（技术经济及管理专业论文）绿色生态住宅小区的开发与评价.pdf

中文摘要 摘要 随着可持续发展观念的深入人心，很多国家的政府都在大力提倡发展生态住 宅。国内生态住宅的概念出现在上世纪9 0 年代。我国是能耗大国，人f _ = 】多，人均 占有资源少，近几年经济的高速发展已经对自然环境造成了很大的破坏。而生态 住宅的特点和优点正是低能耗、低污染，因此，大力发展生态住宅在国内具有必 要性和迫切性。本论文首先对绿色生态住宅丌发的历史背景、必然性、发展趋势 以及意义做了较为系统的研究。 国内绿色生态住宅的开发有很长时问停留在概念炒作阶段，对于绿色生态住 宅的概念并无一致说法。在分析比较各种定义的基础上，作者对绿色生态住宅小 区的概念提出了自己的看法，并深入分析了其内涵，然后对绿色生态住宅小区的 必备条件提出了总结性的意见。 绿色生态住宅小区的开发有其特殊性，需要在从前期策划、规划设计、施工 建设、市场营销、到物业管理的全寿命周期内体现绿色生态的开发理念。本文就 相关方面的开发要点和注意事项，参照对比国内现有绿色生态住宅小区的开发实 例，提出了合理开发的建议和自我见解。 做好绿色生态住宅小区的环境性能评价是促进其发展的重要因素，绿色生态 住宅小区的环境性能评价是一项复杂的系统工程，国际上有许多不同的绿色建筑 环境性能评价体系，本论文选择了具有代表性的一些评价体系，分析了它们的特 点和内容，以此为建j 立评价体系的实践提供参考。为了促进国内评价系统的完善 和扩展，本文还提出了一套具有理论指导作用的层次结构评价模型和模糊综合评 价方法。 最后，促进绿色生态住宅小区的开发和发展需要政府和社会各界的通力合作 和共同努力，各司其职，各尽所能，才能有力推进绿色生态住宅小区的建设，促 进住宅产业的可持续发展。 关键词：绿色生态住宅小区，绿色建筑，可持续发展，绿色施工，全寿命周期 评价体系 英文摘要 a b s t r a c t a l o n g w i t ht h ei d e a lo fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n te m b e d d e di nh u m a n b e i n g ss o u l g o v e r n m e n t s o fm a n yn a t i o n sa r e c a l l i n g f o r e c o l o g i c a l h o u s e v i g o r o u s l y t h e c o n c e p t i o no fe c o l o g i c a lh o u s ea p p e a r e di nc h i n ai n9 0 l a s tc e n t u r y d u et oh e rv a s t p o p u l a t i o n ，c h i n ac o n s u m e sag r e a td e a lo fe n e r g ya n dr e s o u r c ea p p o r t i o n e da m o n g p e o p l ei sl a c k i n g n e a r l yy e a r s ，r a p i d l yd e v e l o p m e n to fe c o n o m i ch a sb a d l yd e s t r o y e d e n v i r o n m e n t a l r e a d y t h ec h a r a c t e r i s t i co fe c o l o g i c a lh o u s ei sl o wc o n s u m p t i o n a n dl o w p o l i n t i o n s o ，d e v e l o p m e n t o f e c o l o g i c a l h o u s ei s n e c e s s a r y a n d u r g e n t t h i s d i s s e r t a t i o nm a k eas y s t e m i cs t u d ya b o u th i s t o r i c a lb a c k g r o u n d ，i n e v i t a b i l i t y , d e v e l o p t r e n da n dm e a n i n go f e c o l o g i c a lh o u s ee x p l o i t a t i o nf i r s t l y i nc h i n a ，c o n s t r u c t i o no fe c o l o g i c a lh o u s ek e p ti ns u p e r f i c i a lp r e d i c a m e n tf o ra l o n gt i m ea n dc o n c e p t i o n so fe c o l o g i c a lh o u s ea r ei n c o n s i s t e n t b a s e do na n a l y z i n