（工商管理专业论文）供应链角度思考某房地产公司的发展.pdf

论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究j ：作及取得的研究成果。论文中除 了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的 研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明 并表示了谢意。 作者签名慈塑日期：之翌：兰叼 论文使用授权声明 本人完全了解复旦大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内 容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此 规定。 作者签名：驾弓识导师签名 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 摘要 房地产行业是国民经济的支柱产业，房地产行业的健康发展对整个国民经济 的稳定运行起着不可忽视的作用。2 0 0 3 年至今的房地产市场出现了局部过热的 局面，国家加强了对房地产市场的调控力度。房地产行业新一轮的洗牌运动已经 展开，房地产行业将如制造业一样进入，供应链与供应链之间竞争的时代。 本文通过分析房地产行业的一个企业t f y 置业有限公司的供应链的现状 指出房地产行业供应链体系存在着三大问题，一、h y 置业有限公司融资方式过于 单一；二、生产及施工的标准化水平有待提高；三、品牌建设是当务之急。并更 具h y 公司的情况给出解决方案。 关键词：房地产供应链融资标准化品牌建设 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yi sap i l l a ro ft h en a t i o n a le c o n o m i c t h eh e a l t h yd e v e l o p m e n t o f t h er e a le s t a t ei n d u s t r yp l a y sa “t a lr o l et ot h es t e a d yp e r f o r m a n c eo f t h ee c o n o m i c f r o m2 0 0 3t on o w ，d u et ot h ep a r t i a lo v e r - h e a ti ns o m ea r e a s ，t h eg o v e r n m e n t i n t e n s i f i e dt h ea d j u s t m e n tm e a s u r c n l e n tt ot h er e a le s t a t em a r k e t t h en e wr o u n do f s h u f f l i n gi nt h ei n d u s t r yh a ss t a r t e d ，s a m ea st h em a n u f a c t u r i n gi n d u s t r y , t h er e a l e s t a t ei n d u s t r ye n t e r si n t oa ne r at h a ts u p p l yc h a i nc o m p e t e sw i t he a c ho t h e r b ya n a l y z i n gt h es t a t u so f h yr e a le s t a t ec o m p a n y ss u p p l yc h a i n ，t h i sa r t i c l ep o i n t o u tt h r e ep o i n t s ：t h ef i n a n c i n gw a yo fh yr e a le s t a t ec o m p a n yi st o os i m p l e ；t h el o w i n d u s t r i a l i z a t i o ni nt h ec o n s t r u c t i o nm a t e r i a lp r o d u c t i o na n dc o n s t r u c t i o n ；t h eb r a n d b u i l d i n go f h yr e a le s t a t ec o m p a n y i sv e r yp o o r t h i sa r t i c l ew i l lg i v et h es o l u t i o n st ot h et h r e ep r o b l e m so f h yr e a le s t a t ec o m p a n y k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r y , s u p p l yc h a i n , f i n a n c i n g , i n d u s t r i a l i z a t i o n , b r a n d b u i l d i n g 2 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强 供应链角度思考某房地产公司的发展 1 中国房地产( 住宅) 市场历史、现状以及供需情况分析 房地产是构成各种经济实体的基本物质要素，其既是广大人民群众生存、生 活的必要资源，又是经济发展的基础。