（工商管理专业论文）H花园三期投资风险管理研究.pdf

内容摘要 内容摘要 房地产行业属于资本密集型产业，但是由于未来环境、条件具有不确定性， 决定了房地产投资项目投资收益具有不确定性，同时需要承担风险。为了提高 项目的投资收益避免资源浪费，必须进行房地产投资项目的风险分析和研究， 找出遏制和消除风险的措施。正是基于上述认识，本文对h 花园三期项目的投 资风险管理进行了研究。 本文的结构和基本内容如下： 前言：概述风险管理理论，简要介绍本文的思路和结构。 第一章：概述了项目的投资背景，进行项目投资收益的经济评价。 第二章：识别影响收益的不确定因素，运用敏感性分析方法对项目的不确定性 进行投资风险分析；对项目的现金流进行分析。 第三章：对影响项目收益的二级风险因素进行分析，制定相应的风险控制措施。 关键词：房地产投资：风险管理。 a b s t r a c t a b s t ra c t r e a le s t a t ei sat y p eo fc a p i t a ld e n s e n e s s i n v e s t m e n ti n c o m eo fr e a le s t a t e p r o j e c t i su n c e r t a i nf o ru n c e r t a i n t yo fc i r c u m s t a n c e sa n dc o n d i t i o n s ，n a m e l y d e v e l o p e r sh a v et oa s s u m er i s k sf o ri n c o m e i no r d e rt oi n c r e a s ei n c o m ea n d a v o i d r e s o u r c ew a s t ei nt h ef u t u r e ，w es h o u l df i n dm e a s u r e so fc h e c k i n ga n de l i m i n a t i n g r i s k st h r o u g hs t u d ya b o u ti n v e s t m e n to fr e a le s t a t e b a s eo nt h e s ec o g n i t i o n s ，w e s t u d yi n v e s t m e n tr i s k sa b o u t t h et h i r ds t a g eo ft h eh g a r d e np r o j e c t t h et h e s i si sc o n s i s t e da sf o l l o w s ： p r e f a c e ：s u m m a r i z et h e o r yo fr i s km a n a g e m e n ta n di n t r o d u c es y n o p s i so ft h e s i s c h a p t e ro n e ：s u m m a r i z ehp r o j e c ti n v e s t m e n tb a c k g r o u n da n da n a l y s e st h e e c o n o m y b e n e f i to fh p r o j e c t c h a p t e rt w o ：i d e n t i f yu n c e r t a i nf a c t o r si n f l u e n c i n gi n c o m e ，c a r r yt h r o u 曲 i n v e s t m e n tr i s ka n a l y s i sw i t hm e t h o do fs e n s i t i v i t ya n a l y s i s ，a n a l y s i sc a s hf l o wo fh p r o j e c t c h a p t e rt h r e e ：a n a l y s i ss e c o n dg r a d er i s kf a c t o r si n f l u e n c i n gi n c o m e ，e s t a b l i s h c o n t r o l l i n gm e a s u r e so n r i s k k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ；r i s km a n a g e m e n t 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的 研究成果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研 究成果，均在文中以明确方式标明。本人依法享有和承担 由此论文而产生的权利和责任。 声明人( 签名) 藏治 刖百 刖吾 在前言部分将概述风险管理知识并对本文针对实际项h 开展风险管理研究 的思路和结构进行阐述。 