天津LOFT产品专项研究_102PPT.ppt

LOFT专项研究,2,内容,A.当今LOFT定义B.土地性质研判C.LOFT产品流程D.现有项目研究E.产品建议F.附件,LOFT核心发现,1,4,3,2,土地：LOFT是一种因地制宜的，适宜在公建用地上开发的小众产品,销售：LOFT最大的卖点是双层面积单层计算的小户型,设计：LOFT据土地分类最佳层高为4.8米和5.1米；LOFT根据客户购买力，最佳面积方案是30平方米左右,未来发展：LOFT中短期仍有生存空间，但随着国家监管力度的加强，生存空间变得很小,劣势,1.舒适度差影响推广：敞开式厨房不便使用；没有阳台设置；单层户数密度大；没有日照时间保证电梯配比低2.审批监管环节多，提升项目难度：消防要求高（喷淋管线入户）；层高受到限制3.销售具有相对抗性：首付5成；不能公积金贷款水电价格贵，无燃气；不能落户口；4.政策监管趋向细化，未来该产品附加值（赠送面积）优势将减少,LOFT产品优劣势对比,5,A.当今LOFT定义,LOFT的演变过程LOFT的发展阶段LOFT与其他个性化小户型区分LOFT与跃层、错层产品的区分,6,四方面定义LOFT,建筑结构开敞式复式小户型住宅户型结构有挑高空间，功能区动静分离、可自由分割，楼下客厅、厨卫；楼上书房及卧室消费群体前卫、高收入、追求时尚的白领阶层、商务人士以及投资客坐落位置市中心或者稍远但交通便捷的公建用地,现代LOFT产品,SOHO现代城,北京798,近一段时期以复式住宅为主（居住为主）,1996年居住与办公为一体（办公居住）,上世纪90年代厂房形式（文化艺术居住）,LOFT的演变过程,在产品理念上，从具有艺术特征的类厂房产品，发展成为“纯居住型产品”,8,LOFT的发展阶段,从国外传入，在我国几个大城市逐渐演变成为一种居住或居住办公一体的产品,9,LOFT与其他个性化小户型区别,是众多小户型中个性化复式居住空间的一种形式,LOFT与跃层、错层、复式的区别,LOFT是一种带有挑空共享空间的复式住宅,跃层,错层,复式,11,LOFT是复式居住产品类型,1,2,3,LOFT的演变过程,LOFT的发展阶段,LOFT与其他个性化小户型区别,LOFT与跃层、错层产品的区别,小结,LOFT是一种不同标高的复式居住小户型产品,12,B.LOFT土地性质研判,土地类型分析土地级别分析,土地类型分析,B.LOFT土地性质研判,住宅用地,公共设施用地,工业用地,公共设施用地及工业用地适宜做loft产品,不经济,可行,可行,居住用地不经济原因：1、在总高度一定的情况下，LOFT产品层数较少；2、在单层面积一定的情况下，LOFT产品出房率较低，公摊面积较高。3、从舒适度方面，LOFT产品没有阳台、朝向等保证。,注：层高标准参照关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知及天津市公寓项目建设管理暂行办法,住宅产品、居住公寓70年,混合公寓50年,酒店式公寓40年,写字楼50年,商铺用地40年,工业用地50年,3.6X4.8米，1.5倍4.8X5.4米，2倍,4.8X5.4米，1.5倍5.4X6.6米，2倍,4.8X5.4米，1.5倍5.4X6.6米，2倍,5.1X6.0米，1.5倍6.0X7.8米，2倍,不经济,不经济,可行,可行,可行,可行,3.6X4.8米，1.5倍4.8X5.4米，2倍,住宅用地,公共设施用地,工业用地,特殊政策下出现公寓产品,3.6米无法有效分割,4.8米层高经济可行,5.1米层高经济可行,LOFT用地一般为公建用地，4.8米及5.1米是层高关键点,居住用地LOFT产品都有其产生的特殊原因，如严格执行规范，出现loft的可能性较小,注：土地类别及子项细分依据城市用地分类与规划建设用地标准,LOFT产品通常出现在公建用地中的办公及商业用地,注：土地类别及子项细分依据城市用地分类与规划建设用地标准,工业用地在特殊政策下，会出现LOFT产品,注：土地类别及子项细分依据城市用地分类与规划建设用地标准,土地级别分析,B.LOFT土地性质研判,集中区域：地级级别为35级间的中心城区分散区域：地级级别较高68级之间，交通便利但较为偏远的区域补充：一些较偏远的北辰、东丽等区政府附近以及华苑产业园区内的商服用地，地级属于78级，但是商业氛围较浓，同样适合做loft产品。