ga n d c o m p a r i n g a l lk i n d so fd e f i n i t i o n t h ea u t h o ra d v a n c e dap e r s o n a lo p i n i o no fe c o l o g i c a l u p t o w n a n d a n a l y z e d i t s d e e p s e a t e dm e a n i n g s t h e n s h es u m m e du p r e q u i r e d q u a l i f i c a t i o n so f e c o l o g i c a lu p t o w n c o n s t r u c t i o no f e c o l o g i c a lu p t o w n h a si t sp a r t i c u l a r i t i e s i ti sn e c e s s a r yt oe m b o d y t h ei d e ao f e c o l o g yi nw h o l el i f e s p a np e r i o di n c l u d e ss c h e m e ，d e s i g n ，c o n s t r u c t i o n ，s a l e a n dm a n a g e m e n t r e f e r r i n gt o e x i s t i n ge x a m p l e s ，t h i s d i s s e r t a t i o n p u tf o r w a r d i t s i n t e r r e l a t e da d v i c ea b o u th o wt oc o n s t r u c ta ne c o l o g i c a lu p t o w ni nr e a s o n e n v i r o n m e n t a le v a l u a t i o ni sa ni m p o r t a n tf a c t o rt op r o m o t et h ed e v e l o p m e n to f e c o l o g i c a lh o u s e e n v i r o n m e n t a le v a l u a t i o no fe c o l o g i c a lh o u s ei s ai n t r i c a t es y s t e m s e n g i n e e r i n g t h e r ea r em a n ye n v i r o n m e n t a le v a l u a t i o ns y s t e m so fg r e e na r c h i t e c t u r e t h ed i s s e r t a t i o nc h o o s e ss e v e r a lr e p r e s e n t a t i v es y s t e m sa n da n a l y z e st h e i rc h a r a c t e r i s t i c a n dc o n t e n t ，s oa st oo f f e rr e f e r e n c e st ot h ep r a c t i c eo ff o u n d i n ge v a l u a t i o ns y s t e m i n o r d e rt o p e r f e c ta n de x p a n de v a l u a t i o ns y s t e m s i n n a t i o n ，t h e a u t h o ra d v a n c e st h e h i e r a r c h ye v a l u a t i o n m o d e la n di n d i s t i n c te v a l u a t em e t h o db ys y n t h e s i s i nt h ee n d ，c o n s t r u c t i o na n dd e v e l o p m e n to fe c o l o g i c a lu p t o w nn e e d sc o n c e r t e d e f f o r t ，r e s p o n s i b i l i t y a n dc o o p e r a t i o nf r o mg o v e r n m e n ta n da l lc i r c l e so fs o c i e t y , i n o r d e rt op r o m o t et h ec o n s t r u c t i o no f e c o l o g i c a lu p t o w n a n dt h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t i i i 重庆人学硕士学位论文 o f h o u s i n gi n d u s t r y k e y w o r d s ：e c o l o g i c a lu p t o w n ，g r e e n a r c h i t e c t u r e ，s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ， g r e e nc o n s t r u c t i o n ，w h o l el i f e - s p a nc y c l e ，a s s e s s m e n ts y s t e m 1 绪论 1 1 选题背景 生态学自十九世纪中后期创始以来，经历了漫长的发展阶段。