（工商管理专业论文）银根紧缩政策对房地产业的影响及对策.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 摘要 随着我国社会主义市场经济的高速发展，我国的国民生产总值在不断提高，我 国大多宏观经济指标也表现很好，经济的发展带动了我国城乡建设的高速发展，也 使得我国房地产业得到了快速发展，作为我国国民经济的基础性、先导性和自主性 产业，房地产业在我国社会主义市场经济建设中发挥着不可忽视的重要作用。但是 我国房地产业在发展路径中还存在较大的起伏性波动，也暴露出一定的弊端，房地 产业开发中超过6 5 的资金来自银行，房地产业能否健康发展直接关系到我国国民 经济稳定，我国通过对房地产业进行一系列宏观调控，以促进房地产业健康发展， 保障我国社会主义市场经济建设和谐稳定发展，这些政策的出台给我国房地产业带 来了一轮行业大调整，在此背景下，房地产业如何应对国家的银根紧缩，做出相应 的调整找到发展出路，对房地产业自身稳定发展具有重大意义。 论文主要分析了我国房地产业面临金融危机、人民币增值和国家银根紧缩等宏 观调控政策的影响，使得房地企业出现银行贷款难度加大、上市融资困难、房地产 信托融资与海外融资受到限制、房地产债券短期难以形成规模等问题，提出了房地 产业一系列的应对策略，即正确看待房地产业发展前景、根据企业资金状况调整企 业发展战略、慎重选择开发项目实施管理科学化、变换销售策略加快资金回收、优 化住房供应结构和积极进行房地产企业融资创新，以促进我国房地产业的健康稳定 发展。 关键词：银根紧缩；房地产业；影响；对策 a b s t r a c t w 酏s o c i a l i s mm 砌( 吼e c 伽o m yo fc h i n ai sd e v e l o p i n ga th i 曲s p e e d ，g d po f c h i n ai sa l s og r a d 岫l l yi n c r e 弱i n g 锄di t sm a c r 0 - e c o n o m yp r e s 饥t s9 0 0 di n d i c a t o 瑙， e c o n o m i c d e v e l o p m 朗tc e l e r a t e s t 1 1 e h i g l ld e v e l o p m t o ft o w n锄d c o u n y c o n s t l l j c t i o ni i lc h i n a i ta l s o 蜘a b l e s 他a le s t a t eg e tq “c kd e v e l o p m e n t a st l l eb 硒i c ， l e a d i n ga 1 1 da u t o n o r n ye 嗽她，r e a le s t a t ep l a y si m p o n 锄tr o l et 1 1 a tc 锄n o t b en e g l e c t e di n s o c i a l i s mm a f k e te c o n o m yo fc h i n a b u ti th 雒b i gn u u a t i o n si n l ep r o c e s so f d e v e l o p m t e x p o s e sc e n a i nd r a w r b a c l ( s ，t l l e 托a r eo v e r6 5 f h n d sf o rd e v e l o p m 明to f r e a le s t a t ec o m e s 董吣mb 矾( i t sh e a l n ld e v e l o p m 饥td i r e c u y 他l a t e st 0s t a _ b l eo fn a t i o n a l e c o n o m y c h i n ah 舔c a 币e do u tas 丽懿o fa d j u s t i l l t 卸dc o n 臼- 0 lf o r r e a le s t a t et 0 p r o m o t ei t sh e a l t l ld e v e l o p m e n t 酊聊硼t i t sh 删l o n i o 邺锄ds t a b l ed e v e l o p m 明tf 研 s o c i a l i s mm a r k c tc c o n o m yi i ic h i n 如m ei s s u e so ft l l e p o l i c e sc a u s eb i ga d j u s n n tf 研 嗽le s 讹，h o wi td e a l sw 汕m o n e yr e t 玎c h e n t 觚dm a l ( e sc 0 丌e s p o n d i n ga d j u 蛐e n t t 0f i n dd e v e l o p m tm e 雏s 蚰d c rm i sb a c k 咖也i th 硒i m p o n a m ts i 印i f i c a n c ef 0 ri t s s 讪i l ed e v e l o p m 朗t n i sm e s i sm i n l y 