,注：数据来源2007年5月关于公布实施我市中心城区及各区县城镇基准地价的通知,LOFT可能出现35级商业用地,现有项目主要分布的商业用地:,绿色区域38级用地可出现loft,白色区域未出现loft产品,目前，这些项目多是有特殊的原因才在住宅用地上建loft产品，且没有执行天津市公寓项目建设管理暂行办法中的层高规定如严格执行“暂行办法”住宅用地建loft产品不可行,注：数据来源2007年5月关于公布实施我市中心城区及各区县城镇基准地价的通知,中心城区现有在售的loft产品集中在地级为23级之间的居住用地,居住用地:,2级用地出现诚基中心,3级用地出现都市斓轩,24,页码,C.LOFT产品流程,常规报建流程及LOFT流程关键要素上城豪苑报建关键环节,常规报建流程及LOFT流程关键要素,C.LOFT产品流程,LOFT相关流程19要素,4.确定LOFT单体用地性质；5.确定层高6.确定LOFT面积、户数、户型比例；7.确定功能分区：厨房设计一般是开放式厨房；8.确定配套设施写字楼备案无煤气；9.确定水电暖收费标准；10.确定公寓外檐一般为玻璃幕墙；11.确定空调室外机摆位设计；12.LOFT公寓无室外阳台设计；13.确定喷淋管线设计方案；14.确定其承载力；15.确定LOFT户型、户数密度、电梯个数及位置；16.确定户型设计是否有赠送面积；17.确定人防设施方案；,1.确定土地性质2.确定大配套煤水电供应量配比3.能否增加容积率,27,页码,在签订土地合同时存在改变土地性质及容积率等指标的可能，但均属于特殊情况,国有土地使用证阶段（一）,居住及商业配套标准不同，同时公建用地不需要日照分析,国有土地使用证阶段（二）,LOFT一般层高为4.8米，单层计算具有经济性，但其在密度、户型设计上舒适性受限,建设工程规划许可证阶段（一）,公建用地消防设计要有喷淋入户且不允许有燃气，但在实际运作中存在一定的变数,建设工程规划许可证阶段（二）,施工许可证阶段,4.8米为单层计算面积的最佳层高，为了规避2.2米超高规定，采取单层验收双层收房,销售许可证阶段,上城豪苑报建关键环节,C.LOFT产品流程,写字楼立项,两套图纸，按4.8米单层报建,单层验收,双层收房,上城豪苑项目报建五个关键环节,有煤气，喷淋不入户,LOFT,内部文件,上城豪苑LOFT报建19要素,D.现有项目研究,天津LOFT产品的共性、差异性在售LOFT项目信息,天津LOFT产品的共性、差异性,D.现有项目研究,天津loft产品共性6方面,市内复式产品，户型面积在3780平方米之间总价也一般在100万以下,挑高一般在4.8米以上，可以进行自由分割按单层面积收费动静分离,项目大都位于市中心稍偏远但交通便捷的地段周边配套比较完善,Loft产品一般先不做夹层，验收后施工；可以模糊价格；减少自己分割的不便与邻里之间的相互影响；迎合时尚人群需求，体现生活品质,有共享空间开放式厨房无阳台,年轻人（主要作为婚房）商务人事投资者（不存在购房落户者）,一般采用精装修,小户型总价低,复式产品设计灵活,户型结构三特征,地段佳投资价值大,客群以年轻置业者为主,Loft共性,公建用地类住宅小众产品，以酒店式公寓、写字楼、商铺形式出现,1、loft产品大都有其特殊的产生原因,普通居住用地上建复式产品不经济；其他用途用地上又有层高规定与配套限制,2、Loft产品大多有其独特的卖点,户型结构、层高、建筑形式等方面面积单层计算,3、验收标准各不同,单层验收，验收后采取客户委托施工方的方法做夹层；也有可能双层验收（例如4.8米复式，单层计算面积，层高2.2米以下部分不计入面积）,天津loft产品差异性3方面,loft产品在验收上通过一定的方法规避相关规定,注：1、如果客户购房用以注册公司，单层收房验收合格后，还需经过消防部门的第二次检查，如有夹层或没有喷淋设施属于违规；2、根据房产测量规范规定，（房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。