（工商管理专业论文）城市房地产投资风险管理研究——以济南泉景花园为例.pdf

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及产生的根源，对重要风险进行估计和评价，同时提出较为详细的风险管理措施。 论文最后，提出在房地产投资风险规划的各种手段中，主要有风险回避、风 险控制、风险转移、风险自留、风险分散、风险利用几种方法。针对房地产投资 不同阶段的所存在的主要风险提出不同的风险管理方法，结合泉景花园房地产投 资项目的特点，提出了相应的风险管理目标以及加强投资风险管理以增强房地产 开发商防范风险的能力，提高房地产开发商的竞争力等具有可操作性的办法。 关键词：房地产投资风险风险管理 4 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t e n t e rf o r2 1c e n t u r i e s ，w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h eo t t rc o u n t r ys o c i a l i s mm a r k e t e c o n o m ya n dt h er a i s i n go ft h er e s i d e n t sc o n s u m p t i o nl e v e l ，0 1 1 1 c o u n t r yr e a le s t a t e i n d u s t r yd e v e l o p sq u i c k l y ，i th a sb e c o m eav e r yi m p o r t a n ti n d n s 玲i nt h en a t i o n a l e c o n o m y ，a n da l s oah o tf i e l dt oc o n s u m ea n dt oi n v e s ti nt h a tt h ec o m m o np e o p l ep a y s a t t e n t i o nt oc u r r e n t l y t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a st h ec h a r a c t e r i s t i c so fi n v e s t m e n t q u o t ag r e a t ，i n v e s t m e n tp e r i o dl o n g ，i n v e s t m e n tr i s kh i g h s oas o r to f p r a c t i c a ls p e c i a l s u i t a b l et h e o r ya n dm e t h o dt oc a r r yo nq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i si sn e e d e d u r g e n t l y s ot h a to u rn a t i o nt od oe x a c t i t u d ed e v e l o p m e n ts t r a t e g ya n dp r o g r a m m i n gi n o u rc o u n t r yr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dl e a dc o n s b n l c rt od oar a t i o n a li n v e s t m e n tc h o i c e a tf i r s ls e to u tf r o mt h ec h a r a c t e r i s t i ca n dp r e s e n tc o n d i t i o no ft h er e a le s t a t e i n v e s t m e n tr i s km a n a g e m e n t ，t h et h e s i st h o r o u g h l yr e s e a r c h e sa n dd r a w sl e s s o n sf r o m s o m ec o m p a r em a t u r et h e o r i e sa n dm e t h o do f t h ed o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lr e a le s t a t e i n v e s t m e n tr i s km a n a g e m e n ts t u d i e s ，c o m b i n e st h es p e c i a li n s i d et h ee x t e r i o r e n v i r o n m e n tc h a r a c t e r so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h