1 9 7 1 年多峨合 作实施的“人与生物圈计划”( m a na n db i o s p h e r ep r o g r a m ) 在一定程度上标志着生 态科学正在向对人和自然普遍的相互作用问题进行深入研究的阶段发展。生态科 学的发展为可持续发展战略的提出提供了必要的条件。 1 9 7 6 年在温哥华召开的联合国首届人居大会提出了“以持续发展的方式提供 住房、基础设施和服务”的目标，相继成立了“联合国人居委员会( c h s ) ”和“联 合国人居中心( u n c h s ) ”，先后提出了“反映可持续发展原则的人类住区政策建 议”和“持续性住区”发展的规划、设计、建造和管理模式的具体建议。 1 9 9 2 年联合国环境与发展大会通过的“2 1 世纪议程”将“促进人类住区的可持 续发展”单独列章予以重点论述，对改善住区规划和管理，综合提供环境基础设旌， 促进住区可持续发展的能源和运输系统等制定了行动依据、目标、活动和实施手 段。 1 9 9 4 年，中国政府通过了中国2 1 世纪议程一一人口、环境与发展白皮书。 提出：人类住区发展的目标是促进其可持续发展，并动员全体民众参加，建成规 划布局合理、环境清洁、优美、安静、居住条件舒适的人类住区。 1 9 9 6 年，联合国第二次人居大会提出“人人享有适当的住虏”“城市化进程中 人类住区可持续发展”。 1 9 9 9 年，第2 0 届世界建筑师大会通过北京宪章。指出：建立人居环境循 环体系，将新建筑与城镇住区的构思、设计纳入一个动态的、生生不息的循环体 系之中，以不断提高环境质量。 中国住宅建筑业十几年来持续高速的发展，成功地解决了城市住房紧缺问题， 而且对推动国民经济的发展和增长作出了重要贡献。但是也必须看到建筑业的建 造活动对我国生态环境的严重破坏。中国经济在高速发展中造成了严重的环境污 染和生态破坏，使中国的生态环境处于十分脆弱的状态，至今生态环境的恶化仍 在继续，建筑业对此负有重大责任。 站在2 1 世纪的起点上，当我们重新审视整个住宅建筑业在建造和使用过程中 的消费方式和其生态意义时，我们不得不抛弃那种高能耗、高污染的传统生产模 式。而把具有节约资源，降低能耗，减少污染，提高居住室内环境质量等性能的 生态型住宅作为新世纪住宅建设的方向，把扩大居住面积和提高住宅生态环保性 能同时作为中国住宅未来的发展目标。 重庆大学硕士学位论文 以住宅建筑为代表的中国建筑业，目前正处在由数量型向质量型转变的重要 时刻，建设生态住宅是建筑品质提高的重要标志，也是巾国建筑、【p 转向可继续发 展的绿色道路的一个重要切入点，建设生态建筑意味着从建筑材料的生产，建筑 规划，建筑设计，建筑施工以及建成后使用管理的每个环节，都将发生一场以保 护环境、节约资源，促进生态平衡为内容的深刻变革，建筑业的绿色化，包含广 泛的内容，与城市生态也密切相关。但在一定意义上这场变革将围绕着生态建筑 的发展而展开。住宅建筑荷大量广影响深远，发展绿色生态住宅是建筑绿色化、 生态化的重要内容。 近年来绿色生态住宅正目益受到中国房地产界和社会公众的普遍关注，在一 次对中国六大城市的住房调查中，除户型、交通外，自然环境和社区环境己成为 购房者所关注的重点，各地都有一些住宅项目将“生态概念”、“绿色概念”作为自 身的卖点。这些均从。定程度上反映出公众健康环保意识的提高，也从中反映出 住宅建筑转向可持续发展的内在要求。 在新的世纪，中国住宅建筑不能按高能耗、高污染的老模式发展，建设生态 住宅是中国住宅建筑发展的必由之路。中国绿色生态住宅的建设起步较晚，但在 信息开放的今天，国际经验为我们搭建了一个很好的平台，国内的起步因此而站 在较高的起点上。 绿色生态住宅小区作为房地产界一个相对前沿的话题，其发展具有极大的潜 力，相关研究也显示出充分的价值，所以我选择绿色生态住宅小区的开发和评价 作为我的硕士学位论文课题。 1 2 问题的提出 建筑活动是人类作用于自然生态环境最重要的生产活动之一，也是消耗自然 资源最大的生产活动之一。建筑物所占用的土地和空间，建筑材料的生产、加工、 运输与建成后维持功能必须的资源，以及建筑在使用过程中产生的废弃物的处理 和排放等都对环境产生极大影响。因此建筑行为本身就是伴随着环境污染的。另 方面，建筑业是国民经济的支柱产业。它所完成的产值在社会总产值中占很大 比重，所创造的价值也是国民收入的重要组成部分；它在全社会固定资产投资中占 很大比重；它能够吸收国民经济各部门大量的物质产品，可带动建材、冶金、轻工、 化工、机械、通讯、电子、运输等诸多部门的发展；它是劳动力密集型行业，可以 解决大量的就业问题；它对于社会经济的发展具有举足轻重的作用。