,3、验收标准各不同,在售LOFT信息,D.现有项目研究,天津市现有LOFT项目共7个，其中财智领地公寓部分已经售磬，君临天下因其面积上的隐蔽性，目前已责令封盘，另五个项目在售中,天津DE小洋楼,诚基中心,都市斓轩,君临天下,金盛国际,上城豪苑,财智领地,此项目已封盘,办公、居住两用公寓已售罄,诚基中心（一）：核心商圈中的高密度复式住宅,项目效果图,项目位置图：南京路耀华中学对面,共三栋LOFT，一栋47层，两栋28层,诚基中心（二）：销售情况良好，推广中篡改规划受质疑,项目周边以商业为主，名校聚集，投资价值大,58平米户型图,阳台增加了面积附加值；提高舒适性,挑空客厅形成较好的视觉冲击力,8梯40户高密度，舒适性差,80平米户型图：首层平面图（二层设有书房、主卧、共享空间、主卫）,诚基中心（三）：户型密度大、楼间距窄，舒适性差,客户支付情况,潜在目标客户,诚基中心（四）：客户群为有一定经济实力的年轻人及投资客,天津DE小洋楼（一）：主体以LOFT为主，双错层形式,单体效果图,项目鸟瞰图,天津DE小洋楼（二）：小户型销售情况较好,位于塘沽区上北板块，周边商务氛围不强,周边高密度、高层项目为主,商业用地、双错层提高了舒适度,赠送阳台提高面积附加值,层高51.米,2.7米,2.4米,商业用地层高为5.1米，双错层形式层高分别为5.1米、4.2米、3.3米；5.1米层高，单层面积计算赠送阳台或小露台；动静分离；南北朝向，明厨明厕，双卫生间；商住两用可以办理营业执照,户型单体沙盘,3.3米,挑空4.2米,层高51.米,主力户型图：,天津DE小洋楼（三）：南北向、明厨明卫优于或接近住宅宅规范标准,客户支付情况,潜在目标客户,DE小洋楼（四）：潜在客群为有一定经济基础且有改善需求的中年人及办公、居住为一体的投资客,金盛国际（一）：错跃、平跃LOFT增强户型立体感，弱化层高缺陷,项目共两栋楼，分别为40层和23层。两栋楼都有LOFT产品，以23层为主。,金盛国际（二）：LOFT销售情况一般，错跃户型增加新意,位于西马路与南马路交口,老城厢板块认可度较高,地铁上盖，交通便利,1.9米,2.3米,1.9米,2.3米,3.6米,4.4米,8米,层高,落地飘窗增强室内通透性,63平米户型图,77平米户型图,金盛国际（三）：错跃层增强室内立体感，落地窗增强通透性,平跃户型图,客户支付情况,潜在目标客户,金盛国际（四）：潜在客群为普通年轻人及一些投资客,上城豪苑（一）：小户型巧设计，步入式衣帽间增加新意,项目位置图,上城豪苑,地铁一号线（已通车）,地铁四号线（规划中）,南马路,东马路,北马路,地铁二号线（已开工）,西马路,项目沙盘图,上城豪苑（二）：LOFT销售情况较好，且多是性价比高的小户型,前期推广诉求,后期推广诉求,户型图,层高,4.8米,步入式衣帽间时尚，提高方便性,户型空间展示,开敞式书房合理利用空间,上城豪苑（三）：步入式衣帽间、开敞式书房及双卧设计增加LOFT新意,客户支付情况,潜在目标客户,上城豪苑（四）：潜在客群为投资客及有经济基础的商务人士,都市斓轩（一）：中心城区7层高密度精装小户型,项目位置图,单体效果图,都市斓轩（二）：主力户型销售情况较好，客户对精装满意度较高,较好地段：临近体育馆,位于卫津南路,37-48m2户型图,47-50m2户型图,70-81m2户型图,开敞式精装厨房,4.5米挑高，增强视觉冲击力,都市斓轩（三）：精装修降低了高密小户的缺陷，赠送壁橱提高附加值,利用公共走道上空做室内储藏室,客户支付情况,潜在目标客户,都市斓轩（四）：潜在客群为普通白领及一些投资客,小结（一）：在首付5成的基础上可通过降低户型面积的方法，降低总房款，增加面向客群,商业用地均为首付5成，增加推广难度，减少客群；首付5成下，投资客会及商务人士比例提高；首付5成下，可通过减少面积的方法，减少首付款，增加客群比例,住宅用地可首付2成，增加了