（工商管理专业论文）盘锦市兴隆台区东部商业区商业布局研究.pdf

东北大学硕士学位论文 摘要 盘锦市兴隆台区东部商业区商业布局研究 摘要 商业布局规划是城市总体规划的重要组成部分，研究制定合理的商业布局规 划是政府进行宏观调控的项重要职责。 兴隆台区是盘锦市的“中心城区”，具备发展经济尤其是商业的许多得天独厚 的优势。近年来，随着油田矿区人口回迁和农村城市化进程的加快，兴隆台区东 部城区人1 3 不断增加，新型社区不断兴建，居民对商业设施的需求不断增加；与 此同时，老商业区交通拥挤、设施落后、布局不尽合理的问题逐渐显现。因此， 科学制定东部商业区商业布局规划，促进新老商业资源合理布局，是实现商业可 持续发展的重要举措。 本文首先对商业布局理论进行了概述，介绍了商业布局理论的基本概念、商 业布局的研究对象及影响因素，商业街布局的特点、类型、形成因素以及商业布 局理论的历史沿革。在对盘锦市兴隆台区的情况作了简要的介绍之后，提出了兴 隆台区东部商业区商业布局问题。随后，从地理范围上对兴隆台区东部商业区做 了初步界定，从宏观和微观两大方面对兴隆台区东部商业区的商业发展所面临的 外部环境进行辨识，分析了东部商业区商业布局的机会和威胁：通过闯卷调查的 方法，从东部商业区客流状况、住户情况、商铺情况等方面对兴隆台区东部商业 区商业布局的内部环境进行分析，发现_ 兴隆台区东部商业区商业发展存在的特 点和问题。在此基础上，确立了兴隆台区东部商业区商业布局规划的总体目标， 制定了兴隆台区东部商业区商业布局规划，并对如何实施兴隆台区东部商业区商 业布局规划作了初步的探讨。 本文研究结果可为东部商业区的发展提供方向和依据，为兴隆台区政府决策 部门提供理论参考，对兴隆台区未来商业发展提供有益的借鉴。 关键诃 商业圈；商业区；客流；业态结构；商业布局 查苎叁兰塑主兰垒垒圭 塑墨 t h es t u d yo fc o m m e r c i a lo v e r a l l a rra n g e m e n t i nt h ee a s t e r n s h o p p i n gc e n t e r0 fx i n gl o n gt 八i d i s t m c ti n 脚烈j i n a b s t r a c t 1 h ep l a no fc o r n m e m i a lo v e r a l la r r a n g e m e ：l a ti s 锄i m p o r t a n tc o m p o n e n to fm a s t e r p l a no ft h ec i t y d i s c u s s i n ga n dm a k i n gt h er a t i o n a lp l a ni sa ni m p o r t a n td u t yt h a ta g o v e r n m e n tc a r r i e so nm a c r oa d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l si nc o m m e m i a lo v e r a l l a r r a n g e m e n t t h ef i r s tt w a n t yy e a r so ft h eb e 百n n i n go f2 1 s tc e n t u r yw a st h ek e yp e r i o df o r s o c i a l i s tm o d e r n i z a t i o nd r i v eo f0 1 1 1 c o u n t r y d o m e s t i cs h o r t a g ee c o n o m i ce r ah a s a l r e a d yp a s s e db y , t h eb u y e r sm a r k e th a st a k e ni t ss h a p e ，p o l i t i c a ls t r u c t u r er e f o r m s h a v em o r ep e r f e c td a yb yd a y , e c o n o m i cr e s t r u c t u r i n gm a ds y s t e mr e f o r me n t e ri n t o s o l v i n gp r o f o u n dc o n t r a d i c t i o ns t a g e n l en o r t h e a s th a so f f e r e dv e r yr a r eo p p o r t u n i t y f o re v e nf a s t e rd e v e l o p m e n ts i n c ec e n t r a la u t h o r i t yr e c e n t l ym a k et h eg r e a td e c i s i o no f s t r a t e g yt or e v i t a l i z et h en o r t h e a s to l di n d u s t r i a lb a s e x i n g l o n g t a id i s