随着生产力的发展，社会的进步，房地产 在社会经济生活中的地位日益突出，逐步成为社会经济大系统的一个有机组成部 分，直接影响着社会消费、社会就业，以及金融、信贷和其它相关产业发展等多 种多样的社会经济活动。 中国房地产历史和现状 改革开放以后，我国房地产业逐步发展壮大起来，其中也经历了几次起伏。 近几年来我国房地产业更是飞速发展，已经成为支持国民经济增长的支柱性产 业。但是我国的房地产市场仍然存在着总量小平衡、地区小平衡和结构小平衡等 诸多问题，需要进一步完善和发展。 1 1 房地产行业的特点 住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发 展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业 持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业 既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产 业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房 市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。 本文研究的企业只限定为从事房地产( 住宅) 开发的行业，而不是专门从事 房地产经营的企业。按照中华人民共和国房地产管理法的定义，房地产开发是指 依据该法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建筑的行为。 ( 1 ) 房地产行业的发展具有周期性 在房产、地产的开发和经营过程中，房地产业的基础建设行业，它属于固定 资产投资领域，极大的受到国家宏观经济政策的影响。因此，就像国民经济一样， 房地产业的发展也表现出强力的周期性，不仅如此，发地产在国民经济中还占据 着先导性的地位。 ( 2 ) 房地产业具有很强的产业关联性 房地产和其他许多国民经济的行业之间都有着密切的联系，表现出很强的产 业关联性，其中最明显的就是钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业。具 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强 供应链角度思考某房地产公司的发展 统计数据表明，在这些产业的年产量当中，钢铁的2 5 ，水泥的7 0 ，木材的 4 0 ，玻璃的7 0 和塑料制品的2 5 ，都被应用到了房地产的开发建设中了。 因此房地产行业的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用；房地产业的发展 也能催生一些行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。房地产业所具有 的这种强大的产业关联性，使其能对国民经济做出很大的贡献，具统计，当下的 中国房地产业对国民经济的贡献率为1 1 5 个百分点，即在当前中国的g d p 增 长速度中，有1 1 5 是来自房地产业的贡献。 ( 3 ) 房地产业的发展具有地域性 由于房地产是不动产，当一个地区的房地产市场供求关系市区平衡，或不同 地区之间的房地产价格出现差异时，它不可能如同其他商品一样，通过其自身在 这些地区之间流动来缩小，甚至抹煞这种不平衡与差异。房地产市场的供求状况 主要受制于当地经济发展水平，如果一个地区的经济发展状况良好，相应的，该 地区额居民收入水平应该很高，该地区的房地产市场需求也就会增加，故房地产 价格会提高，该地区的房地产业的发展就会呈现良好的态势。 ( 4 ) 房地产业的发展对产业政策的敏感性 政府的政策对房地产发展的影响，主要体现在如下几个方面：首先，政府对 土地的开发和使用所做出的计划，会直接影响到土地的供应，进而波及房地产业 的开发状况；其次，政府所征收的各种税费，最终将进入到房地产的价格里，从 而对房地产的销售状况产生影响；再次，政府在房地产交易上所制定的政策，还 会影响到房地产的流通状况。 ( 5 ) 地产业的资本依赖性 房地产属于资金密集型行业，其发展离不开资金的支持。房地产金融与资本 市场融资渠道是房地产行业健康发展的必备条件，房地产的高价值性使得房地产 开发购买都需要大量的资金，这就使得仅仅依靠自有资金难免捉襟见肘。从各国 房地产业发展史来看，金融业的支持是房地产业发展的必备前提，例如1 9 9 8 年全 国房地产开发投资资金来源中自有资金仅占1 2 5 ，其它资金来自国内贷款外资 等。房地产业对金融业的依赖性使得房地产业在很大程度上受到金融业影响。 1 2 中国房地产业的历史回顾 中国房地产市场真正意义上起源于上世纪八十年代末，随着深圳市首次成功 公开拍卖一个近8 6 0 0 平方米地块5 0 年的使用权，土地使用权在中国第一次作为 资产进入市场，房地产行业进而产生。 在我国房地产业还是一个新兴的产业，在过去的半个世纪，它走过了一段相 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强 供应链角度思考某房地产公司的发展 当曲折的历史。 由于历史的原因，改革开放以前我国的房地产业不仅市场不成熟，而且规模 小，我国真正意义上的房地产市场从8 0 年代起步，9 0 年代得到大的发展，尤其1 9 8 6 年以来我国房地产业发展迅速取得了令人瞩目的成就，投资开发量竣工面积和销 售额已达到相当大的规模，房地产投资占固定资产投资的比重逐年提高，房地产 投资增幅大于g d p 的增幅。