一、房地产投资风险产生的原因 我们在进行项目经济效益评价时，是依照我们的计划或经验确定了项目的 收入、成本、工期、销售进度等参数，并在此基础上对项目的投资收益进行了 计算。但是由于受到以下多方面因素的影响，我们的计算参数并不一定会和项 目的实际相吻合。 1 在项目的开发过程中，项目所处的客观环境和条件和现在相比会发生变 化。而由于我们的并不能准确地预知这种变化，所以我们无法准确计算这些变 化给项目收益带来的影响； 2 在对项目目前所处的环境和条件进行分析时，由于我们掌握信息的片面 和不准确，导致我们不能完全正确的判断和预测未来项目各项活动的实际进展 和变化。 当我们的计算参数剧具有不确定性时，我们的投资的经济性分析和评价也 具有了不确定性，因此需要我们对投资项目的风险进行分析和管理。 二、房地产投资风险的概念 房地产投资风险，是由于未来项目的决策和客观条件的不确定性，而导致 的项目实际投资收益情况与期望e l 标间产生的负偏离的程度及其可能性。房地 产投资风险，通常可用风险损失的大小( 幅度) 和发生偏差的概率两个参数来 描述。其数学模型为： h 花园三朗投资风险管理研究 r = f ( p ，c ) 式中 r 一房地产工程建设风险； p 一一风险发生概率； c 一一风险损失大小( 幅度) 。 房地产投资风险的主要构成要素包括风险因素、风险事故和风险损失三个 方面： 1 风险因素，是指引起或造成投资风险事故发生的机会和影响损失严重程 度的因素，是风险发生的诱因，也称为风险诱因。 2 风险事故，是指项目开发过程中发生的非故意的、非预期的、非计划的 导致项目投资收益目标负偏离的事件，如价格上涨导致的工程建设成本增加。 3 风险损失，是指由于风险事件的发生而产生的项目目标负偏离的程度或 幅度。 三、投资风险管理的一般过程 投资风险管理过程主要包括风险识别、风险评估、风险应对和风险监控等 四个过程。 1 风险识别 项目风险识别的主要任务是要找出影响投资收益的风险事故，识别出引起 风险的主要因素。项目风险识别中最重要的原则是通过系统分析和因素分解把 一个项目比较复杂的事物分解成一系列的项目要素。 2 风险评估 确定投资活动中某一风险事件的危害程度c 和概率分布p ，为选择风险防 范和处理方法、进行管理决策提供依据。 3 风险应对 依据风险识别和风险评估的结果，在项目资源的约束下制定经济合理的风 前著 险应对措施和方案。 风险的应对是风险管理的非常重要的工作，制定风险应对措施的主要依据 包括风险的根源、概率、危害大小、风险评估的风险排序等因素，同时还需要 考虑组织的抗风险能力、风险应对责任的归属等方面。风险应对的主要原则是 风险应对的代价小于风险的危害。 4 风险监控 建立风险监控体制和制度对投资过程中各种风险进行监控，并实施风险应 对，以最终能达到及早发现风险、降低风险危害、消除风险的目的。 四、本文进行风险管理研究的思路和基本框架 按照一般的风险管理理论，我们需要对风险事件的概率分布做出科学地分 析并在此基础上对整个项目的风险程度做出估计，为风险管理决策提供依据。 但是在房地产投资的管理实践中，由于大多数的企业没有可靠的数据和相应的 计算工具，同时一部分风险事件的概率分布与投资主体的主观努力有相当大的 关联，因此他们难以对风险的概率分布做出准确地分析，这也影响了他们对项 目投资风险的进一步分析和研究。为了保证研究方法的实用性和简洁性，本文 对投资风险管理过程进行了细部的改动，具体过程如下： 在项目经济评价的基础上，通过单因素和多因素敏感性分析识别和评估一 级风险事件；对一级风险事件的发生原因进行进一步的分析，识别二级风险事 件，最后结合一级风险事件的评估结果提出投资风险的控制措施。 h 花园三期投资风险管理研究 第一章房地产投资风险管理概述 第一节目前房地产投赍中存在风险 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地 产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地 产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。 而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时 期的中国房地产投资，风险更是在所难免。 一、房地产投资风险的特征 房地产开发的产业特点使其投资风险呈现出如下特征： 1 多样性 房地产投资涉及面广，与政策法规、金融动向、宏观经济形势、区域供求 现状、产业技术变革、需方消费倾向息息相关，易受各因素波动的影响，不同 因素导致的风险也多种多样。 2 综合性 房地产投资是一项繁杂的系统工程。不仅开发方内部市场分析、项目决策， 选址、购址、购地、设计施工、监督验收、财务控制、宣传销售、物业管理各 成体系，需要协调统一，还要有外部的“天时、地利、人和”，一招失损就可 能满盘皆输。 3 补偿性 由于房地产投资的风险较高，投资者一般要求在收益中对所承担的风险进 行补偿，也称为风险溢价或风险回报。 4 第一章房地产投资风险管理概述 4 激励性 利润与风险共存，从行业壁垒的选择效应上看，高风险行业总是能给理智 的投资者带来超额利润。风险损失与风险报酬的二元决择使房地产企业处于背 水一战的境地，只能把努力完善投资风险管理作为奋斗目标。 