（工商管理专业论文）深圳市宝安区土地利用研究.pdf

深圳市宝安区土地利用研究 摘要 丫改革开放以来，深圳市宝安区在社会经济等各项事业取得飞速发 展的同时，也带来了一系列的土地利用问题，比如，违法占用和转让 土地现象普遍、用地结构不合理、土地产出效率较低、土地闲置严重 等等。因此，结合作者自身工作的实践和对土地利用现实问题的思考， 按照人口、资源、环境和社会相互协调的可持续发展思想，本文首先 从宝安过去2 0 多年社会经济发展的轨迹入手，分析宝安在特定的社 会环境和特殊的发展模式下土地利用状况、存在的问题以及产生这些 问题的内在根源，并根据宝安长远的发展方向和土地利用目标，探讨 可持续发展下宝安土地利用的相关策略。1 本文认为，要妥善地解决当 、 前宝安土地利用中存在的问题，对宝安今后的土地利用进行有效的调 控和管理，就必须把握住当前宝安土地利用问题的经济、制度和观念 等方面的原因，按照“促进经济发展、集约利用土地、提高环境质量、 促进社会公平”的目标，通过制度创新与政策改进，消除土地粗放利 用赖以存在的扭曲的制度基础和利益结构，实现土地利用和土地收益 分配在局部与整体、短期与长远的有机统一，最终实现宝安土地的永 续利用和城市的可持续发展。 关键词土地利用，社会经济，农村城市化，可持续发展 l a n du s er e s e a r c h n8 a o a nd i s t r i c to fs h e n z h e n a b s t r a c t w i t ht h er e f o r m i n ga n do p e n i n go fc h i n a ，a l la s p e c t so ft h e s o c i a l e c o n o m yi n b a o a nd i c t r i c to fs h e n z h e nh a v ei m p r o v e d g r e a t l y ，a n da tt h es b 2 1 1 e t i m et h e r ea l s oa p p e a rs o m el a n du s e p r o b l e m ss u c ha sp o p u l a rp h e n o m e n ao fi l l e g a lo c c u p a t i o na n d t r a n s f e r e n c eo fl a n d ，u n r e a s o n a b l es t r u c t u r eo ft h el a n du s e ， l o w e rp r o d u c t i v i t yo ft h el a n d ，s e v e r i t yo fp l e n t yo fu n u s e d l a n d ，a n d s o o n t h e r e f o r e ，b a s e d o nt h e p r a c t ic a lw o r k e x p e r i e n c e so f t h ea u t h o ra n dt h et h o u g h t so nt h el a n du s e r e a l i s t i cp r o b l e m s ，a c t e do ni d e a so fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t o n c o m p a t i b i l i t ya m o n gp o p u l a t i o n ，r e s o u r c e ，e n v i r o n m e n t a n d s o c i e t y ，t h ea r t i c l ef i r s t l ys t a r t sw i t ht h et r a c ko fb a o a n s o c i a le c o n o m i cd e v e l o p m e n to fl a s t2 0y e a r s ，a n da n a l y z e st h e l a n du s es t a t u si n b a o a n ，e x i s t i n gp r o b l e m s a n di n h e r e n t c a u s e sf o rt h e s ep r o b l e m su n d e rt h es p e c i a ls o c i a lg r o u n d i n g s 2 a n d d e v e l o p m e n tp a t t e r n s a l s o t h ea r t i c l ed i s c u s s e s t h e r e l a t i v es t r a t e g i e so fl a n du s e i nb a o a nu n d e rs u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n ta c c o r d i