em e a n t i m e ，d i s c u s s e st h e m e a n i n go ft h er e a le s t a t ea n dr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dt h ep r e s e n tc o n d i t i o na n dt h e f o r e g r o u n do ft h er e a le s t a t e s e c o n d l y ，t h et h e s i sd i s c u s s e st h ec o n c e p to ft h er e a l e s t a t e ，b a s i cc h a r a c t e r i s t i c ，a n dr e l a t i o n sb e t w e e nt w oo ft h e m i ta l s od i v i d e st h er e a l e s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o np r o c e s si n t of o u r , s u c ha si n v e s t m e n td e c i s i o np r o c e s s ，l a n d t oo b t a i np r o c e s s ，t h ei t e mc o n s t r u c t i o np r o c e s s ，f o rr e n ta n ds a l em a n a g e m e n tp r o c e s s ， a n da n a l y s i sa l lt h er i s kf a c t o r si ne a c hp r o c e s s a g a i n , t h et h e s i sm a i n l ya d o p t st h e m a r k e tr e s e a r c hm e t h o da n df a u l tt r e ea n a l y s i st oc a r r yo nr i s ki d e n t i f i c a t i o n , a n d a d o p t ss u b j e c t i v ea n do b j e c t i v ea n a l y s i sm e t h o d ，s e n s i t i v i t ya n a l y s i sm e t h o d ， p r o b a b i l i t ya n a l y s i sm e t h o da n d b r e a k - e v e na n a l y s i sm e t h o dt oe v a l u a t et h e u n c e r t a i n t yr i s kf a c t o r st h a ti n f l u e n c et h ei n v e s t m e n tb e n e f i ti nt h ed i f f e r e n tp r o c e s so f t h ew h o l er e a le s t a t ei n v e s t m e n tp r o c e s s t h e nc h o o s ej i n a ns p r i n gv i e wg a r d e nr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n ti t e m 勰t h ec a 8 ee x a m p l e b a s i so ni t e mr e s e a r c h , c o m b i n e st h e e x t e r i o ra n di n t e r i o re n v i r o n m e n to fj i n a ns p r i n gv i e wg a r d e na n dt h ec h a r a c t e r i s t i c s o f i to w l hm a k eu s eo f r i s ki d e n t i f i c a t i o n , r i s kv a l u a t i o ne t e a n a l y z et h em a i nr i s k sa n d i t sp r o c r e a n tr o o to fj i n a ns p r i n gv i e wg a r d e nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti t e mf r o m 山东大学硕士学位论文 i n v e s t m e n td e c i s i o np r o c e s s ，l a n dt oo b t a i np r o c e s s ，t h ei t e mc o n s t r u c t i o np r o c e s