二、各类房地产投资风险的差异研究 地产开发是投资者通过“三通一平”、“七通一平”等形式将“生地”变 成“熟地”的过程。影响土地收益的最敏感因素是其区位在未来城市规划中的 相对变化，如交通状况改善和城市设旋的重新配置，还包括大区位功能用途的 变更。而国际风云变幻、国内政治经济走势是地价剧烈变动的最大风险因素。 商业楼宇的收益主要来自租赁，租金是租户商业经营利润的一部分。影响 租户商业利润的因素有所在街道繁华度、交通便利性和市区人口密集度等，商 业楼宇收益也与这些因素正向相关。楼宇所在地区商业竞争的激烈程度是其主 要风险。适当竞争的商业聚集区域能增大客流量，增加商业利润；但过度竞争 又增加了商业经营风险，间接影响租金回报。此类投资的难度在于如何选择人 气兴旺又竞争适度的区域进行开发。 写字楼主要用于商务活动和行政办公，微观方面其所处区域的整体状况和 楼内设施的现代化程度有关，物业管理水平也直接影响租售收益。能否吸引有 名望的客户更间接影响其价值定位和收益水准。但动态来看，写字楼的风险还 主要来自宏观经济形势。经济上升和繁荣时期，写字楼市场需求增长很快，反 之亦然。区域经济相关性是写字楼投资的明显特征。 住宅投资的风险主要来自产品本身，环境营造是否优越、硬件设计是否独 特、软件服务能否满足户主口味，是其销售风险的主要致因；而对“经济适用” 含义的准确把握，对不同收入阶层消费心理的透彻分析更是投资风险的关键所 在。一般而言，发展中国家地区的住宅市场潜力巨大、需求稳定，不宜受市场 波动影响。 h 花园三朝投资风险管理研究 工业用房是生产要素市场上交易的产品，专用性是影响供求的主要风险。 由于一般都是预定开发，用户需求明确，投资的风险较小。 比较来看，工业用房和住宅投资主要研究用户需求且投资回收期短；写字 楼、商业楼宇投资回收期长( 多数靠租金阶段性回收) ：还要关注区域经济发 展态势；而地产投资更要具有国际视野和全局观念。总之，从风险影响收益的 广度和深度上看，它们的风险程度依次上升。投资者在项目决策之间就应根据 自己对各风险因素的把握程度和自身对风险的承受能力，作出明智的投资种类 选择。 三、房地产投资风险的区别对待 从风险识别的可分辨性和风险控制的可操作性考虑，本文按形成机理将其 划分成4 类： 1 自然风险 指地震、洪水、风暴等自然界突发灾难给开发过程及物业本身带来的危害。 2 社会风险 指人文社会环境等因素变化带来的影响。如科技进步使材料、施工、建筑 功能等不断更新进化，跟不上技术更新步伐的投资项目不仅成本高，适用性也 差：不符合城市规划和区域发展趋势的项目也不会得到市场认同；同样房地产 的外部性导致了一些违背社会公共利益的项目容易引起公众的强烈反对。 3 政治风险 指一个国家所处的国际国内环境变动及相应的政策法律调整所带来的风 险。战争是概率小后果大的风险因素；经济体制改革和产业政策调整不仅决定 了经济运行机制和产业结构，而且影响房地产业内部结构，使不同类型的房地 产产品需求比例产生变化；土地使用制度和住房制度改革从根本上确立了房地 6 第一章房地产投资风险管理概述 产市场的运行模式；政府平抑投机的管制规定更直接打击了炒作性投资；金融 政策把握着开发融资的命脉，同时还能影响有效购买能力，于社会交换环节影 响投资开发 4 经济风险 一般是由于市场变化严重背离投资预期或项目微观管理不力等原因而导致 的经济损失。房地产立项开发根据的是当前的市场状况，而从可行性分析到楼 盘上市的时段内，供求状况变动的可能性很大，住户对户型结构及单元面积的 偏好也会发生交化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大 量积压，难免使投资回报远远地偏离预期。宏观面上，通货膨胀既刺激需求， 又会引起建材劳动力价格上升，增大开发成本。利率、税率、地价、资金变现 等诸因素变化都会带来筹资融资风险，增大财务管理困难。 将各风险因素按其性质划分，有利于突出重点，区别对待。 自然损害风险突发性强，难以避免和控制。但投资者可以从灾前积极预防 和灾后损失分摊两方面减少损失。项目可行性研究阶段就要对该地的环境、气 候、地质特征详细分析，估算出灾难损失概率。如风险大到自身难以承受的地 步，则应通过商业保险降低损失，如可以承受则可以预留灾损基金从内部化解 风险。 社会风险具有较大的稳定性，只要遵循着发达国家地区的技术进步路线， 按照地域的发展特征和文化心理，充分考虑公众利益，社会风险一般可以避免。 国际国内政治形势风云莫测，虽然该风险发生也有规律可循，但普通投资 人很难把握。国内的政策动向渐进性很强，尤其在中国长期和平稳定的大环境 下，经济建设是中心，改革开放是必然，产业结构政策中第三产业地位逐渐上 升的趋势必会给房地产投资带来更多的机遇。房地产投机管制是政府规范房地 产投资的必备手段，投资者必须把握投机的实质。虽然政策出台之前的短线转 手炒作利润诱人，但理性的投资人不要忘记投机风险的巨量性和发生的必然性。 h 仡同三期投资风险管理研究 从国内现状看，金融政策风险对开发经营的影响力度最强，但其波动有明显的 周期性，市场低迷时期金融政策一般会放宽以逐渐培育人气；而市场空前活跃 阶段，金融政策又会收紧以平抑投机，这必然会给市场泼冷水，总之“盈久必 亏，亏久必盈”就是市场波动规律的真实写照。