t r i c ti st h ep o l i t i c a l ，e c o n o m i c ，c u l t u r a lc e n t e ro fp a 坷氓n a m e l y ” c e n t e rc o m m u n i t y ”o fp a n j i n ，p o s s e s s e sal o to f 百舶da d v a n t a g e so fd e v e l o p i n g e c o n o m y , e s p e c i a l l ye o l n n l e r c e c o m m e r c i a lf a c i l i t i e sa n dc o m m e r c i a ln e t w o r kd e v e l o p r a p i d l y ；t h et o t a lv o l u m eo fr e t a i ls a l e so ft h es o c i a lc o m m o d i t i e si ss o a r i n gc o n s t a n t l y w i t ht h eq u i c k l ym o v i n gb a c ko ft h em i n i n ga r e ap o p u l m i o ni nt h eo i lf i e l da n d p r o c e s s i n go fu r b a n i z a t i o no fv i l l a g e s ，t h eu r b a np o p u l a t i o ni nt h ee a s to fx i n g l o n g t a l d i s t r i c ti si n c r e a s i n g ，t h en e w t y p ec o m m u n i t yi sb u i l d i n gc o n s t a n t l ya n dt h er e s i d e n t s d e m a n di sa p p e a r i n gg r a d u a l l yt oc o m m e r c i a lf a c i l i t i e si nr e c e n td a y s u n d e rt h e i n t e r n a t i o n a la n dd o m e s t i ca n ds u r r o u n d i n ge n v i r o n m e n ts e v e r i n gd a yb yd a y , t h e d e v e l o p m e n to ft h ee a s t e r ns h o p p i n gc e n t e ro fx i n g l o n g t a id i s t r i c t f a c e sn e w o p p o r t u n i t ya n dc h a l l e n g e h o wt op r o m o t et h er a t i o n a lo v e r a l la r r a n g e m e n to f n e w o l d c o m m e r c i a lr e s o u r c ea n dr e a l i z et h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to ft h ec o m m e r c e ? t h i si s av e r ys e v e r ep r o b l e mi nf b n to fl e a d e ra n dp o l i c y m a k e ro fx i n g l o n g t a id i s t r i c t s o ， 一i 东北大学硕士学位论文 摘要 t h er e s e a r c h ，o ft h eo v e r a l la r r a n g e m e n t p l a n n i n gp r o b l e mo fs h o p p i n gc e n t e ri nt h e d i s t r i c t ，i se x t r e m e l yu r g e n t t 拭st e x ti st ot h ea c t u a lc o n d i t i o n so f t h ee a s t e r ns h o p p i n gc e n t e ro f x i n g l o n g t a i d i s t r i c t ，m a k e sm o r ea c c u r a t ea n a l y s i sa n dj u d g m e n tt ot h ec u r r e n ts i t u a t i o no ft h e c o m m e r c i a ld e v e l o p m e n ti nt h ee a s t e r ns h o p p i n gc e n t e ro fx i n g l o n g t a id i s t r i c t ，m a k e s t h et