sa n d f o rr e n ta n ds a l em a n a g e m e n tp r o c e s s i te s t i m a t e sa n de v a l u a t e st ot h ei m p o r t a n tr i s k s , a n dp u tf o r w a r dd e t a i l e dr i s km a n a g e m e n tm e a s b r ei nt h em e a n t i m e a tt h ee n do ft h et h e s i s t h ea u t h o rp u tf o r w a r dt h a tt h e r ea 坞af e wm e t h o d ss u c h a sr i s kt og e ta r o u n d ，t h er i s kc o n t r o l ，r i s kt r a n s f e r , r i s ks t a y ，t h er i s kd i s p e r s i o n , r i s k u t i l i z a t i o ni nt h er i s kp r o g r a m m i n go ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t , a n dp u tf o r w a r dt h e d i f f e r e n tr i s km a n a g e m e n tm e t h o d sa i ma tt h em a i nr i s k st h a te x i s ti nt h ed i f f e r e n t p r o c e s so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n t c o m b i n i n gt h ec h a r a c t e r i s t i c so fj i n a ns p r i n gv i e w g a r d e nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti t e m ，p u tf o r w a r dt h er i s km a n a g e m e mt a r g e ta n d s t r e n g t h e nt h ei n v e s t m e n tr i s km a n a g e m e n tt os t r e n g t h e nt h er e a le s t a t ed e v e l o p e r st h e a b i l i t yt ok e e pa w a yr i s k s ，a n di n c r e a s et h ec o m p e t i t i o na b i l i t yo ft h er e a le s t a t e d e v e l o p e r s 6 k e y w o r d s ：r e a le s t a t e r e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s k , i u s km a n a g e m e n t 山东大学硕士学位论文 第1 章引言 1 1 国内外风险管理研究 1 1 1 国外风险管理研究 自从有了人类，就有了风险，因此人类在事实上主动或被动地对付风险。随 着历史的进程，人类面临的风险不断发展、变化，人类的风险意识不断提高，规 避风险的办法日益增多技术日趋先进。到2 0 世纪中叶，风险管理作为一门系统的 管理科学被提出，并随后形成了近乎全球性的风险管理运动。这是社会生产力和 科学技术发展到一定阶段的产物：同时，风险管理的发展积极推动了人类文明的演 变进程。 第一次世界大战时期及战后，德国出现了近乎天文数字的恶性通货膨胀。这 时，企业经营地好坏己成为能否生存的严重问题。在这种情况下，德国开始研究 企业风险，并制定了若干经营政策，以1 9 1 5 年莱特纳( li t n e r ) 的著作企业风险 论为标志。德国的风险政策，以保护企业为目的，以理论性研究为主，同时根 据实际需要，在理论体系上结合了一些实际问题。德国学者强调处理风险的手段 是风险的控制、分散、补偿、转移、防止、回避和抵消等。至于应当选择哪一种， 则要根据企业的具体情况面定。 在企业的风险管理出现之初，美国的学术界对于风险管理的必要性就己经有 了认识。1 9 2 1 年，马歇尔( m a r s h ) 在企业管理( b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ) ) 书中提出了风险负担管理( a d m i n i s t r a t i o no fr i s k - b e a r i n g ) 的观点，他提出 了风险排除( e l i m i n a t i o n ) 和风险转移的风险处理方法。1 9 2 9 - 1 9 3 3 年经济危机时 期，美国企业界开展了企业管理运动。