锄a l y 碥si n n u e n c eo fm i c r 0 1 p o l i c y 踟c h 觞f i n 锄c i a l 嘶s i s ，i u 临 i 1 1 c r e m t 锄dm o n e y 删坝w h i c h 饥a b l e sr e a le s t a t ed i 币c u l tt 0g e tl o 锄丘o mb a i l l ( d i 伍c u l tt 0 e kf i n 觚c i n gb yl i s t i n g t i l e 姗km 砌( 吒m ec r e d i tf i n 锄c i n g 鲫d o v e 璐e 弱f i n 锄c i n gi s 陀s t r i c t e d ，d i 缅c u l tf o rb o n do f r 铭le s t a t et 0f 0 册s c a l e ，p r o p o s e sa s e r i e so fs m l t e g i e sf o r 托a le s t a t e ，t 1 1 a tw es h o u l dc 0 盯e c t l yr c g a r di t sd e v e l o p m e n t p r o s p e c t a d j u s td e v e l o p m e n t 蛐眦e g yo fe n t e r p r i s ea c c o r d i n gt 0t l l e i r 劬d s t a t e ， c 卸t i o u s l yc h o o s ed e v e l o p m e n tp r o j e c t s 觚di m p l e m e n ts c i e n t i f i cm 锄a g e m e n t ，c h 卸g e d i s 仃i b u t i o ns 劬l t e g ) rt 0a c c e l e m t e 如n dr e c l 锄a t i o n ，o p t i m i 趵s 臼1 j c 臼毗i e0 fh o u s i n g p r o v i s i o n 觚d 孔t i v e l y6 n 锄c i n gi 曲0 v a t i o no fe s t a t ee n t e 印r i s e ss ot h a tp r o m o t eh e a l t l l 锄ds t a b l ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei nc h i n a k e yw o r d s ：m o n e ya u s t e r i 哆； 他a le s t a t ei n d u s 仃y ； i n f l u e n ；c o u n t e 册e 硒u 他 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 1 1 研究背景和意义 1 导论 随着我国社会主义市场经济的高速发展，我国的国民生产总值在不断提高，我 国大多宏观经济指标也表现良好，经济发展带动了我国城乡建设的高速发展，也使 得我国房地产业得到了快速发展，我国房地产企业也逐渐向着规模化、制度化、品 牌化方向发展。房地产业的快速发展，一方面增加了国家和地方政府财政收入，也 改变了我国城乡面貌。但是在我国房地产业高速发展的同时，也暴露出一定的弊端， 比如我们忽视了由此引发的一系列社会和经济问题，造成在有的城市“有人没房住， 有房没人住 ，“有人有多套房，有人没有房 等各种现状，这就严重影响了我国社 会的和谐和经济持续发展。在这个背景下，为了保证我国房地产业和谐健康发展， 限制房地产业过快增长，维护社会安定和谐，我国政府加强了对房地产市场的监管， 相继采取一系列的宏观调控措施，比如通过银根紧缩、征收房地产和土地税等方式， 来平衡房地产业各方面的利益，保障我国社会主义市场经济建设和谐稳定发展。政 府针对房地产业进行的一系列宏观调控，可以说是全面、深刻地影响着我国房地产 业的发展，相应也提高了对房地产业的要求，加速了房地产业优胜劣汰的过程。在 这种情况下，房地产业如何应对国家宏观调控，应对银根紧缩，对房地业企业来说 就是生死攸关的重大问题。 论文通过分析我国房地产业的现状和面临的形势，提出房地产业应该如何应对 国家银根紧缩，相应调整自身策略，论文的主要观点提出是在当前国家银根紧缩情 况下，房地产业要正确认识看待自身发展前景，根据房地产企业的自身情况相应调 整企业发展战略，并且做到管理决策科学化，优化住房供应结构，大力推进人才战 略，以配合我国政府的宏观调控，保证自身的和谐健康发展，以维护我国房地产市 场的和谐健康发展。 论文的意义在于，主要根据政府宏观调控、市场现状、房地产业发展为基础， 具体分析我国房地产业在当前形势中面临的现状，并且根据存在问题，而提出相应 的应对策略，对房地产业在当前形势下，立足现实，健康稳定发展提供了较高的参 考价值，对促进我国房地产业健康发展，进而保障我国社会主义市场经济的健康和 谐发展具有一定意义。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 2 国内外研究现状 作为国民经济的一个重要组成部分，房地产业的发展一方面受到国民经济的制 约，一方面又推动国民经济的发展，可以说房地产业是国民经济中的一个基础性、 先导性产业。