漷县万驰家园16-1-31(1).doc

收购通州漷县万驰家园项目融资申请一、借款金额及用途：1、金额：9000万元2、用途：购买信达打折资产，撤诉解封及交法院执行款。3、还款来源：主要通过房屋销售与银行借款偿还。 4、借款方式：由借款方将资金转给信达资产管理有限公司，信达撤诉向法院提出解封，公司将整个项目抵押给借款方，进行销售还款。5、借期：半年。6、或合作：有资金方出资，不计利息，双方按销售额5:5分成。二、总销售收益：住宅183套：18011平米，低于市价1.4万/平售；合计：25215.4万；商铺16套：5580平米，低于市价20000元/平售，合计：11160万；总计面积：23591平米，总销售收入：36375.4万。三、各方收益测算：通州漷县万驰家园项目简 介一、项目概述1、区位与交通通州漷县镇位于北京市通州区东南部，西距东六环12公里，距东五环五方桥25公里，距东四环四方桥30公里，东距河北香河26公里。周边设施：1）、距离北京市政府新址14公里；2）、距离全球最大的环球影城仅12公里；3）、距离人民大学东校区13公里4）、距离本案1公里中西结合医院（三甲医院，通州区仅两家三甲医院）；5）、项目对面是漷县镇政府；6）、紧靠漷县镇最大的广场。7）、镇中心幼儿园、小学、中学与本案仅一墙之隔。交通：1）、京哈高速（京沈高速）漷县出口；2）、京津路（G103国道）直达；3）、正在规划城铁（八通线的延长线，从通州到香河）公交：938路快速公交（香河至北京站）； 805路（河北廊坊至北京东站，漷县至八通线土桥站15公里）； 803路（漷县至通州北苑）香河开发区安平镇至通州通勤班车（漷县至通州方向）。2、项目位置项目位于漷县镇漷马路，毗邻京塘路，与漷县镇政府隔街相望。原名“嘉筑北京”，现名“万驰家园”。 3、项目土地和规划情况项目总占地34300.79平米（51.42亩，不到57亩），规划许可证面积53784.6平米，2008年8月取得商品房预售许可证，共销售住宅 套 3万多 平米住宅，2010 年已售房源交付业主使用，但因欠债法院查封，至今均未办理房产证。目前，项目未售面积23591平方米，其中，住宅183套18056平方米，商铺16套5580平米。4、项目五证情况证件名称发证日期发证机关证件号面积备注一土地证2005.3.28北京市国土资源局京通国用2005出第006号26151.25使用权类型：出让终止日期：2074年8月30日（住宅） 2044年8月30日（商业）土地证2005.3.28北京市国土资源局京通国用2005出第007号8149.54使用权类型：出让终止日期：2074年8月30日（住宅） 2044年8月30日（商业）面积合计34300.79二建设用地规划许可证2003.12.31北京市规划委员会2003规（通）地字0015号34300.805三建设工程规划许可证2006.11.14北京市规划委员会2003规（通）建字0241号53318.64万驰家园1#住宅楼等11项建设工程规划许可证2008.10.30北京市规划委员会2008规（通）建字0162号465.96中水处理站等3项面积合计53784.60四建筑工程施工许可证2007.9.19北京市建设委员会【2007】施建字1541号34552.831#4#8#住宅楼，开工日期2007.7.16，竣工日期2009.5.30建筑工程施工许可证2007.11.6北京市建设委员会【2007】施建字1885号18765.811#4#8#住宅楼，开工日期2007.7.16，竣工日期2009.5.30建筑工程施工许可证2009.5.5北京市建设委员会【2009】施建字0458号465.96中水处理站、变配电所、消防水泵房，开工日期2009.4.25，竣工日期2009面积合计53784.60五商品房预售许可证2008.4.8北京市建设委员会京房售证字（2008）296号36930.93住宅楼1#2#3#4#5#6#8#9#10#扣除1#4#8#的12层商业建设工程规划许可证和施工许可证批准面积均为53784.60平米，预售许可证面积有36930.93平米，所有底商（1#、4#、8#的一二层）及7号楼（全部是住宅）没有取得预售许可证，原因是因为被法院查封，项目本身没有任何问题。5、项目进展情况项目于2009年完成建设并交付使用，于2010年竣工验收。已有房产大证34198.76平米（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#），每栋楼一个房产证。8#、9#、10#住宅部分及全部底商没有获得房产证。 项目现场照片二、项目公司情况项目公司北京华亿伟业房地产开发有限公司（下称“项目公司”）成立于2001年9月27日，营业期限至2021年9月26日止；注册资本3500万元，实收资本3500万元；房地产开发资质为四级（2015年正在年检），主要经营范围为房地产开发及商品房销售，法人代表为朱景强。注册地址：漷县镇政府院内。税务登记证：税字110112730215905，发证日期：2012年6月组织机构代码证：73821590-5，三、项目运作情况1、销售情况l 项目已销售面积30000多平米，目前剩余房源总面积23592平米，其中，住宅183套共18012平米，商铺16套共5580平米。