（工商管理专业论文）潍坊市A房地产开发项目全面风险管理研究.pdf

山东大学硕士学位论文 中文摘要 房地产业是一项以项目为导向的行业，房地产开发项目投资周期长，需要资 金量大，涉及领域多而且复杂，受国家政策的影响和资金的约束。由于世界经济 形势日趋复杂，国内房地产调控政策不断出台，我国的房地产企业正面临着更加 严峻的挑战，房地产开发项目的风险越来越大。但是由于目前我国的房地产开发 项目风险管理才刚刚起步，项目管理者的风险意识淡薄，风险管理能力较差，所 以现在对房地产开发项目风险管理进行深入研究，采用系统的、动态的方法对房 地产开发项目风险进行全面管理就显得极为迫切。 本论文首先分析了我国房地产业的现状，然后从项目风险管理的基本理论出 发，结合房地产开发项目管理和项目全生命周期风险的特点，提出采用全面风险 管理的思想，从目标、组织、流程和方法上构建房地产开发项目全面风险管理理 论框架。在此框架下，基于房地产开发项目风险管理流程，重点对房地产开发项 目运行的全过程进行风险识别、风险评估、风险应对和风险监控的研究。从全部 风险识别的角度，较系统地总结了房地产开发项目全过程的风险，包括投资决策 阶段、土地获耿阶段、项目建设阶段和项目租售阶段的风险；结合房地产丌发项 目的特点，归纳了风险识别、风险评估、风险应对和风险监控的技术和方法。在 理论叙述的基础上，选取潍坊市a 房地产开发项目作为案例，结合项目的实际情况， 将基于流程的全面风险管理的理论和方法应用其中，运用定性分析和定量分析的 方法对项目风险进行识别和评估，并有针对性地提出风险应对措施和建议。试图 从理论上、方法上为房地产开发企业和项目管理人员提供风险管理的有效的方法 和思路。 本文采用了规范研究与案例研究相结合的研究方法，通过对房地产开发项目 风险管理的研究，得到了以下重要研究结论：首先房地产开发企业应重视房地产 开发项目的风险管理；其次运用全面风险管理的思想，在项目的全生命周期和全 方位上进行风险管理；最后应在分析房地产开发项目风险实际特点的基础上，将 风险管理与项目的收益、质量、工期、成本等目标方面相结合以达到目标预期。 关键词：全面风险管理；风险识别；风险评估 山东大学硕士学位论文 a bs t r a c t r e a le s t a t ei sap r o j e c t e d o r i e n t e di n d u s t r y i t sm a i nf e a t u r ei sh i g hr i s ka n dh i g h p r o f i t a st h eh i g hv a l u e - a d d e dc o m p r e h e n s i v ei n d u s t r y ，i t ss e n s i t i v et ot h ee c o n o m i c d e v e l o p m e n t f o rt h ec o m p l i c a t e di n t e r n a t i o n a le c o n o m i c a ls i t u a t i o na n di s s u i n gn e w p o l i c i e so f0 1 1 1 r e a le s t a t e ，d o m e s t i cr e a le s t a t ec o m p a n yw i l lh a v et of a c em o r el a r g e c h a l l e n g e i u s ko fr e a le s t a t ep r o j e c tm a yb em o r es e r i o u s a l lo ft h i sb r i n ga b o u tt h e r i s i n gi n v e s t m e n ta n dp r o l o n g a t i o no fr e a le s t a t ep r o j e c t a n dg r a d u a l l ya r e m o r e p o t e n t i a lp o s s i b i l i t i e sf o rap r o j e c tt ob eo u to fc o n t r 0 1 n o wb e i n g i nt h ei n i t i a ls t a g eo f t h ei m p l e m e n t i n go fr i s km a n a g e m e n ti n r e a le s t a t ep r o j e c ti nc h i n aw i t hp o o rr i s k m a n a g e m e n t ，n o ts om u c ha t t e n t i o ni sp a i dt or i s k so far e a le s t a t ep r o j e c t s oi ts e e m s m o r ea n dm o r es i g n i f i c a n tt ot a k et o t a lr i s km a n a g e m e n ti nr e a le s t a t ep r o j e c t i ti s n e c e s s a r y t oc a r r yo u tas t u d yo nr i s km a n a g e m e n ti nr e a le s t a t ep r o j e c ta tp