房地产业要健康发展，首要条件就是房地产市场的存在发展。在改革 开放之后，我国房地产市场规模逐渐扩大，并且对我国社会主义市场经济发展产生 重大影响，但是相应的我国房地产业发展却出现一定问题，需要我们尽快加强房地 产业的建设，让其符合我国市场经济发展水平。这种情况引起了我国众多学者的重 视，也开展相关的研究，我国学者的研究表明：一个运行良好的市场需要与相应的 市场经济相吻合，并且能够对国家的宏观调控政策做出敏锐的反应。在我国的研究 中，学者们也从多个角度提出促进房地产业发展的对策，如加强房地产市场管理， 规范房地产市场，房地产企业加强自身管理，加强房地产相关的法律法规建设等等， 力求让我国的房地产市场规范在合理的法律法规制约下。 但是从目前看，我国关于房地产业的研究也存在一定片面性，主要是学者们对 房地产业的研究主要眼光局限在我国范围内，关于世界经济对我国房地产业影响方 面的研究尚不足，对发达国家房地产业的经验、形势、改革等的借鉴不足，以及很 少通过比较发达国家房地产业的环境来发现我国房地产业运行机制存在的问题。论 文综合借鉴目前国内外房地产业的研究成果，提出我国房地产业应对新形势的策 略，以更好促进我国房地产业健康持续发展。 1 3 研究内容和创新点 论文主要研究内容是在正确看待我国政府宏观调控、银根紧缩的市场背景基础 上，分析了国家宏观调控对房地产业的影响，提出了我国房地企业应对国家银根紧 缩调控政策的策略。 目前我国有较多学者对房地产业如何应对国家宏观调控进行了深入研究，但是 由于缺乏实践积累，我国社会主义市场经济发展也处于初级阶段，我国房地产业研 究无论是理论上还是实践上都尚不完善。所以，论文尝试将房地产业作为主要研究 对象，研究房地产业的行为在目前形势下面临的问题，深入研究房地产业应对情况。 论文的创新之处在于将探索性研究、基础性研究、应用性研究结合，密切考察分析 国家宏观调控政策以及其对房地产业的影响，分析国家宏观调控影响到的房地产企 业的投资决策行为，最后提出房地产业应对国家调控的相关策略。论文的研究具有 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 现实性、实践性，为房地业发展提供了一定参考价值，也为房地业投资决策研究提 供了一定的新思路。 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 2 我国房地产业面临的形势 房地产业作为我国国民经济支柱性产业，在我国改革开放后得到空前的发展壮 大。随着我国社会主义市场经济的发展，以及国外房地产商的进入，我国房地产业 内的竞争进一步加剧，并且在发展过程中暴露出一定问题，国家针对房地产业的问 题进行了一系列宏观调控，使得我国房地产业面临着新的竞争形势，房地产业必须 通过自身调整才能够应对激烈的市场变化和竞争。因此，正确分析认识我国房地产 业面临的形势，成为我国房地产业发展的关键。 2 1 金融危机的影响 2 0 0 8 年源于美国的金融危机很快发展成为全球性金融危机，源自于房地产行 业，作为资金密集型行业，房地产业和金融行业的关系密切，金融危机对房地产业 造成很大影响，主要体现在： 2 1 1 打击投资者信心 房地产业的发展与消费者的信心、预期关系密切，消费者的信心、预期往往对 房地产业发展起着重大作用，在消费者对市场乐观的情况下，购买力和变现能力较 强，房地产业也处于稳步上升发展，然而由于金融危机的爆发，致使很多投资者对 市场产生怀疑，对经济复苏缺乏信心，会用更加慎重的态度来进行投资，对房地产 业持观望态度，加上房价的下降也加剧影响到消费者的预期，这就导致了投资者投 资房地产业更加慎重，致使宏观经济增长缓慢甚至停滞，导致成交量不足。成交 量的大幅下降就造成房屋空置面积上升，加大了房地产业的压力。 2 1 2 银根紧缩 作为负债率较高的企业，房地产企业主要是通过银行借贷来实现资金的周转， 但是金融危机的爆发致使银行进行宏观调控，对房地产企业信贷紧缩，这对房地产 企业而言是一个巨大的影响，降低了房地产企业获得银行贷款的能力，致使很多房 地产企业面临着严峻的生存问题，而房地产业需要较长的时间才能从这个打击中回 暖。 2 1 3 降低房地产业贡献率 房地产业对国民经济增长有较大的贡献，能够通过拉动消费致使g d p 增长，但 张建华理性看待我国房地产业的发展【j 】上海房地2 0 0 3 ( 0 1 ) 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 是由于受到金融危机的影响，房地产业发展缓慢甚至停滞，这就导致房地产业对g d p 的贡献率下降。 2 1 4 外资有计划撤离 由于金融危机的爆发，大批银行的倒闭，很多外资机构在金融危机影响下损失 惨重，致使他们迫切需要通过抛售房地产物业来回收资金，致使很多外资机构在中 国抛售房地产物业，撤离中国，外资机构撤离中国对我国房地产业总体成交量的影 响不大，但是直接影响到我国高端房地产市场。而外资不看好房地产市场的这种 信号在市场上会产生扩大效应，影响到房地产市场进一步恐慌，也很大程度影响到 投资者的信心，而中低端房地产市场也会承受来自高端房地产市场下跌的压力。 