( 参见图一和图二) 图一：房地产开发投资增长率 资料来源：国家统计局中国经济景气监测中心 同时房地产业已成为支柱产业成为拉动国民经济增长的重要力量。1 9 9 9 年 房地产增加值占g d p 的比重达4 ，近年仅住宅产业对g d p 的贡献率就达到1 5 到2 个百分点。 巾蹦缀济最气循环走势 c h i n ae e r i e c y c l e ，嚣勰。苎黥 l l 簟 l 锻 爱：奄s 掣、 “ 蹴一种伽黼懒 鞍 。i 。 1 ， l o i 2l _ i i s l 瞄,l 撼 i 髓l 21 9 i n ,t t 2 n 霸o 图二：中国经济景气循环走势 资料来源：国家统计局中国经济景气监测中心 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 1 9 5 3 年以前，我国基本还是计划经济为主，没有房地产业的概念；之后，我 国房地产业以及住宅业的发展历程可以分为一下三个时期： 一、1 9 5 3 1 9 7 8 年为第一时期，这是对房地产( 住宅) 属性认识和定位不当的阶 段。 在这个阶段，由于在生产组织上，国家统一的计划经济的实行被过分强调、 公有制的高级形式被过渡夸大、家庭所有制被过早限制，这样，房地产本应具有 的强大的市场配置功能被弱化，甚至彻底消失。 在土地上面，片面强调公有化，土地市场或土地使用权市场在社会主义阶段 存在的必要性遭到了一味的否定。 住宅方面，它的商品属性以及价值遭到了否定，而被误认为是一种福利产品， 结果形成了国家统一计划、统一投资建设、统一分配的局面，住房有单位建造， 并由单位按照工龄、职务、家庭人口托指标分配给职工，家庭象征性交少量房租， 工作单位就在从职工的衣食住行到生老病死这样一系列环节当中，成为解决问题 的最大依靠。这就造成国家建设的房屋越多、投资越大。维护费用就越多，单位 的负担越重。 这一系列误区导致住房投资长期落后于居民需求，上世纪5 0 年代到7 0 年代， 我国居民的人均居住面积甚至出现了下降，除了上述原因，还有两个直接原因： 一是城镇居民人数大量增加；二是那时有一种“先生产，后生活”的思想的投资 思想被过多强调。1 9 5 2 1 9 7 8 年，统计结果显示，政府在住宅建设上所安排的投 资在同期g d p 中只占0 7 8 。 二、1 9 7 8 1 9 9 2 年为第二时期，我国不断改革开放，房地产的商品属性逐步得到 恢复 1 9 7 8 年以后，住房制度的改革以及商品房的开发陆续看展，住房逐渐恢复课 其本应该具有的商品属性。 1 9 8 7 年深圳就土地使用权的出让这一问题进行了探索，这为土地依法进入市 场流通埋下了伏笔；1 9 8 8 年出台了个宪法修正案，规定土地使用权可以依法出 让，这样就解除了法律限制，房地产成为完全的商品，可以进行交易了。 随着商品房由市场进行配置的开始，房地产投资结构也就发生了变化：1 9 7 9 年之 前，由9 0 的城镇住房投资是从中央或地方政府的财政拨款而来的；到了1 9 8 5 年的时候，企事业单位在城镇住宅建设中成为主要的出资者，其所进行的投资占 总投资的比重高达6 0 一7 0 ，而政府的投资下降到了2 0 ，个人投资占1 0 左 右；1 9 9 9 年后，主要的出资人转移到了个人。 三、1 9 9 2 年一今为第三时期，这是房地产市场逐渐形成并不断完善的阶段 第一、房改的目标性越来越突出，依照居民收入水平的不同，形成了三种住 6 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强 供应链角度思考某房地产公司的发展 房供应方式：首先，高收入人群，使其按照市场价格购买商品房；其次，对中低 收入人群，为其提供房改房或经济适用房；再次，对于较少数低收入人群，为他 们提供廉价房。 第二、房地产业具有的“投资少、见效快、效益高”的特点得到了充分的认 识，被作为终点行业，得到不断扶持，在这一时期，房地产业虽然经历过一段忽 冷忽热、波动不定的时期，但是在2 0 0 0 年后逐渐好转，向按需定价、供需相对均 衡的市场体系发展。 第三、房地产业同金融业不断相互融合，房地产金融体制得以形成，并且表 现出房地产筹资多元化( 如公积金制度的建立等) 、机构不断完整、格局不断合 理化的特点。融资工具多样化，国内主要商业银行都纷纷建立了住房信贷部，除 了信贷之外，还有担保贷款和抵押贷款，今年来，许多银行丢把房地产金融当成 一块新业务予以重点发展。 1 3 中国房地产业的现状 目前中国房地产行业已发展为国民经济的支柱产业，逐渐成为国民经济持续 增长的重要推动力。房地产行业的健康发展对整个国民经济的稳定运行起着不可 忽视的作用，它作为资金密集型行业，与资本市场有着密切联系，据统计截至2 0 0 3 年4 月房地产贷款余额达n 1 8 3 5 7 亿元，占商业银行各项贷款余额的1 7 6 ，其中 个人住房贷款余额为9 2 4 6 亿元，占商业银行各项贷款余额的8 9 。如此庞大的资 金，如果信贷质量降低将直接影响银行的资金安全，房地产行业能否健康发展， 对于国民经济的稳定运行起着至关重要的作用。国内房地产行业仍处于成长期， 尚未产生大的产业集团，即使是在国内房地产行业开发量居于前列的万科，2 0 0 3 年在全国的市场份额也仅约1 ，同年营业额仅6 3 8 亿。目前国内的大多数房地 产企业，一般仅是资源的整合载体，只要能拿到廉价的土地，之后的各环节包， 括规划设计、工程监理、工程施工及建材采购、销售、物业管理，均可对现有社 会资源进行整合利用，如设计委托境外事务所或国内设计院( 或直接将成功楼盘 的设计原样照搬) 、通过招标等采购环节由专业的材料商和建筑施工企业进行供 货和施工，销售也委托专业的销售公司。