r e s e n t t h ep a p e rf i r s ta n a l y z e st h ep r e s e n ts i t u a t i o no fr e a le s t a t ea n di n t r o d u c e s t h e e l e m e n t a r yc o n c e p t so fr i s ka n dr e a le s t a t ep r o j e c tr i s k t h e n ，a c c o r d i n gt ot h ec h a r a c t e r o fr e a le s t a t ep r o j e c ti nt o t a lp r o c e s sa n dt h ec o r ei d e ao ft o t a lr i s km a n a g e m e n t ，t h e p a p e rm a k e sas t r u c t u r eb a s e do np r o j e c t i v e ，o r g a n i z a t i o n ，p r o c e s sa n dm e t h o d s i n t h i s s t r u c t u r e ，t h ep r o c e s sa n dm e t h o d sa r et h em a i nc o n t e n t s s ot h ep a p e rm a k e sad e e p r e s e a r c hi nt h et o t a lr i s km a n a g e m e n tm e t h o d sb a s e do np r o c e s s ：r i s ki d e n t i f i c a t i o n ，r i s k e v a l u a t i o n , r i s kr e s p o n s ea n dr i s km o n i t o r i ts u m m a r i z e sa l lk i n d so fr i s k sa tf o u rs t a g e s a n dt h ew a y so fr i s ki d e n t i f i c a t i o n ，r i s ke s t i m a t e ，e v a l u a t i o nr i s kr e s p o n s ea n dr i s k s u p e r v i s i o na n dc o n t r o lo fr e a le s t a t ep r o j e c t b a s i n go na b o v et h e o r y ，i tc h o o s et h ea r e a le s t a t ep r o j e c ti nw e if a n ga n du s et h et h e o r i e sa n dw a y so ft o t a lr i s km a n a g e m e n t t oi d e n t i f ya n da n a l y z et h er i s k so fa p r o j e c t i tg i v e ss o m ea d v i c e s t ot h ep r o j e c ta tl a s t t h ea r t i c l ea t t e m p t st os u p p o r tt h em e t h o d sa n dt h o u g h t so fr i s km a n a g e m e n tf o rt h e r e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e si nt h e o r i e sa n dm e t h o d s t h i sp a p e rh a su s e dt h er e s e a r c ht e c h n i q u ew h i c ht h es t a n d a r dr e s e a r c ha n dt h e c a s es t u d yu n i f y ，t h r o u g ht ot h er e a le s t a t ep r o j e c tr i s km a n a g e m e n t sr e s e a r c h ，o b t a i n e d b e l o wt h ei m p o r t a n tr e s e a r c hc o n c l u s i o n ：m u s tf i r s tt a k et h er e a le s t a t ep r o j e c tt h er i s k m a n a g e m e n t , n e x ta n a l y z e su s i n gs y s t e m sv i e w p o i n ts o l v e st h ep r o b l e m ，s e e p st h et o t a l r i s km a n a g e m e n tt h e o r yt ot h er e a le s t a t ep r o j e c te n t i r ep r o c e s s ，f i n a l l ya c c o r d i n gt ot