2、涉诉和担保情况（1）诉讼 11 起，诉讼金额 1.1323亿 。（2）抵押 ： 全部土地及地上物抵押给了信达资产（除7#楼）。（3）查封：所有项目被通州区法院查封。四、 投资及债务情况1、项目成本分析：2、公司债权：2011年之前，有20户业主购买约2000平米住宅已收首付款约400万元，剩余房款600万元进入办理按揭贷款，但后来银行停止办理。该剩余房款600万元属于项目公司债权。这部分业主可一次性支付剩余房款，也可选择退房（原售价5000元/平米）。如退房公司收益更大。3、公司债务（1）公司债务约在1.2亿元，但通过和解可控制在9000万元。序号债权单位需还款本金应付利息合计备注1天津信达分公司3000400015005500延庆法院执行2北京航丰圆科技发展公司284025403002840通州法院执行3北京通州草厂建筑有限公司1200823.44320.6851144.125通州法院起诉执行4北京潞电电力建设（集团）有限公司601.2588.512.7601.2通州法院起诉执行5河南省防腐企业集团公司9682.4561395.456通州法院起诉执行6东方大地地基基础技术开发公司115.6115.6115.67宇飞房地产公司1201201208刘金海500500500通州法院起诉执行9崔瑞昌11.8511.8511.85通州法院起诉执行10陈晓静35351045通州法院起诉执行11未办房产证违约金350350350合计8869.659166.8462156.38511323.231提示：北京航丰园科技发展公司因为欠信达天津公司4000万，法院已下达通知所欠的2840万直接转予信达天津公司，这样主要的债权人变成了信达天津公司5840万元。（2）或有债务的可能性较小。因为该项目自2010年出问题已有5年，法院诉讼判决也有4年，原有真实债权人均应已出现，否则已过诉讼时效。五、 本项目周边房地产市场分析1、泰晤士印象（周边区域唯一开发在售楼盘）（2016年底交房）（1）位置：位于通州京哈高速（G1）朗府出口右转通州区郎府镇，西距漷县镇6公里。沿通州东六环外集刚需、改善为一体的英伦风格大型居住社区，项目目前新开盘。属于京哈高速沿线少有的楼盘。其与东六环距离与本项目相近。 （2）项目基本情况楼盘地址京哈高速（G1）朗府出口右转200米，距6环14km产权年限70年建筑形态小高层交房时间2016年8月绿化率30%装修情况毛坯容积率1.8供暖方式集中供暖物业费2.86元/月车位地下603个，地上54个，共657个开发商金海鸿业地产物业管理均豪物业销售代理北京捷行社地产项目总监叶春亮（3）据代理公司项目总监叶春亮介绍，售价16000-17000元/平米，层差100元/平米，建委限价17000元/平米。一年来，该代理公司来电积累4万余个，接待到访客户1万余l 对外地人而言，与香河购房比较，在本区域购房终归属于拥有北京房产2、通州漷县镇商业广场小区（2000年交房） 距离本项目300米，与“万驰家园”一样属于大产权房屋，漷县其它所有的房子都是小产权房子。 基本均价已经1.3-1.5万元。其他小产权房在8000左右。 六、 本项目估值1、剩余住宅房源： 楼号套数建筑面积楼号套数建筑面积1号楼195.67号楼847241.72号楼232540.678号楼7863.853号楼191704.389号楼4491.274号楼343912.5910号楼4445.845号楼7715.95小计999042.66小计848969.19合计18318011.85住宅平均套型面积98.425412、剩余商业房源： 楼号房号建筑面积建面合计楼号房号建筑面积建面合计46号院 1号楼拐角661587.381587.388号楼底商12209.75668.176816253.687018204.7446号院 4号楼底商26209.091223.2411号楼底商2759.472101.0628252.654844.2436252.65679.4338252.658272.9544256.210144.97合计16套5579.853、房源分析：平均面积98.43平米/套；楼号70平以下7080平8090平90110平110-120平120-130平130-140平套数合计1号楼112号楼1211233号楼163194号楼1717345号楼5277号楼1272848号楼1679号楼13410号楼224合计1201082202318183占比%7%0%59%12%0%13%10% 底商：100平米1套，200-300平米9套，700平米1套，800平米1套，4、项目售价判断（1）据实地考察判断，在目前形势下，如果住宅全部翻新最低售价不少于14000元/平，底商最低售价不低于25000元/平。5、项目利润判断 （全销售）：序号产品类型套数剩余建面预计均价预计总价1住宅18318011 1.4 25215 2底商165580 2.5 13950 3原售20套欠房款600收入合计4亿6、剩余面积情况：（1）有预售许可证，又有房产证的面积：8969.19平 具体包括：1# 1套，面积95.6平 2# 23套，面积2540.67平 3# 19套，面积