（管理科学与工程专业论文）房地产投资分析研究.pdf

摘要 当今房地产业迅速发展，已成为经济发展的支柱产业，房地产投资已f 蕊成为 重要的投资工具。随着我国已加入w t o ，我国的房地产投资业势必更加活跃，1 ：l i l 相应地也带来了很大的风险。 本文首先对我国房地产的历史及现状、特点以及房地产投资的方式、构成、特 点、周期和影响投资的因素等问题进行了系统的研究。在此基础上提出了进行房地 产投资分析的必要性，以及房地产投资分析的特征、任务和构架。最后从四个方面 对房地产投资分析做了阐述，一是投资的市场分析；二是投资方案的比较与选择： 三是投资风险的分析，包括风险的测度、处置以及案例分析；四是投资的宏观调控。 本文的研究成果对我国房地产投资问题的理论和实践研究具有一定的借鉴意义 和指导作用。 关键词：房地产投资市场分析风险测度方案比选风险处置 a b s t r a c t a st h er e a le s t a t e b u s i n e s s g r o w sr a p i d l y ，i t h a sh e c o n i t a n i n l l | o r l a n i c o m p o n e n to ft h ee c o n o m y r e a le s t a t ei n v e s t m e n th a sb e c o m ea ni m p m a n tt o o l f o ri n v e s t i n g w i t hc h i n a s e n t r y i n t ot h ew t o ，t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ti s b o u n dt ob e c o m ea ne v e nm o r ea c t i v es e c t or a tt h es a m e t i m e ，t h er i s ki n v o l v e di n d o i n g r e a le s t a t ei n v e s t m e n ti sa l s or i s i n g f i s tp r e s e n t e da r ec h i n e s er e a le s t a t eh i s t o r y ，i t sp r e s e n tc i r c u m s t a n c e sa n d c h a r a c t e r i s t i c s t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，i t sm e t h o d ，c o m p o n e n t ，c h a r a c t e r i s t i c s ， c y c l e ，a n do t h e rr e l e v a n tf a c t o r sa r ea l s oi n t r o d u c e d t h ep a p e rt h e np r o c e e d st o t a l ka b o u tr e a le s t a t ei n v e s t m e n t sn e c e s s i t y , a n dt h ef e a t u r e t a s k ，f r a m eo fr e a l e s t a t ei n v e s t m e n ta n a l y s i s f i n a l l yt h ep a p e ra n a l y z e sr e a le s t a t ei n v e s t m e n tf r o m f o u r a s p e c t s o n e i st h e a n a l y s i s o fi n v e s t m e n tm a r k e t t h es e c o n di st h e c o m p a r i s o n a n ds e l e c t i o no fi n v e s t m e n t p l a n s t h e t h i r di st h e a n a l y s i s o f i n v e s t m e n tr i s k s ，w h i c hi n c l u d e sr i s ke s t i m a t e ，r i s km a n a g e m e n t ，a n dc a s ea n a l y s i s t h ef o u r t hi st h em a c r o s c o p i cc o n t r o lo fi n v e s t m e n t t h er e s e a r c h e si nt h i sd i s s e r t a t i o na r es i g n i f i c a n tt ot h ed e v e l o p m e n to fo u r r e a le s t a t ei n v e s t m e n t a n dc a nb eu s e di ni a t e rr e s e