h e 2 山东大学硕士学位论文 r e a le s t a t e p r o j e c t sc h a r a c t e r i s t i ct h er i s km a n a g e m e n ta n dt h ei n c o m eg o a l ，t h eq u a l i t y o b j e c t i v e s ，t h et i m eg o a l ，t h ec o s tg o a la s p e c tu n i f i e st h e a c h i e v eo b j e c tt oa n t i c i p a t e k e yw o r d s ：t o t a lr i s km a n a g e m e n t ；r i s ki d e n t i f i c a t i o n ；r i s ke s t i m a t ea n d e v a l u a t i o n 3 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的科研成果。对本文的研 究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明 的法律责任由本人承担。 论文作者签名：j 至卑 e t期： 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论 文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分 内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段 保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：坶导师签名：e t 期：习：竺三 山东大学硕士学位论文 1 1 选题背景与选题意义 第1 章绪论 1 1 1 选题背景 近几年来，随着改革开放地不断深入，我国的房地产业发展迅速，房地产市 场异常活跃，大量国内外资金涌向房地产行业。房地产项目的开发规模不断扩大， 档次不断提高，房地产企业的实力也不断增强。从2 0 0 3 年至u 2 0 0 7 年，我国房地产 开发投资额从1 0 1 0 6 1 亿元增长至u 2 5 2 8 0 亿元，5 年内提高了1 5 倍，平均每年增长 1 6 5 ，高于同期其它行业增速。仅2 0 0 8 年的前1 1 个月，房地产投资额就占到全国 总投资额的2 4 ，房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。 然而伴随着房地产业的高速增长，各地逐渐出现了房地产价格上涨过快、新 开发房地产结构不平衡、房地产金融风险加大等一系列问题。特别是进入2 0 0 8 年 下半年以来，我国的房地产行业由于受到了全球金融危机的影响，无论是民众的 消费能力还是消费意愿，在会融危机中都出现大幅度下降。据统计，截止2 0 0 8 年 未，全国完成房地产开发投资3 0 5 8 0 亿元，同比增长2 0 9 。其中，商品住宅完成 投资2 2 0 8 1 亿元，同比增长2 2 6 ，回落2 6 个百分点，占房地产开发投资的比重为 7 2 2 。1 - 1 2 月，全国商品房销售面积6 2 亿平方米，同比下降1 9 7 。1 2 月份，全 国7 0 个大中城市房屋销售价格同比下降0 4 ，环比下降0 5 。u 1 从2 0 0 7 年和今年以 来我国房地产市场的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房地产市 场目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段。我国房地产市场的现 状包括以下几个方面： l 、宏观经济调整下，房地产泡沫成份丌始收缩，一些城市的房价开始下降， 房地产成交量大幅下降。 2 0 0 7 年以来，在紧缩政策的调控下，我国房地产市场的泡沫成分开始收缩， 一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的 下调。深圳、广州、上海、北京等一线城市的房价从2 0 0 7 年四季度开始下调。2 0 0 8 年5 月份，全国7 0 个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅分别回落0 6 和1 5 个百 4 山东大学硕士学1 立论文 分点。万科、招商、和记黄埔等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。 与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地 产空置率大幅上涨。根据北京房地产交易管理网的数据统计，2 0 0 8 年7 月1 日1 6 日，北京市期房网上签约住宅平均每天签约为1 6 4 6 3 套，而2 0 0 7 年同期平均为 3 9 3 0 7 套，同期下降5 8 1 2 。 2 、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。 目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目 前我国房地产商面临5 0 0 0 亿元以上的资金缺口，一些中小地产商随时面临资金链 断裂的风险。