因此，我国未 来建筑业，既要大力发展，以满足经济、社会发展的需要，又要注重环境保护、 资源节约，推行可持续发展战略。在项目建设中推行可持续发展战略，对实现人 口、资源、经济、环境的协调发展具有重要意义。同时，随着我国住宅市场化进 2 程的加快，住宅市场竞争激烈，如何全方位提升居住品质，足一个焦点问题，也 是供需双方的其同目标。在这个背景之下，丌发商和购房者都把注意力投向绿色 生态住宅。 自上世纪9 0 年代以来，上海、深圳等沿海地区涌现出一批环保住宅，广州、 北京等地也出现了冠以“绿色生态住宅”名称的住宅小区。这些住宅较为强调室外 环境的绿化和景观设计，也使用了部分新型建材，采取或准备采取垃圾分类回收 处理的措施，在一定程度上体现了环境保护的意识，形成了绿色住宅的雏形。应 该说，这些城市对绿色住宅的研究和探索，取得了一定的成果。但这些成果还远 不能满足公众和社会发展的需求，我们还必须继续学习和借鉴发达罔家在绿色住 宅方面的先进经验以提高我国绿色住宅的发展水平。我们应充分认识绿色生态住 宅的文化性，深刻体会其中的人类与自然环境相互依存的密切关系；还应该着跟 于建筑生命的全周期，从设计、开发、施工、建设、运营、维护和管理全过程、 全方位的来节约能源和资源、降低能耗、营造舒适的屠住环境，关注建筑与坏境 的协调，实现人与自然的和谐相处。 开发商、消费者等广大民众对绿色生态住宅理解曾经存在着很多误区。许多 开发商对绿色生态住宅的概念和内涵并未完全理解，其开发行为仅仅是盲目跟风， 更多的开发商只是将绿色生态住宅作为一个新的概念和卖点来炒作，大片以胺示 为目的的绿地和人造景观中看不中用，反倒违背了绿色生态的本质要求。开发行 为的种种不规范，进而导致了广大消费者对绿色生态住宅概念和内涵的多方误解。 当前，对于绿色生态住宅的说法不一，认识上存在以下几种误区： 认为是一种房地产营销手段，开发商做概念炒作； 认为绿色生态住宅不是当务之急，是将来的目标； 将绿色生态住宅等同于环境绿化、美化，强调视觉上的享受； 将绿色生态住宅等同于健康、无污染住宅； 认为绿色生态住宅会增加造价，对用户有利，对环境、社会有利，对开 发商无利。以上观点都有它一定的道理，但是真正的绿色生态住宅小区是什么? 要回答这个问题，就需要对绿色生态住宅f 本清源，从理论、技术、经济等各个 层面上进行系统的分析阐述。 随着建设部绿色生态住宅小区建设要点与技术导则和中国生态住宅技 术评估手册的发布，绿色生态住宅小区终于有了较为清晰的轮廓这意味着， 自然、和谐、健康、舒适的绿色生态住宅，将不再是房地产开发商兴之所致的广 告宣传，而是有了明确的内涵和严格的限定。 眼下人们对生态住宅小区的概念和内涵已经有据可查，但其评价体系、规划 设计以及核心技术的应用等深层次问题还需进一步完善和成熟，而且绿色生态住 重庆大学硕士学位论文 宅小区的推广普及还需要投入大量的人力物力，绿色生态住宅小区的合理开发都 还需要利用各种资源进行大量的研究和实践。 1 - 3 研究目的和内容 在国内，绿色生态住宅小区的发展还处于初期阶段，广大消费者以及很大一 部分的丌发商对其真正意义的理解都还存在误区，因此本文将对绿色生态住宅小 区的概念内涵进行全面的辨析。 对于国内绿色生态住宅小区的开发，在房地产界也有不同争议。有人认为目 前如果按真正意义上的标准去建设“绿色生态住宅”，国内的房地产企业没钱可赚， 如果不从政策上加以强制推行并给予适当补贴，绿色生态住宅将难于发展。然 f | i 本文作者认为只要在绿色生态住宅开发的的各个环节采取适当措施，不仅可以保 证生态环保理念的贯彻质量，而且在经济效益上也是可行的。 凶此，本文将对绿色生态住宅小区开发的必要性进行分析，并针对绿色生态 住宅小区的合理开发提出相应办法。 尽管建设部发布了绿色生态住宅小区建设要点与技术导则和中国生态 住宅技术评估手册等标准，但我国绿色生态住宅小区开发的理论体系、方法体 系和技术支持体系还有待进一步的完善，本文将建立多层次、多因素模糊数学综 合评价模型和方法，对绿色生态住宅小区进行评价，该模型对完善绿色生态住宅 小区的评价体系具有理论指导的意义。 简而言之，本文将从必要性和意义、概念和内涵、合理开发、评价体系的研 究状况、评价模型、如何促进发展等六个方面，对绿色生态住宅小区的建设和评 价进行较为全面的探讨和研究。 1 4 技术路线 本文所采取的技术路线主要是实际调研和理论研究相结合的课题研究方法， 论证绿色生态住宅小区开发的必然性和意义，对绿色生态住宅小区的概念进行界 定，在此基础上提出合理开发绿色生态住宅小区的要点，并广泛了解绿色生态住 宅小区评价体系的国内外研究状况，建立多层次、多因素模糊数学综合评价模型 和方法，对绿色生态住宅小区的性能进行评价，最后提出发展绿色生态住宅小区 和完善其评价体系的对策。技术线路用下图表示： 4 l 发展绿色生态住 l 宅小区和完善其 i 评价体系的对策 图1 1 本文的研究技术线路图 f i g u r e1 1 t h ep r o c e d u r es c h e m eo f t h er e s e a r c h 审覃 2 绿色生态住宅小区开发的必然性和意义 2 绿色生态住宅小区开发的必然性和意义 2 1 环境问题 2 1 1 全球环境问题 上一个世纪的后五十年，随着第二次世界大战的结束，以美国为首的发达国 家经济迅猛发展，第二、三世界发展中国家的社会、经济格局也发生了巨变。