a r c ha n di np r a c t i c e k e yw o r d s ： r e a le s t a t ei n v e s t m e n t c o m p a r i s o na n d s e l e c t i o no fi n v e s t m e n t p l a n m a r k e t a n a l y s i s r i s ke s t i m a t e r i s km a n a g e m e n t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得鑫生盘堂或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 、 学位论文作者签名：簟p 晶有 签字日期：7 归年月留日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解岙洼盘鲎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权苤注盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 印励角 签字日期：1 w 弓年t 月吕日 名：驴 导师签名：v 叫v ” 捌“年月 第一章导论 第一章导论 随着经济的不断发展，国民则富的不断增加，不论个人或企业，刈j7 投资事 越来越热衷。房地产投资已经成为重要的、受人青睐的投资工具。 1 1 我国房地产发展的历史及现状特点 1 1 1 房地产的含义及特征 房地产国外通常表述为“r e a le s t a t e ”或“r e a lp r o p e r t y ”，即不动产。它指的 是“土地以及附着于土地之上的改良物”，其中的改良物( i m p r o v e m e n t ) 包括建 筑物、道路、停车场、水电设施等。但“r e a le s t a t e ”的含义不仅止于“房地产”( 国 内通常认为其包括土地和房屋，也有的将其等同于房产) ，更包括开发后附着于土 地之上的各种结构物及设施。房地产的特征表现在以下四个方面： 1 、市场组成复杂 2 、产品差异性大 3 、市场具有分散性 4 、价格为议价，非为市场形成 房地产市场中的买者与卖者皆非价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相 当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争的市场。所以房 地产价格可能高于或低于完全竞争市场下的成交价。 1 1 2 我国房地产发展的历史及现状分析 我国自2 0 世纪8 0 年代的改革开放以后，尤其是1 9 9 2 年实行市场经济以后， 真正的房产业得到迅速发展，日益向成熟的产业化经济迈进，地产业也有较大进步， 但产权不合理、游戏规则不完备等形成重大制约。随着中国已加入w t o ，中国房 地产业的路还很长。 一、我国房地产业发展的历史与现状 建国以来，我国房地产业的发展大致经历了三个阶段： 第一章导论 1 、1 9 4 9 1 9 5 6 年，解放前的一些大城市，如上海、天津、广州、青岛等城市， 房地产业还是有一定发展的。但大都掌握在外国资本家手中。解放以后，仍保留， 民族资本家的私人房地产的经营，市场机制仍然存在。但是随着国民经济逐步向计 划经济转变，经营活动受到一定的制约。1 9 5 6 年对资小丰义，l n = 商业改造的完成， 以赢利为目的的房地产经营活动也全部消失。 2 、1 9 5 7 1 9 8 0 年，我国的国民经济全部纳入计划经济轨道。我国房地产开发 全部由国家投资，就房地产的生产来说，是“重生产，轻牛活”，重生产性的房地 产开发，轻非生产性的房地产开发，因此导致城市的基础设施和住宅建设落后于城 市发展和人口增长的需要。 3 、1 9 8 1 一至今，是我国房地产业从恢复到快速发展的时期。我党的十一届三 中全会，提出实行改革开放的政策，逐步改变了单一计划经济的模式，并逐步由计 划经济向有计划的商品经济发展，1 9 9 2 年又提出市场经济，并向市场经济过渡。 改革开放以后，我国的房地产业逐步复苏和得到快速发展，对城市空间规模扩 大和城市基础设施建设起了积极的推动作用。2 0 0 1 年中国加入w t o ，这对中国房 地产业既是机遇叉是挑战。 二、房地产经济发展的特色 1 、房地产投资方式由单一的国家投入转为国家、企业和个人三个方面。房地 产的开发，尤其是住宅的开发建设出现了四种形式，分别是私人建房、开发商建房、 “安居房”和“经济适用房”以及合作建房四种。 2 、土地产权与房屋产权相分离。 3 、住宅从福利型向货币化和社会化分配转轨。 4 、房地产开发的统一规划与成片开发。 5 、地产( 土地) 市场比较滞后，这包括两层含义：一是我国的地产市场的发 育相对于国民经济发展的要求而显得滞后；二是相对于住宅( 房产) 市场而显得滞 后。 1 2 房地产投资概述 投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力以获取未来的经济利润( 或某种 利益) 。由于未来的报酬尚未发生，会有较大的不确定性成分，所以，风险必然伴 随投资报酬的存在。