判断整个房地产投资交易市场 的冷热，远离投机，分散投资，还是可从一定程度上进行防范政治风险。 经济风险既受外部环境影响，又有投资系统内部的原因。一般而言，通货 膨胀、利率、税率、地价及生产要素市场变动都属于投资系统的外部大环境， 它们怕导致的是所有投资项目的系统风险。这种风险的发生企业不能控制，只 能采用诸如土地储备、分散筹资渠道的措施，一定程度上减少损失；但未来市 场供求变化、消费者偏好变化等不确定因素则是投资主体能够较好认知和把握 的，也是微观经济主体进行风险管理的核心。市场调查、分析、预测是一门成 体系的科学。像房地产这样投资金额巨大、投资期长、风险因素繁多的投资决 策必须在项目可行性研究阶段下真功夫。全面的市场现状调查、客观的需求供 给增长预测、严谨的未来供需缺口分析都要建立在科学手段基础之上，单凭主 观臆断做出的可行性研究是风险发生的必要因素。至于筹融资过程中的资金回 收和违约责任是把握难度较大的一环，应权衡资金的安全性、流动性和收益性， 根据自身承担风险的能力，确定融资结构、还款方式和现金流量，把风险控制 在局部范围。 在我国市场经济制度尚在建设和完善的过程中，政治和政策风险发生的几 率相当大，特别是在投资商一致看好后市、形成投机热潮的时候国家往往会制 订相应的调整政策。例如9 0 时年代初海南、北海房地产市场就由于过度投机影 响了国家大利益，受到过到国家政策惩罚，大批房地产项目甚至区域内整个地 产市场停滞倒退，至今仍有大量烂尾楼矗立街头。这场由区域经济政策调整引 起的房地产危机甚至影响了我国整个市场，大批房地产商倒闭，直到9 5 年以后 房地产市场才有所发展。由此可见项目初始判断和监控政治和政策风险对房地 第一章房地产投资风险管理概述 产项目的重要性。 在众多的房地产投资中，很多项目仅仅依靠投资分析就做出投资决策，不 对项目的风险因素进行准确的评估，由此带来的失败案例数不胜数。西安北郊 未央湖区域现有大量别墅项目，但从建筑形态看北郊别墅质量和功能最佳，但 是其中不少项目销售周期超过四年，大量别墅空置。很重要的原因就在于投资 上没有对市场风险进行度量，想当然的以为好的环境就应该建别墅，忽视了客 户的真实需求，致使实际需求量远低于预期的需求量。还有很多项目由于较好 的投资预期，决策层忽视风险的存在内部管理混乱，导致项目成本大幅度提高， 项目结束后一算帐才发现盈利的项目变成亏损。由此我们也认为对房地产投资 项目风险的管理和控制是项目成功的关键。 第二节房地产投资风险管理的框架 一、目前风险管理的基本过程 投资风险管理的一般过程 投资风险管理过程主要包括风险识别、风险评估、风险应对和风险监控等 四个过程。 1 风险识别 项目风险识别的主要任务是要找出影响投资收益的风险事故，识别出引起 风险的主要因素。项目风险识别中最重要的原则是通过系统分析和因素分解把 一个项目比较复杂的事物分解成一系列的项目要素。 2 风险评估 确定投资活动中某一风险事件的危害程度c 和概率分布p ，为选择风险防 范和处理方法、进行管理决策提供依据。 3 风险应对 依据风险识别和风险评估的结果，在项目资源的约束下制定经济合理的风 h 花园二期投资风险管理研究 险应对措施和方案。 风险的应对是风险管理的非常重要的工作，制定风险应对措施的主要依据 包括风险的根源、概率、危害大小、风险评估的风险排序等因素，同时还需要 考虑组织的抗风险能力、风险应对责任的归属等方面。风险应对的主要原则是 风险应对的代价小于风险的危害。 4 风险监控 建立风险监控体制和制度对投资过程中各种风险进行监控，并实施风险应 对，以最终能达到及早发现风险、降低风险危害、消除风险的目的。 二、本文案例风险管理的基本思路 按照一般的风险管理理论，我们需要对风险事件的概率分布做出科学地分 析并在此基础上对整个项目的风险程度做出估计，为风险管理决策提供依据。 但是在房地产投资的管理实践中，由于大多数的企业没有可靠的数据和相应的 计算工具，同时一部分风险事件的概率分布与投资主体的主观努力有相当大的 关联，因此他们难以对风险的概率分布做出准确地分析，这也影响了他们对项 目投资风险的进一步分析和研究。为了保证研究方法的实用性和简洁性，本文 对投资风险管理过程进行了细部的改动，具体过程如下： 在项目经济评价的基础上，通过单因素和多因素敏感性分析识别和评估一 级风险事件；对一级风险事件的发生原因进行进一步的分析，识别二级风险事 件，最后结合一级风险事件的评估结果提出投资风险的控制措施。 从下一章开始，本文将以实际案例对房地产投资风险的管理过程进行论述。 0 第_ 章项同的经济效益评价 第二章项目财务评价 在本章将对项目背景进行描述，并在此基础上进行项目财务评价。 第一节项目背景综述 一、项目概况 1 项目名称 h 花园三期项目 2 地理位置 h 花园三期项目位于雁塔南路纬零街一号，属西安曲江旅游渡假区范围内。 北界与项目二期相连，南界局部接壤陕西省射击运动中心挡靶墙，东为即将建 设的城市道路。 3 ，周边环境 项目毗邻大雁塔，近观曲江湖，周边有西安国际展览中心、唐华宾馆、曲 江宾馆、唐代艺术博物馆，以及盆景园、植物园、春晓园、蔷薇园、清流园等 具有唐代风格的园林景观。