同时，由于房贷近年来一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大 银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。 房贷业务“一枝独秀的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国8 0 左右的 土地购置和房地产开发资金直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款 买房的人，占全部购房总数的比例高达9 0 ，这意味着房地产市场的绝大部分风 险都负担在金融机构身上。此外，由于房价下跌，一些购房者甚至拒绝偿还银行 贷款，而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的 房地产信贷风险，j j uj 罾l j 了我国的经济波动。 3 、外资有计划撤离中国楼市直接影响房地产行业景气。 受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的 外资机构在2 0 0 8 年9 月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。 2 0 0 9 年新年伊始，外资又掀起一股抛售物业套现离场的小高潮。澳大利亚最 大投行麦格理集团就以3 亿元人民币为旗下上海城市公寓酒店寻找买家，这一报价 较3 年前该公司的买入价4 亿元下调t 2 5 ；另一个案例是李嘉诚旗下长江实业开发 的位于浦东花木板块的御翠园别墅项目中8 栋商业别墅，近f i 以5 3 5 万一7 5 万元 平方米的价格抛售，并计划将小区会所一并出售，这是李嘉诚在最近几个月第四 次抛售上海物业。 4 、实力较弱的中小房地产企业正逐渐被市场淘汰。 第一是由于土地制度方面监管的加强，实力较弱的房地产很难拿到建设用地； 第二，信贷紧缩使得房地产商缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又无法通过 发行股票等渠道来获取资金；第三，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转 山东大学硕士学位论文 困难；第四，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷利息； 第五，一些中小房地产企业不具备品牌竞争力；第六，大型房地产企业更具有实 力进行价格战，通过价格战来清洗市场。以上这些因素的共同作用将会使房地产 市场走向分化，一些实力较弱的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。2 0 0 9 年1 月2 2 日，北京市建委对拟注销资质证书的8 6 2 家房地产开发企业名单进行了公 示。根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷 出现了一些中小房地产企业破产倒闭的现象。 造成房地产行业今天的这种状况，除了政策调整、外部经济化境变化等因素 的作用外，还与房地产企业以及房地产项目自身的管理尤其是风险管理有密切的 关系。国内的房地产企业普遍存在着风险意识薄弱、缺乏科学决策、风险管理技 术落后的现象，因此对于目前房地产市场存在的种种问题，亟需一套切实可行的 房地产开发项目风险管理办法予以指导解决。房地产开发项目风险管理是房地产 开发项目管理的重要组成部分。随着房地产市场的竞争日趋激烈，全球金融危机 的影响，以及国家宏观调控政策的出台，在新的经济形势和市场形势下，对于房 地产开发的项目管理水平也提出了新的要求。而成功的项目管理是以风险管理为 核心的项目管理，通过房地产：丌发项目风险管理可以更好地明确项目范围，优化 项目的选择过程，同时可以实时监控项目的实施过程，有效地进行风险控制。对 于提高房地产开发项目的管理水平将起到积极的作用。 1 1 2 研究意义 本文将项目风险管理理论引入房地产开发项目的管理中，结合房地产开发项 目风险的特点，从全面风险管理的角度进行房地产开发项目风险管理研究，建立 了一套相对完整的房地产开发项目风险管理的机制和平台，即在房地产开发项目 的运作过程中有必要对项目可能面临的风险进行识别、评估、应对与监控，减少 潜在的风险因素，通过对项目经济、技术、组织管理模式等方面的调查研究，及 时把握经验数据并加以科学分析和预测，使各种决策都建立在有效的风险识别、 评估、应对与监控的基础上。本文的研究对于增强房地产开发企业的风险意识， 提高其防范风险和应对风险的能力，保证房地产开发项目的顺利实施会起到积极 的作用。 6 山东大学硕士学位论文 1 2 研究框架与主要研究内容 本论文从风险管理的基本理论出发，以实际案例为具体分析目标，结合房地 产开发项目的特点，运用房地产项目风险管理的理论，分析房地产项目开发过程 中的各种风险，在此基础上提出了实用的风险管理方法。本文系统地介绍了房地 产项目风险的基本概念，并对房地产项目风险的识别、评估、应对与监控进行了 深入的研究。总结出一套适合房地产开发项目的风险管理系统以及风险管理识别、 评估、应对与监控的方法、技术和程序。 本论文结构上共分为五章： 第1 章绪论。简要地介绍了本课题的选题背景，阐明了我国目前房地产市场 现状，论述了研究意义，并说明了本文的主要研究内容、研究方法和研究特点。 第2 章房地产开发项目风险管理相关研究进展。