这是所有投资之共性。然而，房地产作为一种投资方式，与其 他方式有相当大的差异。 第一章尊论 1 2 。1 房地产的投资方式 所谓房地产投捺方式，是指投瓷房地产的可能途径。这可从两个方嚣寒蹲论： 避各种导弓 资金进入房地产市场的方法；二是可作为房地产投资的各种类裂的房 地产。前者可称为房地产投资的资众方式，鹰者可称为房地产投资鲍资产方式或房 地产投资开发的对象。 一、房地产投资开发的对象 1 、未歼发的土地 作为房地产投滏对象的土地有骶类：一是旧城区，二是新区开发。 l 舀城区投资的土地属痨地产的二次开发，是由于原有城诞因使用性质改变或城 市老化，房屋陈旧、破掼或基础设施改造而进行的投资建设。因此从事旧城区土地 投资开发，若对藏帮瓣翔的发震、城市经济的成长预溯分祈的不够的话，将会承担 极大的风险。 薪区嚣发指静怒城泰郊嚣薪搓主遣静并发，萁主瑟经济活动是筏用农树寨体所 有的土地，井进行土地改造和基础设施建设。新区开发成败的关键猩于使用性质是 否熬握准确，配套竣麓、萋獭设蕹、公焉服务设藏静建设是甭完备。 2 、住宅 裴宅魇来是赛惩产授炎熬主要辩象。逡辫辕露纯疑骧镶铯熬进疑及屠爱辩改避 居往条件的强烈愿摄，在今厢相当长一段时期内，往宅将始终保持房地产投资的首 选慰象。投资分鼹类，鄹爨程性焦宅纛镇整整往毫。出稳健住宅燕掇弱些嶷牙发 商经营，将住宅的使用权分期出租给住户的住宅；销售性住滋是指那些通过次性 付款或分裴德款将谯宅产权进渡绘谯户的住宅。佳宪还可分为簧逶谯宅、裹级佳宅 及别墅等，其区分的主要因綮有装修的档次、设备、面积、功能、材料和设计标准 等。住宅投资成败鲶关键是枣场定像是否准凑、配囊设藤是蠢完善、馀格定授是否 合理、营销力度是帮到位等。 3 、办公楼宇 办公横宁通常被称为写字楼。髓着城市疑济的发展，尤藏是那臻新兴城市，将 会吸引大量新的企业来开设办事处或公司，将需要大甓办公场所，遮就是办公楼宇 成为一些城布房地产投资燕京的关键。 4 、商场、酒楼、旅店 商场、潘楼纛旅癌静投资酉掇较高，邋紫莛房璁产授瓷的燕点，挺由予这类耪 业无明确的租约保障、无固愆的消费对象( 尽管可以通过市场细分，明确市场定位) ， 竞争往往激熬，投资风险缀大。这类投资对象经营救整酶嵩低不饺取决于自劈的环 第一章导论 境条件、经蘩方略，还取决予区域缀济发展炊况。 5 、工业厂房和仓储性物业 工业厂房郛仓储性物业的投资风险是槽当高的。一是工煅j 房和仓储性物韭蛉 需求受经济状况的影晌很大特别是区域经济闽索： _ ：= _ ：疑卜m 房和仓储t ：物q 岍】以 分为丽类，一为多用途的，一为单一用途的，尤其是为菜特定制造业设计的，后一 种的风险菲常高。尤其是我溺，目前处于产她结构诵旌之际，不确定性很大，风险 很商。 6 、傣辩往物盈 休闲性物业是描那些具有娱乐、休闲性的房地产项目，如健身中心、游乐场、 鬟貔、电影貔、养老院、保健医貌叛及各群锲乐都戆矮豹潮球场、黉零夫场簿等。 二、房地产投资的资金投入方式 在串国强前，融于市场的不完备，房地产投资王其很少，一般情况是，通过各 种途径筹集资金( 生要为自肖资金和贷款等) ，然后进行房地产开发，进行出租或 窭禽，瑷浚溺授资，察囊裁涌瑶标，然屡迸露下一轮狡资等。所疆，飙陵耱对较大。 在豳外，为吸收一般投资大众，已发展了数种工具，即此处所说的房地产投漆的资 金投入方式，蟊赛遮产信托、房缝产牵逵热、房建产羝捧贷款证券等等。夔骜我国 市场经济的发展，这些方式将在我圜被引入和发展。 1 2 2 房地产投资的构成 房地产投资的构成包括两方面的含义：一是房地产投资主体的构成：二鼹房地 产投资的资众构成。 一、投资主体构成 投资主体楚撂羹接歇事滂恁产投姿活动瓣投炎者，即壹羧羧姿鬈。它是螺对予 间接投资者而言的，例如一般房地产股票、债券的持有者，房地产信托资金的存入 者，房地产傣贷资金的发放豢等等都不援为投资主体。 1 、国窳 当前在我爱，阐家仍建生买的投资主体，也是特殊的投资主体。一方嚣大盘的 投资行为是瀚有企攀业单位进行的；另一方蕊重大的房地产投资项目中，很多是国 家投资。 2 、企鼗 企业是房地产投资的主蒙的主体。在我国，房地产投资企业包括许多事h k 性质 静投资单镶。获经济成分著，房遗产投资企妲包蕹全民所有( 舔国奇) 、集体所有、 第一章导论 个体赝毒、努资质农、段傍露形式浚合获鸯嚣几静。我国譬兹专业黪房地产投资企 业玻少，投资活动主簧由房地产开发企业承担。其他企业也有从事此道的，佩多数 为囊用投资建设，不以盈利为目的。 企业与溺家作为投资主体的主癸著别在于，企北是纯营剥性的，丽同家则是把 全周利益和政治需要放在首位。 3 、个人 个人作为投资主体一般只能从事房地产燕卖。由于房地产买卖需耍巨额资金投 入，国家又激葵税、主蟪增傻税、交易税等经济手段对房遗产买卖翻戳陵稍，而且 中国房地产企融极为落后，因此国内从事此道的公民数量不多。另一方面自然人从 事房遗产开发等授炎活动实际上又怒获蘩壹豹，嚣激静使是个久欲骰投资主髂，也 须先注册为捷业法人才可以。 二、投资资衾构藏 房地产投资资金需要量巨大，非一般投资者所能负担，所以利用备方面的资金 楚投资者翡浚蘑做法。 l 、企业自有资企 企整妻密资金鬣蕹垒鼗鑫我获繁豹瓷垒、皇管瓤门狻入粒瓷金帮联合缝薄静萃 位提供的资众三部分。