与 此同时，全球的生态环境形势n 趋严峻，据2 0 0 2 年3 月全球可持续发展联盟( a g s ) 年会提供的资料： 人口：世界上过去i i 十年所增加的人口，等于自从人类直立行走以来前4 0 0 万年的人口总量。目前全球人口6 0 亿，2 0 5 0 年将达到9 0 亿。 水：世界上用水的消耗量每年增加3 ，致使地下水位下降，造成全球l l 亿 人缺水，2 4 亿人饮水不卫生。目前世界上2 5 的人口生活在严重缺水地区。而且， 世界上人均用水量的增长率是人口增长率的2 倍( 北京过去1 0 年的统计数字正好 与此吻合) ，随着人口的增长，到2 0 2 5 年这一数字将增长到6 5 。 生物：地球上4 6 0 0 种哺乳动物中的2 5 ，9 7 0 0 种鸟类的11 ，1 0 0 0 0 种龟 类的2 0 ，在过去的1 0 年中濒临灭绝。 森林：过去1 0 年中，地球上1 4 亿公顷的森林消失了，总面积相当于法国、 德国、意大利、荷兰、奥地利、比利时国土的总和。 沙漠化和水土流失：世界上每年表层土的流失己超过新土生成量，中北亚的 沙尘暴逐年加剧，非洲因水土流失每年损失7 0 亿美元。 地球表面上4 0 的地区为干旱地区。 据a g s 有关专家预测，如果温室效应继续，全球气候变暖不能控制，将造成 南、北极冰帽融化，是时，由于全球性的气候变化，到2 1 0 0 年海平面将上升0 5 米。到那时，巴基斯坦将失去1 7 的土地，将影响数千万中国人的生存。 上述状况已经对地球人的生存形成威胁，实施可持续发展战略不仅仅是针对 未来，而更应强调其现实意义。 2 1 2 中国环境问题 除全球性环境问题，局部地区的环境问题也卜分突出。据中国环保局报告， 我国北方5 3 的城市、南方7 3 的城市处于酸雨区域，约7 0 城市的二氧化物 排放超过国家标准。长期以来，由于我国在开发建设中对资源的过度占用和环境 的破坏污染，使资源的稀缺性日益明显，生态环境急剧恶化 2 1 据世界有关专家 考察，在全球空气污染最严重的2 0 个城市中，我国就占了约1 2 。中国的环境问 题主要表现在： 重庆大学硕士学位论文 1 1 大气污染 中国以煤烟和氮氰化物为主的空气污染十分严重，总悬浮颗粒物普遍超标， 部分地区s 0 2 污染严重。随着机动车辆的增加，大城市氮氧化物污染突出。1 9 9 8 年3 3 2 个城市的环境监测表明，7 2 以上城市空气质量处于3 类和超3 类标准状 态，8 0 的城市居民生活在大气质量较差的环境中。全球空气污染严重的5 0 个城 市中，中国有3 1 个，其中污染最严重的1 0 个城市中中国占8 个。酸雨覆盖面积 约占国土面积的3 0 以上。中国已成为世界上生产、消费氯氟化碳类物质和排放 s 0 2 较多的国家之一。 2 ) 水体污染 中国主要江河湖泊和近海海域普遍受到不同程度的污染，总体上仍呈加剧趋 势。七大水系和太湖、巢湖、滇池中不适合作饮用水源的河段已超过6 0 。地下 水污染面积已达5 0 。近海水域遭到大范围污染，江河入海口和城市附近海域3 类和劣3 类水质占5 9 7 。水体污染进一步加剧了中国水资源短缺的矛盾，对经 济建设和人民生活造成直接危害。 3 ) 城市垃圾污染 中国城市垃圾发生量每年约为1 4 亿t 以上，垃圾粪便处理率只有4 9 ，其 中无害化处理率只有l o 左右。包装物和薄膜所造成的“白色污染”问题相当严 重。大量未经处理的垃圾堆积在城市周围，不仅占用大片土地，而且造成水体、 空气、土壤污染和疾病传播，影响城市景观，也严重危害人体健康。 4 1 城市噪音污染 城市噪音污染也很严重，中国有2 3 的城市居民生活在超标噪音环境中，随 着城市化水平提高和经济发展，城市和住宅小区的交通噪音仍有扩大之势1 3 1 。 2 1 - 3 建筑业环境问题 从资源角度看，我国从1 9 8 6 年到1 9 9 6 年间每年净减少耕地7 5 0 万亩，其中 多数转化为建设用地，每年因烧砖毁坏的农田多达1 2 万亩，土地资源递减的形势 十分严峻。我国每年因生产建筑材料而消耗的各种矿物资源多达5 0 亿吨。大量的 砂石采集，矿石采掘造成河床、植被、土壤破坏和水土流失。同时在采掘过程中 产生大量的残留废弃物和粉尘又造成大气和水体的污染。 从能源角度看，仅建筑耗用的钢铁水泥、平板玻璃、建筑陶瓷、砖瓦砂石 等几项材料的生产耗能达1 6 亿吨标准煤，占全国能源生产的1 3 。我国北方地 区由于冬季采暖消耗的能源达1 3 亿吨标准煤，占全国能源生产的1 1 。而保温 不良的墙体材料造成的热损失估计达i 2 亿吨标准煤。 从环境角度看，我国建筑垃圾增长的速度与建筑业的发展成正比。除少量金 属被回收外，大部分成为城市垃圾。我国已有2 3 的城市被垃圾包围，数量巨大 2 绿色生态住宅小区开发的必然性和意义 的建筑垃圾所造成的生态环境压力，已成为令人头疼的社会问题。此外我国仅因 冬季采暖向空中排放的c 0 2 有1 9 亿吨，s 0 2 3 0 0 多万吨，烟尘3 0 0 多万吨，每年 生活污水排放量约1 9 0 亿吨，约占废水总量的4 5 5 。 