n gt o t h el o n g t e r md e v e l o p m e n tt r e n da n d l a n du s et a r g e t a c c o r d i n gt o t h es t u d y ，i no r d e rt oh a n d l ep r o p e r l yt h e p r o b l e m si nt h ec u r r e n tl a n du s ea n dc o n d u c te f f e c t i v ec o n t r o l a n dm a n a g e m e n to fl a n du s ei nt h ef u t u r e ，w es h o u l dg r a s pt h e c a u s e so fl a n du s ep r o b l e m s o nt h e a s p e c t s o f e c o n o m y i n s t i t u t i o na n di d e a s f u r t h e r m o r e ，i na c c o r d a n c ew i t ht h e t a r g e to f “e n h a n c et h ed e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m y ，u s et h el a n d i n t e n s i v e l y ，i m p r o v et h ee n v i r o n m e n ts t a t u s ，p r o m p tt h es o c i a l f a i r n e s s ”，a n db y i n s t i t u t i o ni n n o v a t i o na n dp o li c y i m p r o v e m e n t ， w es h o u l de l i m i n a t et h ed i s t o r t e dp o l i c y f o u n d a t i o na n dp r o f i ts t r u c t u r ef o rt h eu n r e a s o n a b l el a n du s e t h e n ，w ec a nr e a l i z et h ec o n s o l i d a t i o no ft h ep a r ta n dt h ew h o l e ， s h o r t 。t e r ma n dl o n g t e r mt a r g e t si nt h el a n du s ea n dt h el a n d p r o f i t sd i s t r i b u t i o n ，a n da tl a s tr e a l i z ep e r m a n e n t u s eo ft h e l a n da n ds u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to ft h ec i t yi nb a o a n k e yw o r d sl a n d u s e ，s o c i a le c o n o m y ，c o u n t r y u r b a n i z a t i o n s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导f ， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 靴敝储獬：獗，专崎 日期：如1 年歹月泷日 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密口，在一年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密v o ( 请在以上方框内打“4 ”) 学位敝储虢协宦蹿指剥雠：劳磁 日期：2 哦年，月曰 日期：7 - o o z 秘- 月罗口日 占塑銮塑盔堂坚2 垒堂堡垒窒 逛型壹塞室垦圭些型旦! e 复 宝安，作为深圳市的一个重要经济功能区，经过2 0 多年的改革开放，其经济、社会、 文化等各项事业得到了快速发展，取得了令人鼓舞的辉煌成就：人民生活水平显著提高，工 业化已发展到相当的水平，城市基础设旌建设具有了比较全面的服务功能，市场经济体制基 本框架和法制化基础已经初步建立。而且，宝安所具有的优越的地缘优势，毗邻香港，又是 深圳特区和珠江三角洲的结合部，更使宝安社会经济发展前景广阔。但是，我们也清醒地看 到，在宝安快速发展的过程中，也带来了一系列的问题，这些问题直接成为宝安今后发展的 制约因素。比如，经济结构不合理，没有形成支撑产业升级的科技研发能力，城市建设无序 扩张的现象普遍存在，外来人口大量膨胀，电力供需矛盾日益突出，缺水现象日益严重等等。 