对于遂些资金，房地产开发商可以自行支配，长期拥商，因 焉称之先是囊瓷金。骧枣痨遣产警淫法娥定，房壹| 塾产开发受监豹注麓资本与投 资总额的比例应当符合国家的有关规定。一般认为，这个比例不低予3 0 。 2 、信贷资金 房地产投资者向银行或日 银行金融机构借入的资金即信贷资金。它包括短期透 支贷款、存漱抵押贷款、房地产抵期贷款、掇保贷款等。 3 、集潞 房地产投资者遇过吸收杖会闲散资金筹集到豹房地产投资。它包括发霉亍众池债 券、发行企渡股票、外单位取嗣或股息投资。 4 、利用外资 外资指房遗产投资者暇收的辨谶政府、境外财溺或个人投资的资金。外赘的形 式多种多样，包括合资、合作、入股、贷款、股票、债券等。 5 、辩敬资金 财政资众是国家作为投资主体投入的资众。我国目前作为房地产投资的财政资 金一般是戳贷款形式发放静，傻磊擎位毂蘑蕊要热翻偿还，资金使瘸方翔是特定韵。 还有一部分是无偿的，如国防、科研、公益用房的投资。 6 、颈蘩狡入 房地产投资者利用房地产项目建成之前预先收取的销售收入作为后期房地产投 第一章导论 资的那部分资金。它是房地产投资者所须投资的主要来源( 就这种开发方式而言) 。 7 、承包商带资承包 承包商以垫付部分工程款为代价，获得房地产开发项目的施工任务从而形成的 房地产投资。 1 2 3 房地产投资的特征 一、前期工作非常重要 由于房地产开发周期长，少则数月，多则数年；投资数额巨大；投资回收期远 远长于般商品经营。较大的风险使投资者不得不谨慎从事，不惜时间和精力，进 行投资前期调查研究和分析，使失误的可能性降到最低限度。 二、增值与保值 由于土地资源的稀缺性和不可再生性，以及人类对土地资源需求的日益增长， 造成房地产尤其是住宅，经常处于供不应求的状态。这一特定的条件决定了房地产 的增值性与保值性，因而房地产投资成为抵御通货膨胀冲击，可以保值增值的最引 人注目的投资项目。 三、替换陡 房地产的不可移动性使理性的投资者十分关注房地产项目的替换性，即房地产 商品使用性质的可变换性。投资者一般不愿意将资金投到那些难以更改用途的特种 物业，如特种厂房、码头等。由于其适用性、替换性差，更改用途困难，一旦行业 不景气，就会使投资者蒙受损失而束手无策。 四、非同质性 房地产具有非同质性，即任何时候不会有两宗房地产正好相同的情况出现，它 们的构成要素也不可能交替。单是从地理位置考虑，这一特点决定了房地产是独一 无二的，在特定地点，可以认为每项房地产投资具有垄断性。 五、金融的作用强 巨额的投资，使房地产投资者在很大程度上依赖金融部门的支持。房地产商品 的消费，也有赖于金融部门的抵押贷款。因此，金融机构的参与，几乎成了房地产 经济持续发展的关键。 第一章导论 1 , 2 。4 影晌房圭l 墼产投资的因素 房地产髓投资鸟开发霉要庞大蛇资金与赠买惹求寒支撵，因数秘政治及缀济的 情况息息相关。 一、宏理经济因素 l 、货币方面 赛缝产戆俊格鼯赛， 美现金建奖毒穗避缀少。邋掌矮囱镶嚣等金融辍稳袋教， 并按期还本付息。由于房地产投资金额庞大，因此利率的高低对投资成本的影响甚 大，对房地产投资与开发影响重大。 2 、财政方面 为了带动经济最气，政府通常进行备种基础设施建设。大规模的财政支瓣，通 常会带动整体经济岛地方经济的发麟，对房地产的发展有利。 二、区域经济方面的因素 区域经济因素对房地产投资有盥接的关联性，主要表现在三个方面。 l 、区域产业的性质 不同的产业形态提供不同种类的就业机会，这往往决定了各个区域不同朦次的 就业人口、人口结构以及收入水平等。这些差异也使褥对房地产的需求有所不同， 包括不同种粪的房地产以及不同的数量需求。 2 、区域产业的多样性 一定静区域产簸的形态愈多，蔼且其对遣方经济的影响力愈均衡，刚区域的经 济愈稳定。其原因在于该区域不容易因少数一、二个产业的衰退而产生区域性的经 济不景气。 3 、运输系统与资源 运输系统与资源对产烫发展静影响葚大。城市镁往是洽麓运输线箍发袋豹。资 源的开发也会引起资金、人口的流入，进而带动区域经济的增长，推动区域房地产 懿繁荣。 1 2 5 房地产投瓷周鞭 任何项曩都有生命周襄，即从努始设想立项，劐完成项黩基标，缝束项睡必止， 都肖它的阶段性和时序性。这通常被称之为项目发展周期( 投资周期) 。 一、投资裁期 投资前期是从投汝项目设想到项目投资实施前的一段时间，这时期的核心内 第一章譬论 客是对项尽舱科学论证与评馀决簧。 1 、投资机会研究 2 、投资项目建议 3 、投资项目可行性分斩 4 、投资项目评估与投资决策 二、投资实施期 投资实旅期是搬在项目决策后，从项目规划设计、旌工建设到竣工验收这段时 闯。这一阶段的主要工作有： l 、项目设计施工任务的承发包 2 、项蠢控制 3 、项目财务管理 4 、项蠢豹交工黢孜 三、项目的赣销或经营阶段 房地产投资项目，因项硬性质、用途不阐，投资的第三个阶段内容的差异较大。 租赁性的物北，在竣工验收食格后，便可从事租赁经营业务：而销售性的物业，一 般遥分两种情况，一是在项鳍投资实施一个阶段后，便可进行该物浊的预售娃务， 二媳在竣工验收合格后，进行营销工作。 1 3 房地产投资分析概述 此处所说的房地产投资分柝是房地产项鼹投资开发活动进行之前的分析论证过 程。其核心阔题是研究投资项舀的财务可行性与社会可行性以及选择最佳投资方 案。 