1 9 3 1 年，在美国经营者协会( a m a ) 大会上明 确了对企业风险进行管理的重要意义，成立了专门机构开展风险管理的研究和咨 询。1 9 3 2 年，风险管理( r i s km a n a g e r ) 组织成立了纽约投保人协会( i n s u r a n c e b u y e r so fn e wy o r k ) 。于是，企业的保险管理逐步普及，并开始采用处理风险的 其他手段。 随着现代工业的迅猛发展和企业社会责任的加强，无论是风险的种类还是风 险频率与风险损失的严重程度都大大地增加。正当人们日益意识到风险管理重要 7 山东大学硕士学位论文 性的时候，发生了两件事情。其一，1 9 4 8 年，美国钢铁工人工会与厂方关于养老 退休金和团体人身保险进行谈判，结果导致钢铁工人罢工达半年之久，对美国经 济产生了极为严重的影响。其二，1 9 5 3 年8 月1 2 闩，美国通用汽车公司一场大火， 造成直接经济损失3 0 0 h 美元，问接经济损失达二亿美元之巨。这两件事震动了美 国学术界和企业界，成为推动企业风险管理的契机。一方面，民问研究机构和高 等学府加强了对企业风险管理的研究：另一方面，各大中企业纷纷设立风险管理部 门或风险经理，专门从事风险管理工作，于是，飙险管理作为一门新兴管理科学 便形成了。 美国等国外发达国家在2 0 世纪5 0 年代就已开展了有关风险的研究，风险管理 这个名词最早出现于1 9 5 0 年加拉格尔( g a l l a g h e r ) 的调查报告( r i s km a n a g e m e n t 。 n e wp h a s eo fc o s tc o n t r 0 1 ) ) 。而对风险管理系统研究的开始，则以1 9 6 3 年梅 尔和赫奇斯合著的企业的风险管理( ( r i s km a n a g e m e n ti nt h eb u s i n e s s e n t e r p r i s e ) ) 以及1 9 6 4 年威廉姆斯和汉斯合著的风险管理与保险( r i s k m a n a g e m e n ta n di n s u r a n c e ) 这两本书的出版为标志。而最早探索企业经营风险的 是美国入f k n i g h t ，他在风险、不确定性和利润( 1 9 2 1 年) 一书中，把行为主 体难以确定的情况划分为两种：风险型和不确定性( r i s k u n c e r t a i n t y ) 这种 划分方法一直延续到今天“1 。 2 0 世纪7 0 年代末，美国风险研究学者通过结合企业投资和经营管理的手段和 经验，以管理学的最新工具为基础形成了较成熟的风险管理理论。风险分析是一 项包括政治、经济和技术的综合性工作，是投资项目可行性研究和项目决策评估 的主要内容之一，如果在风险分析中造成失误或偏差，将会给项目投资带来无法 弥补的损失。 随着风险管理运动的进一步扩展，风险管理教育在美国风行起来。1 9 6 0 年， 美国保险管理协会纽约分会与亚普沙耶大学( u p s a l au n i v e r s i t y ) 企业管理系合 作首次试验开设为期1 2 周的风险管理课程。1 9 6 1 年，印第安那大学赫奇斯教授 ( j e d w a r dh e d g e s ) 主持成立了a s i m 的“风险及保险学课程概念”特别委员会， 并发表“风险及保险学课程概念”一文，为该学科领域的培训与教育工作指明方 向。到2 0 世纪7 0 年代中期，全美大多数大学工商管理学院及保险系普遍丌授风险 管理课程，并把风险管理教育和训练贯穿于各门经济管理课程之中。 8 山东大学硕士学位论文 1 9 7 5 年，成立于1 9 0 9 年的美国保险管理学会( a s i m ) 更名为风险和保险管理 协会( r i s k i n s u r a n c em a n a g e m e n ts o c i e t y ，r i m s ) ，这标志着风险管理从原来 意义上的保险处置风险转变为真正按照风险管理的方式处置风险。1 9 8 3 年，在r i m s 年会土，世界各国的专家学者云集纽约讨论通过了“1 0 1 条风险管理准则”。这些 准则的诞生与运用标志着风险管理的发展达到了一个新的水平。 与美国相比，英国的风险研究有其自己的特色。在1 9 8 7 年出版的r i s ka n a l y s i s f o rl a r g ep r o j e c t s ：m o d e l s ，m e t h o d sa n dc a s e s 一书中，南安普敦大学会计与管 理科学系主任c b c h a p m a n 教授提出了“风险工程”的概念。弥补了单一过程的风 险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为 可能。更进一步，许多学者还注意把风险分析研究成果应用到大型的工程项目中。 如1 9 7 6 年在北海油田输油管道的铺设过程中，风险分析提高了该项目的安全系数， 降低了成本。1 9 7 9 年在伊拉克火力发电厂钥匙工程竞标过程中，由于不确定因素 十分复杂，属于高风险高收益类型项目，承包方经过详细的风险分析，最后决定 不投标。