 4 年，房地产贷款余额占银行业全部贷款余额 的1 3 4 2 ，远远低于3 0 - 5 0 的国际经验值。2 0 0 4 年美国房地产贷款已占到5 2 ，成为 商业银行的第一大信贷，而我国七家银行( 包括中国银行、工商银行、建设银行、农业 银行、招商银行、浦东发展银行和民生银行) 房地产业贷款占银行全部贷款的比例平均 为1 9 6 2 ，个人住房贷款为1 1 9 5 ，开发企业贷款为7 6 7 ，银行信贷资金中对房地产 贷款比例较低。目前，我国房地产贷款不良率4 5 4 6 ，远低于全部贷款的不良比率 1 3 6 9 ，房地产信贷目前属于银行业的优质资产。从目前来看，主要是因为发展的时间 不长，购房者环节引致的金融风险并不大。 2 0 0 6 年1 0 月份中国人民银行出台的( 2 0 0 6 金融稳定报告中首次明确指出：在当 前阶段一定要防范房价下跌的风险。从我国房地产市场的运行过程及资金构成来看，房 9 第三章我唇房地产金融风险现状 地产金融的资金来源主要是由商业银行的房地产信贷构成，其中主要包括：房地产开发 贷款、土地储备贷款、个人住房按揭贷款、建筑企业贷款等。 表3 - i中国房地产开发企业资金来源单位：亿元 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 到位资 4 7 9 5 9 05 9 9 7 6 37 6 9 6 3 99 7 4 9 9 51 3 1 9 6 9 2 1 7 1 6 87 72 1 1 7 8 4 8 金总计1 0 0 9 61 0 0 1 0 0 i 0 0 1 0 0 9 61 0 0 51 0 0 9 6 预算内 1 0 0 56 8 71 36 3l l _ 8 01 1 3 61 1 8 l1 24 8 资金02 1 0 1 1 o1 蹦o1 2 0 0 9 60 0 7 50 1 银行贷 l l 】l5 71 3 8 5 0 81 6 9 22 02 2 2 0 3 43 1 3 82 73 1 5 8 4 13 8 3 4 6 7 款2 3 1 8 2 30 9 9 62 19 9 2 27 7 2 37 8 1 84 0 1 810 6 债券 98 73 4 803 422 405 501 9 o2 1 0 0 6 000 2 00 外资 2 5 66 01 6 87 01 3 5 7 01 5 7 2 31 7 00 02 2 8 2 02 5 1 9 6 5 3 5 2 8 1 1 7 6 516 1 1 - 2 9 51 3 3 1 2 0 9 6 自筹 1 3 4 4 6 21 6 1 4 2 12 1 8 3 9 62 7 3 8 4 53 7 7 0 6 95 2 0 7 5 67 0 3 8 9 5 资金 2 8 0 4 52 6 9 1 2 8 3 8 2 8 0 9 52 8 5 7 53 0 3 3 3 3 2 0 其它资 2 0 6 3 2 02 8 1 9 2 93 6 7 0 5 64 6 1 9 9 06 1 0 6 0 58 5 6 2 5 91 0 0 4 0 4 l 金来源4 3 0 2 4 7 0 1 4 7 4 7 3 8 54 6 2 7 4 9 8 7 4 7 4 0 5 图3 - i1 9 9 2 0 0 4 年房地产开发资金来源( 单位：亿元) 瞳l 宙目，钳套、十 1 0 ： n 舣盯一镪0 一束f i n 行雠证i l l l t 【 奇料采潍：根据嘲霉兢计琦的纯计斑计算 长安大学硕士学位论文 表3 22 0 0 6 年1 1 1 月累计房地产开发资金来源 到位资金( 亿元) 比重 自年初累计 同比自年初累计同比 本年资金来源小计 2 2 7 6 4 2 72 9 81 0 01 0 0 国内贷款 4 6 1 8 5 64 4 92 0 31 8 2 利用外资 3 1 3 6 4 1 11 41 3 其中：外商直接投资 2 3 2 4 67 2 51o 8 自筹资金 7 4 1 4 2 2 23 2 63 4 6 其中：自有资金 4 3 0 6 3 92 7 51 8 91 9 3 其他资金 1 0 4 1 8 1 l 2 9 34 5 84 6 其中：订金及预付款 6 7 9 4 41 72 9 83 8 1 个人按揭贷款 2 2 6 7 3 8 1 0 数据来源：国家统计局 从对表3 一l 的分析中可以看出，我国房地产开发企业的资金来源的三大部分分别是 银行贷款、自筹资金和其它资金来源，近年来银行贷款的比例有所下降( 从2 0 0 3 年的 2 3 7 8 下降到2 0 0 5 年的1 8 1 0 ) ，自筹资金部分有所上升( 从2 0 0 3 年的2 8 5 7 上升到 2 0 0 5 年的3 3 2 0 ) ，其它资金来源则处于小范围波动之中，这说明了国家压缩商业银行 房地产贷款的政策起到了部分作用。