潜在客群；可公积金贷款增加客群；,注：因LOFT户型可自由分割，所以“户型配比”一栏一室及两室比例只是参考比例,LOFT在户型配比上一室为主：大多超过50，约占整体5095之间；两室及三室户型配比较少：约550；其中两室535；三室约15；,LOFT以小户型为主，大多以精装修交房；户型亮点以增加面积附加值、提升户型立体感为主,一室面积区间：3953平米；两室面积区间：4788平米；三室面积区间：70140平米,小结（二）：LOFT产品多是3953平方米之间、附带精装修的小户型,小结（三）：客户兴奋点是LOFT产品的面积与价格性价比及装修标准和质量,装修配置,附：典型项目装修明细列表,E.产品建议,LOFT开发十三方面LOFT适宜用地LOFT限高要求LOFT可行报建方案LOFT热销户型关键词LOFT配套要求LOFT推广情况LOFT增加客群方法LOFT根据经济实力最佳面积区间LOFT潜在客群LOFT潜在客群核心诉求LOFT潜在客群关注细节LOFT各地发展空间LOFT发展空间LOFT空间分布要点LOFT存在缺陷及风险提示,LOFT产品开发十三方面,E.产品建议,1.LOFT产品适宜用地为公共设施用地,特殊原因,公共设施用地,LOFT产品是解决住宅项目内商业体量的产品形式之一，其目的是将商业体量转化为“居住”性质，以实现快速销售和操作。,特殊政策下，工业用地可行,注：根据民用建筑设计通则JGJ37-87（试行）第1.0.5条民用建筑高度与层数的划分1、13层为低层；46层为多层；79层为中高层；10层以上为高层。2、公共建筑及综合性建筑总高度超过24米者为高层（不包括高度超过24米的单层主体建筑）。3、建筑物高度超过100米时，不论住宅或公共建筑均为超高层。,2.LOFT产品限高要求：在酒店式公寓、写字楼及工业用地下的LOFT均为高层，商铺用地为低层及多层,最佳层高设计标准：写字楼、酒店式公寓4.8米；商铺5.1米,3.6X4.8米，1.54.8X5.4米，2,居住公寓70年,混合公寓50年,4.8X5.4米，1.55.4X6.6米，2,不经济,不经济,写字楼50年,4.8X5.4米，1.5；5.4X6.6米，2,可行,50年限具有优势，商业配套标准,40年限短，中央空调（商业配套标准）,酒店式公寓40年,商铺用地40年,工业用地50年,3.6X4.8米，1.54.8X5.4米，2,5.1X6.0米，1.56.0X7.8米，2,政策倾斜下特殊情况,可行,可行,可行,商业配套标准，居住氛围差；层高较高，舒适度高,工业配套标准，居住氛围差,可行方案,3.LOFT产品主要可行报建方案:写字楼、酒店式公寓、商铺,面积区间39140,一室配比超过50,客户认同精装及LOFT复式结构,LOFT以小户型为主，大多以精装修交房；户型亮点以增加面积附加值、提升户型立体感为主家居解决方案以中高档为主,一室面积区间：3953平米两室面积区间：4788平米三室面积区间：70140平米,LOFT在户型配比上以一室为主：大多超过50，约占整体5095之间；两室及三室户型配比较少：约550；其中两室535；三室约15；,LOFT户型因其复式可自由分割，所以在比例上以一室为主，且通过精装修弱化高密度小户型的缺点,4.LOFT产品热销户型关键词：40-50平一室精装修立体户型户型面积附加值,5.LOFT产品从配套角度来看，商铺及工业公寓具有燃气配套，且没有中央空调配套明确要求，为最佳方案,现有LOFT产品在推广中仍以同期平层产品为主，营销卖点的选择根据地段和居住氛围进行不同选择LOFT产品在推广过程中，需要明确的内容有：是主打概念还是主打性价比（目前来看性价比更利于吸引市场）是突出投资还是居住需求（视产品情况确定）尽量消除客户对产权年限短、商业配套费用的抵触,6.LOFT产品推广特点,小于百万,大于百万,总房款,减少客群(不考虑),首付2成（贷款年限30年）,首付5成（贷款年限10年）,增加客群,减少客群,特殊情况（住宅用地）,面积50平方米左右,面积30平方米左右,减少客群,增加客群,7.LOFT可通过降低户型面积的方法，降低总房款，增加面向客群,白领人士婚房；用于出租投资客；商务人士；教育投资；单身白领,最佳方案,居住用地特殊情况,LOFT,1.