2 0 0 5 年初紧邻的大唐芙蓉园、海洋公园相继开园。 周边还有即将开工建设的亚洲最大规模的商业步行街一一大唐不夜城以及集娱 乐、探险、休闲为一体的综合性旅游项目一一世界娱乐园。区域环境较佳。 4 场地状况 项目用地3 5 亩，形状接近矩形，其中东西向氏2 6 8 米，南北向长8 5 米。 5 资金来源 投资商为西安b d x 投资发展有限责任公司，开发商为西安h b h y 房地产开发有 h 花园三期投资风险管理研究 限责任公司；投资商投入自有资金3 0 0 0 万元，银行贷款1 5 0 0 万元，其余资金规 划来自预售房资金再投入。 二、项目设计方案 1 建筑设计方案 项目规划建筑面积2 5 0 0 0 平米，容积率1 0 3 ，绿化率4 0 。其中联排别墅 5 0 户，建筑形式为地下一层，地上三层。建筑面积分3 0 0 平米和3 3 0 平米两个 档次，联排别墅建筑面积总计1 5 5 6 0 平米。 叠加别墅4 8 户，上、下户型各2 4 户。下户型为一、二层，建筑面积1 8 0 平米；上户型为三、四、五层，建筑面积2 2 0 平米。叠加别墅建筑面积总计9 4 4 0 平米。 在风格上，采用现代简约风格。即采用几何线条修饰，色彩明快跳跃，外 立面简洁流畅，以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立 面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台，运用色块色带处理。建筑既具有现代 感，明快大方，体现出独特的个性。 联排别墅和叠加别墅均采用框架结构。 2 户内配套设施 供暖系统：采用地板辐射采暖，联排别墅每户配备卧式燃气锅炉一台，叠 加别墅每户配备壁挂锅炉一台。 空调系统：户式中央空调系统( 氟系统) 通讯、有线及网络系统：每户引入两个号码电话线，分别引入起居室和主 卧；每户书房预留宽带接口；电视闭路线分别引入客厅、主卧、家庭厅、和第 二主卧。 电气系统：每户提供4 0 k w 电负荷，入户线为三相电。 安防系统：每户设置可视对讲、窗磁、门磁。 第二章项目的经济效益评价 3 小区配套 安防系统：设置巡更系统、红外报警系统、摄像系统。 消防：设置地上式消火栓四个。 给排水系统：与一二期给排水系统相连。 供电系统：设置5 0 0 k v a 和6 3 0 k v a 箱变各一台，与小区供电室高压出线柜 相连。 绿化及景观；将项目的绿化率控制在4 0 左右，在重点区域辅以景观。 停车位：小区车位比2 车位户，联排别墅i 5 车位户，叠加别墅l 车位户， 设置一定数量共公车位。 三、项目营销计划 1 项目定位 三期建筑形式仍延续一、二期的建筑风格以联排别墅为主，叠加户型为辅， 定位于西安纯t o i h o u s e 社区。目标客户群体以追求生活质量但同时仍讲求经济 实用的高、中阶层人士为主。 2 一、二期销售状况 一期项目5 5 户，2 0 0 2 年四月开盘2 0 0 3 年四月销售完毕，销售周期1 2 个 月。一期开盘价3 8 0 0 元平米至销售末期逐渐升至4 5 0 0 元平米。 二期项目1 1 4 户，2 0 0 3 年5 月开盘截至2 0 0 5 年5 月底销售1 1 2 户。二期 开盘价4 3 0 0 元平米至销售末期逐渐升至5 5 0 0 元平米。 一、二期项目的销售比较平稳，每月一般保持在4 5 户的销售水平，即使 在项目开盘期也没有大的突变。 3 市场现状调查 目前西安市场上在推别墅个案1 4 个，可销售面积3 5 万平米，占到市场总 份额的7 左右。西安别墅市场发展较为缓慢，别墅市场竞争却还未启动。加之 h 花同三期投资风险管理研究 目前开发企业大部分自身规模较小，缺乏开发经验，造成开发的别墅广：品普遍 规模有限，缺乏整体规划性，产品形态也t e 较落后，不太注重产品的附加价值， 可以说西安的别墅市场目前是相对较为落后的市场。随着开发企业经验的逐渐 丰富和外埠大型地产商的进入，预计别墅市场的竞争会渐趋激烈。 表2 - 1 ：西安别墅典型楼盘数据表 建筑面积主力户型面销售均价( 元总价( 万 项目名称位置建筑形式 ( 平米)积( 平米)平米)兀j 钻石王朝曲江新区 2 6 0 0 0独栋别墅 4 0 0 1 0 0 0 04 0 0 曲江佳园曲江新区 1 2 0 0 0独栋双拼3 0 0 1 5 0 0l 0 0 0 03 0 6 飞0 0 风景佳园曲江新区 1 5 0 0 0联排 3 0 0 6 0 0 01 8 0 北郊城运广 欧洲世家 场西侧3 8 0 0 0独栋叠加3 5 0 2 6 04 0 0 0 3 5 0 01 4 0 9 0 留园森林未央湖开发 别墅 i x3 0 0 0 0独栋联排3 0 0 2 4 02 9 0 09 0 7 0 碧云天花未央湖开发 园区2 9 0 0 0独栋联排3 5 0 2 4 03 0 0 01 0 0 7 0 紫薇山庄秦岭北麓 1 5 0 0 6 6独栋联排2 0 0 3 5 05 5 0 0 4 5 0 01 1 0 2 0 0 高山流水秦岭北麓 1 1 2 0 0 0独栋联排3 5 0 4 5 0 4 8 0 0 4 0 0 0 1 2 0 2 3 0 麓鸣园秦岭北麓 3 0 8 0 0独栋联排2 6 0 “3 2 0 4 5 0 0 3 5 0 01 0 0 1 8 0 西安的别墅楼盘从地理位置讲主要集中于曲江新区、未央湖度假区和秦岭 北麓。