特别是，由于宝安的： 业化主要是利用外资、依靠开发土地提供生产场所的模式发展起来的， 这种模式在推动宝安经济高速发展和推进宝安农村城市化进程的同时，也引发了对土地利用 的巨人需求。而且随着经济发展和人口增加，大规模的土地开发建设对环境的影响已超出了 生态系统自身能够承载的限度，水土流失、水体污染和大气污染日益严重。事实上，可以这 么说，宝安过去2 0 年的经济增跃是在大量消耗土地资源和过度占用环境容量的前提r 取得 的，是建立在“以土地换取财富、以环境换取效益”上的非持续发展模式，表现出极强的粗 放性特征。这种经济发展模式。以及由此导致的土地利用模式，不仅使得宝安城市经济和社 会产出的边际效益日趋下降，影响宝安的整体吸引力和竞争力，也对未来宝安城市的发展和 生态环境造成不良影响，不利于整个宝安经济、社会、资源和环境的相互协调发展。冈此， 遵循当前国际上普遍被接受的可持续发展的战略思想，本文拟从士地利用可持续性的角度， 结合作者自身工作的实践，首先从宝安过去2 0 多年社会经济发展的轨迹入手，对宝安在特 定的社会环境和发展模式下的土地利用状况、存在的问题以及产生这些问题的原冈进行详细 分析，并根据宝安的长远发展方向和土地利州目标，探讨新形势f 宝安七地利_ l 的相关策略， 努力寻求一条土地集约利用的可持续发展道路。 l ! 塑銮望盔堂丛! 垒堂垡堡塞 堡刿壹室室堕圭些型旦堕壅 一、宝安区社会经济发展与土地利用 人类的很多活动，往往是多种冈素共同作用的结果。这些因素既有经济方面的，也有非 经济方面的，但不论是经济因素还是非经济因素，在引导人们的行为方面都起着重要的作用。 七地，作为一种稀缺、不可再生的资源，作为一种生产要素，人们对它的利用方式和配置情 况，当然也毫不例外地受到多种因素的影响。自从1 9 8 7 年我国土地使用权商品化进程从深 圳市起步以来，我国的十地利用方式就与社会经济发展的关系日益密切，土地不仅仅作为一 种资源，而且开始作为一种资本直接参与到社会经济发展中去。同时，在市场经济体制卜， 我国土地有偿使用制度的推广，逐步改变了计划经济体制下我国土地利用的分配模式，土地 利用开始追求利润的最大化，追求土地利用的高效益，人们的土地利用模式深深地打上了“经 济”的烙印。下面，本文就首先从宝安的社会经济发展现实出发，分析宝安的社会经济发展 模式对其土地利用的深刻影响。 1 、宝安区基本概况 ( 1 ) 地理位置 宝安区是深圳市辖区之一，位丁+ 深圳市西北部，是广东省东南珠江三角洲的前沿门户， 北接东莞市，南连深圳经济特区，东部与深圳市龙岗区相连，西临珠江v i ，与香港、澳f j 特 别行政区仅一海之隔，是深圳经济特区和香港特别行政区通往珠江三角洲的西部通道。 ( 2 ) 历史变迁 宝安区为原宝安县的一部分。宝安县始设丁东晋咸和六年( 公元3 3 1 年) ，明朝曾政为 新安县，民国三年重改名为宝安县，解放后续称宝安县。1 9 7 9 年，宝安县升格为深圳市， 撤消宝安县。1 9 8 1 年，中央决定恢复宝安县建制，辖深圳市特区之外的部分。1 9 8 2 年1 2 月，国务院正式批准恢复宝安县建制，隶属于深圳市领导。1 9 9 2 年1 1 月，国务院再次批准 撤消宝安县，分设隶属丁深圳市的宝安、龙岗两区。 ( 3 ) 行政区域 全区总面积为7 3 3 平方公里，f 辖八个镇和两个街道办事处，分别是曲乡、福永、沙井、 松岗、公明、z i 岩、龙华、观澜镇和新安、光明街道办事处。其中，新安办事处和西乡、福 2 ! ：塑窒望盔堂丛! 垒兰垡鲨塞 蓬型立塞塞堕_ 圭些型旦里堕 永、沙井、松岗四镇位于宝安的西部，龙华和观澜两镇位于宝安的东部，光明办事处和公明、 石岩两镇位于宝安的中部。全区各镇( 街道) 共设1 2 6 个行政村、4 9 2 个村民小组和3 4 个 居民委员会。 ( 4 ) 自然条件 全区地貌以低丘盆地为主，其面积约占全区总面积的6 3 5 1 ，整体地势较为平坦海 岸资源、水产资源极为丰富。气候特点为南可e 热带海洋气候，年均气温2 2 度，年平均降雨 茸为1 9 2 6 毫米，常年主导风向为东南风。 ( 5 ) 人口和就业结构 2 0 0 0 年全区总人口为2 7 3 万人，其中外来暂住人口2 4 6 4 万人，占总人口的9 0 3 ，本 地户籍人1 32 6 6 万人，占总人v i 的9 7 ，户籍人口与暂住人口之比为1 ：9 2 6 。户籍人 2 1 中农业人口为1 2 9 万人，占户籍人口的4 8 5 。从劳动力就业结构看，2 0 0 0 年全区从事农 业的劳动力仅占全部就业劳动力的5 左右，从事第二、三产业的劳动力约占9 5 。全区人 口密度为3 7 2 4 人，平方公里。 2 、宝安区社会经济发展现状 宝安经过改革开放2 0 年的建设和深圳经济特区的辐射，经济上有了较大幅度的增长， 人民生活水平有了较大的提高，经济结构发生了较大的变化，：l ：业产值- 与国民经济的比重已 有绝对的优势，各镇村发展也取得了很大的成绩。特别是“九五”期间，宝安区国民经济快 速发展，综合经济实力大大增强，经济外向度进一步提高；形成了以 业为主体、“三高” 农业和第三产业稳步发展的外向型经济格局；由农村工业化所推动的农村城市化进程加快， 城乡之间在城镇建设、经济发展、社会生活等方面的差距不断缩小，教育、科技、文化、p 生、体育等社会各项事业全面进步。 ( 1 ) 国民经济发展状况 1 9 7 9 年，宝安的国内生产总值仅为1 2 6 亿元，至撤县建区前的1 9 9 2 年国内生产总值己 达3 2 亿元。“九五”期间，宝安区国民经济快速发展，经济增长率年均达1 7 1 ，到2 0 0 0 年全区国内生产总值达2 2 3 亿元，比1 9 9 5 年增长1 2 0 6 ；地方预算内财政收入2 0 9 亿元， 比1 9 9 5 年增长1 9 4 。同时，宝安的产业结构也发生了重大变化，已由过去的以农为主转 占塑窒堡盔堂坚坠堂垡熊塞 堡刿塑室室坚主垫型旦盟塞 为以工业为主。成立特区以前，宝安的工农业总产值仅为8 3 9 8 万元，到2 0 0 0 年，工业总产 值3 3 2 亿元，比1 9 9 5 年增长1 3 5 9 ；农业总产值6 3 亿元，比1 9 9 5 年增长2 7 3 ，农产品 商品化率达9 0 以上。1 9 7 9 年，宝安的三次产业产值之比为6 6 5 ：2 9 6 ：3 9 ，到2 0 0 0 年已 演变为4 3 ：5 9 3 ：3 6 4 ，以加工制造业为主体的第二产业在国民经济中的支柱作用进一步增 强，初步实现了农村工业化。 ( 2 ) 商贸旅游与招商引资 “九五”期间，全区商业购销平稳，商贸市场繁荣，培育和发展了一批专业批发市场， 相继开办了数家大型百货商场和一批商业连锁店，商贸业档次进一步提高、社会购买力有一 定增强。2 0 0 0 年全区社会消费品零售总额达6 6 3 亿元，比1 9 9 5 年增长1 8 。“九五”期间， 宝安对外贸易取得了较大发展，到2 0 0 0 年全区出口总额达1 0 6 亿美元，其中加工贸易出口 1 0 5 2 亿美元，一般贸易出口8 2 0 0 万美元，实收“三来一补”工缴费收入3 2 1 亿美元。“九 五”期间，全区累计引进外资项目2 6 9 8 宗，外商实际投资额2 9 亿美元。继香港制造业北移 之后，又吸引了台湾、日本、韩国、欧盟和美国等国家和地区的资金投资宝安，目前全区加 f 贸易企业已发展到6 0 0 0 多家，有4 0 多家大型跨国公司在宝安投资办厂。在旅游资源开发 方面，进行了西部海上田园风光旅游区、光明生态农业观光区和羊台山旅游项目的规划建设， 目前全区已发展三星级酒店1 1 家。 ( 3 ) 基础设施建设情况 基础设施的状况，是衡量一个区域工业化、城市化水平的重要标准。改革开放以来，宝 安在城市基础设施建设方面进行了大量的投资，水、电、路、通讯等基础设施人大改善，已 初具规模。据统计，“九五”期间，全社会固定资产投资完成额达1 8 4 8 3 亿元，完成了一批 水、电、路、邮电通讯和信息网络等方面的工程项目，到2 0 0 0 年，全区道路通车里程7 8 0 公里，其中高速公路8 0 公里，一级公路1 5 8 公里，日供水能力达1 1 0 8 万吨，全年供电晕 5 8 3 亿度，电话装机容量4 6 万fj ，实装电话3 0 9 万门，每卣人拥有电话1 1 3 部，建成了区 内光钎主干网，全区接入网光钎长达2 0 0 多公里，成为国内网民最密集的地区之一。全区农 村实现了村村通自来水、村村通有线屯视、村村通公交车。全区现有中等专业技术学校所， 在校学生1 5 0 0 多人。2 0 0 0 年，全区中小学和幼儿园共3 2 5 所，其中中学3 1 所，在校学生2 万多人；小学1 2 9 所，在校学生9 万多人：幼儿园1 6 5 所，在吲幼儿2 万多人。在巩九年 义务教育的基础上，大力推行普及十二年制教育。全区共有医院1 8 所，病床数为2 4 0 0 多 张。 4 ! 塑銮望盔堂丛! 垒兰焦迨塞 塑1 4 壹塞室垦圭些型旦! ! 翌 3 、宝安区社会经济发展的主要特征 改革开放以来，宝安社会经济发展和农村城市化进程大致可以分为两个阶段：第一阶 段自1 9 8 0 年深圳经济特区成立到1 9 9 2 年，宝安区作为深圳特区外围郊区宝安县的一部分， 以村镇为单位自行发展，发展进程比较缓慢：第二阶段从1 9 9 2 年底开始，深圳市全面实现 “农转非”，原宝安县撤消建制，按照城市的要求设立宝安、龙岗两区，宝安农村城市化进 程全面拉开帷幕，进入一个新时期。总的来说，经过2 0 多年的建设，宝安在社会经济发展 和农村城市化方面取得了巨大的成就，这从前面的宝安社会经济发展现状也可看出。但由于 特定的历史条件和区位因素，宝安区的经济发展仍处于粗放发展的阶段，农村城市化水平仍 然不高，宝安的社会经济发展显示出一定的“非持续性”特征。 ( 1 ) 受港资驱动的外向型经济 随着8 0 年代以来香港地区制造业的内迁和特区产业结构调整，大量的“三来一补”企 业转移到了生产成本相对较低的特区外围，宝安区兴起了一股兴办“三来一补”企业的热潮， 从而使以“三来一补”企业为主体的小规模外向型加工工业成为宝安的经济支柱和主导产业。 据统计，到2 0 0 0 年底，全区共有“三来一补”企业近6 0 0 0 家，占全区各类企业总数的9 0 左右，“九五”期间实收工缴费3 2 1 亿美元。 第一，宝安的i ：业起步并不是简单地发展一些地方资源加t 业或支农丁业，而是充分利 用政策优惠以及毗邻香港的地利条件，发挥地价低廉的优势( 与深圳经济特区相比) ，积极 引进、移植、培育、发展“三来一补”加i ：i ：业。