商业用地,2.居住用地,首付5成,首付2成,面向客群少,户型面积,首付金额,潜在客群,8.LOFT产品根据客户购买力，最佳面积方案是30平米左右,Loft潜在客群,核心客群,过渡性居住年轻婚房单身公寓：追求时尚的年轻人；商务人士；高级白领,导入客群,商住两用用房：中小企业办公用房投资型,9.LOFT产品客群:以过渡型和投资型客群为主,10.LOFT潜在客群的核心诉求：是交通便利的区域，核心客群普遍意义上有房款低，精装修的要求，而导入客群对地段有较高的要求,投资型,商住两用,单身公寓,年轻婚房,过渡型居所,挑空客厅通透性强,有储放杂物空间,厕所干湿分离,挑空客厅,个性楼梯设计,卧室层高及私密性,开放式厨房及餐厅设计,有赠送壁厨,有赠送壁橱或阳台,时尚挑空设计,开放式厨房及卧室,个性化楼梯,卧室的挑高,有工作的空间,有独立私密办公空间,客厅挑空开敞通透,有存放杂物的空间,挑空、通透客厅设计,开敞式厨房及卧室,11.LOFT潜在客群:关注产品细节,高度关注,低度关注,有独立小书房,朝向舒适,各种配套完善（网线、安防等）,房间可针对不同人群可塑性强,较大的客厅,各地政策差异性：北京规范程度较弱，其他城市较为规范从各地建筑规范的情况看：LOFT生存空间会越来越小,12.LOFT产品各地发展空间,在政策没有细化，符合用地不断增加下，仍有存在空间,长远来看，一些城市的规范更加严格，此种产品生存空间很小,目前LOFT是一种新的产品形式，迎合一定人群需要,短期,中短期,长期,LOFT中短期内仍有生存空间，远期并不看好,13.LOFT产品发展空间,LOFT产品空间分布要点,E.产品建议,受欢迎的产品,Loft产品设计细节应遵循四方面,LOFT产品空间分布上遵循：动静分离，提高户型方便性、实用性、舒适性,挑空设计：挑空、落地窗设计增加视觉冲击，降低二层层高受限缺陷,挑空设计增强高大视觉冲击,高落地窗增强了空间通透性,4.2米挑高,客厅设计：通过层高及楼梯的摆位自然分割客厅、卧室等空间,楼梯的摆位自然分割居住空间,镜面设计增强室内视觉扩张力,2.4米层高餐厅及厨房，与客厅4.2米自然区分，落地窗增加通透性,2.4米层高餐厅及厨房，与客厅4.2米自然区分，落地窗增加通透性,厨房设计：较小面积设计成明厨增强空间扩张力,开敞式厨房时尚且增强纵深感,L型厨房减少了占用空间且便于厨房操作,吧台设计对空间进行软分割,玻璃墙同样起到了分割，增强通透性的作用；与楼梯玻璃围档形成统一,洗衣机利用了厨房有效空间,卫生间设计：双卫设计、干湿分离增强方便性,卫生间功能外置，形成三分离,天津DE小洋楼楼上、楼下双卫设计提高方便性；设有双卫生间的户型，楼上卫生间设有浴盆,楼梯摆位：减小占地空间，自然融入功能分区,楼梯自然成为功能分区的承接部分,楼梯形成视觉自然分割，但电视墙减少了进身距离，同时人员走动影响电视收看注意力；楼梯不设有围档，具有时尚感，但缺乏安全性,楼梯宽度应为常规家具基本要求,错跃台阶回旋设计，增强了空间动感,壁橱、衣帽间设计：巧妙“借用”部分面积，增加户型附加值,2.2米以下部分或走道等通向卧室的空间可以设计成衣帽间或储藏室,步入式衣帽间时尚、方便,阳台设计增加了户型方便性,利用走道“闲置”空间设有壁橱，增加户型附加值,楼上卧室，楼下客厅动静分离,卧室、书房设计：遵循动静分离的原则，根据面积可设计成开敞式,走廊开敞式书房：背景墙面颜色一般较重,小户型设计成开敞式卧室,包厢式卧室：一般适用为较大户型,LOFT存在缺陷及风险提示,E.