其中曲江新区楼盘主要依托唐文化遗址包括大唐芙蓉园、大雁塔广场等 的开发，未央湖度假区和秦岭北麓则以优美的自然环境为卖点。 从建筑形态上讲，整个西安市别墅市场纯独栋的项目有两个鸿喜山庄 和钻石王朝；其他均为t o w n h o u s e 和独栋复合；纯t o w n h o u s e 仅现研究的项目 一家。 4 市场竞争状况分析 4 第二章项目的经济效益评价 本项目定位于纯t o w n h o u s e 社区，从项目整体特征分析目前西安市场还没 有与本项目直接竞争的产品。但从单个产品的建筑形态看其他别墅项目的联排 别墅与本项目中的联排别墅属同类产品竞争，其他项目的独栋别墅与本项目的 联排别墅属替代品间的竞争，跃层和复式住宅与本项目中的叠加别墅属替代品 问的竞争。 与其他项目的联排别墅相比我项目的单户总面积较小，即以此保证单户总 价低于其他项目在目标客户的承受范围内。同时尽量避开了与独栋别墅目标客 户的竞争。 与跃层和复式住宅相比我项目叠加别墅单价稍高，造成在总价格上我叠加 户型处于劣势。但是由于我们具有跃层和复式所无法比拟的小区环境、单户绿 化和景观优势，能极大的满足舒适性和品质要求，因此从产品特征看叠加别墅 竞争性较强。 由于t o 骱, t h o u s e 社区概念在西安地区的推广，目前在本区域内已有2 两 家房产商准备开发向同类型产品，根据相关的信息其项目及有可能在2 0 0 5 年底 或2 0 0 6 年初启动。同质产品推出会极大加剧市场的竞争，从2 0 0 6 年开始产品的 销售可能会受到影响。目前尚无其项目的规划设计及销售信息，需要在今后予 以重点关注。 5 三期项目销售规划 根据一、二期的销售进度和销售价格趋势，初步拟定销售价格和销售进度 如下表： h 花同三期投资风险管理研究 表2 - 2 ：销售进度及价格表 周期时间均价 内部认购期2 0 0 5 年7 1 2 月5 2 0 0 元 开盘销售期2 0 0 6 年卜3 月5 5 0 0 元 旺销期2 0 0 6 年4 7 月5 7 0 0 元 持续销售期2 0 0 6 年8 月一2 0 0 6 年1 2 月5 9 0 0 元 尾盘销售期2 0 0 7 年1 月一2 0 0 7 年6 月6 1 0 0 元 四、工程建设规划 1 工程进度计划 从大的方向看，施工图设计最迟8 月底完成：施工场地垃圾清运于7 月底 完成；施工围墙、挡土墙砌筑于8 月底完工；工程施工于8 月底正式开始。2 0 0 5 年完成的工程量要确保预售证的取得，除园林绿化外工程建设于2 0 0 6 年7 月结 束。进度计划详见表卜3 表2 - 3 ：项目工程建设形象进度 形象进度 工程名称 2 0 0 52 0 0 62 0 0 7 7 月8 月9 月1 0 月1 1 月1 2 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月 年6 月年1 月年9 月 勘察、设 6l l6 5 1 0 0 计 施工场地 垃圾外运 6 2 51 0 0 机场地平 整 施工围墙 71 51 0 0 砌筑 第二章项目的经济效益评价 土建工秤8 2 5 1 0 2 5 3 5 4 5 5 0 5 5 6 5 7 5 8 5 9 5 1 0 0 安装工孵9 1 55 1 0 l s z o 2 5 4 0 6 0 7 5 9 s l o o 安防工程91 55 1 0 9 61 5 2 0 2 5 4 0 6 0 7 5 9 5 1 0 0 室外总体 51 57 帆1 0 0 园韩绿化3 2 5i 口 2 5 5 0 7 0 9 0 1 0 0 验收 3 2 5l o o 箱变施工 商。 2 工程建设付款计划 每月5 日前承建商将上月工程量上报，公司在月底前将上月工程款支付承建 第二节项目财务评价参数和数据的确定 一、开发各项成本的确定 1 ，土地购置费 三期土地3 5 亩，每亩单价5 2 万元，亩 土地购置费= 3 5 亩* 5 2 万元亩= 1 8 2 0 万元 2 场地平整及围墙工程费 每平方米占地面积花费约4 0 元，口 前期工程费= 2 3 3 4 5 平米* 4 0 元，平米= 9 3 4 万元 3 建筑安装费用 含建筑主体、室内外装修、水电设备安装、安防、绿化、室外总体、箱变 等费用。依据、二期同类工程费估葬。 