1 3 1 进行房地产投资分析的意义 房地产投资高收益与高风险并存的特性，一方面为投资者提供了获取商颥收益 弱撬会，雯一方覆瞧隽投资蠢毒下了难鞋途越懿障礴。投资卷要谋求投资熬藏功， 必须要有经济头脑和战略跟光，熟知市场状况，具备相关操作经验和技巧。进行房 地产投资分蜒，裁楚要求投资者运熙鱼己及集体的翘识与能力，全嚣的调查投资王菱 目的各方面制约因素，从而保证投资的较高收益水平。而且，良好的房地产投资分 析还能为投瓷者提供科学的调查数撼和投资簸略，使投资者在强手如林的竞謦中立 于不败之地。 第一章导论 近年来，我国房地产业在迅猛发展的同时，暴露出许多问题，如投资量偏大、 结构失衡、空置率过高等。引起这些问题的原因固然是多方面的，但企业的投资分 析研究的落后，是重要原因之一。这不仅使投资者蒙受巨大的损失，也在相当程度 j = 阻碍了房地产业发展的进程。 1 3 2 房地产投资分析的特征 房地产投资分析是一项高技术含量的工作，需要分析人员科学严谨的工作态度 和渊博的分析知识与实践经验，而且分析人员要对分析结果承担技术责任。 1 、客观性 客观性是房地产投资分析的基本属性。它要求分析人员的分析依据必然是真实 的，是经过调查得到的客观存在。客观性是保证分析结果正确的基础。 2 、策划性 策划性是房地产投资分析的重要目的。分析人员不仅耍告诉投资者所面临的客 观投资环境，更重要的是告知投资者如何去适应和利用客观投资环境，要给投资者 分析投资进程中的坎坷与坦途，提出克服障碍的策略与方法。当客观因素变化难以 确定时，要运用科学的方法分析出变化的趋势和概率。 3 、全面性 全面性是指分析人员要对投资活动的方方面面做出分析，从投资方向、投资形 式、价格确定、市场需求、资金筹措到投资收益、投资风险等等。全面性是房地产 投资分析与房地产估价或项目评估的主要区别。因此，分析人员般包括估价师、 规划师、工程师等专业人员在内。 4 、责任性 房地产投资分析的实质是为投资者出谋划策。一项好的投资分析可为投资者节 省大量资金和谋取巨额收益，而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途。所 以分析者要对自己的分析结果负责。但是这种责任仅仅是技术和道义上的。 1 3 3 房地产投资分析的任务 房地产投资分析是有的放矢的- n 应用性很强的学科。在一项完整的房地产投 资分析活动中，分析者要给投资者提供优质的房地产投资分析报告，要向投资者提 供解决诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的方法。 1 、为投资者指示投资方向 投资者往往面临投资方向问题，诸如地域、地址选择，物业种类选择，规模、 第一章导论 期限选择，合作伙伴选择等等。投资者有可能是刚刚进入该市场或是投资新手，对 投资环境一无所知，需要分析人员面面俱到地阐述；也许是已经选好址，要解决其 余问题等。分析人员要为投资者解决的应是全部问题。要从头开始论证，包括投资 崭已认可的问题，这样往翻i 町以发现m 题，达到意想不剑之效粜。 2 、为投资者提供运作方式 房地产投资活动的运作包括诸多方面。如投资者欲选择地块兴建商业设施出租 经营，他将面临如何取得该地块的使用权、如何取得建设许可、如何筹措资金、 如何保障建设工期等问题。这些问题，有些属技术问题，取得经验后即可解决；有 些则属技巧问题，不可因循守旧。分析者可以提供的运作方式水平，往往代表分析 者的分析水平。 3 、为投资者预计投资收益 投资收益是投资者关心的根本问题，是投资者的投资目的所在。投资者要详细 了解全部投资额、自有资金及筹款额，资金分期投入额、贷款偿还期及利率、投资 回收期及贴现率、税金及收费比率、资金内部收益率、成本利润率等资料，还要了 解全部资金利润和自有资金利润率以确定贷款比例。其中投资者最关心的是税后利 润与投资额的比例。也有一些投资者更关心投资的社会效益，如企业形象、人际关 系，但这是为其获取远期利润最大化的一种手段，与其投资目的不矛盾。 4 、投资者分析风险及提供避险方法 分析者仅仅为投资者预计投资收益是不够的，还要告知投资风险；仅仅告知有 风险也是不够的，还要告知如何规避风险。风险是客观存在的，但也有不发生的概 率。如果投资者被预期投资收益冲昏头脑，视风险而不顾或忽视它，则很可能遭受 巨大损失；如果投资分析者懒于分析风险或只“报喜不报忧”，则严重有悖职业道 德或失职。 除上述外，分析者还应该就项目可能引发的社会问题、环境问题等分析、阐述， 如果该项目所引发的问题是严重的，应予以否决。 1 4 本文的研究思路 在房地产投资活动中，投资分析的作用是决定性的。但与此同时，房地产投资 分析是一项非常繁重的工作，需要在相当宽的层面上考虑诸多完全不同却又相互交 错的因素。如何开展房地产投资分析? 如何确保房地产投资分析的客观有效性? 现 代经济学发展的轨迹给我们以重要启示，即可以通过建立模型，构建一个系统的分 析框架，利用这个分析框架开展分析工作。尽管这会假定掉许多因素，但是却会像 地图一样，简便、实用、有效。 第一章导论 从本质上看，无论投资工具或投资主体，投资分析总是遵从同样的模式，即预 测各投资方案的收益额，根据不同的时间和风险度加以校正，然后根据预期风险和 预期回报等，对各投资方案进行排列，选择适宜的方案。 