o t a la r r a n g e m e n tg o a lo ft h ec o m m e r c i a lo v e r a l la r r a n g e m e n to fs h o p p i n gc e n t e ri n t h ee a s t e r no f x i n g l o n g t a id i s t r i c t ，h a sp u tf o r w a r dt h ee f f e c t i v em e t h o dt h a tt h eo v e r a l l a r r a n g e m e n ti si m p l e m e n t e da n dc o n t r o l l e d ，t h r o u g hd i s t i n g u i s h i n gt h ee n v i r o n m e n t a l k e ye l e m e n ti n s i d ea n do u t s i d eo fi t sd e v e l o p m e n t t l m st h eg o a lo f t h ed i s s e r t a t i o ni st o o f f e rt h ed i r e c t i o na n db a s i sf o rd e v e l o p m e n to ft h es h o p p i n gc e n t e ri nt h ee a s t ，p r o v i d e t h et h e o r yf o rp o l i c yd e c i s i o nd e p a r t m e n to fx i n g l o n g t a id i s t r i c tt oc o n s u l t ，g i v e b e n e f i c i a lr e f e r e n c e st 0t h ec o m m e r c i a ld e v e l o p m e n to f t h ef u t u r ex i n g l o n g t a id i s t r i c t k e yw o r d s ：c o m m e r i a la r e a ，c u s t o m e rf l o w r a t e ，c o m m e r c i a lo v e r a l la r r a n g e m e n t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。论文中取 得的研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人己经发表或 撰写过的研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确 的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 舔螽 日期： 卯，雳i - y 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者和指导教师完全了解东北大学有关保留、使用学 位论文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的 复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人同意东北大学可以将学 位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索、交流。 k o 学位论文作者签名：爿知啐 口野j 铆s 言| j 另外，如作者和导师不同意网上交流，请在下方签名；否则视为 同意。 学位论文作者签名： 签字目期： 导师签名： 签字日期： 东北大学硕士学位论文 -1l-k 月i j置 随着2 l 世纪的到来，经济全球化趋势不断增强，区域经济一体化步伐加快。 加入w t o 后，我国将逐步取消对外资进入流通领域的限制，商业竞争的压力将进 一步加大，这些必将对兴隆台区的商业发展产生深远的影响。 兴隆台区是盘锦市的政治、经济、文化中心，即盘锦市的“中心城区”，具备 发展商业的许多得天独厚的优势，商业设施和商业网点发展迅速，社会商品零售 总额不断攀升。近年来，随着油田矿区人口回迁和农村城市化进程的加快，兴隆 台区东部城区人口不断增加，新型社区不断兴建，居民对商业设施的需求不断增 加；与此同时，老商业区交通拥挤、设施落后、布局不尽合理的问题逐渐显现。 在国际国内及周边环境日益严峻的形势下，兴隆台区东部商业区的发展面临着新 的机遇和挑战，如何促进新老商业资源合理布局、实现商业的可持续发展? 这是 摆在兴隆台区领导者和决策者面前的十分严峻的问题，因此，兴隆台区东部商业 区布局规划问题的研究迫在属睫。 本文将在商业布局理论的基础上，结合现代经济发展理论中的区域经济理论、 可持续发展理论等，对兴隆台区东部商业区商业布局进行研究。在上述总的研究 方法指导下，具体采用实证分析与规范分析相结合，静态分析、动态分析和比较 分析等研究方法，对兴隆台区东部商业区商业布局进行比较深入细致的研究。 