主要介绍了国内外风险管理 的研究进展和我国房地产开发项目风险管理现状及存在的问题。 第3 章房地产开发项目风险管理流程和方法。在介绍了风险管理的基本理论 的基础上，从风险管理目标、组织、流程和方法四个方面构建全面风险管理框架， 基于房地产项目开发的流程即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和项 目租售阶段进行了风险识别，并详细论述了房地产，l ：发项目全面风险管理风险评 估、风险应对和风险监控的概念和方法。 第4 章潍坊市a 房地产开发项目风险管理案例分析。将房地产开发项目全面风 险管理的理论应用于a 项目中，通过案例分析，对该项目的全过程风险进行识别、 评估，并有针对性的提出相应的风险应对措施，以提高项目的风险管理水平。 第5 章主要研究结论及研究展望。简要论述了本论文的研究结论以及论文仍 存在的不足之处。 1 3 研究方法与研究特点 研究方法：本文采用规范研究与案例研究相结合的方法。在分析房地产开发 项目风险特点的基础上，引入全面风险管理理论，体现在项目建设的全生命周期 和全方位上进行房地产开发项目风险管理。运用案例分析的方法对潍坊市a 房地产 开发项目的风险进行识别、评估、应对。 研究特点：在阐述房地产开发项目风险管理理论的基础上，以房地产开发项 7 山东大学硕士学位论文 目为研究对象，对房地产开发项目风险的识别、评估、应对与监控进行了系统深 入的研究，构建了房地产开发项目全面风险管理体系，提出了识别和评估房地产 开发项目风险的程序和方法，并提出了相应的风险处理对策。 山东大学硕士学位论文 第2 章房地产开发项目风险管理相关研究进展及评述 2 1 国外风险管理的研究进展及评述 早期的风险管理萌芽可以追溯到几千年前。形成于公元前十世纪前后的共同 海损( g e n e r a la v e r a g e ) 原则和公元前七世纪的船货抵押贷款制度，可以认为是风 险管理思想的最早雏形。随着人类对风险认识程度的不断深化，风险管理也从萌 芽、扎根发展到根深叶茂，先后经历了早期的单纯保险管理，其后的安全管理， 到现代的系统风险管理阶段。2 0 世纪中叶，风险管理作为一门系统的管理科学被 提出，并且随后形成了近乎全球性的风险管理运动。 美国等国外发达国家在2 0 世纪5 0 年代就已经开展了有关风险的研究，风险管 理这个名词最早出现于1 9 5 0 年加拉格尔( g a ll a g h e r ) 的调查报告( r i s km a n a g e m e n t ，n e wp h a s eo fc o s tc o n t r o l ) 。而对风险管理学系统研究的开始，则以 1 9 6 3 年梅尔和赫奇斯合著的企业的风险管理( r i s km a n a g e m e n ti nt h e b u s i n e s se n t e r p r i s e ) 以及1 9 6 4 年威廉姆斯和汉斯合著的风险管理与保险 ( r i s km a n a g e m e n ta n di n s u r a n c e ) 这两本书的出版为标志。而最早探索企业 经营风险的是美国人f k n i g h t ，他在风险、不确定性和利润( 1 9 2 1 年) 一书中， 把行为主体难以确定的情况划分为两种：风险型和不确定型( r i s k & u n c e r t a i n t y ) ， 这种划分方法一直延续到今天。乜11 9 8 3 年5 月9 日，在美国风险和保险管理协会 ( r i s k i n s u r a n c em a n a g e m e n ts o c i e t y ，r i m s ) 年会上，世界各国的专家学 者讨论并通过了“1 0 1 条风险管理准则”，作为各国风险管理的一般原则，这标志 着风险管理已达到一个新的水平。 与美国相比，英国的风险研究有其自己的特色。在1 9 8 7 年出版的r i s ka n a l y s i sf o rl a r g ep r o j e c t s ：m e t h o d sa n dc a s e s 一书中，南安普敦大学教授c b c h a p m a n 提出了“风险工程的概念，弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使 得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。此外，许多学 者还注意把风险分析的研究成果应用到大型的工程项目中。 1 9 7 8 年，日本风险管理学会成立。1 9 8 0 年，关西大学教授龟井利明先后出版 9 山东大学硕士学位论文 了专著风险管理的理论和实务、海上风险管理与保险制度和风险管理 学。日本的一些大学也先后开设了风险管理课程。日本继承了美国的“风险管 理”模式，虽然起步较晚，但其针对性较强、注重实效，逐渐行成了一套适合本 国的理论体系。 进入2 0 世纪9 0 年代，西方国家的风险管理研究已经有了很大进展，基本形成 了一个体系较完整的新学科和独立的研究领域。风险管理在企业管理实践中得到 了广泛应用。 经过几十年的理论研究探讨和在实践中的初步应用，国际学术界已经对工程 的风险管理的理论已经达成了较为一致的看法，认为工程风险管理是一个系统工 程，它涉及工程管理的各个方面，包括风险的识别、评价、控制和管理，其目的 就是在于通过对项目环境不确定性的研究与控制，达到降低损失、控制成本的目 的。随着新的评价方法的不断产生，对工程风险的分析也向综合、全面、多维方 向发展。