2 1 5 失业率增加和薪酬减少 随着金融危机对我国宏观经济影响的不断蔓延，我国大量的中小型企业倒闭， 没有倒闭的企业也开始减薪、裁员，对普通人最直接的影响是造成失业率增加和薪 酬降低，房地产业是直接与人民收入增长挂钩的行业，失业和薪酬降低导致普通人 民的购买能力下降和消费意愿降低，这对房地产企业的销售有直接影响。 2 2 人民币升值的影响 2 2 1 人民币的升值的有利性 我国央行近期表态会“进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率 弹性 回，这预期了人民币升值的趋势。人民币增值对房地产业的影响有利有弊， 其有利性主要表现在： 人民币的升值一般说来意味着我国的经济发展形势较好，经济的良性循环会 持续吸引更多资金流入房地产业，因为我国房地产业发展与宏观经济之间关系密不 可分，给房地产业带来新的机遇，并且人民币升值会一定缓解房地产市场的调控压 力，对房地产企业的销售产生一定正面影响 。 在随后相当长的一段时间，还有很多的国外热钱会继续“赌 人民币的升值， 流入我国的国外热钱中的一部分会流入房地产市场，增强人民币汇率弹性，这预期 了人民币继续升值的趋势，并且国外进入的热钱面向的主要是房地产市场中商业用 房和高档住宅，推高房价，给房地产业带来更多机遇，这就加大房地产市场的发展， 促进房地产市场的繁荣。 陈柳钦中国房地产发展的回顾展望 j 广东经济2 0 0 9 ( 0 6 ) ，1 4 2 0 郝丁我国房地产经济波动与金融风险防范研究 d 西南财经大学2 0 0 6 ( 0 4 ) 涂话畴当前金融体制改革面临的几个问题 j 财经理论与实践1 9 8 6 ( 0 4 ) 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 对应人民币升值，很多进口商品价格下降，进一步带动国内消费品价格下降， 而多余出来的货币将会很大一部分进入我国房地产市场，促进房地产市场发展。并 且也由于国内相关产品价格下降，也降低了我国房地产企业的生产成本，加强房地 产企业的盈利空间，对我国房地产企业提高房地产产品品质有促进作用。 伴随人民币升值，增加了国外房地产资金的信心，加大了我国房地产市场的 资金来源，这些资金会促进我国实力雄厚、经验丰富的房地产企业的快速发展，这 就会带动我国房地产企业的进步，加快我国房地产企业洗牌过程。 人民币升值，能够提高多数普通老百姓和消费者的购房信心，随着人民币升 值，老百姓能够从中体会出我国人民币地位的提高以及感受到我国经济在世界经济 上地位的提高，这会增加老百姓对我国经济的信心，提高老百姓的购房意愿。 2 2 2 人民币的升值的弊端 人民币升值对房地产业也有一定负面影响，主要体现在这些方面： 人民币升值会直接影响到国家的出口业，外资需求下降，降低出口率，会很 大程度影响到我国经济发展，影响到我国外贸企业，包括企业综合竞争力等，对房 地产业也造成影响，降低房地产需求率，也会引发房地产价格的下跌。 出口企业受到人民币升值的影响，会放弃对房地产业的投资，冲击我国房地 产市场发展。 人民币升值被过度炒作，很容易引发房地产业泡沫，在人民币升值初期，会 带动外资投资增加，房地产业会显现出上升的趋势，房地产价格也会上涨；但是随 着人民币升值，房地产业发展势头势必加快并且高居不下，逐渐形成房地产泡沫； 当人民币进一步升值到最高点，房地产价格也涨到最高，外资就会大量撤退，拖累 整个市场经济，就会导致房地产业的回落，之前的升高全部成为利空，当房地产业 泡沫破裂的时候，人民币会从升值过渡到贬值，而房地产业很可能一蹶不振，需要 相当长的一个调整过程。在人民币升值和房地产价格上涨的过程中，也会造成一些 投机套利效应，一些境外投资者会进入我国房地产市场，等待房地产价格进一步上 涨来抛售房产，如果房地产价格一路上涨，就会吸引更多的热钱进入房地产领域， 人为放大房地产需求，产生“财富效应 ，境外投机者的投资会加重我国房地产泡 沫。 对待人民币升值，我们要理性分析看待其对房地产市场带来的正面和负面影 响，并且通过采取一定的措施来化解人民币升值对我国房地产业造成的不利影响， 促进房地产业发展。 粱荣对当前我国房地产金融政策与法规的思考 j 财经科学2 0 0 4 ( 0 6 ) 6 2 3 国家宏观调控政策的影响 房地产业在发展过程中，暴露出一定的问题，针对房地产业存在的问题，国家 出台一系列宏观调控政策，涉及到房地产的土地供应、银行借贷、机构监管、产业 政策等多个方面，通过宏观调控政策对其规范，其后，国家又加强对房地产货币政 策调控，主要就是通过银根紧缩，宏观调控政策的目的主要是通过建立一套能够对 房地产市场有效监管的体系来抑制规范和整顿我国房地产市场的秩序，抑制房地产 价格上涨过快，保证我国房地产市场的稳定发展，也有利于促进我国宏观经济的平 稳健康发展。并且国家宏观调控政策的效果在实践中逐渐显现出来，全国的房价不 同程度出现下调或者增长速度放缓的趋势。 综合来看，国家宏观调控政策对房地产业的影响主要体现在以下几个方面： 2 3 1 调控趋紧导致房地产市场低迷 经过国家一年多持续的对房地产市场的调整，我国房地产市场的价格从一线大 城市开始蔓延到中小城市逐渐下降，但是房地产业价格的下降也伴随着房地产成交 量的萎缩，使得在国家宏观调控后我国房地产市场销售一直处于低迷状态，然后房 地产业的建设却较国家宏观调控之前有所增加，这主要与房地产建设周期较长关系 密切。