建筑主体工程费= 2 5 0 0 0 平米 1 0 5 0 元平米= 2 6 2 5 万元 h 花园三期投资风险管理研究 安装工程费= 2 5 0 0 0 平米* 5 5 0 元，平米= 1 3 7 5 万元 安防工程费= 2 5 0 0 0 平米* 6 5 元，平米= 1 6 2 5 万元 绿化景观费用= 2 5 0 0 0 平米* 4 0 元，平米= 1 0 0 万元 室外总体工程费用= 2 5 0 0 0 平米* 7 0 面平米= 1 7 5 万元 箱变施工费用= 5 0 万元( 6 3 0 k v a ) + 3 7 5 万元( 5 0 0 k v a ) = 8 7 5 万元 工程总造价= 2 6 2 5 + 1 3 7 5 + 1 6 2 5 + 1 0 0 + 1 7 5 + 8 7 5 = 4 5 2 5 万元 4 勘察、设计费 勘察、设计费用为工程总造价的3 ，即 勘察、设计费= 4 5 2 5 * 3 = 1 3 5 7 5 万元 5 开发期间税费 开发期间税费取工程总造价的5 ，即 开发期间税费= 4 5 2 5 万元4 0 0 5 = 2 2 6 2 5 万元 6 施工监理费 施工监理费为工程总造价的l ，即 旌工监理费= 4 5 2 5 * 0 0 1 - - 4 5 2 5 万元 7 管理费用 管理费用= 员工工资+ 日常开支 员工工资= 2 8 0 0 元，( 人8 月) * 3 0 入* 2 9 月= 2 4 3 6 万元 日常开支= 1 0 万元，月* 2 9 月= 2 9 0 万元 管理费用= 2 4 3 6 万元+ 2 9 0 万元= 5 3 3 6 万元 月管理费用支出= 5 3 3 6 万元2 8 月= 1 8 4 万元，月 8 销售费用 销售费用占总销售收入的l 销售费用= 销售收入* 1 = 1 4 2 7 4 7 万元+ o 0 1 = 1 4 2 7 万元 9 广告费用 第璋项目的经济效益评价 广告费用预算为总销售收入的2 广告费用= 销售收入* 2 = 1 4 2 7 4 7 万元。o 0 2 = 2 8 5 5 万元 1 0 财务费用 本项目贷款为借期3 年，从0 6 年开始还款，两年还清，0 5 年的借款期为半 年。1 。3 年期银行贷款利息5 7 6 ，贷款本金的偿还计利息支付采用本金等额偿 还方案，合计1 7 6 5 3 万元。 表2 - 4 ：还贷付息表。 悼号项目名称 1 0 5 年1 0 6 年1 0 7 合计 1借款还本付息 1 1年初借款累计 01 5 4 3 27 7 l _ 6 0 1 2本年借款1 5 0 00 0 1 5 0 0 o o 1 3本年应计利息 4 3 28 8 8 94 4 4 41 7 6 5 3 1 4年底还本付息08 6 0 4 98 1 6 0 41 6 7 6 5 3 1 5年末借款累计1 5 4 3 2 0 7 7 l - 6 00 2借款还本付息的资金来源 2 1投资回收08 6 0 4 98 1 6 0 41 6 7 6 5 3 上述各项费用中工程费用按当月完成形象进度在下个月支出，工程完工后 剩余5 工程款作为质保金在质保期结束后支付：其他费用均在当月支出。 1 1 。各项成本、费用汇总 将上述各项成本、费用汇总，详见下表。 表2 - 5 ：成本、费用汇总表 i序号项目费用，成本( 万元) 1开发成本 6 8 4 5 6 5 h 花园三期投资风险管理研究 ll上地购置 1 8 2 0 l2场地平整 9 3 4 l 3建安费4 5 2 5 1 4勘察设计费1 3 5 7 5 l5 监理费 4 5 。2 5 1 6开发期间税费 2 2 6 2 5 2开发费用 1 1 3 8 3 3 2 1管理费用 5 3 3 6 2 2销售费用1 4 2 7 2 3 广告费用 2 8 5 5 2 4 财务费用 1 7 6 5 3 合计 7 9 8 3 9 8 1 2 资金筹措、投资计划 本项目总投资7 9 8 3 9 8 万元，自筹资金3 0 0 0 万元，银行贷款1 5 0 0 万元。 表2 _ 5 ：投资计划与资金筹措表 序号项目名称 0 5 年0 6 年0 7 年合计 l建设投资3 5 8 2 73 8 1 7 0 85 8 4 2 7 9 8 3 9 8 2资金筹措 7 9 8 3 9 8 2 1自有资金2 0 8 2 75 5 03 6 7 3 3 0 0 0 2 2借贷资金 1 5 0 00 o1 5 0 0 2 ，3预售收入再投入 o3 2 6 7 0 82 1 6 93 4 8 3 9 8 二、销售收入的确定 1 销售价格的确定 按照已制定的销售价格计划实施。 第一章项e t 的经济效益评价 2 销售进度的确定 结合一、二期的销售进度，初步计划三期项目从开盘起月销售4 户，销售 周期2 4 个月，每月销售面积1 0 4 5 平米。 3 回款进度的确定 根据一、二期的回款情况，内部订购期预收销售定金5 万元，签订销售合 同后7 天内缴全额房款。有1 0 的客户由于特殊原因会分期付款，但最多不超 过三次，对此种情况在此不做考虑，统按当月缴款计。 4 月度现金收入表 销售收入总计1 4 4 9 4 1 5 万元，月收入情况见下表： 表2 7 ：销售收入表 时间定购销售面积( 平米)销售单价( 元，平米)现金收入( 元) 2 0 0 5 年7 月 1 0 4 55 2 0 f f 2 0 0 0 0 0 2 0 0 5 年8 月 1 8 4 55 2 0 0 2 0 0 0 0 0 2 0 0 5 年9 月1 0 4 55 2 0 02 0 0 0 0 0 2 0 0 5 年1 0 月 1 0 4 5 5 2 0 02 0 0 0 0 0 2 0 0 5 年1 1 胃 1 0 4 55 2 0 02 0 0 0 2 0 0 5 年1 2 月 1 0 4 55 2 0 0 2 0 0 0 0 0 2 0 0 6 年1 月 1 0 4 5 5 5 0 03 7 1 5 1 5 0 0 2 0 0 6 年2 月 1 0 