风险分析已经成为项目决策的主要依据，1 9 8 5 年r e r r y 和h a y e s 基于建设 项目的主要风险源进行分析了广泛的风险因素。口1 美国项目管理协会p m i ( p r o j e c tm a n a g e m e n ti n s t i t u t e ) 在2 0 0 0 年版的p m b o k ( p r o j e c tm a n a g e m e n tb o d yo fk n o w e d g e ) 中明确将项目风险管理分为6 个阶段： 风险管理计划( r i s km a n a g e m e n tp l a n n i n g ) 、风险识别( r i s ki d e n t i f i c a t i o n ) 、 风险估计( r i s ka s s e s s m e n t ) 、风险量化( r i s kq u a n t i f i c a t i o n ) 、风险处理( r i s k r e s p o n s ep l a n n i n g ) 和风险监控( r i s km o n i t o r i n ga n dc o n t r 0 1 ) 。h 1 国外对于房地产项目风险的研究始于2 0 世纪6 0 7 0 年代，主要是在风险分析 与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如w u r t z e b a c h 在 m o d e r nr e a l e s t a t e 一书中对房地产投资风险进行了分析，并涉及到了投资组合问题，但是 并没有更深入阐述其内涵；g a y l o n e g r e e r 在( i n v e s t m e n ta n a l y s i sf o rr e a l e s t a t ed e c i s i o n s 书中研究了不同类型的房地产投资收益及决策问题；r o g e r p s i n d t 在 r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n a l y s i sa n dh p p l i c a t i o n 一书中研究 了房地产投资分析问题。针对房地产投资风险做了全面研究的p e t e rj o v a n o v i c 和 d a v i ds p a u l d i n g ，主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面作了大量 研究。美国的s a v a g e 、a n s c o m b e 和a u m a m 等人提出风险选择一期望效用模型，随 后美国的t r e o r 、l i n t o r 等人建立了以平均值一标准差为基础的风险评价模型，用 1 0 山东大学硕士学位论文 分布的方差或标准差平均值对风险做出分析，并把它应用到房地产开发企业对风 险的防范和控制之中。 此外，国外一些专家学者从宏观角度出发提出房地产周期理论，认为房地产 经济的发展经历着从发展一繁荣一衰退一萧条四个阶段的循环往复，这样也有利 于房地产开发项目的风险管理研究。 综上所述，国外风险管理的理论研究无论在风险思想和风险评估方法上都比 较成熟，而且伴随着世界经济全球化和一体化的发展，现代风险管理正朝着全面、 持续和动态集成的方向发展，将更广泛地应用于各个行业。 2 2 国内风险管理的研究进展及评述 我国的风险管理实践与理论研究起步较晚。1 8 4 2 年魏源所著海国图志在 中国保险史上首次介绍了西方的保险思想和实务。而“风险一词则是1 9 8 0 年由 周士富首次提出的。在风险管理理论研究上，1 9 8 7 年，清华大学郭仲伟教授风 险分析与决策的出版，标志着我国新时期风险研究的开始；国家计委1 9 8 7 年颁 布的建设项目经济评价方法与参数中，提出对建设项目经济评价需要进行不 确定分析( 其中包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析) ，以预测项目可能承 担的风险，确定项目在财务、经济上的可靠性；1 9 8 9 年，吴鸣在经济风险论 中探索了风险与经济的关系，从风险角度对中国现实经济问题进行了研究；1 9 9 6 年雷胜强主编的国际工程风险管理与保险，1 9 9 8 年卢有杰、卢家仪编著的项 目风险管理，促进了国内对项目风险管理的关注。从1 9 8 7 年起至1 9 9 6 年，天津 大学管理学院“三峡工程风险研究 课题组承担了三峡工程的风险分析研究，在 国内首次对大型工程项目进行风险分析与评价。1 9 9 9 年于如九主编的投资项目 风险分析，对大型工程风险分析理论与应用进行了系统的阐述。 直n 2 0 世纪9 0 年代初，我国才开始了房地产项目风险与决策的理论研究。有 关房地产项目风险的研究还处于初级阶段，而且比较侧重于投资风险的分析和研 究。