因此，宝安工业的发展在很大程度上表现 山“外资驱动”的特点，即通过利用外资起步，并借助外资得到发展。由了二外资引进的“一 揽子”特点，在引进资金的同时，企业发展所需的设备、技术、管理以致丁市场渠道都在很 人程度上由外商解决，因此这种驱动模式又表现出极强的外向型。 第二，外来企业与当地村镇社会的联系较少。除共同使用基础设施外，“三来一补”i ： 业企业通过订单与国际市场单线联系，除了十地和劳动力外，大部分生产资料和原材料都来 自国外，产品也销往国外，工厂对t = 人的需求虽然数倍丁当地农村户籍人口，然而企业的1 人绝大部分来自外地，生活起居都由驯一自己解决。因此，“三来一补”企业仿佛成了宝安 村镇中一个个“独立王国”，虽然已成为各村镇财政收入的主要支柱，但与地方的文化和产 业发展却关联甚少，可以说是“貌合神离”。 5 皇整奎望盔堂丛! 皇堂垡迨皇 竖! 壹i 鎏匡圭些型旦! ! 塑 第三，在外资工业企业发展过程中，地方自营工业却始终未能获得有效地发展。由于对 业房地产业和私人宅基地产业收入的巨大依赖性，缺乏工业生产和管理经验的地方农村集 体作为土地资源理所当然的拥有者，存在着一定程度上坐享其成的思想，导致对发展自营工 业呈现出一种惰性，加上受自身技术、人才、资金等条件的限制，外资企业蓬勃发展的同时 并没有带动地方自营工业的繁荣，经济结构中出现一种缺乏地方自营工业的断层。 第四，“三来一补”企业的稳定性较差。由于宝安的i ：业企业中“i 来一补”企业数量 占到9 0 左右，这种企业寻求的主要是低廉的劳动力、地价和政策优惠。他们租用厂房、 雇佣合同：l ：，加一任务完成或者发现更加优惠的地点后，就会马上撤走，流动性很人、稳定 性很差。另外，由于“三来一补”企业所在的大部分工业区都是村级开发，没有统一的管理 条例，各自为政，造成乱收费等现象发生。这不仅加重了“三来一补”企业的成本，降低了 本地区对外来企业的吸引力和竞争力，而且这种不规范的投资环境也加大了企业的流动性。 第五，农业地位下降的同时，农业对外依赖性增强。在宝安，由于工业房地产业发展给 当地农民带来的丰厚经济收入远远大于从事农业生产所带来的收入，使当地农民独钟于土地 出租、出让和工业厂房的建设，越来越多的农民轻视农业生产，农田靠雇佣外来劳力经营， 政府组织建立的“菜篮子”工程企业、国营农场和少数村镇农业企业成了当地农业生产的唯 一生力军，农业生产相对独立于当地农民之外。同时，随着宝安城镇建设规模越来越人，城 镇建设蚕食耕地的现象也就越来越多，再加上本地水资源短缺，农业生产的地位逐渐f 降， 农业保护用地受到很大的威胁。但是，宝安作为地理位置上最为接近深港的地区，直接肩负 着向深圳经济特区和香港供应农产品的重任。我们说，宝安可以没有农村，但不能没有农业， 否删深圳、香港居民的“菜篮子”就成为一大难题，就会影响到两地市民的生活。特别是随 着深港两地对农产品需求的日益扩大，以宝安目前的状况来说，当地农业生产还不能满足深 港两地需求，所以不得不从更远的其他地方调运供应，致使宝安农业对外依赖性加人，自身 经济受外界影响的程度也就加剧。 ( 2 ) 以工业房地产为主导的初级工业化发展模式 由于“三来一补”企业对生产环境要求的特殊性，在政策优惠条件相同、交通条件允许 和来自内陆广大农村地区廉价劳动力充裕的前提f ，这种规模小、灵活性强、原料技术和产 r 铺市场均在外的“订单式”企业对j _ = 业厂房等物业设施存在很强的依赖性，导致在宝安形成 了一个特殊而狭窄的市场需求提供厂房及其配套设施。同时，宝安区原是一个l ：业基础 薄弱的落后农村地区，受席卷全区的“三来一补”= 业迅猛发展的影响，j “大农【t 既没能力 也没有时间去发展自己的工业。“三来一补”工业特殊而狭窄的市场需求与自身j ：业发展落 6 占塑銮望盔堂坚! 皇堂焦鲨塞 堡刿史塞塑圭些型旦l ! 壁 后两者共同作用的结果，就是使宝安农民找到了条发展工业致富的最简单且十分有效的途 径t 转让土地、出租厂房、收取租金”。这是一种以发展“_ 业房地产业”为主导的“借 鸡生蛋”式的经济发展模式。在这种模式中，地方不直接参与工业生产过程，而主要是提供 f 业生产场所和生产环境。 第一，一i 二业化自f 而上的发展。在宝安的经济发展过程中，由丁二各镇、村是独立的经济 实体和社会经济的主要单元，以及农村十地的集体所有制性质，使得宝安农村集体具有土地 开发的初始决策权，并将获得主要的土地收益。同时，招商引资的形式、规模、方向等也取 决于基层农村而不是【级政府特别是行政村一级的作用更为明显，从而使得村级经济实力 在各镇整体经济中占有很大的比例。据统计，2 0 0 0 年，宝安区各镇工业企业中，属行政村 ( 包括行政村以下的自然村、村民小组) 自行组织开发、引进的工业企业数量占7 4 ，镇 政府组织开发、引进的工业企业数量只占2 6 。宝安镇村二级经济总收入中，行政村及村 以下收入占6 1 6 ，镇级收入仅占3 8 4 。 第二，工业房地产业规模化。到2 0 0 0 年，全区工业厂房建筑面积已达7 0 0 0 多万平方 米。