实践证明，该项决策是相当明智的。英国工商业界开展风险管理活动十 分活跃，设有工商业风险经理和保险协会( a i 跚i c ) 、特许保险会等，对推动本 国的风险管理做出了卓越贡献。英美两国在风险研究方面各有所长，且具有很强 的互补性，代表了该学科领域的两个主流。 在美国兴起的风险管理运动很快扩展到了世界各地。1 9 8 6 年，欧洲1 1 个国家 共同成立了“欧洲风险研究会”进一步将风险管理扩大到国际交流范围。同年1 0 月，在新加坡召开了风险管理国际学术讨论会。1 9 7 8 年，日本风险管理学会成立。 1 9 8 0 年。关西大学教授龟井利明出版了专著风险管理的理论和实务，以后又 出版了海上风险管理与保险制度和风险管理学，大学纷纷开设管理课程。 日本继承美国的“风险管理”模式，虽然起步较晚，但具有针对性、注重实效、 逐渐行成了一套适合本国的理论体系。 进入2 0 世纪9 0 年代，西方国家的风险管理研究已有很大进展，基本形成了一 个体系较完整的新学科和独立的研究领域。风险管理在企业管理实践中得到广泛 应用，7 0 以上的企业设置了专职风险经理，8 8 9 的企业开展了风险管理，风 险管理人员成为公司主要决策人员之一。这表明，风险管理正在成为全球性的运 动。 9 山东大学硕士学位论文 1 1 2 国内风险管理研究 我国风险管理实践与理论研究起步较晚。1 8 4 2 年魏源所作海国图志在中 国保险史上首次介绍了西方保险思想和实务。1 8 8 5 年华商义和公司保险行在上海 创立，标志着中国近代民族保险业的正式诞生。 在风险管理理论研究上，1 9 8 7 年，清华大学郭仲伟教授风险分析与决策 的出版，标志着我国新时期风险研究的开始，1 9 8 9 年吴鸣经济风险论探索风 险与经济的关系，从风险角度对中国现实经济问题进行了研究。1 9 9 6 年雷胜强主 编国际工程风险管理与保险，1 9 9 8 年卢有杰、卢家仪编著项目风险管理 促进了国内对项目风险管理的关注。1 9 8 7 年至1 9 9 6 年，天津大学管理学院“三峡 工程风险研究”课题组承担了三峡工程的风险分析研究，在国内首次对大型工程 项目进行风险分析与评价。在此基础上，1 9 9 9 年于九如主编了投资项目风险分 析，对大型工程风险分析理论与应用进行了系统阐述。1 9 9 4 年，陈佑启等编著 房地产投资风险管理及经营决策方法，1 9 9 8 年杜海鹏房地产投资风险与防 范推动了房地产业对投资风险管理的了解。 然而，风险管理理论研究的进展并未启动各个领域风险管理的大面积应用。 迄今为止，风险管理除在航天工程、海洋石油勘探、大型水利水电工程中有所应 用外，在其他行业领域迟迟未有起步。我国项目或企业组织管理机构中设置专职 风险经理的鲜有报道，项目或企业中风险管理人员很少，即便有，也只是充当一 个安检员的角色，远未发挥应有的作用。在房地产开发经营中，风险管理的应用 和研究也不多见。 1 9 9 8 年1 1 月在北京召开了第一界中日风险评估及管理学术研讨会，来自中日 韩美等国家1 0 0 多位专家和学者到会，这表明中国国内风险管理理论的研究和应用 工作发展很快，各个行业的研究和管理人员均意识到风险研究和应用的重要性纷 纷根据行业的特点采用适当的方法，无论从理论上还是实践上，均大大丰富了风 险管理的内容。“中国国内的风险研究刚刚起步，但我们已经看到了令人欣喜的 成果，相信随着关注风险研究和应用的人们进一步增多，风险理论必将获得更大 的发展”。 1 0 山东大学硕士学位论文 2 风险管理研究发展趋势 i 2 1 风险研究的领域不断扩大 1 2 2 1 由单一的企业风险研究转向个人、家庭及社会的多主体、多角度的 风险研究。尽管企业风险管理一直是风险管理学科领域发展的主导方向，但近年 来各方面表现出来的对个人风险、家庭风险及社会风险的重视，说明风险管理研 究的重点正在走向多极化。 1 2 2 2 由传统风险行业向其它新兴行业扩展 风险管理科学的发展与工业化进程是同步的。2 0 世纪6 0 年代以来，大规模集 成电路及计算机技术的发展给工业发展注入了新的活力，同时也为风险管理提供 了广阔的发展前景。2 0 世纪7 0 年代以前风险研究还主要集中在大型设备制造、矿 山、电力、公路建设等传统的高风险行业，而至i 2 0 世纪7 0 年代末和2 0 世纪8 0 年代 初，则更多地向核能、化工、电信、军工等技术高的新兴行业转移。同时，随着 人们对身体健康、生活环境的关注和要求程度只益提高，农业及医疗卫生的风险 研究也迅速发展起来。 1 2 2 风险分析模型技术日益丰富并逐渐趋于成熟 现代数学和计算机技术的迅猛发展为风险研究提供了大量的模型技术。工程 风险分析模型技术的应用方面，一些传统的技术仍是风险分析的工具，如专家调 查法、蒙特卡罗模拟法、计划评审技术法和敏感性分析法等。这些技术的特点是 方法简单、易于理解，数据采集较容易，而且有相应比较成熟的计算机软件支持。 一些相对较新的技术在方法上要求较强的数学抽象能力，对复杂的项目系统具有 很强的描述能力，而且有的模型还可以给管理者提供直接的决策支持。 1 3 国内外房地产投资风险管理研究 房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获得产 业利润的一种经济行为。