我国对投资风险的研究分布于各类投资管理研究中，如1 9 9 4 年，陈佑启编著 的房地产投资风险管理及经营决策方法推动了房地产投资风险的研究；1 9 9 6 年，申立银和俞明轩对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地产市场各类 风险因素进行了系统的研究和分析，给出了简单的风险度量方法；1 9 9 8 年，李启 山东大学硕士学位论文 明等人定性分析了房地产融资和投资风险，给出了一些房地产开发项目投资风险 定量分析和基本评价方法；2 0 0 1 年，王伟宁、李淑同主编的房地产开发项目可 行性研究与经济评价手册一书对房地产开发投资风险因素进行了全面、深入的 分析与分类；2 0 0 2 年李启明、陈兴汉编写的房地产投资决策与风险防范完全手 册对房地产投资风险及防范措施进行了较为系统地阐述；2 0 0 3 年，赵世强编著 的房地产开发风险管理，首次从项目开发运营的角度提出了房地产风险管理 系统，同时对房地产开发各个阶段的风险进行了较为全面的分析；陈慧在经济 工作导刊上发表的论文房地产开发项目的风险管理较早的对房地产开发项 目的风险管理进行了系统的、全面的分析；2 0 0 6 年，李启明和郑磊主编的现代 房地产项目全寿命周期管理提出了采用全寿命周期( 全过程) 管理的思想对房 地产开发项目进行风险管理，该书涉及面广，内容丰富，有较高的参考价值。 目前，由于我国房地产业尚处于发展的初级阶段，对宏观经济形势分析的偏 差，对经济规律把握不准，对房地产市场缺乏认真研究，对房地产投资与开发规 律认识不足以及市场监测和预警体系不健全，使许多开发商在房地产项目开发运 营中存在着很大的盲目性，对房地产开发项目的风险缺乏深刻的认识。因此，借 鉴和应用现代风险管理的重要理论和方法，研究适合我固房地产丌发实际情况的、 系统化的风险管理模式和风险管理体系，是当前迫切需要解决的问题。 2 3 本章小结 本章阐述了国内外风险管理的研究进展。项目风险管理是现代管理科学中不 可缺少的一部，在国外的发展较为成熟，并将项目风险管理概括为风险管理计划、 风险识别、风险定性估计、风险定量评估、风险处理和风险监控等六个主要方面 连续、循环的过程。我国风险管理的研究起步较晚，从上个世纪8 0 年代才开始应 用到项目管理中。由于当前国际经济形势的剧烈变动以及国家宏观政策的频繁调 整，房地产市场的竞争更加激烈，风险管理将会在房地产开发项目过程中起到越 来越重要的作用。房地产开发项目风险管理研究已经成为风险管理研究领域中重 要的课题，并呈现出广阔的应用前景。 1 2 山东大学硕士学位论文 第3 章房地产开发项目风险管理流程与方法 3 1 风险管理的基本理论 统计学说一般把风险定义为实际结果与预期结果的偏离程度，搿不利随机事 件对达到预期目标产生不利影响的危险性嘲j e r r ys r o s e n b l o o m 在文献中定义 风险如下：风险被定义为损失的不确定性。嘲 风险包括三个基本要件：风险要素，风险事件和风险损失。三者之间的关系可 通过风险因果链表示，如图3 - - 1 ：口1 图3 - - 1 风险因素、风险事件、风险损失和风险之间的关系图 风险管理( r i s km a n a g e m e n t ) 是指经济单位对可能遇到的风险进行管理规划、 预测、识别、评估、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大 安全保障的科学管理方法。1 项目由于其独特性和动态性的特征，风险成了其不可 分割的组成部分，甚至风险是项目的主要特征，项目管理在很大程度上就是风险 管理。阳1 风险管理的目的，并不是完全消灭风险，因为在工程项目中存在大量不可 控风险。但有效的风险管理可以确保有准备、有理性的项目实施，尽可能减少风 险带来的损失n 们 项目风险管理是指通过风险识别、风险分析与评价去识别项目的风险，并以 此为基础合理地使用各种风险应对措施、管理方法、技术和手段对项目的风险进 行有效地控制，妥善处理风险事故所造成的不利结果，以最少的成本保证项目总 目标实现的管理工作n 一般来说，项目风险管理包括六个过程，即风险规划、风险识别、风险估计、 风险分析、风险应对和风险监控。这六个过程是不断循环进行的。如图3 - - 2 n 2 1 ： 山东大学硕士学位论文 图3 _ 2项目风险管理过程 房地产开发项目风险管理是指在房地产项目开发过程中对可能出现的风险进 行识别和评价，采用合理、经济的手段对风险加以防范和处理，以最小成本获得 最大安全保障的一种管理活动。即在主观上尽可能做到有备无患或在无法避免时 也能采取切实可行的补偿措施，从而减少意外损失。n 羽 房地产开发项目风险管理定义包含以下三层含义： 1 、房地产项目风险管理的主体是开发商，因此房地产项目风险管理不仅仅是 工程技术风险等问题的管理，同时还包括政策风险、社会风险、市场风险、管理 风险等多种不确定因素的管理。 2 、房地产开发项目风险管理的基本内容、方法和程序的核心在于构建合理的 风险管理框架，完善风险管理流程和运用科学有效的风险管理技术手段进行风险 防范和控制。 3 、房地产开发项目风险管理目标在于控制和处理房地产项目风险，防止和减 少损失，以最少的成本实现最大安全保障。 房地产开发项目风险管理成功与否，不仅取决于决策前的风险识别、分析和 评价是否全面正确，而且还取决于实施控制方案过程中的效果评价，对控制方案 不断修改、完善，使其更加切合实际。这表明房地产项目风险管理是一个系统、 动态的管理过程。项目管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价项目风险， 修改管理方案，以达到以最少的成本实现最大安全保障的目标。 3 2 房地产开发项目全生命周期风险特点 房地产开发项目是一项以房屋和土地开发为主要内容的综合性开发项目，是 1 4 山东大学硕士学位论文 _ 开发商按照城市规划的要求，在一定的时间内，投入一定的资金开发建设适应城 市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑和配套设施，通过出售和出租 的方式获取收益的项目。