（管理科学与工程专业论文）我国房地产泡沫研究.pdf

中文摘要 摘要 国家统计局的有关资料显示，2 0 0 2 年以来是房地产业经过持续繁荣后将进入 中期调整过程，真实的房地产泡沫已经出现。2 0 0 3 年建设部已经发出的“政策导 向”，要求加强建筑用地和项目监管，严控豪宅审批量，鼓励建设经济适用房。国 土资源部也加强了土地管理并出台了相关的政策。央行在2 0 0 2 年也对各商业银行 的房地产金融业务进行大检查并强调：房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风 险值得关注；商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕 房地产泡沫的出现。房地产已经成为人们议论最多的话题之一。房地产热已经出 现。 有鉴于此，本文作者在收集整理大量有关国内外房地产泡沫资料的基础上， 分析了“房地产泡沫”产生的原因；阐明了房地产泡沫对国民经济的影响：并借鉴资 产评估学相关理论，介绍了运用投资法及市场修正法对房地产泡沫进行评估的具 体方法；由于房地产泡沫具有爆发突然、危害性大的特点，一旦泡沫形成，政府 再采取补救措施，必定付出巨大代价。所以，应针对房地产泡沫产生的原因，有 效的防范房地产泡沫，从而减轻房地产泡沫可能产生的负面影响；作为本论文的 重点，在第八章对房地产泡沫应对措施进行了研究。在本论文的第十章，以成都 市房地产市场有关数据为依据，对成都市房地产泡沫进行了实证研究。 关键词：泡沫经济，房地产泡沫，投资法，市场修正法，应对措施 英文摘要 a bs t r a c t t h er e p o r to fc h i n a s a n a l y s i ss a i dt h a tt h ey e a ro f2 0 0 2c o u l db et h et u r n i n g p o i n tf o rc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y , a n dp o i n t e dt h a tt h er e a le s t a t ei n d u s t r yw h i c hh a d b e e np r o s p e rf o rf i v ey e a r sw o u l de n t e rt h es t a g eo fa d j u s t m e n to ft h em a r k e t t h et r u e r e a le s t a t eb u b b l e sh a sc o m ef o r t h p o l i c yo r i e n t e d p r e s e n t e db yc o n s t r u c t i o n m i n i s t r yr e q u i r e st h a tt h ei n s p e c t i o no fl a n df o rc o n s t r u c t i o na n dt h ep r o j e c ts h o u l db e s t r e n g t h e n e d ，a n ds h o u l ds t r i c t l yc o n t r o lt h ea p p r o v a l so fl u x u r yh o u s i n gc o n s t r u c t i o n a n de n c o u r a g et h eb u i l d i n go fe c o n o m i ch o u s i n g l a s ty e a r , t h ec e n t r a lb a n ki n s p e c t e d t h eb u s i n e s so fr e a le s t a t ef i n a n c eo fc o m m e r c i a lb a n k sa n de m p h a s i z e dt h a tw es h o u l d p a ya t t e n t i o nt ot h er i s ki n v o l v e di nt h er i s i n go fr e a le s t a t ep r i c ea n di n c r e a s i n go f v a c a n c y t h ec o m m e r c i a lb a n k ss h o u l ds t r e n g t h e nt h ec r e d i tl o a nm a n a g e m e n ta n dl o o k o u tt h er e a le s t a t eb u b b l e sw h e ns u p p o r t i n gt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y t h e r e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e no n eo ft h eh o t t e s tt o p i c s t h ee v i d e n c eo fr e a le s t a t eb o o m s e e m st ob em o r ea n dm o r ed i s t i n c t t h u s ，o nt h eb a