笔者针对兴隆台区东部商业区的实际情况，对其商业布局的宏观条件和微观 条件要素进行分析，从而对东部商业区的发展现状做出比较准确的判断，找出兴 隆台区东部商业区商业布局的特点、问题、机会、威胁，明确东部商业区的发展 方向，制定兴隆台区东部商业区商业布局的总体规划，提出实施和控制的有效办 法，从而为兴隆台区东部商业区的发展提供方向和依据。 本文的研究对于兴隆台区未来的经济发展有着直接的理论和现实意义，笔者 力图将所学的理论知识与工作实践相结合，使商业布局理论应用于行政区域经济 发展实际中。希望本文能够为兴隆台区政府决策部门提供理论参考，对兴隆台区 未来经济发展提供有益的借鉴。 东北大学硕士学位论文 第一章绪论 第一章绪论 1 1 东部商业区商业布局问题的提出 1 1 1 盘锦市简介 盘锦市于1 9 8 4 年经国务院批准建立省辖市，区域面积4 0 7 1 平方公里，辖兴隆 台、双台子两区和大洼、盘山两县。全市人口为1 2 3 9 万，其中城市人口占4 5 3 。 盘锦是沿海开放城市之一，位于辽宁省西南部，地处辽河冲积平原的最南端，辽 河三角洲中心。西、北邻锦州，东界鞍山，南临渤海辽东湾。境内地势平坦，多 水无山。这里交通便捷，是京沈、盘海营高速公路和秦沈高速铁路的交汇处。 盘锦市地处中纬度地带，属温带大陆性半湿润季风气候。其特点是：四季分 明，雨热同季，干冷同期，温度适宜，光照充足。由于地处辽河下游的渤海之滨， 地势低洼平坦，属于第四冲击层，属三角滨海相沉积。地基承载力为1 0 - 1 2 吨平 方米。盘锦属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，年平均气温8 6 c ，无霜期 1 7 天，年平均降雨量6 2 7 毫米，年目照时间在2 7 0 0 小时以上。 盘锦是典型的资源型城市。这里自然资源丰富，地下蕴藏着大量的石油和天 然气资源，是中国重要的石油化工基地；农业资源得天独厚，有闻名遐迩的大苇 田8 万公顷，可年产芦苇3 5 万吨以上；有大块连片草场，适合畜牧业发展：有绵 长的沿海滩涂，对贝类生产十分有利。盘锦地下还蕴藏着丰富的井盐资源，有利 于盐化工业的发展和盐水养殖。丰富的自然资源，为盘锦经济发展提供了物质前 提。 1 1 2 兴隆台区简介 兴隆台地区开发比较早。境内有明代、清代居住遗址。该地区的兴起源自1 9 7 5 年辽河石油勘探局的建立，自此，大规模的开发兴隆台地区的工作全面展开。1 9 8 6 年1 1 月，经国务院批准，兴隆台区正式成立，盘锦市和辽河油田两大机关均坐落 在兴隆台区，区域面积1 8 7 平方公里，总人口3 6 7 万人，是全市的政治、经济、 文化中心，既盘锦市的“中心城区”。 兴隆台区全区下辖1 8 个街道办事处、其中7 个街道办事处分别设在市内，1 1 个街道办事处分设在外市、县的油田职工家属区，形成独具特色的“飞地”现象。 一2 一 东北犬学硕士学位论文第一章绪论 兴隆台区还是多民族聚居区，境内有2 2 个民族。 这里自然资源比较丰富，地下蕴藏着丰富的石油和天然气、境内地势平坦、 土地肥沃，现有耕地6 2 6 8 公顷，年产粮食5 3 万吨。境内河系发达，坑塘星罗棋 布，有适于淡水养殖水面近3 0 0 公顷。优越的位置、雄厚的资源、便利的交通为 兴隆台区商业发展提供了得天独厚的条件。 建区以来，兴隆台区人民按照“双服务”建区宗旨和“科教兴区、工业强区” 的发展思路，充分发挥中心城区的辐射带动作用和得天独厚的资源优势、人才优 势、市场优势、资金优势、区位优势。以“抓住机遇，加快发展”为主题，解放 思想、实事求是，国民经济和社会发展取得了显著成就。先后被评为国家级科教 工作先进城区和省级文明城市建设区、文化工作先进区、科技先导区等。2 0 0 3 年， 全区实现国内生产总值3 6 3 5 亿元，地方财政可支配收入2 8 亿元，城市居民人 均生活费和农民人均纯收入分别为9 6 0 0 元和4 4 9 2 元。连续四年获得辽宁省双亿 经济大区称号，率先达到小康水平，跨入全省经济强区行列。 1 1 3 东部商业区简介 “商业区”是由美国学者于1 9 2 3 年提出的，它是指一个具有综合性商业功能 的区域范围，即“商业活动会聚之处”。商业区有其明确的概念、体系和方法论， 它同商业街和购物中心既有区别，又有联系。 商业街是商业区中的一部分。商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有 规律的排列组合的商品交易场所。其存在形式分带状式商业街和环型组团式商业 街。由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构规律排列。 购物中心又是商业街的一部分。购物中心是由一个管理机构把一系列零售商 店、超级市场组织在一组商店群体内的业态形式。大型购物中心( m a l l ) 在美国 泛指商业城和购物中心。它与以商业、餐饮业娱乐业、金融业、服务业五大业态 整齐有序排列的商业街不同。商业区同商业街和购物中心的关系如图1 1 所示： 图11 商业区同商业街和购物中心的关系 f i 9 1 1r e l a t i o n s h i pa m o n gc o m m e r c i a la r e a ，b u s i n e s ss t r e e t sa n ds h o p p i n gc e n t e r 一3 一 东北大学硕士学位论文第一章绪论 兴隆台东部商业区是位于兴隆台区东北地带，属二级商业区，北面被螃蟹沟 隔断，西面连接着兴隆台中兴中心商业圈，东面与油田企业相邻，南面是待开发 地带。