n 盯 由于房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程，因 而，不确定性贯穿于整个房地产项目开发过程的始终，风险与房地产开发时时相 伴，处处相随，这是由房地产业本身不同于其他行业的特点所决定的： l 、空间上的固定性。 2 、投资规模大。 3 、开发周期长。 4 、开发条件差。 5 、开发过程环节多，涉及面广。 房地产开发项目全生命周期通常分为四个阶段，即项目投资决策阶段、前期 准备阶段、项目建设阶段以及项目租售阶段。各阶段的主要工作有： 1 、投资决策阶段 投资决策阶段，既是整个房地产项目开发的第一阶段，也是开发过程中最重 要的一个环节。本阶段的主要任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社 会发展趋势的研究，综合考虑当地房地产市场的具体情况，制定自身的房地产开 发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机，即决定在何时、何地、开 发何种房地产。在这一阶段中，房地产开发商主要进行投资机会选择、市场分析 和项目的财务评价等工作。 2 、前期准备阶段 前期准备阶段的工作包括进行获取土地使用权、确定项目的规划设计方案、项 目的招标、办理开工手续等工作。按照我国目前的土地出让政策，房地产开发用 地主要通过招标、拍卖、挂牌三种方式获得土地使用权。购买土地的各项准备工 作是该阶段的重点，因此在后文中主要针对该阶段获取土地使用权的各项工作进 行分析。 3 、项目建设阶段 建设阶段，是指房地产开发项目从开工建设到竣工验收所经过的过程。开发 商在这一阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划 1 5 山东大学硕士学位论文 的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在项目建设 阶段所涉及的管理工作主要是对建设过程实施包括质量、进度、成本控制和合同、 安全管理等在内的项目管理工作。 4 、租售阶段 租售阶段的主要任务是把在建或建成的房地产租售出去以尽快收回投资并实 现开发利润。在一般情况下，房地产开发商为了分散投资风险，减轻项目融资的 压力，在项目建设前或建设过程中就通过预售或预租的形式为项目找到了买家或 使用者；但有些情况下，开发商也有可能在项目建设完成或接近尾声时才开始市 场营销工作。租售阶段的主要工作是进一步对项目进行市场分析和定位，确定项 目的营销价格策略和营销渠道策略并组织销售。 由于房地产项目各个阶段的工作任务不同，风险的性质和风险因素发生的概 率也不同，但是从总体上看，在项目开发初期即投资决策阶段的风险发生概率最 高，但是发生风险时，风险损失程度较低；而在项目收尾阶段即房地产项目租售 阶段的风险发生概率最低，但风险的损失程度较高。如图3 3 ：n 司 投资 决策 阶段 妻蓑誓曼。君蓦 疆茸阶段 获取建设租售 悄嗣吲缓 阶段阶段阶段 图3 3 房地产开发项目全生命周期风险的特点 3 3 房地产开发项目全面风险管理体系 3 3 1 房地产开发项目全面风险管理 所谓全面j x l 险管理( t o t a lr i s km a n a g e m e n t ) ，是指组织在特定环境下，在 1 6 山东大学硕士学位论文 完成预定目标的过程中，对整个组织内各层次业务单位、各个风险种类的通盘管 理。有学者认为：“全面风险管理是指项目管理者用动态的系统的方法对风险进行 全过程、全方位的管理。管理的目的并不是消灭风险( 也不可能消灭风险) ，而 是有效地控制风险和减少风险的损失。”n 们其核心理念是用系统的、动态的方法进 行风险控制，以减少项目实施过程中的不确定性。全面风险管理不仅使各层次的 项目管理者建立风险意识，重视风险问题并防患于未然，而且在项目的各个阶段、 各个方面实施有效的风险控制，形成一个前后连贯的管理过程，保障项目的顺利 进行。 在房地产开发项目中，全面风险管理有四个方面的含义：一是全员的风险管 理，即项目的所有相关人员都应参与项目的风险管理；二是全生命周期的风险管 理，从房地产项目的立项到项目的结束，都必须进行风险的分析、风险评价、风 险控制以及对经验和教训的总结：三是对全部风险的管理；四是全方位的管理。 女口图3 一一4 【1 7 1 ： 图3 4 房地产开发项目全面风险管理的涵义 房地产开发项目全面风险管理的特征主要包括以下几个方面： l 、全员的风险管理 1 7 山东大学硕士学位论文 房地产开发项目风险的全员管理要求所有与项目相关的人员都能参与项目风 险的管理。项目的风险管理绝对不仅仅是风险管理职能部门的事。此外，风险管 理一定要责任到人，并赋予项目风险管理者相应的职责、权利和资源，在组织上 全面落实风险控制责任，建立风险控制体系，将风险管理作为项目各层次管理人 员的一项重要任务。强化项目风险意识，让大家都来参与风险的监控工作。 2 、全生命周期的风险管理 全面的风险管理不是被动地在风险发生时采取措施应对风险，或者在风险发 生后的风险总结，而是全过程的风险管理，即在项目的整个生命周期中对项目的 不确定因素进行管理和控制。它强调的是早发现、早预防。对房地产开发项目来 说，全过程的风险管理就是对项目的投资决策、前期准备、项目建设和租售的全 过程都要进行风险识别、评价和应对，并随着项目的开展，不断深化对项目风险 的认识。n 町 3 、全方位的风险管理 房地产开发项目风险管理追求的最终目标就是要实