s i so fc o l l e c t i o no f 也ei n f o r m a t i o no nt h er e a le s t a t eb u b b l e sf r o m t h eh o m ea n da b r o a d ，t h i sd i s s e r t a t i o na n a l y s e st h er e a s o n sc a u s i n gr e a le s t a t eb u b b l e s a n dp r e s e n t st h ee f f e c t so fr e a le s t a t eb u b b l e so nt h ee c o n o m y , t l l i sd i s s e r t a t i o nu s e st h e t h e o r yo fa s s e te v a l u a t i o na n di n t r o d u c e st h e i n c o m er e v e r s i o nm e t h o d a n d m a r k e t m o d i f i c a t i o nm e t h o d ”t oe v a i u a t et h er e a le s t a t eb u b b l e s b e c a u s eo f t h ed i s s e r v ea n di t s b r e a k i n go u ts u d d e n l y , t h eg o v e r n m e n t sc o s to ft a k i n gm e a s u r e st oc o n t r o lt h eb u b b l e s i sv e r yg r e a t s o ，o nt h eb a s i so fo u ru n d e r s t a n d i n gt h er e a s o n so ft h eb u b b l e s ，w e s h o u l dk e e pa w a yt h er e a le s t a t eb u b b l e ss oa st oa l l e v i a t ei t sb a de f f e c t s a st h e e m p h a s e so ft h i sd i s s e r t a t i o n ，t h ec h a p t e r8p r o v i d e st h es t u d yo nt h ew a r n i n gs y s t e mo f r e a le s t a t eb u b b l e s a n dt h ec h a p t e r1 0p r e s e n t st h ep o s i t i v es t u d yo nt h er e a le s t a t e b u b b l e si nc h e n g d uo nt h eb a s i so fc h e n g d u sr e a ie s t a t em a r k e td a t a s k e y w o r d s ：e c o n o m yo fb u b b l e s ；r e a le s t a t eb u b b l e s ；i n v e s t m e n tm e t h o d ，m a r k e t m o d i f i c a t i o nm e t h o d ；c o n t r o lm e a s u r e i 1 序言 l 序言 1 1 问题的提出 在上个世纪九十年代初，我国出现了房地产热。当然，这在房地产业发展的 初期是有其必然性。不过，我国惠州、北海、海南等地出现的非常严重的房地产 投机，导致了当地的房地产泡沫。这对当地的经济产生了严重的并且是长期的影 响，很多城市至今还未抹去这层阴影。很多城市中心的烂尾楼盘搁置已近1 0 年， 这严重影响了当地的投资环境及城市形象，更是造成上亿的呆、坏帐，对当地的 经济造成了致命的打击。幸亏当时中央政府及时地采取宏观调控政策，收紧银根， 否则，席卷全国的房地产泡沫就必然会发生，从而对我国的经济将造成致命的打 击。那么，亚洲金融危机对我国的影响也将必然严重得多，根本就不可能出现我 们今天这样连续1 0 年的经济繁荣。 目前我国人均g d p 已达8 0 0 多美元，在一些地区或城市人均g d p 已达 3 0 0 0 4 0 0 0 美元，房地产业必然会逐渐成为支柱产业。从许多发达国家发展的历史 来看，这一时期正是房地产业发展迅猛的时期。因此，这一时期房地产业也会是 我国房地产业发展速度快、影响面广的时期。 目前，我国已将房地产业定为新的经济增长点和消费热点，各级政府都把改 善人民住房条件作为头等大事。同时，人民群众在吃、穿等消费满足的基础上， 对住房也提出了新要求。不管国家，还是地方政府、企业或家庭，大家普遍对房 地产业看好，特别是对住宅等房地产的增值前景看好。当然，正是这些因素的影 响，也必然的将房地产泡沫越吹越大，若不抑制，房地产泡沫可能在近期内破灭。 近几年来，有关我国房地产业出现泡沫的舆论越来越多。国家计委2 0 0 2 年中 国行业景气分析报告称：2 0 0 2 年可能是我国房地产业的转折点，持续繁荣了近 5 年的市场将进入中期调整过程，真实的房地产泡沫已经出现。2 0 0 3 年房价将小 幅回落，而2 0 0 4 年降幅将更大。