只要肯花钱，物业管理也能请来金牌管 家。 加入w t o ，促进了国内房地产市场与国际市场的接轨，房地产行业正面临新 的国际竞争。国外巨额资金涌入国内市场，国外的开发理念、购房群体和购房观 念应运而生，具体表现为： ( 1 ) 加入w t o 后，主要城市的经济活动将趋于频繁，各类房地产需求增加；与国 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 际大鳄同台共舞国内房地产行业竞争更趋激烈。 ( 2 ) 伴随投资环境进一步完善，中心城市的房地产行业将成为外资重要目标， 房地产行业及其相关行业，包括房地产建筑业和服务业，将会引入国外同行的竞 争。随着国外的居住理念深入人心，将加速国内市场的优胜劣汰。 在土地交易方面，土地招标制度逐步深入，一级市场的交易更加公正透明，房地 产企业的土地获得成本将更贴近土地的实际价值，一些靠关系、暗箱操作的开发 商将逐步被淘汰。在国家资金政策方面，政府已通过了加强房地产行业的信贷管 理( 中国人民银行颁发的银发 2 0 0 3 1 2 1 号关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知) ，央行对房地业的信贷政策己开始紧缩，提高房地产行业的进入门槛， 地产企业将上演淘汰赛，资金实力较强、规范运作的公司将是受益者。 从行业比较来看，房地产行业仍属新兴行业，其他行业中自有资金较强的优 秀公司正不断加入，如i t 业的联想、医药行业的三九、家电行业的创维、t c l 等， 行业平均利润将迅速摊薄，市场竞争愈演愈烈，行业集中度逐年增加( 见表1 1 房地产行业集中度统计) 表1 1 房地产行业集中度统计 年度房地产企业商品房销售面积房地产企业商品房平均行业集中度增长率 数量( 个) ( 1 0 0 0 0 m 2 )销售量( 1 0 0 0 0 m 2 个)( ) 1 9 9 33 1 4 8 67 2 3 0 0 2 3 1 9 9 7 2 1 2 8 6 9 0 1 0o 4 2 1 8 2 6 0 2 0 0 1约2 7 0 0 02 0 7 7 90 7 7 1 8 3 3 3 ( 根据中国房地产市场年鉴整理而来) 在房地产开发的中心城市，如北京、上海、广州、深圳，房地产市场经历了 销售时代、产品时代、营销时代、品牌时代后，房地产主流产品趋向同质化，行 业集中度也显著增加，一批跨地域发展的企业集团已经形成。 从长远来看，随着土地市场的规范，市场竞争的加剧，中国房地产企业将面 临更严峻的挑战一它们必须在不断提高服务水平的同时，降低成本；必须在提高 市场反应速度的同时，给客户以更多的选择。客户的要求越来越高和易变，企业 之间的竞争方式也正发生深刻的变化。以往的竞争是企业与企业之间的竞争，而 今后的竞争将是供应链与供应链之间的竞争，最终能生存下来的只能是具备面向 客户的研发设计核心竞争能力，同时具备供应链集成能力的大规模开发房地产企 业集团。 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 1 4 本章小结 本章主要介绍中国房地产市场的历史和现状，详细分析了中国房地产行业的 特点、中国房地产行业的发展历程，并分析了与房地产行业相关的行业，由此引 出房地产行业供应链管理的概念。 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 2 从市场供需情况分析中国房地产业 对房地产市场供给和需求的研究，主要是对房地产供应链上的两个结点：供 应方一开发公司和需求方一消费者进行研究，研究其变化和发展趋势，从而为研 究房地产供应链管理的研究提供依据。 2 1 中国房地产业供应方一开发商情况分析 本文的供需双方主要是指房地产商品( 住宅) 供需双方，即特指商品房的供 应方一开发商和商品房的购买方。 未来5 0 年我国住宅的市场容量：根据国务院新闻办公室于2 0 0 0 年1 2 月发 布的中国2 1 世纪人口与发展，中国人口与发展的目标是：到2 0 0 5 年，全国 入口总数控制在1 3 3 亿以内( 不含香港、澳门、特别行政区和台湾省) ，人口 年平均自然增长率不超过千分之九：2 0 1 0 年，全国人口总数控制在1 4 亿以内； 到2 1 世纪中叶，全国入口总数在达到峰值( 接近1 6 亿) 后缓慢下降。 在未来的几十年中，大量的人口将涌入城市，这必然给住宅市场带来极大的 发展空间。在以下四种因素的作用下，房地产潜在需求将逐步释放出来。 首先，城市化水平的提高将引起住宅自然需求增长。 其次，居住水平的提高引起住宅自然需求增加。 再次，住宅自然折旧将增加住宅自然需求。 最后，流动人口增长也将造成对住宅的巨大需求。 可见，中国房地产市场潜在需求非常巨大，这对房地产开发企业来说无疑是 一个巨大的利好因素。然而，有的地方事实情况却正好相反，随着经济的增长， 房屋的价格节节上升，投机行为越来越多，房屋空置面积持续攀高。形成一种需 求总量很大但有效需求不足的情况。 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强 供应链角度思考某房地产公司的发展 2 1 1 房地产企业的开发模式 房地产业的开发流程可以用下图表示： 时间和费用消耗 开 可 由 征 建 行 请项 地 筹设 市 物 业 管 及 措 斗 工 施 售，理 发 斗性 项 斗 目 斗 拆斗。- 设 研 目 设 辽 资程工 想 究 用 计 安金 招 地 置标 价值增值 房地产业是产品静止的供应链，表现为作业人员的移动。