根据专家分析因建筑活动造成的污染约占全部污染的3 4 。按照发达国家的 状况，在人均g d p 达到3 0 0 0 美元后国家才有力量开始大规模治理污染，而且通 常认为在人均g d p 达到4 0 0 0 5 0 0 0 美元时，经过多年的努力，环境状况才有町 能好转。中国是发展中国家，没有经济能力进行犬规模的污染治理。按照这样的 状况，我国大量已建成的建筑，包括近1 0 多年中新建的和正在兴建的建筑，其中 多数建筑都缺少严格认真的节能和环保设计。因此建筑使用过程中的高能耗和高 污染的状况由于得不到改造，还将继续下去。“1 2 1 4 城市住宅产业环境问题 人口膨胀、食物不足、资源短缺房源匮乏、生态破坏是全球危机的m 大因素， 这五大因素多与住宅建设有密切的联系。住宅建设是以消耗大量的自然资源以及 造成沉重的环境负面影响为代价的“1 1 7 1o 据统计：人类从自然界获取的物质原料 的5 0 以上用于建造各类建筑及辅助设旌，建筑业对环境污染占3 4 。长期以来， 由于我国在开发建设中对资源的过度占用和环境的破坏污染，使资源的稀缺性r 益明显，生态环境急剧恶化1 8 1 。 1 ) 住宅建设占用大量土地资源 我国领土面积与美国大致相同，却要安排解决5 倍于美国人口的住房问题。 据统计，每增加一个城镇人口，住房居住用地需增加1 8 2 0 m 2 ，城市建设以及 相应的生产设旖和生活服务设施用地需增加1 0 0 m 2 。 2 ) i 丰- 宅建设消耗大量能源资源 发展中或发达国家建筑能耗都占国家总能耗的3 0 4 0 ，我国目前能源的 消耗量居全球第二。我国住宅业能耗巨大，能源浪费现象十分严重。与发达国家 相比，我国住宅外墙能耗是他们的4 5 倍，屋顶耗能是2 5 5 5 倍，外窗耗能 是1 5 2 2 倍，门窗空气渗透量是3 6 倍，总能耗是3 4 倍，但我国人均能源 资源占有量不到世界人均水平的1 2 “1 。 3 1 住宅建设消耗大量的水资源 一份世界粮农组织报告指出，我国是世界上2 6 个最缺水的国家之。尽管拥 有世界e 排名第六的每年2 8 0 0 0 亿m 3 的水资源总量，但人均占有量只有2 2 5 0 m 3 为世界人均值的1 4 。住宅在开发建设和维护、使用过程中均要消耗大量的水资 源。 4 、住宅建设吞食大量的木材和其他资源 我国森林面积的人均拥有量只是世界人均值的1 6 ，林木蓄积量人均拥有量 重庆大学硕士学位论文 仅为世界人均值的1 8 。据粗略统计，每年用于住宅建设消耗的物质。吁仝国物质 产品的1 0 以上，其中木材消耗占全国消耗总量的2 0 ，水泥占4 7 ，钢材占 1 4 ，玻璃占4 0 在2 0 世纪的建筑领域，人们对于自然界产生了相当大的影响。例如世界1 6 的净水供应给建筑，建筑消耗约1 4 的木材，消耗约2 5 的材料与能量1 1 0 1 0 同时 建筑结构也影响较大的范围，影响水域、空气质量以及社会群体的结构。长期不 加约束的建设活动，不仪带来了污染，而且增加了能耗。在建筑物整个生命周期 的不同阶段中，建筑物及相关的人类行为不可避免地要与环境产生密切的联系， 这种联系从消极面看就是环境危害。据统计全球能量的5 0 左右都消耗于建筑的 建造和使用过程，在环境总体污染中，与建筑有关的空气污染、光污染、电磁污 染就占了3 4 1 l l o 香港建筑业最新发展研究报告“”指出：香港建筑业历来是劳动密集型、 危险性和污染性产业，它们产生环境噪音、灰尘、流溢的泥巴，以及不能按常规 处理的化学物质，在1 9 9 9 年投诉建筑业没有遵守环境保护条例的案子超出1 9 9 8 年总量的9 ，达6 3 3 件。为了提高当地建筑业的环保行为和提高社区的生活质 量，全社会已经大力提倡可持续性建筑，强调全生命周期的收益而非短期的收益， 同时将开发一个固定的策略框架1 1 3 1 ，包括全生命周期的成本，绿色和节能设计， 减少建设阶段的环境问题，减少并管理建设、拆除中产生的废物和环境评估方案 和环境管理系统等五大方面。 日本建筑业发展研究报告指出：随着全球对环境保护的重视，许多建筑 公司为了给自己创造新的业务，开发了独特的环保与节能技术，如o b a y a s h i 公司 的生态循环系统，将有机废料放在一个特殊的发酵桶里进行搅拌，产生的沼气可 用作动力，固体废料可作为肥料；s a t o k o y g o 公司的逐步再种植办法；t a i s e i 公司 的防止天然地下水流失的建筑技术和n i s h i m a t s u 建设公司的热核太阳能供热系统 等。1 4 1 2 1 5 城市住宅开发项目环境问题 住宅开发项目在实施过程中，由于发展商等参与方环境意识薄弱、社会责 任感不强，引发许多环境问题。在项目可行性研究阶段，我国虽于1 9 7 9 年建立了 建设项目环境影响评价制度，但还存在着环境影响评价的法律保障体系不健全、 操作性较差、公众参与程度低，重视大型和复杂项目，忽视一般项目，不能严格 按照环境评价程序执行，评价工作流于形式，环境影响评价报告质量不高、审查 不严等许多问题”。在场地选址时破坏原有生态系统和场地地形地貌，占用耕地 资源t 1 6 1 。