建设部在2 0 0 2 年发出的“政策导向”，要求加强建 筑用地和项目监管，严控豪宅审批量，鼓励建设经济适用房。而央行也对各商业 银行的房地产金融业务进行大检查并强调：房地产价格上涨、空置面积增加的潜 在风险值得关注；商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理， 警惕房地产泡沫的出现。 然而，我国的房地产热已经出现，并且这一势头越来越猛。事实上，我国房 价在2 0 0 3 年和2 0 0 4 年不降反升，房地产泡沫已经越吹越大了。泡沫破灭已经迫 在眉睫，政府如不采取控制措施，我国房地产泡沫可能会在两到三年的时间内破 灭。那必将对中国的经济造成毁灭性的打击，也必将进一步影响到全球。 重庆大学硕士学位论文 为了能有效地阻止房地产泡沫的破灭，对房地产泡沫的内涵、特征、产生原 因和对社会经济发展的负面作用及对“房地产泡沫”的防范措施、政策以及判别和预 测房地产泡沫的指标和方法等内容进行研究既具有深远的理论意义和深刻的现实 意义。 1 2 基本概念的界定 f 1 ) 泡沫经济 所谓的泡沫经济是指：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物 资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的 经济现象”。( 辞海之解释) 因此，泡沫经济是指某种经济资源的价格背离价值畸形上涨，并被轮番投机 炒作，形成一种虚假的经济泡沫。当泡沫发展到一定程度后，泡沫必然会破裂， 参与投机的人势必蒙受巨大的损失，社会经济发展将受到巨大的负面影响，甚至 将毁灭整个经济。 根据1 9 8 7 年出版的帕尔格雷夫经济学大辞典中，金德尔伯格认为：“泡 沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然 涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主 这些人一般只是想通过买卖获取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能 力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融 危机告终。通常，繁荣的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也较 温和。也许接着就是以暴跌( 或恐慌) 形式出现的危机，或者以繁荣的逐渐消退告终 而不发生危机。”1 k i n d l e b e r d e r 对泡沫( b u b b l e s ) 的界定已经描述了泡沫和泡沫经济 的产生、膨胀和破灭的过程。我们可以理解为，泡沫经济是由于金融投机所导致 的一种经济形态，其表现为大量资产价格狂升到远远偏离其内在价值( i n t r i n s i c v a l u e ) 的程度，其中潜藏着资产价格狂跌并导致市场崩溃与经济萧条的巨大可能 性。或者说“泡沫经济”是一种充满泡沫的畸形经济运行状态，它通常是非理性 繁荣的反映。恰如k i n d l e b e r d e r 所说，这种繁荣注定要消失，不是以迅速爆发危机 的方式结束，就是以经济长期停滞的方式而告终。无论怎样，经济必然会受到巨 大的打击。从这个意义上说，泡沫经济与资产价格的大起大落总是结伴而行。 ( 2 ) 泡沫经济的分类 f l o o t 等人( 1 9 9 4 ) 从形成泡沫的内生和外生原因出发，将泡沫划分为内在泡沫 ( i n t r i n s i c b u b b l e ) 和外在泡沫( e x t r i n s i c b u b b l e ) 。1 1 1 对于泡沫的形成与资产内在的基本 价格( f i m d a m e n t a lp r i c e ) 有关的，他们称之为内在泡沫；对于因外来因素的影响而产 1 序言 生的泡沫，他们称之为外在泡沫。实际上，这种分类的边界是非常模糊。内在泡 沫的产生取决于对资产基本价格的预期偏差，而基本价格取决于投资者对未来收 益的预期。投资者的预期绝对不会与外部环境绝缘。如果外部环境发生变化，当 然会改变投资者的预期，从而改变资产的基本价格。 b l a n d c h a r d & w a t s o n ( 1 9 8 2 ) 指出，除了非理性泡沫之外，还有可能存在理性 泡沫。b l a n c h a r d & f i s h e r ( 1 9 8 9 ) 根据泡沫发展演变的过程，把经济泡沫分为三种 形态：永久扩张型( e v e r e x p a n d i n g b u b b l e ) 、突然爆炸型( b u r s t i n g b u b b l e ) 和逐渐消 失型( e l i m i n a t i n gb u b b l e ) 【2 】。永久扩张型是建立在严格的经济学假定基础上的一种 理论抽象：人的无限期界和完全理性预期。该理论通常用来描述泡沫产生的初期， 经济泡沫以比较平稳的速度逐渐扩张。但实际上，人是有限期界的、有限理性的， 因此，这种扩张是不可能持久的。泡沫膨胀的速度会逐渐加快，以至于变成了突 然爆炸型泡沫。在一般情况下，如果没有政府干预或金融政策的变化，泡沫是不 会自我消失的。因此，逐渐消失型泡沫，实际上是指应当在什么时候、采取什么 措施，消灭已经产生的经济泡沫。 