房地产投资的风险是指在房地产投资活动中存在影响开 发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使开发商开发利 润可能与预计利润发生背离，因而使之蒙受经济损失的可能性。房地产开发是一 个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个 开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，即在开发过程中存在着不 确定性，从而不可避免地带有风险。 山东大学硕士学位论文 1 3 1国外房地产投资风险及其风险研究 在西方发达国家，虽然系统地进行房地产开发经营管理风险的研究较少，但 是局部投资风险研究却很早就开始了，早期的房地产风险研究仅限于房地产建设 和使用过程中的安全管理。对房地产开发企业投资风险研究在本世纪6 0 , 7 0 年代 有了一些进展，在美国、日本、香港等国家和地区，均有从事房地产市场分析、 估价和咨询管理公司，这些企业或机构运用精确的经济分析( 风险分析) 手段，采 用数量分析方法，为房地产投资者预测和评价房地产投资风险，帮助投资者进行 房地产投资风险决策使其避免因决策失误等造成的风险损失 美国的s a v a g e ，t n s c o m b e 和 u m a m 等人提出风险选择一期望效用模型，随后 美国的t r e o r ，l i n t o r 等人建立以平均值一标准差为基础的风险评价模型，用分 布的方差或标准差平均值对风险做出分析，并把它应用到房地产开发企业对风险 的防范和控制之中。 此外，国外一些专家学者从宏观角度出发提出房地产周期理论，认为房地产 经济发展经历着从发展一繁荣一衰退一萧条四个阶段的循环往复，这样也有利于房地 产开发的风险研究。 可见，国外房地产投资风险方面的系统研究和量化研究都达到了一个较高的 水平，是我国借鉴和参考的主要内容。 1 3 2 国内房地产投资及其风险研究 从我国的现实情况来看，我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比， 仅仅处于产业发展的初级阶段，还存在许多问题。一方面，投资者风险意识不强， 投资决策基本停留在经验决策水平，往往为了片面追求高利润，盲目丌发经营， 违规操作和高风险投资：另一方面，市场调研意识淡薄，缺乏科学的经济预测和客 观的可行性分析，缺少完善的投资决策方法，仅凭经验或简单的计算就进行决策， 再加上某些客观不利因素的影响，极易造成投资集中或投资过热，使房地产业面 临巨大的风险。 正因为我国的房地产尚处于产业发展的初级阶段，有关其投资风险的研究也 只是刚刚起步，我国对房地产投资风险的研究是分布于各类投资管理研究中。在 8 0 年代初期引入了少量有关的文献和理论资料，这些理论与方法大多是美国的风 险管理与决策理论在房地产投资中的应用。我国房地产投资风险分析的理论发展 1 2 山东大学硕士学位论文 仅是最近几年的事，1 9 9 4 年，于川和潘振拨铎编著风险经济学导论，1 9 9 4 年。 陈湛匀和马照副编写金融风险管理，1 9 9 3 年陈佑启等编写的房地产投资风 险管理及经营决策方法，1 9 9 8 年杜海鹏主编的房地产投资风险与防范，2 0 0 3 年赵世强编著的房地产开发风险管理等。 我国房地产投资风险研究与国外的差距具体表现为： ( 1 ) 在模型误差方面，不确定风险的数据模型与实际存在很大出入： ( 2 ) 在信息决策方面，决策系统的信息极不完备： ( 3 ) 在市场分析方面，对市场供需情况了解不清。瑚 目前，我国在投资风险研究方面还不够深入，也未上升到应有的理论地位上。 虽然目前房地产方面的论著有许多，但涉及风险方面的研究主要局限于定性方面 的分析，定量方法很少应用，并且缺乏系统性。风险分析还很表面，决策失误的 现象大量存在。要避免房地产投资的风险，必须对房地产投资过程中可能出现的 种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析。 目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践 还缺少理论研究和总结提高，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还 存在一定的盲目性，对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产投资风险 的分析研究近乎空白，项目投资前的可行性研究只是做一些简单的会计运算，有 时甚至仅凭领导人意志拍脑袋决策，造成了大量的决策失误。因此，房地产投资 风险的理论研究和实践运作是房地产投资者砸临的一个重大课题。 1 3 3 现行房地产投资风险研究的局限性 目前国内对房地产投资风险方面的研究主要存在以下的缺陷：一是多集中于 定性的介绍上，在定性的介绍中又不能对主要的风险因素进行深入细致的分析， 因而不能抓住重点：二是定量分析的不足，对房地产投资开发中风险因素的揭示没 有数量的指标作为依据：三是缺乏既有房地产开发风险管理理论的探讨，又没有实 用风险管理方法的论述以及实例剖析的系统论著。 