从购买地产、设计、 施工、销售、物业管理，一条供应链的脉络很清晰，而产品在位置上则相对固定。 房地产业正在施工中的房产可以认为是在制品库存，只不过这种库存非常特 殊。不光因为看不见库房，更因为这种库存在一开始并不包含产品，随着时间的 推移，库存的产品化越来越高，到了楼盘封顶时才最终完全产品化，此时看不见 的库房自然消失。由于房地产业的特殊性，产品的生产周期相当长，同时库存的 时间自然很长。 2 1 2 我国房地产开发商的现状 伴随着我国房地产业的发展壮大，我国房地产开发商队伍迅速扩大。其中 1 9 9 5 年是迄今为止房地产开发商最多的一年，达至u 3 3 4 8 2 家。9 8 年以后伴随着房 地产业的复苏，我国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，9 9 年底全国房地 产开发商达2 5 6 0 0 多家。( 参见图三) 图三：我国房地产企业数量情况 资料来源：国家统计局中国经济景气监测中心信息部 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 目前我国房地产开发商的发展呈现出以下特点： 1 、企业的区域分布具有较高的集中性。 全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部 地区的1 2 个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。东、 西部地区房地产开发商之间的差距不仅体现在数量上，而且也体现在盈利水平、 经营能力、创新意识等方面。东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的 竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远远未达到这一步。 2 、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的发展趋势远远好 于国有企业。 在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多种经济形式并存。图四是1 9 9 6 年我国各种类型的房地产开发商分布图。图中显示，国有企业所占的比重最大达 到4 1 ；集体企业所占的比重为2 2 4 ，位于第二位；股份制企业排在第三位， 比重为1 3 1 ；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为2 0 1 。从 这两年的发展趋势来看，由于企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业都 改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。 在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的企业发展前景好过 国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业，而经过1 9 9 3 至1 9 9 7 年的 调整后排名前几位几乎都是私营企业。 囝国有 集体 墨掣矿一 口联营 一。一蕃、萁他 口私营 1 股份岽_ 私营集体 圈外商投资 1 港澳台投资 r - a 萁他 图四：房地产开发商分布图 资料来源：中国财经杂志出版社 3 、企业规模偏小，资质结构有待优化 我国房地产开发企业普遍规模偏小，1 9 9 6 年我国房地产开发商的平均注册资 金为1 7 3 2 万元，全国最大的房地产开发商的净资产不过为1 0 多亿元，与国外房地 产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。房地产开发商规模偏小导致 开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套设施又好的楼盘更少。1 9 9 6 年我国房地产 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 开发企业的资质结构如下图所示，其中一级企业和二级企业所占的比重仅为1 7 3 ，五级以下的企业所占比重为1 7 5 ，( 参见图五) 大部分企业的资质为三、 四级企业。由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，所以它 们很难经受得住市场竞争的考验。 图五：房地产开发企业的资质结构 资料来源：中国财经杂志出版社 2 1 - 3 开发商分类 我国房地产企业众多，而且成分复杂，给房地产企业分类具有一定难度，而 且分类的方法有很多种，本文根据开发商的实际经营情况将开发商分为三类。 ( 1 ) 关系型 这一类开发商多存在于早期，1 9 8 8 年新的土地管理法实施后，我国土地使用 权可以依法转让，从而使得土地市场空前发展，这类开发商他们和政府关系非常 密切，靠与政府良好的关系来取得土地的使用权后，进行房地产的开发建设。2 0 世纪9 0 年代初，随着房地产业的过热发展，土地资源的供给迅速增加，这类开发 商数量空前。 然而1 9 9 3 年以后国家对房地产业实施宏观调控，土地供给开始下降，国家 对土地资源进行控制，这类开发商已经不多见。 这类开发商真正的目的并不是准备进行长期进行开发建设工作，他们本身并 不具备开发能力，他们凭借与政府的良好关系，取得廉价地皮，之后几乎所有的 设计、建设、销售、物业等工作都采取外包形式。 ( 2 ) 投资型 严格来说，这种类型的开发商不能算是开发商，他们只是将自己大量的资金 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 注入一个开发企业，实际并不参加房地产企业的任何开发建设过程，只是在最后 按照出资比例和约定比例进行分红和提成。 ( 3 ) 经营型 这一类开发商分成两类，一类是完全意义上的房地产开发商，这类开发商一 般规模较大，实力较强，自己有能力进行大部分开发建设工作，通过参与政府举 行的土地协议、招标、拍卖活动，有期、有偿的获得土地使用权，然后将部分的 设计开发工作外包给其他企业进行。 第二类开发商的规模远远没有第一种大，他们其实可以说是从第一种关系型 开发商进化而来的，在实行土地控制制度以后，一部分完全靠关系拿地，无心经 营的开发商就抽身退出市场，剩下的就是一些实力稍逊但是想继续生存下去的小 企业，这类企业紧紧保留了开发资质，将几乎所有的工作进行外包，在整个房地 产开发的价值链之中，他们就作为一个核心企业，管理控制整个价值链。 本文所要考虑的h y 置业公司就属于经营型的第二类。 2 2 房地产市场需求情况分析 2 2 1 从宏观上看中国房地产市场的需求 中国的房地产市场到目前为止还是强劲和健康的，市场的不规则发展还是有 限的。随着社会中产阶级的不断扩大，他们曾经被束缚的对购房的需求还将继续 得到释放。所以从中期来看，中国的房地产市场仍将保持旺盛。 一、房产需求的长期强劲增长趋势 推动中国房地产保持旺盛的需求，并将继续发挥房地产业推动作用的三个基 本因素是：被压抑的城市化需求；被抑止的住房升级需求和中产阶层的不断壮大。 ( 1 ) 中国压抑已久的城市化需求。 与中国工业化的迅猛发展相比，以城市居民和总人口的比例来衡量，中国的 城市化水平还非常低。由于中国政府几十年来实行城市和农村劳动力市场相分离 的政策，使得没有城市化的工业化成为中国的一个特有现象。从1 9 7 8 年实行改革 开放以来，就逐步开始了城市化的进程，并在过去几年里加快了实施这一目标的 步伐。很显然这会带动对基础设施投资和房地产项目的大幅上升。( 见表1 ) 。 由于目前城市居民数仅占总人口的4 0 ，所以本文相信农村劳动力向城市的转移 还有很长的路要走，同样对城市住房的需求也会有很大的发展空间。 1 4 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强 供应链角度思考某房地产公司的发展 表i ：城市化和居民住房投资的加速发展 2 中国昀久均g d p 海1 0 0 0 獒蛇篷一蝗太城市翻漆簿翘 区。人均收久已经越过3 0 0 0 甍元， 1 9 8 61 9 8 8i 9 9 0 2 1 9 9 4 9 9 6 9 9 ba 加oz 1 0 2 数撬来源：c e i c ，高盛研究巾心预测数据 截至2 0 0 4 年底，城镇人口比例仅达到4 1 7 6 ，离7 0 的目标相距甚远。同时， 我们注意到，虽然农村人口比例有较大的下降，但由于庞大的人口基数，2 0 0 4 年 农村人口仍然高达7 5 7 亿，仅比1 9 7 8 年的7 9 亿下降了4 2 。不考虑人口增长， 中国要完成城市化，也将有近4 亿人口进入城市，庞大的新增人口必将带来对住 宅的巨大需求。本文认为，尽管城市化的进程在未来将不断加快，但也将是一个 长期的过程，只要城市化未完成，房地产市场就将不断成长。 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 中国城市化进程 数据来源：国家统计局、华泰证券研究辑 ( 2 ) 被抑止的住房升级需求。 以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求。城市和 农村居民的人均住房面积从1 9 7 8 年的7 8 平方米，2 0 0 3 年提高到2 0 多平米。( 见 表2 ) 。因此，城市住房的总使用面积大约为2 5 年前的十倍，在农村大约为3 倍。 ( 见表3 ) 。 表2 ：被束缚的住房升级需求 平方岽人均耩疆住辫 1 9 7 81 9 8 51 9 8 71 9 8 9 1 9 9 11 9 9 31 9 61 9 9 71 9 9 9 2 0 0 1 2 0 0 3 数据来源：高盛砚究巾心预测数摄 甜 嚣 ! 盘 s 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强 供应链角度思考某房地产公司的发展 ( 3 ) 中国中产阶层的不断壮大。 本文认为收入分配和中产阶层的出现和不断发展壮大是影响人们需求变化 的重要因素，因为不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。其他国家的经验 表明，人均年收入超过3 0 0 0 美元( 世界银行用来衡量“中高收入国家”的最低标 准) ，将会出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。这就是所谓 的“s ”形需求曲线。高盛研究中心的全球经济研究小组预测，g u 2 0 1 1 年中国的 人均年收入将是目前收入的两倍，达到大约2 5 0 0 美元，这将使中产阶层的人数达 到目前的6 倍( 总人口的2 8 ) 。见表4 表3 ：城市和农村居民总住房变化情况比较 与去年同期相比 二n 。i 。 - 伯1 9 9 29 9 i1 9 弼11 ) 9 8 z 褂0拥2 数据来源：c e i c 。