h a m i l t o n ( 1 9 8 6 ) 从泡沫的表现方式出发，将经济泡沫分为两种：确定性泡沫 ( d e t e r m i n i s t i cb u b b l e ) 和随机性泡沫( s t o c h a s t i cb u b b l e ) 。而随机性泡沫又可分为两 种：崩溃性泡沫( c o l l a p s i n gb u b b l e ) 和连续再生性泡沫( c o n t i n u o u s l yr e g e n e r a t i n g b u b b l e ) 吲。在实践中，确定性泡沫只是一种理论抽象，人们通常所说的经济泡沫 几乎都是随机性泡沫。 ( 3 ) 房地产泡沫 所谓的房地产泡沫是泡沫的一种，是指以房地产为载体的泡沫经济，是房地 产经济波动的一种表现形式，它的产生反过来又加剧了房地产经济的波动。随着 市场经济的发展，房地产经济中出现了越来越多的泡沫现象，对经济发展构成巨 大的威胁。p 】 房地产经济中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格很高，远远超出了其使 用价值或市场基础价值。虽然帐面上土地和房屋价值增长很高，实际上很难得以 变现，从而形成一种虚假的繁荣。房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建 筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金等来确定，相对比较稳定， 较易判别，因此，我们所说的房地产泡沫从本质上讲就是土地泡沫。 f 4 ) 房地产泡沫的种类： a 、投资泡沫 按照经济发展规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求 平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略 大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经 重庆大学硕士学位论文 济增长是有利的 4 1 。但是，当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困 难，就将引起金融危机时，形成泡沫经济并最终会走向破灭。 b 、房屋空置泡沫 在房地产市场供求关系中，当商品房供给超过市场需求( 特别是有效需求) ，并 超过部门的供给增长的时候就属于虚长，最终将发展成为经济泡沫。根据通用的 国际经验数据，当商品房空置率在1 0 以内时，这种经济泡沫属于正常的。当房 屋空置率超越过多时，就会引起严重的房屋供给过剩，并将形成泡沫经济，最终 会导致房价狂跌，房地产开发商将受到巨大损失甚而至于破产倒闭。由此一来， 失业率将不断上升，经济状况一片混乱，由此必将引起社会动荡并且在较长时期 难以恢复。 c 、房屋价格泡沫 当然，房价泡沫与地价泡沫是密切相关的；不过，开发商对利润的期望值过 高，人为抬高房价，也同样会促使经济泡沫的形成。事实上，开发商为了攫取巨 额利润而人为地哄抬房价是在所难免的。但是，当房价达到购房者难以承受的程 度时，也会形成房地产泡沫经济。 d 、土地价格泡沫 由于土地的稀缺性和市场需求无限性的推动作用和土地市场的投机炒作，土 地价格出现虚涨是必然的，虚涨的部分就属于土地价格泡沫。如果土地价格出现 成倍乃至几十倍的飞涨，就会诱发房地产泡沫经济。 ( 5 ) 泡沫经济的载体 泡沫经济总是以繁荣始以危机终。泡沫经济的载体包括的范围有：股票、房 地产、土地、债券、钱币、商品、邮票、油画、艺术品、古董等等。由这些载体 的经济特性我们不难看出，作为泡沫经济载体起码有两个特点：第一、供求关系 不易达到均衡；第二、交易成本较低。【5 1 二十世纪八十年代末到九十年代初，海狸鼠在中国不少地方也曾像十七世纪 荷兰的郁金香一样成为泡沫经济的载体。民间流传“发财莫过海狸鼠”，就其有价 值的原因进行探索，最终发现海猩鼠的价值在于它能繁殖生更多的海狸鼠。 最后，海狸鼠繁殖到了一定的时候终于没人买了，最终这一泡沫破灭了。 然而，在一个固定的时期内，股票、房地产等金融资产的供给量都很难快速 增加。另外，由于股票和房地产等交易价值比较高，其交易手段较规范化，交易 场所相对集中，交易成本较低，所以，股票和房地产必然成为泡沫经济的主要载 体 6 1 。 1 序言 1 3 研究方法、重点和难点 1 3 1 研究方法 1 3 1 1 中外比较法 泰国、日本、马来西亚、印尼等东南亚国家、美国以及我国台湾、香港等均爆 发过典型的房地产泡沫，对这些国家房地产泡沫的表现、成因、对国民经济的影 响以及政府采取的防范及克服房地产泡沫的措施进行研究显然对我国房地产泡沫 的研究具有重要的借鉴和指导意义。在本文中，大量引用了国外的有关数据对有 关的论点进行论证。 1 3 1 2 理论研究法 本文从马克思的劳动价值论、地租理论、利润平均化、经济学、土地经济学、 房地产经济学、资产评估学、房地产估价等理论入手探询房地产泡沫的基本概念、 成因、预警，最终为政府制定克服或抑制房地产泡沫的有效措施提供理论方面的 建议。 1 3 1 3 实证研究法 笔者在对房地产泡沫相关理论进行深入分析的基础上，以成都市房地产市场 有关数据作为依据，对成都市房地产泡沫进行了实证研究。 1 3 。2 本文研究的重点和难点 房地产泡沫的本质、特征、形成原因、社会背景、房地产泡沫的度量以及房 地产泡沫的预警和治理措施是文中研究的重点。 本论文研究的难点是有关经济、金融、房地产数据的取得和政府在治理房地 产泡沫时的政策选择等。 