在施工过程中，造成水体污染、空气污染、噪音污染、光污染，产生各 种废弃物和有毒有害物质，发生火灾、爆炸，不合理消耗大量资源和能源，损害 2 绿色生态住宅小区开发的必然性和意义 人体健康和安全等。在装饰过程中，使用有毒有害建筑材料，室内氨气、苯系物、 甲醇、放射性物质等指标严重超标，严重影u 向室内宅气质量，损害人体健康。住 宅项目建设的环境问题与全球、地区、城市的环境问题紧密相连，已引起政府、 社会公众、开发商、专家学者的高度重视，成为目前社会关注的热点研究领域和 课题。 2 2 现状和趋势 2 2 1 当前国际生态技术的发展趋势 生态学是研究生物与环境关系的一门科学。长期以来，生态学是以自然界的 有机体或生态系统为研究对象的。生态学自1 9 世纪中后期创始以来，经历了漫长 的发展阶段。2 0 世纪6 0 年代以后，随着世界上人口的增长和资源与环境等全球 性问题日益激化，生态学家在投身解决社会问题的过程中，逐渐摆脱了其初期的 狭隘的纯自然的倾向和学科局限，把人类活动包括在其研究的范罔之内，把自然、 社会、经济复合系统作为宏观领域的发展方向，在理论和研究方法方面都有了明 显的发展，展现出了勃勃生机，以崭新的面目跻身于现代科学之林。 生态技术所涵盖的内容具有量大、系统性强、发展迅速等特点。生态技术可 根据使用对象的不同，分为高、中、低不同的层而，通过优化组合，提供经济、 适用的成套技术。当前生态技术的发展有以下两个趋势： 1 ) 从集中系统走向分散 自从2 0 世纪末以来，以往人们引以为豪的大型系统正在悄悄地发生变化，例 如：集中的有线通信网与分散的卫星通讯并存；大型计算站逐渐被小型的微机、 笔记本电脑取代；集中的能源系统将迎接就地利用的小型系统的挑战；太阳能、 风能、废物转换为能源等：集中水处理系统与就地回用的分散处理相结合；随着 膜处理技术的发展，使大型水处理构筑物走向分散的小型处理装置，等等： 2 ) 恢复自然生态 比如：雨水由雨水道排放转为就地回用雨水，就地渗透补给地下水；营造水 景改善微气候，但不用饮用水补给水景而采用回用水，设置水循环再生系统，营 造人工湿地，自然净化水体并恢复生物多样性，使水景具备综合性功能；合理利 用土地，由以往“推平头”式的“七通一平”逐步改为保护并恢复原有的植被，因坡 就势，少占农田；植物配置，由大量引进洋草皮，转变为种植乔木、灌木与植草 相组合，尽量选用本土植物。 1 9 7 1 年多国合作实旎的“人与生物圈计划”( m a na n db i o s p h e r ep r o g r a m ) 在 一定程度上标志着生态科学正在向对人和自然普遍的相互作用问题进行深入研究 的阶段发展。生态科学的发展为可持续发展战略的提出提供了必要的条件。 重庆大学硕士学位论文 2 2 2 住宅消费观念的变化 刘于购房者来说，住宅既是赖以生存的大宗消费，又是期望升值的大宗投资。 不同的消费层面，对于住宅的期望值是不同的。住宅作为一种投资行为将在刺激 消费、拉动经济发展方面起到越来越重要的作用，也只有促使住宅从生存需要过 渡到投资需要，住宅产业才趋于成熟，才能持续发展。要注意到，我国目前房地 产占g d p 的比例约为8 ，而美国为1 8 5 ，因此，房地产确实存在巨大的发展 空间，而余下的这个宝贵的空间，应当是留给可升值的住宅。这就是为什么美 国人生平均要换七次房子。如果说第一次购房是为了解决有无问题，那么其余 的六次则是为了升值。因此：能使土地与建筑物共同升值是开发高手；能选择共 同升值的住宅是明智的置业高手；开发商应寻求初始投资与长期升值之间的最佳 平衡点( 例如：“国家2 0 0 0 年小康住宅”工程在1 9 9 6 年就提出、二十年不落后， 三、五十年可改造”的目标) ；工程技术人员要测算增加技术和产品投入与节约长 期运行维护费之间的效益关系。 目前，以全新的发展观看，住宅产业已进入了全寿命周期的模式( l i f ec y c l e t o t a lc o s t ) 。传统的生产方式是以产品的生产过程为第一本账来核算，而使用过 程是另外的一本账。全寿命周期模式是以产品的全寿命周期为基础进行核算，将 两本账合二为一。根据国际上专家的测算，以上两种方式的区别在于： 假设：a + b = c a ：商品生产过程的投入( 人、财、物的消耗) b ：商品使用过程的投入，包括运行、管理、污染治理 c ：全寿命周期总投入 如果是以往的开发模式，a ( 3 3 6 ) + b ( 3 4 0 ) = 6 7 6 。如果用5 至1 0 的 投资用于新技术、新产品，会节约近5 0 或更多的成本投入，即a ( 3 9 0 ) + b ( 2 3 ) = 4 1 3 。由此可见，采用全寿命周期模式核算，将在有限的增加初期成本的条件下， 大大节约长期运行费，进而使全寿命周期总成本下降，并取得明显的环境效益。 按现有的经验，增加初期成本5 1 0 用于新技术、新产品的开发利用，将节约 长期运行成本5 0 9 0 。这一种新模式的出现，将带来设计、开发模式革命性 的变化。现在发达国家的购房者已接受这样的观念，即初期费用增加五千美元， 而因其带来的设计开发模式的革命性变化，使他购买的住宅更为适用。全寿命周 期模式住宅成为大众消费，是住宅产业成熟的标志。 1 9 9 6 年联合国召开的人居二次大会提出了城市住区的可持续发展问题；中消 协宣布，2 0 0 1 年的主题是包括绿色住区的“绿色消费”。