而且，2 0 0 5 年自筹资金中开发商自有资金3 9 6 6 亿 元，同比增长3 8 5 。但这决不能作为乐观的理由，因为这也只占到自筹资金的5 5 ， 其余部分主要来自于建筑施工企业的工程垫款，而工程垫款中的很大一部分来源于商业 银行的建筑企业贷款。而且，在其它资金来源中，8 0 以上的部分来自于定金及预售款， 这其中又有6 0 - 7 0 的部分属于商业银行或公积金中心发放的个人住房贷款。综上所述， 目前的房地产开发企业的所有资金来源中，来自于商业银行的资金比例超过7 0 ，银行 从中只获得固定的利息收入，但是却承担着远远超过收益的高额风险。 自2 0 0 5 年以来，国内贷款重新成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收 款的作用明显减弱。宏观调控以来，市场观望气氛上升，购房者信心不足，定金及预收 款自2 0 0 6 年2 月份出现了2 0 0 4 年以来的首次负增长，同比下降2 4 5 ，2 0 0 6 年卜1 1 月累计，定金及预收款负增长状况有所扭转，同比增长1 7 ，但由于前期增速下降，其 占房地产资金来源的比重由去年同期的3 8 1 下降到2 9 8 ，下降8 3 个百分点。 第三章我国房地产金融风险现状 图3 - 22 0 0 4 年以来国内贷款和定金及预收款变化情况 与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，国内贷款在经历了2 0 0 4 年的增速回落期 后，于2 0 0 5 年6 月开始逐步回升，2 0 0 6 年以来，国内贷款增速更是呈现大幅反弹之 势，1 - 1 1 月，国内贷款猛增4 4 9 ，远远超出去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了 房地产投资。与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的 1 8 2 提高至2 0 3 。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行 与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信心不足、房地产开发商投资意愿下 降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支 持开发项目的顺利完工和正常销售。高度集中的银行贷款带来了巨额不良资产的潜在风 险，并埋下了金融危机的隐患，同时也加重了房地产开发投资反弹的压力。 相反，从2 0 0 0 年以来，面向广大中低收入家庭的经济适用房的建设投资情况却不 容乐观，经济适用房的建设投资占房地产开发总投资的比例从2 0 0 0 年约1 1 下降到2 0 0 6 年1 0 月的不足4 ，这也从另一个侧面说明开发企业将绝大部分开发资金投向普通或者 高档商品房，因此，市场面临的结构性过剩也是引发房地产金融风险的一个重要的潜在 因素。 1 2 长安大学硕士学位论主 图3 - 32 0 0 0 年以来经济适用房投资变化情况( 单位：亿元) 陲一引 耻吐l 。i = 吐引 二。麓二二二。：+ 二、。：3 ( 二) 、近年来出台的房地产金融宏观调控政策 12 0 0 2 年以来出台的房地产金融政策和重要事件回顾 2 0 0 2 年8 月2 9 日，国家信息中心的专家发出警告，认为内地房地产开发商的瓷 金大约有6 0 来自银行，这其中包括开发贷款，建筑承包商的垫资贷款，个人按揭购房 贷款等。金融机构对单一产业发展的贷款过度集中产生了巨大的风险。同年9 月建设 部、国家计委、财政部、国土资源部、央行、国税总局六部门要求各地加强房地产市场 宏观调控，促进房地产市场健康发展下发关于加强房地产市场宏观调控促进房地产 市场健康发展的若干意见。1 1 月，央行发表( 2 0 0 2 年第三季度货币政策执行报告， 指出在支持房地产业发展的同时，需要警惕泡沫的出现。 2 0 0 2 年底，国家计委课题组撰写的第一份行业跟踪研究成果中国行业景气分析 报告指出，2 0 0 2 年我国房地产行业总体景气冲高回落，地区冷热不均，真实的房地 产风险已经出现。持续繁荣了近5 年的房地产行业将进入中期调整阶段，进一步提醒 政府相关人员，需要警惕房地产泡沫的出现，加剧了调控的进程。