上述模式之三大主体内容构成了房地产投资分析框架的内核，再加上投资环境 分析、市场研究等方面，就是完整的房地产投资系统( 架构) 。本文主要探讨房地 产投资的市场分析、风险分析以及房地产投资方案的比较和选择和房地产投资的宏 观调控。具体安排如下：第一章探讨了房地产、房地产投资、房地产投资分析等问 题，这是开始房地产投资分析的基础。第二章是对房地产投资市场的分析。第三章 讲的是投资方案的比较与选择。第四章是对房地产投资风险的分析。第五章讲的是 房地产投资的宏观调控。 第二章房地产投资市场分析 第二章房地产投资市场分析 在理性的房地产投资分析中，市场分析是一项必不可少的工作。惟有对预期的 市场景气情况、市场竞争情况及消费者需求偏好等等有准确的把握，方能做出适宜 的投资决策，确保投资目标的实现。缜密的市场调查、科学的市场分析，仅能使估 算结果尽可能地逼近现实。 2 1 房地产投资市场分析的必要性及其限度 投资者在做出每步决策前都需要掌握市场的脉搏，或根据市场情况及时调校策 略。与此同时，市场分析的数量有一个限度，决策者需要把握好。 2 1 1 房地产投资市场分析的必要性 市场分析，首先要进行的工作是市场调查，通过缜密的调查，经由一定的渠道， 尽可能多地收集到确凿的市场资料和工程相关资料，进而运用科学的方法进行详尽 分析。然而，中国房地产投资者在市场研究方面还未引起足够的重视，主观臆断地 “拍脑瓜”式的决策现象较为普遍，结果遭受巨大损失。 随着市场化程度的提高，市场分析在中国房地产投资决策中的作用将日益突 出。大致说来，市场分析具有以下三方面的作用。 1 、通过市场分析，可以掌握房地产市场需求变化的态势，预见拟投资开发项 目技术是否可行；房地产产品变现能力如何；市场竞争力如何：投资绩效如何；预 期获利程度等，从而减少投资盲目性，增强经营管理主动性。 2 、市场分析有利于做好投资决策。市场调查与预测和经营决策是一系统过程 中的不同阶段。调查是预测的基础，预测是决策的依据，决策是调查、预测的目的。 3 、市场分析可为房地产价格确定乃至营销策略的制定提供基础和依据。 2 1 2 房地产投资市场分析的限度 市场分析的数量有一个限度。在投资分析中如何把握这个度? 由于市场分析的 效益很难用客观的标准衡量，何时达到最大效益，很难确定。不过，不管存在何种 障碍，在获得大量的有关某项投资的信息之前，显然必须对某些市场特征首先要有 第二章房地产投资市场分析 认识。同样显然地，在某些情况下，市场分析需要暂时停顿下来，须在此时对是否 进行市场分析进行决策。 2 2 房地产投资市场调查 市场分析包含调查和预测两个方面。市场调查是市场预测的基础，预测是在调 查的基础上所做出的科学分析。房地产市场调查是依据一定的原则和科学方法，有 计划、有目的、有步骤、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，为预测分析 工作提供基础和依据。 2 2 1 房地产市场调查的内容 房地产投资市场调查可分为以下三大部分：投资项目的基本情况、外部环境和 内部条件。 一、房地产投资项目基本情况调查 - l 、房地产投资项目建设用地情况调查 ( 1 ) 拟投资开发区域内待拆迁安置的居民情况。 ( 2 ) 拟开发区域内待拆迁安置的单位情况。 ( 3 ) 拟开发区域的市政设施情况。 ( 4 ) 地下基础设施情况。 2 、规划设计方案的调查 ( 1 ) 用地面积指标。即拟建项目的总占地面积、规划用地面积、公建用地面积、 配套建筑用地面积、道路用地面积、绿地用地面积。 ( 2 ) 主要建筑面积指标。包括总建筑栋数、总建筑面积、住宅建筑丽积、高层 和多层住宅建筑面积、配套建筑面积。 ( 3 ) 规划要点。包括总居住户数、总居住人数、高层住宅占住宅面积比例、建 筑密度、居住面积密度、各类用途建筑构成、其他规划设计要点等。 二、房地产投资项目外部环境调查 这部分调查的内容的主要是房地产市场调查，以住宅项目为例，调查内容主要 有以下十个方面。 1 、住宅需求调查 2 、当地居民住房状况调查 3 、社会购买力调查 第二章房地产投资市场分析 4 、住房消费水平调查 5 、房价调查 6 、土地使用情况调查 7 、住宅供给量调查 8 、金融状况调查 9 、竞争情况调查 1 0 、税费种类及交纳标准调查 三、房地产投资项目内部条件调查 包括投资项目的资金来源，业务技术力量，企业开发能力等。其中资金来源调 查是内部条件调查的主要内容。由于房地产投资项目的周期长、投入资金多，没有 一定的自有资金和资金来源渠道，开发项目就难以顺利进行。要调查的项目有自有 资金占总投资额的比重；各种资金来源情况，如房屋预售、银行贷款、发行债券等 筹资渠道的通达程度。 2 2 2 房地产投资市场调查的程序 房地产市场调查，不论采取哪一种形式，调查哪一方面内容，都是一次有组织、 有计划的行动，都应经过一定的程序和步骤，才能达到预期目的。 一、调查准备阶段 1 、确定调查目标 首先确定调查的问题及范围，这是房地产市场调查的起点工作。调查目标应从 房地产企业自身的实际情况出发。或是解决企业当前急需的问题，或是为企业重大 经营决策提供背景资料。市场调查应围绕具体目标展开。 2 、初步情况分析 确定目标后，调查人员根据房地产企业内部及外部有关情况资料，做出初步分 析，并拟定出一些假设，进行假定推断及提出可能解决的办法，从而使正式调查的 范围缩小，减少调研成本。 