长春万科精装修市场调研报告.ppt

长春万科精装修调研报告,2010年4月8日,调研目的：了解精装修项目市场，对本案精装修方案研究有所借鉴；对相同品类、相同费用标准下的建材标准、材质等进行对比分析；对现行营销推广手段进行搜集统计；,调研方法：电话调研+实际采盘+网络信息搜集+楼书信息,调研项目：万科洋浦花园、中海金域中央、红旗街万达广场、长影世纪村、巴洛克铂宫、马塞公寓、金坐标、南湖假日,注：由于调研时间、方法及信息甄别原因，部分精装信息可能与项目实际有所出入。,长春在售主要精装修项目调研1.长春在售精装修项目概况2.长春在售精装修项目规律性分析3.精装修对不同环节影响,长春在售主要精装修项目调研,长春在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）长春在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,长春住宅主要在售精装修项目概况,长春公寓主要精装修项目概况,长春主要在售精装修项目分布分析,分析长春当前在售精装修项目主要集中在市内主要区域，酒店式公寓多集中在市内繁华城区位置，利于投资，如红旗街万达广场、南湖假日等；而位置较偏的项目凭借品牌实力或周边配套资源丰富优势以精装修住宅为主，如万科洋浦花园、金坐标等。,注经了解，直接竞品上城国际广场确定建设精装公寓；倚澜观邸D区规划有公寓，是否为精装修现在未定；君地天城三期有公寓产品，是否为精装修现在未定；经了解，上城及倚澜观邸公寓产品都要在6月份以后确定，君地天城公寓产品今年不售。,长春主要在售精装修项目特点分析,特色1：城市核心区域选择精装修比例高，说明这些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格；,特色2：城市发展潜力明显的区域选做精装修比例高，因此类区域的现状决定，必须通过引入较为先进的开发理念及操作手段，来有效吸引更多购买客户的进入；,特色3：实力型开发商选做精装修项目比例高，说明实力型开发商更关注市场发展的动态，精装修是市场发展的方向之一，引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。,长春主要在售精装修项目产品特色分析,特色1：面积分布：40-90平米户型，相对集中，主要为了有效规避因精装修面积过大，导致总房款超出客户接受能力；,特色2：选做全精装修项目户型数量普遍较少，避免因过多加大成本，增加销售难度；,特色3：小户型产品、酒店式公寓产品形式选做精装修较多，其中酒店式公寓多选择做大堂或共享区域精装修及公寓简装，小户型住宅做简装比例高，少部分产品全装修(含主要家具家电)。,长春在售主要精装修项目调研,长春在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）长春在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,精装修费用及风格分析各项目精装费用标准及分布比例,分析：调研的8个在售的精装修项目中，精装修标准区间主要集中600-2000元之间，其中600-1000元的比例占整体的75，长春房地产市场精装产品还只处于起步阶段，整体装修标准不高，层次也千差万别。,长春在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）天津在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,室内部分入户门、分户门、窗户,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：,材质：入户门：初级多为铸诚牌木制复合三防门；中级多为品牌钢制防盗门；高级为钢木四防门为主。分户门：多为模压成品复合门；小型一房公寓产品配备金属拉门；高级标准配备实木复合门。窗户：普遍为双玻普通品牌；实力开发商及高级标准采用三玻或进口五金件型材。品牌：以普通品牌为主。,室内部分玄关、客(餐)厅、居室、厨卫,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,材质：地面：由于地热及成本原因，客厅与居室普遍采用强化复合地板；高级标准客厅铺装了地砖，档次和质感较好。厨卫地面全部为地砖铺设，中高级标准采用了仿古砖或拼花砖增加视觉效果。墙面：厅室方面初中级标准多采用乳胶漆，高级标准采用了壁纸；厨卫墙面均为磁砖，中高级标准采用了仿古砖、拼花砖或马赛克，提升质感。天花：普遍为厅堂简吊，居室角线，厨卫扣板；高级项目主卧也安装了吊顶，扣板采用集成扣板。灯具：灯具普遍自配，部分项目赠送射灯及吸顶灯；高级标准配置造型灯。窗台板：多为理石及人造石材。插座：多为普通材质，高级标准采用了进口材质。品牌：多为普通品牌，高级标准或实力开发商采用进口或知名品牌。,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：,品牌示例,室内部分玄关、客(餐)厅、居室、厨卫,示例图片,精装家具、家电品牌,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,精装家具、家电品牌,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,家具品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注家具、家电品牌。万科洋浦花园主要采用国际国内知名建材，而其他项目多以普通国产品牌，甚至杂牌建材、家具装修。