赢盛研究巾心疆溅数据 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 表4 ：关于中国未来4 5 年里中产阶层状况预测 人数十亿 。收入等手鳗离予3 0 0 0 甍元的人数 2 0 嬲1 02 0 1 5 加翘s删 躺 2 0 4 02 0 4 52 0 5 0 数据来源：c e i c ，高盛研究中心预测数摆 2 2 2 从购房目的看中国房地产市场的需求 在当前的房地产市场中，自住消费需求、投资需求、投机需求组成了一个由 下而上的金字塔型三重需求结构( 如图) 。 ( 1 )在金字塔型三重需求结构中，处于最底层的是居民为满足自己居住 需要而产生的对房地产的消费需求，这就是自住消费需求。自住消 费需求是推动房地产市场繁荣和房价上涨不可缺少的源动力，它是 居民安家乐业的必要条件，构成了近年来房地产市场旺盛需求的基 础。这种需求极其缺乏价格弹性； ( 2 )处于金字塔型需求结构中层的是投资需求，它是居民为获得房地产 增值和租金收入而产生的对房地产的需求。投资需求是当前房地产 市场强大需求压力的主导力量，它反映了在市场经济条件下，市场 主体根据市场信息合法的最大化自身利益的行为； ( 3 )处于当前金字塔型需求结构顶层的是投机需求，虽然目前这种投机 需求不是市场的主流，但它扭曲了市场信息，对市场秩序破坏力极 大。它是一种不法市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产 生的虚假的需求。 ：暑 佗 ， ：宝 ” o 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 自住消费需求、投资需求、投机需求是三种不同性质的需求，但它们同时并 存于同一个市场中，三者之间相互激荡，相互叠加，形成了一个自我强化的可正 可负的反馈过程。这个过程的结果就是在房价上升时期，形成房地产市场过热的 需求，推动房价走向泡沫：在房地产市场没有进一步涨价的预期时，又会促使房 价大幅度下跌，导致资产急剧缩水，从而带来银行乃至金融业危机。 2 2 3 住宅需求的变化 ( 1 ) 住宅需求的动态变化 人们对住宅的需求不是静止不变的，是处在一种动态的变化中，当影响人们 住宅需求的因素发生了变化时，人们对住宅的需求也跟着发生变化。例如，家庭 支付能力提高、家庭需要迁移或者家庭结构发生变化等等，新的住宅需求就会产 生。 ( 2 ) 城市住宅链现象 在城市发展过程中有一种城市住宅链现象，如下图所示。从图中可看出城市 居民在整体上表现出的一种住宅需求变化。 收入变化引起的住宅交易链 随着社会的发展人们生活水平的提高，人们对住宅需求层次越来越高，新建 的住宅为某些有条件的家庭提供了迁居的机会。高收入阶层为追求更好的生活空 间和维持或提高社会地位而迁居；他们空下的房子由较低阶层家庭占用，后者迁 出的房子又有更低阶层的家庭迁入，从而在住宅市场上启动了一条环环相扣的住 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 宅交易链。 另外，还有根据家庭生命周期引发的住宅交易链：从无孩期到老年晚期，随 着家长年龄的增长，家庭迁居行为渐趋稳定。无孩期的家庭多属事业型或消费型， 孩子成人期的家庭具有事业型、消费型和社区型的综合特点，老年晚期家庭则多 为社区型或家庭型。各阶段对住宅需求的变化，造成了各阶段的需求。 2 3 本文的意义 本文对江苏省南通市某房地产开发公司一一h y 置业有限公司供应链进行了 构建和研究，并采用定性与定量分析相结合、理论与实际相结合的研究方法，为 提升h y 置业竞争优势提供了一定意义的理论借鉴和实践参考价值，将供应链理论 运用到企业实际，用现代科学的管理思想，达到对整个价值链上战略资源的整合、 规划和利用。 房地产业作为我国国民经济的支柱产业，由于其产业链长、与相关产业的关 联度高，其能否快速、稳定的发展直接影响我国国民生产总值的增长量。但是目 前虽然我国房地产市场尚且有很大的需求，但是我国房地产企业发展却不容乐 观，主要体现在企业数量多、资质差、缺乏市场竞争力：很多房地产企业只抓销 售环节，热衷概念炒作，忽视价值创造的整个过程，造成房地产市场的无序竞争， 空置率居高不下，资金无法回笼，企业经营陷入困境。 随着房地产市场的逐渐规范，住房制度改革的深入，使很多房地产业企业特 别是h 1 置业这种处于发展上升阶段的企业感到了更大的生存压力。现实的残酷使 房地产企业开始审视自身经营过程，试图找到提升竞争优势的突破口。而对房地 产供应链的研究和优化，无疑从一个全新的角度，为房地产企业带来一线曙光。 供应链分析方法有助于房地产企业明确各种价值活动的成本结构，明晰价值创造 活动之间的内外部联系，从而有助于企业优化资源并将资源集中到关键的战略环 节上，找到竞争优势的来源。 我国房地产行业供应链的各个环节都存在着诸多问题，这些年我国房地产行 业取得的快速发展，主要是依靠劳动力资金的高投入和资源能源的高消耗来支撑 的，是在低技术水平上的粗放型发展，产生问题的根本原因在于不成系统的供应 链管理体系和与现代化大生产格格不入的生产经营方式。中国房地产行业处于成 长期的现状及房地产行业供应链自身的特点，也决定了目前整个房地产行业的供 应链在土地规划、设计、生产施工等各环节中均存在或多或少的问题，其中土地 的市场化进程受国家宏观政策影响较大，本文对土地环节不做研究房；地产行业 的产品涉及住宅、商业办公、公共建筑、厂房等诸多产品形式，如无特殊说明， 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 本文均指住宅这一产品形式。 本文拟将价值链分析工具应用到房地产开发企业，探讨h 1 置业获得竞争优势 的途径，有助于h y 置业结合企业自身特色挖掘并保持企业的竞争优势。 