3 、制定调查计划 调查计划是一种行动纲领，主要包括如下内容：调查方式；调查进度：信息收 集范围；调查经费预算；人员培训及安排等。 4 、非正式调查 即试探性调查。指调查人员根据初步情况分析，在小范围内作一些试探性的调 查，如访问专家、中间商及消费者。若此时已找到问题症结，可以终止调查；否则， 第二章赛逮产投资市场分辑 应继续进行难式调焱。 二、正式调窿 1 、确定瓷糕来源 资料来源可分为两大类：第一手资料和第二手资料。第手资料是调奄人员在 现场实她调褒鼹收集的资搴喜；第二筝瓷辩是糖出毽人收集蒡经过整璞黪资料。一般 来说，使用二手资料即节约开支，又节约时间，因而市场调鹰多从收集二手资料开 始。但是，二手资料著不是以人们所需要的影式出现的，常与调研人员的晷蛉不+ 致，不合研究需要，而且，二手资料还存在时效牲问题。现灾中，如果二手资料能 解决调查者的全部闷题，贝q 不必收集第一手瓷料，磷贝l j 就须谶行收集。 2 、确定狡集资辩的方法 收集第一手资料的主要方法有：访谈法、观察法、实验法。一般地，观察法适 溪予探索经调查，访谈法逡孺子攒遴整调查，实验法适爝于阂采往调套。_ l | ：矫，二 手资料也应明确采用何种收蔬方法。 3 、调套表及润豢设诗 在收集第一手资料时，一般需婴被调查者填写或回答各种调查表格或问椿。调 查表及阚卷爨整个蠛套工弦麴菝心，英设嚣奏 嚣塞接澎穗谡褒结果。 4 、抽样设计 在实地浞查时，谖查人员应该设嚣决定麴查豹对象、方法褒撵本黪丈小。一量 确定下来，参与调豢人员须严格按抽样设计的要求工作，以保证质量。 5 、现场实地调蠢 鄢通过备种方式到调查现场获取资料。现场调查工作的质量直接影响到调查结 果的正确性。为此须重视现场调查人员的选拔和培训工作，确保调蠢人员能够按援 定进度和方法获得骈须资料。 三、结果分析阶段 调查所获取的资料，多是原始的、分散的。要明了市场的基本特征，揭示房地 产市场运雩亍趋势，缀烬所收集资料邀褥科学戆归纳、分类、熬理和分辑，秀袋到理 性认识。 l 、资料编辑整理 主要是将所收集到的备种资料进行归纳和分类，使之成为能够反映市场缀济活 动本质特征和适合企业需要的资料，它属于傣息资料朗深加工，是市场分韦斤的前提。 资料编辑整缝的一般程序为： ( 1 ) 汇总。把备方调查收集的倍息资料! 聩总到一起，以铸于统处理。 ( 2 ) 分类。调套久员将杂琵无章静各种资耩按整理需要，分门舅d 袭清理，并用 第二章赛恁产投瓷市场分辑 数字符号把调查资料编入适当的类别，以便于查找，归档和使用。 ( 3 ) 荫审。在分类酌基础上，撼各类资料逐条迸行检梭，检核葵来源、收集方 法、资料的内容，真实程度和价值大小。 ( 4 ) 簿选。在全面梭穰豹基磊鸯上，剔除那些错误的资料，包括调查入员瀚丰观 偏好，被调查者的存心，以及矛盾错漏的数据，并对资料进行评定，确保资料的真 实壤确。 ( 5 ) 统计。将融经分类的调查资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、 绫诗表、绫诗图。 2 、调查资料的综合分析 即在绽辑整理黪基础上，对冬疆资辩孛黪数据器事实进器毙较分粝，德滋些 统计上的数字如平均数、频数、相关值等，赢至得出必要的结论。市场调查结果有 薅祧分析方法： ( 1 ) 定性分析法。主要适宜于描述性市场调查，可用于市场环境及市场现状、 结构、体制、渠道等方面市场调查进行质的分析判瞬。 ( 2 ) 定慧分析法。是对房地产市场调查淡料进行数量关系上的磷究，从而可以 较完整地、较精确地反映房地产市场各种经济变量之间的具体数值、比例关畚。可 以帮劲认谈帮预测痨地产市场发展交他的规模、趋势、程度和水平。定量分析法可 以对房地产市场的容量、产品营销数量、价格、利润、市场l s 有率等方面进行数量 礤究。 四、编辑调褒报告阶段 调查报告的主簧目的燕为房地产投资决策提供依据。它一般有两种形式：种 是专门报告，内容详尽明确；另一种是一般调查报告，内容简单明了。通常情况下， 谲套报告应骰虱：态度客蕊，内容真实准确，不畿馥意逋会；内容简明摭要， 重点突出；文字洗练，要宙不繁；结论和建议可归纳为疑点，觉为醒目，文后 要辩表捂及辫箨，整予蠲读帮使雳。 2 2 。3 房缝产投资索筠调查的蠢法与技术 一、奉场溯簌戆方法 常用的市场调套方法有三类：询问法、观察法和实验法。 l 、逶瓣法 即以询问的方式，作为收集资料的手段，以被询者的答复作为调查资料依据的 谖粪方法，攘其内攀及接递方式之不霾，又霹细分势黻下圈秘方法。 第二章赛逸产授瓷蠢场分析 ( 1 ) 访谈调查 ( 2 ) 电话调查 ( 3 ) 信函调查 ( 4 ) 窜蟹闯卷调查 2 、观察法 郎调尝人员遗避壹搂蕊察帮记录被调查者的言行来收集资料静 牵p 方法。 ( i ) 直接观察 调查久受在理坜麓察嚣统计，耳淹强鹫瀵费者对市场懿反应窝公开豹言行。 ( 2 ) 直接观察 辈裂弱录音撬、岽像爨、爨穗瓤、篮测耩等器械，阕援瓣索场中瀵费考行失送 行观察而收集资料。 3 、实验法 所谓实验法是从影响调查对象的若干因素中，选出一个戚几个因素作为窳验因 素，在其他因素都誉变的假设蘸提下，了孵实验因豢变化对调查对象的影响。 实验法所获数赭比较精确，但投资大、周期长，带有较大的市场风险。 