房地产价格的持续降低，中国人的购买心态是“买涨不买落 ，导致大多数 人都对房地产市场持观望态度，房地产市场销量下降，对房地产企业来说这是需要 面对的首个困难，大多房地产企业不同程度出现财务困难，一些中小型房地产企业 为了维持生存而采取降价措施来促进房地产销售，以期望尽快回笼资金，走出困境， 而老百姓对房地产企业降价措施的期望则持续，进一步加剧房地产企业生存危机。 2 3 2 加剧房地产企业融资困境 房地产企业的生存中现金流的依赖性非常大，而资金来源主要是来源于银行， 国家的宏观调控加剧了房地产企业融资的困难度，这就会促进房地产市场的大洗 牌，房地产企业为了在激励的市场竞争中保持优势，必然进行自身调整，促进房地 产业优胜劣汰，促进整个房地产市场的进步。 而对普通百姓而言，对房地产的消费将逐渐过渡到理性消费阶段，促进房地产 企业实施有效的营销策略。 2 3 3 商品房价格上升受限制 通过国家多项房地产市场宏观调控措施的实施，也展开了我国房地产市场的多 渠道供应体系，在房地产市场上并存商品房、限价房、保障性住房等多种类型住房， 张永岳、陈伯庚略论当前房地产市场形势 j 上海房地2 0 0 3 ( 0 8 ) 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 加上政府的有意引导，老百姓对购房置业的价值观也在逐渐发生变化，老百姓将不 会再把安家购买只定位为商品房，房地产市场上可选择性的增加，必然分散很大一 部分原来商品房市场的潜在客户，商品房价格的上升也受到很大限制。 2 3 4 加剧房地产企业的生存困难 国家的宏观调控政策必然对我国房地产市场产生重大而深刻的影响，首当其冲 的就是房地产企业。国家现阶段在不断深化对房地产市场的宏观调控，比如通过提 高银行贷款利率，并且上调商业银行存款准备金率，收缩信贷规模等，进一步整顿 和规范房地产市场。房地产企业在国家对房地产市场的宏观调控中受到的影响最 为深刻，一些大型房地产企业要在这种调控中保持市场份额，必然促进房地产企业 自身的转型，转向品牌化、规范化，并且在融资渠道和方式上开始探求多元化发展， 而一些中小型房地产企业的生存危机则加剧，主要是国家宏观调控导致房地产企业 融资困难，中小型房地产企业自身竞争力薄弱，在这种情况下更容易出现资金链断 裂的问题，一旦问题严重化中小型房地产企业很容易被市场淘汰，大型房地产企业 虽然能够勉强维持生存，但是也会生存危机加剧。 韩国波新形势下房地产开发企业如何发展 j 】中国房地产2 0 0 5 ( 0 3 ) 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 银根紧缩政策对我国房地产业的影响 作为我国国民经济的重要龙头产业，房地产业在我国经过一段高速发展之后出 现过热现象，暴露出一定的问题，比如房地产业价格持续上涨，房地产市场不规范 等，这些诸多问题严重阻碍了我国房地产业的健康稳定发展，也为社会造成不稳定 因素。为了规范房地产市场，解决房地产业出现的这些问题，我国政府相续出台了 一些宏观调控措施，并且将这些措施深入贯彻，收到了一定良好的成效，但是同时， 国家宏观调控政策也对我国房地产业造成深刻而巨大的冲击，我们必须理性看待这 种影响，并且寻找对策。 3 1 房地产企业银行贷款难度加大 房地产贷款主要是指与房地产企业的开发、经营、销售等活动相关的贷款，房 地产贷款主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款 等几种类型。在目前，我国房地产企业贷款的主要来源就是通过银行贷款，银行贷 款资金贯穿于房地产业的土地储备、交易、房地产开发、销售的整个过程，据资料 统计显示我国超过7 0 的房地产企业的资金来源是来自银行贷款，因此，我国政府 制定的相关金融政策必然与我国房地产企业的风险命运紧密联系，一旦我国房地产 业发生波动，那么房地产业的经营风险就会转嫁到我国银行的身上，造成银行金融 风险，这种现状会为我国经济平稳发展埋下很大的隐患，无论对房地产企业还是市 场或者个人来说都存在一系列问题，也是这种现状迫使我们必须改变房地产业现在 以银行为主导的单一融资模式。 为了规范房地产市场，加强对房地产业的管理，收缩商业银行贷款数量，缓解 我国房地产市场上货币流通过剩的情况，我国政府通过银根紧缩来对房地产业进行 调控，我国央行在2 0 1 0 年的l 、2 、5 月间曾三次调整存款准备金率0 5 个百分点， 并且在1 1 月又两次将存款准备金率上调o 5 个百分点，到1 2 月，央行又再次宣布 将存款准备金率上调0 5 个百分点，而大型商业银行调整的存款准备金率达到了 1 8 5 铲，创下历史新高。国家银根紧缩也预示了未来我国房地产业要逐渐结束以银 行贷款为开发经营的模式。 同时，央行的存款准备金率上调，预计冻结资金达到3 5 0 0 亿，这种政策环境 刘艳中国房地产宏观调控政策效果分析 j 合作经济与科技2 0 0 9 ( 1 2 ) 段勇枣我国房地产经济波动影响因素分析及对策 j 商场现代化2 0 1 0 ( 1 0 ) 9 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 下可想而知我国房地产企业面临的贷款压力，相当多的房地产企业很难继续依靠银 行贷款，并且也加剧了我国房地产业的成本和经营风险，。