房地产开发公司的成功，实际上是依赖于房地产开发企业对房地产市场需求 的细致研究，并且对房地产开发供应链进行全面综合地管理。h y 置业以及从事房 地产开发的企业需要在整个楼盘策划、规划开发、融资、房屋销售物业管理等各 环节，不断对整个供应链进行研究，实行有效管理措施，才能在变化的市场环境 中、在激烈的竞争中取得了成功。 本文综合运用了供应链管理、市场营销、管理经济学、房地产投资与融资等 有关知识，结合i 1 置业有限公司的具体情况研究了房地产供应链管理问题，指出 当前h y 置业在供应链管理上存在的问题，并且对这些问题给了一定的建议和意 见。 房地产产品有着与其他商品不同的特点，供应链影响因素较为复杂，这给房 地产供应链的研究带来了很大的难度。有关专门研究房地产供应链的理论目前尚 不多见，关于在房地产市场中运用供应链管理的文章也很少见，本文对如何研究 房地产供应链进行了探索。本文希望为h y 置业以及其他一些房地产开发企业研究 高效的整合管理房地产供应链、促进房地产企业适应市场，健康的发展提供思路 与方法。 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 3 开发商角度看产业链管理控制点 随着经济全球化和知识经济时代的到来，世界呈现出了明显的国际化和一体 化的趋势，企业的经营管理模式也随之发生了巨大的变化；与此同时，用户需求 的个性化也导致房地产行业不确定性显著增加。新的竞争和发展环境呼唤现代企 业开展供应链管理，集中优势资源，培养核心竞争力。房地产企业明显的地域性 特征及房地产产品明显的个性化特征往往使大家忽视了经济全球化和知识经济 对其产生的影响。但是，中国加人w t o 近几年来，房地产业竞争日益加剧，行业 经营成本上升、利润逐步下降，在这样的环境下，将现代工业领域信息化管理的 一些理念和手段如客户关系管理( c r m ) 、企业资源计划( e r p ) 、知识管理( k m ) 、供 应链管理( s c m ) 等注人房地产中有助于整合行业资源，优化管理。尤其在当前， 运用供应链管理来优化房地产价值链，并通过合适的合伙模式来维系，对于房地 产开发企业降低其开发成本、提高项目品质、增强核心竞争力具有重要意义。 3 1 供应链管理( s 锄) 思想的产生和发展 在2 0 世纪的4 0 年代到6 0 年代，企业处于一种相对稳定的市场环境之中， 所以，企业的发展也是稳定的。企业的发展主要是走纵向一体化( v e r t l v a l i n t e g r a t i o n ) 的模式，并且在当时的环境下纵向一体化模式是成功的。然而随着 科技的迅猛发展，世界竞争的加剧和用户需求的快速变化和个性化的加强，纵向 一体化暴露出了种种缺陷：纵向一体化增加了企业的负担，同时也由于竞争对手 很多、企业大而全、小而全，使得企业风险增大。鉴于纵向一体化的这些种种弊 端，横向一体化( h o r i z o n t a li n t e g r a t i o n ) 的思想开始流行，所谓横向一体化即 是利用企业外部资源快速响应市场需求，本企业只抓最核心的东西：产品方向和 市场。至于生产，只抓关键零部件的生产，甚至全部委托其他企业进行加工。如 福特汽车公司的f e s t i v a l 汽车就是由美国人设计、日本的马自达生产发动机， 韩国的厂商进行其他部件的生产和装配，最后投放到美国市场上销售。这样可以 使得企业的资源以及企业外部的资源得到充分利用，从而使得产品生产周期缩 短，同时达到成本低、质量高的竞争优势，并且整个生产处于一个链上，单个企 业的风险降低了。这就形成了供应链( s u p p l yc h a i n ) ，于是产生了供应链管理 ( s u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t ) 这一新的经营与运作模式。 供应链的研究最早是从物流管理开始的，没有将其和企业整体联系起来，主 要进行供应链的局部研究，如库存控制、物资供应、分销管理等，其中分销需求 0 5 2 0 2 5 4 4 1 季强供应链角度思考某房地产公司的发展 计划( d i s t r i b u t i o nr e q u i r e m e n tp l a n n i n g 。d r p ) 就是典型的属于供应链中的物 资配送问题。最初的供应链注意的是供应链的完整性和所有供应链成员操作的一 致性。随着供应链思想的广泛应用和推广研究，供应链的概念越来越重视围绕核 心企业的关系，使得供应链形成的是一个网链结构。所以，现代意义的供应链就 是围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从原材料采购，中间产 品和最终产品的生产，到经过营销网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造 商、分销商、零售商、最终用户连成一个整体的功能网络结构模式。 与传统管理模式相比，供应链管理把供应链上的所有结点企业看作一个整 体，强调和依赖战略管理，其中最关键的是采用集成的思想和方法，即并不是简 单地把结点企业、技术方法进行连接。供应链的成长过程体现在企业在市场的激 烈竞争中的成熟和发展之中。通过供应链管理的台作机制、竞争机制、激励机制、 决策机制和自律机制来共同满足顾客需求，最终实现企业的目标。供应链的成功 也就是通过台作机制、竞争机制、激励机制、决策机制和自律机制来实现的。处 于供应链上的企业只有共同面对市场，通力合作，互相激励，参与竞争，实行自 律，企