4 5 5 5 0 05 7 4 7 5 0 0 2 0 0 6 年3 月 1 0 4 55 5 0 0 5 7 4 7 5 0 0 2 0 0 6 年4 月1 0 4 55 7 0 0 5 9 5 6 5 0 0 2 0 0 5 年5 月1 0 4 55 7 0 05 9 5 5 5 0 0 2 0 0 6 年6 月1 0 4 55 7 0 05 9 5 6 5 0 0 2 0 0 6 年7 月 1 0 4 5 5 7 0 05 9 5 6 5 0 0 2 0 0 5 年8 月 1 0 4 55 9 0 0 6 1 6 5 5 0 0 2 0 0 6 年9 月 1 0 4 55 9 0 0 6 1 6 5 5 0 0 h 花园三期投资风险管理研究 2 0 0 6 年1 0 月1 0 4 55 9 0 06 1 6 5 5 0 0 2 0 0 6 年1 1 月 1 0 4 55 9 0 06 1 6 5 5 0 0 2 0 0 6 年1 2 月 1 0 4 5 5 9 0 0 6 1 6 5 5 0 0 2 0 0 7 年1 月1 0 4 5 6 1 0 06 3 7 4 5 0 0 2 0 0 7 年2 月 1 0 4 56 1 0 06 3 7 4 5 0 0 2 0 0 7 年3 月 1 0 4 56 1 0 06 3 7 4 5 0 0 2 0 0 7 年4 月 1 0 4 56 1 0 06 3 7 4 5 0 0 2 0 0 7 年5 月 1 0 4 56 1 0 66 3 7 4 5 0 0 2 0 0 7 年6 月1 0 4 56 1 0 06 3 7 4 5 0 0 合计2 5 0 0 01 4 2 7 4 7 0 0 0 三、营业税及附加的确定 营业税为销售收入的5 ；城市建设维护税为营业税额的7 ：教育费附加 为营业税额的3 ；教育专项基金为营业税额的4 ：防洪工程维护费为销售收 入的0 1 8 ；印花税为销售收入的0 0 5 ；交易管理费为销售收入的0 5 。营 业税及附加的发生时间为回款当月。 销售税金及附加的估算 表2 - 8 ：销售税金及附加估算表 序号类别计算依据0 5 年0 6 年0 7 年 1营业税销售收入x 5 5 2 2 5 01 9 1 2 4 2城市建设维护税营业税7 3 6 5 81 3 3 9 3教育费附加营业税3 1 5 6 8 5 7 4 4教育专项基金营业税4 2 0 9 07 6 5 5 防洪工程维护费 销售收入0 1 8 1 8 8 l 6 8 8 6印花税销售收入0 0 5 5 2 3 1 9 1 第二章项目的经济效益评价 7 交易管理费 销售收入0 5 5 2 2 5 1 9 1 2 | 合计6 7 1 9 4 l2 4 5 9 3 l 四、土地增值税 按国家税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50 的部分，税率为30 ；增值额超过扣 除项目金额50 、未超过扣除项目金额l00 的部分，税率为40 ； 增值额超过扣除项目金额l00 、未超过扣除项目金额200 的部分，税 率为50 ；增值额超过扣除项目金额200 的部分，税率为60 。 土地增值税扣除项目为开发成本、开发费用、销售税金及附加和其他扣除 项等思想内容。其中开发成本、开发费用、销售税金见上计算结果，其他扣除 项取开发成本的2 0 计算。土地增值税在内部认购期和销售期按定金或销售金 额3 记取，项目结束后再按增值税额多退少补。 表2 - 9 ：土地增值税计算表 序号项目计算依据金额( 万元) 1销售收入1 4 2 7 4 7 2 扣除项目金额 以下四项和1 0 2 7 0 ，9 7 2 1开发成本6 8 4 5 6 5 2 2开发费用1 1 3 8 3 3 2 3销售税金及附加9 1 7 8 6 2 4 其它扣除项目取( 2 1 ) 项的2 0 1 3 6 9 ，1 3 3增值额( 1 ) ( 2 )4 0 0 3 7 3 4增殖率( 3 ) ( 2 )3 9 5增值税率( 4 ) 5 0 3 0 6 速算扣除率 同上0 h 花园三期投资风脸管理研究 ：l 兰竺竺竺兰l ! ：! ：! ! ! ：! ! ：! ! ! ! ! ：! 到 第三节项目财务评价 一、损益表和静态盈利分析 1 损益表 项目收益情况计算公式为： 项目利润总额= 销售收入一总成本费用一销售税金及附加一土地增值税 项目净利润= 利润总额一所得税 表2 - 1 0 ：项目损益表 序号名称计算依据金额( 万元) 1销售收入1 4 2 7 4 7 2 总成本费用 7 9 8 3 9 8 3销售税金及附加 9 1 7 8 6 4土地增值税 1 2 0 1 1 2 5 利润总额( 1 ) 一( 2 ) 一( 3 ) 一( 4 ) 4 1 7 1 7 4 6所得税( 5 ) 3 3 1 3 7 6 6 7 7 净利润( 5 ) 一( 6 ) 2 7 9 5 0 7 2 评价指标 项目静态评价指标有总投资利润率、总投资净利润率、自有资金投资净利 润率等指标，具体计算过程如下： 总投资利润率= 利润总额，总投资额= 4 1 7 1 7 4 7 9 8 3 9 8 = 5 2 2 5 总投资净利润率= 净利润总投资额= 2 7 9 5