1 4 本论文的基本结构和框架 本论文共分为十个章节。在第一章中，笔者在文中指出了研究房地产泡沫的必 要性及研究目的，并对有关的基本概念进行了界定，并确定了本论文研究的主要 问题、范围和研究的方法；在第二章中，笔者主要对房地产泡沫的含义、特征和 成因等进行了分析；在第三章中，主要讨论了我国房地产发展的历程及现状分析； 第四章中对房地产泡沫形成原因进行了深入的分析；在第五章中，本文对房地产 泡沫症状及其对国民经济的影响进行了论述；在第六章，以房地产估价及资产评 估学相关理论为基础，介绍了运用投资法及市场修正法对房地产泡沫进行评估的 具体方法：第七章中，对泡沫经济的基本数学模型进行了论述；在第八章中，对 房地产泡沫预警指标设计、预警方法进行了初步探讨，并以日本为例，对预警系 数的有效性进行了检验，同时，论述了政府所采取的克服房地产泡沫的措施；第 九章，则在前面论述的基础之上，以成都市房地产市场的相关数据为基础，对成 重庆大学硕士学位论文 都市房地产泡沫进行了实证研究。结束语部分对全文进行总结，提出本文的主要 研究观点，并提出了由于笔者条件限制，尚需进一步探讨的一些问题。 2 房地产泡沫概论 2 房地产泡沫概论 2 1 房地产泡沫定义 2 1 1 泡沫经济 所谓的泡沫经济是指：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物 资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的 经济现象”。( 辞海之解释) 泡沫经济是指某种弊济资源的价格背离价值畸形上涨，并被轮番投机炒作，形 成一种虚假的经济泡沫。当经济泡沫达到一定的程度后，泡沫就会破裂，参与投 机的许多人必将遭受损失，并对社会经济发展带来巨大的负面影响”】。 2 1 2 泡沫经济之主要特点 泡沫经济有三个最突出的特点，第一个特点为，房地产泡沫是房地产价格波动 的一种形态，并具有一定的周期性；第二个特点是，泡沫的启动必须有炒作的题 材。即形成泡沫的对象；第三个特点是，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅 较大。炒作的题材主要有两大类，一类是实物资产，如土地、房产、铁路、某种 商品，另一类是虚拟资本，拓股票和其他有价证券。虚拟资本是以实物资本为基 础的对某种股票的炒作也源于与这种股票有联系的经营项目具有某种价值。 2 1 3 房地产泡沫 一般认为泡沫或泡沫经济简要的释义是：虚拟资本的过度增长。具体的解释 就是：在市场经济中，通过各种“狂热”的活动，使得某种商品、某种资产或某 个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。房地产泡沫就是指房地产价格脱 离其基础价值而持续上涨的过程及状态，这种高价是不能够长期维持的，晶终会 像泡沫一样地破灭。这就是所谓的泡沫或者是泡沫经济现象”。 另外，我国有些专家从房地产实体经济的角度认为，在发展经济中不顾需要 和可能，盲目地过量生产或过量投入，造成了产品或建成项目的大量积压，结果 造成了大量土地、房屋闲置和“半拉子”工程，同样是一种泡沫现象。 当然，从理论上讲房地产的价值应该是“成本价格+ 剩余价值”。所谓成本价 格就是生产商品所消耗的资本价值，包括所消耗的生产资料价值和劳动力的价值。 所谓剩余价值也就是利润州。当商品按高于价值( 或生产价格，即成本价格+ 平均 利润) 的垄断价格出售时，就产生了“超额利润”。这种由于人为垄断所形成的“超额 利润”在本质上就是所谓“泡沫”。例如，由于售价大幅涨价而产生“泡沫”：由于炒 作使价格不断上涨而产生“泡沫”，等等。“超额利润”的多少反映出了“泡沫”的大小 作使价格不断上涨而产生“泡沫”，等等。“超额利润”的多少反映出了“泡沫”的大小 1 0 1 。 2 房地产泡沫概论 2 房地产泡沫概论 2 1 房地产泡沫定义 2 1 1 泡沫经济 所谓的泡沫经济是指：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物 资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的 经济现象”。( 辞海之解释) 泡沫经济是指某种经济资源的价格背离价值畸形上涨，并被轮番投机炒作，形 成一种虚假的经济泡沫。当经济泡沫达到一定的程度后，泡沫就会破裂，参与投 机的许多人必将遭受损失，并对社会经济发展带来巨大的负面影响【7 】。 2 。1 。2 泡沫经济之主要特点 泡沫经济有三个最突出的特点，第一个特点为，房地产泡沫是房地产价格波动 的一种形态，并具有一定的周期性；第二个特点是，泡沫的启动必须有炒作的题 材，即形成泡沫的对象；第三个特点是，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅 较大。炒作的题材主要有两大类，类是实物资产，如土地、房产、铁路、某种 商品，另一类是虚拟资本，如股票和其他有价证券。虚拟资本是以实物资本为基 础的，对某种股票的炒作也源于与这种股票有联系的经营项目具有某种价值。 2 1 3 房地产泡沫 一般认为泡沫或泡沫经济简要的释义是：虚拟资本的过度增长。具体的解释 就是：在市场经济中，通过各种“狂热”的活动，使得某种商品、某种资产或某 个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。房地产泡沫就是指房地产价格脱 离其基础价值而持续上涨的过程及状态，这种高价是不能够长期维持的，晟终会 像泡沫一样地破灭。