二、房地产投姿市场调查技零 调查技术主要柯两种：一是调焱表的设计：二魑抽样调森。 l 、调焱表的设计 调查表又称询问表或问卷，是市场调查收集第一手资料的重要工具。 ( 1 ) 调蠢表的构成 一张完蹩的调裔表，通常有五个构成簧素：被调查者的自然情况；调查 的具体项耳；填袭说明；编号；调查卷项目( 调查人姓名、单位； 鞋日嫂) 。 ( 2 ) 调悫表询闷闯题类激 根据调查问题要求不同，调查表e 询问的问题类型和内容设计也就不圊。主要 有鞋下凡稀旋型： 赞搿型。他簧求被调查者在两项对立的答案中选择一个。一般用“怒”或 “否”，“鸯”或“茏”，“爵”或“环”回答。 多项选择型。由调查者事先列出许多答案，让被调蠢人选择适合自己的答 案类壅。这遥蕉于对游费者麓买动撬、要求之豢阉戆静调套。 品等型。即是对所询问的问题列出几个答案，由调焱对象依据自己的偏好 薅务答案受爨惫嚣颓窍。 自由回答型。即问器上无拟定的答案，被调查者可以自由地陈述意见，不 受任傍缝寒。 ( 3 ) 调蠢表设计臻求 第二章痨地产投资市场分析 主题明确。阚卷要猴确无谟她表达感调查意图。 重点突出。闯卷的殴问都是必不可少的，不提与主题无关的问题。 设阔具体。所列问题必须是调查对裂准确无误理解盼问题不能有歧义。 可镶受性。设蠲态度要诚愁，q i 涉及个入隐羊厶，以敬褂酾盘埘致柏作。 简明瓶要。问卷要简繁得当，由表及里，要符合调查对象的心理活动。 可分轿经。海卷完成，要便于裣套稿整理，尤其要便于电脑统计分聿斤。 2 、抽样调查 在房遗产市场满套中，全藩调焱繇褥资糕最茸信，毽掰赞人力、物力秽掰力巨 大，不合算。而抽样调查则省钱、省力、省时间，调查对象集中在少数样本上，并 能取褥与全瑟谡查稳迓豹续莱，霞瑟被广泛采臻。 抽样调瘴要求抽选出的样本必须是母体的浓缩，器能代表母体的特征。所以， 要寄足够鲍容量，采取科学戆撵零热取法，才篷拯瀵套误差蹲到最低袋。抽样调查 的组织方法有二：随机抽样，非随机抽样。 ( 1 ) 睫橇撼样 即对调谢总体中每一个体都给予平等的抽取概率，完全排除人为的主观因素。 ( 2 ) 非随机抽榉方法 是按调奄丑的与要求。根据一定标准选择样本，母体中每个样本被抽取的机会 是不均等的。 2 3 房地产投资市场预测 房地产枣场预测是借助历史统诗瓷糕移露场调套，运爆辩学的方法霾手段，鼹 房蛾产未来经营状况及发展趋势等做出的预计、测算和判断。市场预测是房地产投 资分析的重要内客，预测的好坏，不仪关系到房地产企业的经营成果，甚至关系到 房濑产企业的兴衰存亡。 2 3 1 赛懿蠹产投资市场预测的内容 一、宏硗鬓济发震怒势预测 房地产灶不是孤立的，嵌要受到客观经济发展趋势大气候的直接影嘀。这一预 潮镪括宏蕊经济袄躐酌变纯、货币敢策、物价水平、国民收入状况，市场消赞结构 及发展方向铸。 二、产韭政策所带来的影晌之预测 第二章房缝产投瓷市场分辑 产业政策的调整势必对房地产投资、房地产市场供求趋麴，房地产业的发展带 来影稳，终好这方舔簸颈测，黯予逶痤经营环凌酶变纯，十分必要。 三、市场需求预测 必须磷究影响市场需求的各种因素，如人口、分配政策、社会购买力与购买指 数，社会文化、购要心理、竞争等不可控因索。 四、技术发鞭预测 技术发展预测的主要魄褰是对掰技术、撅树糕、凝工艺、薮发明、新设餐所具 有的特点、性能、威用领域、应用范围、应用速度、经济效懿，以及他们对房地产 产品生命周期等的影响进行预测。 五、营销前景预测 对今蜃一段封阕悫最接避的房缝产销售零平的琰测，毽揍链售量、罴穆、壤穆、 地域、价格簿变量。 六、产晶供绘裴力羰测 房地产市场供给能力预测，又可将预测对象分为如下几类； 1 、全嚣业供给辘力羲测 2 、本公司供应能力预测 3 、骚务戆力颈测 七、市场价格趋势预测 徐揍撬拨房建产每场簇浏瓣重癸内容。它大嚣惫猛以下三方瑟。 1 、影响房地产价格变化的主要因素 2 、房地产徐格承平的变健将对供求双鸯带来戆影豌 3 、房地产价格的涨落对消费者购买力的转移、商品供需构成的影响及影响程 度 八、市场竞每情况预测 这是据鼷测痔撬产金鼗巍争熬澎手静生产、键售、数量、绥疆、资金、入力等 方面的变化趋势。 2 3 2 房地产投资市场预测的方法 预测技术发展到今天，已成为一门广泛渗透各种领域的实用性很强的应用科 学。据估计，世界各国已提出的预测方法不少于2 0 0 獭。 母 第二章痨途产投资市场分析 2 3 。3 赛壹l 塾产投綮专场溪溅鳇羔佟程薄 房地产诲场预测只有遵缀一定的工作程序，才达到琰鬻效巢。同聪，怒否遵 循定的科学程序，也是科学预测与经验估计的最大区别之 。 一、确立预测曩标 即明确预测的嗣标和对浆，了解为什么预测和预测什么。预测目标须清楚、准 确藤具体。 二、拟定预测工作计划 亵骞惫戆颈测王终各羚段戆谨缨安攘，鲡牧集资辩麴要慕，覆潮瓣其落渡务内 容，各个阶段完成的日期，缀费预测，人员安排等。 三、羧集弱熬理瓷糕 资料是预测的前提与基础，资料的多寡及可靠程度对预测结果有着直接影响。 四、选择磺溯方法 根据预测的目标，房地产市场供求形态和掌握资料的情况等，选择适当的预测 方法。对于些预测嚣标的溪求不十分精确的或所戢数器无法精确预测时，往往采 用定性预测方式；而对于预测目标要求精确，数据资料收集又比较完整的，寅采用 定爨预测方法( 矮建立预灏模鍪) 。在颈溺遥程孛，螽始至终单纯遗使埔一种方法 的并不多见，结论也不可靠。通常