许多行政村供出租的厂房建筑面积达几万平方米，最为突出的是“三来一补”工业最为 发达的沙井镇，2 0 0 0 年全镇出租厂房面积接近1 5 0 0 万平方米。目前，宝安以村镇为单位的 i ：业房地产业的发展仍然方兴未艾。2 0 0 0 年宝安各镇工业区及厂房面积详见表2 一l 。 表2 一l2 0 0 0 年宝安各镇工业厂房面积统计表面积单位：万平方米 l 镇( 街道)新安西乡福永沙井松岗 f ：业区( 个) 3 l7 35 67 66 8 【厂房面积 4 4 0 3 51 2 1 6 8 47 6 4 8 21 4 9 32 31 0 0 2 5 8 l公明光明1 j 岩龙华观澜十个镇台计 i6 92 43 96 64 25 4 4 ln 6 7 5 63 0 2 4 4 5 9 2 6 51 0 6 33 36 1 7 0 7 7 4 9 3 3 1 数据来源：宝安区规划与国土资源分局2 0 0 0 年房屋调查数据 第三，i ：业房地产业发展主宰了农村城市化建设。对十地和环境没有特殊要求的“二米 一补”，j ：业在宝安警普遍性分布，使得1 业房地产业在宝安广大农村地区都得到了前所朱有 的发展。同时，农村：l 业房地产业发展吸引了火量外来人口的涌入，又人大促进了以给外来 7 ! 塑銮鎏丕兰型堡皇兰焦迨塞 墨刿壹塞塑圭垫塑旦! ! 堕 暂住人口提供住房为特点的农村私人宅地产业的迅速发展。可以说，2 0 多年来宝安区经济 发展在一定程度上是以农村工业房地产业和农村私人宅地产业为主体所推动的，而且这种分 散的农村房地产业主宰了宝安农村城市化建设用地的空间拓展。 第四，地方经济积累来自。 业生产领域的比重相对较小。由于“三来一补”i ：业的特殊 性，地方基本上并不参加企业生产过程，地方的经济积累主要包括厂房出租金、地租金、上 缴费、农村私宅出租金、有限税收以及其他第三产业收入。2 0 0 0 年，全区平均每百万 ：业 产值的地方预算内财政收入仅为6 2 9 万元，远远低于特区内1 2 2 5 万元的水平，j ：业产值和 1 ：业增加值的绝大部分为外商投资者所有。据统计，2 0 0 0 年宝安 业增加值中的7 5 为外 商及港澳台经济所有，地方经济的增长主要是靠土地和厂房出租的逐年增加取得的。 第五，经济增长模式粗放。由于宝安的经济增长模式是以工业房地产业为主导的初级 ： 业化模式，它以增长速度为基本要求，以大量投资作为基本手段，以外延扩大再生产为主 要方式，而经济效益、经济结构、科技进步、社会和环境效益等都不自觉地放在较为次要的 地位。这种增长在取得“宝安速度”时，并没有达到理想的高效益，这从宝安每平方公里建 成区的产出效率远远低于深圳特区就可看出，详见表2 2 ( 2 0 0 0 年宝安区土地产出效率与 深圳经济特区比较) 。 表2 22 0 0 0 年宝安区土地产出效率与深圳经济特区比较 项目宝安区深圳经济特区 建成匿面积( 平方公里) 2 1 8 9 22 1 69 l ：( ：业总产值( 亿元) 3 3 22 4 6 5 每平方公里建成区的 业产 1 5 21 1 ，3 6 值( 亿元) 国内生产总值( 亿元) 2 2 31 5 3 l 每平方公里建成区的国内生 1 0 27 0 6 产总值( 亿元) 数据来源：深圳统计信息年鉴( 2 0 0 1 年) 、宝安统计信息年鉴( 2 0 0 1 年) ( 3 ) 以职业转化为特点的城市化发展模式 受经济发展模式、区域社会经济条件和特区内城市发展的影响，宝安农村城市化发展模 式，与一般地区城市化过程中农业人口“离士= 进城”或“地域转化”为主的模式不同，早现 占塑銮望盔堂丛坠堂焦笙塞 堡型立室室壁圭些型星! ! 堑 出一种以农村人口“职业转化”为特点的城市化发展模式。 第一，外来人口的大量涌入推动了宝安农村城市化进程。改革开放以来，宝安“三 来一补”工业蓬勃发展，吸引了大量外来人口。1 9 8 0 年，原宝安县( 包括现在的宝安、龙 岗两区) 总人口1 3 1 万，暂住人口仅为o 1 万人，外来人口很少。到2 0 0 0 年，全区总人口 2 7 3 万人，暂住人口高达2 4 6 4 万人，占总人口的9 0 3 ，如果再考虑户籍人口的一部分也 是当时随着宝安经济的迅速发展由外地移民而来及其在宝安生育的子女的话，可以说宝安人 口的绝人部分都是外来人口。这些外来人口来自祖国四面八方，多数是来自内陆广大农村的 年轻劳动者，他们成为宝安社会劳动者的主体，七要从事1 业生产，与其他住宝安政府机关、 科研机构、文教卫生、商业服务等部门工作的外来人口一起，形成了庞大的外来非农业劳动 火军，为宝安社会经济的发展作出了巨大的贡献，也作为宝安村镇发展的主要力量极大地推 动了宝安农村城市化进程。 第二，人口的职业转化，大大提高了宝安“量态”城市化水平。宝安的城市化主要以外 来人口和当地农民的职业转化为特点。由于村镇“三来一补”工业的迅猛发展，在村、镇属 地范围内建立的各类工业小区如雨后春笋般遍布在宝安广大农村地区，大部分来自国内农村 地区的外来人口纷纷进入全区几百个工业小区从事工业生产，从而首先实现了外来农业人口 的非农职业转化，非农化的外来暂住人口与本地户籍人口中的城镇人口一起构成了宝安非农 业人口的主体，大大提高了宝安农村城市化水平。