其核心部分是一个以南北走向的香稻路、林丰路为纵主轴线，和东西走向 的兴隆台大街、石油大街交叉形成的“井”字型区域，该区域东西宽1 千米，南 北近2 0 0 0 米，总面积2 平方公里。 其自然地理图示如图1 2 所示。 图l _ 2 东部商业区自然地理范围图 f i 9 1 2g e o g r a p h i c a ld i a g r a mo f t h ee a s t e r nc o m m e r c i a la r e a 东部商业区是兴隆台区乃至盘锦市最大的新兴居民区，该居民区的核心地区 有幸福、胜利、世纪、紫园、河畔、欧式和新广厦7 个小区，总入住户数约1 5 0 0 0 户，按平均每户3 人计算，该居民区的核心地段总人口有4 - - 5 万人：附近还有林 丰、振兴、俪园三个小区和设计院家属区，人口可达7 万：如果加上周边的测井、 供应和渤海等油田老居民区，总人口估计在1 0 万人以上。在该地区住户中，年轻 的小家庭居多，自领比例较大，文化程度不很高，但收入水平比盘锦市和兴隆台其 他地区相对高些，人均月收入达到1 0 0 0 3 0 0 0 元的家庭占5 6 4 3 ，人均月支出 5 0 0 2 0 0 0 元的家庭比例为7 0 以上，有较强的购买和消费能力 从现有商业服务网看，根据不完全调查统计，东部商业区主要小区内现有各类 商贸网点7 2 个，其业态和种类结构比例如图1 3 所示。 4 东北大学硕士学位论文 第一章绪论 图13 东部商业区商业设施构成情况图 f i 9 1 3d i a g r a mo fc o m m e r c i a lf a c i l i t i e so f t h ee a s t e r nc o m m e r e i a la r e a 商业网点平均每家营业面积只有1 1 7 m 2 ，除了欧式小区东侧的林丰路沿线的餐 饮店集群外，还没有大型商贸设施和初具规模市场体系，还难以与目标市场的顾客 需求相适应和匹配。规模小，布局散乱，基本没有商业的“扎堆”式分布局面和由 此产生的集聚效应和规模经济。 1 1 4 东部商业区商业布局问题的提出 随着城市基础设施的改善和经济规模的扩大，盘锦市商品流通及市场建设日 渐发达，2 0 0 3 年，全市社会消费品零售总额实现6 1 6 亿元，批发零售贸易及餐饮 业增加值实现1 7 7 亿元，比上年增长2 1 2 。商业区发展迅速，初步形成了“一 个中心，两个基本点”的商业格局，即以兴隆台区中兴商业区为一级商业区，大 洼东风市场商业带和盘山二百商业区为二级商业区，社区商业为补充的基本格局。 兴隆台区是盘锦市的政治、经济、文化中心，即盘锦市的“中心城区”，具备 发展商业的许多得天独厚的优势。2 0 0 3 年，兴隆台区中兴商业区的社会消费品零 售总额占全市的8 0 以上。但是，随着商业设施的迅速发展，老商业区交通拥挤、 设施落后、布局不尽合理的问题逐渐显现。近年来，随着油田矿区人口回迁和农 村城市化进程的加快，兴隆台区城区人口不断增加，新型社区不断兴建，居民对 新型商业设施的需求不断增加。为此兴隆台区在十五规划中提出：十五期间，兴 隆台区将着力于第三产业结构调整，优化商业布局，大力发展新型业态，增强和 完善兴隆台区城市中心商业区的功能，到2 0 0 7 年，初步形成功能明确、分工合理 的三级商业格局。 如表1 1 所示 5 东北大学硕士学位论文 第一章绪论 表1 1 兴隆台区商业布局表 t a b l e l 1c o m s e r c i a ld i s t r i b u t i o n so fx i n g l o n g t a ia r e a 级别定位组成政策目标 中心商业区兴隆大厦、百特超市形成功能相对完善，带 一级调整中发展 ( 1 个) 辐射周边若干条商业街 动消费升级的消费中心 特色商业区中型超市、百货、生活 形成具有一定特色的区 二级扶持引导 ( 2 个)服务、娱乐特色街域性商业群体 社区商业掰点群小规模超市、餐饮、多功能社区便民商业服 三级重点发展 ( 若干个)生活服务、休闲娱乐 务体系 兴隆台东部商业区位于兴隆台区乃至盘锦市的地理中心地带，居住人口主要 以油田职工为主，人均年收入达到1 6 0 0 0 元人民币，是盘锦市的主要高收入人群。 近年来，东部地区先盾修建了幸福、河畔、紫因等高档生活社区，又吸引了大量 高收入人群入住。通过以上的分析，我们可以看出，东部地带有发展商业得天独 厚的优势，发展潜力巨大。 在国际国内商业竞争日益激烈的形势下，如何规划建设好东部商业区，促进 新老商业资源合理布局、实现商业的可持续发展? 这是摆在兴隆台区决策者面前 的十分严峻的问题，因此，兴隆台区东部商业区布局规划问题的研究迫在眉睫。 笔者在学习了工商管理课程以后，结合工作实际，提出了对兴隆台区东部商 业区商业布局问题的研究。本文将运用一系列现代商业布局理论和方法来针对盘 锦市兴隆台区东部商业区商业布局问题进行初步的探索和研究。 1 2 研究内容及意义 研究区域商业布局不仅是市场经济条件下政府的重要调控手段，也是现阶段 我国地方政府职能转变的重要内容。