根据资料统计显示，自 从2 0 1 0 年开始，我国房地产业的贷款总额在整体减少，能够获得银行授信的房地 产企业非常少，并且贷款金额合计不超过5 0 0 亿元。对比2 0 0 9 年，我国房地产企 业获得银行授信的贷款总额超过3 3 0 0 亿元。并且在2 0 1 1 年，我国房地产业累积新 增贷款则只有1 2 6 亿元，相比较2 0 1 0 年下降了3 8 个百分点。在我国政府银根紧 缩持续发力的背景下，还将进一步加大我国房地产业向银行贷款的难度，预计今年， 房地产企业向银行贷款难的现状也不会有较大改变。从房地产企业向银行贷款难中 可以看出我国政府对房地产业的宏观调控效果显著，而房地产业现在面临房价下 跌、贷款难、负债率上升等问题也加剧了房地产业经营的风险，这又反过来会进一 步促进我国银行加强对房地产业风险评级上升，直接结果导致房地产业的整体贷款 额度进一步减少，减弱对房地产领域的贷款投放力度。从以上分析可以判断，在今 年2 0 1 2 年，房地产业的贷款额度将进一步大幅缩减，房地产企业能够获得银行贷 款的通过率仍然不高，今年房地产业的贷款形势仍然很严峻。 当然，目前我国房地产企业以银行贷款为主要资金来源的模式短期不会更改， 但是国家的这种宏观政策调控已经预示了未来房地产企业融资渠道必然走向多元 化。 3 2 房地产企业上市融资比较困难 作为房地产企业的一个融资渠道，上市融资的主要方式有国内主板a 股上市、 境外上市和借壳上市。上市融资是房地产企业获得资金的一个较为快捷的方式，因 为在我国的证券市场有现存的海量资源，只要集中散股就能够筹备到大量资金，加 上我国对证券市场支持力度的加强，证券市场的规模越来越大，并且证券市场融资 方式越来越灵活，如果房地产企业能够争取到上市，那么要进行融资就会很便捷回。 在我国国家宏观调控的影响下，我国有相当多的房地产企业出现向银行借款困 难的局面，很难从银行或者信托投资公司取得资金，这就使得房地产企业将融资目 光转向上市融资，上市融资一时间成为房地产企业融资的热门途径。成功的s o h o 中国、碧桂园给企业和个人带来了数百亿身价，也激起了我国房地产企业的上市热 潮。上市融资是房地产企业进行融资的最佳途径，能够为我国房地产企业带来很大 杨晓华、张江房地产业的可持续发展专访熊猫置业发展( 中国) 有限公司董事长朴今淑 j 中国科技财 富2 0 0 7 ( 0 6 ) 常乐中小房地产开发企业发展战略研究【d 南京东南大学2 5 1 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 的好处，通过上市能够拓宽房地产企业的融资局面，降低房地产企业的融资成本， 改善房地产企业的资本结构，提高房地产企业的知名度并且加强公众对房地产企业 的认同，有助于房地产企业形成一批稳定消费群体，并且房地产企业没有定期还本 付息的压力。 但是，我国房地产企业要通过上市来融资还是较为困难的， 我国房地产企业要想到国外上市融资，存在问题较大，主要是房地产公司估价 差异、对我国政策变动的担忧，尤其近年来我国对房地产业的宏观调控力度加大， 相关的房地产政策法规都在随着我国社会主义市场经济需要而不断变化。 在国内房地产企业要想上市融资，首先面临着较高的上市条件，我国证监会在 首次公开发行股票并上市管理办法中对房地产企业上市资格进行了很多的规格 要求，比如要求房地产企业的独立性、主体资格、财务和会计等等。大多数房地产 企业都很难取得上市融资的资格。并且也会增加房地产企业的融资成本，并且房地 产企业也面临着严格的审查，需要房地产企业考虑对企业的控制权，以及加强对房 地产企业的管理，这样的严格条件。加之房地产业自身的特点，房地产业不同于 一般的工业企业，容易出现周期性的大进大出，这样的特点很难达到我国上市的要 求，加上我国对企业上市的一些具体规定也制约了房地产企业的上市，比如要求“发 行人业务和管理层3 年不变等 对我国现存的大多数实力较弱的中小型房地产企业 来说，要通过上市进行融资是非常困难的一件事。部分房地产企业只有通过迂回方 式“借壳上市 或者在海外上市等方式进行股票融资。借壳上市就是一些非上市房 地产企业通过收购一些业绩较差、筹资能力较弱的上市公司，剥离收购上市公司的 不良资产来注入自己的优质资产形成新的主营业务，达到房地产企业上市的目的回。 根据统计显示，2 0 0 2 年我国全国仅有2 0 余家房地产企业并购上市，以股权融 资方式进入股票市场，到2 0 0 4 年，我国全国仅有6 0 余家房地产企业实现了上市融 资，并且大部分房地产企业都是通过买壳、重组的方式来达到上市要求，在2 0 0 9 年我国房地产业的上市企业仅仅1 3 0 余家，到2 0 1 0 年，为了抑制我国房地产业过 度发展形成房地产泡沫，证监会暂停与房地产业相关的上市公司通过股市进行再融 资，至少有3 0 余家房地产企业放弃了上市融资 。 虽然房地产企业通过上市融资有很大的发展潜力，但是目前我国由于社会主义 市场经济发展的独特性，对房地产企业上市融资还存在诸多限制，特别是在我国政 府对房地产业新一轮宏观调控的影响下。