家电品牌：实力开发商或高级标准项目通常与知名品牌电器供应商合作，如海尔、美的电器等，初中级标准多数不含家电设备。,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：示例图片,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：图片示例,主要品牌示例,长春在售主要精装修项目调研,长春在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）长春在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,公共部分精装修分析大堂地面、墙面、灯具,分析：各项目大堂及楼梯入口处普遍精装修；地面基本以拼花石材和地砖铺装；墙面基本采用磁砖与石材；天花一般采用造型吊顶，并安装吊灯或射灯。大堂没有空调。,公共部分精装修分析电梯,分析：电梯选择以日本品牌居多，其中同样品牌有进口与国产合资之别；但整体来说品牌分布比较斑杂，但主要仍集中在日立、三菱等同档次产品。,配套设备设施分析供暖,分析：各项目供暖设施有两种：（1）暖气片；（2）地热。绝大多数采用了地热采暖设施。,配套设备设施分析供气,分析：住宅项目供气方式均为市政集中天燃气或煤气供应，一户一表；商产公寓项目无燃气，普遍使用电磁炉。,长春在售主要精装修项目调研,长春在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）长春在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,销售策略规律分析销售流程归纳,销售流程分析：精装修是项目的最大特色，通过样板间实景，结合户型特点打动客户，并强调高级的选材，并结合项目升值前景、地段潜力价值等促进客户成交。例：万科洋浦花园、巴洛克铂宫。地段与区域环境是项目最大卖点，精装修是提升项目附加值的重要组成部分，普遍不做详细介绍，此类项目通常是在客户对项目地段认可的前提下，通过样板间打动客户。例：红旗街万达广场、中海金域中央、南湖假日。销售推介重点分析各项目普遍没有统一说辞，部分已经交付的项目对前期问题进行总结后，口头上调整销售说辞。告知客户要降低对精装修的期望值，不能保证质量100%没有问题，只能说出现问题物业肯定会协调结决。重点强调已经明确的品牌或功能区选材。,销售策略规律分析分析,长春在售主要精装修项目调研,长春在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）长春在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,后期操作分析分析,1、精装修合同处理,分析：目前长春主要在售精装修项目对于精装修部分的合同处理方式比较相似：第一：合同形式简单，多以附件形式附在商品房买卖合同补充条约中精装修合同多在普通合同基础上增加一个附件或“建材资料确认单”，约定精装建材及家具家电的品牌及标准。万科额外签一份精装委托协议书，由客户与施工方签属，委托施工，提供质保。第二：用词含糊，规避风险精装修的附件内容包括：全部或部分精装修使用的材料、品牌。而装修的相关质量、保修等问题则由客户办理入住时签订的商品房质量保证书和商品房使用说明书约束。而许多项目对装修质保条款回避不写。合同附件中经常出现“某品牌或同档次品牌”、“开发商有权采用用质量、同档次的材料和设备代替，无需通知客户且客户予以同意并接受”等备注。用词含糊的原因在于：避免由于材料供应短缺时，出于交工时间压力，进行个别品牌、材料调换时，引发的潜在矛盾和风险。,后期操作分析分析,2.工程管理程序,第一：工程外包，工人素质使精装效果良莠不齐调研的精装修项目多数采用装修工程外包的形式，工人的素质对精装修的质量将产生极大的影响，同一支工程对、同一批工人的施工效果都不尽相同。第二：一次性验房，毛坯工程质量问题与精装工程质量问题不易区分目前，多数项目采用精装工程完成后，一次性验房等程序。而验房时客户提出的疑义，有时比较难界定是毛坯工程问题还是精装质量问题，权责较难界定。第三：对客户看房等行为进行管理，降低外来认为因素对装修的破坏如果验房过程中，客户对质量没有疑义，则办理入住手续。在验房之前，不允许客户私自看房，如果客户在这期间私自进入，出现质量问题很难界定是工程问题还是客户的无意破坏，如出现此类情况，则由客户自己负责。,长春在售主要精装修项目调研,长春在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）长春在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,不同环节对于精装修的比评,精装修的优劣比评,其他,开发商,对于开发商,提升项目品质，增加产品附加值；进一步凸现项目及产品的稀缺性；稀缺性以及高品质吸引更多高品质客户，进一步提升客户价值；提升项目价值，产生新的利润点；提升开发商品牌的影响度；可以弱化户型上的缺点。,对于开发商的利好,需要开发商成立专项小组负责精装修，增加开发商管理协调难度；交工标准更加严格，交房时间相应较长；合同文本比毛坯房的内容更多，更加复杂；对于开发商的品牌实力考验；对开发商现金流要求较高；需专门设立精装修售后服务部门。,对于开发商的影响,各方面专业技术人员的介入室内环境质量有保障。,有利于装修速度及造价的控制。,对于客户,省时，省力。购房后不用再进行装修就直接可以入住；,方便投资客户。提高投资客户的收益速度，增加收益；,材料和标准笼统引起的矛盾。很多材料没有定性化。,施工质