这就是所谓的泡沫或者是泡沫经济现象嘲。 另外，我国有些专家从房地产实体经济的角度认为，在发展经济中不顾需要 和可能，盲目地过量生产或过量投入，造成了产品或建成项目的大量积压，结果 造成了大量土地、房屋闲置和“半拉子”工程，同样是一种泡沫现象。 当然，从理论上讲房地产的价值应该是“成本价格+ 剩余价值”。所谓成本价 格就是生产商品所消耗的资本价值，包括所消耗的生产资料价值和劳动力的价值。 所谓剩余价值也就是利润i ”。当商品按高于价值( 或生产价格，即成本价格+ 平均 利润) 的垄断价格出售时，就产生了“超额利润”。这种由于人为垄断所形成的“超额 利润”在本质上就是所谓“泡沫”。例如，由于售价大幅涨价而产生“泡沫”；由于炒 作使价格不断上涨而产生“泡沫”，等等。“超额利润”的多少反映出了“泡沫”的大小 【1 0 1 。 重庆大学硕士学位论文 当房地产的价值与其价格出现非常严重的背离，房地产投资在短期内出现大 规模的膨胀，当房屋的空爱达到一定的指标时候，我们就可以认为出现了房地产 过热的现象。当这一指标继续严重到一定程度时，就出现了泡沫。房地产泡沫是 一种非常重要的经济泡沫形式，是房地产行业内外各种因素共同作用的结果f i ”。 房地产泡沫的形成过程实质上就是投机等诸多因素所引起的房地产资产价格的持 续大幅度的上涨。 当房地产市场的有效需求旺盛，房地产产品的热销和价格的合理上涨并不能 说成是泡沫。但是，当房地产市场热到一定程度，投机性需求大幅度上升，房地 产价格明显高于其内在价值时，就会出现房地产泡沫。房地产泡沫在一定发展阶 段的产生有其必然性，其预测有一定的困难性并且后果非常严重。1 9 8 7 年至1 9 9 0 年日本的房地产和股市价格连续上涨，股市价格平均每年上涨3 0 ，大城市地价 平均上涨了3 4 倍。1 9 9 0 年年末，日本房地产和股市价格开始大幅度下跌，到 1 9 9 2 年房地产和股市价格比1 9 8 9 年高峰时期的价格下跌了5 0 以上，下跌幅度 大的达到了8 0 以上。房地产和股市价格暴跌立即引起经济增长速度减慢，同时 对企业财务和居民资产收益造成很大损失，对社会资源的配置造成了恶劣的影响， 企业投资和居民消费倾向明显地减弱，日本经济从此由战后连续5 0 多个月的景气 高涨转入景气衰退u 2 】。因此，我们必须将房地产泡沫控制在一定程度和一定范围， 防止房地产泡沫经济的出现并蔓延。 2 2 房地产泡沫一般表现形式 ( 1 ) 、价格泡沫。士地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地 市场投机炒作，就会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于价格泡沫。如果土地价格 成倍甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。例如，日本的地产价格暴涨就是 一个有力的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然会引起房价虚高， 由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就会形成明显的消费 断层，由此也会形成房地产泡沫经济o ”。1 9 9 2 年我国海南及北海地区出现房地产 泡沫就是典型的例证。 ( 2 1 、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据， 商品房空置率达1 0 以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重 的供给过剩，就会形成房地产泡沫。 ( 3 】、房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率 相适应，力求平衡供求关系畔】。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地 产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业 的发展和刺激经济增长是有利的。但是，当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞 2 房地产泡沫概论 销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，就会形成泡沫经济【”】。1 9 9 7 年东南亚 金融危机中的泰国就是典型的一例。 3 我国房地产发展历程及现状分析 3 我国房地产发展历程及现状分析 3 1 我国房地产的发展历程 3 1 1 我国房地产业的发展的起步阶段( 1 9 7 8 年一1 9 9 1 年) 在这一阶段，我国房地产业从无到有，逐步发展起来。1 9 8 0 年4 月，邓小平 发表了关于建筑和房地产业的讲话，此后我国开始了真正的房地产业，并且在1 9 8 8 年掀起了一个发展的小高潮；1 9 8 9 年开始，国家对宏观经济进行了调整，并实行 了紧缩银根的政策，许多房地产开发项目被明令停建，房地产业的发展第一次受 到了压制。1 9 9 0 年，国务院发布了“城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例” 和“外商投资开发经营成片土地暂行管理办法”，加上浦东开发开放的带动作用， 从1 9 9 1 年下半年开始我国房地产市场出现了明显的升温。 