本文首先从地理范围上对兴隆台区东部商业 区做了初步界定，从宏观和微观两大方面对兴隆台区东部商业区的商业发展所面 临的外部环境进行辨识，分析了东部商业区商业布局的机会和威胁；然后通过问 卷调查的方法，从东部商业区客流状况、住户情况、商铺情况等不同方面对兴隆 台区东部商业区商业布局的内部环境进行分析，发现了兴隆台区东部商业区商业 发展存在的特点和问题；最后制定了兴隆台区东部商业区商业布局规划，并对如 何实施和控制兴隆台区东部商业区商业布局规划作了初步的探讨。 党的十一届三中全会以来，我国社会主义经济蓬勃发展，商品经济日益繁荣。 适应商业经济新发展的需要，大力加强和深入开展商业布局的研究正愈益成为迫 切课题。本文将商业布局研究引入兴隆台区商业发展实际工作中进行相似性对接， 进而研究兴隆台区东部商业区发展规划，就兴隆台区而言，商业布局是为求得可 持续快速发展进行的商业产业调整和规划，规划建设好东部商业区，对满足东部 商业区居民需求和提升居民的生活质量，建立健全市场体系，发展第三产业，实 一6 东北大学硕士学位论文 第一章绪论 现兴隆台区和盘锦市“十五”规划的战略目标，都将有着重要的社会效益、环境 效益和经济效益意义。 1 3 研究思路与论文总体框架 商业布局规划是调整商业结构，促进商业现代化的重要途径，是做好商业工 作、满足人民生活基本需求的基本物质技术基础。本文试图通过分析影响兴隆台 区东部商业区外部环境和内部环境的各项因素，明确东部商业区存在的优势和问 题制定出东部商业区布局规划，并为保证规划的实施提出相关建议，为兴隆台 区商业资源的合理布局起到指导和借鉴作用。论文总体框架如下： 图14 论文总体框架图 f i g i 4g e n e r a ls t r u c t u r e so ft h ee s s a y 一7 一 东北大学硕士学位论文 第二章商业布局理论 第二章商业布局理论 2 1 商业的概念与特点 2 1 1 商业的概念 商业是商品交换发达的一种形式，是独立于社会物质生产之夕 的个特殊行 业，是属于第三产业的重要行业。其基本职能乃是通过商品的买与卖的经营活动， 在生产者与消费者之间媒介成商品交换。商业作为个专门从事商品流通的独立 经济部门，可以积极促进商品生产，发展商品流通，繁荣城乡经济，为城乡人民 的物质和文化生活的需要服务，在社会再生产过程中发挥其应有的作用，是整个 国民经济中不可或缺的一个重要组成部分。 2 1 2 商业的一般特点 商业具有与工业、农业、交通运输业等社会物质生产部门不同的特点，这些 特点是： ( 1 ) 服务性。商业一般不属于社会物质生产领域，却紧密联系着生产，商品流 通离开生产就会成为无源之水。生产决定流通，但流通并非完全被动和消极，它 对生产起着巨大的能动作用：一是对再生产过程能起到先导者和完成者的服务作 用；二是为实现再生产过程的连续性起着保证者的服务作用；三是促进生产的社 会化和现代化。生产社会化是现代化大生产发展的必然趋势。而生产社会化又是 同发达的商品生产和商品流通密切联系在起的。 ( 2 ) 普遍性。商业既与工农业等社会物质生产部门有着不可分割的联系，又同 交通运输不可须臾分离，故而哪里有社会物质生产活动，哪里使有相应发展规模、 水平与设施的商业活动；同时，因为商业还为整个社会的消费服务，在现代经济 条件下，凡有人臼、居民聚居之地，往往都有相应的商业活动。所以，从繁荣发 达的大中城市到偏僻的农村地区，从经济发达地区到经济相对滞后地区，都有规 模、行业互异、各具特点的商业中心、贸易中心及各类商业网点分布，形成普遍 分布的格局。 ( 3 ) 综合性。商业的基本职能乃是媒介成商品交换。而要发挥好这一基本职能， 则须依赖商业经济活动所包括的四个环节购、销、存、调的有机结合。购进 8 一 东北大学硕士学位论文第二章商业布局理论 商品使商品从生产领域进入流通领域，乃是商业经济活动的开始；销售是商品流 通的终点，通过销售，商品由流通领域进入消费( 包括生产消费和生活消费) 领 域；存、调是指商品的调运和存储，它借助各种交通运输工具、线路及相应数量 的仓库来实现，这是联结商品购销活动的必要流通纽带。从中可见，商业具有多 环节的综合性的明显特点。 ( 4 ) 网络性。商业都必须综合地形成一定的商品流通网络。由于商品购销活动 的需要，商业部门必须建立各种商业批发和零售企业网点，每个企业在空间形式 上都表现为大小各异的点。凭借各种交通运输工具、线路和相应数量的仓库来实 现的商品调运和存储，在空间形式上除表现一定数量的点以外，更多地表现为联 结各个点的线。所有这些商业机构设施和凭借它们所组织的商品货流，在空间上 表现为星罗棋布的点和线。众多的点和线之间的衔接，在购、销、存、调各环节 的运动循环中既互相联系与制约，也相互交错连结，于是综合地形成了各地区和 全国范围内的商业经济活动商品流通网络。构成个多环节、多层次、经纬 交错的系统。大凡商业都必须综合形成商品流通网络，构成一个复杂的系统，这 是一条不以人们意志为转移的客观规律。 2 2 商业布局的概念、研究对象及影响因素 2 2 。1 商业布局的概念 所谓商业布局，指的就是商品流通网络的地域分布与地域组合。作为经济地 理学的一个分支学科的商业地理学，即是从地域的、综合的观点研究商品流通网 络地域分布和地域组合的形成、发展条件、特点与规律的科学。 2 2 2 商业布局的研究对象 商业布局的研究对象包括三个方面： ( i ) 研究商品空间位移的网分布规律。