到2 0 0 0 年，全区户籍人口中仅有农业人 口1 2 9 万人，按非农业人口推算的宝安农村城市化水平商达9 5 。同时，在宝安农村经济 向村镇非农经济转变的过程中，当地农民“离士不离乡、进厂不进城”的现象突出，大鼙的 农村户籍人口实现了就地职业转化，户籍人口中的农业人口已经很少从事农业生产，冈此， 宝安实际“量态”农村城市化水平还要在9 5 之上。 第三，宝安农村城市化的“泡沫”成分。可以说，宝安非农业人口的增长主要来自丁 外来劳动力和迁入人口的聚集效鹿，宝安农村城市化实际上是“外地人”的城市化，即，特 殊非农人口增长机制导致了宝安农村城市化的“泡沫”成分。首先，这部分外来人口随着经 济发展的需求流动性很大，说不定哪一天他们中的一些人就离开了这个地区，这些人口构成 了宝安农村城市化过程中的“泡沫”成分之一。另外，由于暂住人口人部分米白内地农村， 人口素质较低，他们成为宝安产业工人的绝人部分，使宝安产业人口构成中劳动力素质不高， 这与宝安较高的“量态”城市化水平相比显得不够相称。 第四，户籍管理“二元”混杂。在宝安农村城市化进程中，本地农民由丁二七地利益和 农村集体经济分配权的利益关系，普遍不愿意接受改变自己的农民身份。因为一旦“农转非”， 9 土塑銮望盔堂丛! 垒堂笪堡塞 塑麴堕塞塞垦主丝型! b 婴曼 成为城市居民，那么其作为农民身份所拥有的土地利益和农村集体经济分配权，就白白地丧 失，按照当地现有的管理体制，这种丧失是得不到什么补偿的。目前，宝安区农村集体经济 分配普遍数额较高，谁都不愿意失去这个利益。同时，作为城市居民，虽然可以享受社会保 障等福利，但目前就我国来说，社会保障水平仍然较低，就业难度大，对当地农民不具有吸 引力。另外，由于城乡计划生育政策的差异，对农民的计生政策较城镇居民宽松，在人们的 生育观念还没有完全转变过来之前，实施“农转非”特别是改变宝安“城中村”、“二元”户 籍结构的阻力较大。而农民的户籍身份不改变，对理顺农村管理体制，促进人口流动，推动 农村城市化进程都是不利的。 第五，本地农村人口的“地域转化”难度大。本来，农村城市化是以农村人口的职业 转化和地域转化为必要条件，许多国家和地区的城市化发展都证明了这一点。宝安在实现了 本地农村人口就地职业转化的前提下，要进一步实现城市建设和土地利用在空间上的聚集， 农村人口的地域转化是不可缺少的条件，农村人口先职业转化、后地域转化的模式是宝安农 村城市化的必经之路。但是，由于改变了职业和经济来源的宝安农民生活水平提高了，不存 在生存的危机，而且农民在非农生产中把土地作为一种财产而不是一种可利用的生产性资 源，对土地有更加强大的依赖性，要促使具有传统农民素质而拥有城市居民生活水平的这批 “农村人”实现地域转化显然是一件十分艰难的事情，从而也使宝安未来进一步的城市化面 临更大的挑战。 宝安的社会经济发展特征除了表现在以上三个主要方面外，在空间地域上也表现出地 区发展不平衡的特征。工业用地较充足、交通条件较好的地区，经济发展水平相对较高；而 在交通落后的地区、水源保护区或者是农业保护用地所占比例较大的村镇，其经济发展则较 为落后，从而导致村镇之间的贫富差异，并进一步影响到宝安的跃远发展和社会稳定。 4 、宝安区社会经济发展与土地利用 根据前面的分析知道，宝安的社会经济发展，主要得益于我国改革开放政策和国家赋予 深圳经济特区的特殊地位。对外开放、毗邻香港、外资的进入，为宝安区建立了外向型的市 场经济模式起到了非常重要的推动作用。同时，由于世界经济的全球化、香港制造业北移和 国内土地使用权商品化进程的起步，为宝安提供了一条以出租厂房、出让和出租卜地，依靠 十：地使用权的商晶化来实现原始资本积累的城市化发展道路。这条道路对宝安农村的士地利 0 。! 塑銮塑盔堂坚堡垒堂垡堡塞 塑型立塞室垦主些型旦! ! 塑 用具有重大的影响，而且决定了宝安现阶段的土地利用模式是一种分散的、均衡发展的粗放 模式。 ( 1 ) “三来一补”与土地利用 在宝安经济发展中，“三来一补企业具有很特殊的意义。由于“三来一补“企业项目 是一一种订单式”f ：业项目，其特点是项目的时效性、机动性很强。一般“三来一补”项目 确定f 来的时间很短，生产时间要求则很快。外商在拿到订单后，迅速租厂房、买设备，按 时生产出产品、交付给货主，到此一个生产过程即告完成。一旦再拿不到订单，外商就会出 让设备，转移投资。因此，“三来一补”企业大多不会自己买地建厂房，一是建设周期比较 长，满足不了其机动性、时效性强的要求；二是次性投资比较大，在收益不确定的情况下， 大量资金投资在土地、厂房上风险较高。另一方面，由于“三来一补”企业数量众多，属劳 动密集型，村镇通过出租厂房、提供工业生产场所和环境，就可以收取大量的租金和工缴费， 而自身实际上并不用直接参与工业生产过程，因此，宝安各村镇均兴建大量标准工业厂房出 租。兴建厂房出租也就成为一条效益好，又可省去经营风险的宝安农村土地利用模式。 ( 2 ) 人口膨胀与土地利用 宝安经济发展的另一个推动因素，是大量外来劳动力的进入使宝安拥有一个非常充足的 廉价劳动力市场。一般来说，宝安外来劳动力的收入较低，大部分j 人都住在工厂宿舍，但 是仍然有相当一部分收入较好的工厂管理人员以及技术 ：人，在工厂附近范围租用民宅，从 而在宝安造就了一个很大的民宅租赁市场。