3 1 2 我国房地产业发展的过热阶段( 1 9 9 2 年一1 9 9 3 年) 在1 9 9 2 年，以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时，外商 对房地产业的投入使房地产业的投资来源增加了。大批房地产项目纷纷上马，房 地产价格开始迅速上扬。1 9 9 2 年我国房地产开发投资的增长速度达到了1 1 7 6 ， 同期商品房的销售面积增长速度也分别达到了4 1 8 和5 5 9 。这个阶段，我国商 品房开发投资额同比增长了1 4 3 5 ，新开工面积同比增长了1 3 6 ，全国房地产开 发企业发展到了近2 万家。 3 1 3 房地产业发展的调整阶段( 1 9 9 3 年1 9 9 7 年) 在1 9 9 3 年下半年，经济过热导致了严重的通货膨胀。在这种情况下政府开始 进行采取适度从紧的货币政策，房地产业自然成了这次宏观调控的重点。在1 9 9 4 年、1 9 9 5 年和1 9 9 6 年，房地产开发投资增长率分别下降到了3 1 8 、2 3 3 、2 1 5 ， 1 9 9 7 年房地产业开发投资增长率甚至下降到了一1 2 。 3 1 4 复苏阶段( 1 9 9 8 年一2 0 0 3 年) 表3 1我国房地产投资增长情况及商品房销售额增长情况表【1 6 】 t a b l e3 1g r o w t ho fr e me s t a t em v e s t m e n ta n dc 0 衄e r c 试h o l i s es a l e si 1 1c h i n a 全国房地产投资增长率( )全国商品房销售额增长率( ) 1 9 9 8 正1 3 73 9 7 1 9 9 9 矩1 12 8 1 2 0 0 0 篮 1 9 1 3 0 1 2 0 0 1 芷2 5 32 9 4 2 0 0 2 焦 2 2 82 9 7 2 0 0 3 芷2 9 7 3 2 注：文中数据通过对统计年鉴整理而来 重庆大学硕士学位论文 从上表不难发现，从1 9 9 8 年开始我国房地产市场明显的出现了转机。1 9 9 8 年 房地产的开发投资同比增长就达到了1 3 7 ，国房景气指数从1 9 9 9 年1 1 月开始逐 月回升，从2 0 0 0 年至2 0 0 3 年，全国房地产开发投资同比增长率分别为1 9 1 、 2 5 3 、2 2 8 、2 9 7 ，增长态势比较平稳。 3 2 我国房地产的现状 目前，我国房价快速上涨，使原本就脱离了老百姓收入水平的房价，更是居 高不下。房价快速上扬，并非商品房旺销的标志，实际上是房地产商为了弥补过 高的空置率所造成的亏空，缓解银行还贷压力的一种手段。中国房地产业已经钻 进了“越亏越涨，越涨越亏”的恶性循环怪圈，永远不能解脱。 3 2 1 房屋销售价格快速上涨 2 0 0 4 年1 季度，尽管房地产投资和销售的快速增长，房屋销售价格还是比去 年同期上涨7 7 。全国3 5 个大中城市中有上海、沈阳、青岛、重庆、天津、南 京、宁波、杭州和济南等9 个城市的房屋销售价格涨幅已经超过了1 0 个百分点。 在商品房销售价格中，住宅价格上涨7 6 ，其中，经济适用住房和普通住宅销售 价格分别上涨5 2 和7 7 ，豪华住宅销售价格上涨7 9 。非住宅用房销售价格 上涨7 4 。 3 2 2 土地交易价格涨幅减少 2 0 0 4 年1 季度土地交易价格比去年同期上涨7 5 ，涨幅比去年4 季度低1 4 个百分点。在全国3 5 个大中城市中，有杭州、上海、天津、成都、宁波、大连和 沈阳等7 个城市的涨幅已经超过1 0 个了百分点。广州、昆明、哈尔滨和兰州土地 交易价格与去年同期基本持平。在土地交易价格中，居民住宅用地交易价格上涨 了8 7 。其中，豪华住宅用地价格上涨了7 o ，普通住宅用地价格上涨了8 8 ， 商业旅游娱乐用地交易价格上涨了4 7 ，工业用地交易价格上涨了2 8 。 3 2 3 我国房地产开发投资增长及占固定资产的比重逐年增加 表3 2 房地产开发投资增长及占固定资产的比重 1 6 l t a b l e3 2g r o w t ho f r e a le s t a t ea n dc o m p a e s i o no f i ta n df i x e da s s e t s 房地产投资额房地产投资增长率房地产投资占固定资产投资比重 1 9 9 7 簋3 1 7 8 3 71 2 1 2 7 1 9 9 8 生3 6 1 4 2 31 3 7 1 2 7 1 9 9 9 在4 1 0 3 21 3 5 1 3 7 2 0 0 0 芷4 9 8 4 0 52 1 5 1 5 1 2 0 0 1 年6 2 4 5 4 8 2 5 3 1 6 8 2 0 0 2 住7 6 6 9 52 2 8 2 6 4 【2 0 0 3 年 9 9 4 7 2 82 9 73 6 4 注：上表数据来源于国家统计局统计年鉴 1 2 3 我国房地产发展历程及现状分析 上表清楚地说明了我国房地产投资快速增长的历程。2 0 0 0 年至2 0 0 2 年是我国 房地产投资的领先周期，其增长率分别高于全国固定资产投资增长率9 8 、1 1 6 和 4 5 个百分点。进入2 0 0 3 年，随着原材料、能源和工业投资加速，房地产投资与 固定资产投资同时进入了大跃进时代，2 0 0 3 年比2 0 0 2 年上升1 0 个百分点。2 0 0 4 年前2 个月再次扩张5 0 以上。