研究其空间位置移动过程中，所形成 的网结构和行迹轨道构成，即商品从生产领域到消费领域之前，复杂的空间移动 规律。 ( 2 ) 研究商业地域结构的政府配置规律。 ( 3 ) 研究微观商业组各结构的布局模式规律。 2 2 3 影响商业布局的主要因素 9 一 东北大学硕士学位论文第二章商业布局理论 商业作为独立于社会物质生产领域之外的一个特殊行业，国民经济的一个重 要组成部门，其经济活动并不是孤立的，布局的合理与否，与自然环境、社会经 济和技术等因索的制约和影响分不开。进行商业布局的研究与实践，一般都要从 分析研究影确商业布局的主要因素入手，主要分析以下因素： ( 1 ) 自然环境。自然环境不断地影响着人类社会的再生产过程，也对作为商 业经济活动一个重要侧面的商业布局有着一定影响。总的看来，这种影响主要表 现在以下三个方面：为商业发展与布局提供必要的自然前提。在定生产力 水平条件下，影响、制约着商品流通网络地区分布范围的宽广度。自然环境的 地区差异还可能影响商业经营网点的布局形式。 就自然环境的各个要素而畜，它们对各国各地区商业的发展和布局，也都有 种种不同的影响。如一国一地区幅员的辽阔或狭小，在与人口等其他因素的综合 影响下，会对商业布局产生不同的影响。 地貌的复杂多样性，常常可为发展商品生产提供多样的自然条件，亦可能导 致各地所产商品品种、数量和质量的差别。 各地气候条件中出现灾害性天气的可能与频率，直接关系着农业收获的年际 变化，也影响到农副产品收购与供应的年际变化。商业部门因此必须寻找对策， 加强生产调查和市场预测，并须有充足的商品储备，以防不虞。 热量带的不同表现出积温分布的地区差异，使商品生产更显现了区域性，并 成为区际商品流通韵自然基础。自然资源与商业经济活动也有密切的关系。矿产 资源亦为发展商品生产提供自然基础。 ( 2 ) 人文环境。商业的发展和布局不仅离不开一定的自然环境，而且更是在 一定的人文环境中演变。人文环境主要是从人口与劳力资源、历史条件、技术条 件及人们的心理行为等因素对商业发展与布局产生深刻影响。 人口密度的地区差异，对商业布局有明显影响。人口的民族构成，亦是商业 发展与布局必须考虑的一个因素。人口增长的快慢和人口的年龄构成对商业经济 活动也颇有影响。 技术是生产力的重要因素，它包括商业企业科学管理的水平，商品的包装、 加工、装卸、运输、储存的技术，以及电子计算机等新技术在商业经济活动中的 推广和利用等，对于商品流通网络布局有多方面的影响。 商业，尤其是零售商业网点，直接面对消费者广大顾客、买卖双方的行 为作用和心理因素，对商业发展和布局亦有深刻影响。国外经验表明，运用顾客 心理学往往是发展、布局新的商业网点取得成效的重要因素之一。 ( 3 ) 经济环境。商业的发展和布局与地区的经济发展状况有着密切的联系。商 品生产状况、经济管理体制和经济地理位置都对商业布局有着重要的影响。 商品生产状况对商业布局亦有深刻影响。影响商品流通网络组建的规模和 流转结构的组成。商业部门的经营能力，商品流通网络的规模，般应与商品流 1 0 东北大学硕士学位论文 第二章商业布局理论 量相适应。商业网点布局是否接近商品生产中心或基地，关系到商业网点组织 商品流通的效益。 商业经济管理体制，也是影响商业布局的社会经济条件之一。合理的经济管 理体制，是促进商业布局合理化的一个积极因素；反之，如经济管理体制不适应 商品流通网络发展规律的客观要求，则必将导致商业布局的不合理，造成商业经 济的失误。 一个商业中心和商品集散地的兴起的新建，或者是对一个商品加工地、商品 仓库建设的地点选择，都不能离开经济地理位置的分析。例如，我国天津是全国 性商业中心之一。尽管它所依托的港口易淤，冬天冰冻，远不如秦皇岛优良，但 天津地处华北平原海河水系的出海口，华北平原是它的经济腹地，距离首都北京 最近，加上建国后经过多年来的大规模扩建、新建，成为一个全国性的商业中心。 ( 4 ) 政策环境。政策环境是指一个国家或地区的方针政策、法律法规等方面。 这些因素常常制约、影响商业发展，对于一个地区的商业布局也起到至关薰要的 作用。 政府政策对于产业的形成、发展、成熟起到了积极的作用，从而促进产业的健 康、稳定、持续地发展。地方政府应该根据自身的经济发展模式，构建科学合理 现代商业体系，制定相关的土地、服务等优惠政策，引导不同类型的商业企业入 驻，避免囊复建设，达到规模经济效益，促进商业企业发挥协同发展优势。 2 3 商业街布局 2 3 1 商业街的职能、特点和衡量指标 商业街指的是较多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和构成，组 合而成的带状商业网点群。其基本职能是为顾客购买所需各类商品提供方便，亦 可供消费者在此从事文化娱乐、品尝风味食品和享受综合服务。一般都具有占有 城市一定地域、以独立的专业商店为中心、主要由流行物品与消费商店组成等特 点。衡量、测定商业街大小的指标，是地价，商业街规模往往视其所处地段的 地价而定；二是步行者通过量，此乃商业街之兴起与兴旺与否的关键；此外，还 有零售店率、流行商品率，夜间街道的亮度、平日与休息日步行者通过纛的变化 及商店集团组织状况等指标。 2 3 2 商业街的类型 现代商业街有多种类型，主要的有四类： 东北大学硕士学位论文 第二章商业布局理论 ( 1 ) 邻里型商业街。