特别是随着外来人口的逐年增加，也最大限度地 促进了当地民宅租赁市场的发育壮大，刺激了当地农民占地和建房热。由于当地原住居民享 有无偿( 或低价) 获得农村宅基地的优势，即使是刚出生的孩子也可以分得一块宅基地，因 此，为了满足民宅租赁市场的巨大需求，这些原住居民都尽可能地多建儿栋民宅，而且这些 民宅尽可能多建几层。于是，农民建房出租也就成了宝安农村利用土地刨收的又一途径。 ( 3 ) 城乡二元社会结构与土地利用 宝安农村城市化水平虽然较高，但由于现行农村管理体制等主客观各方面的原因，宝 安城乡分割的现象一直伴随着全区的社会经济发展及城市建设，宝安仍然保留着传统的乡村 式农村管理体制和城乡二元的社会结构。这种城乡二元社会结构，一方面造成了城市十地“农 村化”的现象，大量的按照农村居民点标准建设的私人住宅区，产权属丁- 农村集体经济组织 的工业区和工业厂房，按照村庄自己的发展思路、“b 地式”建设的备类建筑及市政设施等 遍布宝安各城镇；另一方面，也造成了农村土地“城市化”的现象，这从宝安各城镇中心区 l 皇塑銮望盔堂丛! 垒堂垡堡塞 连刿亘塞塞匡圭些型旦盟塞 以外非农建设用地的规模之大和分布区域之广就可看出( 见表2 3 ) 。虽然从城乡协调发展 和农村城市化的角度分析，这种农业经济向现代工业经济转化是应当鼓励的，但针对宝安， 却需换个视角分析。由于宝安农村工业的引进重点强调与土地的关系，宝安农村自身又没有 真正意义上属于自己的企业，因此土地的区位、价格对工业项目的引进产生重要影响。宝安 广人的农村地区，为了追求最大的经济利益，盲目将农业用地向非农用地转化，结果是虽然 改变了七地的农业生产性质，但却无法实现土地转化后的有效利用以及村镇的协调发展。 表2 32 0 0 0 年宝安城镇建成区规模面积：平方公里 镇( 街道)新安西乡福永沙井松岗 规划镇中心区面 1 2 9 94 52 5 2 52 0 积 中心区以外的建 0 o o2 4 3 62 1 8 62 6 1 62 0 0 4 成区面积 公明光明石岩龙华观澜十个镇合计 2 5 01 52 04 52 53 7 4 9 2 34 18 7 61 2 4 52 2 2 22 2 1 72 1 8 9 2 数据来源：宝安次区域规划、宝安地籍信息系统 ( 4 ) 以村为单元的分散多点聚集模式与土地利用 随着城市化的逐渐扩展和延伸，各村镇的农民对于土地开发倾注了前所朱有的热情。村 民热衷丁兴建住宅，农村集体经济组织忙丁- 开发i 业用地，各镇也以各自为中一1 5 进行开发建 设，结果导致目前宝安城市建设模式早现出一种以村为单元的分散多点聚集的空间拓展模 式。这种模式适应了地区经济相对均衡发展的要求，充分调动了各村镇基层发展经济的积极 性，使各镇、村都有属于自己的工业小区，满足了社会利益趋于均衡分配的公平原则。但是， 这种基丁空间均衡发展的模式也给宝安的城市建设和十地利_ l h 带了许多问题，最为严重的就 是土地的分散和低档次利用，城市化的根本目的规模效应和聚集效应难以实现。比如， 城镇发展多集中在区域交通干道两侧，使城镇呈串珠状连绵分布，一方面使非干道间城镇的 联系非常不便，另一方面使各城镇内部的交通联系变得更加困难，生产及生活布局缺乏有序 1 2 土塑奎望盔堂! 堡垒堂鱼堡塞 一一受型空塞室垦圭丝型旦! ! 翌 的空间组织。由于各村镇都建立了属于自己的工业小区，使宝安工业发展呈现出一种“村村 点火、处处冒烟”的飞地式工业布局形态，从缩构上抑制了工业的转型提高，不利于区域专 业化工业基地的形成。 ( 5 ) 地区发展不平衡与土地利用 宝安各村镇发展的不平衡也对土地利用产生重要影响。落后村镇急于想追赶上去，想尽 一切办法去招商引资，大力发展“三来补”，大量违法占用耕地。而经济已经较为发达的 村镇，由于尝到了发展“三来一补”和出租厂房、民宅的甜头，于是可用于建设的耕作土地 也逐渐被蚕食，不管三七二十一，大量推平土地，导致土地抛荒现象十分严重。另外，地处 水源保护区的观澜、石岩等镇因承担水资源的保护重任，工业发展受到较大的限制，经济发 展速度因此也相对较慢，而馥乡、沙井等工业化速度较快的村镇却没有因为享受别人保护水 源的好处而给予这些村镇相应的补偿，存在着社会责任承担不平衡的问题。这种现象的存在， 从长远来看肯定给经济落后地区的经济发展和土地利用抬来压力，不利于资源环境的保护和 社会经济的可持续发展。 ( 6 ) 政府管理与土地利用 受自身经济发展模式的影响，政府对宝安广大农村地区“突发式”工业发展带来的大 规模农业用地非农化建设尚无经验可循，也来不及制订一系列规范、引导控制非农用地管理 政策。在农村土地规划、管理不健全的政策真空下，数量如此庞大的“属地”范围内自主开 发的工业小区，导致了全区工业建设在地域上的分散性和小规模性。工业小区的分散布局又 引发了农村住宅和生活服务配套设施建设的分散。正是这两大功能用地在空间布局上的分 散，决定了宝安城市建设用地规模大小不一、空间布局散乱的格局。同时，由于体制上的问 题，农村土地的所有权和使用权都在农村集体手里，农民基于自身利益的驱动，往往不办理 有关合 去手续就在自己的地上就近开发，更加剧了城市统一规划建设的难度，造成乱开发、 乱建设，违