可以说，对我国大多数的房地企业来说， 满孝青、万君康发展我囤房地产企业的对策思考 j 武汉理工大学学报( 信息与管理工程版) 2 0 0 3 ( 0 4 ) 孙淑英房地产经济波动的影响因素及对策分析 j 北方贸易2 0 0 7 ( 0 6 ) 张元端促进房地产开发持续健康发展 j 】中国房地产2 0 0 3 ( 0 9 ) 1 1 想要通过上市来融资在目前来看还是比较困难。 3 3 国家宏观调控让房地产企业机遇和挑战并存 我国政府应对房地产业过热的经济发展趋势，近些年陆续出台一系列宏观调控 措施，并且我国宏观调控措施的密集程度高得前所未见。宏观调控主要是对房地产 业开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、银根紧缩等手段。 通过国家宏观调控，能够从大方面维护我国房地产业的健康平稳发展，规避房 地产泡沫。 国家宏观调控措施，对我国房地产企业的影响是机遇和挑战并存。对房地产企 业的机遇影响表现在以下几个方面： 通过国家宏观调控抑制房地产价格过度增加，防治房地产泡沫出现，有利于 维护房地产业健康平稳发展，通过国家宏观调控规范房地产业，也促使房地产企业 进行自身改革，以更加健康完善，能够健全房地产企业对开发、建设的全过程管理， 让房地产企业交易活动透明度提高，使之更加适应激烈的市场竞争； 通过国家宏观调控，能够促进房地产企业与金融业建立良性互动格局。 对房地产企业的挑战因素主要表现在以下几个方面： 通过宏观调控有效抑制了房地产经济过热现象，减缓了房地产价格的上涨， 而抑制房地产经济同时必然制约了房地产市场发展，对房地产企业来说是一个不小 的打击； 房地产企业的融资渠道主要是通过银行借贷，在我国一系列出台的宏观调控 政策后，我国央行也进行银根紧缩，导致房地产企业获得的银行贷款数量将大大减 少，资金压力增加，这成为房地产企业面临的首要挑战： 在国家“二套房首付利率提高、三套房停贷 等宏观政策影响下，房地产市 场观望态势增加，大多数人对房地产保持观望，致使房地产开发商的住宅很难卖出 去，一些正在销售或者打算销售的楼盘也受到这种市场情绪的巨大影响。在市场观 望态势明显的后面，老百姓购房也更加理性，会对房地产市场进行科学的判断，对 房地产企业而言，这种市场发展方向迫使房地产企业需要理性对待市场和客户，促 使自身调整，走上一条健康的可持续发展道路。 3 4 房地产信托融资受限 王克忠房地产周期和房地产业健康发展【j 上海房地2 0 0 3 ( 1 2 ) 王纲彬中小房地产企业发展战略研究 j 技术经济与管理研究2 0 0 7 ( 0 3 ) 1 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 房地产信托产品主要模式有信托贷款模式和股权投资模式。信托贷款模式是房 地产企业委托信托公司针对房地产企业开发项目设立信托计划，信托公司在受到房 地产企业的委托之后就开始筹集信托资金，并且将资金通过贷款的方式给予房地产 企业，房地产企业需要对信托资金偿还和担保，到期偿还信托资金的本和利息，这 种信托方式主要是房地产开发企业通过信托公司筹集信托资金，这种模式占房地产 开发企业信托产品分量最大。股权投资模式是信托公司筹集资金然后将筹集到的资 金购买房地产公司的部分股权，房地产公司将出售股权得到的资金用于房地产项目 开发、建设、销售，当项目完成后房地产企业收购回信托公司持有的股权。 从信托融资来看，其主要是以资产、信任为基础的一种房地产企业融资模式， 在管理上是通过委托，通过比较国外房地产信托融资，我国房地产信托融资还存在 不健全。而对于我国的中小型房地产企业来说，信托融资能够帮助企业获得资金 进行房地产项目开发建设，并且降低房地产企业的融资成本，有利于房地产企业的 持续发展，优化房地产企业结构。但是信托融资也有自身的不足，他们对于长期、 规模较大的房地产项目融资能力有限，加上信托融资起点高，融资额度数额要求至 少1 亿人民币，以及信托产品发行周期限制等，影响我国信托融资的发展。 但是在2 0 1 0 年随着国家对我国房地产业宏观调控的深化，对房地产信托融资 也进行了限制，这是因为目前我国大部分房地产企业将信托公司作为贷款发放机 构，通过信托公司筹集到资金，但是筹集的资金仅仅是用在房地产单一投资项目上， 房地产企业在获得信托融资资金后，主要将这部分资金放在相应的项目，使得信托 融资丧失掉分解和化解金融风险的意义，加之大部分房地产开发企业得到的信托资 金仅够房地产项目的前期开发，而房地产项目后期建设的大量资金还是需要通过取 得银行信任从银行贷款，一旦国家实施银根紧缩政策，就使得房地产企业偿还信托 贷款存在风险。加上房地产企业的现金流和收益的不稳定，给信托资金带来很大安 全隐患，并且一旦房地产业在将信托资金用在房地产项目开发下，如果后续资金没 有到位，就会影响房地产项目的进行，营销信托资金的退出。房地产企业开发项目 自身需要庞大的资金支持，房地产业本身特征决定了每一个房地产项目的资金链条 的紧张，一旦出现资金紧张引发的风险，就会影响信托资金的安全。 我国政府充分认识到这一点，对信托融资进行了调控，在2 0 0 7 年我国银监会 发布信托公司管理办法、信托公司集合资金信托计划管理办法等规范我国信 托融资。