1 4 本论文研究的背景 房地产业是国民经济发展的重要支柱性产业之，改革开放以来，随着我国 经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和 土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大，显示出勃勃 1 3 山东大学硕士学位论文 生机和旺盛的活力。经过1 9 9 3 年以来的宏观调控，房地产业进入相对平稳发展的 阶段，1 9 9 8 年至u 2 0 0 2 年底这段时间，房地产业更是进入了一个前所未有的新高潮， 房地产市场也呈现出良好的发展态势。我国己于2 0 0 1 年加入w t o ，入世后，己有越 来越多的国外公司进入中国市场，房地产市场竞争也越来越激烈，面临的风险因 素也越来越多，再也不能凭领导人意志拍脑袋进行决策了，面对压力，国内房地 产业如何应对? 加强风险管理，提高风险分析与决策水平，对投资进行风险分析 与科学决策将是决定我国房地产业将来核心竞争力的i 要指标。也是我国房地产业 与国际接轨的一条必由之路。 1 5 本论文研究的内容和意义 房地产开发投资一般可分为开发策划阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、 租售管理阶段。不同的阶段具有不同的风险。这种风险是动态变化的。而风险管 理是一个由风险识别、风险分析、风险评价、风险监控等组成的周而复始的过程， 其实质是以最为经济合理的方式消除风险导致的各种灾害性后果。风险管理包括 风险识别、风险衡量( 风险估测和风险评价) 、风险处理等一整套系统而科学管理 方法。风险管理运用系统的理论和分析方法去识别、估测和评价风险，针对企业 所面临的风险做出客观而科学的决策，以确定处理风险的最佳方案。本文结合济 南泉景花园房地产项目房地产开发过程中各个阶段的主要风险进行分析与评价， 并针对各个主要风险提出具体解决方案和防范措施。 1 6 本论文研究主要方法 本文主要是从风险管理的角度出发，根掘房地产投资具有的特性，对房地产 投资中的风险因素进行了归纳和总结。同时通过定量与定性相结合的方法对房地 产开发过程中风险因素进行分析，是风险管理基本理论在房地产投资分析和决策 中的具体应用。论文主要采用市场调查法和故障树法进行风险识别，采用主客观 分析法、敏感性分析法、概率分析法和盈亏平衡分析法对房地产投资过程不同阶 段中主要的对投资效益产生重大影响的不确定性风险因素的进行评估；在泉景花 园房地产项目中，根据项目的内外部环境分析，找出各阶段的主要风险。并提出 具体的解决方案和应对措施。 1 4 山东大学硕士学位论文 第2 章房地产投资风险的概念、特征与投资环境分析 2 1 房地产投资风险研究 2 1 1 房地产投资风险的概念 投资风险泛指在投资过程中投资者遭受各种损失的可能性。引投资风险主要 是因为投资中各种不确定因素对投资运动过程中各方面的影响( 如对筹资、对管 理、对生产、对营销等) 产生的，从而造成投资者直接或间接的损失，使得其实际 投资收益与预期投资收益之出现偏差。 房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期 收益的程度。由于房地产投资固有的周期长，投入资金量大、资金变现能力差、 影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的 后果特别严重。所以风险因素的判断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。 2 1 2 房地产投资风险的特征 根据对房地产投资项目常见风险的研究，可以看出房地产投资风险具有以下 特征： 2 1 2 1 客观性 风险是不确定的，但却是客观存在的，它的存在和发生并不以人的意志为转 移。这是因为引起投资风险的各种不确定因素是客观存在的，如自然灾害、经济、 法律、文化等条件的变化以及投资者管理水平的限制，工作的疏忽等影响因素。 2 1 2 2 相对性 投资风险的存在是绝对的，但投资风险本身又是一个相对性的事物，一方面 它存在的位置不固定，它发生的时间不确定，它发生对投资影响程度的大小不一 定，另一方面风险是可以通过一定的手段进行控制，进行防范，来人为地改变风 险，选择风险种类、风险程度，在一定程度范围内尽量地降低风险。风险的相对 性还因为引起风险的各种不确定因素是相对存在的，它们实际是否起作用，起多 大的作用也是不确定的。投资者可以根据其对风险偏好的不同，选择风险不同的 项目。还可以通过投资组合实现风险组合，能动地确定一个理想的风险一回报组 合。 1 5 山东大学硕士学位论文 2 1 2 3 可测量性、可预测性 风险的发生是不确定的，但这并非表明人们对它束手无策。这种不确定性并 不是指对客观事物变化的全然不知，人们可以根据以往发生的一系列类似事件的 统计资料，经过分析，对风险发生的频率及其造成的经济损失程度做出统计分析 和主观判断，从而对可能发生的风险进行预测与衡量。也就是说，风险分析的过 程实际上就是风险预测和衡量的过程。 对于房地产投资的风险我们可以从定性和定量两方面进行分析。