所谓绿色消费，就是从满 足生态需要出发，以保护消费者健康权益为主旨，符合人的健康和环境保护标准 的各种消费行为和消费方式的统称，有益健康和促进环保是其基本内涵。绿色消 2 绿色生态住宅小j x 开发的必然性和意义 费决不是一种简单的颜色概念，而是内涵新颖而又极为丰富的一种全新的生活理 念和消费模式，是提高生活质量的方向，也可以说是体现人类文明进步的新的生 活方式。它所追求的是环保、健康和适度的消费。 绿色消费需求的产生，导致绿色营销观念的出现，足有其一定的经济社会背 景的。上个世纪，发达国家进入了现代化发展阶段，新的科学技术的应用，使劳 动生产率大大提高，出现了相对的过剩经济，市场的需求约束不断强化，生产者 为争夺市场、为占有更多的市场份额展开激烈的竞争，因而形成以市场需求为中 心的现代市场营销观念。在市场经济条件下，企业的根本目的足追求利益的最大 化，为了追求企业的短期效益不惜牺牲社会长远的、整体的和消费者的利益，大 量的消耗资源、能源，污染环境，甚至损害人们的健康。社会矛盾的日益尖锐， 使消费者觉醒起来，为维护自己的健康，维护自己的消费者权益而斗- 争。因而， 在2 0 世纪9 0 年代兴起国际性的绿色消费新潮流，绿色消费的观念不断深入人心。 在房地产市场i - _ ，灵敏的开发商早已开始注意到消费者对绿色生态居住环境的追 求，在营销中纷纷打出环境、园林绿化、山水景观、清新空气等卖点。 绿色生态住宅正受到中国房地产界和社会公众的普遍关注。在一项对中国六 火城市的住房调查中，除户型、交通外，自然环境，社区环境已成为购房者所关 注的重要内容。在调查中，广州占5 4 2 的市民对空气质量，绿化等环境因素更 为关心。各地已经都有一些住宅项目提出要把“生态概念”、“环保概念”、“绿色住 宅概念”、“健康概念”等作为住宅开发的新概念。这从一个侧面反映出社会公众环 保意识的提高，也从中反映出住宅建筑要转向可持续发展的内在要求。 2 2 3 国内住宅小区的发展现状 我国在7 0 年代中期，文革没有结束的时候，开展了建筑工业的运动，三化一 改。7 8 年，制定了改革开放的政策，我国经济飞快的发展起来，从8 0 年代初期 开始，房地产业重新在中国兴起，开始成片的开发新区和改造旧区，建设部在八 _ 卜年代中期开始进行小区试点工作，9 0 年代中期实施小康项目，9 6 年建设部成立 了住宅产业现代化办公室，在全国搞了1 3 个城市住宅产业基地的建设，2 0 0 0 年 实旅小康社区住宅科技项目。在这期间，从9 0 年代初开始，跟目本政府进行第一 期项目的合作，这个项目结束以后，从9 5 年9 月到2 0 0 0 年8 月进行了第二次项 目，即中国新技术培训与研究，这两个项目的完成，对我们国家的住宅研究的方 法和手段有了很大的改进。 改革开放以来，我国房地产业建设取得了巨大的成就：城镇居民的人均居住 面积从1 9 7 8 年的3 6 平方米提高到2 0 0 0 年的1 0 平方米；1 9 9 9 年房地产开发建设 投资共完成4 1 3 0 2 0 亿元，占全社会固定资产的1 3 8 3 ；房地产开发经营总收入 达3 0 2 6 0 1 亿元，与1 9 9 0 年相比上升了1 2 8 4 。表明我国已进入了个房地产业 重庆大学硕士学位论文 快速发展的新时期。 近l o 年来，以住宅为代表的中国建筑业实现了持续的高速发展。全国住宅年 平均竣工面积达4 5 9 亿m 2 ，到2 0 0 0 年底全国人均居住面积已超过1 0 m 2 。北京 市1 0 年来竣工住宅面积9 6 8 7 ，l 万m 2 ，人均居住面积已达到1 6 2 m 2 。广州市2 0 0 0 年底全市竣工住宅面积1 0 9 5 万m 2 ，超过欧洲住宅建筑总量。住房问题曾是l _ f 1 圉 城市的一块心病，解决1 0 多亿人口的住房问题，是一个艰巨而又复杂的任务。 国家从2 0 世纪8 0 年代开始实施住宅小区示范工程，现在已经过了三个阶段。 2 0 世纪8 0 年代强调提高单体住宅的配套功能；1 9 9 0 年提出住宅小区综合配套建 设；2 0 世纪9 0 年代末推出了国家康居示范工程。自上世纪9 0 年代以来，上海、 深圳等沿海地区涌现出一批环保住宅，广州、北京等地也出现了冠以“绿色住宅” 名称的住宅小区。这些住宅较为强调室外环境的绿化和景观设计，也使用了部分 新型建材，采取或准备采取垃圾分类回收处理的措施，在一定程度上体现了环境 保护的意识，形成了绿色住宅的雏形1 。 2 2 4 住宅小区的发展趋势 2 l 世纪的中国住宅建筑将怎样发展? 业界都在关注和讨论这个重要的问题。 根据世界银行预测：当一个国家的人均g d p 达到8 0 0 美元时，住宅产业将可能进 入一个快速增长期。我国目前人均g d p 已达8 0 0 美元。按照这个预测，我国住宅 建筑尽管已有近1 0 年的持续发展，在未来若干年内仍可能进入一个快速增长期。 中国房地产界认为：未来l o 年我国住宅业将继续保持增长态势。我国住宅正在从 生存型向舒适性转变，近期住宅发展目标是户均一套，人均一室，力争2 0 1 0 年达 到人均建筑面积3 5m 2 ，户均面积9 0 一1 2 0m 2 。中国“2 1 世纪议程”指出“享有安