产品建议,LOFT存在缺陷四方面,1,3,4,2,Loft存在的缺陷,LOFT与住宅小区车位配比对比：新建住宅：小区车位配比不低于总户数的25配置停车场；LOFT：多是与周边住宅共用车库，如上城豪苑,套内设计舒适性对比：新建住宅：必须增加储藏间、阳台；厨房面积不小于5平米，有直接采光；层高不低于2.8米LOFT：大多没有储藏间、阳台；开放式厨房设计，采光不能保证；卧室层高很难保证2.8米,LOFT与住宅小区建筑密度对比：新建住宅：多层住宅每层23套；高层56套，不超过8套LOFT：无论是多层还是高层都出现了每层20多户的现象,LOFT与住宅小区日照对比：新建住宅：需要日照分析LOFT：多是公建用地不需日照分析，日照时间及朝向很难满足居住舒适度,注：住宅设计规范标准依据天津市住宅设计标准，自2007年5月开始实施,Loft风险提示,1,3,4,商住用地客户在办理执照时，需进行二次消防检查涉及问题：单层报建喷淋管线,商业用地外地客户不能落户；商业性质贷款年限510年，首付五成,Loft产品舒适度，很难得到提高,一些公建用地配套不完善，如车位、会所等,2,同地段下，商业用地拿地价格高于住宅用地,5,Loft风险提示5方面,F.附件,修建性详细规划方案审核内容建（构）筑物设计方案审核内容关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知天津市公寓项目建设管理暂行办法,附：修建性详细规划方案审核内容：1、审核用地的具体四至范围、面积及与周边的关系；2、审核用地性质、规模和功能；3、审核用地结构、平衡指标及具体的建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高、主要出入口方位等；4、审核地面停车率、停车面积、停车位指标、交通组织（主、次出入口位置等）情况；5、审核拟建建筑的间距要求和退让关系；6、审核绿地（包括公共绿地、宅间绿地和防护绿地、生产绿地等）面积、规模、位置、功能等；7、审核市政基础设施、公共服务设施及幼儿园、中、小学校等配套情况；8、审验相关部门要求满足情况（如：消防、环保、园林、人防、市政、市容、卫生、防疫、电力、水利、文物保护等），审核其他各种尚需符合的专业技术规范的满足情况；9、审核城市风貌设计。,附：建（构）筑物设计方案审核内容：1、审核用地性质和建筑功能；2、审核面积尺寸、层数、建筑限高、位置和其他控制条件；3、审核与周边建筑（现状和规划建筑）间的建筑间距和退让关系；4、审核市政基础设施和公共服务设施配套情况；5、审验其他各种专业技术规范要求（如：消防、环保、园林、人防、市政、市容、卫生、防疫、电力、水利、文物保护等），审定特殊要求（如：阳台、空调外机位、悬挑、台阶、落水管、装饰构件、化粪池、地下室等）的满足情况；6、审核建筑物（构筑物）风格、形式、色彩及城市景观风貌,2006年，天津市规划局发布关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知(规建字20061081号)，10月1日实施：一、当住宅建筑标准层层高大于3.6米且小于等于4.8米(2.72.1米)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层高大于4.8米且小于等于5.4米(2.7米2)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。跃层式住宅、低层式住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时以及住宅坡屋顶不计入超高范围。二、当办公建筑(包括写字楼)、公寓建筑标准层层高大于4.8米(2.7米2.1米)时，不论层高有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层层高大于5.4米且小于等于6.6米(3.3米2)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围。三、当商业建筑标准层层高大于5.1米且小于等于6.0米(3.9米2.1米)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层层高大于6.0米且小于等于7.8米(3.9米2)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。