通过定性分 析主要是判断投资风险的来源，结合经验确定投资可能面对的主要风险，并对它 们进行排序：定量分析则是力图将风险数量化，将风险大小与发生概率用数学方法 表示。通过对各种投资方案的风险分析，从中选择最佳投资方案，或进行风险组 合，利用组合投资提高投资效果。 2 1 3 房地产投资特点与投资风险之间的关系 房地产业是一种先导性、基础性的第三产业，是一个国家或地区经济发展的 “晴雨表”，这就决定了房地产投资与其他投资有不同的特点，特别是房地产项 目的投资过程是一种预测将来需求而进行产品生产的过程，这些不同特点决定了 房地产业是一静典型的风险投资行业，不确定性伴随其始终，这些不确定因素对 房地产投资的成败起着决定性作用。 研究房地产投资特点与投资风险可以发现两者之间有以下的联系： 2 。1 3 1 房地产投资的不可移动性与风险 房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置，环境条 件极为重要。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置，这是房地产 投资的重要风险因素之一”3 。首先，它在一定程度限制了开发商选择开发的地段 或区域。其次，房地产商品价格与项目的地块所处的社会经济及地理环境条件的 优劣紧密关联，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定因素在起作用。因此， 开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条 件变化所带来的风险。 2 1 3 2 房地产投资周期的长久性与风险 房地产项目的开发及交易具有较长的时i 丑j 过程，时问因素是一个永恒的不确 定因素，也是最主要的风险源之一。在这一较长的丌发期内，房地产市场的供求 1 6 山东大学硕士学位论文 变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的 涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。各种社会经济环境条件变化的 可能性就越大，风险也就越大。 2 1 3 3 房地产投资的资本需求性与风险 房地产开发项目的投资过程是巨额资金投入的过程。从购买土地、工程建设 到推出需要注入大量资金。而作为房地产投资者，不可能完全用自有资金来完成 一个开发项目，一般都是在投z k - - 笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种 借贷、预售楼花等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产投资 者来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。 2 1 3 4 房地产二级市场的不充分性与风险 在市场经济条件下，一个发育完善、充分的市场应具备以下条件： ( 1 ) 信息充分。 ( 2 ) 商品质量。 ( 3 ) 市场开放，厂商买者可自由出入。 ( 4 ) 交易双方数量众多( 任何一方不会出现垄断局面) 。 我国地产市场发育还很不充分。还只能够称其为一个次市场或准市场。1 ( s u b m a r k e t ) 。这必然给房地产投资者带来一定的风险。第一，缺乏信息极易造 成房地产商的不公平交易。第二，房地产投资金额很大，回收期又长，耐久性 使得求关系的短期变化是不敏感的。第三，由于房地产项目的个别性和垄断性使 投资者面临支付高价的风险。 2 2 房地产投资环境及其分析方法 投资环境是投资者拟投资的项目在投资建设期间和未来等建成使用期间所面 临的基本条件。房地产投资环境是指在投资的一定区域内，在一定时期内对投 资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。一般来讲，对具体某个投资 者而言，投资环境是无法改变也不可控制的。所以，在投资前期，充分了解和把 握投资环境对于制定正确的房地产投资方案，做出正确的房地产投资决策，意义 重大。 2 2 1 投资环境概述 投资环境是指影响投资活动整个过程的各种外部环境和条件的总和。到目前， 1 7 山东大学硕士学位论文 投资环境的外延已从最初的地理环境和基础设施等基本物质条件，扩展到社会、 政治、经济、文化习俗等几乎一切领域“，而后者的重要性呈不断上升趋势。 房地产投资环境是一个动态、多层次、多因素的较大系统，各系统之间、各 子系统中的因素之间都是相互联系、相互制约的。狭义的投资环境主要指自然环 境和经济环境。广义的投资环境则包括自然、经济、政治、社会四大因素在内的 综合的复杂的系统。 按投资环境层次可以将投资环境分解为宏观投资环境、中观投资环境和微观 投资环境进行研究。 宏观投资环境是指项目所在地的总的投资环境，所包含的各种因素通常为国 家政局和政策的稳定性程度、国民经济管理体制、国民经济增长速度、生产力发 展水平、涉外法律法规、社会思想文化观念等，往往是国外投资者首先要考虑的 宏观投资环境因素。 中观投资环境分为地区投资环境和行业投资环境。地区投资环境是指一定投 资区