同时我们还可以发现，房地产投资占固定资产投 资的比重呈不断上升趋势，从2 0 0 0 年到2 0 0 4 年2 月，该比重由2 0 2 上升到3 0 - 3 ， 全国投资转向房地产开发的趋势非常明显。2 0 0 4 年投资完成额自年初累计实际完 成投资额达到了4 9 2 3 6 9 亿元，比去年同期增长2 8 7 。 3 2 4 房地产价格不断上涨 中国的空置房面积已经达到了1 2 5 0 0 万平方米( 实际的空置房面积远远大于这 一数据) ，尽管存在着大量的空置房，去年我国房地产价格仍然平均增长了4 9 ， 在全国3 5 个中大城市增长更是达到了9 。目前，我国已经出现局部地区增速太 快。目前已有1 1 个省市增长率超过5 0 ，3 5 个大中城市则超过7 0 ，而且结构非 常不合理。另外，根据国家发展改革委员会、国家统计局对国内3 5 个大中城市房 地产市场调查显示，2 0 0 4 年l 季度房屋销售价格比去年同期上涨7 7 ，土地交易 价格上涨7 5 ，房屋租赁价格上涨0 6 。 3 3 现状分析 3 3 1 我国房地产开发商的现状分析 3 3 1 1 房地产商数量大，分布不均匀 一方面，我国的房地产开发商数量众多。在1 9 8 6 年，中国房地产开发商还只 有3 0 0 0 多家。在1 9 9 5 年，我国的房地产开发商已经达到了3 3 4 8 2 家，是迄今为 止我国房地产开发商数量最多的一年。全行业进入调整阶段后，很多房地产开发 商由于亏损雨破产，房地产开发商数目减少了一些。1 9 9 8 年以后，随着我国房地 产业的复苏，中国房地产开发商数量又呈现稳步增长的态势。到了1 9 9 9 年底，全 国房地产开发商又达到了2 5 6 0 0 多家。到2 0 0 2 年，全国房地产开发商已经多达 3 2 6 1 8 家。 另一方面，房地产开发商分布极不均匀。我国一半以上的房地产开发商分布 在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的1 2 个省市中，西部边远地区开发 商则数量较少且企业规模不大。在盈利水平、经营能力及创新意识等方面西部地 区的房地产开发商则远远不如东部地区的开发商。东部地区的企业的竞争已经从 资金实力和土地开发权的竞争走向了品牌、营销、服务等多方面的竞争。 3 3 1 2 房地产开发企业规模偏小 重庆大学硕士学位论文 我国房地产开发企业规模普遍较小，1 9 9 6 年中国房地产开发商的平均注册资 金约为1 7 3 2 万元，全国最大的房地产开发商的净资产不过为1 0 多亿元，与国外 房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差很远。房地产开发商规模偏小 必然导致开发出的楼盘也偏小，那种既有规模、配套设施又好的楼盘则更少。在 1 9 9 6 年，我国房地产开发企业的资质结构是：一级企业和二级企业所占的比重仅 为1 7 3 ，五级以下的企业所占比重为1 7 5 ，大部分企业的资质为三、四级企业 【1 7 1 。 3 3 1 3 房地产开发企业的经济类型具有多样性 目前，我国的房地产开发已经形成了以国有企业为主的多种经济形式并存的 开发模式。1 9 9 6 年国有房地产开发企业所占的比重最大，达到4 1 ；集体所有制 房地产开发企业所占的比重为2 2 4 ，位于第二位；股份制房地产开发企业排在第 三位，比重为1 3 1 ；外商投资企业和港澳台投资房地产开发企业合起来所占的比 重为2 0 1 。从近几年的发展趋势来看，许多国有企业和集体企业都改制为股份制 企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。在各种类型的所有制企业中， 私营企业或以私营为背景的房地产开发企业发展前景好过国有房地产开发企业， 前几年各地区排名前几位几乎都是国有房地产开发企业，而经过1 9 9 3 至1 9 9 7 年 的调整后，排名前几位几乎都是私营房地产开发企业。 3 3 2 房地产市场供给状况分析 3 3 2 1 中国房地产业的开发投资状况 ( 1 ) 投资增长情况 我国房地产业的开发投资规模与各行业的发展步调是基本一致的，1 9 9 2 年至 1 9 9 3 年是房地产开发投资的高峰时期，1 9 9 4 年以后随着各行业步入调整时期，房 地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势。1 9 9 8 年房地产逐步走向复苏后，房地 产业的开发投资增长率也走向回升。2 0 0 0 年全国房地产业开发投资同比增长 1 9 1 ；2 0 0 2 年全国房地产业开发投资同比增长2 2 8 ；2 0 0 3 年全国房地产业开 发投资同比增长2 9 7 。2 0 0 4 年l 。6 月，房地产开发投资累计资金金额为4 9 2 4 亿元，与上年同期相比增长2 8 7 ，房地产开发投资同比增长情况见图3 1 。 ( 2 ) 房地产业的投资结构 从1 9 9 6 年开始，我国房地产业投资结构开始转向住宅，住宅投资占房地产业 的投资比重开始上升，1 9 9 8 年住宅投资占房地产业的投资比例为5 9 2 ，2 0 0 0 年 这一比例己上升为6 6 5 ，2 0 0 2 年这一比例己上升为6 7 1 。同时，办公楼投资和 商业用房投资的比重则出现了下降的趋势。 ( 3 ) 投资的资金来源主体状况 1 4 3 我国房地产发展历程及现状分析 从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体， 所占的比重超过了5 0 。从整体上看，一、二级企业己经有了一定的规模效