单一空间达到2000平方米以上的大型商业用房，建筑高度可根据功能要求适当提高，门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围。四、建筑物地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时(含1.5米)，建筑面积计算值均按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边城市最近的道路标高为准加上0.2作为室外地坪。之后再按上述计算规则核准。注：该通知适合于天津市市域范围内住宅建筑、办公建筑、(写字楼)、公寓建筑、商业建筑。,附：关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知,附：天津市公寓项目建设管理暂行办法,第一条为适应房地产市场的发展和需求，规范公寓项目建设管理行为，结合我市城市规划功能布局、市场需求及国家有关政策要求，制定本办法。第二条公寓项目分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种；公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。本办法仅适用于经营性公寓项目的管理。第三条在城市规划管理中，经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制，建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照天津市物业管理服务用房管理办法（津政发2005号）的规定在公寓内部安排。（一）规划配套指标。居住型公寓的配套公共服务设施，按居住区公共服务设施定额指标安排，或者按居住区标准缴纳小配套费。机动车车位按照天津市建设项目配建停车场（库）标准（DB2962004）规定的住宅配建指标执行。混合型公寓的配套公共服务设施，按居住区公共服务设施定额指标的50安排，或者按居住区标准的50缴纳小配套费。机动车车位按照天津市建设项目配建停车场（库）标准（DB2962004）规定的住宅配建指标执行。酒店型公寓的各项规划指标按照公共设施标准执行。机动车车位按照天津市建设项目配建停车场（库）标准（DB2962004）规定的酒店配建指标执行。（二）建筑层高控制。居住型、混合型公寓建筑标准层层高应控制在3.6米以内。当标准层层高大于3.6米且小于等于4.8米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层层高大于4.8米且小于等于5.4米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的倍计算。酒店型公寓建筑标准层层高大于4.8米且小于等于5.4米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层层高大于5.4米且小于等于6.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等不计入超高范围。（三）选址要求。经营性公寓由规划行政主管部门在选址意见书中明确居住型、混合型或者酒店型公寓的性质、规模和类型。,第四条在土地管理中，居住型公寓的用地类别归属为住宅用地，混合型公寓的用地类别归属为综合用地，酒店型公寓的用地类别归属为商业用地。经批准，建筑面积或其计算值超出土地出让合同约定的，须按照市政府批转市规划和国土资源局、市建委关于加强经营性开发建设项目用地规划管理试行办法的通知（津政发2005号）规定办理相关手续。第五条经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范。居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调，酒店型公寓须设置中央空调。第六条经营性公寓的市政基础设