在2 0 0 9 年银监会下发中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题 杨红玉中小房地产企业发展战略初探 j 南通职业大学学报( 综合版) 2 0 0 5 ( 0 1 ) 谢家氆当前全国房地产市场现状和发展态势分析 j 浦东房地产2 0 0 l ( 0 4 ) 1 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 的通知中规定了信托公司应该取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款，2 0 1 0 年银监会发布关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知，里面要 求信托公司发放贷款的房地产企业必须“四证 齐全，并且对房地产企业的开发商、 股东资质等加强了要求，在2 0 1 1 年我国银监会下发的关于信托公司房地产信托 业务风险提示的通知中，银监会收紧了房地产企业信托融资渠道，中融信托发出 文件叫停信托投资，要求信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查，回复银 监会对信托公司自查房地产信托业务的要求，以此规范房地产市场。并且通知中规 定禁止信托公司向房地产企业发放流动资金贷款、资金信托公司以信托资金方式发 放土地储备金等。 在信托融资被暂停的背后可以看出房地产企业资金链紧张，而信托融资的被暂 停清理，进一步加剧了房地产企业的融资困境，特别是我国一些中小型房地产企业 的融资难度更大，缩小了中小型房地产企业的生存空间。加上我国在其他方面的 法律政策限制、信托资金管理和审批严格等方面因素的影响，又进一步限制了我国 信托流通市场的形成，这对我国房地产企业来说要通过信托融资面临着很大困难。 3 5 海外资金融资受到限制 在国家银根紧缩政策下，海外资金的进入可以缓解我国房地产企业目前的融资 困境，起到了分散金融系统风险的作用。海外资金融资主要方式是海外房地产基金， 海外房地产基金发展到现在已经有十多年，有一套较为成熟稳定的运作模式，海外 房地产基金一般为私募和上市。上市的海外房地产基金能够在市场上随时买进卖 出，私募的海外房地产基金的年限较长。 目前海外房地产基金还是普遍看好我国的房地产业，但是对我国房地产市场的 不完善也有诸多回避，海外房地基金主要集中在我国北京、上海等经济较为发达房 地产市场发育较为成熟的地区。根据统计资料显示，海外资金投资中国房地产业高 档房产的回报率一般达到百分之三十到百分之四十，然而在欧美等国家，海外资金 投资房地产业的回报率仅仅在百分之五左右，高回报率和蓬勃的发展趋势也致使海 外资金流向中国房地业，海外房地产基金给我国房地产业带来一定资金，并且一般 外资投资者兼任开发商，控股部分房地产业股份。 但是我国房地产企业要获得海外房地产基金的门槛较高，这是因为海外房地产 基金的目的明确，投资政策和投资对象都有较为清晰界定，范围制定得较为狭隘， 程克坚、卢晓房地产企业如何应对宏观调控政策c j 商业时代2 0 0 5 ( 1 7 ) 田金信、朱苏君、周爱民房地产开发企业竞争战略和竞争优势 j 中国房地产2 0 0 l ( 0 4 ) 1 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 比如有的海外房地产资金只投资酒店或者高档办公楼，或者仅投资某种购物商城等 等，这就阻碍了我国大多数房地产企业想要通过海外房地产基金融资的道路。加之 目前我国关于海外资金相关的法律法规尚不完善，房地产金融市场不发达，缺乏专 业管理队伍，致使海外基金与我国房地产业的对接中缺乏一个完整的政策框架，海 外资金投资中国房地产业还存在较大风险，加上我国房地产企业的运作存在不规 范，以及国家政策的限制和我国房地产市场的发育不完善，我国没有针对海外资金 的相应配套法律法规建设，只有各种如公司法、房地产管理法、证券投资基 金管理暂行办法等通知、办法，不能够为海外资金在我国房地产业发展提供更大 保障，致使海外资金在我国房地产业发展还有一些阻碍。加之海外资金选择我国房 地产业进行投资，主要选择我国较为大型的房地产企业，对房地产企业的信誉、实 力和规模的要求都较高，随着我国银行实施银根紧缩政策，国家从资金源头对我国 房地产业进行严格的调控，我国房地产业想要通过银行贷款就很困难，这就一定程 度阻碍了我国房地产企业的扩展壮大，房地产企业纷纷选择更加宽泛的融资渠道， 海外基金融资相对于银行贷款、信托融资等其他融资渠道来说成本较高，我国大部 分房地产企业还不会将目光投注向它。 并且随着我国陆续出台关于外海资金方面的意见和规定，如 关于规范房地产 市场外资准入和管理的意见、 关于外国投资者并购境内企业的规定等，又进一 步限制了海外资金在我国的发展。 3 6 房地产债券短期难以形成规模 房地产业传统的融资渠道是银行贷款，但是随着我国银根紧缩政策将房地产业 这一主要的融资渠道有所收窄，很多房地产企业很难得到银行的贷款，部分房地产 企业将融资目光投向房地产债券。房地产债券是房地产企业利用资本市场直接融资 的重要工具，是房地产企业融资的一个重要渠道。房地产债券相对于一般债券的收 益较高，并且资金安全性较高，资金流动性较好，房地产债券最早在1 9 9 2 年出现 在我国，当时规模仅仅有2 亿多元人民币，到了2 0 0 3 年房地产债券还进一步萎缩， 到现在，房地产债券在我国的房地产业融资中的比重仍然很