一般地处地方城镇几何中心，街区长为1 0 0 2 0 0 m 。商 业设施立面高度为1 2 层，商店密度为5 0 8 0 ，构成形状为线状路线构造、商 店数目约5 0 家，行业构成以经销生活日用品为主，核心商店是副食品店或食品超 级市场，来诧购物主顾多为家庭主妇或保姆，所购商品数额小而日频率高。 ( 2 ) 地域型商业街。地处地域中的城市内，街区长5 0 0 7 0 0 m ，商业设施立 面高度为2 4 层，商店密度为7 0 9 0 ，所设商店有三、四百家，行业以经销经 常购买的中、低档日用品为主，粮油食品店和百货店为其核心商店。来此购物的 数额较大，周频率也比较高。 ( 3 ) 地区型商业街。多地处中等城市中心区或大型城市的副中心区，其辐射 人口可达1 0 0 万人，构成形态为环状或圈状构造，拥有1 0 0 0 3 0 0 0 家商店，其行 业构成以中档商店为主，核心商店是百货、服装、五金交电等专营商店；来此购 物的顾客日流量达5 万人，主要是社会集团及复合阶层人口，购物有较大的日频 率。 ( 4 ) 大型商业街。多地处大城市几何中心或交通便捷地段，长可达1 0 0 0 5 0 0 0 r n ，商业设施立面高度为6 层以上，商店密度达8 0 1 0 0 ，辐射人口可达3 0 0 万。其形态为平面圈状构造，包括有观赏、服务、饮食、商业等综合性设施；所 设行业以高档商店、高档餐馆、高级娱乐中心、高级服务设施为主，高级时装店、 大型游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场所和汽车商店等则是其核心营业点； 主要顾客多为复合阶层人口和外籍流动人口，购物频率小而数额巨大；豪华、舒 适、个性鲜明、新潮，是此类商业街的商业风貌特点。 2 3 3 商业街形成的基本要素和区位类型 商业街的形成和发展，取决于生产力的发展水平、消费人口的集聚、社会公 共设施的完备程度及商业核心的形成。其中生产力的发展乃是商业街形成的前提。 消费人口的集聚，乃是商业街形成、发展的决定因素，一定量的客流( 还有一定 量的设施) 则是商业街形成、出现的最基本要素。人口密集的地区越是广阔，人 口流动密度越大。商业街也越会兴旺繁荣，反之则难以形成或趋向衰落。商业街 一旦形成之后，其发展状况又将受制于商业圈人口增加的比例与速度、商业街行 业结构比例之适宣性、商业核心设旌辐射力之大小、商店外观装璜和交通环境优 劣变化等的因素。 从商业街在城市中选择的区位看，大体有三种类型：一类是商业街位于城市 的几何中心，可称内核心型商业街，如德国的波恩；一类是商业街设置在城市近 环路边缘，可称中核心型商业街，如英国首都伦敦；第三类是商业街位处城市外 环路边缘，叫做外核心商业街，如法国首都巴黎。这三类商业街城市区位的选择， 1 2 一 东j ! 垄兰堕主兰堡垒查苎三主堕些查鱼坠 区位；人口如逐步向城市郊外转移的，则宜取第二或第三类区位。1 。商业街设置的 具体模式，一般有环形设置和带形设置两种。 一1 3 东北大学硕士学位论文第三章 东部商业区商业布局宏观环境分析 第三章东部商业区商业布局宏观环境分析 3 1 自然环境分析 3 1 1 自然资源分析 盘锦市油气资源丰富。截止2 0 0 3 年末，辽河油田共发现油气田3 5 个，已累 计探明含油面积1 0 2 3 平方公里，累计探明石油地质储量2 1 4 亿吨，可采储量4 8 亿吨；累计探明天然气地质储量1 8 1 4 亿立方米，可采储量9 2 7 5 7 亿立方米。 除了油气田之外，盘锦市还拥有大片农业耕作区。盘锦市所在的区域属典型 暖温带半湿润季风气候，年平均气温8 3 c ，全年9 0 的有效积温3 8 5 6 3 9 0 8 7 c ， 全年5 的有效积温3 7 3 6 3 7 7 8 6 。c ，全年1 0 的有效积温在3 4 2 8 3 4 4 8 2 c ， 年均降水量6 1 1 6 姗，降雨多集中在汛期，占全年的6 3 5 ，太阳辐射量1 3 7 9 千 卡平方厘米，全年曰照时数为2 7 8 7 小时，无霜期为1 7 2 天，具有四季分明、雨 热共季、光温同时的气候特点，适宜予水稻、蔬菜、花卉、瓜果等多种农作物的 生长。兴隆台区地势平坦辽阔，地面海拔高度为2 0 3 0 米。土壤属海滨盐碱地， 适宜种植水稻和进行水产养殖，盛产优质大米、河蟹等”。盘锦市气候宜人，资 源丰富，为商业发展和布局提供了良好的自然条件。 3 1 2 地域条件分析 盘锦市地处辽南，渤海湾的最北端，北靠沈阳，东界鞍山、辽阳，南临营口、 大连，西接锦州、葫芦岛，它处于京沈、盘海高速公路与秦沈高速铁路的交汇处， 毗邻辽宁省两个主要港口大连、营口和沈阳、锦州等机场。兴隆台区位于盘 锦市的地理几何中心，地理位置比盘锦市的其他县区优越。辽河三角洲位于辽宁 中部城市群和辽南经济区向辽西经济区过渡的中间地带，而兴隆台区正好处于辽 西经济区、辽南经济区和辽宁中部城市群的交汇点，辽河三角洲广阔的腹地条件， 为兴隆台区商业发展提供了广阔的空间。兴隆台区在辽河三角洲占据的优势地位， 决定了他成为该区域的中心城区，并置具有吸纳和辐射周边地带的巨大商业发展 潜力。 3 1 3“中心城区”的影响分析 1 4 一 东北大学硕士学位论文第三章东部商业区商业布局宏观环境分析 所谓中心城区，是城市中能够发挥经济中心作用的城区。兴隆台区是盘锦市 的“中心城区”，具有它